Reflexiones sobre la nueva

Ley de Alquileres 27.551

y sus modificaciones al Código

rs
Civil y Comercial

te
Gabriela A. Iturbide (*)

eu
Sumario: I. Introducción.— II. Locación habitacional. Requisitos (art.
1196).— III. Plazo mínimo de la locación de inmuebles (art. 1198).—
IV. Excepciones al plazo mínimo legal (art. 1199).— V. Conservación
de la cosa (art. 1201).— VI. Frustración del uso o goce de la cosa (art.
1203).— VII. Compensación (art. 1204 bis).— VIII. Cargas y contribu-
ciones por el destino dado a la cosa locada (art. 1209).— IX. Resolución
R
anticipada (art. 1221).— X. Renovación del contrato (art. 1221 bis).—
XI. Intimación de pago y desalojo de la vivienda (art. 1222).— XII. In-
tervención de corredores (art. 1351).— XIII. Regulación complementa-
ria de las locaciones en la nueva ley.— XIV. Ajuste de los contratos.—
XV. Consignación de los cánones locativos.— XVI. Comunicación a la
n
AFIP y deber del juez en las acciones judiciales.— XVII. Programa Na-
cional de Alquiler Social.— XVIII. Métodos alternativos de resolución
so

de conflictos.— XIX. Consideraciones finales.

I. Introducción dice Falcón, cuatro aspectos. El primero consis-

te en una serie de reformas al Código Civil y Co-
El 30 de junio de 2020 se publicó en el Boletín mercial (arts. 1º a 12); el segundo, una regulación
Oficial la nueva Ley de Alquileres que modifica complementaria de las locaciones (arts. 13 a 16);
om

varios aspectos esenciales del contrato de loca- el tercero organiza un plan nacional de regula-
ción de inmuebles. En este trabajo intentaremos ción social (arts. 17 a 20), y el cuarto está des-
mostrar cuáles son esos cambios para despejar tinado a fomentar la resolución alternativa de
las dudas que pudieran suscitar algunas de las conflictos y una modificación del art. 6º de la ley
normas recientemente sancionadas. 26.589 Nacional de Mediación Obligatoria (arts.
21 y 22).
La nueva ley, que comenzó a regir a partir del
Th

día siguiente al de su publicación en el Boletín Facultad de Derecho de la UBA. Titular de la materia De-
Oficial para los contratos de locación celebrados recho del Consumidor en la Facultad de Derecho de la
a partir del 01/07/2020  (1), comprende, como UCES. Miembro de las Comisiones de Gestión, Oralidad
y Capacitación de la Cámara Nacional de Apelaciones en
lo Civil.
(*) Doctora en Ciencias Jurídicas de la UMSA. Vocal de
la sala L de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Ci- (1) A los contratos celebrados con fecha anterior se les
vil. Adjunta regular de la materia Elementos de Derechos aplican las disposiciones del Código Civil y Comercial, de
Reales en la Facultad de Derecho de la UBA. Adjunta de acuerdo con las previsiones del art. 7º del citado código.
la materia Responsabilidad Civil en la Facultad de Dere- De tal forma, la nueva ley también será aplicable a las
cho de la UCES. Docente de la materia Obligaciones en consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas
la Facultad de Derecho de la UBA. Docente de posgrado existentes antes de su dictado, en tanto no exista consu-
en la Carrera de Actualización en Derechos Reales en la mación jurídica.

38 • RCCyC • EN DEBATE - La Nueva Ley de Alquileres

 Gabriela A. Iturbide

Se ha dicho que el problema de fondo es la si- comenzada la relación contractual, por lo que
tuación económica de la clase media, su pérdida esta regulación podría terminar siendo perjudi-
de poder adquisitivo, el problema del acceso a la cial para el mercado y para la economía en gene-
vivienda, a lo que se suma el actual sobreendeu- ral, ya que como adelantaron los legisladores, el
damiento de las familias, lo que plantea un esce- impacto del precio de un alquiler en la economía
nario difícil, de mucha angustia y dificultades. La de un trabajador es muy importante y resultará
pandemia de COVID-19 solo acentuó una crisis seguramente más gravoso a partir del dictado de

rs
que se fue gestando hace décadas, y que, en ma- este nuevo ordenamiento legal.
teria de vivienda, comprende, además del tema
de los alquileres, la crisis del crédito y la actual Ahora bien, más allá de las críticas e interro-
caída en los índices de la construcción (2). gantes que formularemos con relación a algu-

te
nas de las normas sancionadas, lo cierto es que,
En ese sentido, la Asociación Civil para la como ya hemos dicho, la situación de vulnera-
Igualdad y la Justicia (ACIJ) ha proclamado que bilidad de algunos inquilinos en nuestro país
la ley nacional de alquileres significa un avan- requiere la intervención del Estado para equili-
ce sustantivo en la discusión sobre el derecho a brar el sinalagma contractual, lo que a nuestro

eu
la vivienda, y garantiza una ampliación de de- entender aleja el contrato de locación de inmue-
rechos para los 8 millones de personas que al- bles de la clásica denominación de contrato pa-
quilan en nuestro país. Al respecto, se dijo en ritario tal como lo concibió Vélez, para ubicarlo,
el debate parlamentario que no puede ignorar- como sostenía Carlos Ghersi  (4), bajo la órbita
se que la incidencia de un alquiler en el salario del derecho del consumo cuando se tratare de
básico ha aumentado considerablemente en los
R un sistema de adhesión, en el que las cláusulas
últimos años, motivo por el cual un trabajador puedan resultar abusivas. Y hasta cabría calificar
asalariado tiene que destinar cerca de la mitad a ciertos inquilinos como consumidores “hiper-
de su sueldo para asegurarle un techo a su fa- vulnerables” según lo sugiere Resqui Pizarro (5),
milia. En ese contexto, la relación entre locador aunque debemos advertir que la nueva ley no se
n
y locatario es palmariamente desigual, donde refiere a la relación de consumo, como sí ocu-
quien alquila se encuentra en desventaja (3). rre en el Código Civil y Comercial con el tiempo
compartido y los cementerios privados en el Li-
so

También se sostuvo en el debate que la pande- bro Cuarto, dedicado a los Derechos Reales (ver
mia de COVID-19 lamentablemente ha agrava- arts. 2100 y 2111).
do la difícil situación de este sector. Y si bien el
Estado ha tomado medidas de emergencia con- II. Locación habitacional. Requisitos (art.
gelando los precios de los alquileres, prorrogan- 1196)
om

do la vigencia de los contratos y suspendiendo

los desalojos por falta de pago hasta el 30 de sep- II.1. Si bien la ley regula, como ya dijimos,
tiembre de 2020 (ver DNU 320 de 2020), es nece- los contratos de locación de inmuebles, en su
sario avanzar con reglas más permanentes, más art. 1º modifica una norma de índole general
sustentables y a largo plazo. que define al domicilio especial para todos los
contratos. Nos referimos al art. 75, que quedó
Sin embargo, varios medios vaticinan que, a redactado del siguiente modo: “Las partes de
partir de la entrada en vigencia de la nueva ley, un contrato pueden elegir un domicilio para el
Th

se producirá un aumento en los precios de los al- ejercicio de los derechos y obligaciones que de
quileres y una restricción de la oferta. En prin- él emanan. Pueden además constituir un domi-
cipio, la ley no ofrece garantías para facilitar el cilio electrónico en el que se tengan por eficaces
acceso a la locación, sino que la regula una vez todas las notificaciones, comunicaciones y em-
plazamientos que allí se dirijan”.
(2) OTTATI PAZ, Juan Manuel, “Nueva Ley de Alqui-
leres: ¿Qué modificaciones al Código Civil y Comercial (4) GHERSI, Carlos, “Código Civil y Comercial comen-
trascendieron públicamente y cómo afecta al mercado y tado”, 1ª ed., 2014, p. 135.
al acceso a la vivienda?”, elDial.com DC2B16, 16/06/2020.
(5) RESQUI PIZARRO, Jorge, “Nueva Ley de Alquileres
(3) Versión taquigráfica, Sesión especial del 11 de junio de Vivienda: reforma al Cód. Civ. y Com. y acercamiento
de 2020, p. 100. al contrato de consumo”, elDial.com, junio de 2020.

