PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE

Departamento de Ingeniería y Gestión de la Construcción

ICC 2944 - Taller de Proyectos

Proyecto Villa Las Parcelas Estación Central

Entrega I

Estudio preliminar de la obra

Profesores: ​Francisco Cifuentes, Ignacio Lamana

Integrantes: ​María José Baeza, Ruperto Casanueva, Daniel Illesca, José Krebs,
Sebastián Muñoz, Juan Viveros

Fecha:​ Viernes 17 de abril, 2020

Índice
Introducción 2

Compromisos y obligaciones empresa constructora 3

Recursos humanos 3
Ejecución 4
Prevención de riesgos 4
Riesgos contractuales 5

Aspectos relevantes de los antecedentes del proyecto 5

Bases Administrativas 5
Especificaciones Técnicas 7
Permisos y Regulaciones 8
Terreno 9

Cantidades preliminares de obra gruesa 10

Metodología 10
Supuestos 12
Excavación 12
Enfierradura 13
Albañilería 13
Resultados 14

Costos 15

Estudios y análisis adicionales 16

Trazado incierto de cañerías de comunicación entre bombas y edificios 16
Resistencia al fuego incierta de algunos elementos 17
Nivel incierto de napa freática 17
Ficha de revisión de Sistemas Solares Térmicos (SST) rechazada 18
Estudio de sombras inexistente 18
Camino en la parte trasera del proyecto 18

Resumen antecedentes 19
Bases administrativas 19
Especificaciones Técnicas 19
Planos 20
Certificados de Factibilidad 20
Declaración de impacto ambiental 21
Informe de Mecánica de Suelo 21

Documentos de la oferta 21
Sobre N°1 : Documentos Anexos 21
Sobre N°2 : Propuesta Técnica 22
Sobre N°3 : Propuesta Económica 23

Referencias 23

Anexo 24

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 1. Introducción

El proyecto “Villa Las Parcelas” de la Ilustre Municipalidad de Estación Central consiste en la

construcción y habilitación de 26 edificios de 5 pisos con un total 400 departamentos para uso
habitacional en dos modelos de departamento: Regular tipo A (14 edificios - 280 departamentos)
y Regular tipo B (12 edificios - 120 departamentos). El proyecto se encuentra emplazado en calle
Las Parcelas nº 4640, comuna de Estación Central, Región Metropolitana.

Este proyecto se encuentra adscrito al programa de vivienda del Ministerio de Vivienda y

Urbanismo D.S. No49 Subsidio Fondo Solidario de elección de vivienda. El cual está destinado a
familias sin vivienda que viven en situación de vulnerabilidad social. Su construcción será en
etapa única, involucrando elementos de diseño urbano integrando un conjunto de viviendas, con
espacios destinados a áreas verdes, equipamiento, vialidad y sistemas de saneamiento, en una
superficie total aproximada de 19.881m​2 y una superficie construida de 4.924,6 m​2​. Además,
cabe destacar que el inicio de ejecución de las obras del proyecto corresponderá a la instalación
de faenas.

El presente informe tiene como objetivo realizar el estudio preliminar de la obra, correspondiente
a la primera etapa de un estudio de propuesta de construcción. En esta etapa se analizan los
antecedentes de la obra, provistos por las EETT, Bases Administrativas y Técnicas y planos del
proyecto. Con esta información se busca establecer los compromisos adquiridos, cantidades
estimadas de obra, superficies de obra, potencialidades y deficiencias de la empresa constructora
frente al proyecto. Con estos antecedentes la empresa constructora determina si es conveniente o
no para sus intereses realizar el estudio de la oferta y presentarse a la propuesta, como asimismo
identificar los aspectos más relevantes que serán necesarios.

La empresa constructora que realiza el presente estudio es Construcraft, empresa especializada

en el desarrollo de proyectos habitacionales. La empresa es liderada por su Director María José
Baeza, Jefe de Oficina Técnica Ruperto Casanueva, Dirección de Proyectos, Daniel Illesca,
Recursos Humanos Sebastián Muñoz, Marketing y Finanzas José Krebs y Jefe de Departamento
de Obra Juan Vivero. El Organigrama de la empresa se presenta en la figura 1.

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 Figura 1: ​Organigrama de Construcraft.

2. Compromisos y obligaciones empresa constructora

El contratista es la persona natural o jurídica que asume contractualmente ante el mandante con
medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad de las
obras sujetas al proyecto y al contrato. Una vez adjudicada la obra por parte de la constructora,
este suscribe con la Unidad Técnica y el Comité el contrato de ejecución de la obra adquiriendo
consecuencialmente los derechos y contrayendo las obligaciones que se estipulan en las bases.
Estas obligaciones y compromisos se dividieron en 4 categorías principales: recursos humanos,
ejecución, prevención de riesgos y riesgos contractuales. Es importante revisar estos
compromisos y obligaciones antes de realizar el estudio de la oferta y presentarse a la propuesta.

Recursos humanos

(a) Designar personal ajustado y calificado con un representante de ejecución que visite la
obra 3 veces por semana.
(b) Asignar permanentemente un residente de obra responsable de la ejecución técnica, y
parte o la totalidad, de la administración.

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(c) Contratar número de trabajadores acorde a unidades de obra y tecnología a utilizar
para la ejecución que esté únicamente a su subordinación.
(d) Personal, subcontratos y proveedores deben permanecer sólo en obra, salvo
indicaciones de la ITO.
(e) Cumplir las disposiciones en el Código del Trabajo y su legislación complementaria,
en temas contractuales y previsionales previo al pago de servicios.

