Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca - CAR

Dirección de Gestión del Ordenamiento Ambiental y Territorial

República de Colombia

Anexo 1. Lineamientos y especificaciones técnicas para estudios de títulos,

estudios topográficos y avalúos comerciales de predios objeto de adquisición en el
marco de los artículos 108 y 111 de la Ley 99 de 1993.

La Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca - CAR - en desarrollo de su

MISION planifica y ejecuta proyectos de conservación o recuperación de los recursos
naturales, para tal efecto y para garantizar y velar por el buen uso y aprovechamiento
adecuado de los mismos, con el objeto de mejorar la calidad de vida de sus habitantes y
contribuir al desarrollo sostenible, suscribe convenios interadministrativos con los
municipios de su jurisdicción para adquirir áreas de importancia estratégicas para la
conservación y protección de los recursos naturales que surten de agua a los acueductos
municipales.
La adquisición de inmuebles que adelanta la Corporación lo hace en el marco de los
artículos 108 y 111de la ley 99 de 1993, específicamente el artículo 111 modificado por el
artículo 210 de la Ley 1450 de 2011, señala que “Los departamentos y municipios
dedicaran un porcentaje no inferior al 1% de sus ingresos corrientes para la adquisición y
mantenimiento de dichas zonas o para financiar esquemas de pago por servicios
ambientales”.
La Corporación brinda apoyo técnico y financiero a los entes territoriales para la
adquisición de predios de importancia ambiental, con lo cual se busca la protección,
preservación o conservación de áreas de importancia para el abastecimiento de los
acueductos municipales, veredales y/o regionales, por la importancia ecosistémica, los
servicios asociados de regulación hídrica, igualmente es una oportunidad para fortalecer y
consolidar la conservación y preservación de áreas estratégicas para la jurisdicción.
Para cumplir con el propósito definido en la ley, la Corporación y los entes territoriales
(municipios, gobernaciones) suscriben convenios de asociación como ya se mencionó
que tiene por objeto la adquisición de predios en ecosistemas estratégicos y en áreas de
importancia estratégicas, especialmente para la protección del recurso hídrico. Dentro del
procedimiento establecido para la adquisición, compete a los municipios definir la
importancia que tienen los inmuebles y hacer la presentación de los mismos a la
Corporación para que luego de estudios ambientales, jurídicos y técnicos se dé la
viabilidad de la compra.

Dichos estudios jurídicos y técnicos se enmarca en el procedimiento establecido en la Ley

9 de 1989 y la Ley 388/1997 que modifica en parte a la primera así como también en el
artículo 2.2.9.8.1.6 del Decreto Único Reglamentario del Sector de Ambiente y Desarrollo
Sostenible No. 1076/2015, que establece el procedimiento que deben seguir los entes
territoriales para la adquisición de predios en ecosistemas estratégicos y también se
refiere a la Ley 388 de 1997 así,

“Procedimiento para la adquisición de los predios priorizados. La adquisición por

negociación directa y voluntaria o por expropiación de bienes inmuebles para los fines
previstos en el artículo 111 de la Ley 99 dé 1993, modificado por el artículo 210 de la Ley
1450 de 2011, se regirá por el procedimiento establecido en la Ley 388 de 1997 “.
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Justificación

Teniendo en cuenta lo anterior y en aras de que la adquisición de los predios que se

realice con procesos estandarizados y que permitan resultados óptimos para la
caracterización jurídica, la identificación física y la valoración económica de los predios se
plantean en este documentos los lineamientos y especificaciones para el estudio de
títulos, estudio topográfico y avalúo comercial que deben elaborarse para cada predio de
manera individual.

Objetivo

Establecer los lineamientos y especificaciones técnicas exigidos por la Corporación para

la elaboración de estudios de títulos, estudios topográficos y avalúos comerciales como
documentos que hacen parte en los procesos de adquisición de predios en el marco de
los artículos 108 y 111 de la Ley 99 de 1993.

Normatividad

Código Civil
Decreto 2811 de 1974
Ley 9 de 1989
Ley 99 de 1993
Decreto 855 de 1994
Decreto 2150 de 1995
Ley 388 de 1997
Decreto 1420 de 1998
Resolución 762 de 1998 IGAC
Resolución 620 de 2008 IGAC
Resolución 1207 de 2008 INCONDER
Ley 1450 de 2011- Plan Nacional de Desarrollo 2010/2014.
Ley 1753 de 2015 - Plan Nacional de Desarrollo 2010/2015.
Decreto Único Reglamentario del Sector de Ambiente y Desarrollo Sostenible No.
1076/2015 - MADS
Decreto 953 de 2013 hoy Capítulo 8 del Título 9, Parte 2, Libro 2 del Decreto Único
Reglamentario del Sector de Ambiente y Desarrollo Sostenible No. 1076/2015 – MADS

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LINEAMIENTOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