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 Reflexiones sobre la nueva Ley de Alquileres 27.551 y sus modificaciones al Código Civil y Comercial

Como se sabe, el domicilio especial es el do- Por lo demás, ya existe en la práctica judicial
micilio que las partes fijan para el ejercicio de los el denominado domicilio electrónico, estableci-
derechos y el cumplimiento de las obligaciones do a nivel nacional por la Acordada 31/2011 de
que corresponden a un acto jurídico. Ese domi- la CS. Este domicilio está implementado en una
cilio, de acuerdo con lo que establezca el contra- base de datos que el Poder Judicial pone a dispo-
to, puede ser el mismo que han incluido como sición de todos los auxiliares de la justicia, para
perteneciente a los contratantes (domicilio real, recibir allí las notificaciones electrónicas a tra-

rs
domicilio comercial o domicilio legal de los en- vés de la Web de Notificaciones y Presentaciones
tes colectivos, sociedades, consorcios, etc.), o Electrónicas (SNE/PJN), y desde el cual sus titu-
fijar otro domicilio que determinen, y serán efi- lares se encuentran habilitados para remitir pre-
caces las notificaciones, comunicaciones y em- sentaciones y notificaciones electrónicas a los

te
plazamientos que allí se dirijan. organismos jurisdiccionales. En otras palabras,
el domicilio electrónico se incorpora a una plata-
La reforma ha introducido una novedad al forma virtual suministrada por el Poder Judicial
prever que, además del domicilio especial al po- a los fines de que los abogados reciban las noti-
dríamos denominar “físico”, las partes pueden

eu
ficaciones que le cursen en el marco de los pro-
constituir un domicilio electrónico en el que se cesos en trámite. Debemos aclarar al respecto
tengan por válidas las notificaciones. Al respec- que no pueden servir como domicilio electróni-
to, Falcón recuerda que la ley 25.506 de Firma co en un pleito las casillas de correo electrónico
Digital, dispone en su art. 5º que se entiende por (Gmail, Hotmail o cualquier otro dominio), pues
firma electrónica al conjunto de datos electró-
se trata de un domicilio especialmente diseñado
nicos integrados, ligados o asociados de mane-
R
ra lógica a otros datos electrónicos, utilizado por
según una serie de procedimientos establecidos
en el ámbito nacional por diversas acordadas
el signatario como su medio de identificación,
de la Corte Suprema de Justicia con sujeción a
que carece de alguno de los requisitos legales
las directivas consagradas en las leyes 26.685 y
para ser considerada firma digital. En caso de ser
26.856 (7), y está identificado con el CUIT/CUIL
n
desconocida la firma electrónica corresponde
a quien la invoca acreditar su validez. A su vez, del letrado.
el art. 2º se refiere a la firma digital y establece Por su parte, Pano y Salgado señalan que la
so

que esa firma se entiende como el resultado de

modificación importa una novedad respecto de
aplicar a un documento difícil un procedimiento
las comunicaciones entre las partes de un con-
matemático que requiere información de exclu-
trato, evitando alargar los tiempos y generar ma-
sivo conocimiento del firmante, encontrándo-
yores costos, aunque advierten que la norma no
se esta bajo su absoluto control. La firma digital
aclara qué es un domicilio electrónico, por lo
om

debe ser susceptible de verificación por terceros,

que podría pensarse en un email, un número de
de modo que esa verificación simultáneamente
permita identificar al firmante y detectar cual- teléfono para comunicaciones por SMS, Whats-
quier alteración del documento digital poste- App, Telegram u otro medio, o eventualmente
rior a su firma. La firma digital, a diferencia de una red social. Dicen los citados autores, pro-
la electrónica, tiene plena validez si cumple los poniendo una interpretación que compartimos:
requisitos del art. 9º de la ley 25.506, por lo que, “De allí que las partes debieran establecer con
según Falcón, la comunicación dirigida al domi-
Th

cilio electrónico tendrá el valor de la firma que (7) Cabe agregar que la AFIP también implementó el
se aplique (6). denominado “domicilio fiscal electrónico”, en el marco
de la ley 27.430. En esa ley se dice que se considera do-
micilio fiscal electrónico al sitio informático seguro, per-
(6) “Comentario a las reformas al Código Civil y Co- sonalizado y válido, registrado por los contribuyentes y
mercial en materia de locaciones y otras disposiciones responsables para el cumplimiento de sus obligaciones
- Ley 27.551”, RC D 2820/2020. Este autor sostiene que el fiscales y para la entrega o recepción de comunicaciones
agregado al art. 75 es innecesario y confuso porque el art. de cualquier naturaleza que determine la reglamenta-
200 del Cód. Civ. y Com. ya dispone en su segundo párra- ción. Ese domicilio es obligatorio y producirá en el ám-
fo que “en los instrumentos generados por medios elec- bito administrativo los efectos del domicilio fiscal cons-
trónicos, el requisito de la firma de una persona queda tituido, siendo válidos y plenamente eficaces todas las
satisfecho si se utiliza una firma digital, que asegure in- notificaciones, emplazamientos y comunicaciones que
dubitablemente la autoría e integridad del instrumento”. allí se practiquen.

40 • RCCyC • EN DEBATE - La Nueva Ley de Alquileres

 Gabriela A. Iturbide

claridad cuál es el medio electrónico por el cual cional. Si el destino es habitacional, no puede re-
realizarán sus comunicaciones o notificaciones. querirse del locatario:
Es de suma importancia establecer que la comu-
nicación solo será válida si proviene del otro do- “a) El pago de alquileres anticipados por pe-
micilio electrónico constituido. Por ejemplo, me ríodos mayores a un mes;
pueden notificar por email o WhatsApp, pero
solo desde tal cuenta de e-mail o de tal número “b) Depósitos de garantía o exigencias asimi-

rs
de WhatsApp. De esta forma se evitaría en parte lables, por cantidad mayor del importe equiva-
que terceros puedan alterar el mecanismo de co- lente al primer mes de alquiler. El depósito de
municación fácilmente. Ante un conflicto, debe garantía será devuelto mediante la entrega de
pensarse en buscar la forma de probar la comu- una suma equivalente al precio del último mes

te
nicación o notificación conservando y archivan- de la locación, o la parte proporcional en caso de
do las mismas en su origen, sea un celular o una haberse efectuado un depósito inferior a un mes
dirección de email en la web (Gmail, Hotmail, de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo
etc.). Habrá que estar atentos a los casos en los al momento de la restitución del inmueble. En el

eu
que el destinatario alegue que no recibió la noti- caso de existir alguna deuda por servicios públi-
ficación, para evaluar la forma de probar que la cos domiciliarios o expensas, correspondientes
notificación efectivamente se envió. En el mun- al período contractual y que al momento de la
do del soporte papel los abogados envían oficios entrega del inmueble no hubiese sido facturada,
al Correo, en el mundo digital habrá que recu- puede acordarse su pago tomando al efecto los
rrir al medio de prueba pericial, concretamen- valores del último servicio o expensas abonado,
R
te a profesional Analista en Sistemas, Ingeniero o bien el locador puede retener una suma equi-
en Sistemas, con conocimientos específicos de valente a dichos montos como garantía de pago.
informática forense”. Y agregan: “(...) Es bueno En este último caso, una vez que el locatario abo-
dejar aclarado, en miras a un eventual proceso ne las facturas remanentes, debe presentar las
derivado de conflictos contractuales, que el do- constancias al locador, quien debe restituir de
n
micilio en cuestión no reemplaza, ni sustituye, ni manera inmediata las sumas retenidas;
tiene los mismos efectos que aquel que se cons-
tituye en el proceso judicial” (8). “c) El pago de valor llave o equivalentes; y
so