Ejecución

(a) Dirigir, coordinar, administrar y ejecutar las faenas para adecuar y cumplir la totalidad
de la obra contratada, siguiendo estrictamente planos, especificaciones, normas y
detalles.
(b) Efectuar cualquier pago relacionado con la construcción y con la puesta en servicio de
la obra que irrogue el contrato.
(c) Mantener y actualizar avances gráficos una vez al mes.
(d) Suministrar y mantener un libro de obras que incluya avances, actividades, fechas
reales y otras anotaciones pertinentes, además de realizar reuniones semanales.
(e) Presentación adecuada y completa de documentos de estados de pago.
(f) Cumplir imposiciones de la FTO y notificar daños/accidentes.
(g) Identificar obra con un letrero a indicaciones del mandante y aprobación del FTO con
plazo de diez días comenzado los trabajos.
(h) Acompañar a los funcionarios de la Municipalidad o Unidad Técnica que visiten o
inspeccionen las obras. Proporcionar a estos implementos, medios, datos y
documentos que permitan la revisión y se soliciten de acuerdo a lo estipulado en su
encargo.

Prevención de riesgos

(a) Suministrar a trabajadores equipos e implementos necesarios de protección, además de

tomar medidas para asegurar la higiene y seguridad conforme a las normas legales.
(b) Denunciar accidentes de trabajo y enfermedades profesionales de acuerdo a
disposiciones legales con notificación al FTO.

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 Riesgos contractuales

(a) Ejecución y coordinación de faenas sin derecho a pagos extraordinarios. Los aumentos
de plazos sólo serán por razones justificadas por la FTO y directas del trabajo. Estos se
concederán por decreto de la Municipalidad.
(b) Circunstancias, hechos o accidentes que deterioren, destruyan o derriben las obras u
ocasionen pérdidas de material deberán ser asumidas a menos que la Unidad Técnica
la califique como extraordinaria o ajena a toda previsión definitiva.
(c) Entrega de una Póliza de Responsabilidad Civil extracontractual vigente que cubre
todo daño a terceros que pudiera producirse durante la construcción. Se asumen las
primas e impuestos de este seguro como también su adecuación en los términos del
contrato.
(d) Responder ante las indemnizaciones por incorrecta o atrasada ejecución del proyecto.
(e) Responsabilidad por todo daño ambiental incurrido en la ejecución que tenga
infracción de acuerdo a las disposiciones legales y reglamentarias correspondientes.

3. Aspectos relevantes de los antecedentes del proyecto

Antes de decidir si presentarse o no a una licitación es importante revisar de manera minuciosa

los antecedentes entregados del proyecto. En estos se definen aspectos que pueden influir en la
planificación, en el método y técnicas constructivas y en los costos en los que se debe incurrir
para realizar la obra. Además, es necesario revisar si existen discrepancias entre los documentos
y asegurarse de que estos cumplan con la normativa vigente. Por último, es de vital importancia
estar en conocimiento de los plazos a cumplir, de los hitos parciales y de la forma de pago entre
otros aspectos. La siguiente sección del informe revisa lo comentado anteriormente en 4
documentos principales: bases administrativas, especificaciones técnicas, permisos y
regulaciones, y terreno.

(a) Bases Administrativas

Las Bases Generales dispuestas para este proyecto corresponden a un documento de once
capítulos en los que se abarcan los aspectos necesarios para la licitación del proyecto
habitacional Villa las Parcelas. En este documento se fundamenta el proceso de licitación y la
relación entre el mandante, los oferentes y posteriormente con quien se adjudique el proyecto.

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Además, traza cuáles serán las atribuciones y responsabilidades tanto del mandante como del
contratista. Es relevante que estas bases puedan prever y evitar posibles conflictos futuros.

Las Bases Generales comienzan mencionando las disposiciones generales de la licitación y las
normas bajo las cuales la obra se licitará, contratará y se ejecutará. Este documento también
refiere a las garantías que los contratistas deben incluir en sus propuestas, los tipos de garantías,
y los porcentajes que se conservarán en algunos tipos de garantías. Este aspecto es importante al
momento de la planificación de costos de la obra ya que se debe considerar cuánto dinero tendrá
disponible la constructora para la realización del proyecto.

Posteriormente se enuncian las características del contrato y las modificaciones que este puede
tener, se estipulan procedimientos de firma del contrato y qué ocurre en el caso de disminución o
aumento de obras por parte de la municipalidad. Este capítulo nuevamente es de suma relevancia
para poder anticiparse a que eventualmente puedan haber modificaciones al proyecto que podrían
influir en el costo y/o programación inicial hecha por el contratista.

Los capítulos finales especifican las bases de fiscalización, las que se detallan de manera más
extensa en las Bases Técnicas. Se detallan los pagos a realizar y la forma en la cual el contratista
los solicitará, además de los documentos y el procedimiento que debe hacer mensualmente. En la
sección que detalla las retenciones que hará el mandante, se explica qué ocurre en caso de atrasos
y cómo serían cursadas las multas. Toda la información relacionada a costos, métodos de pago,
financiamiento, etc se encuentra resumida en la tabla 1 del anexo. En cuanto a la resolución del
contrato, se especifica en qué casos se entenderá como resuelto y las causales de incumplimiento
del contrato. Por último, las disposiciones finales aluden a cómo serán resueltas las discrepancias
de interpretación de las Bases.

Con respecto a las Bases Técnicas, estas detallan las exigencias que deberán cumplir los
oferentes que postulen a la licitación del proyecto. En este documento comienza especificando
acerca de la inspección técnica de la obra y sobre la inspección técnica externa. Se explica quién
estará a cargo de cada una y cuál será la relación con el contratista. Estos actores pueden ser muy
relevantes a la hora de la planificación y en el cumplimiento de los hitos que se señalará más
adelante, ya que la inspección técnica es quien recibe el avance y va permitiendo seguir con el
proyecto.

