QUE ES UN DERECHO REAL

ART. 1882: es un poder jurídico, un conjunto de facultades por el hecho de que ser titular de un
derecho real permite ejecutar ciertos actos sobre ese mismo derecho o su objeto.

ART. 1883: su objeto es LA COSA, que posee una parte MATERIAL susceptible de valor económico y
una parte indivisa que es algo ABSTRACTO. El derecho real se ejerce sobre toda o una porción de la
parte material o indivisa.

ART. 1884: la estructura de los derechos reales refiere a que estos únicamente pueden ser
modificados por la ley porque son de orden publico.

Los derechos reales son ejercidos por acto propio del titular, es decir que no se requiere la
intervención de otra persona para ejercerlos.

ART. 1886: el titular de los derechos reales posee dos facultades:

1- PERSECUCION o IUS PERSEQUENDI: le permite al titular perseguir la cosa en caso de que se
viole su derecho real que esta en manos de otra persona, lo que le permite obtener una
restitución.
2- PREFERENCIA o IUS PREFERENDI: se aplica para resolver conflictos entre dos titulares de
derechos reales, y quien es el preferido es aquel que adquirio un derecho real con
anterioridad al otro.

LOS 14 DERECHOS REALES:

DOMINIO – CONDOMINIO

PROPIEDAD HORIZONTAL – CONJUNTOS INMOBILIARIOS

TIEMPO COMPARTIDO – CEMENTERIO PRIVADO

SUPERFICIE – USUFRUCTO

USO – HABITACION

SERVIDUMBRE – HIPOTECA

ANTICRESIS – PRENDA

CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:

ART. 1888: SOBRE COSA PROPIA Y AJENA

PROPIA: lo son el dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo
compartido, cementerio privado y superficie.

AJENA: lo son el usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, anticresis y la prenda.

ART. 1889: PRINCIPALES Y ACCESORIOS

Se presume que en general los derechos reales son principales, exceptos aquellos accesorios en
función de garantía.

Accesorios: hipoteca, anticresis, prenda.

ART. 1890: SOBRE COSAS REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES

Son derechos reales registrables aquellos donde la ley requiere la inscripción del titulo, se da en caso
de inmuebles y muebles específicos.

Son derechos no registrables aquellos a los que la ley no les impone la necesidad de registro, por lo
general se trata de las cosas muebles.

ART. 1891: POR POSESION O ACTOS POSESORIOS

Todos los derechos reales se ejercen por posesión, excepto la servidumbre y la hipoteca.
RELACIONES DE PODER
2 institutos

ART. 1908: las relaciones de poder del sujeto respecto a la cosa son la POSESION y la TENENCIA
Art. 1909: POSESION
Se dice que hay posesión cuando una persona por si misma o por medio de otra ejerce un poder de
HECHO sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

La misma es muy difundida y posee mucha aplicación juridica, como es tan amplia se debe clasificar
para atribuirle los derechos jurídicos.

ELEMENTOS DE LA POSESION:

1. CORPUS: es el elemento objetivo, es la posibilidad de disponer físicamente la cosa. Asumir

de hecho el contacto físico, se asume el corpus, pero no se es poseedor. Puedo ocupar un
inmueble sin ser poseedor. El verdadero dueño es dueño en todo momento puesto que paga
los impuestos. El que es poseedor se debe comportar como dueño debe poseer este
elemento y el segundo.
2. ANIMUS DOMINI: es el elemento subjetivo, es la intención de comportarse como si uno
fuera dueño de la cosa, significa no reconocer que otra persona tenga un señorío superior
más que yo. Comportarse como dueño en todos los aspectos, la prueba mas frecuente es el
pago de los impuestos.

Si una persona posee estos dos elementos, se lo llama POSEEDOR. Hablamos de una POSESION
LEGITIMA.

OTROS ELEMENTOS DE LA POSESION:

- Sujeto: hablamos de una persona física o jurídica.

- Objeto: es la cosa material.
- Causa: como adquiero la posesión.

ART. 1916 PRESUNCION DE LEGITIMIDAD E ILEGITIMIDAD DE LA POSESION

Las relaciones de poder se presumen legitimas. Son ilegitimas aquellas que no importan el ejercicio
de un derecho real conforme a lo establecido por la ley.

POSESION LEGITIMA ART. 1916

Hay posesión legitima cuando el poseedor es titular del derecho real.

Este derecho real nace mediante dos requisitos fundamentales:

 ART. 1892 TITULO SUFICIENTE: es un acto jurídico que transmite o constituye un derecho
real.

A su vez, para ser reconocido como tal, necesita 3 o 4 elementos:

- DE FONDO: debe haber capacidad y legitimacion

- DE FORMA: si se trata de cosa mueble es necesario tener la conformidad de la libertad de
formas, ahora si se trata de cosas inmuebles, se es necesario la escritura publica.
 ART. 1892 MODO SUFICIENTE: consiste en la tradición o entrega de la cosa.
A su vez, requiere de dos elementos:

- DE FONDO: capacidad y legitimación, art. 1892 inc. 6.

- DE FORMA: la tradición y recibimiento voluntario de la cosa. ART. 1924

Al hablar de la tradición, encontramos tres casos en donde la misma no es necesaria, estos se

llaman:

1. TRADITIO BREVI MANU: se da cuando no se le entrega la cosa “al locatario” porque desde
antes ya era mi locatario. Se pasa de tenedor a poseedor.
2. TRADITIO LONGA MANU: se da cuando quiero vender mi departamento a una persona y le
alquilo a la vez a otra persona. La persona a la que yo alquilo, al ser vendio mi
departamento, debe pagarle al nuevo dueño.
3. CONSTITUTO POSESORIO: se da cuando vendo mi departamento pero yo quiero seguir
viviendo en el como locatario, paso de ser titular a ser tenedor.

