Revista 8 Valuacion

AÑO 3, 2do TRIMESTRE 2006
Como sobrevivir entre sobornos y comisiones

La valuación en México (segunda parte)
La investigación de mercados en la valuación de inmuebles (segunda parte)
La valuación
La intensidad de construcción (primera parte)
Análisis de procedimientos de ajuste por superficie
Costo de vehículo por kilómetro recorrido
XLII Convención Nacional de Valuación
VALUACION PROFESIONAL MEXICANA, S.A. DE C.V.
LA EMPRESA MEXICANA DE AVALUOS

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EDITORIAL
PRESIDENTE
Esp en V. Ing. Manuel Bazua Ledón
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SEGUNDO VICEPRESIDENTE
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COMISARIO
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GERENTE
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Reunión de entrega-recepción de la Directiva FECISVAL
Se aprecia la Torre Churubusco, edificio en donde la FECISVAL está adquiriendo sus propias
oficinas, ubicado en la esquina de Av. Insurgentes y Río Mixcoac en la Ciudad de México.
Valuador Profesional 1
CONTENIDO DIRECTORIO
Editorial 1 Presidente
Esp. en Val. Ing. Manuel Bazua Ledón
Como sobrevivir entre sobornos y comisiones, 3 Secretario de Relaciones y Difusión

Esp. en Val. Arq. Francisco J. Mijares
siempre hay medios para no actuar Ortiz
de manera corrupta
5
Colaboradores en esta edición
Raúl Bracamontes Zenizo
La valuación en México (segunda parte) 5 José Luis Camarillo Alonso
Marco Antonio Cano Gómez
Eduardo López Bonilla
La investigación de mercados en la valuación 7 Mario Rafael Marqués Tapia
Oscar Pérez Veyna
de inmuebles (segunda parte) Julio E. Torres Coto M.
7
Dirección Editorial
La valuación 9 Luz Capistrán Bolio
Arte y Diseño
La intensidad de construcción, un factor 10 José Luis Betancourt
que incide ampliamente en el valor de mercado
(primera parte) Calle Asturias 59, Piso 2, Colonia
Insurgentes Mixcoac, Río Churubusco e
12
Insurgentes Sur, CP 03920, México, D.F.
Análisis de procedimientos de ajuste 12
Tel. (55) 5611-8246
por superficie
Fax (55) 5598-7428
Costo de vehículo por kilómetro recorrido 16
XLII Convención Nacional de Valuación, 17
18 programa
1ra. Asamblea General Ordinaria 2006 FECISVAL 18

La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo de
la FECISVAL, es una publicación trimestral con un tiraje
Colegio de Valuadores del Estado de Oaxaca, A.C. 19 de 2,000 ejemplares de distribución gratuita. El contenido
de los artículos es responsabilidad exclusiva de los autores
19
y no refleja necesariamente la opinión de la FECISVAL.
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Directorios FECISVAL 20
de título y reserva al título en Derechos de Autor en
trámite. Se permite la reproducción total y/o parcial de
los artículos contenidos en esta publicación, previa
2
autorización escrita del autor. Editor responsable Arq.
Esp. en V. Francisco J. Mijares Ortiz. Impreso en Cancún,
Q. Roo., México.
Valuador Profesional
Por: Esp. en Val. Ing. José Luis Camarillo Alonso
Miembro del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora
y Ex-Consejero Técnico de la FECISVAL
Como sobrevivir entre sobornos y comisiones

Siempre hay medios para no actuar de manera corrupta
"No me queda otro remedio. Ya me gustaría a mí hacer las cosas como Dios
manda, pero no puedo. Estoy cogido en una trampa". En el mundo de los
negocios se oye esto con frecuencia, sobre todo cuando alguien se enfrenta
a la necesidad de actuar de una manera corrupta. Cuando alguien me dice
que no le queda otro remedio, suelo aconsejarle que eche la vista atrás y
descubra cuándo cometió el primer error (y los siguientes), cuya
consecuencia final es esa situación desesperada en que "no me queda otro
remedio" que optar entre lo malo y lo peor. Y siempre descubrirá algo que
hizo mal: una decisión profesionalmente equivocada.
La corrupción, el nombre genérico que facilitación" (por ejemplo, para que mi acción, por tanto, nos podemos poner de
damos al dinero u obsequios que se despachen en la aduana en un par de días lo acuerdo para que yo comparta también tu
entregan para conseguir contratos o que de otro modo tardaría un mes), sin beneficio. Si el riesgo de detección es
favores, hoy es un problema muy frecuente olvidar el vidrioso mundo de las comisiones, pequeño, y el castigo improbable y ligero,
en todos los países. Los casos están a la regalos y atenciones. la corrupción está servida, a menos que nos
orden del día en la prensa. Con dinero o con comportemos de acuerdo con rigurosos
regalos se pueden "comprar" pedidos, Sus formas principales son la extorsión, criterios morales.
contratos o favores. Un pago oportuno cuando un agente vinculado a una empresa
puede "animar" al jefe de compras de u oficina pública pide de forma más o menos ¿Todos son corruptos?
nuestro cliente a mirar con simpatía declarada un pago o regalo para conceder No, por supuesto, pero si en el Padrenuestro
nuestro producto, y a pasarnos un pedido. algo y el soborno, cuando la iniciativa la pedimos que Dios nos libre de la tentación,
Puede convencer a un político o a un toma la otra parte. por algo será. La corrupción se extiende con
funcionario para que nos adjudique un facilidad cuando las ocasiones son muchas,
contrato, o para que recalifique un terreno, Por desgracia, el problema es muy los beneficios elevados, y los riesgos
aumentando considerablemente su valor. O frecuente y no sólo en países en vías de pequeños cuando vemos que a nuestro
puede conseguir que nos entreguen sin desarrollo. La imagen de la ingenua alrededor otros sucumben, creando un
retraso el pasaporte que necesitamos, o empresa occidental sorprendida en su ambiente de permisividad. "Todos lo hacen,
que el inspector de hacienda no incluya en buena fe por un político corrupto es tan no hay nada malo en eso, si yo no lo hago
el acta todos los impuestos que en su día no irreal como la del pobre funcionario de un otro lo hará, son las reglas del juego". Ser
pagamos. "Poderoso caballero es Don país subdesarrollado tentado por una honrado puede salir "muy caro", en
Dinero". poderosa multinacional. Corromper y términos de ingresos, carrera y
dejarse corromper no es cuestión de nivel oportunidades en la vida, a no ser que uno
Oportunidad, beneficio y coste de renta, sino de la combinación de se apoye en convicciones firmes y viva en un
La corrupción, incluye desde formas oportunidad, beneficio, riesgo de ambiente en que la honradez sea la regla.
multimillonarias (vinculadas, a menudo, a detección y cuantía del castigo, además de
grandes obras públicas, privatizaciones, formación y talante moral. Por qué hay que evitar la corrupción
contratos de suministro, etc., y no La corrupción es muy frecuente en ciertos
raramente relacionadas con actuaciones Oportunidad: tú quieres algo y yo puedo ambientes, sobre todo en los que alguien
mafiosas de gobiernos, políticos y dártelo, de un modo o de otro, antes o tiene poder para decidir algo con un amplio
3
funcionarios), hasta los llamados "pagos de después. Beneficio: tú vas a ganar gracias a margen de discrecionalidad y poca
transparencia. Esto se da principalmente en equivocó por vez primera. Quizá cuando no clientes tengan chucherías que les
la administración pública (contratos, preparó suficientemente su oferta, dejando recuerden nuestra marca.
suministros, privatizaciones, permisos, que sus competidores le ganaran y lo
licencias, etc.), pero también en las pusieran en un aprieto, no diga “si se pierde El problema se presenta cuando ya no
empresas privadas, especialmente en los ese contrato, desaparecerán no sé cuántos hablamos de un bolígrafo, sino de un coche
departamentos de compras o suministros, puestos de trabajo”, esto suele ser una o de unas vacaciones en el Caribe para dos
en los que unas pocas personas tienen gran buena excusa para justificar lo personas. La pregunta clave es: una vez
autonomía para comprar a un proveedor o a injustificable. O cuando descuidó la calidad hecho el regalo u ofrecida la atención,
otro a un precio o a otro. y el servicio, que hacían que sus productos ¿pierde la otra parte su independencia para
fuesen mejores que los de sus actuar de acuerdo con su mejor criterio, al
¿Qué hay de malo en la corrupción? El que competidores. O quizá cuando usted se servicio de los intereses de la empresa o la
recibe el dinero lleva a cabo un acto de excedió en atenciones a los compradores administración que le ha contratado? Si,
deslealtad y de injusticia con la institución con comidas, viajes, diversiones, etc, efectivamente, se pierde esa
o la empresa en la que trabaja, pues actúa llevándoles a pensar que usted era "carne independencia, estamos ante un soborno.
no de acuerdo con los intereses de la de cañón" para una extorsión. Casi siempre,
misma, sino buscando su provecho detrás de un caso de corrupción descubrirá Más complicado es el tema de la
personal. Y el que paga es el causante de usted un error de dirección. Por tanto, no financiación de los partidos políticos,
esa acción inmoral (en caso del soborno) o diga que "yo no tengo ninguna culpa". mediante comisiones sobre contratos,
al menos coopera con ella (en la extorsión). licencias y concesiones públicas. Más
Si está usted en un ambiente corrupto y complicado porque aquí no vale el regateo:
Pero, en muchos casos, los efectos de la quiere salir de él, tómeselo muy en serio. o pagas, o no hay contrato.
inmoralidad van todavía más allá. Si el que Cambie su estrategia, porque no podrá
gana el contrato no es el que ofrecía las seguir haciendo negocios como antes sin La solución hay que buscarla en un nivel
mejores condiciones de precio, calidad, pagar el peaje. Hable claro con sus superior, los ciudadanos debemos hacer
etc., se causa un perjuicio –a veces muy vendedores y compradores, con sus frente a nuestros políticos para exigirles la
grave– al que lo paga, y a los usuarios. Como intermediarios y agentes. Pida perdón, reforma de la legislación sobre la
decía un arquitecto, a raíz de los anuncie medidas drásticas, y póngalas en financiación de los partidos y para erradicar
terremotos de 1999 en Turquía, lo que mató práctica. No transija, ni con usted, ni con la falta de transparencia, porque en
a la gente no fue el temblor de tierra, sino la sus mejores colaboradores. Sepa usted que definitiva, el problema de la corrupción nos
corrupción, que llevó a construir miles de esto es caro, ¿Cuánto dinero está dispuesto afecta a todos.
viviendas sin las mínimas condiciones de a perder si, en un ambiente de corrupción
seguridad. Además, se puede cometer una generalizada, se decide no pagar nunca más Actos ilícitos
injusticia con la empresa, porque la a un funcionario o a un jefe de compras? Son moralmente ilícitos: la especulación
operación le acaba costando más de lo que mediante la cual se pretende hacer variar
debiera. Si en su entorno se paga, empiece a poner artificialmente la valoración de los bienes
los medios para no tener que hacerlo. con el fin de obtener un beneficio en
Los manuales de moral ofrecen reglas Empiece hoy y no deje que pase un solo día detrimento ajeno; la corrupción mediante
explícitas para actuar en estos casos. Debe sin dar nuevos pasos. Busque apoyos: la la cual se vicia el juicio de los que deben
actuarse con rectitud, porque se tiene asociación de empresarios de su sector está tomar decisiones conforme a derecho; la
derecho a lo que se pide (y más aún si se en mejores condiciones que usted solo para apropiación y el uso privados de los bienes
actúa en cumplimiento de un deber). Debe negociar con los políticos corruptos. Vaya sociales de una empresa; los trabajos mal
haber razones morales objetivas y diversificando su negocio, pásese a otros hechos, el fraude fiscal, la falsificación de
proporcionadas a la gravedad de los daños sectores o regiones, y busque ventajas cheques y facturas, los gastos excesivos, el
causados. Deben tomarse todas las medidas estratégicas como calidad, coste, despilfarro.
posibles para evitar tener que pagar. Muy innovación y servicio que le permitan seguir
importante: debe hacerse un ejercicio de obteniendo contratos sin necesidad de Contratos legales
imaginación para buscar alternativas, pagar. Las promesas deben ser cumplidas, y los
porque no suele ser verdad decir "no me contratos rigurosamente observados en la
queda otro remedio. Debe evitarse al daño Regalos, atenciones y otros tropiezos medida en que el compromiso adquirido es
a terceros, incluido el escándalo moral. Para muchas empresas, el problema no moralmente justo. Una parte notable de la
Todo esto debe examinarse con radica en sobornos o extorsiones patentes, vida económica y social depende del valor
objetividad, contando, si es posible, con el sino en los regalos y atenciones. Muchos de los contratos entre personas físicas o
consejo de un buen asesor, que sepa de negocios se discuten alrededor de la mesa morales. Todo contrato debe ser hecho y
moral, de extorsiones y de negocios. de un restaurante caro, las características ejecutado de buena fe. VP
de un nuevo producto se pueden explicar
Si alguna vez se encuentra usted en un mejor en una convención de tres días en un Artículo publicado originalmente en la Revista Palabra
4
Nº 433, julio-2000.
dilema de este tipo, piense cuándo se hotel en la playa, es bueno que nuestros
Por: Ing. M. Eduardo López Bonilla
Miembro del Colegio e Instituto de Valuación del Estado de Veracruz, A.C.
La valuación en México
segunda parte
El Padre Blas Valera nos da mas información relevante