El siguiente capítulo es en el cual se basa este documento, ya que especifica las etapas del
trabajo, siendo la primera etapa de construcción la más extensa. Se comienza con generalidades
acerca del comienzo de la construcción y se menciona que los plazos de las etapas de
construcción serán los entregados por parte del contratista en su oferta. Por otro lado, se
menciona también el libro de obra y lo que este debe contener. En cuanto a los materiales se
enuncia que la fiscalización técnica de obra deberá aprobarlos una vez que lleguen a esta y podrá

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exigir cualquier tipo de certificados de ensayos según estime conveniente. Este aspecto puede
impactar en el tiempo y en el costo de una partida, ya que si el inspector considera que es
necesario volver a ensayar algún material antes de su utilización, se paraliza esa partida de la
obra, afectando el programa y generando costos extras. Finalmente, en el documento también se
determinan otros costos en los que debe incurrir el contratista como lo son los trámites de
permisos, cierres provisorios, empalmes, letreros, entre otros.

Acerca de los profesionales responsables de la construcción, las bases técnicas detallan las
exigencias que debe cumplir el contratista a la hora de designar a los profesionales a cargo, las
cuales se aprecian en la tabla 2 del anexo. Otro aspecto detallado en las bases técnicas son los
hitos en los que se divide cada etapa de construcción, mostrados en la tabla 1 a continuación.
Esta sección del capítulo es la que más influye en el proceso constructivo de la obra, ya que
define cómo se debe proceder en el trabajo y cómo se irá recibiendo la obra. Se debe utilizar este
orden para ir desarrollando correctamente el proyecto.

Tabla 1 ​Hitos para las etapas de construcción.

(b) Especificaciones Técnicas

En las especificaciones técnicas del proyecto se entrega información detallada sobre las tareas
que se llevarán a cabo, sobre los materiales y su calidad, sobre las instalaciones de obras,
métodos constructivos, etc. Para este proyecto se nos entregaron tres documentos de
Especificaciones Técnicas (EETT): de obras preliminares, de obra gruesa y de obras de
terminación.

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En el primero de estos documentos se especifican los requerimientos para las instalaciones
provisorias de la obra, las obras complementarias que debe tener, en conjunto con los trabajos
previos de trazado, excavaciones, demoliciones, movimientos de tierra, rellenos, estabilización
del terreno. En la sección de control de calidad (ensayos) se detalla cómo se deben controlar
distintos elementos como el hormigón, la subrasante, la subbase y la base entre otros. En la
figura 1 del anexo se puede encontrar un extracto de las EETT, donde se indican los ensayos de
la subbase.

Las EETT de obra gruesa se dividen en fundaciones, radier, muros, entrepiso y cubierta. En este
documento se entregan los requerimientos para cada uno de estos elementos, se detallan las
propiedades que deben tener, como lo son la resistencia de hormigones y ciertas medidas como
espesores de radier. Por último las EETT de terminaciones detallan las características de los
revestimientos de muros y tabiques, los interiores de las zonas secas y húmedas, la aislación
térmica de muros, el cielo, entre otros.

Estos documentos tienen una relevancia primordial en los costos y en el proceso constructivo, ya
que, como se mencionó anteriormente, detallan todos los elementos que debe tener el proyecto y
algunas de sus dimensiones. También son importantes para programar las compras y
adquisiciones, en caso de ser elementos de difícil acceso en el mercado.

(c) Permisos y Regulaciones

Los permisos necesarios para la realización del proyecto se encuentran en las Bases
Administrativas, donde se menciona que los permisos deberán ser costeados por el contratista y
que el fiscalizador técnico de obra gestionará la recepción final de la obra. También se
mencionan los permisos de obras previas, los permisos de edificación y como poder solicitarlos.
Además, se hace referencia a la OGUC dónde se especifican qué permisos son necesarios para la
construcción.

En cuanto a las regulaciones, tanto en las Bases Generales como Técnicas se especifican las
normas bajo las que se debe adherir el proyecto. Algunas de ellas son la Ley y Ordenanza de
Urbanismo y Construcciones y además las Ordenanzas Municipales y Sanitarias; el Reglamento
General sobre instalaciones domiciliarias de alcantarillado y agua potable, incluso las
disposiciones internas de la Dirección de Obras Sanitarias; la Ley General de Servicios
Eléctricos, incluidos los reglamentos internos de la Dirección de Servicios Eléctricos y Gas.

Los permisos y regulaciones pueden influir de distintas formas en la ejecución de la obra. Por un
lado, si la tramitación de un permiso se atrasa, la construcción podría quedar estancada, lo que
afectaría el programa inicial del proyecto. Pero si ese trámite se hace de manera rápida y
eficiente, se puede alterar de forma positiva el programa. En cuanto a las regulaciones, éstas fijan

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el marco en el cual se puede realizar la obra. Si la planificación y el diseño cumplen con estas,
las regulaciones no debieran afectar de manera negativa al proyecto. Sin embargo, no complir
con ellas podría retrasar considerablemente el proyecto, por lo que es necesario considerarlas en
todo momento.

(d) Terreno

Con respecto al tipo de zona urbana donde se realizará el proyecto, de acuerdo al plan regulador
comunal de Estación Central corresponde a una Zona Mixta, IPD (tipo de uso de suelo
permitido: vivienda, equipamiento, bodegas inofensivas). Sumado a lo anterior y de acuerdo al
Certificado de Informaciones Previas que fue entregado, se agregan los usos de oficinas, áreas
verdes y vialidad como usos permitidos al predio. En la figura 2 se muestra la ubicación del
terreno donde se desarrollará el proyecto además de su uso permitido.

Figura 2​ Extracto Plano Ilustrativo Zonificación Vigente, Plan Regulador Comunal.

(​Fuente: ​Municipalidad de Estación Central).