1. Estudio de Títulos
Tiene como finalidad determinar la situación jurídica del predio para determinar
limitaciones o afectaciones que puedan llegar a alterar el proceso de negociación en la
adquisición o que no permitan la enajenación del mismo.
El estudio de títulos se debe elaborar con una tradición no inferior a veinte (20) años con
el fin de tener certeza de que no existan limitaciones en el dominio de propiedad del
predio que impidan su enajenación y que su tradición no presente ningún vicio jurídico al
momento de la firma de la Escritura Pública. La documentación que se debe revisar es
como mínimo escrituras públicas, folio de matrícula inmobiliaria no mayor a tres meses,
certificado de cabida y linderos.
El documento debe realizar una identificación del predio con la siguiente información
nombre, vereda, municipio, matricula inmobiliaria, no. catastral y tipo de predio como
mínimo. Relacionar el área y lindero del predio indicando el documento base. Se debe
describir de manera clara la tradición del predio elaborado a un término no inferior de 20
años e indicando los propietarios actuales del predio y la forma de adquisición del predio.
Se debe indicar los gravámenes, las limitaciones, procesos judiciales o medidas
cautelares que tiene o no tiene el predio. Como resultado del estudio de títulos se debe
elaborar un concepto sobre las condiciones jurídicas del predio para su adquisición. Se
debe anexar toda la documentación revisada y consultada.
2. Estudio Topográfico:
Tiene como objetivo determinar los linderos del predio, así como el área del mismo, se
deben garantizar que se elabora con los siguientes requisitos como mínimo:
1. Identificar y determinar los linderos del predio, para lo cual como mínimo se debe
revisar la descripción de linderos y colindantes que se encuentra en la documentación de
propiedad del predio tal como escritura pública, folio de matrícula inmobiliaria y
certificación de cabida y linderos del IGAC, verificando en campo la exactitud de los
linderos descritos.
2. En caso que se presente dificultad en la identificación de los linderos de los predios se
debe precisar en el informe y para subsanarse se debe acudir a la información catastral y
de títulos de los predios vecinos y suscribir actas de colindancia.
3. Las coordenadas del polígono del predio deben estar referidas al Sistema Geodésico
Nacional que corresponde al Datum MAGNA-SIRGAS.
4. El traslado de coordenadas se realizará mediante GPS submétrico, de tal manera que
se garantice la exactitud y calidad de las mismas mediante el proceso de corrección
diferencial, para esto se debe instalar mínimo un mojón en concreto, se debe garantizar
que los mojones queden bien hincados y se conserven en el tiempo; con placas de metal
resistentes a la intemperie la cual debe estar marcada para su identificación.

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Describir el método utilizado para el traslado de coordenadas del vértice de amarre del
IGAC, identificación de los vértices del IGAC a los que se amarró el levantamiento,
equipos utilizados y las coordenadas de los puntos que se amojonaron en este proceso,
(mojón en concreto y su respectiva placa de identificación). De los puntos amojonados, se
debe indicar claramente en un cuadro la ubicación en detalle, cotas y coordenadas,
descripción del mojón realizado como las dimensiones y el material de la placa de
identificación del mismo y el anexo fotográfico de los mismos, anexar impronta del mismo.
5. Los resultados de las actividades de topografía, medición de ángulos y distancias del
predio, deben presentarse con precisión al milímetro, para lo cual se debe anexar el
certificado de calibración de los equipos. Cuando se aplique la metodología de poligonal
cerrada, se debe garantizar que el error de cierre tenga una precisión de mínimo 1:2500.
Listado de vértices del lindero del predio, con sus respectivas coordenadas y distancias.
6. Señalizar con pintura, estacas y otros los puntos sobre los cuales se realizó la
medición, de igual forma aquellos vértices del lindero que sean sobresalientes y que
faciliten la identificación del predio.
7. Se debe generar un informe del estudio topográfico que debe contener como mínimo:
Descripción de las labores de investigación documental y visitas a los predios, descripción
de los trabajos de topografía, anexar carteras de campo y cálculo, los archivos rinex, el
plano topográfico (con las especificaciones de presentación definidas por la Corporación),
registros fotográficos y demás documentación soporte.
La documentación se entrega en físico y en medio digital, en particular para el plano se
debe entregar en formato dwg o shp que permita la revisión digital de coordenadas,
distancias y áreas por tal motivo se debe entregar en coordenadas reales.
8. Para garantizar la calidad del Estudio Topográfico, quien lo elabore debe tener
idoneidad y experiencia profesional certificada, así mismo estar inscrito ante el Consejo
Profesional de Topografía o COPNIA.
9. Una vez aceptado los resultados del estudio topográfico se debe realizar el trámite de
actualizan de área ante el IGAC, que será base para el cálculo del avalúo comercial.
Realizado el trámite se deberá remitir a la Corporación el Certificado de Cabida y Linderos
que evidencia dicha actualización y que además es el documento soporte que avala los
resultados por parte del IGAC.
3. Avalúo Comercial
Para el momento de la adquisición del predio, el municipio debe contar con un avalúo
comercial actualizado conforme a la normatividad vigente y elaborado por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi – IGAC, que determine el precio más probable por el cual un
predio se transaría en el mercado.
En caso que el avaluó sea elaborado por una entidad diferente al IGAC conforme a los
artículos 3 y 12 del Decreto 1420 de 1998, los cuales indican que los avalúos lo podrán
realizar las entidades que hagan las veces del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o las
personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas
de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.
Se debe tener en cuenta el uso del suelo expedido por la oficina de planeación municipal
y los resultados del estudio topográfico. El informe del avalúo debe contener minimo:
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2. Identificación física: Localización (dirección clara y suficiente del bien. Nombre, vereda,
municipio), linderos y colindancias del predio (Con base en el levantamiento topográfico),
topografía (caracterización y descripción de las condiciones fisiográficas indicar
limitaciones físicas del predio), servicios públicos, vías públicas (existencia, características
y estado de las mismas, prestación del servicio de transporte), tamaño y la forma del
predio, uso (es indispensable tener en cuenta el uso que se le esté dando al bien para
compararlo con el legalmente permitido, pues cuando el uso no corresponda al permitido,
se manifestará esta situación en un menor valor del bien, anexar el documento
correspondiente). Para una mejor identificación física de los predios, se recomienda la
consulta de las Zonas Homogéneas Físicas.