sobre el régimen incaico y hace mención al hecho de que
todos los trabajos realizados por los habitantes eran
recogidos por los Camayoc, después anotados en hilos de
diferentes colores (quipus) para que posteriormente se les
impusiera la carga del tributo así como las demás
obligaciones que las cosas y obras públicas tenían. Prescott confirma esta importante
preocupación de los gobernantes peruanos
por referencias que se obtuvieron de los
manuscritos de Pedro Pizarro y Montesinos,
al mencionar en sus relatos que los
empadronamientos que se llevaban a cabo
cada año en el reino no solamente tenían el
carácter de un censo de la población, sino el
de un inventario territorial, con las
indicaciones pertinentes en las cuales se
conocía la clase de tierras, su fertilidad, la
naturaleza de sus productos, abocados
tanto a la agricultura como a la minería, es
decir que se conocía todo lo que constituía
el conocimiento de los recursos físicos del
imperio.
En la ya citada obra "Comentarios Reales",

también se hace referencia a la Ley Agraria,
la cual consistía en dividir y medir las
tierras, para posteriormente repartirlas a
los vecinos de cada pueblo, las tierras se
medían con cordeles por fenegas llamadas
tupus y a cada uno se le entregaba la parte
que le correspondía. Un tupu equivale a
2,700 m2 aproximadamente, para que
sembrara maíz y legumbres. También Cieza
de León, Bartolomé de las Casas y Polo de
Ondegardo, aportaron datos acerca de esta
política agraria que fue indispensable y
fundamental en el país. Con esto nos damos
cuenta de que la estadística cumplía con las
funciones de un verdadero catastro
administrativo, que constituía la piedra
angular del régimen teocrático-socialista
5
incaico.
Con la llegada de los españoles se rompió voluntarios derechos que exigían el deseo suspendida de sus funciones al fusionarse
dicha organización administrativa, la cual irritado de redimir la miseria y pobreza de los trabajos en la superintendencia de
funcionaba sorprendentemente bien, pues su suerte. De aquí el público clamor y contribuciones que se venía desempeñando
en la Colonia cambian por completo los recursos frecuentes que de todas partes se en el mismo programa en forma más
sistemas y la tendencia de los recaudos hacían a la Superior Junta. completa, ya que conjuntamente con los
tributarios, ya que se transforman en trabajos de predios rústicos, realizaba
prácticas esclavistas con incidencia en el Una vez obtenida la libertad, quedaron levantamientos catastrales urbanos
latifundio, la producción y el habitante abolidas las leyes tributarias existentes, conjuntamente con el servicio
aborigen. La repartición, así como la injusta buscando con la nueva República leyes con aerofotográfico nacional, y como
política de las encomiendas y los impuestos enfoque fiscal, más justas, equitativas y consecuencia de los logros obtenidos, se
creados por la Corona, hace suponer que democráticas. creó el departamento de catastro nacional
para dichos fines se crearon y formaron muy y la planoteca nacional, la última, por
cuidadosos inventarios y registros al Se presta un tanto de especial atención a la resolución suprema de 30 de octubre de
servicio de la Contaduría General de valuación Inca, por el hecho de haber sido 1942, con la finalidad de centralizar todos
Tributos de la Real Hacienda. Perú, el primer país latinoamericano en el los planos públicos de predios rústicos y
que se creó por disposición oficial un urbanos levantados en el país.
Estando ya muy avanzado y en toda su documento reglamentario llamado
plenitud y apogeo el dominio de los Reglamento General de Tasaciones del Por razones de carácter económico los
españoles, fue expedido en el reinado de Perú, en el cual el organismo impulsor fue el trabajos de campo se suspendieron en el
Felipe II la Real Orden del 15 de octubre de Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, año 1948. Una vez limitadas las funciones
1754, que disponía la remensura de las publicado en diciembre de 1889 y es del mencionado departamento de catastro,
tierras en el vasto territorio del Virreinato, considerado como el de más antigüedad. se formó en la Oficina Nacional de
como un medio para poder mejorar el Sin embargo fue hasta un tiempo después Planeamiento y Urbanismo creada el 16 de
control fiscal sobre la península pero en que se dio realmente importancia a la noviembre de 1946, una sección de catastro
Perú estos anárquicos sistemas de valuación, al ser autorizadas las encargada de atender los proyectos de
ascendencia feudal, eran administrados Resoluciones Supremas del 5 de octubre de remodelación y expansión urbana, a la que
despóticamente como en los difíciles y 1923 y 23 de abril de 1926 que contemplan se refiere la estructuración del plan piloto y
duros tiempos de Alejandro y César. entre otros trabajos la medición terrestre plano regulador de los centros poblados,
de todos los fundos del valle referidos a una bien sean estos, villas, ciudades,
Con el propósito de dar cumplimiento al red de triangulación con vértices fijos, comprensiones metropolitanas o regionales
"mandato real", se formaron comisiones detalles topográficos, linderos, áreas, etc. habiendo realizado una labor de mucho
especiales en las diferentes intendencias considerándose el primer plano catastral provecho tanto para el estado como para los
del Virreinato, con el propósito de llevar a del mencionado Valle de Rimac. municipios.
cabo las mediciones ordenadas y aplicar los
impuestos equitativamente, pero El 23 de agosto de 1929 se expidió una De los catastros urbanos que se elaboraron,
infortunadamente no paso mucho tiempo Resolución Suprema que aprobó el nuevo hasta ese entonces el más importante fue el
para que fueran denunciados abusos y plan de ejecución del Catastro Agrícola de de Lima, contando también con los
excesos de autoridad en perjuicio de los la Costa, y la Dirección de Aguas e Irrigación realizados en el puerto de Callao así como
indígenas, a grado tal que el propio virrey del Ministerio de Fomento y Obras Públicas, en las ciudades de Chimbote, Pacasmayo,
Don Teodoro de Croix se vio en la necesidad tomó bajo su responsabilidad a partir del Chincha, Trujillo, realizados por la
imperiosa de suspender terminante y año 1934, el compromiso de continuar el superintendencia de contribuciones, la
definitivamente dichos trabajos por medio plan, así como llevar a cabo nuevos oficina nacional de planeamiento y los
de decreto despachado el 12 de agosto de levantamientos en las demás áreas consejos respectivos.
1788, siendo confirmado en España, un año cultivables de la zona, iniciando con la
después, el cual a la letra decía: No podía reactualización de los planos del Valle del Continuar· en el siguiente n˙mero. VP
serme indiferente, por mi empleo y mi Rimac, y los trabajos en Piura, Chincha y
temperamento, el abuso que se hacia del Pisco, y la misma Dirección desarrolló un
Real Orden de 15 de octubre de 1754 sobre programa más amplio iniciado en el año
la remensura de tierras de las intendencias 1938, ya que se creó en la propia
de este Virreinato, mientras estuvo dividida organización una sección de Catastro
en el la superintendencia subdelegada de Agrícola, habiendo levantado los planos de
Real Hacienda. Se destinaban sujetos 11 valles de la costa en un lapso de 10 años,
imperitos sin los conocimientos necesarios lo que sirvió para la elaboración de las BIBLIOGRAFIA
Código de Hammurabi. Cárdenas editor y distribuidor.
para discernir los legítimos derechos de las matrículas prediales del fisco, señaladas en
Primera reimpresión, México, 1992.
partes. Sin rectitud al mismo tiempo y la Ley 7904 y su reglamentación. VI Congreso Panaméricano de valuación y catastro.
probidad hacían un injusto comercio del UPAV e Instituto Argentino de Tasaciones. Buenos Aires,
6
destino, formando el arancel de los La mencionada oficina de catastro fue Argentina, 1967.
Por: Dr. Oscar Pérez Veyna
Universidad Autónoma de Zacatecas
La investigación de mercados en
Unidad Académica de Estudios del Desarrollo
la valuación de inmuebles segunda parte
Los valuadores tienen solamente dos maneras de predecir los valores de las
transacciones entre compradores y vendedores:
1. Estimación que deduce de acciones observadas tales como la venta de
inmuebles similares (comparables) al sujeto. Esto se deriva del
planteamiento de los primeros economistas de la teoría de la valuación y
tiene un sesgo fuerte a favor de datos transaccionales.
2. Preferencias, anticipaciones, creencias y actitudes observadas de los
participantes bien informados en el mercado. Estos datos son medidos por
la técnica de la encuesta sobre mercado, diseñada ex profeso.
Confiar exclusivamente en las ventas del

pasado, es inconsistente con la valuación de
propiedades inmobiliarias: los datos
históricos sobre una característica o un
mercado son relevantes solamente en
cuanto a que ayudan a interpretar las
anticipaciones al mercado actual.1
La profesión de la valuación, desde la

óptica académica parece resistirse a
adoptar nuevos métodos en el cuerpo de
conocimientos del avalúo. Esto en parte se
debe al conservadurismo intencional.
Por ejemplo, no hace mucho tiempo el

análisis de flujo descontado de liquidez
(DCF) "fue visto por la mayoría de los
valuadores como una técnica esotérica de
los análisis de inversión empleada por los
inversionistas súper-sofisticados,
equivalente a la bola de cristal… No
apropiada a la valuación de propiedades
inmobiliarias"2. Actualmente la valuación
de inmuebles considera análisis de DCF
como "una herramienta práctica para la
valuación diaria.3
1. The Appraisal of Real Estate, Ibid, 35