Por último, habremos de señalar que en el “d) La firma de pagarés o cualquier otro docu-
marco de las relaciones de consumo y en los con- mento que no tome parte del contrato original”.
tratos de adhesión seguramente se comenzará a
utilizar la cláusula de fijación de “domicilio elec- Se ha sostenido que esta norma es de orden
om

trónico”, lo que según cierta doctrina permitirá a público e imperativa, porque está involucrado el
las empresas y a los predisponentes evitar man- acceso a la vivienda, pero a nuestro criterio esa
dar las facturas en formato papel y cursar todas conclusión resulta opinable.
las notificaciones a un mail, lo que lleva a for-
mular, entre otros interrogantes, qué pasaría con Como novedades, el inc. b) prevé que el depó-
aquellos consumidores adultos mayores, con las sito en garantía constituido al comienzo del con-
personas vulnerables o con los llamados “analfa- trato es igual al valor del primer mes de alquiler,
y que dicho depósito se debe devolver por un im-
Th

betos digitales”, y cómo habrá de aquí en más la

jurisprudencia interpretar el deber de informa- porte equivalente al último mes de alquiler (o la
ción que pesa sobre los proveedores. parte proporcional en caso de haberse efectuado
un depósito inferior a un mes de alquiler) que se
II.2. En lo que hace concretamente al contrato entiende que, en un contexto inflacionario, será
de locación de inmuebles destinados a vivienda, indexado. Se contemplan también distintas mo-
el art. 2º de la ley sustituye el art. 1196 del Cód. dalidades de devolución de dicho depósito, la
Civ. y Com. por el siguiente: “Locación habita- que deberá concretarse en el momento de la res-
titución del inmueble.
(8) “Novedades en las relaciones locativas de inmue-
bles urbanos. Segunda parte: modificaciones para todos La norma agrega que, en el caso de existir al-
los contratos de locación”, RC D 2816/2020. guna deuda por servicios públicos domiciliarios

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o expensas correspondientes al período contrac- Respecto de los destinos comerciales, se vuel-

tual y que al momento de la entrega del inmue- ve al sistema que regía en el Código derogado.
ble no hubiese sido facturada, puede acordarse
su pago tomando al efecto los valores del último IV. Excepciones al plazo mínimo legal (art.
servicio o expensas abonado, o bien el locador 1199)
puede retener una suma equivalente a dichos
montos como garantía de pago. En este último El art. 4º sustituye el art. 1199 por el siguiente:

rs
caso, una vez que el locatario abone las facturas
remanentes, debe presentar las constancias al “Art. 1199: Excepciones al plazo mínimo legal.
locador, quien habrá de restituir de manera in- No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos
mediata las sumas retenidas. de locación de inmuebles o parte de ellos desti-

te
nados a:
¿Podrían las partes acordar un depósito supe-
rior? En nuestra opinión, no podría el locador “a) Sede de embajada, consulado u organismo
exigir un depósito superior, pero nada impide internacional y el destinado a habitación de su
personal extranjero diplomático o consular;

eu
que voluntariamente el inquilino acepte hacer-
lo, y que en el contrato se prevea, con sujeción
al principio de buena fe consagrado en el art. “b) Habitación con muebles que se arriende
961 del Cód. Civ. y Com., cómo se restituirá ese con fines de turismo, descanso o similares. Si el
depósito al extinguirse el vínculo locativo. Si las plazo del contrato o de los contratos consecuti-
partes nada hubieren dicho, se aplicará entonces vos supera los tres [3] meses, se presume que no
la solución legal.
R fue hecho con esos fines;

El valor llave se ha vinculado generalmente “c) Guarda de cosas;

con la transmisión de los fondos de comercio
(ley 11.867), en las locaciones comerciales, al “d) Exposición u oferta de cosas o servicios en
n
igual que la firma de pagarés o de otros docu- un predio ferial.
mentos que no formen parte del contrato ori-
“Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los
ginal, aunque en el caso de los pagarés hemos
so

tenido conocimiento de su utilización también contratos que tengan por objeto el cumplimien-
en supuestos de locaciones con destino habita- to de una finalidad determinada expresada en el
cional. contrato y que debe normalmente cumplirse en
el plazo menor pactado”.
III. Plazo mínimo de la locación de inmue-
La norma contempla un agregado en el inc. b)
om

bles (art. 1198)

respecto del artículo original, al señalar “... o de
El art. 3º de la ley sustituye el art. 1198 del Cód. los contratos consecutivos...”, lo que persigue evi-
Civ. y Com. por el siguiente: “Plazo mínimo de la tar el fraude al mínimo legal.
locación de inmueble. El contrato de locación de
inmuebles, cualquiera sea su destino, si carece Cabe recordar que la ley 27.221 dispuso en su
de plazo expreso y determinado mayor, se consi- art. 1º que los contratos de locación de inmue-
bles que se celebren con fines turísticos, des-
Th

dera celebrado por el plazo mínimo legal de tres

[3] años, excepto los casos del art. 1199. canso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres
meses, se regirán por las normas aplicables al
“El locatario puede renunciar a este plazo si contrato de hospedaje.
está en la tenencia de la cosa”.
V. Conservación de la cosa (art. 1201)
Celebramos la ampliación del plazo mínimo
pues nos parece una solución muy razonable El art. 5º de la nueva ley sustituye el art. 1201,
tanto para el locatario como para el locador, al que ha quedado redactado del siguiente modo:
igual que la posibilidad del locatario de renun- “El locador debe conservar la cosa locada en es-
ciar a ese plazo en el caso de que se encuentre en tado de servir al uso y goce convenido y efectuar
la tenencia de la cosa. a su cargo la reparación que exija el deterioro

42 • RCCyC • EN DEBATE - La Nueva Ley de Alquileres

 Gabriela A. Iturbide

en su calidad o defecto, originado por cualquier de un plazo no inferior a 10 días corridos, con-
causa no imputable el locatario. tados a partir de la recepción de la intimación,
cumplido el cual podrá proceder a efectuar la
“En caso de negativa o silencio del locador reparación.
ante un reclamo del locatario debidamente no-
tificado, para que efectúe alguna reparación ur- La notificación al locador deberá hacer-
gente, el locatario puede realizarla por si, con se en el domicilio especial, si bien la ley habla

rs
cargo al locador, una vez transcurridas al me- de “domicilio denunciado por el locador en el
nos veinticuatro [24] horas corridas a partir de contrato”, y se tendrá por cumplida aún si el
la recepción de la notificación. destinatario se negara a recibirla o no pudie-
se perfeccionarse por motivos imputables a

te
“Si las reparaciones no fueran urgentes, el lo- este último. Advertimos aquí una incorrección
catario debe intimar al locador para que reali- y una confusión en la norma, porque precisa-
ce las mismas dentro de un plazo que no podrá mente debe partirse de la base de que las par-
ser inferior a diez [10] días corridos, contados a tes eligieron al celebrar el contrato un domicilio
partir de la recepción de la intimación, cumpli-

eu
“especial” en el que habrían de cursarse y se-
do el cual podrá proceder en la forma indicada rían válidas las notificaciones e intimaciones. Y
en el párrafo precedente. también hablamos de cierta confusión, porque
el término “denunciado” nos remite a actua-
“En todos los casos, la notificación remitida ciones judiciales y a la clásica distinción con el
al domicilio denunciado por el locador en el domicilio constituido, lo que no resulta aplica-
R
contrato se tendrá por válida, aún si el locador
se negara a recibirla o no pudiese perfeccionar-
ble en este caso porque no se refiere la norma a
actuaciones cumplidas en un proceso judicial.
se por motivos imputables al mismo”. Por ello, se ha dicho que el artículo debió utili-
zar el término “domicilio contractual”.
La norma reitera en su primer párrafo el texto
n
anterior, reafirmando la obligación del locador José Manuel del Cerro advierte que, en el
de mantener la cosa en estado de servir al uso régimen de la propiedad horizontal, hay que
y goce por el locatario conforme a su destino, evaluar alguna situación particular que puede
so

siempre que la reparación no resulte necesaria darse respecto de la posibilidad de que el in-
por causas imputables al propio locatario. quilino reclame en forma directa al Consorcio
la reparación de cosas o partes comunes, o si
Algunos autores han señalado que es intere- debe canalizar su reclamo al locador, o sublo-
sante la eliminación del segundo párrafo del art. cador. Según el artículo que comentamos, una
1201, que preveía: “Si al efectuar la reparación o
om

reparación urgente, que no admita dilación,

innovación se interrumpe o turba el uso y goce puede ser realizada por el locatario, aun cuan-
convenido, el locatario tiene derecho a que se do corresponda al Consorcio. Pero cabe aclarar
reduzca el canon temporariamente en propor- que su legitimación no es directa y será el pro-
ción a la gravedad de la turbación o, según las pietario-locador el que deberá dirigirse al Con-
circunstancias, a resolver el contrato” (9). sorcio, por aplicación del art. 2054 del Cód. Civ.
y Com. para hacer el reclamo (10).
El artículo distingue entre reparaciones ur-
Th

gentes y las que no lo fueran. En el primer caso, Ese artículo, textualmente dice: “Cualquier
si el locador se negara o guardara silencio ante propietario, en ausencia del administrador y de
la intimación del locatario para efectuar la re- los integrantes del consejo de propietarios pue-
paración, el locatario podrá realizarla por si con de realizar reparaciones urgentes en las cosas y
cargo al locador, una vez transcurridas al menos partes comunes, con carácter de gestor de ne-
24 horas corridas contadas a partir de la recep- gocios. Si el gasto resulta injustificado, el con-
ción de la notificación. Si en cambio las repa- sorcio puede negar el reintegro total o parcial y
raciones no fueran urgentes, el locatario debe
intimar al locador para que las realice dentro
(10) DEL CERRO, Juan Manuel, “Reflexiones acerca de
la modificación legislativa en materia de locaciones ur-
(9) PANO - SALGADO, ob. cit. banas por ley 27.551”, elDial.com, junio 2020.