POSESION ILEGITIMA ART. 1916

Hay posesión ilegitima cuando no se es el titular del derecho real, o si bien la posesión no se
constituyo conforme a lo que dispuso la ley. No tengo un derecho real. Esta posesión se puede
clasificar en:

 POSESION ILEGITIMA DE BUENA FE ART. 1918: se presume la buena fe creencia cuando

la persona o el poseedor NO es dueño ni titular del derecho pero actua a creencia de que si.
Un poseedor de este tipo, SI posee JUSTO TITULO Y BUENA FE ART. 1902.

No hay requisitos de fondo porque falta capacidad y legitmidad ART. 1892 INC. 6.

 POSESION ILEGITIMA DE MALA FE: se da cuando el poseedor sabe que no tiene la

titularidad del derecho, y sin embargo actua como tal. Esta puede clasificarse en:
A. VICIOSA ART. 1921: se da en dos casos

. DE MUEBLES: mediante el hurto, estafa o por abuso de confianza con intervención al titulo.

. DE INMUEBLES: mediante la violencia, clandestinidad o por abuso de confianza con intervención al

titulo.

Es necesario saber que estos vicios son relativos, ya que quien adquiere una posesión viciosa,
únicamente reviste este carácter a quien sufrio el vicio.

B. SIMPLE: se da cuando falta una formalidad, como por ejemplo la falta de escritura publica de
un inmueble. Un caso conocido es ingresar a una casa que no le pertenece de forma pacifica,
una casa tomada. Consiste en la adquisición de un mueble HURTADO.

Esta posesión ilegitima es la mas difícil de probar, por lo que se crearon ciertas presunciones que
ayudan a ello:

ART. 1919 – El principio general sostiene que las relaciones de poder se presumen de buena fe,
pero sin embargo hay excepciones que hacen a la mala fe, tales como:

- Un acto de nulidad manifiesta

- Cuando se adquiere una cosa por alguien que no tiene los medios suficientes como para
haberla comprado y asi vendido.
- Cuando recae sobre ganado marcado o señalado
 - Cuando se compra una cosa registrable, como un auto, y no se revisan los datos del registro
de quien lo vende.

ART. 1920 – DETERMINACION DE LA BUENA O MALA FE

Esta se determina al inicio de la relación de poder.

MODO DE ADQUISICION DE LA POSESION

ART. 1992 ADQUICISION DE PODER – Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, debe
ser establecida voluntariamente por un sujeto capaz y por medio de un contacto físico y posible con
la cosa. La edad minima para poseer es de 10 años, desde que se empieza a tener discernimiento.

Se adquiere mediante:

1. APREHENSION: implica poder agarrar la cosa mueble o ingresar a la cosa inmueble,

hablamos de asumir el corpus. Si finalidad es no reconocer un señorio superior en otra
persona. Es un modo originario ya que nadie intervino antes.
2. TRADICION ART. 1923 – 1924: consiste en la entrega y recibimiento voluntario de la cosa. Es
un modo derivado ya que antes la tuvo alguien.

QUE EFECTOS O CONSECUENCIAS PRODUCE LA POSESION, ART. 1939

Produce dos efectos:

 INMEDIATO: cuando adquiero por la ley el titulo del derecho de forma inmediata por
cumplir estos 5 requisitos:
a. Buena fe: la persona que lo adquiere no sabe que quien lo vende en realidad no es el titular
de la cosa.
b. Sub adquiriente: debe haber un tercero entre el actual poseedor y el que tenia
anteriormente el derecho real.

ART. 1895 – Se presume que la adquisición del sub adquirente es de buena fe si no se prueba que
fue a titulo gratuito.

c. La cosa no debe ser hurtada ni perdida

d. La cosa debe ser un mueble no registrable
e. Debe ser a titulo oneroso, haber pagado algo por ella.
 NO INMEDIATO: se da cuando transcurre un lapso de tiempo para poder adquirir la
titularidad del derecho.

PRESCRIPCION ADQUISITIVA ART. 1897, a su vez esta puede ser de tiempo:

- CORTO ART. 1898: en cosas inmuebles se presume cuando, quien tiene justo titulo y buena
fe (ART. 1902), y que pasado el plazo de 10 años adoptando una posesión exigible (art.
1900), ostensible y continua, puede adquirir la titularidad del derecho de la cosa NO
HURTADA NI PERDIDA.
 - Si se tratara de una cosa mueble hurtada o perdida, teniendo buena fe y el justo titulo,
adquiere su titularidad después de 2 años.

Esta se plantea en casos de excepción.

- LARGO ART. 1899: en cosas inmuebles, se presume que quien ingreso por mala fe y no fue
titular del derecho real, tras 20 años pasados se puede adquirir la titularidad de la cosa. Uno
mismo puede solicitarla. Por aparte, en casos de cosas muebles, se presume que en 10 años
voy a poder adquirir la titularidad.