3. Clase de suelo, indicar si es urbano, rural, expansión urbana, suburbano, protección.

4. Identificación legal, en el aspecto legal se debe revisar las afectaciones de uso para lo
cual es necesario verificar el folio de matrícula inmobiliaria. En el informe debe estar
relacionado el folio de matrícula inmobiliaria y el número de la cédula catastral si se tiene
Afectaciones, Servidumbres y Dominio

5. Construcciones, instalaciones y anexos.

6. Para los predios rurales se debe tener en cuenta:

 Clasificación de los suelos según su capacidad de uso, manejo y aptitud.

 Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en forma
permanente o transitoria.
 Vías: Internas y de acceso, En la zona rural deberá registrarse la distancia en
kilómetros desde la cabecera municipal hasta el sitio de acceso al bien, señalando la vía
sobre la cual se hace el recorrido. En los casos en que se requiera más de un medio de
transporte, deberán relacionarse las distancias en cada una de ellos.
 Clima (temperatura, precipitación pluviométrica, distribución anual)
 Posibilidades de adecuación.
 Cultivos (tipo, variedad, densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, si se refiere a
bosques es necesario determinar claramente si éste es de carácter comercial cultivado o
protector), para una mejor estimación del valor de los cultivos es necesario que exista un
inventario técnico del cultivo. Cuando se trate de bosques se debe solicitar a la entidad
interesada que suministre un inventario forestal, para una correcta valoración.
 Estudios de suelos, deben consultarse los estudios de suelos para conocer las
condiciones agronómicas, que faciliten o impidan los cultivos. Al respecto debe conocerse
el número de cosechas anuales.

7. Metodología utilizada, en la presentación del avalúo se debe hacer mención explícita

de que método se aplicó.

Con el objeto de descontar el efecto que pueda tener el mayor o menor tamaño de los
predios en la muestra seleccionada deben ser de áreas equivalentes, en los predios
rurales cuando se utilicen las encuestas debe verificarse si el valor asignado por el
encuestado incluye las mejoras, tales como cultivos, construcciones y anexos o si por el
contrario solo se refiere al suelo o terreno, y en caso que no estén incluidas para su
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avalúo podrá emplearse el método de costo de reposición, o el precio de mercado que

tiene una construcción similar, en la cabecera municipal respectiva.

8. Valor del avalúo, se indicara el valor unitario promedio de cada hectárea o fracción de
valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las
mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación.

9. Fecha de expedición, identificación y firma de la persona que realiza el avalúo y la

identificación y firma del representante legal de la lonja que aprueba avalúo o del
funcionario responsable del IGAC.

Conclusiones y recomendaciones

Es responsabilidad de los municipios la elaboración del estudio de títulos, estudio

topográfico y avalúo comercial de acuerdo al presente documento. Los documentos se
deben entregar de manera individual para cada predio cumpliendo como mínimo las
especificaciones que se describen, verificando que presenten la calidad y las condiciones
mínimas exigidas

La Corporación en el ejercicio de su revisión podrá exigir complementos que no se

indiquen en este documento con el objetivo que se clarifique o se soporte algún punto
específico de cualquiera de los documentos. Si el concepto del estudio de títulos es
negativo el predio no será objeto de negoción, con respecto al estudio topográfico el
resultado del área avalado por el IGAC en el certificado de cabida y lindero actualizado se
convertirá en el dato básico del avalúo comercial y el valor obtenido en este será la base
para el valor del proyecto.

La revisión de los documentos por parte de la Corporación consiste en una verificación del
cumplimiento de los lineamientos y especificaciones, los resultados allí obtenidos son
responsabilidad del municipio y de quien los elabora.

Elaboró:

Ing. Daniel David Gaviria Villadiego – Contratista DGOAT

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