Año VI | Número 8 | Septiembre 2020 • RCCyC • 43

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exigir, si corresponde, la restitución de los bie- sección pueden ser compensados de pleno de-
nes a su estado anterior, a costa del propietario”. recho por el locatario con los cánones locativos,
previa notificación fehaciente al locador del de-
VI. Frustración del uso o goce de la cosa talle de los mismos”.
(art. 1203)
Se incorpora con esta norma la facultad del
El art. 6º de la ley sustituye el art. 1203 que aho- locatario de descontar del precio del alquiler, el

rs
ra dice: “Frustración del uso o goce de la cosa. Si costo de las reparaciones que debería realizar el
por causas no imputables al locatario, este se ve locador y pese a estar debidamente intimado, no
impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no las realizó. Se trata de un supuesto de compensa-
puede servir para el objeto de la convención, ción legal (arts. 922 y 923, Cód. Civ. y Com.), que

te
puede pedir la rescisión del contrato, o la cesa- según alguna doctrina no podría ser renunciada
ción del pago del precio por el tiempo que no por tratarse de una norma imperativa. Obvia-
pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afec- mente, quedan excluidas de esta compensación
tada directa o indirectamente la cosa misma, sus legal aquellas reparaciones que resultaran nece-
sarias por causas imputables al locatario.

eu
obligaciones continúan como antes”.

Advertimos en esta norma una modificación Al respecto, coincidimos con quienes sostie-
de significativa relevancia, porque el artículo an- nen que este artículo generará conflictos, pues si
terior se refería el “caso fortuito o fuerza mayor” las partes no se ponen de acuerdo respecto del
como fundamentos de la posibilidad del loca- obligado a asumir la reparación o por exceso en
tario de rescindir el contrato o cesar en el pago
R el gasto, al locatario le bastará con exhibir un re-
cibo de pago de una reparación, para que opere
del precio, en tanto que en la actualidad, solo se
habla de “causas no imputables al locatario”, lo la inexigibilidad del alquiler por parte del loca-
que excede el ámbito del caso fortuito, e impli- dor hasta el límite de aquel gasto.
ca la denominada “causa ajena”, incluyendo, por
n
ejemplo, el hecho de un tercero en la medida en Cabe preguntarse, como lo hace Del Cerro,
que se viera afectada directa o indirectamen- si al operar la compensación de pleno dere-
te la cosa misma. En el caso de los inmuebles cho, este artículo modifica el art. 544 inc. 7º del
so

comerciales, por ejemplo, resultará necesario Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación, que limita
establecer que el locatario toma a su cargo la la “excepción de compensación” al crédito ins-
factibilidad de la habilitación del rubro comer- trumentado en un “título ejecutivo extrajudicial
cial que pretende, pues de otro modo ese alea lo completo”. Según aquel autor, esta situación re-
asumirá el locador. Se trata, claramente, de una sultaría similar a la prevista en materia de pro-
piedad horizontal, a raíz de lo dispuesto por el
om

innovación en beneficio del locatario por frus-

tración de la causa fin del contrato. art. 2049, párr. 2º, del Cód. Civ. y Com., que tex-
tualmente dice, al referirse a la imposibilidad de
Se ha dicho que, si el impedimento para ser- los propietarios de oponerse al pago de las ex-
virse de la cosa es absoluto, facultará al locatario pensas: “... Tampoco pueden rehusar el pago
a resolver el contrato, en tanto que, si es tempo- de expensas o contribuciones ni oponer defen-
rario, tendrá derecho a no pagar mientras dure sas por cualquier causa, fundadas en derechos
que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
Th

tal impedimento (11).
compensación, sin perjuicio de su articulación
VII. Compensación (art. 1204 bis) por la vía correspondiente” (12).

El art. 7º de la ley incorpora el art. 1204 bis, que (12) DEL CERRO, ob. cit. El autor explica que en estos
textualmente establece: “Compensación. Los casos el locatario podrá oponer la excepción de compen-
gastos y acreencias que se encuentran a cargo sación dentro del proceso ejecutivo, en la medida en que
del locador conforme las disposiciones de esta su crédito tenga causa u origen en una reparación que se
encontraba a cargo del locador, previamente intimado,
por haberlo así establecido el art. 1201. Para ello, deberá
(11) La imposibilidad de cumplimiento está contem- acompañar la intimación cursada al locador y la factu-
plada de manera genérica en los arts. 955, 956, y 1732 del ra emitida por el prestador del servicio contratado. Será
Cód. Civ. y Com. necesario además que resulte de esos instrumentos una

44 • RCCyC • EN DEBATE - La Nueva Ley de Alquileres

 Gabriela A. Iturbide

VIII. Cargas y contribuciones por el destino locatario no tiene a su cargo el pago de las expen-
dado a la cosa locada (art. 1209) sas comunes extraordinarias, pero en el último
párrafo establece que el locatario debe soportar
El art. 8º modifica el art. 1209, que ahora dis- aquellas expensas que deriven de gastos habitua-
pone lo siguiente: “Pagar cargas y contribucio- les, entendiéndose por tales aquellos que se vin-
nes por la actividad. El locatario tiene a su cargo culan a los servicios normales y permanentes a
el pago de las cargas y contribuciones que se ori- disposición del locatario, independientemente de

rs
ginen en el destino que dé a la cosa locada. No que sean considerados como expensas comunes
tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ordinarias o extraordinarias.
ni las expensas comunes extraordinarias. Solo
puede establecerse que estén a cargo del locata- Sobre el punto, debemos advertir que la clasifi-

te
rio aquellas expensas que deriven de gastos ha- cación entre expensas comunes y extraordinarias
bituales, entendiéndose por tales aquellos que se se ajusta a lo dispuesto en el art. 2048 en cuan-
vinculan a los servicios normales y permanentes to a que cada propietario debe atender los gastos
a disposición del locatario, independientemente de conservación y reparación de su propia uni-
dad funcional, y debe a su vez pagar las expensas

eu
de que sean considerados como expensas comu-
nes ordinarias o extraordinarias”. comunes ordinarias de administración y repara-
ción y las extraordinarias dispuestas por resolu-
Con la nueva redacción del art. 1209, el ABL, el ción de la asamblea.
impuesto inmobiliario y las tasas municipales se-
rán a cargo del locador, en tanto que los servicios Sin embargo, a nuestro modo de ver la inter-
continuarán siendo asumidos por el locatario ya
R pretación del art. 1209 en su actual redacción ge-
nerará conflictos por la aparente contradicción
que es quien los utiliza. Respecto de AYSA, se ha
entendido que quedan a cargo del locatario sea que surge de su propio texto, la que debería ser
que se liquiden por expensas o que se emita la salvada por las partes en función del principio
factura de manera individual para el inmueble. de la buena fe y por el administrador del consor-
n
Sobre el punto, entendemos que las partes po- cio, quien tendría que practicar con rigurosidad
drían pactar que algunos servicios sean abona- el detalle de los gastos para poder conocer con
dos por el locador, pero no se podría imponer al certeza su naturaleza, vale decir, si se trata de ex-
so

locatario el pago de los impuestos que recaen so- pensas extraordinarias vinculadas con los servi-
bre el inmueble en función de lo dispuesto por el cios normales y permanentes a disposición del
nuevo art. 1209. locatario,(las que estarían a cargo del inquilino),
o si se está en presencia de expensas extraordina-
Respecto de las cargas que graven la cosa, es ló- rias dispuestas por la Asamblea que no puedan
om