Para comprobar y poder acceder a la adquisición de posesión mediante la prescripción adquisitiva se

emplean los llamados:

ACTOS POSESORIOS ART. 1928

- Percepción de frutos
- Amojonamiento – poner alambrado
- Cultivar
- Marcar el ganado
- Hacer mejoras

EFECTOS DE RESTITUCION ART. 1933: se restituyen

- Frutos
- Productos
- Destrucción o deterioro
- Reembolso por mejoras

MODO DE EXTINCION DE LAS RELACIONES DE PODER ART. 1931

Se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En casos particulares se da por:

- Extinción de la cosa
- Cuando un sujeto priva a otro de la cosa
- Cuando de pierde y desaparece la posibilidad de hallarla
- Cuando el sujeto abandona consiente y voluntariamente la cosa haciendo cesar el corpus

LA TENENCIA ART.1910
Hay tenencia cuando un sujeto es llamado TENER por ejercer un poder de hecho sobre una cosa, por
si o por medio de otra persona, comportándose como REPRESENTANTE del poseedor.

No posee ANIMUS DOMINI ya que SI reconoce un señorio superior en otra persona, que es el
poseedor.

ELEMENTO:

 ANIMUS CORPUS: tiene contacto físico ajeno pero reconce que no es el propietario del
objeto. Ejemplo: el locatario.

CLASIFICACION DE LA TENENCIA ART. 1916:

 LEGITIMA: cuando el tenedor es titular del derecho personal.

  ILEGITIMA: cuando no es titular del derecho peronal, esta a su vez puede ser
a. BUENA FE: cuando cree que es tenedor legitimo.
b. MALA FE: cuando sabe que no es tenedor legitimo pero actua como si fuera asi.

ADQUISICION DE LA TENENCIA ART.1923:

1- TRADICION ART.1924: por ejemplo cuando alquilo un departamento.

2- CONSTITUTO POSESORIO: por ejemplo cuando vendo mi departamento pero quedo como
inquilino o locatario.

EFECTOS DE LA TENENCIA:

JURIDICOS ART. 1940: son facultades propias del tenedor, para analizarlos es necesario imaginar
un contrato de locación, donde se establecen ciertas facultades para el tenedor-locatario:

a. Tiene la obligación de conservar, cuidar y no deteriorar la cosa

b. Tiene la facultad de exigir el rembolso en gastos de mantenimiento.
c. Tiene la posibilidad de retener el objeto.
d. Nominatio autoris: es la obligación del poseedor de dar a conocer el nombre y domicilio de
quien es poseedor al tenedor en casos de que este ultimo fuere demandado por un tercero.
e. Obligación de restituir el objeto

EXTINCION DE LA TENENCIA ART.1931:

Esta se extingue en casos de:

1- TRADITIO BREVI MANU

2- POR TRADICION

ACCIONES POSESORIAS
Para un poseedor ILEGITIMO

Estan reguladas en el ART. 2238, y tienen un fundamento histórico importante; la posesión y la

tenencia son inherentes a la persona. Estas entonces regulan las formas de entenderlas (antes las
defendíamos porque nos las querían conquistar) ya que antes usábamos la justicia por mano propia,
hoy utilizamos la vía de la justicia para defender las dos caras.

En Velez Sarsfiel la legitimación era muy amplia o muy restringida, hoy con la reforma del código
existen acciones posesorias del código o interdictos.

Se usan como defensa de las relaciones de poder ante actos lesivos que impidan su ejercicio.

El plazo para accionar una acción posesoria es de un año desde la denuncia en procesos
sumarísimos.

ACCIONES DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL: ART. 2238

- Accion de adquirir
- Acción de mantener
- Acción de despojar
Existe una que NO es una acción, hablamos de la DEFENSA EXTRAJUDICIAL DE LA POSESION ART.
2240.

INTERDICTOS DEL CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL:

- Interdicto de obra nueva

- Interdicto de adquirir
- Interdicto de mantener
- Interdicto de recobrar

ACTOS LESIVOS:

1. TURBACION ART. 2238: hablamos de actos tendientes a despojar a una persona, es la

intencionalidad de hacerlo mediante presión o amenazas, pero sin sacarle la cosa a la
persona.
2. DESAPODERAMIENTO O DESPOJO ART. 2238: es la exclusión absoluta de la cosa al
poseedor o tenedor. Ejemplo: camino por la calle con MI cartera, viene un ladron y me roba
MI cartera.

Es importante saber que la finalidad de las acciones posesorias nombra la INTENCIONALIDAD que
debe poseer quien cometió ese acto lesivo de turbación o desapoderamiento, ver que quiere
quedarse o quitar la cosa.

CLASIFICACION DE LAS ACCIONES:

ACCION PARA ADQUIRIR LA POSESION O LA TENENCIA ART. 2239

Es necesario recordad que para adquirir la posesión o tenencia es necesario el título valido que da el
derecho a adquirir la cosa, por lo que quien alega un mejor derecho es aquel que debe desvirtuar. La
posesión es tan grande, que por eso la defendemos aun asi no la tengamos, es decir que tenemos el
derecho a la posesión pero aun asi no la tenemos.

Si dos personas celebran un acto jurídico y hay incumplimiento por la no entrega de la cosa, para
poder adquirirla empleo estas acciones que me permiten adquirir mas rápido la posesión. Necesito:

a- LEGITIMACION ACTIVA: quien tiene derecho a recibir o reclamar, el acreedor de dar cosa
cierta.
b- LEGITIMACION PASIVA: es el deudor de dar cosas ciertas.

