Universidad Autónoma de Tamaulipas

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Norma Mexicana de Valuación

NMX-R-081-SCFI-2015

Materia:
Valuación de la Construcción
Docente:
Arq. Enrique Rivera Malerva, M. V.
Alumno:
Arq. Ricardo Morales Cristóbal

Tampico, Tam. Febrero 2019.

 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

ÍNDICE
I. Introducción ................................................................................................... 3
II. Objetivo y Campo de Aplicación ................................................................. 3
2.1. Objetivo ............................................................................................. 3
2.2. Campo de aplicación ......................................................................... 4
III. Definiciones .................................................................................................. 4
IV. Elementos Normativos ................................................................................ 6
4.1. Marco conceptual .............................................................................. 6
4.1.1. Valuación y Juicio Crítico ..................................................... 6
4.1.2. Objetividad ........................................................................... 6
4.1.3. Capacidad Técnica .............................................................. 6
4.1.4. Precio, Costo y Valor ........................................................... 6
4.1.5. Mercado ............................................................................... 7
4.1.6. Valor Comercial.................................................................... 7
4.1.7. Valor de Mercado ................................................................. 7
4.1.8. Enfoques de Valuación ........................................................ 7
4.2. Normativa sobre el Alcance del Trabajo ............................................ 8
4.2.1. Requisitos ............................................................................ 8
4.3. Normativa sobre el Informe de la Valuación ...................................... 8
4.3.1. Principio General.................................................................. 8
4.3.2. Contenido del Informe .......................................................... 8
V. Normativa Aplicable según el Tipo de Bien o Activo que se Valúa ......... 9
5.1. Normativa Complementaria para la Valuación de Derechos
Inmobiliarios ............................................................................................. 9
5.1.1. Alcance del Trabajo ............................................................. 9
5.1.2. Tipos de Derechos sobre Propiedad Inmobiliaria................. 9
5.1.3. Enfoques de Valuación ........................................................ 9
VI. Normativa Aplicable en el Propósito de la Valuación ............................ 10
6.1. Valuación de Propiedad Inmobiliaria para Prestamos Garantizados 10
6.1.1. Introducción........................................................................ 10
6.1.2. Alcance del Trabajo ........................................................... 10
6.1.3. Informe de Valuación ......................................................... 11
6.1.4. Enfoques de Valuación ...................................................... 11
VII. Vigencia ..................................................................................................... 11
VIII. Conclusiones y Comentarios ................................................................. 12
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

NORMA MEXICANA NMX-R-081-SCFI-2015

“SERVICIOS – SERVICIOS DE VALUACIÓN – METODOLOGÍA”

I. INTRODUCCIÓN

En esta Norma Mexicana se incorporan requisitos generales que deben

observarse para la prestación del servicio de valuación a fin de garantizar a los
interesados que los informes de valuación sean emitidos con uniformidad, eficacia y
confianza.

El valuador debe contribuir al enaltecimiento del servicio de valuación actuando

con probidad, honestidad, responsabilidad, respeto, preparación y profesionalismo,
atendiendo, en su caso, el código de ética y de conducta que para tal efecto ha
establecido su Colegio, Instituto o Asociaciones Gremiales a las que pertenezca.

II. OBJETIVO Y CAMPO DE APLICACIÓN

2.1. Objetivo
Establece los requisitos y reglas generales de los servicios de valuación, a fin de
que los informes que emanen de éstos sean elaborados con competencia técnica,
imparcialidad, confidencialidad y diligencia atendiendo al uso del propósito solicitado.

• Proteger el interés de los usuarios del servicio de valuación

• Unificar los criterios de valuación para la prestación del servicio.
• Homogeneizar y establecer los criterios para orientar la presentación del
informe de valuación.
• Garantizar la correcta prestación del servicio.
• Asegurar al usuario un elemento confiable para análisis económico y su toma
de decisiones.
• Establecer procedimientos que lleven a la emisión de Dictámenes de Valor
correctos, consistentes y auditables

3
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

2.2. Campo de aplicación

Esta norma es aplicable a los servicios de valuación prestados por personas
físicas o morales dentro del territorio o jurisdicción de los Estados Unidos Mexicanos. La
presente norma podrá aplicarse en aquellos casos en que no exista una regulación
específica en la práctica del servicio de valuación.

III. DEFINICIONES

Bien inmueble. El suelo y todas las cosas que son parte natural de este, como
los árboles y otros cultivos; otros elementos añadidos como edificios y mejoras, así como
los anexos permanentes a los edificios que proporcionan servicios a ellos.

Bien materia de la valuación. Cualquier tipo de bien, derecho, obligación o

servicio que se encuentre dentro del patrimonio de una persona física, persona moral o
cualquier entidad sin personalidad jurídica.