gica la solución legal si se interpreta que esas car- considerarse vinculadas con aquellos servicios
gas tienen naturaleza real y pertenecen al campo (en cuyo caso debería soportarlas el locador).
de los derechos reales, resultando el aspecto pa- Nos remitimos en lo que hace a las obligaciones
sivo de los derechos reales sobre cosa ajena, se- del Administrador a las previsiones de la ley 941
gún la doctrina que se deriva del art. 1888 del de CABA, modificada por la ley 5983.
Cód. Civ. y Com., que textualmente dice: “Con re-
lación al dueño de la cosa, los derechos reales so- Al respecto, coincidimos con quienes cuestio-
nan la referencia a aquellos gastos “que se vin-
Th

bre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes

reales”. Podemos citar como ejemplo el usufruc- culan a los servicios normales y permanentes a
to, que es un derecho real para su titular (usu- disposición del locatario”, porque no puede de-
fructuario), y constituye una carga o gravamen terminarse con suficiente grado de certeza qué
real para el nudo propietario de la cosa gravada implica ello, lo que seguramente hará que en
con usufructo. cada liquidación de expensas las partes deben
analizar y establecer cuáles de los gastos factu-
En cuanto al pago de las expensas, la norma rados corresponde a la definición legal. Como se
resulta confusa porque por un lado dice que el ha dicho, la cuestión se torna aún más compleja
si el cálculo de las expensas se hace de manera
concordancia entre lo facturado y los daños descriptos en anticipada en forma anual y se prorratea todos
la intimación cursada. los meses, en lugar de liquidárselas por mes, con

Año VI | Número 8 | Septiembre 2020 • RCCyC • 45

 Reflexiones sobre la nueva Ley de Alquileres 27.551 y sus modificaciones al Código Civil y Comercial

base en el cálculo del gasto mensual, prorratea- vedad del inc. b) es imperativa, y no puede ser
do entre los consorcistas. Estamos convencidos modificada por las partes ya sea por vía de re-
de que se intentarán prevenir los eventuales con- nuncia o agravando las indemnizaciones. Tam-
flictos que podrían suscitarse entre las partes al bién advierte la doctrina que contiene el mismo
interpretar esta norma, por vía de una estimación error que la ley 23.091 pues no es correcto utili-
que hará el locador al fijar el precio originario del zar el término “resolución”. Se trata, en verdad,
alquiler, la que seguramente lo incrementará en de una rescisión unilateral que produce efectos

rs
perjuicio de los intereses y necesidades de los in- solo para el futuro (ver arts. 1077 y 1079, inc. 1º
quilinos. del Cód. Civ. y Com.).

Por último, suscita también dudas en la doctri- El artículo reestablece la exigencia del preaviso

te
na la legitimación pasiva del locatario en el pro- de 30 días por parte del locatario que quiere res-
ceso de ejecución de las expensas promovido por cindir el contrato, lo cual puede tener lugar cuan-
el Consorcio dado lo dispuesto por el art. 2050 do han transcurrido seis meses de vigencia.
del Cód. Civ. y Com. en relación a los obligados al
Respecto de la locación destinada a vivienda,

eu
pago de las expensas (“propietarios y poseedores
por cualquier título”), pues para algún autor los se dispone que, si el preaviso se formula con una
locatarios pueden ser calificados como poseedo- anticipación de tres meses, el locador no tiene
res, interpretación que no compartimos, pues a derecho alguno a una indemnización, lo cual se
nuestro modo de ver se trata de un supuesto de justifica porque le permite acceder a una nueva
tenencia y no de posesión. vivienda sin sufrir menoscabo alguno.
R
IX. Resolución anticipada (art. 1221) X. Renovación del contrato (art. 1221 bis)

En cuanto a la resolución anticipada del con- La ley incorpora al Código Civil y Comercial
trato de locación, el nuevo art. 1221 dice: “El el art. 1221 bis, que establece: “En los contratos
n
contrato de locación puede ser resuelto anticipa- de inmuebles destinados a vivienda, dentro de
damente por el locatario: los tres [3] últimos meses de la relación locati-
va, cualquiera de las partes puede convocar a la
so

“a) Si la cosa locada es un inmueble y han otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos
transcurrido seis [6] meses de contrato debien- de acordar la renovación del contrato, en un pla-
do notificar en forma fehaciente su decisión al lo- zo no mayor a quince [15] días corridos. En caso
cador con al menos un [1] mes de anticipación. de silencio del locador o frente a su negativa de
Si hace uso de la opción resolutoria en el primer llegar a un acuerdo, estando debidamente noti-
om

año de vigencia de la relación locativa, debe abo- ficado, el locatario puede resolver el contrato de
nar al locador, en concepto de indemnización, la manera anticipada sin pagar la indemnización
suma equivalente a un [1] mes y medio de alqui- correspondiente”.
ler al momento de desocupar el inmueble y la de
un [1] mes si la opción se ejecuta transcurrido di- Se trata de una norma nueva, que insta a las
cho lapso. partes a que se reúnan para establecer la renova-
ción del contrato, dentro del lapso de los últimos
tres meses de la relación, a la que la doctrina con-
Th

“En los contratos de inmuebles destinados a vi-

vienda, cuando la notificación al locador se reali- sidera imperativa.
za con una anticipación de tres [3] meses o más,
transcurridos al menos seis [6] meses de contra- Del Cerro advierte que la norma tiende a im-
to, no corresponde el pago de indemnización al- pedir que el locatario se vea sorprendido y sin
guna por dicho concepto. acceso a una vivienda en forma inmediata a la
culminación de la relación. Dice este autor: “Se-
“b) En los casos del art. 1199, debiendo abonar al guramente el inquilino es el más interesado y de
locador el equivalente a dos [2] meses de alquiler”. no llegar a un acuerdo con el Locador, podrá bus-
car una nueva alternativa, e irse antes de la finali-
Se entiende que esta norma, aplicable a todas zación del mismo, sin pena alguna. Al evitarse la
las locaciones sin importar el destino (con la sal- indemnización, podrá utiliza el dinero que reci-

46 • RCCyC • EN DEBATE - La Nueva Ley de Alquileres

 Gabriela A. Iturbide

be de la devolución del depósito para atender el se hubiese iniciado después del vencimiento de
nuevo gasto del contrato” (13). dicho plazo”.

XI. Intimación de pago y desalojo de la vi- El primer párrafo de este artículo es idéntico al
vienda (art. 1222) del texto del Código Civil y Comercial, y mantiene
la intimación previa solo respecto de la locación
Según el nuevo art. 1222, “Si el destino es ha- con destino a vivienda (como lo hacía, también,

rs
bitacional, previamente a la demanda de desalo- la ley 23.091 derogada por la ley 26.994).
jo por falta de pago de los alquileres, el locador
debe intimar fehacientemente al locatario al La aclaración contemplada en el segundo pá-
pago de la cantidad debida, otorgando para ello rrafo se ajusta al principio consagrado en el art.

te
un plazo que nunca debe ser inferior a diez [10] 983 del Cód. Civ. y Com., dados los alcances que
días corridos contados a partir de la recepción de en el contrato tiene el domicilio especial.
la intimación, especificando el lugar de pago.
El tercer párrafo también constituye una no-
“La notificación remitida al domicilio denun- vedad al prever el juicio de desalojo como la vía

eu
ciado en el contrato por el locatario se tiene por procesal conferida al locador en caso de incum-
válida, aún si este se negara a recibirla o no pu- plimiento del locatario de su obligación de res-
diese perfeccionarse por motivos imputables al tituir el inmueble una vez cumplido el plazo de
mismo. la intimación prevista en el primer párrafo, o
cuando se verifica la extinción de la locación por
R
“Cumplido el plazo previsto en el primer pá- cualquier motivo. La acción de desalojo debe
sustanciarse por el proceso previsto a esos fines
rrafo de este artículo, o habiéndose verificado la
extinción de la locación por cualquier motivo, e en cada jurisdicción y en caso de no preverse un
locatario debe restituir la tenencia del inmueble procedimiento especial, el más abreviado que es-
locado. Ante el incumplimiento del locatario, el tablezcan sus leyes procesales o especiales.
n
locador puede iniciar la acción judicial de des-
Cabe aclarar, con relación al juicio de desalojo,
alojo, la que debe sustanciarse por el proceso
que en el ámbito de la Capital Federal la deter-
previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso
so