Esta acción procede cuando el pretendiente tiene derecho a la posesión cuyo titulo es suficiente y
valido, o por incumplimiento de acción al no entregársele la cosa convenida en el acto juridico.

ACCION DE DESPOJO ART. 2241

Esta acción sirve para recuperar la posesión o tenencia sobre una cosa. Implica sacar a la calle a
quien despojo al dueño o también puede ejercerse sobre el dueño por parte del que lo desapoderó.

ACCION DE MANTENER LA TENENCIA O LA POSESION ART. 2242

Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza de ser desapoderado. La sentencia
debe ordenar que cese esa turbación y optar medidas para que esta no vuelva a producirse, su
efecto es de cosa juzgada material respecto a posesión o tenencia.

DEFENSA EXTRAJUDICIAL DE LA POSESION/TENENCIA ART. 2240

Es parecida a la legítima defensa.

Requiere una legitimación activa y pasiva. A su vez, para que esta se produce cuando hay:

- Agresión violenta

- Imposibilidad de intervención de la fuerza publica

- Reacción inmediata

- Defensa proporcionada

DERECHO REAL DE DOMINIO

CONCEPTO: es el derecho real que otorga TODAS las facultades materiales:

- USAR – UTENDI
- GOZAR – FRUENDI
- DISPONER – ABUTENDI

No tiene limites en el tiempo, no se extingue, es exclusivo, excluyente.

Quien es titular del dominio o propiedad es llamado PROPIETARIO.

CLASIFICACION DEL DOMINIO:

DOMINIO PERFECTO:

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente una cosa. El dominio se presume perfecto a menos que se pruebe lo
contrario.

FACULTADES DEL DOMINIO PERFECTO: JURIDICAS Y MATERIALES

 JURIDICAS: se puede
a- Enajenar: es transmitir el derecho real mediante un acto juridico
b- Gravar: consiste en constituir un derecho de garantía en derechos personales o sobre un
bien. Ejemplo: ser garante del locador. También podemos constituir derechos reales.
 MATERIALES:
a. USAR – UTENDI: tener materialmente la cosa. Y usarla conforme a su destino
b. GOZAR – FRUENDI: permite percibir los frutos civiles o naturales.
c. DISPONER – ABUTENDI: es la posibilidad de destruir el objeto o transmitir el derecho
mediante la venta, donación o permuta disponiendo o enajenando la cosa. Busca deshacerse
de las cosas. Facultad de destruir y disponer la cosa.

CARACTERISTICAS DEL DOMINIO PERFECTO

1. ABSOLUTO: hace referencia al ejercicio del dominio, consiste en que confiere todas las
facultades por lo que permite hacer lo que uno quiera en el. Sin embargo este se encuentra
 sujeto a determinados limites impuestas al titular de ese derecho real. Ante abuso de
derecho.
2. EXCLUSIVO: solo tiene un titular, su titularidad no es compartida, por ello quien es titular de
dominio de una cosa no le permite a otra persona poder adquirir el dominio de la cosa.
3. EXCLUYENTE: el dueño de la cosa bajo dominio puede excluir a extraños de su uso, goce y
dispocision mediante un proceso judicial.
4. PERPETUO: no tiene limites en el tiempo, incluso si el titular de el no ejerce sus facultades a
menos que se adquiera por prescripción adquisitiva.

EXTENSION DEL DOMINIO:

El dominio comprende la cosa y los objetos accesorios a ella. Por ejemplo el volante del auto, o las
cañerías de un inmueble.

Se extiende en el subsuelo y espacio aéreo en medida de que su aprovechamiento y uso sean

posibles a excepción de normas especiales.

DOMINIO IMPERFECTO

Encontramos tres tipos de dominio imperfecto

1. DOMINIO IMPERFECTO REVOCABLE: es aquel que esta sometido a una condición o plazo
resolutorio, a cuyo cumplimiento el dueño debe devolver la cosa a quien se la transmitio.
Estas condiciones y plazos son a convenio de las partes o por disposición de la ley. Estas
condiciones están limitadas al plazo de 10 años.

Hay dos formas de revocar el dominio:

- A voluntad de quien lo transmitio

- Cuando el actual propietario pueda ser privado de la propiedad por una causa derivada de
su titulo

Ataca el carácter de perpetuidad de la propiedad.

Este dominio imperfecto revocable posee dos efectos:

a. RETROACTIVO: por principio general la revocación del dominio de una cosa registrable tiene
efecto retroactivo, a menos que surja de lo contrario al titulo de adquisición o lo que
disponga la ley. En casos de cosas no registrables la revocación no tiene efecto respecto de
terceros sino en cuanto a ellos y tengan obligación de restituir la cosa. Hay un dueño
perfecto que le concede mediante la condición y plazo la titularidad del dominio a otra
persona que será el dueño imperfecto.

Todos los actos jurídicos que realizo el titular imperfecto no le son oponibles al dueño perfecto, todo
vuelve al estado anterior al momento de la readquisición del dominio al titular perfecto.

b. NO RETROACTIVO: el dueño perfecto tiene que respetar esos actos jurídicos producidos por
el titular imperfecto, por ello se dice que le es inoponible.
2. DOMINIO IMPERFECTO FIDUCIARIO: este tipo de dominio ataca el carácter de perpetuidad.

Se adquiere en razón de un contrato en fideicomiso, va a perdurar hasta el momento que finalice el

contrato. es transitorio y se extingue cuando se cumple la condición y el plazo. Hablamos de derecho
real en dominio fiduciario y NO de contrato fiduciario.
Se regula en el ámbito de los derechos personales.