2. Gordon, Ibid
3. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate,
7
12th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2001): 569.
La propuesta de la Appraisal Foundation en preguntas). mercado. Es pertinente pensar en las
su exposición sobre técnicas de la encuesta, 10.- El valuador debe mostrar un claro bondades de un mercado plena y
estadística y mercado la primera parte convencimiento respecto a cómo los precisamente caracterizado en lo referente
discute además de la percepción de la resultados de una encuesta se a las transacciones, contra un mercado
fundación sobre las implicaciones de los relacionan con una transacción de "conocido" con un gran número de
cambios recientes a las reglas federales, el mercado verdadera. imperfecciones pero que se toma en cuenta
uso apropiado de las técnicas para el diseño 11.- Además, el documento indica que para las estimaciones de valor. En este
de la encuesta y su procesamiento la confiabilidad de los resultados se paso, estará siempre como catalizador,
estadístico así como del mercado. La debe evaluar en términos de cómo el nuestra cultura contributiva y el deseo de
segunda parte de la exposición define una método mide o describe fielmente lo las autoridades por erradicar los elementos
serie de pasos que los valuadores deben que representa; la precisión del que aportan al ocultamiento y la inequidad.
seguir al aplicar la estadística o las técnicas método, lo completo de los datos y del VP
de la encuesta sobre mercado a la método mismo; el grado a el cual los
REFERENCIAS
valuación. resultados pueden ser verificados y
replicados. Allen, Marcus T. y Austin, Grant W. (2001). The role of
Estos pasos fueron establecidos para evitar formal survey research methods in the appraisal body of
el uso erróneo de estas técnicas, que CONCLUSIONES knowledge. The Appraisal Journal; Vol.69 Issue 4,
October. p.394, 10p.
violarían el estándar 1 de USPAP, o de los
informes engañosos, que violarían el Lo antes expuesto pretende comunicar a los Appraisal Institute (1996). The Appraisal of Real Estate.
estándar 2 de USPAP. Los pasos que los valuadores la relevancia de la actividad de 12th ed. (Chicago, IL: Appraisal Institute.
Austin, Grant W. (2000)"Putting the 'Survey Method' to
valuadores, consejeros, consultores de las investigación de mercado. Se ha tomado
the Test." Valuation Insights and Perspectives. P. 35-36
propiedades inmobiliarias y otros como base, la situación mas conocida, el
profesionales de las propiedades mercado de los bienes inmuebles. Gordon, Roy L., Jr. (1988) "Discounted Cash Flow
inmobiliarias deben seguir son: Considerando sugerencias y resultados de Analysis: Where Do We Stand Today?" The Appraisal
Journal (April): 259-263
discusiones entre expertos de
1.- Indicar correctamente el problema y organizaciones relacionadas con la teoría y Pérez,V.Oscar (2004). Seminario de Investigación.
el propósito de la investigación. práctica de la valuación es que se ha Especialidad en Valuación de Inmuebles. U.A.C.A. UAZ
2.- Determinar si el investigador es realizado este recuento. El acercamiento a

Pérez,V.Oscar (2005). Viabilidad de los Métodos
competente para la tarea actual o si la un elemento tan definitivo, debe ser Automatizados de Valuación. XL Convención Nacional
ayuda profesional es necesaria. considerado con mesura; integrarlo a la de Valuación. FECISVAL, A.C. Aguascalientes, Ags.
3.- Considerar y seleccionar el discusión y revisar objetivamente su México.
procedimiento y la metodología más contenido en los planes y programas Task Group for the Development of Standards for
apropiados y proporcionar una académicos de especialidad y maestría. Al Determining the Acceptability of Applications of
explicación para la selección. mismo tiempo, no es posible dejar de lado Statistical and Market Survey Techniques to the
Valuation of Real Property. Proposed USPAP Statement
4.- Considerar y seleccionar las fuentes la imperiosa necesidad de los acuerdos
on Appraisal Standards, First Exposure Draft.
de datos apropiadas. gremiales que posibiliten a los valuadores (September 12, 2000). Washington, D.C. Available:
5.- Analizar los datos usando la mexicanos, contar con la información del www.taskgrp.com
metodología seleccionada.
6.- Externamente validar los resultados
del análisis.
7.- La parte dos del bosquejo de la
exposición también discute algunas
ediciones específicas que el
investigador deba considerar al
conducir encuestas sobre mercado. Los
investigadores deben proporcionar el
convencimiento de la evidencia de la
confiabilidad del examen en los puntos
siguientes:
8.- La población de la cual se extrae la
muestra debe ser imparcial con
respecto a la edición de la investigación
(muestreo probabilístico).
9.- El instrumento de captación de
información y el método para su
administración no deben introducir al
8
sesgo (cuidar la redacción de las
Por: Ing. Esp. en Val. Raúl Bracamontes Zenizo
Miembro del Instituto Mexicano de Valuadores de Jalisco
y Ex–Presidente de la FECISVAL
La Valuación
Contenidos residenciales
La valuación es la actividad a la que los valuadores Coleccionables
Libros raros y manuscritos
profesionales estamos dedicando todo nuestro empeño, Valores (títulos)
entusiasmo y cariño, porque es la profesión que creemos Franquicias
Patentes y derechos de autor
mas digna, confiable y que, por su importancia, merece el
reconocimiento del público en general y de las En cualquiera de estas áreas, la función
principal del valuador es indicar el valor
instituciones. comercial de un bien o articulo a sus
propietarios, posibles compradores o
vendedores. En nuestro complejo y
creciente mundo, es esencial para el
Los organismos que regulan la actividad asi como los filósofos y humanistas miden y gobierno, para las empresas privadas, asi
valuatoria, están imponiendo ahora fomentan la riqueza espiritual y moral de como para todos los individuos, el estar al
requisitos que deben cumplir todos los los pueblos, nosotros medimos con nuestro tanto del valor de sus propiedades ya sean
aspirantes a valuadores, lo que apoyamos trabajo diario la riqueza material y el inmuebles, tornos, pinturas cubistas o las
con decisión a efecto de terminar con la desarrollo económico de los países y geniales esculturas del Maestro Botero.
anarquía reinante en esta actividad desde contribuimos con nuestro asesoramiento a
hace muchos años ejercida por todo género un mejor aprovechamiento de los recursos. Los avalúos son necesarios por una variedad
de personas, sin preparación y de razones: impuestos, procedimientos
conocimientos adecuados. -Me podrías decir por favor ¿Cuál camino legales, reclamación de seguros, ventas o
debo tomar para salir de aquí?- pregunó remates, inventarios anuales, entre otras.
Dichas instituciones, imponen la obligación Alicia. Debido al virtualmente sin numero de tipos
de tener "cédula profesional de -Eso depende en gran parte de a donde de avalúos, la ciencia de la valuación ofrece
especialidad o maestría en valuación", quieres llegar- contestó el gato. oportunidades de desarrollo a diferentes
conocimientos técnicos en áreas Fragmento de: Alicia en el país de la profesionistas.
especificas, honorabilidad, experiencia, maravillas.
entre otros. El avalúo expresado en el reporte es
Para no encontrarnos perdidos como Alicia, consecuencia de muchas necesidades de la
Seguiremos pugnando por la dignificación en el país de las maravillas, es necesario comunidad: económica, diferentes
de nuestra profesión para que se cumplan establecer cuales son las áreas de trabajo organismos de gobierno, legales y sociales,
los requisitos que se han establecido y que del valuador y sus intereses. entendiéndose que las tareas del valuador
los valuadores seamos profesionales profesional requieren de integridad, un alto
responsables, preparados y éticos, para de Los valuadores, quienes tienen que ver con grado de entrenamiento y pericia; una gran
esta forma hacernos acreedores a la criterios de valor, son expertos en su campo experiencia y una mezcla de habilidades
confianza de las instituciones y del público asi como conocedores de los métodos y que van desde las mas complicadas facetas
en general. estándares de la valuación; por lo cual de las artes y ciencias, hasta las
pueden estimar el valor de propiedades tan especialidades comerciales, no menos
Los legos en materia de avalúos se diferentes como: importantes.
preguntan a que viene nuestra Inmuebles
preocupación por mejorar cada vez mas Maquinaria y equipo Es tiempo de que todos nos demos a la tarea
nuestras técnicas operativas y la aplicación Empresas de servicios públicos de difundir ante el público en general la
de la ciencia en nuestra especialidad. Agricultura y ganadería importancia que representa el recurrir a
Ignoran tal vez la importancia cada vez mas Obras de arte valuadores con cédula profesional y éticos,
creciente que tiene la función de la Antigüedades y arte decorativo los cuales les darán la opinión mas confiable
9
valuación en el medio que lo rodea, ya que Gemas y joyería sobre el valor de sus bienes. VP
Por: Mtro. Mario Rafael Marqués Tapia. Ingeniero Civil con Especialidad y Maestría en Valuación
Presidente de FECISVAL 1999-2001, Presidente de COVAMEX 1999-2002
Director General de Valuación Organizada, S.A. de C.V., Unidad de Valuación con registro ante la SHF
La intensidad de construcción, un factor que