Conclusión de valor. Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido,

expresado en número y letra en moneda nacional a la fecha del informe de valuación.

Costo. Es la cantidad expresada en términos monetarios que se requiere para

adquirir, crear o producir un bien, derecho, obligación o servicio.

Enfoque de renta. Es el análisis por el cual se obtiene el valor de un bien materia

de la valuación con base en: la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se
obtienen durante la vida económica del bien. Proporciona una indicación de valor
mediante la conversión de flujos futuros de efectivo en un único valor capital.

Enfoque de comparación. Es el análisis que se fundamenta en el examen de

datos de ofertas, transacciones o comportamiento de mercado. Proporciona una
indicación de valor comparando el activo objeto de estudio con activos idénticos o
similares sobre cuyo precio se dispone de información.

Enfoque de costo. Es un análisis aplicable en la valuación que se fundamenta

en el costo actual de su reproducción, reposición o reemplazo. Proporciona una
indicación de valor utilizando el principio económico conforme al cual un comprador no
pagaría por un activo más que el costo de obtener uno de igual utilidad, ya sea por
compra o por construcción.

4
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Fecha de la inspección. Es el periodo durante el cual se realiza la identificación

y verificación de las características del bien materia de la valuación.

Fecha de referencia del valor. Es el día calendario presente, retrospectivo o

prospectivo al que corresponde el valor del bien materia de la valuación.

Fecha del informe de valuación. Es el día calendario en el que se emite el

informe de valuación.

Informe de valuación. Es el documento final emitido por el Valuador en términos

monetarios del bien materia de la valuación por el que se establece una conclusión de
valor: “avalúo”, “dictamen pericial valuatorio”, “reporte de valor” o “dictamen de valuación”

Mercado. Es el ámbito territorial en el que se intercambian bienes y servicios

entre compradores y vendedores a través de la oferta y la demanda.

Precio. Es la cantidad expresada en términos monetarios solicitada o pagada por

un bien.

Propósito del informe de valuación. Es el tipo de valor a determinar de acuerdo

con las necesidades del solicitante del informe de valuación y del uso que se le pretende
dar.

Uso del informe de valuación. Es el destino que se le da a un informe de

valuación, de acuerdo con el propósito, entre otros, una compraventa, garantía, dación
en pago, aseguramiento.

Usuario. Persona física, persona moral o cualquier entidad sin personalidad

jurídica que utiliza un informe de valuación. En ocasiones puede ser el mismo solicitante.

Valor comercial. Es el valor conclusivo expresado en términos monetarios que

asienta el valuador en el informe de valuación.

Valor de mercado. Es la cantidad estimada expresada en términos monetarios,

por el cual un bien se intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por
voluntad propia.

5
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Valor distinto al de mercado. También llamado valor de no mercado. Es aquel

valor específico para condiciones particulares que no atienden a las de mercado abierto
y observable, como pueden ser, entre otros: valor catastral, valor asegurable, valor de
rescate, valor de uso y valor de remate.

Valuador. Es la persona física capacitada y legalmente facultada para realizar

trabajos de valuación en forma independiente, imparcial y objetiva, cumpliendo con el
código de conducta.

IV. ELEMENTOS NORMATIVOS

4.1. Marco conceptual

4.1.1. Valuación y Juicio Crítico
La aplicación de los principios de esta Norma a situaciones específicas requerirá
el ejercicio de juicio crítico. Ese criterio debe aplicarse de manera objetiva y no debe
usarse para exagerar o subestimar el resultado de la valuación.

4.1.2. Objetividad
El proceso de valuación exige que el valuador haga juicios imparciales en cuanto
a la fiabilidad que habrá de darse a los diferentes datos fácticos o suposiciones al llegar
a una conclusión.

4.1.3. Capacidad Técnica

Toda vez que la valuación requiere el ejercicio de destreza y criterio, se espera
fundamentalmente que todas las valuaciones han de prepararse por una persona física
o una persona moral que posea las apropiadas habilidades, experiencia y conocimiento
del objeto de valuación, el mercado en que se comercializa y el propósito de la valuación.

4.1.4. Precio, Costo y Valor

Precio. Es la cantidad expresada en unidades monetarias, ofrecida o pagada por
un bien o activo.
Costo. Es la cantidad expresada en unidades monetarias requerida para crear o
producir el bien o activo.
Valor. El precio más probable que habría de pagarse por un bien o activo en un
intercambio

6
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

4.1.5. Mercado
Un mercado es el entorno en el cual se comercializan bienes o activos entre
compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado
implica que los bienes o activos pueden intercambiase entre compradores y vendedores
sin restricción indebida sobre sus actividades.