El titular de dominio imperfecto fiduciario tiene las facultades del dueño de dominio perfecto,
mientras que los actos que realicen estén sujetos al fin del fideicomiso y lo pactado.

Su efecto no es retroactivo respecto de los actos que realiza el fiduciario.

3. DOMINIO IMPERFECTO DESMEMBRADO:

Hay una falta del carácter absoluto, ya que el titular debe soportar una carga real (un derecho a
favor de otra persona que se debe respetar). Hablamos respecto a otros derechos como el
usufructo, uso, habitación, hipoteca o anticresis.

MODO DE ADQUIRIR EL DOMINIO:

MODO ORIGINARIO PARA ADQUIRIR

Se adquiere derivadamente mediante modo y titulo suficiente o por prescripción adquisitiva.

MODOS ESPECIALES PARA ADQUIRIR EL DOMINIO:

 APROPIACION: ART. 1947 pueden apropiarse cosas abandonadas, animales con objeto de
casa, y la pesca. No pueden apropiarse las cosas perdidas, animales domésticos mientras el
dueño no desista de perseguirlos y los tesoros.
 CAZA ART. 1948: cuando el animal cae en la trampa del cazador, le pertenece al cazador
mientras este no desista de perseguirlo.
 PESCA ART. 1949: el que pesca en aguas publicas aquiere el dominio de la especie extraida
de su medio natural.
 ENJAMBRE ART. 1950: quien persigue un enjambre en inmuebles ajenos debe pagar por
indemnización de daños, si no lo persigue, el enjambre le pertenece a quien lo tome.
 TESORO ART. 1951 A 1954: es una cosa mueble de valor sin dueño conocido que se
encuentra oculto en una cosa mueble o inmueble. El descubridor debe haber hecho un
hallazgo casual y no ingresar en el inmueble de otra persona. Si se encuentra en una cosa
propia le pertenecen al dueño de la cosa. Si es decubierto en cosa no propia se divide entre
el descubridor y el dueño de la cosa.
 COSAS PERDIDAS ART 1955 Y 1956: quien encuentra una cosa perdida puede o no tomarla, si
es reclamada se la debe restituir al reclamante.
 TRANSFORMACION ART. 1957: cuando un objeto nuevo es producido con la materia prima
de otra persona. Intervienen dos personas: transformador y dueño de la materia prima.

Caso uno: si hay buena fe del transformador la adquiere el dueño de la materia, que a su vez puede:

-Si es reversible la cosa: pagarle al transformador por el trabajo y quedarse la cosa obtenida o
exigirle la cosa en su estado anterior .

-Si no es reversible: la adquisición le pertenece al transformador que debe pagarle al dueño el valor
de la materia.

Caso dos: si hay mala fe del transformador

-Si es reversible: la adquiere el dueño de la materia y se queda la cosa sin reclamarle ni pagarle nada
al transformador o puede dejársela al transformador y exigir el valor de la materia mas los daños.
-Si no es reversible: si le sirve la cosa el dueño de la materia puede adquirirla pero debe pagar el
trabajo al transformador o si no la quiere la puede dejar al transformador y pedir la indemnización
por todo.

 ACCESION POR COSAS: MUEBLES E INMUEBLES ART. 1958

En cosas muebles de distintos dueños cuando acceden entre si sin que medie un hecho del hombre.

En cosas inmuebles:

A. ALUVION ART. 1959: consiste en el crecimiento paulatino de un inmueble por

sedimentación, le corresponde al dueño ribedeño si no se produce por obra del hombre.
B. CAUSE DEL RIO ART.1960
C. AVULSION ART. 1961: el crecimiento del inmueble por fuerza de las aguas que adhieren
naturalmente tierra del otro dueño, que si no reclama tras 6 meses pierde ese derecho.
D. CONSTRUCCION O SIEMBRA ART. 1962: si se construye o adquiere con materiales ajenos
debe pagar su valor.
E. INVACION DE INMUEBLE COLIDANTE ART. 1963

LIMITES Y RESTRICCIONES AL DOMINIO: ART. 1970 A 1982

Provienen de normas administrativas

- INENAJENABILIDAD ART. 1972: establece que toda persona dueña de dominio tiene facultad
de enajenar. y que si lo adquirió a título oneroso es válida la cláusula por la que se obligue a
no vender, pero a una o varias personas determinadas; es nula la cláusula que impida
vender a persona alguna (se tiene por no escrita). En adquisición a título gratuito, se puede
incluir la cláusula de no enajenar a persona alguna por un plazo máximo de 10 años.
- INMISIONES ART. 1973: trata de que un titular de dominio debe tolerar los limites de otro
dominio, en otras palabras, tolerar al vecino. Se puede accionar en caso que estos excedan
la normal tolerancia.
- CAMINO DE SIRGA ART. 1974: implica dejar una franja libre de 15 metros de mi terreno si
esta al borde de un rio.
- OBSTACULO DEL CURSO DE AGUAS ART. 1975: los dueños de un inmueble que tengan un
cauce de rio no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas.
- RECEPCION DE ARENA Y PIEDRAS ART. 1976: deben ser aceptadas si no hubo interferencia
del hombre.
- TOLERACIA DE PERSONAS AL TRABAJAR ART. 1977: dejar pasar a las personas que trabajan
en la obra o tolerar andamios
- VISTAS ART. 1978: no se permiten vistas de visión frontal a menos de 3 metros ni vistas
laterales menores a 60 cm.
- LUCES ART. 1979: no pueden haber luces a menos de 1.80 metros de altura.
- ARBOLES Y RAICES ART. 1980: las raíces pueden no ser toleradas y se pueden cortar, las
ramas de un árbol para ser cortadas requieren intervención judicial.