minación del tipo de proceso aplicable ha dado

de no prever un procedimiento especial, el más lugar a interpretaciones dispares en la doctri-
abreviado que establezcan sus leyes procesales o na y la jurisprudencia, pues la reforma de la ley
especiales. 25.488 al Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación su-
primió el proceso sumario, pero no modificó el
“En ningún caso el locador puede negarse a
art. 679, que prevé el juicio sumario para la ac-
om

recibir las llaves del inmueble o condicionar la

ción de desalojo de inmuebles urbano y rurales,
misma, sin perjuicio de la reserva por las obliga-
lo que llevó a algunos magistrados a imprimirle
ciones pendientes a cargo del locatario. En caso a la acción el trámite ordinario con fundamento
de negativa o silencio frente al requerimiento en el principio general consagrado en el art. 319
por parte del inquilino a efectos de que se le re- del citado ordenamiento legal. No compartimos
ciba las llaves del inmueble, este puede realizar ese criterio y dejamos sentada nuestra opinión
la consignación judicial de las mismas, siendo en el sentido de que al juicio de desalojo debe
Th

los gastos y costas a cargo del locador. En nin- imprimírsele en la Capital Federal el trámite su-
gún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo marísimo, pues por sus características se adecua
de obligación accesoria a partir del día de la no- en mayor medida a la naturaleza y al objeto de la
tificación fehaciente realizada al locador a efec- acción que consiste en la restitución del inmue-
tos de que reciba las llaves del inmueble, siempre ble por la configuración de alguna de las causales
que el locatario efectúe la consignación judicial que determinan la extinción del vínculo locativo.
dentro de los diez [10] días hábiles siguientes a la Esa solución, por lo demás, es la que se extrae de
misma, o desde que le fuera notificado al locador una interpretación armónica del propio texto del
el depósito judicial de la llave si la consignación art. 1222 al aludir al procedimiento más abrevia-
do para aquellas jurisdicciones en las que no se
(13) DEL CERRO, ob. cit. prevea un procedimiento especial, y deberá apli-

Año VI | Número 8 | Septiembre 2020 • RCCyC • 47

 Reflexiones sobre la nueva Ley de Alquileres 27.551 y sus modificaciones al Código Civil y Comercial

carse no solo a los contratos que se celebren a to uno o más corredores, quienes deben estar ha-
partir del 01/07/2020, sino a todos los juicios de bilitados para el ejercicio profesional. No se dice
desalojo que se inicien a partir de esa fecha. nada de las renovaciones del vínculo, pero enten-
demos que también regiría la norma si en esa re-
Es importante también destacar que, según la novación interviene uno o más corredores.
nueva norma, el locador no puede negarse a reci-
bir las llaves del inmueble o condicionar esa en- Si se trata de un solo corredor, podrá cobrar su

rs
trega, sin que ello implique renunciar a exigir el comisión a cualquiera de las partes, salvo que se
cumplimiento de las obligaciones pendientes a pactare algo distinto o que una de las partes hu-
cargo del locatario. En caso de negativa o silencio biera formulado una protesta expresa al comien-
del locador frente al requerimiento del inquili- zo de su actuación en los términos del art. 1346

te
no para recibir las llaves del inmueble, este últi- del Cód. Civ. y Com., pero no existe solidaridad
mo puede recurrir a la consignación judicial, con entre ellas, lo que implica a nuestro modo de ver
costas al locador, quien no puede exigir alquile- que se trataría de una obligación simplemente
res ni ningún otro tipo de obligación accesoria a mancomunada en los términos de los arts. 825,

eu
partir del día de la comunicación fehaciente rea- 826 y concordantes del ordenamiento juspriva-
lizada a los fines de que reciba las llaves, siempre tista.
que el locatario efectúe la consignación dentro
de los 10 días hábiles siguientes a la intimación, Cabe agregar que, dado el modo en que quedó
o desde que fuera notificado el locador del depó- redactado el nuevo art. 1351, podrían plantear-
sito judicial de las llaves si la consignación se hu- se conflictos en torno a la subsistencia de lo dis-
biese iniciado después del vencimiento de dicho
R puesto en el art. 11, inc. 2º de la ley 2340 de CABA,
plazo. que dice textualmente: “Son derechos de los co-
rredores inmobiliarios: (...) 2. Percibir honorarios
En definitiva, el artículo regula los efectos de la por la actividad realizada y comisiones de su co-
mora del locador y la consignación judicial de las mitente según la retribución que libremente pac-
n
llaves, estableciendo pautas especiales, sin per- tan. Para los casos de locaciones de inmuebles
juicio de las previstas de manera general en los con destino habitacional en los que el locatario
arts. 904 a 909 del Cód. Civ. y Com. para el “pago sea una persona física, el monto máximo de la co-
so

por consignación”, y en los arts. 910 a 913 para la misión a cobrar será el equivalente al cuatro con
denominada “consignación extrajudicial”, las que quince centésimos por ciento (4,15%) del valor
a nuestro modo de ver resultarán aplicables en total del respectivo contrato, a cargo del locador
todo aquello que no haya sido expresamente dis- (modif. 5859)”.
puesto en el artículo que comentamos.
om

En la ciudad de Buenos Aires, la matricula-

XII. Intervención de corredores (art. 1351) ción la realiza el “Colegio Único de Corredores
Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires”
El nuevo art. 1351 del Cód. Civ. y Com. prevé (CUCICBA), conforme con la ley de CABA 2340
que “[s]i solo interviene un corredor, todas las de 2007 y la res. CUCICBA 15 de 2010.
partes le deben comisión excepto pacto en con-
trario o protesta de una de las partes según el art. XIII. Regulación complementaria de las lo-
Th

1346. No existe solidaridad entre las partes res- caciones en la nueva ley
pecto del corredor. Si interviene un corredor por
cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a El Titulo II de la nueva ley se ocupa de la re-
cobrar comisión de su respectivo comitente. gulación complementaria de las locaciones y
comienza refiriéndose a las garantías que debe
En las locaciones de inmuebles la intermedia- proponer el locatario al locador en las locaciones
ción solo podrá estar a cargo de un profesional habitacionales, señalando el art. 13 que deben
matriculado para ejercer el corretaje inmobilia- proponerse al menos dos de las enumeradas en el
rio conforme la legislación local”. citado artículo.

Lo dispuesto en esta norma resultará aplicable ¿Cuáles son esas garantías? La norma se refiere
cuando intervenga en la celebración del contra- a los “títulos de propiedad inmueble”, a los avales

48 • RCCyC • EN DEBATE - La Nueva Ley de Alquileres

 Gabriela A. Iturbide

bancarios, los seguros de caución, a la fianza “o lleva a pensar que la garantía que se refiere al tí-
fiador solidario” y, por último, a la garantía per- tulo de propiedad del inmueble no podrá tener
sonal del locatario, “que se documenta con recibo aplicación práctica, al resultar sumamente im-
de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro probable que el valor del inmueble sea inferior
medio fehaciente”. En caso de ser más de un loca- al tope previsto por el legislador. Ello, sin dejar
tario, deben sumarse los ingresos de cada uno de de advertir que en ningún caso el ofrecimiento
ellos. como “garantía” de un título de propiedad podría

rs
importar la constitución de un derecho real de
Según el nuevo ordenamiento, el locador no garantía, habida cuenta de la enumeración taxa-
puede requerir una garantía que supere el equi- tiva en materia de derechos reales que consagra
valente a cinco veces el valor mensual de la loca- el art. 1887 del Cód. Civ. y Com., no modificado

te
ción, salvo que se trate del supuesto previsto en el en la nueva ley.
inc. e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta
un máximo de diez veces. Bajo tales condiciones, En cuanto a la garantía personal del locatario
el locador debe aceptar una de las garantías pro- que deberá estar documentada con recibos de