4.1.6. Valor Comercial

Precio estimado y más probable, por el cual una propiedad se intercambiaría en
la fecha del avalúo, entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia en
una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición donde ambas
partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes.

4.1.7. Valor de Mercado

Cuantía estimada por la cual un bien o activo debería intercambiarse en la fecha
de valuación, entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción
libre, tras una comercialización adecuada en la cual las partes hayan actuado cada cual,
con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.

4.1.8. Enfoques de Valuación

Enfoque Comparativo de Mercado. Proporciona una indicación de valor
comparando el bien o activo en estudio con otros idénticos o similares para los cuales
se dispone de información de precio
Enfoque de Ingresos o de Renta. Este enfoque tiene en cuenta la renta que un
bien o activo habrá de generar a lo largo de su vida útil e indica el valor mediante un
proceso de capitalización. La capitalización involucra la conversión de una renta a una
cuantía de capital mediante la aplicación de una tasa de descuento adecuada.
Enfoque de Costo. proporciona una indicación del valor usando el principio
económico de que un comprador no pagará más por un bien o activo que el costo de
obtener un bien o activo de igual utilidad, ya sea por compra o construyéndolo.

7
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

4.2. Normativa sobre el Alcance del Trabajo

4.2.1. Requisitos
Identificación y estatus del valuador. La identidad del valuador. El valuador puede
ser un individuo o una empresa.
Identificación del cliente. La confirmación de para quien o quienes se está
produciendo la valuación es importante al determinar la forma y contenido del informe
de valuación para asegurar que contiene información pertinente para sus necesidades.
Propósito de la valuación. El propósito para el cual se está formulando la
valuación debe manifestarse claramente. El propósito de la valuación determinará la
base de valor.
Identificación del bien o activo objeto de la valuación.
Fecha de la valuación. puede ser diferente de la fecha en la cual se emite el
informe de valuación o aquella en la que se emprendieron o completaron las
investigaciones. Cuando sea adecuado estas fechas deben ser claramente distinguidas.

4.3. Normativa sobre el Informe de la Valuación

4.3.1. Principio General
El paso final en el proceso de valuación es comunicar los resultados del encargo
a quien ha comisionado el trabajo y a cualesquiera otros usuarios previstos. Un informe
de valuación no debe ser ambiguo o engañoso y debe proveer al lector al que se dirige
una clara comprensión de la valuación suministrada.

4.3.2. Contenido del Informe

El propósito de la valuación, la complejidad de los bienes o activos que se valúan
y los requerimientos del(os) usuario(s) determinarán el nivel de detalle apropiado en el
informe de valuación. El formato del informe y cualquier exclusión de los requisitos de
contenido de esta norma deben acordase y registrarse en el alcance de trabajo.
• Identificación y estatus del valuador
• Identificación del cliente y otros usuarios a los que se destine
• Finalidad o propósito de la valuación
• Identificación del bien o activo que se ha de valuar
• Fecha de valuación
• Suposiciones y suposiciones especiales
• Restricciones sobre el uso, distribución o publicación

8
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

• Confirmación de que la valuación se ha acometido conforme a esta norma

• Enfoque de valuación y fundamentación
• Monto que arroje la valuación
• Fecha del informe de valuación

V. NORMATIVA APLICABLE SEGÚN EL TIPO DE BIEN O ACTIVO QUE SE VALÚA

5.1. Normativa Complementaria para la Valuación de Derechos Inmobiliarios

5.1.1. Alcance del Trabajo
Para cumplir con los requisitos de identificar el bien o activo, deben incluirse las
siguientes cuestiones: Una descripción de los derechos sobre propiedad inmobiliaria que
se han de valuar; Identificación de cualesquiera derechos superiores o subordinados que
afecten el que se ha de valuar.

5.1.2. Tipos de Derechos sobre Propiedad Inmobiliaria

El derecho superior en cualquier área de suelo definida. En este caso el
propietario tiene un derecho absoluto y perpetuo de posesión y control del suelo y
cualesquiera edificios que haya en él. Los derechos sobre propiedad inmobiliaria pueden
tenerse mancomunadamente, cuando varias partes comparten un derecho sobre el
interés conjunto.

5.1.3. Enfoques de Valuación

Enfoque de Comparación. Los derechos de propiedad no son homogéneos. Aún
si el suelo y edificios con los cuales se relaciona el derecho objeto de valuación tuvieren
características físicas idénticas a otros que se intercambian en el mercado, la ubicación
será diferente.

A fin de comparar el objeto de la valuación con el precio de otros derechos sobre

propiedad inmueble que han sido intercambiados recientemente o que pueden estar
actualmente disponibles en el mercado, es usual adoptar unidades de comparación
idóneas.