EXTINCION DEL DOMINIO:

ART. 1907 se extingue por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por
su abandono o la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
CONDOMINIO

CONCEPTO:

Es el dererecho real de propiedad sobre una cosa perteneciente a una pluralidad de sujetos. Estos
titulares se denominan CONDOMINOS, y se presumen iguales.

La propiedad en este derecho, se ejerce respecto a la parte ideal/porcentaje.

Posee las facultades de USAR – ABUTENDI, GOZAR – FRUENDI, DISPONER – ABUTENDI.

CARACTERES:

- Hay pluralidad de sujetos

- Hay unidad del objeto, es decir que no hay división material. Entonces consiste en un solo
objeto, que le pertenece en cierto porcentaje ideal a distintas partes.
- Se constituye por contratos, actos de ultima voluntad (por herencia) o por designación de la
ley

NATURALEZA JURIDICA:

Constituye derecho real sobre cosa propia

CLASES DE CONDOMINIO:

1. SIN INDUCCION FORZOSA:

Es el principio general, aquel donde cualquier condómino puede pedir la partición del condominio.

Hablamos de un tipo ordinario romano.

Cada condómino puede enajenar y gravar su parte indivisa.

Cada condómino puede ponerle fin en cualquier momento, pidiendo la división de la cosa común, es
de orden publico.

2. CON INDUCCION FORZOSA:

Aquella donde no se puede pedir la partición porque esta facultad esta suspendida temporalmente o
no existe y es perdurable. Entonces la inducción forzosa se divide en dos:

A- SUSPENSIÓN O TEMPORARIA: efecto temporal

PRIMER CASO ART. 2000: los condóminos pueden acordar suspender la partición por un plazo de 10
años. Si no se fija un plazo cierto o si es superior a 10 años, se celebra por ese tiempo. Si se fija un
plazo inferior a 10 años, puede ser ampliado hasta llegar a los 10.

SEGUNDO CASO ART. 2001: ante una partición nociva puede suspenderse. En ella es el juez quien
dispone su postergación de partición por el plazo de 5 años, que puede ser renovado una sola vez.

B- INEXISTENTE O PERMANENTE: efecto permanente

PRIMER CASO ART. 2004: en casos de accesorios indispensables. Hay indivisión forzosa perdurable
cuando el condominio sea sobre cosas como accesorios indispensables al uso común de dos o mas
condóminos. Por ello no se puede pedir partición. Por ejemplo un pasillo indispensable para dos o
mas inmuebles, que permite salir a la via publica.
SEGUNDO CASO ART. 2006: trata sobre muros medianeros como parte de la indivisión forzosa
permanente, ya que este permanece a ambos colindantes en condominio.

ELEMENTOS DEL CONDOMINIO:

- Objeto: cosas muebles o inmuebles

- Sujetos: personas físicas o jurídicas tanto publicas como privadas.
- Causa fuente: modo de adquisicion

MODO DE ADQUIRIR EL CONDOMINIO

1- Titulo y modo suficiente

2- Prescripción adquisitiva

FACULTADES MATERIALES: tras su adquisición hablamos de facultades materiales como acto físicos
que puede realizar el condómino sobre la cosa común

a- Poseer, tener el corpus

b- Usar – utendi: poder usar el objeto conforme a su destino respetando a los otros
condóminos.
c- Gozar – fruendi: percibir los frutos y respetando a los otros condóminos.
d- Disponer – abutendi: se requiere la faculta y autoridad de todos los condóminos para poder
disponer.

FACULTADES JURIDICAS: actos que puede realizar el condómino sobre su parte indivisa

a. Enajenar: transmitir o ceder su porcentaje

b. Constituir derechos reales: puede hipotecar su porcentaje
c. Constituir derechos personales: puede hacer contrato de alquiler, vender o donar su parte
indivisa.
d. Abandonar: renuncia a su derecho incrementando el porcentaje de los otros condóminos
e. Puede haber prescripción adquisitiva sobre cada parte de los condóminos.

OBLIGACIONES QUE DEBEN CUMPLIR LOS CONDOMINOS

- Deben contribuir a los gastos de mantenimiento de su porcentaje

- Reembolsar los frutos percibidos entre ambos condominos

EXTINCION DEL CONDOMINIO

Se extingue por división o partición del condominio.

Si es divisible se hace por división

Si es indivisible se hace por la repartición de la vent

PROPIEDAD HORIZONTAL

CONCEPTO: es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio, cuyo titular posee las
facultades de usar, gozar y disponer tanto material como jurídicamente de su objeto conocido como
UNIDAD FUNCIONAL compuesto por sus partes privativas y comunes de un edificio.

NATURALEZA JURIDICA: es un derecho real que recae sobre cosa propia

CARACTERISTICAS:

Es un derecho exclusivamente inmobiliario, por lo general se trata de un edificio que se extiende

para arriba.

Su objeto o unidad funcional se compone por dos partes:

- Privativa: es el sector de uso exclusivo del titular del derecho real, por ejemplo el interior del
departamento. Posee las facultades de USAR – UTENDI, GOZAR – FRUENDI, y DISPONER –
ABUTENDI solo en disponer.
- Común: esta parte corresponde a todos los copropietarios, es de uso compartido, por
ejemplo el ascensor o el hall de entrada del edificio. Posee solo la facultad de USAR-UTENDI.