eu
puestas por el locatario. sueldo, certificados de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente, consideramos que lo que ver-
En los supuestos de los avales, seguros y fian- daderamente le interesará evaluar al locador es
zas, dice el art. 13 que la reglamentación debe la capacidad de pago del alquiler y no solo los in-
establecer los requisitos que deben cumplir las gresos, de modo que también en este caso resulta
personas que otorguen estas garantías, así como criticable la garantía exigida, porque no le servirá
R
las características y condiciones de aquellas ga- de mucho al locador conocer solo ese aspecto de
rantías. la situación patrimonial del inquilino. Y, de todos
modos, resulta superflua esta garantía porque ya
Este artículo ha sido severamente criticado por el Código Civil y Comercial establece en sus arts.
la doctrina porque no queda claro si la enume- 242 y 743 que el patrimonio del deudor es la ga-
n
ración es taxativa, si resulta ineludible que el in- rantía común de los acreedores.
quilino ofrezca dos garantías pese a lo que surge
de la literalidad de los términos de la norma, cuál Otro grave problema que presenta la norma es
so

es el alcance de la expresión “título de propiedad la obligación impuesta al locador de aceptar una

inmueble”, si el inmueble puede estar gravado o de las garantías propuestas por el locatario, por-
resultar inembargable por habérselo afectado al que a nuestro modo de ver ello es absolutamen-
régimen de vivienda en los términos del art. 244 te inaceptable desde el punto de vista jurídico,
y ss. del Cód. Civ. y Com., cuál debe ser su ubi- al pretender consagrar la idea de una suerte de
om

cación, a quien debe pertenecer ese inmueble (al contrato forzoso para el locador, que viola abier-
locatario o al fiador propietario?), cual es la razón tamente principios elementales en materia de
por la que la ley se refiere a la fianza y al fiador contratos. Nos referimos a lo establecido no solo
solidario siendo que esta última expresión cons- en el art. 958 del Cód. Civ. y Com. en el sentido
tituye una especie de la fianza, cuál sería la regla- de que las partes son libres para celebrar un con-
mentación a dictarse con relación a esta figura trato y determinar su contenido dentro de los lí-
que ya está regulada en el Código de fondo (art. mites impuestos por la ley, el orden público, la
Th

1574 y concordantes) y muchos otros interrogan- moral y las buenas costumbres, sino también
tes que demuestran los múltiples conflictos que en el art. 990, que prevé que las partes son libres
suscita su interpretación y que esperamos que no para promover tratativas dirigidas a la formación
se conviertan en un serio obstáculo para el cum- del contrato y para abandonarlas en cualquier
plimiento de los fines que inspiraron el dictado momento, siempre, claro está, preservando el
de la ley. principio de la buena fe para no frustrar esas tra-
tativas injustificadamente.
En ese sentido, cabe señalar que el artículo dis-
pone que el locador no puede requerir una ga- XIV. Ajuste de los contratos
rantía que supere el equivalente a cinco veces el
valor mensual de la locación, salvo que se trate Una novedad de significativa relevancia que
de una garantía personal del locatario, lo que nos consagra el nuevo ordenamiento está contenida

Año VI | Número 8 | Septiembre 2020 • RCCyC • 49

 Reflexiones sobre la nueva Ley de Alquileres 27.551 y sus modificaciones al Código Civil y Comercial

en el art. 14. Esa norma prevé que los contratos de lo que nos parece adecuado, porque en el caso
locación cualquiera sea su destino, están excep- de las locaciones habitaciones siempre subyace
tuados de lo dispuesto en los arts. 7º y 10 de la ley la necesidad de preservar el derecho a la vivien-
23.928 y sus modificatorias. De hecho, la realidad da. Sin embargo, manifestamos nuestros reparos
del mercado inmobiliario actual demuestra que en torno a la exigencia de que al ajuste del valor
la imposibilidad de actualizar los cánones locati- del canon locativo sea anual, porque en una eco-
vos se ha convertido en letra muerta, porque to- nomía como la nuestra, ello implica un induda-

rs
dos los contratos con cualquier destino prevén ble perjuicio para el locador, a quien no debería
un mecanismo de ajuste. considerarse siempre la parte fuerte de la rela-
ción como si se tratara de un proveedor en una
También establece el citado art. 14 que, en los relación de consumo. El perjuicio para el locador

te
contratos de locación de inmuebles destinados a resulta aún mayor si se atiende al índice correc-
uso habitacional, el precio del alquiler debe fijar- tor, que resulta del promedio de variación entre
se como valor único y por períodos mensuales, so- IPC y el RIPTE. Solo a modo de ejemplo, adver-
bre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. timos que, según ha llegado a nuestro cono-

eu
En ningún caso se pueden establecer bonificacio- cimiento, en el año 2019 la variación porcentual
nes ni otras metodologías que induzcan a error al del IPC fue del 43,1% anual, y la del RIPTE de un
locatario. 37,6%, lo cual arroja un promedio del 40,35%,
por debajo de la inflación. Está forma de efectuar
Esos ajustes deberán hacerse utilizando un ín- el ajuste ha llevado a algunos autores a sostener
dice conformado por partes iguales por las va- que afecta claramente el derecho de propiedad
riaciones mensuales del índice de precios al
R del locador, y a proponer que se utilice aun en las
consumidor (IPC) y la remuneración imponible locaciones habitacionales el dólar en alguna de
promedio de los trabajadores estatales (RIPTE), sus variables legales (turista, MEP, contado con
que debe ser elaborado y publicado mensualmen- liquidación) como moneda para fijar el valor del
te por el Banco Central de la República Argentina. canon, renunciando el locatario al art. 765 del
n
Cód. Civ. y Com., pues advierten que el legisla-
En nuestra opinión, y más allá de que cabría dor omitió imponer como moneda en el contra-
preguntarse si una ley de orden público puede to con destino habitacional, en forma exclusiva,
so

ser derogada por otra que no lo es (o por lo me- a la moneda de curso legal.
nos no surge ello de la literalidad de sus térmi-
nos), constituye un acierto brindar un sustento XV. Consignación de los cánones locativos
legal a lo que ya ocurre en la realidad con el ajus-
te de los contratos, en este caso, el de locación, Si el locador de un inmueble se rehusare a co-
brar el canon locativo, el locatario debe intimar-
om

pues es evidente que desde hace ya mucho tiem-

po se dejó de lado la prohibición de indexar im- lo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de
puesta por los arts. 7º y 10 de la ley 23.928. Algo las cuarenta y ocho horas siguientes a su notifica-
similar ocurre con la operatoria de las UVA y las ción. En caso de silencio o negativa del locador, el
UVI (ver ley 27.271 y comunicaciones del Banco locatario, dentro de los tres días hábiles siguientes
Central de la República Argentina), que constitu- al vencimiento del plazo estipulado en la notifi-
yen unidades de medida que se ajustan median- cación, debe proceder a la consignación judicial
del monto adeudado, o mediante cheque can-
Th

te diversos mecanismos según expresas normas

legales o reglamentarias, lo que demuestra que celatorio según las previsiones de la ley 25.345 y
en el contexto en el que se desenvuelve la eco- regulaciones del Banco Central de la República
nomía de nuestro país en la actualidad, carece Argentina (14), de acuerdo con las modalidades
de toda razonabilidad mantener por vía de una
ficción como principio general la prohibición de (14) El cheque cancelatorio está definido en el art. 8º
indexar establecida por la ley 23.928. de la ley 25.345 como un instrumento emitido por el Ban-
co Central de la República Argentina en las condiciones
que fije la reglamentación y constituye por sí mismo un
También cabe reparar en que la norma dis-
medio idóneo para la cancelación de obligaciones de
tingue entre las locaciones habitacionales y las dar sumas de dinero, teniendo los mismos efectos que
comerciales cuando se refiere al modo y a los ín- los previstos para esas obligaciones en el Código Civil y
dices a tomar en cuenta para efectuar los ajustes, Comercial.

