Avaluos Inmobiliarios

AVALÚOS INMOBILIARIOS
Para saber en cuánto puede venderse una propiedad inmobiliaria, es muy común que la misma, necesite ser
avaluada. Es allí donde el papel de los avalúos inmobiliarios juega un rol protagónico en todo el proceso.
La definición correcta de avalúo, es la estimación, sustentada, del valor comercial de un bien en un momento
específico. En el caso de los inmobiliarios, se realizan para comprar, vender, para establecer un canon
arrendatario, para adquirir una hipoteca u otros tipos de garantías y hasta para efectos de declaraciones de
renta, entre otros.
En Panamá, los avalúos inmobiliarios se definen como la estimación del valor comercial de un inmueble a
través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de su uso y el análisis de mercado,
tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.
PRINCIPIOS QUE DETERMINAN EL VALOR DE UN INMUEBLE

 Principio de Sustitución: El valor de la propiedad se ve influido por el costo de adquisición de una
propiedad comparable, es decir, que tenga características similares de diseño y construcción, o uso
funcional, que la propiedad que se está considerando.
 Principio del más alto y mejor uso: Una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más
redituable permitido por el marco de la legal y físico en que se encuentra catalogado el inmueble. La
determinación del uso de una propiedad, debe ser parte de todo avalúo. Ya que el valuador procura
identificar los factores económicos que pueden ser más lucrativos a los distintos usos que se le pueden
dar al terreno en distintas etapas.
 Factores Externos: De acuerdo con este principio, factores externos a una propiedad pueden influir en
el valor de la misma.
 Oferta y demanda: El costo de cualquier propiedad siempre estará determinado por el número de otras
propiedades similares en venta y su relación con la cantidad de compradores en el mercado.
 Cambio: Dada su larga vida, existen factores que afectan el valor de las propiedades, ya sean físico o
económicos.
 Conformidad, progresión y regresión: El valor de una casa que desentona con las otras del vecindario
puede verse beneficiada efectivamente, si esta es inferior en calidad o mantenimiento que sus vecinas
(progresión).
 Mejoras: La contribución de una mejora al valor del inmueble se mide por su efecto sobre el valor de
mercado.
CLASIFICACIÓN DE LOS AVALUOS INMOBILIARIOS:
 AVALÚOS FÍSICO Ó DIRECTO: Se refiere al valor físico material de la propiedad, quiere decir;
¿Cuánto costaría volver a construir esa misma propiedad (valor nuevo de reposición) y aplicarle la
depreciación ó los daños debidos a la vida consumida del inmueble a través de los años, el grado de
mantenimiento que se le ha efectuado, ¿Cuánto valdrá en ese instante esa propiedad cómo está?
Existen algunos valuadores, no muy calificados, que sin tener los conocimientos suficientes ni las
licencias vigentes autorizadas, se dedican a hacer este tipo de avalúos inmobiliarios dando por
resultado precios lejos de la realidad, es común la presencia de personal empírico de Ingeniería o
Arquitectura para hacer este trabajo, se atreven a hacer avalúos sin ser profesionales en la materia,
desorientando al público y causando confusión. (Le adjunto un listado de las empresas avaluadoras
y profesionales autorizados por la Autoridad Nacional de Administración de Tierras y en qué región
están autorizadas, de igual forma se les anexa circular No. 015-DC-ING de la Contraloría General
de la República, que se refiere a los requisitos mínimos para la realización y autenticación de
avalúos)
 AVALÚOS POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: Éstos se elaboran analizando la renta que
se podría pagar por el inmueble en cuestión, capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado
de:
 Tipo de propiedad
 Edad
 El estado de conservación
 La facilidad de rentar
 La inflación
 La plusvalía
 Los daños
Se obtiene un valor de dicha propiedad efectuando un análisis matemático de los factores antes
mencionados y la mayor parte de las veces este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo, ya
que este avalúo por capitalización de rentas indica cuál será el capital que tendría que invertir en esa
propiedad para que me reflejara la renta antes mencionada.
En muchas ocasiones, estas rentas difieren de lo que se está rentando en realidad el inmueble. En
conclusión, este tipo de avalúo y los análisis de los factores son un poco complicados, y siempre
deben ser hechos por profesionales.
 AVALÚOS COMERCIALES: Son avalúos que analizan tanto el avalúo físico, como el avalúo
por capitalización de rentas, así como la Ley de Oferta y Demanda, o sea el valor del mercado, lo
cual quiere decir cuánto estaría dispuesto el público a pagar por dicha propiedad de acuerdo con las
condiciones de Ley de Oferta y Demanda en este momento.
En este tipo de avalúo influyen: La inflación, el exceso de propiedades, la falta de propiedades, los
créditos, la devaluación, etcétera. Realmente el avalúo que debemos de tener en cuenta, es el avalúo
comercial que contempla los diferentes tipos de valores antes descritos, ya que en épocas de bonanza
puede uno obtener más dinero que el valor físico directo, o sea más de lo que me cuestan las “piedras
antiguas”, pero en época de crisis financiera y de alta inflación, muchas veces el valor que obtengas
por dicha propiedad es menor al que cuestan la “piedras antiguas”, ya que incluye la Ley de Oferta
y Demanda.
Es importante resaltar que se puede analizar el valor físico, capitalización de rentas o creer que
propiedad vale mucho dinero, pero la cruda realidad es que tienes que venderla en el valor comercial, o sea
lo que el público realmente está dispuesto a pagar por dicha propiedad, de acuerdo al estudio profesional
correspondiente, y si no estás de acuerdo en estos valores tendrás que esperar tiempos mejores para vender