La propiedad horizontal es regulada por la ley y por el reglamento que se establece con su
constitución.

En la propiedad horizontal casi no hay objetos materiales mas que el inodoro o los grifos.

Es un cubo de aire en el espacio comprendido entre las paredes y los revestimientos.

ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

Se requiere:

a. Un sujeto de derecho: una persona física o jurídica publica/privada.

b. Objeto: la unidad funcional, compuesta por sus partes privativas y comunes. Este puede
darse de distintas maneras, como :
1. Que el edificio tenga distintos pisos
2. Que en los pisos hayan distintos departamentos
3. Que haya departamentos en la edificación de una planta

Entonces la unidad funcional consiste en pisos, departamentos y espacios susceptibles de

aprovechamiento por el titular.

A su vez, respecto a los departamentos y dentro del objeto se requiere que:

- Haya independencia funcional

- Una salida a la via publica de carácter autónomo
- Cada unidad funcional debe ser autosuficiente dependiendo del destino de su uso. Es decir,
si va a ser usado para vivienda, fines profesionales, comercial, cochera, etc.

MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD HORIZONTAL: AFECTACION Y TRANSMICION

 AFECTACION: consiste en lograr la aplicación de la normativa de la propiedad en el cambio

del derecho real.
Esta afectación hace que el derecho real del dominio se extinga y se de origen a las unidades
funcionales que van a constituir el derecho real de propiedad horizontal. Esta afectación se debe
hacer por escritura publica e inscribir en el registro publico de inmuebles.

Esta afectación, genera un reglamento que es redactado por el titular legitimado de dominio, los
condóminos o el titular de la superficie.

 TRANSMISION: la propiedad horizontal se transmite (como modo de adquirila)

- Por titulo y modo suficiente, a través de la tradición a consecuencia de la enajenación.
- Por prescripción adquisitiva
- Por sucesión

FACULTADES JURIDICAS Y MATERIALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

1. JURIDICAS: se ejercen ACTOS JURIDICOS que puede realizar el titular SOBRE la unidad
funcional.
a. Enajenar: implica transmitir lo que tengo, si soy el titular puedo vender o donar toda la
unidad funcional.
b. Constituir derechos reales: puedo constituir nuevos derechos reales pero que sean de rango
inferior a la propiedad horizontal.
c. Constituir derechos personales: celebrar contratos
d. Abandonar: extinguir el derecho voluntariamente.
2. MATERIALES: se ejercen ACTOS FISICOS SOBRE:

LA PARTE PRIVATIVA

a. Poseer: tener el corpus

b. Usar: servirse del objeto conforme al uso de su destino
c. Gozar: percibir los frutos
d. Disponer materialmente, por ejemplo cambiarle la forma.

LA PARTE COMUN:

a. Usar por la totalidad de la parte común, cuyo uso de destino debe respetarse, por ello se
imponen dos limitaciones:
- Respetar el destino de la parte común
- No disminuir el igual derecho de los demás propietarios con quien comparto la parte común.

OBLIGACIONES A CUMPLIR EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

a- Se debe respetar el reglamento

b- Se debe conservar la unidad funcional en buen estado para que no perjudique a otros
c- Se debe permitir el acceso a la parte privativa en caso de arreglos o reparaciones, para
supervisar o verificar a efectos de brindar seguridad, el propietario no puede impedir.
d- Se debe notificar fehacientemente al administrador su domicilio real.
e- Pagar expensas comunes
f- Contribuir al fondo de reserva

EXPENSAS COMUNES Y SUS GARANTIAS PARA EJECUTARLAS:

El locatario por la ley no se encuentra obligado al pago de expensas, pero puede estar sometido por
un contrato. Quien esta obligado es el propietario.
Se abonan acorde a la ley, al reglamento o en proporción a su parte indivisa, con el fin de solventar
gastos de funcionamiento, reparación o mejoras del edificio.

Si no se cumplen con las expensas, existen garantías reales respecto a ellas:

a. Juicio ejecutivo
b. Créditos privilegiados
c. Retención de la cosa
d. Inoponibilidad de bien de familia
e. Inoponibilidad por abandono a ejercer el derecho, renunciar al uso del derecho o
enajenación.

ACCIONES PROHIBIDAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

Esta prohibido:

1. Destinar las unidades funcionales a un uso contrario a la moral o fin destinado previsto en el
reglamento.
2. Perturbar la tranquilidad del resto de los propietarios si excedo la normal tolerancia.
3. Hacer actividades que comprometan la seguridad del inmueble
4. Depositar cosas peligrosas.

Tambien existen infracciones a las previsiones, ante una de ellas, el consorcio o alguno de los
propietarios afectados por ella tienen acción para hacer cesar la infraccion.

ORGANO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

- CONSORCIO: es una persona jurídica formada por todos los propietarios de un inmueble en
propiedad horizontal, entonces entendemos que es una persona jurídica DISTINTA de los
propietarios que la integra, tiene una vida propia. Tiene su domicilio en el inmbueble y este
esta integrado por un órgano de administración, de gobierno y un consejo. Hablamos de la
teoría de órgano compuesta por:
A. ADMINISTRACION compuesta por el administrador
B. REPRESENTACION realizada por el administrador
C. FISCALIZACION realizada por el consejo de propietarios
D. FORMACION DE LA VOLUNTAD DEL CONSORIO realizado por la asamblea.
E. REGLAMENTO como estatuto encargado de regular el desarrollo del consorcio.