50 • RCCyC • EN DEBATE - La Nueva Ley de Alquileres

 Gabriela A. Iturbide

que fijen al efecto las distintas jurisdicciones pro- Esta norma tiende a evitar la evasión fiscal,
vinciales, el Gobierno de CABA y en su caso en el pero ello no importa asignarle a esa declaración
Banco Central de la República Argentina, estan- una función de anoticiamiento a los terceros,
do los gastos y costas correspondientes a cargo del —la que debería surgir de la inscripción o ano-
locador. tación en el Registro de la Propiedad—, habi-
da cuenta de lo expresamente dispuesto por el
Esta norma consagra un procedimiento espe- art. 3º de la ley 17.801 en torno a la inscripción o

rs
cial de consignación de los cánones locativos, lo anotación en el Registro de la Propiedad Inmue-
que no implica, al igual que lo que ocurre con ble de los documentos privados, para lo cual se
la consignación de las llaves del inmueble, que necesita que una ley así lo disponga, lo que no
deban dejarse de lado los principios generales ocurre en este caso con la ley que analizamos.

te
consagrados por el Código Civil y Comercial en
materia de pago por consignación (ver art. 904 Como la norma no lo aclara, algunos auto-
y ss.). res sostienen que la ley parece crear el registro
nacional de contratos de locación a cargo de la
Nos preguntamos, dada la forma en que ha

eu
AFIP. El incumplimiento en la información mo-
quedado redactado el artículo, si puede evitar- tivará la imposición de sanciones previstas en la
se el procedimiento de mediación prejudicial Ley de Procedimiento Tributario. Tanto el loca-
que resulta obligatorio en el ámbito nacional y tario, como los garantes, podrán informar o de-
en la provincia de Buenos Aires. En ese sentido, clarar la existencia del contrato a la AFIP.
consideramos que con carácter previo a efectuar
R
la consignación judicial de los cánones locati- Respecto del proceso judicial, la ley dice que
vos debe cumplirse con la mediación obligato- el juez debe informar a la AFIP sobre la existen-
ria, pues la ley que analizamos no deroga en este cia del contrato antes de correr traslado de la de-
punto la ley 26.589 de Mediación, que no con- manda, cuando se inicien acciones judiciales a
templa como excepción al procedimiento allí “causa de la ejecución de un contrato de loca-
n
previsto el pago por consignación. A ello, cabe ción”, a los fines de que tome la intervención que
agregar que la mediación tiende a la autocom- le corresponda. El artículo no aclara cómo debe
posición del conflicto entre las partes y evita la informar el juez (no el actor), por lo que algunos
so

sustanciación de un proceso, lo que sin dudas autores consideran que debería hacerse por ofi-
beneficia tanto al locatario como al locador. cio DEOX a nivel nacional, aunque debería pre-
verse algún método electrónico. Cabe aclarar
XVI. Comunicación a la AFIP y deber del que la intervención no se refiere a la interven-
juez en las acciones judiciales ción en el proceso judicial, porque la AFIP no es
om

parte, o tercero en el contrato, ni en la relación

Los contratos de locación de inmuebles deben locativa, por lo que no podría intervenir como
ser declarados por el locador ante la AFIP, dentro un sujeto del proceso. En rigor de verdad, la ex-
del plazo, en la forma y con los alcances que di- presión se refiere a que la AFIP deberá controlar
cho organismo disponga. La AFIP debe disponer el cumplimiento de las obligaciones impositivas
un régimen de facilidades para la registración de las partes y que eventualmente proceda de
de contratos vigentes. El incumplimiento de esta acuerdo con las normas tributarias.
Th

obligación hace pasible al locador de las sancio-

nes previstas en la ley 11.683 y sus modificato- Ahora bien, sin perjuicio de que debe infor-
rias, sin perjuicio de que la ley legitima también marse a la AFIP antes de proceder al traslado
al locatario a efectuar esa denuncia ante el orga- de la demanda, la comunicación no detiene los
nismo recaudador. plazos del proceso, ni es necesario esperar que
se acuse recibo; solo bastará que el juez cumpla
Cuando se inicien acciones judiciales a causa con el informe previsto en la norma.
de la ejecución de un contrato de locación, pre-
vio a correr traslado de la demanda, el juez debe Por último, cabe agregar que como la ley en
informar a la AFIP sobre la existencia del contra- su art. 23 dispone que entra en vigencia para
to a los fines de que tome la intervención que co- los contratos celebrados a partir de la fecha de
rresponda. su publicación, Pano y Salgado entienden que la

Año VI | Número 8 | Septiembre 2020 • RCCyC • 51

 Reflexiones sobre la nueva Ley de Alquileres 27.551 y sus modificaciones al Código Civil y Comercial

registración de los contratos solo corresponderá XVIII. Métodos alternativos de resolución de

para aquellos celebrados a partir de esa fecha y conflictos
no para los contratos vigentes (15).
El art. 21 de la ley prevé que el Poder Ejecu-
XVII. Programa Nacional de Alquiler Social tivo nacional, a través del Ministerio de Justicia
y Derechos Humanos, debe realizar las acciones
La ley crea en su Título III un Programa Nacio- necesarias para fomentar el desarrollo de ámbi-

rs
nal de Alquiler Social destinado a la adopción de tos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo
medidas que tiendan a facilitar el acceso a una costo, aplicando métodos específicos para la re-
vivienda digna en alquiler mediante una con- solución de conflictos derivados de la relación
tratación formal. La Secretaría de Vivienda del locativa.

te
Ministerio del Interior, cuyas atribuciones y de-
beres se fijan en el art. 19, es el organismo rec- En esa orientación, el art. 22 de la ley modifica
tor encargado del diseño de las políticas públicas el art. 6º de la ley 26.589, que queda redactado
para efectivizar el programa creado por la ley, de la siguiente manera: “Aplicación optativa del

eu
especialmente con relación a las mujeres vícti- procedimiento de mediación prejudicial obli-
mas de violencia de género, a los adultos mayo- gatoria. En los casos de ejecución, el proce-
res y a aquellas personas que se encuentren en dimiento de mediación prejudicial obligatoria es
situación de vulnerabilidad, otorgando líneas optativo para el reclamante sin que el requerido
de subsidios o créditos “blandos”, creando se- pueda cuestionar la vía”.
guros obligatorios que cubran la falta de pago
de los alquileres y las indemnizaciones por da-
R El artículo en su anterior versión incluía como
ños, generando alternativas para la resolución un supuesto de mediación optativa, además de
de conflictos entre el locador y el locatario y, en los procesos de ejecución, el juicio de desalojo.
definitiva, propiciando todo tipo de mecanismos En la actualidad, la opción para el reclamante
orientados a favorecer y ampliar la oferta de al- solo cabe en los procesos de ejecución, de modo
n
quileres de inmuebles destinados a vivienda. que cabe entender que en los juicios de desalojo
debe cumplirse con la mediación previa obliga-
Si bien estamos absolutamente de acuerdo toria, en un ámbito gratuito o de bajo costo tal
so

con la implementación de políticas que tien- como lo propicia la nueva ley.

dan a facilitar el acceso a una vivienda digna tal
como lo expusimos al comienzo de nuestro tra- XIX. Consideraciones finales
bajo, estamos convencidos que ese derecho no
puede agotarse en una regulación tendiente a En este trabajo hemos expuesto nuestro punto
om

equilibrar la situación de las partes en materia de vista sobre las fortalezas y las debilidades de
de alquileres. Se necesita además que toda la la nueva ley y dejamos planteados los múltiples
población pueda acceder a la vivienda propia, y interrogantes que generan varias de las normas
ello es mucho más difícil de conseguir si el Esta- recientemente sancionadas. En ese sentido, y a
do no implementa las medidas necesarias para pesar de las diversas críticas formuladas tanto
lograr una economía estable, seguridad jurídi- en la doctrina como en los diversos medios pe-
ca para todos los operadores del mercado, y una riodísticos, esperamos que los millones de per-
Th

política eficiente en materia habitacional, como sonas que en la actualidad se hallan alcanzadas
ocurrió hace ya mucho tiempo con experiencias por esta ley, encuentren en ella un marco ade-
que resultaron muy valiosas y que se podrían to- cuado para acceder a una vivienda digna, lo-
mar como ejemplo para lograr ese objetivo (nos grando un punto de equilibrio que supere la
referimos, entre otros, al Barrio 17 de Agosto, en creciente asimetría en el poder de negociación
Villa Pueyrredón, inaugurado en la década del de los distintos actores involucrados en el mer-
50, y al Barrio Parque “Guillermo Rawson” en cado de los alquileres con mejores contratos, de
Agronomía planificado por un organismo estatal mayor duración y previsibilidad, aumentos de
creado por la ley nacional 9677 en 1915). precio más razonables y requisitos más flexibles.
De ese modo se cumplirá el espíritu y la finalidad
(15) PANO - SALGADO, ob. cit., segunda parte. de la ley recientemente sancionada.

52 • RCCyC • EN DEBATE - La Nueva Ley de Alquileres