Por otro lado se realizó el estudio de mecánica de suelos para el proyecto a través de la
inspección de 8 calicatas de 3 metros de profundidad. Estas muestras fueron supervisadas y
realizadas por laboratoristas de la oficina BRAC, dando cumplimiento a la norma NCh1508
Of.2014. De acuerdo a esta exploración geotécnica se pudo determinar el perfil estratigráfico
predominante, cuyas características se encuentran resumidas en la tabla 3 del anexo. También se
estudió el nivel de la napa freática, el cual no fue detectado dentro de las profundidades
abordadas. El informe de mecánica de suelos indica que el sello de fundación debe encontrarse a
una profundidad mínima de 0.7 metros, de manera que la fundación se apoyará en limo de la

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unidad U-2 (ver tabla 3 anexo). En el informe también se entregan indicaciones para las
fundaciones de zapata corrida y aislada, especificaciones constructivas para métodos de
excavación, taludes, tratamientos de sellos, entre otros.

El estudio del suelo del terreno es fundamental para la buena planificación del proyecto. Esto es
debido a que con esta información es posible planificar el programa y estimar los tiempos
necesarios para realizar las excavaciones y construir las fundaciones, pero también es de suma
relevancia para la seguridad del edificio en la fase de operación. Se debe conocer el
comportamiento del suelo ante solicitaciones típicas de nuestro país como son las solicitaciones
sísmicas. En particular para este proyecto, luego de la inspección se indica utilizar fundaciones a
mínimo 0.7 metros, pero de acuerdo a los planos, las fundaciones se encuentran a una
profundidad de 1 metro cumpliendo así con los requisitos impuestos.

Por otro lado, el terreno posee un desnivel que no permite la evacuación de las aguas servidas en
forma gravitacional hacia el colector ubicado en Avenida Las Parcelas, por lo que se justifica una
habilitación del terreno. Esta habilitación consiste en elevar las edificaciones lo suficiente para
que el sistema de alcantarillado funcione de forma natural. La habilitación define la metodología
en la cual se efectuarán las excavaciones y rellenos en 5 subáreas del terreno que poseen distintas
alturas de edificación detalladas en proyecto de cálculo, con el fin de efectuar los movimientos
de tierras y rellenos estructurales para definir los los niveles de terreno finales.

4. Cantidades preliminares de obra gruesa

(a) Metodología

Para la estimación de la cantidades preliminares de la obra gruesa, específicamente de

excavaciones, hormigón, enfierradura, moldaje y techumbre, se utilizó un modelamiento
representativo a través de Revit. Se realizaron dos talleres prácticos de uso de la herramienta
Revit para el modelado de el proyecto Villa Las Parcelas. El procedimiento para determinar estas
cantidades mediante Revit consistió en modelar cada una de las estructuras del proyecto, es
decir, edificio A y B, sedes sociales grandes y pequeñas, sala de basura, sala de bombas y muro
de contención, cuyas dimensiones se encuentran disponibles en los diferentes planos de planta,
detalles y elevaciones relacionados a cálculo y arquitectura, además de las especificaciones
técnicas provistas en los antecedentes del proyecto.

Inicialmente, se modeló por separado cada una de las estructuras, comenzando con las mayores
obras gruesas: edificios A y B. Luego, con el tiempo se fueron modelando el resto de las

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estructuras. Revit cuenta con una cubicación de cantidades muy precisa e inmediata mediante
creación automática de tablas que especifican los parámetros que uno quisiera considerar para la
estimación de cantidades. Para este caso, las tablas creadas incluyeron información acerca del
tipo de cada elemento elemento creado (tales como: fundaciones, muros, pilares, losas, radieres,
techumbres, vigas y escaleras), longitud, anchura, altura, área y volumen del elemento. Además,
se optó por diferenciar cada uno de estos elementos modelados según el piso en donde se
encontraban, para determinar cantidades por piso y además, tener en cuenta la cantidad de
moldaje y materiales a trasladar e izar. Adicionalmente, se consideraron las unidades de metros
para cada parámetro en la exportación de tablas, ya que los precios unitarios vienen dado por
unidades de metro (metro cuadrado, metro cúbico). Las tablas se fueron armadas de manera
coordinada y con reagrupaciones consistentes para una mayor facilidad al momento de juntar
tablas excel y determinar cantidades totales. Estas tablas fueron exportadas a excel y trabajadas
desde ahí. Las planillas se fueron juntando y resumiendo en pestañas distintas para una mejor
visualización de cantidades.

Para el caso del hormigón, se crearon las tablas directamente, pues cada elemento modelado en
Revit contiene información acerca del material con el cual se fue modelando, de modo que
simplemente se consiguió las cantidades totales sumando las tablas de todos los pilares , vigas,
vigas de fundación, losas, radieres, muros, cubiertas, cadenas de fundación, fundación corrida y
escaleras presentes en cada estructuras. Así, se determinaron superficies y volúmenes de
hormigón total necesario para el proyecto, desde las fundaciones hasta el techumbre.

Para la enfierradura, el equipo contempló dos métodos muy diferentes para estimar la cantidad
necesaria de enfierradura para la ejecución de obra. La primera era mediante la suma de cada
elemento de acero observando detenidamente cada plano de planta y elevación. La segunda
opción era mucho más simple pero menos rigurosa, y constaba de utilizar cuantías generales
sacadas de información histórica para estimar cantidades de acero según volumen de hormigón
armado a utilizar. Al ser solamente un estudio preliminar del proyecto, se optó por la segunda
opción: el uso de cuantías.

La excavaciones fueron estimadas según la información obtenida de cantidades de fundaciones a

realizar. Se obtuvieron volúmenes parecidos a los de las fundaciones de cada estructura,
considerando profundidades mínimas iguales a las alturas de las fundaciones corridas y vigas de
fundación, sumando una profundidad adicional para el emplantillado y penetración.