incide ampliamente en el valor de mercado
primera parte
En la práctica cotidiana de la valuación, Resulta obvio pensar que el cus no se de $200,000.00. Ahora bien, supongamos que
específicamente en la aplicación del enfoque establece de forma arbitraria, por lo que en su la vivienda A se edificó en un lote tipo de este
de mercado, es muy común escuchar sobre la cálculo y definición existen una serie criterios fraccionamiento, y la vivienda B se edificó
posibilidad de homologar los valores de diseño urbano que le anteceden, como es el sobre dos lotes tipos contiguos. Entonces, es
investigados de diversas comparables, con la caso de la calidad y disponibilidad de dotación evidente que el valor del terreno en que se
finalidad de estimar el valor de un bien de servicios en una colonia y la infraestructura edificó la vivienda A es de $200,000.00 y el
específico, que generalmente corresponde al urbana con la que cuenta (número de valor del terreno en el que se edificó la
bien valuado y que comúnmente hemos descargas de drenaje, tomas de agua, vivienda B sería de $400,000.00. Esto nos
denominado “Sujeto”. En este proceso, se capacidad de colectores de aguas negras, permitirá entender con mayor claridad el
definen una serie de diferencias que plantas de tratamiento, vialidades, áreas criterio de “Incidencia del Suelo”
preferentemente son mínimas, y mediante su verdes disponibles, etcétera) incluso incide en anteriormente planteado, por lo que en el
cuantificación y análisis, permiten el cálculo el valor de mercado de los inmuebles, a tal caso de la vivienda A, la incidencia del suelo
de factores de ajuste, denominados como grado, que en áreas metropolitanas muy será de $200,000.00 prorrateados en la
“Factores de Homologación” que al ser desarrolladas, ya existe la posibilidad de superficie construida de la vivienda que es de
aplicados directamente sobre cada una de las realizar la “transferencia de potencialidad de 100.00 m2., por lo que en este caso, la
comparables, según corresponda, nos uso del suelo” entre dos o más terrenos, con la incidencia del suelo sería de $2,000.00 / m2.
permiten conocer tantos “valores finalidad de aprovechar al máximo la construido. Haciendo un cálculo similar para
homologados” como comparables hayan sido infraestructura urbana y la dotación de el caso B, se puede concluir que la incidencia
seleccionadas en cada caso de estudio. Es servicios en un sector de la ciudad. Pero este del suelo será de $4,000.00 / m2. y esta
evidente que los criterios de cálculo son es un tema de interés cuyo análisis requiere al situación evidentemente generará una
diversos, y que en realidad lo que se busca es menos un artículo similar al que en esta diferencia entre el valor unitario de mercado
hacer las correcciones necesarias sobre una ocasión nos ocupa. de ambos inmueble en análisis.
base de valores investigados, que permitan
estimar el valor del bien Sujeto con la mayor Otro punto de referencia en este análisis, es el Por lo anterior, es de esperarse que si la
certeza posible. que tiene que ver con la forma en que vivienda A tiene un valor de mercado
normalmente se establece el valor unitario de investigado de $7,500.00 / m2., al realizar una
En el caso específico de la valuación de mercado de un inmueble, pues generalmente homologación partiendo como comparable de
predios con mejoras, incluidas como tales se expresa de manera unitaria, por ejemplo en la vivienda A y evaluando como Sujeto a la
todas las construcciones e instalaciones nuestro país se expresa en pesos por metro vivienda B, nuestro análisis nos debería
edificadas sobre un predio particular, se ha cuadrado. Lo anterior implica que en este generar un resultado o valor conclusivo muy
difundido ampliamente la aplicación de un valor se incluyen todos los factores que similar a $9,500.00 / m2. si la única diferencia
factor específico denominado “Factor de inciden sobre un bien inmueble, como es el fuera la superficie de terreno entre ambas
homologación por cus”, entendiéndose por caso de la tierra y las mejoras integradas por la viviendas, pues de hecho la diferencia
cus al Coeficiente de Utilización del Suelo, propia construcción y las instalaciones, encontrada en la incidencia del suelo es
que generalmente es un parámetro normativo elementos accesorios y obras precisamente de $2,000.00 / m2., es decir, la
definido en los planes de desarrollo urbano, complementarias, y otros que lo afectan diferencia entre la incidencia de las viviendas
para establecer la superficie máxima de directamente, como su ubicación en la B y A (4,000.00 – 2,000.00 = 2,000.00).
construcción que será permitida en un predio. manzana, potencial de vista panorámica, etc.
Dicho factor, establece en forma directa el En mi experiencia personal, a lo largo de 18
número de veces que podrá construirse en un Resulta entonces evidente, que si partimos de años como Valuador Profesional, en más de
predio con relación a su superficie. Por la base de establecer la proporción que una ocasión me he encontrado con avalúos y
ejemplo, un cus de 3.0 nos indica que por cada guardan la superficie de terreno y la superficie formatos diversos, en los que este tipo de
metro cuadrado de terreno, se podrán edificar construida de un inmueble, el valor unitario de análisis no se realizan, y se deja de aplicar uno
3.0 metros cuadrados de construcción. En mi mercado de un inmueble se incrementará en de los conceptos más sencillos y simples de la
opinión personal, este factor de ajuste debe forma directamente proporcional a la homologación de valores de mercado. Por lo
denominarse preferentemente “Factor por superficie de tierra con la que cuente. En este anterior, consideré importante iniciar esta
Intensidad de Construcción”, pues el cus es caso llamaremos a este parámetro “Incidencia serie de tres artículos, que aportaré
una cantidad predefinida o establecida por el del Suelo”, aunque también se conoce como secuencialmente a esta publicación, en los
plan de desarrollo urbano, y en muchos casos “Repercusión del Suelo”. Para ser más clara la que trataré de exponer con claridad mi
no está perfectamente regulado, por lo que es exposición, vamos a plantear el caso de dos posición respecto a este tema de interés
evidente que su aplicación no es obligatoria. viviendas idénticas en proyecto y calidad de general para el gremio de Valuadores. Espero
Por lo que para efectos de este análisis acabados, que cuentan con 100.00 m2. de que esta secuencia sea de interés general, y
partiremos de la intensidad de construcción construcción, edificadas en un que nuestros apreciables lectores puedan dar
real, que se obtiene al dividir la superficie de fraccionamiento cuyo lote tipo es de 8.00 * seguimiento a estas colaboraciones que
construcción entre la superficie de terreno de 25.00 m., es decir con una superficie de aparecerán en los siguientes números de esta
cada inmueble analizado. 200.00 m2. Si el valor de calle para el lote tipo publicación. Pues en ellas plantearemos con
es de $1,000.00 / m2. en dicho detalle la metodología de homologación
10
fraccionamiento, el lote tipo tendría un valor propuesta. VP
Por: Ing. Esp. en Val. Julio E. Torres Coto M.
Miembro del Colegio de Valuadores del Estado de Baja California
Análisis de procedimientos
y Ex-Presidente de la FECISVAL
de ajuste por superficie

Este factor multiplicado por el valor
unitario fijado para el lote tipo afecta
Antecedentes: A lo largo de los años la valuación en México reduciéndolo al valor unitario del lote en
estudio, es decir el sujeto a valuación. La
ha venido evolucionando, sofisticándose en un esfuerzo lógica es sana, puesto que se entiende que
continuo de la profesión por lograr trabajos cada día más un predio con superficie notablemente
mayor que la general de los lotes de una
objetivos, mejor fundamentados y cuyo resultado sea una determinada zona habrá de comandar
expresión de valor confiable. En ese hacer se adoptaron y

unitariamente un precio menor que el
típico para la zona y en el caso catastral el
generalizaron métodos y técnicas generadas para fines de valor catastral o fiscal definido como valor
valuación muy específicos con la creencia y confianza de

de zona.
que podrían ser aplicables a todos los casos. Recientemente1 la Comisión de Avalúos de
Bienes Nacionales propuso a los
profesionales que realizan valuaciones para
ese organismo un factor promedio aplicable
Tal sucedió con el llamado Factor de ·rea, al terreno en estudio (sujeto), siguiendo el
o Factor de exceso de ·rea utilizado con desarrollo elaborado originalmente por
relativo éxito en los catastros no solamente Gonzalo E. Quiroga.
mexicanos, sino de muchos países de
América y Europa. Este coeficiente se I.1.2.2.- Factor promedio aplicable al
diseñó para emplearse en procesos de terreno sujeto (Fp): Esta fórmula tiene la
valuación masiva cuando se han fijado con función de ofrecer un factor homologado en
todo detalle técnico y legal los parámetros la que intervienen tres elementos (frente,
para ello. Entre estos destaca el profundidad y área) con base en un lote tipo
correspondiente a las características del o predominante; parte del principio de
llamado lote tipo, que será diferente en relacionar las tres variables de manera
muchos aspectos, en las distintas zonas que conjunta bajo el sistema de las raíces
integran un pueblo o ciudad y que es cúbicas.
elemento esencial para la aplicación de
este factor. Cada factor puede ser utilizado de manera
separada, dependiendo de lo que se busque
Aún cuando conocida por todos, conviene ajustar (frente, profundidad o área).
aquí presentar la expresión aritmética del
factor. FS PT AT
FP = 3 *3 *3
FT PS AS
"Cuando la superficie de un predio es
superior a la del lote tipo, se aplica un Donde:
coeficiente de corrección determinado por FP : Factor promedio
la siguiente expresión: FS : Frente del lote sujeto
FT : Frente del lote tipo
ALT
FA=0.75+0.25 PT : Profundidad del lote tipo
AL
PS : Profundidad del lote sujeto
En donde: AT : Área del lote tipo
FA : Factor por exceso de área AS : Área del lote sujeto
ALT : Superficie del lote tipo
12
AL : Superficie del lote en estudio" 1. Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, Boletín Técnico
Número 4, Mayo de 2004, México, D. F.
Por otro lado, James H. Boykin2, cuestiona cuan recomendable es el una tasa acelerada. Puesto que las ventas de predios de diferentes
empleo de comparables de diferente superficie para ajustar los tamaños pueden tener precios unitarios diferentes, los valuadores
valores unitarios o globales del suelo. Sus argumentos son válidos, por lo regular dan mayor peso ponderativo a aquellos comparables
altamente convincentes y dignos de ponderación, sobre todo en que tienen aproximadamente el mismo tamaño del predio en
nuestro entorno, para entender que no es posible mecanizar y estudio.6
tampoco homologar los procesos de homologación en trabajos de
valuación realizados mediante comparación de datos de mercado. El aumento de tamaño disminuye el precio unitario, pero la
disminución no es absolutamente proporcional; esto es, duplicar la
Entre otras cosas, este autor señala: Los terrenos de diferente superficie no reduce el precio a la mitad.7
superficie generalmente se venden a precios unitarios
marcadamente diferentes. Así, es limitada su posibilidad de uso al Ha de existir una relación geométrica entre el tamaño del predio y
medir el valor de terrenos en proceso de valuación cuya superficie su predio por acre.8
sea mayor o menor.
Todo esto llevó a Rabianski9 al análisis de los efectos de la aplicación
Hay submercados claramente diferentes para diversos actividades de la propuesta de Boykin en la práctica, de donde deriva el interés
de uso de suelo. A su vez, una persona interesada en una extensión de comparar el resultado obtenido por este investigador con lo que
específica de terreno por lo general no considera terrenos con en el mismo caso derivaría de la aplicación de las fórmulas y
superficies señaladamente diferentes como alternativas viables, métodos usualmente aplicados en el país.
aún cuando puedan estar en el mismo vecindario y tengan la misma
clase de zonificación (uso de suelo). Rabianski analiza, en principio el ajuste que correspondería aplicar
a los precios de dos predios comparables para obtener el valor
Hay una gama de superficies dentro de cada uno de los diversos unitario indicado de un predio en estudio, mediante interpolación.
submercados en donde compradores y vendedores visualizarían Una vez ajustados los demás factores pertinentes (entre ellos,
lotes de tamaños ligeramente diferentes como sustitutos localización y fecha de venta) el precio ajustado se sujeta al ajuste
razonables. Es fuera de estos límites en donde los terrenos ya no se por superficie. Esto lo hace como se indica la siguiente tabla. Puesto
consideran comparables por los inversionistas, y tampoco lo debería que solamente se utilizan dos puntos en este análisis, el modelo es
ser por los valuadores de bienes inmuebles. de carácter lineal, esto es un defecto que se señaló por Boykin y por
Dilmore, toda vez que ambos sostienen que la relación no es lineal.
Un terreno puede estar muy cercano a, contar igual
zonificación, suelo similar, y similares características de
acceso, pero, debido a la variación en su tamaño, tener
un uso mejor y más productivo (mejor y mayor uso) y
valor unitario.
El uso de ventas de terrenos comparables con extensión

marcadamente diferente es un método no fiable de
estimar el valor de la propiedad que se está valuando
–salvo que puedas demostrarse ajustes por superficie
razonables-.3
Otras consideraciones a que se refiere el mismo autor,