Enfoque de Renta o de Ingresos. Pueden usarse diversos métodos para indicar

un valor, todos los cuales comparten la característica común de que dicho valor se basa
en ingreso real o estimado que genera o podría generar el propietario del derecho.

9
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Enfoque de Costo. Este enfoque generalmente se aplica a la valuación de

derechos sobre propiedad inmueble a través del método de costo de reposición
depreciado. Se utiliza normalmente cuando o no hay evidencia de precios de transacción
para propiedades similares o de un flujo de ingreso identificable real o nocional que
obtendría el propietario del interés en cuestión.

VI. NORMATIVA APLICABLE EN EL PROPÓSITO DE LA VALUACIÓN

6.1. Valuación de Propiedad Inmobiliaria para Préstamos Garantizados

6.1.1. Introducción
Los préstamos de bancos y otras instituciones financieras frecuentemente se
garantizan mediante el colateral de los derechos inmobiliarios del prestatario. El
préstamo puede ser por la vía de una hipoteca u otras formas de cargo fijo o flotante.

Generalmente este tipo de valuaciones son reguladas por la Sociedad

Hipotecaria Federal; y esta sección corresponde una guía para aquellos casos donde la
metodología propuesta por la Sociedad Hipotecaria Federal no resulte aplicable.

6.1.2. Alcance del Trabajo

Para cumplir con el requisito de confirmar la identidad y estatus del valuador, el
alcance del trabajo incluirá adicionalmente una revelación sobre el involucramiento
sustantivo que el valuador tiene con la propiedad que se ha de valuar, el prestatario, o
un prestatario en prospecto.

Para cumplir con el requisito de identificar los bienes o activos por valuar, el
interés inmobiliario que ha de usarse como colateral para obtener los préstamos u otros
arreglos financieros debe identificarse claramente, junto con la parte a la cual está
actualmente asignado ese interés.

Las valuaciones para préstamos garantizados con frecuencia se requieren sobre

la suposición especial de que ha habido un cambio en el estado o condición de la
propiedad. Los ejemplos de suposiciones especiales que se hacen comúnmente en
valuación para préstamo garantizado incluyen:

10
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

• Que el edificio propuesto ha sido terminado a la fecha de Valuación

• Que el edificio propuesto ha sido terminado a la fecha de Valuación
• Que se ha alcanzado un nivel de ocupación especificado a la fecha de
Valuación
• Que el vendedor había impuesto un límite de tiempo para disposición que
era inadecuado para logara apropiada comercialización.

6.1.3. Informe de Valuación

Un informe de valuación para préstamo garantizado debe incluir referencias
adecuadas a cuestiones enfocadas en el alcance de trabajo. También debe incluir
comentario sobre factores que son pertinentes para la calificación de los prestamistas
en cuanto al desempeño de la garantía a lo largo de la vida del préstamo propuesto.

6.1.4. Enfoques de Valuación

Todos los enfoques de valuación usados para desarrollar y respaldar una
estimación de valor de mercado se basan en observaciones del mercado. El enfoque del
costo rara vez se usa en las valuaciones para este fin excepto como un medio de
comprobación sobre lo razonable del valor determinado usando otro enfoque.

VII. VIGENCIA

Esta Norma Mexicana entrará en vigor a los 60 días naturales contados a partir
del día natural inmediato siguiente de la publicación de su declaratoria de vigencia en el
Diario Oficial de la Federación. Ciudad de México, 10 de marzo de 2016.

11
 Universidad Autónoma de Tamaulipas
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

VIII. CONCLUSIONES Y COMENTARIOS

La presente Norma Mexicana de Servicios de Valuación emitida en 2015 es una

versión mucho más extensa a comparación de su antecesora del 2007. La presente
describe más específicamente el proceso valuatorio de diferentes tipos de bienes, los
parámetros y datos que debemos especificar en el informe de valuación, describe más
a detalle los enfoques de la valuación: de costo, comparativo (de mercado) y de rentas.

En el presente trabajo sólo se incluyó la información referente a bienes inmuebles

que contiene la Norma Mexicana.

Me pareció muy importante que se agregó una sección de Valuación de

Propiedad Inmobiliaria para Préstamos Garantizados, que entra en vigor cuando no son
aplicables los lineamientos que determina la Sociedad Hipotecaria Federal.

Concuerdo mucho con la intención que tienen sus objetivos, como homogeneizar
el proceso valuatorio para garantizar la correcta ejecución del mismo, ya que cada
dependencia, empresa o perito valuador podría manejar sus propios lineamientos y de
esta forma la práctica valuatoria adquiere mayor seriedad.

12