Para el cálculo de las cubicaciones de albañilería fue necesario realizar dos principales
procedimientos. El primero de ellos, hace relación al cálculo del área en la que se desea
implementar la superficie de ladrillos, ya que cuando existen vanos estos tienen reglas para ser
calculados, debido a las pérdidas de terminación que estos conllevan. El segundo procedimiento

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tiene relación con el cálculo de la cantidad de ladrillos que entran por cada metro cuadrado, con
los cuales se debe considerar la dimensión de la llaga y redimensionar los ladrillos sumando este
valor a la soga y el grueso.

En cuanto a los moldajes, se determinaron las cantidades a partir de las superficies expuestas de
hormigón obtenidas de las tablas de cubicación de hormigón. Para esto fue necesario incluir el
parámetro de área en las tablas de hormigón y sumar las áreas donde se utilicen los moldajes,
determinando así la cantidad de moldaje frontal, lateral y total.

Finalmente, para la estimación de la cantidad de techumbre a utilizar simplemente se

categorizaron los elementos del techo como tipo techo (“roof”) para que la exportación de tablas
pudiera diferenciar la losa/radier del techumbre. Así, fue fácil estimar la superficie del
techumbre.

El detalle del cálculo de todas las cantidades mencionadas se encuentra en la memoria de cálculo
adjunta y se respalda del archivo excel adjunto CUBICACIONES_Villa_Las_Parcelas.xlsx

(b) Supuestos

1) Excavación

El proyecto contempla previamente una habilitación de terreno que se justifica, de acuerdo a la

memoria de habilitación del proyecto, por un desnivel que no permite la evacuación de aguas
servidas en forma gravitacional hacia el colector de Avenida Las Parcelas. La habilitación
consiste en elevar las edificaciones lo suficiente para que el sistema de alcantarillado funcione de
forma natural, a través de de la excavación y realización de un rellenos estructurales y de tierra a
distintas alturas, según mecánica de suelos, de acuerdo a la división del terreno de la Figura 2 del
anexo. Se estiman 3372m3 de excavacion, 7889m3 de relleno estructural y 9092m3 de relleno de
tierra en la operación.

Esto se menciona para hacer una distinción de las cubicaciones que se realizan en esta sección,
ya que estas a realizar corresponden valores asociados a excavaciones para construcción de
fundaciones. Se tiene presente la existencia de movimiento de tierra asociado a habilitación del
terreno, pero el equipo se ha enfocado en cubicar las zanjas necesarias para la realización de las
fundaciones exclusivamente.

Debido a que el proyecto considera la construcción de un condominio que será destinado para
vivienda unifamiliar, el nivel de sello de fundación se encontrará a una profundidad mínima de

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0.7 metros con 5 centímetros de profundidad adicional en el emplantillado y anchos de la
fundación. De esta forma la fundación se apoyará en el estrato de limo de la unidad U-2, de
manera de traspasar completamente el estrato de cobertura vegetal y relleno de mezcla de
cemento, como especifica el informe de Mecánica de Suelos.

2) Enfierradura

Las enfierraduras para todas las obras consideradas fueron calculadas a partir de cuantías
extraídas de los parámetro para estimación de volúmenes de obras para anteproyectos del Anexo
5 del Manual del Constructor del Grupo Polpaico. Las cuantías se extrajeron de la sección 5.2.2.
inciso (b) de acero de refuerzo para proyectos de edificios no industriales. La cuantía específica
para cada elemento estructural que se usó se asocia con el promedio entre los valores máximos y
mínimos del rango que se explicita en el documento para volúmenes estándar de elementos
estructurales.

El documento es una fuente ampliamente ocupada y confiable en la industria para fases de

estudios preliminar para estimar cantidades en anteproyectos, sin embargo las cuantías no
expresan fielmente la totalidad de las enfierraduras necesarias en el proyecto, pero sí son una
primera aproximación general para su cubicación que será utilizada de referencia para calcular
las cantidades exactas en los estudios detallados que se realizarán posteriormente. Es
fundamental destacar que esta decisión se tomó como grupo para dar una vista global al proyecto
y simplificar el proceso de estudio preliminar.

3) Albañilería

Para el cálculo del área de muros de albañilería que se contempla en la cubicación, se realiza el
descuento de las áreas de los vanos según lo indicado por Pulgar (s.f). Como se muestra en la
tabla 2, se consideran parte de los vanos como si fueran superficie de muro con la ponderación
que corresponda según sea el caso.

Tabla 2 ​Descuento por vanos

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Para el caso de la cantidad de ladrillos que entran por cada metro cuadrado de superficie, sólo se
debió asumir el espesor del llano, el cual se dejó en 1 cm de espesor. Con este valor, se pudo
realizar el redimensionamiento del tamaño del ladrillo para dividir el área total de superficie por
la cantidad de ladrillos que entran en un metro cuadrado.

(c) Resultados

Habiendo definido y realizado la metodología empleada en las cubicaciones y los supuestos

tomados en las partidas se obtiene la cantidad total de cada partida principal de los estudios
preliminares del proyecto. Para el hormigón, enfierradura, albañilería y moldajes se consideraron
todos los elementos estructurales modelados; fundación de zapata corrida, sobrecimientos,
radier, losas, cubierta, muros, pilares, vigas y cadenas, considerando sus dimensiones, áreas,
superficies y volúmenes respectivos.
Los detalles y desgloses de las cubicaciones de cada elemento para la estructura contemplada de
cada obra a construir en el proyecto Villas Las Parcelas (Edificios, sedes sociales, muro de
contención y salas de bomba y basura) se encuentran en las pestañas de detalle de cada obra del
Excel adjunto en la entrega ​CUBICACIÓN Villa Las Parcelas​, además de incluir dos pestañas
iniciales resumiendo las cantidades de las partidas principales y otra por estructura modeladas en
el proyecto. En el anexo de este informe desde la Tabla 4 a la Tabla 9 se encuentran
especificadas las cubicaciones por cada estructura del proyecto a modo de detalle de las
cantidades totales que se muestran a continuación en la Tabla 3.