aún cuando no son suyas de origen, incluyen las
siguientes. El precio también se ve influenciado por los
problemas que provoca el mayor tamaño del predio, esto
es, costos de edificación más altos con edificios muy
2. BOYKIN, James H., "Impropriety of Using Dissimilar-Size Comparable Land Sales", The Appraisal
grandes…mayor especulación sobre la absorción de espacio por el Journal (July 1996); "Land Valuation; Adjustment Procedures and Assignments", (Chicago; Appraisal
mercado, requisitos mayores de inversión de capital, y costos Insitute, 2001), p- 49-53
3. Boykin, Impropriety of Using Dissimilar-Size Comparable Land Sales
corrientes proporcionalmente más altos.4 4. Boykin cita a John R. White y R. Gary Barth, "Land Market Comparison Techniques in High Density
Urban Areas", The Appraisal Journal (October 1974): 504.
5. Ibid., Boykin cita a White y Barth. 506
El fusión o acumulación de parcelas puede ser un factor negativo 6. Ibid., aquí Boykin toma una referencia de Appraisal Institute The Appraisal of Real Estate 10ª
cuando el predio que se valúa es mayor que la configuración óptima Edición. (Chicago, Appraisal Institute, 1992), 303. The Appraisal of Real Estate 12ª Edición, estipula
que, "Por lo general, conforme aumenta el tamaño, el precio unitario decrece. De manera opuesta,
para el patrón de utilización que prevalece.5 cuando el tamaño disminuye, el precio unitario aumenta." Appraisal Institute, The Appraisal of Real
Estate 12ª Edición, (Chicago, Appraisal Institute, 2001), 196
7. Ibid., Boykin cita a Gene Filmore, "Size Adjustment Tables" The Real Estate Appraiser (Mayo-Junio,
El tamaño generalmente es un elemento de comparación menos 1976); 23
importante que la fecha de operación y la ubicación. La mayor parte 8. Ibid., Boykin toma esta información de Robert. Suter, "The Sales Comparison Approach versus the
Market Data Approach to Farm Real Estate Values", The Real Estate Appraiser and Analyst (Otoño
de tipos de desarrollo tienen un tamaño óptimo; si el predio es 1983); 28
13
mayor a éste, el valor de la tierra excedente tiende a disminuir a 9. Rabianski, Joseph. S., "Site Size Adjustments: A Technique to Estimate the Adjustment
Magnitude", The Appraisal Journal, (Otoño 2005); 397-407
CÁLCULO DE AJUSTE UNITARIO E INTERPOLACIÓN Aún cuando las ventas son en el área inmediata al predio en estudio,
Propiedad comparable Acres Precio
Precio Precio se aprecia tanto la dispersión general, cuanto dos tendencias reales
de venta
de venta de venta que se intuyen de lo expuesto atrás: la primera, señalada con la
por acre por pie2 recta de puntos, es que en los predios con superficie menor a 1.3
A 1.11 $ 404,219 $364,161.60 $8.36
acres (5,261 m2) el precio unitario aumento conforme la superficie
B 15.27 $3,851,283 $252,212.40 $5.79
Comp. A – Comp. B -14.16 $(3,447,064) $111,949.20 $2.57
crece; la segunda, confirma lo expuesto en la mayor parte de la
Cambio en precio de venta $7,906.02 $0000041666 literatura en sentido de que cuando aumenta la superficie, el precio
por unidad de comparación unitario tiende a disminuir, cada vez con menor rapidez. La curva de
Propiedad en estudio 10.0 Ajuste por Ajuste por raya y punto representa, mediante un ajuste manual, la curva de
acre pie2 Boykin.
Comparable B menos 5.27 $41,664.71 $0.956490
propiedad en estudio Con esta construcción, Rabianski establece la relación de ajustes
Comparable A menos -8.9 $(70,284.49) $(1.61)
por pares entre el predio en estudio y cada uno de las ventas
propiedad en estudio
Ajuste por Ajuste por
comparables. Así, el predio de 4.24 acres (17,189 m2) se ajustaría
acre pie 2 en $0.20 de dólar por pie cuadrado ($2.15 US.Cy./m2), negativo
Precio unitario de venta $293,877.11 $6.75 para hacerlo comparable con la propiedad en estudio, y el terreno
ajustando comp. B de 4.76 acres (19,263 m2) debería ajustar en sentido positivo en
Precio unitario de venta $293,877.11 $6.75 $0.10 dólares por pie cuadrado ($1.075 US.Cy./m2). Los ajustes
ajustando comp. A restantes, por pares, se muestran en la gráfica, la cual incluye al
predio de 4.5 acres que se estudia.
CURVA DE BOYKIN PARA EL MEJOR AJUSTE
$120 De acuerdo a Boykin y Radianski, cualquier predio con las mismas
características de localización, zonificación, topografía, acceso,
$100
servicios públicos, etc., que se vendiese en la vecindad del terreno
$80
estudiado, comandaría un precio ajustado a las previsiones de esta
última curva.
$60
Curva de mejor ajuste De ella se desprende que este ajuste, el valor unitario del predio
$40 estudiado, siempre que los demás elementos de comparación hayan
sido tomados en cuenta y se hayan realizado los correspondientes
$20
ajustes antes del análisis por superficie.
Precio por acre
$0
CURVA DE AJUSTE POR TAMAÑO MANUALMENTE AJUSTADA,
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
40.00
Dll$/m2
(miles)
Tamaño del predio en acres Acres m2 $/m2

$300
0.550 2,226 $130.18
0.949 3,840 $152.55
$250
Para mejor apreciar las virtudes del método propuesto por Boykin, 1.200
1.300
4,856
5,261
$244.00
$236.90
Rabianski analiza un caso real que es un predio con superficie de 4.5 1.400
1.750
5,666
7,082
$236.68
$172.13
$200
acres sobre una vía troncal que corre de este a oeste y

1.990 8,053 $131.04
2.110 8,539 $129.10 $150
aproximadamente un octavo de milla de una autopista. El predio
2.700 10,927 $105.43
3.480 14,083 $94.67
está zonificado para uso comercial, lo cual permitiría oficinas,

3.650 14,771 $91.45 $100
3.900 15,783 $90.37
comercio al detalle, hotel o desarrollo multifamiliar. Tales usos

4.010 16,228 $89.29
4.167 16,863 $87.14 $50
4.240 17,159 $86.07
podrían tener una densidad de alta a media. 4.500
4.760
18,211
19,263
$83.92
$82.84 $0
5.100 20,639 $81.76
5,261
14,771
18,211
8,053
14,083
15,783
16,863
19,263
21,853
22,865
7,082
8,539
17,159
20,639
24,079
25,495
2,226
4,856
5,666
16,228
3,840
10,927
5.400 21,853 $81.76
AJUSTE POR SUPERFICIE Dll$/m2, VENTAS EN LA ZONA 5.650 22,865 $80.69

por m2
Precio
5.950 24,079 $80.69

6.300 25,495 $79.61 Superficie en m2
Acres m2 $/m2
$250
0.550 2,226 $101.61
0.949 3,840 $122.46
1.200 4,856 $199.27 $200
1.300
1.400
5,261
5,666
$194.78
$187.02
COMPARACIÓN CON LOS MÉTODOS USADOS EN MÉXICO
1.750 7,082 $188.49
1.990 8,053 $112.76
$150
2.110
2.700
8,539
10,927
$147.23
$82.63 Veamos ahora que sucede cuando se aplica la fórmula de ajuste del
catastro. El primer problema aquí es conocer o determinar el lote
3.480 14,083 $126.45 $100
3.650 14,771 $103.31
tipo contra el cual ha de hacerse el ajuste, puesto que se trata de

3.900 15,783 $71.24
4.010 16,228 $109.51
$50
homogeneizar los precios. Utilizando como tipo al lote en estudio,
4.167 16,863 $116.48
4.240 17,159 $71.91
4.500 18,211 $118.44
4.760
5.100
19,263
20,639
$115.58
$104.50
$0 se obtienen los siguientes resultados:
5,261
14,771
18,211
8,053
14,083
15,783
16,863
19,263
21,853
22,865
7,082
8,539
17,159
20,639
24,079
25,495
2,226
4,856
5,666
16,228
3,840
10,927
5.400 21,853 $56.14

5.650 22,865 $68.56
por m2
Precio
5.950 24,079 $82.31

6.300 25,495 $80.47 Superficie en m2
14 Valuador Profesional
m2 $/m2 Factor Valor m2 $/m2 (At/As) Valor Si se eliminan del estudio los lotes que integran la rama ascendente
área result. 0.333 result. de la curva y se analiza únicamente la rama que responde al “bastón
2,226 $130.18 0.7806 $101.61 2,226 $130.18 2.0136 $262.13 de jockey” se encuentra una curva cuya expresión matemática
3,840 $152.55 0.8027 $122.46 3,840 $152.55 1.6792 $256.16
podría determinarse por métodos de inferencia estadística no
4,856 $244.00 0.8167 $199.27 4,856 $244.00 1.5529 $378.92
lineal. Esta curva puede tener forma logarítmica o potencial,
5,261 $236.90 0.8222 $194.78 5,261 $236.90 1.5121 $358.21
5,666 $236.68 0.8278 $195.92 5,666 $236.68 1.4752 $349.16 dependiendo de la cantidad y calidad de los datos de que se
7,082 $172.13 0.8472 $145.84 7,082 $172.13 1.3696 $235.75 disponga. Esto se pone de manifiesto en la siguiente gráfica.
8,053 $131.04 0.8606 $112.76 8,053 $131.04 1.3122 $171.95
8,539 $129.10 0.8672 $111.96 8,539 $129.10 1.2869 $166.14 COMPARACIÓN SÓLO DE LA RAMA DESCENDENTE
10,927 $105.43 0.8778 $92.55 10,927 $105.43 1.1854 $124.98 $250
14,083 $94.67 0.9000 $85.21 14,083 $94.67 1.0894 $103.13
y = -29.747Ln(x) + 155.57
14,771 $91.45 0.9352 $85.52 14,771 $91.45 1.0722 $98.05
$200
15,783 $90.37 0.9433 $85.25 15,783 $90.37 1.0488 $94.78 y = 159.2x -0.2642
16,228 $89.29 0.9528 $85.08 16,228 $89.29 1.0391 $92.79
16,863 $87.14 0.9667 $84.24 16,863 $87.14 1.0259 $89.40 $150
17,159 $86.07 0.9728 $83.72 17,159 $86.07 1.0200 $87.79
18,211 $83.92 0.9815 $82.36 18,211 $83.92 1.0000 $83.92 $100
19,263 $82.84 0.9856 $81.64 19,263 $82.84 0.9815 $81.30
20,639 $81.76 1.0144 $82.94 20,639 $81.76 0.9592 $78.43
$50
21,853 $81.76 1.0333 $84.49 21,853 $81.76 0.9411 $76.95
22,865 $80.69 1.0500 $84.72 22,865 $80.69 0.9270 $74.80
Valor unitario en
24,079 $80.69 1.0639 $85.84 24,079 $80.69 0.9112 $73.52 $0
25,495 $79.61 1.0806 $86.03 25,495 $79.61 0.8940 $71.17
7,082
8,053
8,539
10,927
14,083
14,771
15,783
16,228
16,863
17,159
18,211
19,263
20,639
21,853
22,865
24,079
25,495
Para más claridad en la comparación, se presenta una gráfica en la Dll$/m2 Superficie en m2
cual se han trazado los valores homogeneizados obtenidos aplicando
Factor CABIN Factor catastro $/m2
cada uno de los procedimientos explicados.
Logarítmica ($/m2) Potencial ($/m2)
A simple vista se aprecia que la tendencia para lotes de mayor