Este realiza acciones mediante sus órganos, tiene legitimación activa y pasiva para actuar en juicio
como entidad ideal independiente de los propietarios. No es titular de derechos reales pero si de
derechos personales, ejemplo: derecho a percibir expensas.

A. ADMINISTRADOR:

Se encarga de la gestión ordinaria, es quien realiza actos que se le serán imputados al consorcio. Este
también actua frente a terceros y tiene la facultad de suscribir contratos a fines de obligar a la
persona jurídica consorcio. En fin, ser administrador consiste en una atribución de actos a una
persona distinta al consorcio. Pueden serlo tanto personas físicas como jurídicas, un tercero o
vencino.

Tiene calidad de mandatario y resuelve cosas puntuales.

También se encarga de representar al consorcio con terceros y presta su firma en torno a el.
El primer administrador es designado por el reglamento, y el próximo por la asamblea. El código civil
y comercial busca que el administrador se perpetue en el tiempo.

La asamblea tiene 90 dias desde la fecha de 2 años desde que empieza a regir el reglamento o antes
de la enajenación del 50% de las unidades funcionales del edificio para designarlo. La asamblea es
quien se encarga de removerlo.

Tiene responsabilidad solidaria frente al consorcio, terceros y propietarios por los daños causados
por su culpa en función al ejercicio de su función.

DERECHOS DEL ADMINISTRADOR: sus derechos son establecidos por el reglamento, el primero es
que tiene derecho a cobrar retribución, y si el reglamento no lo presume, se asume que igual tiene
derecho a cobrar.

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR:

- Ejecutar la decisión tomada por la asamblea

- Pedir autorizacion al consejo para disponer del fondo de reserva
- Rendir cuenta en forma anual
- Poseer autorizacion de la asamblea para despedir al personal del consorcio

ASAMBLEA:

Es el órgano deliberativo, tiene la facultad de decidir y resolver asuntos de interés común. Consiste
en la reunión de propietarios, cuyas decisiones le son imputadas a la persona jurídica CONSORCIO.
Estas decisiones obligan a todos los propietarios.

TIPOS DE ASAMBLEA

 ORDINARIA: aquellas que se reúnen periódicamente, tratan cuestiones que se analizan

regularmente, por ejemplo aprobar las rendiciones de cuenta del administrador o el plan de
gastos. Se celebra aunque sea una vez al año.
 EXTRAORDINARIA: son convocadas por el administrador o a solicitud de cierta cantidad de
propietarios en asuntos de interés fuera de lo común, por ejemplo nombrar a un nuevo
administrador, reformar el reglamento, decidir obras nuevas, etc. También puede ser
solicitada por el consejo de propietarios.

SISTEMA DE LAS MAYORIAS:

En principio general las decisiones se toman con mayoría ABSOLUTA, computada sobre la totalidad
de los propietarios de las unidades funcionales.

Establece un doble computo cuando:

 Se debe lograr mas del 50% del porcentual a favor de la decisión

 Se debe lograr mas de la mitad de los votos computados por cada unidad funcional, es decir
un voto por cada unidad.

Las mayorías deben ser calculadas en relación con la totalidad de los propietarios. Ante una decisión
de la mayoría de los presentes, se debe notificar de ella a los ausentes, quienes tienen 15 dias para
oponerse a tal decisión, y para que la decisión de los presentes sea desestimada se requiere una
mayoría por parte de los ausente mas grande que la anterior, hablamos de consentimiento
presunto.
Mayorias especiales: hay algunas cuestiones puntuales que debe ser decididas por mayorías
especiales, tales como:

- Por unanimidad: para aprobar mejoras u obras que afecten la estructura del inmueble.
- Dos tercios de la totalidad de los propietarios: para modificar el reglamento
- Una mayoría superior a la mitad del valor: en casos de derrumbe o deterioro del edificio, se
computan solo quienes están presentes

ASAMBLEA JUDICIAL: es un remedio excepcional cuando se omite al administrador o consejo de

propietarios de convocar a la asamblea, le permite a los propietarios solicitar a un juez que
convoque la asamblea, que se realiza en una audiencia.

CONSEJO:

Es el órgano de fiscalización del consorcio, se encarga de controlar la actividad del administrador.

Sus miembros son designados por la asamblea haciéndolo constar en un acta. Esta integrado por
mas de un propietario. No sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones. Tiene la
facultad de convocar a asamblea solo si hay ausencia del administrador.

REGLAMENTO:

Es firmado como un contrato de adhesión, se debe hacer en escritura publica con inscripción en el
registro de propiedad. Es el estatuto que rige derechos y obligaciones de los titulares de derechos
reales de p.h de un edificio. Posee clausulas facultativas o las obligatorias enumeradas en el art.
2056 del Cod. Civ. y Com.

EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Si hablamos de extinción para un solo titular de su derecho real de propiedad horizontal sobre una
unidad funcional, se hace por enajenación, prescripción, abandono, transmisión.

Si hablamos de todo el sistema de propiedad horizontal, deja de existir en casos de grave deterioro o
destrucción del edificio con autorizacion de asamblea para demoler. También se extingue por
confusión, cuando es una sola persona quien concentra la titularidad de todas las unidades
funcionales.