Tabla 3 ​Cantidades Totales de Cubicaciones

Partida Cantidad Total

Hormigón 8.030,71 ​m3​

Enfierradura 627.562,82 kg

Albañilería 11.332 ladrillos 14x7,1x29 cm

Techumbre 5.910,12 m²

Moldajes 78.596,08 m²

Excavación 1.763,93 ​m3​

Los ladrillos calculados se obtuvieron de la superficie de albañilería cubicada: 271.63 m². Cabe
destacar que todas las partidas, excepto enfierradura, muestran cantidades meticulosas que se

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extrajeron a través de la modelación en Revit, por el lado de las enfierraduras estas se expresan a
través de cuantías que entregan un valor global de la cantidad acorde al nivel preliminar de
estudio, lo cual se irá detallando con el avance de cada fase del estudio. Todas las partidas
principales irán adquiriendo un nivel de detalle más profundo acorde al avance del estudio del
proyecto, pero estas cantidades entregan una visión .

5. Costos

La tabla 4 a continuación muestra las superficies en m​2 de los espacios que conforman el
proyecto. Multiplicando estas superficies por sus cantidades y luego sumando todas, es posible
obtener la superficie total edificada.
Del enunciado se conocen los costos por metro cuadrado de obra gruesa, terminaciones,
instalaciones, obras exteriores y urbanización. Luego, basta sumar estas cantidades para obtener
el costo total directo por metro cuadrado y luego multiplicarlo por la superficie total para obtener
el costo total directo. Después, usando los porcentajes proporcionados en el enunciado, se
obtiene la suma de gastos generales, costos indirectos y utilidad. Finalmente, este costo total neto
se divide en la superficie total para obtener el costo total neto por metro cuadrado. Los resultados
de este procedimiento se especifican en las tablas 4 a 6.

Tabla 4 ​Superficies edificadas desagregadas del proyecto y superficie total

Tipo Superficie (m2) Cantidad Total (m2)

Dpto. A 55 280 15400

Dpto. B 55.41 120 6649.2

Circulación 1112.82 1 1112.82

Sala Bomba 67.94 1 67.94

Sala de Basura 48 1 48

Sedes Sociales 84-72.1-84 3 240.1

TOTAL 23518.06

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Tabla 5 ​Costos por metro cuadrado según faena del proyecto y costo directo total unitario
Índice Valor [UF/m2]

Obra gruesa 4,5

Terminaciones 5

Instalaciones 1,5

Obras Exteriores 0,2

Urbanización 1,5

Costo directo total unitario 12,7

Tabla 6 ​Gastos generales, indirectos y utilidad, y costos totales

Totales Valor [UF]

Costo directo total obra 298679,362

15% gastos generales 44801,904

12% costos indirectos y utilidad 35841,523

Costo total neto 379322,789

Costo total neto unitario 16,129 UF/m2

6. Estudios y análisis adicionales

(a) Trazado incierto de cañerías de comunicación entre bombas y

edificios

Los planos referentes a las cañerías del condominio que conectan las bombas con el resto de los
edificios, no especifican con mucha exactitud su trazado, sino que más bien son esquemáticos.

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Luego, se hace necesario pedir documentos más detallados, ya que saber en dónde hacer las
zanjas para estas cañerías en el terreno es necesario para definir faenas, métodos y secuencias
constructivas, como por ejemplo, por cuáles lugares puede circular maquinaria pesada. El
camino más directo para solucionar esto es solicitar planos más detallados al diseñador o, en su
defecto, al mandante. Si no hay más que estos planos esquemáticos, le corresponde al constructor
hacer este diseño de forma inteligente y tomando en cuenta la secuencia constructiva, los
materiales, etc.

(b) Resistencia al fuego incierta de algunos elementos

Si bien la resistencia al fuego que deben tener los distintos elementos de las construcciones está
bien normada y especificada, no se puede saber si se cumple con las normas si no se sabe las
características de los elementos a construir. Este es el caso de las vigas de los edificios, pues no
se posee información que acredite la resistencia que estas tienen al fuego, ni en los documentos
entregados como antecedentes, EETT, planos de cálculo y arquitectura, ni en la bibliografía y
normativa existente en Chile. Por lo tanto, se debe adquirir esta información a través de
laboratorios (como IDIEM) que tengan bases de datos o que puedan realizar los ensayos
correspondientes para resistencia al fuego. Esta información es importante porque, en el peor
caso, puede significar un rediseño significativo de las vigas para cumplir con la norma.

(c) Nivel incierto de napa freática

En el estudio de mecánica de suelos se lee:

En cuanto a la presencia de napa freática, esta no fue detectada dentro de las

profundidades abordadas por la exploración (Junio de 2013).
Sólo se informa la situación de la napa freática en la fecha de las exploraciones (Junio
de 2017), desconociendo su variación estacional, antecedente que escapa de esta
especialidad (Informe Mecánica de Suelos, BRAC Ingeniería).

Esta última afirmación es relevante, pues no saber la variación del nivel de la napa freática
implica un riesgo, ya que en el eventual caso de que esta variación sea muy dramática, afectaría
el asentamiento del suelo sobre el que se emplaza el proyecto, comprometiendo su estructura.

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Luego, sería adecuado averiguar esto a través de los estudios respectivos, o revisando
bibliografía, o consultando acerca de construcciones cercanas de características similares.