superficie, en todos los casos es a una paulatina disminución de Resulta evidente que cuanto mayor son las superficies de los
valor siguiendo una ley no lineal, que se apega claramente a la terrenos también lo es la convergencia tanto de los tres métodos
forma propuesta por Boykin. Destaca algunos aspectos particulares. cuanto de la curva de regresión, sea ésta logarítmica o potencial.
Aplicando la expresión del colega Gonzalo E. Quiroga, los valores
que se obtienen para lotes de superficies menores de 5,666 metros CONCLUSIÓN
cuadrados, son señaladamente superiores a los que se obtienen con
los otros dos procedimientos, variando entre 200% y 150% a los del Se ha puesto de manifiesto la aplicabilidad, con el debido esmero
método estadounidense, según aumenta la superficie. La fórmula que se espera de valuadores profesionales, de los tres métodos para
de catastro arroja valores intermedios, que son solamente la determinación de los ajustes por superficie para terrenos
superiores a los norteamericanos en 78% para los valores más bajos y urbanos.
83% en los más altos. De ahí en adelante los tres métodos tienden a
acercarse, coincidiendo para los lotes de mayor extensión. Debe quedar claro que cualquiera de ellos puede aplicarse en el
proceso de homogeneización u homologación solamente después de
COMPARACIÓN DE LOS TRES MÉTODOS que cada una de las ventas comparables ha sido analizada y ajustada
$400
por lo menos por fecha de venta, localización, forma, topografía,
acceso y visibilidad, servicios públicos y los demás elementos de
$350
comparación pertinentes, según el caso. De otra forma el ajuste por
$300 superficie puede quedar viciado de origen y carecer de pertinencia y
$250 validez.
$200
Finalmente, es esta otra de las áreas que requiere y merece la
$150 atención de los estudiosos de este país. VP
$100
$50
Valor unitario en
$0
3,840
5,261
7,082
8,539
14,083
15,783
16,863
18,211
20,639
22,865
Dll$/m2
Superficie del terreno en m2
13
15
Factor CABIN Factor catastro $/m2
Por: Ing. Marco Antonio Cano Gómez
Miembro del Instituto Mexicano de Valuación de Tabasco, A.C.
Costo de vehículo
y actual Comisario de la FECISVAL
por kilómetro recorrido

Para el caso del análisis de lo que cuesta un vehículo, se aplicó un Para el caso del análisis de lo que cuesta un vehículo, se aplicó un
estudio de maquinaria y equipo que se emplea en la construcción, y estudio de maquinaria y equipo que se emplea en la construcción, y
aprobado por la ley de obras públicas, a través de su reglamento. aprobado por la ley de obras públicas, a través de su reglamento.
Pero para el caso que nos ocupa se le adecuaron los datos de un Pero para el caso que nos ocupa se le adecuaron los datos de un
vehÌculo, modelo 2005 lÌnea intermedia tipo camioneta pick up, vehÌculo, modelo 2005 lÌnea intermedia tipo automóvil sedán,
Dodge Ram 1500, Ford 150, Chevrolet y cuyo costo nuevo o valor Nissan GII 5 velocidades con aire acondicionado y cuyo costo
de reposicion nuevo (v.r.n.) se ponderó en $190,000 M.N. sin I.V.A., nuevo o valor de reposicion nuevo (v.r.n.) se ponderó en $106,200
compra por medio de financiamiento. M.N. sin I.V.A., compra por medio de financiamiento.
DATOS DATOS
I Interés (i) 15% I Interés (i) 15%
Vut Vida útil en horas 12,000 Vut Vida útil en horas 12,000
Ha Horas anual 2,400 Ha Horas anual 2,400
Q % de la reparación 0.50 Q % de la reparación 0.50
A Anticipo del vehículo 20% A Anticipo del vehículo 20%
COSTO ANUAL COSTO ANUAL

P Prima de seguro 12,000 P Prima de seguro 7,000
GT Gasto de tenencia 750 GT Gasto de tenencia 2,120
GV Gasto verificación 150 GV Gasto verificación 150
RE Renta estacionamiento 1,000 RE Renta estacionamiento 1,000
VRN Valor de rep. nuevo 180,000 VRN Valor de rep. nuevo 106,200
COSTOS FIJOS ($) COSTOS FIJOS ($)

Interés I = VRN (1- A) * I / Ha 9.00 Interés I = VRN (1- A) * I / Ha 5.31
Depreciación D = VRN / Vut 15.00 Depreciación D = VRN / Vut 8.85
Reparación R=Q*D 7.50 Reparación R=Q*D 4.43
Seguro S = P / Ha 5.00 Seguro S = P / Ha 2.92
Tenencia T = GT / Ha 0.31 Tenencia T = GT / Ha 0.88
Verificación V = GV / Ha 0.06 Verificación V = GV / Ha 0.06
Estacionamiento E = RE / Ha 0.42 Estacionamiento E = RE / Ha 0.42
Total costo horario fijo 37.29 Total costo horario fijo 22.86
Considerando un uso de 20,000 Km. $4.48 Considerando un uso de 20,000 Km. $2.74
anual normal, nos da por Km. recorrido anual normal, nos da por Km. recorrido
COSTO DE OPERACIÓN ($) KILOMETRAJE RECORRIDO COSTO DE OPERACIÓN ($) KILOMETRAJE RECORRIDO
Mantenimiento menor cada 10,000 km a $ 2,800 0.28 Mantenimiento menor cada 10,000 km a $ 2,000 0.20
Gasolina nova, rendto. 7 km/lt $6.5 lt 0.93 Gasolina nova, rendto. 8 km/lt $6.5 lt 0.81
Lavado y lubricacion general c/5000 km a $900 0.18 Lavado y lubricacion general c/5000 km a $800 0.16
Llantas cada 70,000 km a $6,500 las 4 0.09 Llantas cada 70,000 km a $5,500 las 4 0.08
Reparación y/o deducible cada 50,000 km a $9,000 0.18 Reparación y/o deducible cada 50,000 km a $7,000 0.14
Total de costo de operación por km recorrido $1.66 Total de costo de operación por km recorrido $1.39
RESUMEN RESUMEN
Costo fijo $4.48 Costo fijo $2.74
Costo de operación $1.66 Costo de operación $1.39
Total de costo por km recorrido $6.14/km Total de costo por km recorrido $4.13/km
Además: Conversión del sueldo mensual promedio de un valuador, a Además: Conversión del sueldo mensual promedio de un valuador, a
costo por kilometro desplazado. costo por kilometro desplazado.
Se estimó se recorren en una hora 80 km, por carretera pavimentada, en el Se estimó se recorren en una hora 80 km, por carretera pavimentada, en el
sureste del pais. sureste del pais.
Si el sueldo mínimo libre de un valuador profesional es de $15,000 al mes, y Si el sueldo mínimo libre de un valuador profesional es de $15,000 al mes, y
trabaja 200 horas/mes, el costo hora valuador es de $15,000/200 => trabaja 200 horas/mes, el costo hora valuador es de $15,000/200 =>
$75/hora, y en una hora se recorren 80 km, entonces tenemos lo siguiente: $75/hora, y en una hora se recorren 80 km, entonces tenemos lo siguiente:
$75/80 km = $ 0.94 costo por kilometro desplazado $75/80 km = $ 0.94 costo por kilometro desplazado
Sumando costo por km recorrido + costo por km hora perito tenemos que: Sumando costo por km recorrido + costo por km hora perito tenemos que:
$6.14 + $0.94 = $7.08 $4.13 + $0.94 = $5.07
Total de costo por km recorrido + costo km tiempo valuador $7.08 Total de costo por km recorrido + costo km tiempo valuador $5.07
FECISVAL-COVASIN
COLEGIO DE VALUADORES
FEDERACIÓN DE COLEGIOS, INSTITUTOS
DE SINALOA CENTRO A.C.

Y SOCIEDADES DE VALUADORES DE LA
REPÚBLICA MEXICANA, A.C.
Del 24 al 27 de octubre del 2006, Culiacán, Sinaloa

Teléfonos: (667) 713-9199 y (667) 713-7610 www.covasin.org.mx
Martes 24 de octubre del 2006 13:00 a 14:00 hrs Avalúo de invernaderos, Ing. Jesús Ramón
09:00 a 20:00 hrs Inscripciones, Hotel Lucerna Guemez Álvarez (Sinaloa)
12:00 a 14:00 hrs Reunion Directiva FECISVAL, Hotel Lucerna Salón Esmeralda
16:00 a 20:00 hrs Asamblea FECISVAL, Hotel Lucerna, S. Zafiro 10:00 a 11:00 hrs Maquinaria, concisiones y circunvoluciones,
20:00 a 23:00 hrs Cena buffet, Hotel Lucerna Arq. Sergio Contreras Valdez (UAZ-EM)
11:00a 12:00 hrs Avalúos de yates, Ing. Francisco Anda Silva
Miércoles 25 de octubre del 2006 (Baja California)
Cursos Hotel Lucerna (09:00 a 20:00 hrs) 12:00 a 13:00 hrs Las subastas en México y su impacto en la
Costo: $1,500.00 mas I.V.A. valuación, Ing. Indelfonso Acevedo (D.F.)
Inscripciones: COVASIN, Teléfonos (667) 713-9199 y (667) 713-7610 13:00 a 14:00 hrs Base de datos para el avalúo agrícola, Ing.
Salón Zafiro Carlos Sandoval (Distrito Federal)
09:00 a 20:00 hrs Modelo valuación de negocios, Dr. Fco Carrada 15:00 a 18:00 hrs Comida, Desarrollo La Primavera
Profesor Universidad de Harvard y Arizona 18:00 a 19:00 hrs Plenaria y clausura
Salón Rubí 21:00 a 02:00 hrs Cena baile, Hotel Lucerna
09:00 a 20:00 hrs Valuación de empresas, Dr. Octavio Aguirre M
Autor de 15 libros sobre empresas y finanzas INSCRIPCIONES
Salón Esmeralda Convencionista $4,000.00 M.N. mas I.V.A.
09:00 a 20:00 hrs Valuación multicriterios, Dr. Jerónimo Aznar Acompañante $2,000.00 M.N. mas I.V.A.
Profesor Universidad Politécnica de Valencia Cuentas de cheques Colegio de Valuadores de Sinaloa Centro, A.C.
14:00 a 16:00 hrs Comida buffet, Hotel Lucerna Banco del BajÌo Cuenta 17238240201
20:00 a 23:00 hrs Rompehielos, Hotel Lucerna, Salón Diamante CLABE 030730172382402015
Banco HSBC Cuenta 4028493070
Jueves 26 de octubre del 2006 CLABE 021730040284930700
09:00 a 10:00 hrs Inauguración, Hotel Lucerna, Salón Diamante Hotel sede Teléfonos: (667)759-0045, (667)759-0000
10:00 a 11:00 hrs Foto oficial LUCERNA Sencilla $900.00, desayuno buffet incluido
Conferencias Hotel Lucerna, Salón Diamante Doble $1,000.00, desayuno buffet incluido
11:00 a 12:30 hrs Perspectivas políticas y económicas 2007, Lic. Persona extra $250.00 desayuno buffet incl.
Erick Guerrero, Comentarista de TV Azteca Gran Plan Teléfonos: 01(800)021-4000, (55)5133-4000
12:30 a 14:00 hrs Valuación de negocios en el mundo, Dr. Fco. AEROMEXICO Ciudad Sencilla Doble
Carrada, Prof. Universidad Harvard y Arizona (Hotel Lucerna) Guadalajara $3,859.00 $3,428.00
14:00 a 15:00 hrs Sociedad Hipotecaria Federal, Dr. Guillermo Hermosillo $3,755.00 $3,323.00
Babatz Torres, Director SHF León $5,802.00 $5,370.00
15:00 a 20:00 hrs Comida, Nuevo Altata (Club de playa ) México, D.F. $4,659.00 $4,228.00
Tijuana $3,491.00 $3,059.00
Viernes 27 de octubre del 2006 Noche adicional $1,020.00 $0,588.00
Ponencias Hotel Lucerna Incluye: viaje redondo, 1 noche y desayuno
Salón Zafiro Hotel sub-sede Teléfonos: (667)759-5903, (667)759-5900
10:00 a 11:15 hrs Avalúos de viñedos, Ing. Gabriel Palacios FIESTA INN Sencilla $900.00, desayuno buffet incluido
Arroyo (Distrito Federal) Doble $1,000.00, desayuno buffet incluido
11:15 a 12:30 hrs Avalúo de granjas acuícolas, Ing. César Adolfo Persona extra $250.00 desayuno buffet incl.
Bruschetta Altamirano (Sinaloa) Gran Plan Teléfonos: 01(800)021-4000, (55)5133-4000
12:30 a 13:45 hrs Avalúo de invernaderos, Ing. Jesús Ramón AEROMEXICO Ciudad Sencilla Doble
Guemez Álvarez (Sinaloa) (Hotel Fiesta Inn) Guadalajara $3,748.00 $3,295.00
13:45 a 15:00 hrs El derecho incorpóreo distinto a la propiedad Hermosillo $3,644.00 $3,190.00
del suelo, Ing. César Cantú M. (Nuevo León) León $5,691.00 $5,237.00
Salón Rubí México, D.F. $4,548.00 $4,049.00
10:00 a 11:00 hrs Avalúo de empaques agrícolas, Ings. Rene Tijuana $3,380.00 $2,926.00
Chairez Cabrera y José Luis Sandoval (Sinaloa) Noche adicional $0,909.00 $0,455.00
11:00a 12:00 hrs Avalúos de viñedos, Ing. Gabriel Palacios Incluye: viaje redondodo, 1 noche y desayuno
Arroyo (Distrito Federal)
12:00 a 13:00 hrs Avalúo de granjas acuícolas, Ing. César Adolfo ACOMPAÑANTE
Bruschetta Altamirano (Sinaloa) Atractivo programa para acompañantes
13
17
1ra. Asamblea General Ordinaria
2006 de la FECISVAL
1 y 2. Palabras de Inicio de trabajos de la Primera Asamblea General
Realizada en el Distrito Federal