tu bien raíz.
Es importante recordar que las inversiones en bienes inmuebles son buenas a mediano o largo plazo
esperando el momento adecuado para volver a venderlas. Pero si necesitas venderlas en tiempos de crisis,
obviamente obtendrás un poco menos, pero te salvarán de un problema inmediato o una necesidad
económica.
OTROS FACTORES A TOMAR EN CUENTA: Para realizar un avalúo, también se debe tener en
cuenta:
 Entorno y ubicación: Una buena ubicación y entorno está definido por varios elementos:
o Acceso a vías y movilidad en general.
o Fácil acceso al sistema de transporte público.
o Desarrollo de vías e infraestructura y mejoramiento del espacio público, incluidos en el Plan
de Ordenamiento Territorial de la ciudad o por políticas públicas del gobierno.
o Reglamentaciones urbanísticas existentes en el sector y usos del suelo.
o Cercanía a diferentes servicios públicos, colegios, universidades, entidades bancarias,
centros de salud.
o Áreas comerciales alrededor: centros comerciales, almacenes de cadena, supermercados,
panaderías, tiendas, farmacias, etc.
o Zonas de entretenimiento, ocio, culto y cultura: cines, teatros, parques, iglesias, bibliotecas,
museos.
o Espacio público: parques, andenes, zonas verdes, jardines, equipamiento.
 Topografía: Es necesario tener presente si la casa o edificio está en un terreno plano, inclinado o
quebrado. También se identifica la urbanización, la manzana, el número de lote, su forma
geométrica y configuración.
 Construcción: A la hora de avaluar una propiedad se observarán las áreas de construcción, el
número de pisos y niveles, la distribución y descripción de los espacios, la edad del inmueble, la
categoría de los acabados y el estado de conservación. En últimas, qué tamaño tiene el bien, qué se
le ha invertido y cómo ha sido cuidado, todos estos factores aumentarán o disminuirán su valor.
 Atributos físicos del inmueble: Todas las características complementarias y atributos que adquiera
una propiedad serán sujeto de valorización: evaluación de estructura, cubierta, acabados de fachada,
entrepisos, mampostería, ventanas, puertas exteriores e interiores, escaleras, acabados de zonas
exteriores, ubicación dentro del conjunto, parqueaderos, cuarto útil, garaje, zonas comunes, entre
otros. También influirá el valor de la cuota de administración y servicios públicos -agua,
electricidad, gas, entre otros.
 Asuntos legales de la propiedad: En el momento de hacer un avalúo se investiga quién es el
propietario, el título de adquisición del bien, registro catastral, escritura de propiedad, hipotecas,
posibles embargos etc.
 Oferta y demanda: Hacen referencia a la cantidad de inmuebles que ofrece el mercado y a la
cantidad de interesados en adquirir un inmueble. Como ya lo hemos señalado con anterioridad,
cuando existe una alta demanda expresada en un sector, el valor de mercado sube, siempre que la
oferta no logre satisfacer dicha demanda.
 Actualidad económica de la región o país: En un país con problemas económicos o políticos los
bienes inmuebles suelen desvalorizarse, sin embargo, cuando las condiciones de la economía son
óptimas, el precio de una casa puede elevarse sustancialmente.
Recuerde siempre:
 Todo avaluador profesional debe hacer una radiografía de las características generales del sector,
como la clase de los barrios aledaños, los tipos de edificación en el sector y las actividades que
predominan en el lugar.
 En ese sentido, el barrio y sector donde se encuentre localizada, será clave para adquirir menor o
mayor valor. Estar en zona inundable, con olores desagradables, alta contaminación ambiental y
auditiva, situaciones que afectan la seguridad, serán factores del entorno que definitivamente
desvalorizan una propiedad.
 Es importante considerar las condiciones de la ciudad y sus tendencias, ya que las fuentes de ingreso
y la actividad económica y cultural de una ciudad pueden mostrar la estabilidad o inestabilidad de
esta. Por lo tanto, una ciudad o una determinada parte de ella, por innumerables causas, es objeto de
progreso, estabilidad o deterioro.
 El impacto al valor ocurre tanto en lo externo como en lo interno del inmueble.
o Los principales factores externos del sector, con influencia en el valor del inmueble urbano
son: a) urbanización, b) equipamiento, c) accesibilidad, d) desarrollo sectorial, e) oferta y
demanda, f) densidad de construcción y g) categorías sociales.
o Los principales factores internos son: a) topografía, b) geometría, c) inundabilidad, d)
drenaje o capacidad de infiltración y e) capacidad de soporte del suelo.
 La urbanización, tiene una alta incidencia en el valor del terreno que incluye: pavimentación de las
calles, calzadas, bordillos y aceras, electricidad, red de agua potable, drenajes de aguas negras y
pluviales y finalmente áreas verdes.
 El grado de influencia, su cercanía, importancia, tamaño, prestigio, etcétera, y se refieren al
comercio, abastecimiento alimenticio, movilización, salud, esparcimiento, culto y cultura.
 Accesibilidad: Es un factor basado en el concepto costo de oportunidad, donde costo de viaje y
tiempo desde el origen a destino son dos variables a considerar, ya que para los estratos de bajos
recursos económicos la variable se mide exclusivamente en el “costo de viajes”, desde la vivienda
al trabajo, o desde la vivienda a los centros de mercados, pero para los estratos acomodados la
incidencia del costo de viaje es insignificante en comparación al “tiempo de viaje”.
 Desarrollo sectorial: Este es otro factor que incide en el precio del suelo y se entiende como tal
cuando por políticas públicas o externalidades generadas en ciertas zonas sea por la intervención del
gobierno o privados, producen beneficios a terceros que, sin esfuerzo de inversión alguna, reciben
los plus valores que aumentan el valor de los bienes raíces.

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