(d) Ficha de revisión de Sistemas Solares Térmicos (SST) rechazada

Esta ficha de revisión, realizada por la Subdirección de Vivienda y Urbanismo del SERVIU,
acerca de los sistemas solares térmicos, y que está en el archivador 5 de los documentos
informativos del proyecto, está rechazada. En esta evaluación se puede apreciar varios campos
en que no se especifica información o existen observaciones respecto a las EETT que entrega la
empresa Tecnisolar de instalación de paneles solares. Ejemplos de estos campos son la
información general del proyecto y el refuerzo estructural de la techumbre. Frente a esto, se hace
necesario solicitar a Tecnisolar esta nueva información para que la ficha sea aprobada, y evitar
el riesgo de que el SST no cumpla estándares del SERVIU y tener que hacer una modificación
costosa.

(e) Estudio de sombras inexistente

En el diseño de los edificios existe una reja en la techumbre que está por sobre la rasante. Esto,
según la norma, sólo está permitido con un estudio de sombra que demuestre que la sombra del
edificio proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable
en el predio existente. Este estudio debe ser realizado para validar el diseño mencionado, de lo
contrario, se corre el riesgo de que la construcción no cumpla con la norma vigente y se tenga
que hacer un gasto para remediarlo. Es más conveniente intervenir en la etapa de diseño, en que
hay menos impacto en el precio y planificación. Vale agregar que en los archivadores
proporcionados sí existe un estudio de sombras, pero este no es del tipo necesario, ya que se
centra en las sombras proyectadas ​en ​predio, y no al revés, y tiene como fin respaldar los paneles
solares.

(f) Camino en la parte trasera del proyecto

En la primera clase del ramo, el profesor mencionó que se optó por construir un acceso para
vehículos de emergencia para los edificios del fondo del proyecto (extremo nororiente). Esto sin

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duda implica un costo considerable, sin embargo no aparece en ningún plano o EETT como para
que sea cubicado o planificado.

7. Resumen antecedentes

(a) Bases administrativas

Para este proyecto las Bases Administrativas consta de 11 capítulos que abarca distintos aspectos
necesarios para la licitación, adjudicación, contratación y ejecución de las obras civiles y de
edificación. Las bases establecen que el contrato que se aplicará será de suma alzada con pagos
mensuales. Para la propuesta, el contratista deberá considerar todos los gastos directos e
indirectos que irrogue el cumplimiento del contrato, el proponente deberá presentar sus propias
cubicaciones y precios, respetando las partidas mínimas de las especificaciones y agregando las
necesarias para la correcta ejecución del proyecto. Acerca del contrato, se indica que el precio
será el que se indique en el Decreto o Resolución de Adjudicación, producto de la oferta
seleccionada; la subcontratación quedará a cargo del contratista. El mandante podrá modificar el
volumen de obras de cada partida.

Se especifican también obligaciones que le corresponden al contratista como la designación de

personal idóneo y calificado, actualización de los gráficos de avance, proveer equipos e
implementos para la protección e higiene en el trabajo. Finalmente se detallan las características
de los pagos, que serán presentados por el fiscalizador técnico de obra cada mes, los cuales
podrán ser aceptados o rechazados. Cada mes se retendrá un 5% del valor de las obras ejecutadas
hasta enterar un 5% del valor total de las obras del contrato y sus ampliaciones.

(b) Especificaciones Técnicas

Este documento detalla las características de las tareas que se llevarán a cabo en el proyecto,
sobre los materiales y su calidad, sobre las instalaciones de obras, métodos constructivos, etc.
Para este proyecto se nos entregaron tres documentos de Especificaciones Técnicas (EETT): de
obras preliminares, de obra gruesa y de obras de terminación.

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En primer lugar se especifican los requerimientos de la instalación de faena, obras
complementarias, control de calidad de obras para distintos materiales implementados en la obra,
hormigón, subrasante, mezclas asfálticas, entre otros. Luego, se presentan las especificaciones
para los elementos de fundación, el replanteo, excavaciones, emplantillado y resistencia
requerida para este elemento; se especifican también radieres, muros, albañilería, entre otros.
Finalmente se especificarán las obras de terminación, sobre los revestimientos de muros y
tabiques, los materiales que se utilizarán para la aislación térmica, características de puertas y
ventanas. Por último, obras exteriores y partidas de terminación agregadas por la empresa.

(c) Planos

Los planos entregados se separan en dos carpetas, la primera corresponde a planos de

arquitectura, donde hay archivos donde se muestra emplazamiento, elevaciones del proyecto y
otros las plantas y elevaciones de más detallado por módulos de departamentos. Por otro lado, y
complementando la información entregada por los planos de arquitectura, se encuentra la carpeta
de planos de cálculo. En este archivador se encuentran los planos estructurales de las plantas y
elevaciones de los dos módulos correspondientes al proyecto.

Ambas carpetas entregan información acerca del emplazamiento de la obra, sobre los detalles
constructivos, esenciales para la estimación de costos, y para la planificación del método
constructivo de la obra.

(d) Certificados de Factibilidad

Dentro de los antecedentes, es importante conocer si el proyecto consta de la factibilidad de

distintos tipos de servicios como electricidad, agua potable y alcantarillado. Este proyecto consta
de los tres certificados mencionados anteriormente, el primero es realizado por la empresa ENEL
donde se certifica que no existe inconvenientes técnicos para proveer energía eléctrica a la
propiedad donde se emplaza el proyecto. De la misma forma, para el agua potable y
alcantarillado, en un certificado realizado por SMAPA, se detallan las características de las
conexiones necesarias para este servicio.

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 (e) Declaración de impacto ambiental

Otro antecedente con el que se cuenta es la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) realizado
por la empresa BIO Ingeniería y Construcción. Este informe contiene la descripción del
proyecto, descripción de las fases de construcción, las emisiones a la atmósfera, emisiones
líquidas, de ruido, de residuos, entre otros. Se presenta cuáles son las medidas utilizadas para
mitigar y controlar las estas emisiones.