Ordinaria de la FECISVAL por el invitado especial Lic. Ignacio Esteva de la
Parra, Director General Jurídico del CONAFOVI
el 21 de enero del 2006.

3. Entrega de Revistas "Valuador Profesional" a las autoridades invitadas
4 y 5. Presentación del Plan de Trabajo del nuevo presidente de FECISVAL
el Ing. Manuel Bazua Ledón
6. Aspectos de la Primera Asamblea General de la FECISVAL
1 2
3 4
5 6
Colegio de Valuadores
del Estado de Oaxaca, A.C.
Reunión con autoridades de I.C.E.O

(Instituto Catastral del Estado de
Oaxaca) de la Secretaría de Finanzas del
Estado de Oaxaca, 31 de Enero 2006
1. Lic. Enrique Balcazar Lerma, Arq. Guillermo

Rocha González y Jurídico del I.C.E.O.
Integrantes del Colegio.
1 2
2. Lic. Enrique Balcazar Lerma, Arq. Guillermo
Rocha González y Jurídico del I.C.E.O.
Integrantes del Colegio. En las oficinas del
Colegio de Valuadores del Estado de Oaxaca
A.C.
Curso introductorio para Jueces y

Peritos del H. Tribunal Superior de
Justicia. 10, 11, 17 y 18 de Feb. 2006.
3. Jueces y Peritos del H. Tribunal en el

presidium: Mag. Eduardo Pinacho Sánchez,
Presidente de la Primera Sala Civil del H.
Tribunal Superior de Justicia del Estado; M.
Valuación Carlos E. Velasco Coronel, 3 4
Presidente y Especialista Albero Siordia
Torres, Vicepresidente.
4. En el presidium: Mag. Presidente Héctor

Anuar Mafud Mafud y Mag. Eduardo Pinacho
Sánchez, Presidente de la Sala Civil del H.
Tribunal Superior de Justicia del Estado;
M. en V. Arq. Carlos E. Velasco Coronel,
Presidente y Esp. Arq. Alberto Siordia Torres
del Colegio de Valuadores del Estado de
Oaxaca A.C.
5. M. en V. Arq. Carlos E. Velasco Coronel en el

curso de Maquinaria y Equipo, 11 Feb. 2006.
5 6
6. En el presidium: Mag. Presidente Héctor
Anuar Mafud Mafud y Mag. Eduardo Pinacho
Sánchez, Presidente de la Sala Civil del H.
Tribunal Superior de Justicia del Estado;
M. en V. Arq. Carlos E. Velasco Coronel,
Presidente y Esp, Arq. Alberto Siordia Torres
del Colegio de Valuadores del Estado de
Oaxaca A.C.
7. Esp. en Valuación Cont. Agustín Caxauz

Zavala impartiendo el tema de Intangibles.
8. M. en V. Arq. J. Agustín Hernández Monroy