(f) Informe de Mecánica de Suelo

El último documento dentro de los antecedentes que se presentará es el Informe de Mecánica de

Suelos, este informe contiene la metodología de inspección de los estratos de suelo bajo el
predio, la clasificación del suelo, las características y propiedades de este; y por último los
detalles del diseño de fundación para poder soportar las cargas provenientes de la estructura
como las distintas combinaciones de carga de diseño.

8. Documentos de la oferta
De acuerdo con las Bases Administrativas Generales del proyecto, el oferente o el representante
deberá presentar en el acto de apertura la propuestas en tres sobres con documentos, los cuales se
enlistan a continuación:

(a) Sobre N°1 : ​Documentos Anexos

En el sobre Documento Anexos, el proponente incluirá los siguientes antecedentes:

1. Formato de identificación del proponente.

2. Declaración Jurada Notarial.
3. Antecedentes en Chileproveedores.
4. Si el oferente es persona jurídica, deberá adjuntar:

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 ● Certificado de vigencia de la sociedad que es otorgado por el conservador
respectivo, el cual, no podrá tener una antigüedad superior a 60 (sesenta) días
corridos, contados desde la fecha de apertura de dicha propuesta
● Fotocopia de patente comercial al día
● Certificado de Situación Tributaria emitido por el SII
● Certificado de quiebras/convenio judicial emitido por Superintendencia de
Insolvencia y Reemprendimiento.

5. Si el oferente es persona natural deberá adjuntar:

● Certificado de Situación Tributaria emitido por el SIIF

● Fotocopia de patente comercial al día.
● Fotocopia de cédula de identidad

6. Copia simple de las aclaraciones, preguntas y respuestas (si las hubiera), haya realizado
preguntas o no. (preguntas y respuestas del foro publicado en el portal).
7. Antecedentes Financieros:

● Balance Comercial del 2018, firmado por un contador y por el representante legal
de la empresa.
● Certificado de Dicom Plus o Informe Comercial extendido por la Cámara de
Comercio, con no más de 7 días corridos de antigüedad a la fecha de apertura de
la Propuesta (Original o Internet).
● Garantía de seriedad de la oferta.
● Formulario sobre capacidad económica.

(b) Sobre N°2 : ​Propuesta Técnica

En el sobre Propuesta Técnica , el proponente incluirá los siguientes antecedentes:

1. Carta Gantt que indique la fecha de inicio y término de construcción de la obra.

2. Descripción completa y detallada de los métodos y secuencias constructivas con los
respectivos cronogramas de avance de las principales actividades de los diferentes frentes
de trabajo.
3. Formulario Nº4 Nómina de los contratos de ejecución de obras terminados y recepciones
de obra de respaldo, de acuerdo a lo establecido en el punto 5.1 de las BAE.
4. Curriculum del encargado del desarrollo de los trabajos.

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 5. Certificado de inscripción en Registro Nacional de Constructores de Viviendas Sociales,
1° categoría.

(c) Sobre N°3 : ​Propuesta Económica

En el sobre Propuesta Técnica , el proponente incluirá los siguientes antecedentes:

1. Formulario Nº 5 adjunto.
2. Presupuesto detallado.
3. Comprobante de ingreso de oferta en portal de mercado público.

Antes de la fecha y hora de cierre de la licitación, los proponentes deberán ingresar sus ofertas al
portal www.mercadopublico.cl en valores netos, dado que el portal calcula automáticamente el
impuesto.

9. Referencias

(1) Grupo Polpaico (s.f.). En ​Manual del Constructor. ​Anexo 5. Recuperado de

http://www.polpaicoconexion.cl/manual/manual.htm

(2) Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Chile. (2018). ​D.S. N°47, 1992 – Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones Actualizada a 22-Febrero-2018. ​Recuperado de
https://www.minvu.cl/elementos-tecnicos/decretos/d-s-n47-1992-ordenanza-general-de-u
rbanismo-y-construcciones-actualizada-a-22-febrero-2018/

(3) Pulgar, C.(s.f.). En ​Apuntes generales de cubicación. (cap.2) Recuperado de

https://www.academia.edu/8711618/Apuntes-de-Cubicacion---USACH---Albanile

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10. Anexo
Tabla 1 Anexo ​ ​Información bases administrativas

Aspecto Restricción

Contrato Suma Alzada, sin reajuste.

Fiscalización FTO SERVIU

Garantías Seriedad propuesta ($10.000.000), Contrato

(2.5%), Buena Ejecución (2.5%), demandas
laborales y civiles (2%).

Financiamiento Anticipo (20%), Retenciones (5%), Estados

de pago mensuales por avance físico.

Experiencia Contratos finalizados en los últimos 10 años

sobre 10.000 m​2

Oferta económica UF 386.974,00 ≥ X

Plazos 24 ≥ X ≥ 21 meses

Capacidad económica Balance comercial 2018

Metodología construcción 12 hitos

Tabla 2 Anexo ​Especificaciones para profesionales responsables de la construcción de la obra.

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Figura 1 Anexo ​ ​Extracto EETT de Obras preliminares: indicación de ensayos para medición
de calidad de subbase.

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Tabla 3 Anexo ​Perfil estratigráfico predominante

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 Figura 2 Anexo​ ​Esquema áreas de excavación.
(​Fuente:​ Memoria de Habilitación).

Tabla 4 Anexo ​Detalle cantidades de hormigón por estructuras.

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Tabla 5 Anexo ​Detalle cantidades de enfierradura por estructuras.

Tabla 6 Anexo ​Detalle cantidades de techumbre por estructuras.

Tabla 7 Anexo ​Detalle cantidades de albañilería por estructuras.

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Tabla 8 Anexo ​Detalle cantidades de moldaje por estructuras.

Tabla 9 Anexo ​Detalle cantidades de excavación por estructuras.

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