con el tema Normatividad y Perfil del
7 8
13
19
Valuador.
INSTITUTO PRESIDENTE DIRECCION LADA TELEFONO E-MAIL
00 FECISVAL-COVAMEX ESP. EN V. ING. MANUEL BAZUA AV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P. 686 554-74-04 pbazua@bvl.net
Directorio de Presidentes de Colegios e Institutos FECISVAL
LEDON 21100, MEXICALI, B.C.
01 COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE BAJA ING. VICTOR JAVIER AGÜERO DURAZNO No. 19 FRACCIONAMIENTO MORENO, TIJUANA 664 689-21-72 victor@ace-mx.com
CALIFORNIA, A.C. SOLIS B.C. C.P. 22630 ext. 103
02 I.M.V. DE MEXICALI ARQ. CARLOS LUIS YARZA AV. CARROCEROS Nº 1690-6 COL. INDUSTRIAL 686 554-44-50 yarzarq@prodigy.net.mx
GONZALEZ C.P. 21010 MEXICALI. B.C.
03 I.M.V. DE BAJA CALIFORNIA SUR ING. MIGUEL MAYOL VERDUGO VALENTIN GOMEZ FARIAS 4133, E/Q. ROO E ISLA DEL 612 122-19-55 miguelm64@prodigy.net.mx
CARMEN COL. LOS RESIDENCIALES LORETO, LA PAZ, BCS.
04 COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA ING. JUAN ANTONIO ZEPEDA ALLENDE 454 NTE. C.P. 81200 LOS MOCHIS, SINALOA 668 815-78-88 salatier@lmm.megared.net.mx
NORTE, A.C. RODRIGUEZ
05 I.M.V. DE SINALOA CENTRO ING. JESUS ALEJANDRO SALIDO AV. JUAN CARRASCO Nº 160 SUR COL. CENTRO 667 818-28-18 jaz_zepeda@hotmail.com
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06 I.M.V. DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PREFE- ING. CARLOS ANDRES ORTIZ PASEO DE MANANTIAL 39-A COLONIA VALLE VERDE C.P. 662 218-36-00 caortizc@hmmo.megared.net.mx
SIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES) CAMPILLO 83200, C.P. 83200, HERMOSILLO SONORA
07 I.M.V. DE COSTA DE SONORA ING. FERNANDO GARCIA REYES AV. ALFONSO IBERRI No. 65 EDIFICIO PORLAMAR 622 224-06-68 fgr93@hotmail.com
INTERIOR 205, GUAYMAS, SON.
08 I.M.V. DE SUR DE SONORA ARQ. VICTOR MANUEL BOURS PUEBLA 105 SUR ITERIOR 3, COL. CENTRO C.P. 85000, 644 415-94-20 vbours@gatelink.net
HURTADO CD. OBREGON, SON.
09 I.M.V. de COAHUILA ING. BERNANRDO ARTURO BLVD. HAROLD R. PAPE 800 LOCAL 14 PLAZA INN 866 632-02-11 bernardoescalerag@prodigy.net.mx
ESCALERA GUTIERREZ MONCLOVA COAHUILA
10 INSTITUTO Y COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE ING. RICARDO A. CANTU GARZA CORONADO No. 103 COL. MITRAS CENTRO C.P. 64460 81 8348-49-51 cantuquiroga@prodigy.net.mx
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SANTANDER
12 I.M.V. DE NORTE DE TAMAULIPAS ING. OSCAR CHAPA GONZALEZ GUATEMALA No. 2802 Y OCAMPO ESQUINA COL. JUAREZ 867 714-81-12 oscarchapa@prodigy.net.mx
NUEVO LAREDO, TAMPS.
13 I.M.V. DE TAMAULIPAS CENTRO ING. RUBEN ANGEL VALERO CALLE MICHOACAN No. 444 OTE. FRACC. VALLE DE 834 316-00-10 eli_valero@hotmail.com
SOLIS AGUAYO, CD. VICTORIA, TAMPS.
14 COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C. ARQ. ROBERTO LOZANO CORONADO No. 303 PTE. ZONA CENTRO C.P. 34000, 618 811-88-30 vinsaenz@terra.com
VALENCIA DURANGO, DGR. vinsaenz@prodigy.net.mx
15 COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE ARQ. SUSANA ISABEL BARSSE INSURGENTES 5902-02 ALAMOS DE SAN LORENZO 656 623-42-98 barseasa@prodigy.net.mx
INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA, A.C. NAVARRO 623-42-99
16 COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO ING. ALEJANDRO FIERRO CALLE 7a No. 2203 COL. CENTRO C.P. 31000 614 416-86-31 fierro7@prodigy.net.mx
DE CHIHUAHUA , A.C. MURILLO CHIHUAHUA, CHIH. 416-96-95
17 COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C. M. EN V. ING. ALBERTO GUI- CALZADA COLON No. 551 NORTE COL. CENTRO C.P. 871 722-00-89 hermosil@internetual.com.mx
LLERMO HERMOSILLO MORALES 27000 722-16-65
18 I.M.V. de JALISCO ING. EDUARDO CARRILLO ARIAS AV. JUAN PALOMAR ARIAS No. 84 COL. JARDINES 33 3629-77-47 imvj@ infosel.net.mx
VALLARTA, C.P.45020, ZAPOPAN, JAL. valtecpro@infosel.net.mx
19 COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C. M. EN C. ALBERTO GONZALEZ CALLE CORREGIDORA 275 LOC 24 "PLAZA PORTALES" 312 313-36-10 goga27@hotmail.com
GUTIERREZ COL. JARD. DE LA CORREGIDORA CP 28030 COLIMA, COL. imvc92@prodigy.net.mx
20 COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE M. EN VAL. ARQ. ARTURO A. NICOLÁS BRAVO No. 135,CENTRO 449 146-74-50 lopezperales@yahoo.com
AGUASCALIENTES, A.C. LOPEZ PERALES 146-74-51 isabelglz@yahoo.com
21 COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DE ESP. EN VAL. ING FIDEL BLVD. JOSE LOPEZ PORTILLO No. 746-9 FRACC. 492 922-57-30 consuava@prodigy.net.mx
ZACATECAS, A.C. ALVAREZ GONZALEZ BOULEVARES, C.P. 98064, ZACATECAS, ZAC.
22 COLEGIO MICHOACANO DE VALUADORES, A.C. ING. ARQ. JORGE ROMERO JOSE MARIA IGLESIAS No. 297, CHAPULTEPEC OTE. 443 314-92-39 romeromoreno@yahoo.com.mx
MORENO MORELIA, MICH. inmoreno@yahoo.com.mx
23 I.M.V. de QUERETARO M. EN C. HECTOR SANTANA CALLE ESTADIO No.114, COL. CENTRO SUR 442 229-06-10 santanaconstrucciones@yahoo.com.
HERNANDEZ C.P. 76090 QUERETARO, QRO. 212-56-01 mx
24 I.M.V. de SAN LUIS POTOSI ING. CESAR FERNANDO TECALI No. 227 VALLE DORADO, SAN LUIS POTOSI, S.L.P. 444 816-98-17 fernandocordova@infosel.com
CORDOVA CASANOVA 817-84-27 fernandocordocac@prodigy.net.mx
25 COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO ARQ. VICTOR RENE ROCHA MANUEL MENDIVIL 91, FRACCIONAMIENTO CD. 462 624-86-19 instvalgtocentro@hotmail.com
DEL INST. MEX. DE VALUACION DE GTO. CENTRO, A.C. GONZALEZ DEPORTIVA, IRAPUATO, GTO.
26 COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C. ING. JAIME VAQUEIRO VALLE DE OLIVOS No. 207, VALLE DEL CAMPESTRE 477 773-58-56 jfvaq@leon.podernet.com.mx
GONZALEZ C.P. 37150 LEON, GTO. 773-61-22
27 I.M.V. DE SUR DE VERACRUZ ING. LUIS ALEJANDRO LOPEZ AV. IGNACIO ZARAGOZA No. 1902-A1, COL. PALMA SOLA, 921 214-54-18 lalejandrolopezp@hotmail.com
PELAYO COATZACALCOS, VERACRUZ lalejandrolopezp@prodigy.net.mx
28 COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y M. EN V. ING. MARIO MARQUES AVENIDA 3 No. 1410, COL. CENTRO, C.P. 94500, 271 712-37-56 proincor@prodigy.net.mx
ORIZABA, A.C. CONTRERAS CORDOBA, VERACRUZ
29 I.M.V XALAPA ARQ. ALFONSO MORALES PROLONGACION POPOCATEPETL No. 10, COL. MIRADOR 288 814-33-58 alfonsomoralso@hotmail.com
HOYOS
30 COLEGIO E INSTITUTO DE VAL. DEL ESTADO DE MTRO. ING. EDUARDO LOPEZ 2 DE ABRIL 634-21 COL. ZARAGOZA 229 935-39-16 ebonilla@ver:megared:net:mx
VERACRUZ. A.C. BONILLA VERACRUZ, VER.
31 COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C. MTRO. ING. DAVID SANCHEZ BENITO JUAREZ OTR No. 645 COL.SAN FELIPE 222 288-08-56 dasanche@prodigy.net.mx
JIMENEZ HUYOTLILPAN C.P. 72030 PUEBLA, PUE. 288-02-18
32 COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.C. ARQ. CARLOS E. VELASCO CALLE MITLA NO. 111-A INT-1 951 506-04-38 vekaf@prodigy.net.mx
CORONEL 506-02-53
33 I.M.V. DE QUINTANA ROO ING. FLORENCIO GUILLERMO SM. 92 MZ 22 EDIFICIO 2 DEPTO. 1 FRACCIONAMIENTO 998 888-66-91 ingacereto@prodigy.net.mx
HERNANDEZ ACERETO "LA FLORIDA" CANCUN QUINTANA ROO
34 INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE YUCATAN "ING. E. EN V. ING. HEIDE ZETINA CALLE 21-A No. 821 x 21-DIAG JARD. DE MERIDA C.P. 999 943-21-26 valorzetina@yahoo.com.mx
HERNAN PEREZ VEGA", A.C. RODRIGUEZ 97735 MERIDA, YUC. 943-27-00
35 I.M.V. DE TABASCO ING. MANUEL ANTOINIO PEREZ LINO MERINO No. 218 COL. CENTRO C.P. 86000 993 14-60-02
CARAVEO VILLAHERMOSA, TAB.
36 COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C. ING. JOEL ELI NANGULLASMU PRESA CECILIO DEL VALLE 688 PALMAS ELECTRICISTAS, 961 50-07-34 rejosana@yahoo.com.mx
SANCHEZ TUXTLA GUTIERREZ CHIS.
37 COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, ARQ. ROBERTO ARTURO AV. CUAUHTEMOC NUMERO 12, DESPACHO 301, COLONIA 744 483-97-56 dalu@prodigy.net.mx
A.C. ESTRADA BARCENAS CENTRO, C.P. 39300, ACAPULCO, GUERRERO
38 COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C. ING. GUSTAVO RANGEL BENITO JUAREZ No. 55-5 CENTO, C.P. 62000, 777 318-24-04 svalmor@avantel.net
GUZMAN CUERNAVACA, MORELOS
39 COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE HIDALGO, ARQ. SERGIO ALFONSO TELLEZ TEXCATLIPOCA No. 262 AQUILES SERDAN C.P. 42040 771 719-60-38 alfonsotellez2000@hotmail.com
A.C. LOPEZ PACHUCA, HGO.
40 I.M.V. DE DISTRITO FEDERAL ING. ARQ. ARMANDO ALVARO AV. INSURGENTES No. 348 - 6to. PISO, COL. ROMA SUR, 55 1054-52-22 imvmexico@yahoo.com.mx
20
ARROYO MENDOZA DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MEXICO. D.F. 1054-52-00
CARGO NOMBRE DIRECCION LADA TELEFONO E-MAIL
PRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. MANUEL BAZUA LEDON AV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P. 686 554-74-04 manuelbazua@blv.net
Directiva FECISVAL
21100
VICEPRESIDENTE ING. CESAR SERVANDO CANTU MARTINEZ AV. LAZARO CARDENAS No. 821-A, PTE. COL. V. DEL 81 8359-12-20 cesarcantu@webtelmex.net.mx
MIRADOR, C.P. 64750 SAN PEDRO 8359-58-54 agropek@prodigy.net.mx
SEGUNDO VICEPRESIDENTE MTR. EN VAL. ING. OSCAR MARTINEZ JAMED AV. FLORES MAGON No. 1517 ESQUINA VALENCIA COL. 229 937-08-92 grupomarjam@hotmail.com
ZARAGOZA, C.P. 91910 935-68-03 ivesa@prodigy.net.mx
SECRETARIO ING. MARCO ANTONIO HERNANDEZ RAMIREZ AV. UNIVERSIDAD No. 38-205, FRACCIONAMIENTO 744 484-54-46 marcoahr@prodigy.net.mx
TESORERO M. EN VAL. ARQ. CECILIA YOLANDA VEGA PONCE ALFREDO LEWIS No. 1006, COL. CIRCUNVALACION NTE. 449 912-03-61 vegaval@prodigy.net.mx
C.P. 20020 vegaval@cablenext.com.mx
SECRETARIO DE ACCIÓN GREMIAL ING. FRANCISCO BOLADO LAURENTS MEXICO 809, COL. PETROLERA, C.P. 89110 833 217-27-80 fbolado@hotmail.com
213-32-43
SECRETARIO DE RELACIONES Y ARQ. ESP. EN VAL. FRANCISCO JAVIER MIJARES AV. NADER NO. 39 P.B. MZA. 07, SM. 2-A, C.P. 77500 998 884-01-74 franciscomijares@hotmail.com
DIFUSION ORTIZ
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GERENTE ESP. EN VAL. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS ASTURIAS No. 59, 2do. PISO COL. INSURGENTES MIXCOAC 55 5611-82-46 fecisval2005@prodigy.net.mx
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REGION NOMBRE DIRECCION LADA TELEFONO E-MAIL
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IV M. C. ING. HUGO SAUCEDO ACOSTA IGNACIO TORRES GUTIERREZ 131 FRACCIONAMIENTO 312 311-29-29 husa59@yahoo.com
PRIMAVERAS, VILLA DE ALVAREZ, COLIMA hsaucedo@cpm.com.mx
V M. EN C. ING. EDUARDO S. SIBAJA LOPEZ MELCHOR OCAMPO No. 18 SUR, C.P. 76000, QUERETARO, 442 224-30-07 eduardo_sibaja@yahoo.com.mx
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AÑO 3, 2do TRIMESTRE 2006

Como sobrevivir entre sobornos y comisiones

LA EMPRESA MEXICANA DE AVALUOS

¿NECESITA UN AVALUO CONFIABLE

SECRETARIO DE ACCION GREMIAL

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1ra. Asamblea General Ordinaria 2006 FECISVAL 18

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El Padre Blas Valera nos da mas información relevante

En la ya citada obra "Comentarios Reales",

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Confiar exclusivamente en las ventas del

La profesión de la valuación, desde la

Por ejemplo, no hace mucho tiempo el

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La intensidad de construcción, un factor que

de ajuste por superficie

expresión de valor confiable. En ese hacer se adoptaron y

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Otras consideraciones a que se refiere el mismo autor,

Tamaño del predio en acres Acres m2 $/m2

acres sobre una vía troncal que corre de este a oeste y

está zonificado para uso comercial, lo cual permitiría oficinas,

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5.400 21,853 $81.76

AJUSTE POR SUPERFICIE Dll$/m2, VENTAS EN LA ZONA 5.650 22,865 $80.69

5.950 24,079 $80.69

tipo contra el cual ha de hacerse el ajuste, puesto que se trata de

5.400 21,853 $56.14

5.950 24,079 $82.31

A simple vista se aprecia que la tendencia para lotes de mayor

Superficie del terreno en m2

por kilómetro recorrido

COSTO ANUAL COSTO ANUAL

COSTOS FIJOS ($) COSTOS FIJOS ($)

DE SINALOA CENTRO A.C.

Del 24 al 27 de octubre del 2006, Culiacán, Sinaloa

Realizada en el Distrito Federal

el 21 de enero del 2006.

Reunión con autoridades de I.C.E.O

1. Lic. Enrique Balcazar Lerma, Arq. Guillermo

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3. Jueces y Peritos del H. Tribunal en el

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5. M. en V. Arq. Carlos E. Velasco Coronel en el

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8. M. en V. Arq. J. Agustín Hernández Monroy

11 I.M.V. DE TAMAULIPAS ARQ. RAFAEL GODARD 833 213-70-47 rgodard@prodigy.net.mx

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