Valuación Inmobiliaria

CONTEXTO DEL
SECTOR INMOBILIRIO
¿QUÉ ESTÁ PASANDO?
Los últimos meses hemos vivido una inmensidad de
cambios en nuestra forma de vivir, de interactuar y de
consumir y el mercado inmobiliario no es la excepción.
Las agencias y los promotores de inmuebles se han tenido
que adaptar a las circunstancias y esto se refleja en un
aumento significativo en la publicidad inmobiliaria.
n.
www.odigos.mx Odigos_Mx
Por otro lado, hay que recordar que los bienes raíces
también están regidos por un mercado, mismo que se
afecta por las condiciones de oferta y de demanda. Si
estás pensando en comprar un inmueble, es necesario
entender el mercado actual y para poder entenderlo
necesitamos conocer un poco del contexto. En México
existen diferentes mercados inmobiliarios.
Residencial Social Residencial Bajo

Hasta $1,000,000 $1,000,000 a $3,000,000
Residencial Medio Residencial Plus

$3,000,000 a $8,000,000 $8,000,000 a $15,000,000
Residencial Premium
Más de $15,000,000
Estamos viviendo una sobre oferta inmobiliaria.
Para que podamos entender mejor este concepto tendremos que abord-
ar un principio económico muy importante, este es la curva de oferta y de demanda.
La curva de oferta y demanda es un equilibrio en el mercado, idealmente lo que se plant-
ea es que por cada producto en venta debe haber un comprador (lográndose este equi-
librio) sin embargo existen circunstancias en las que esto no sucede y el mercado se debe ad-
aptar para conseguir el equilibrio, y aquí es donde el precio juega un papel muy importante.
Cuando hay un exceso de demanda (pocos productos y muchos compradores) el mercado ajus-
ta los precios del producto hacia arriba para reducir la demanda de productos. Naturalmente la ele-
vación de precios descarta a los compradores que no estén dispuestos a pagar los precios elevados.
Cuando hay un exceso de oferta (muchos productos y pocos compra-

dores) los precios se ajustan a la baja buscando el interés de más compra-
dores. Al haber productos con precios más accesibles se incrementan los interesados.
¿ Te has dado cuenta que últimamente la oferta inmobiliaria ha incrementado ? Hoy en día muchos
propietarios necesitan vender sus inmuebles por temas económicos. La situación económica del país
ha afectado a muchos mexicanos creando problemas de flujo de efectivo y ante estas problemáticas
la gente necesita vender sus inmuebles para resolver su economía. Esta necesidad está generando un
mercado de sobre oferta inmobiliaria y con ellos la posibilidad de adquirir inmuebles a precios más
asequibles.
¿ Cómo sabemos que un inmueble es una oportunidad inmobiliaria ?
El valor de un inmueble se determina por una serie de factores, que nosotros determinamos como
internos, externos y de ecosistema.
Los factores internos son las características físicas del inmueble, por mencionar algunos:
- m2 de construcción
- m2 de terreno
- edad del inmueble
Los factores externos del inmueble son las características comerciales y ubicación del inmueble, por
mencionar algunos:
- Alcaldía y Colonia
- Urbanización (infraestructura y calles)
- Servicios cercanos (hospitales, escuelas)
Los factores de ecosistema son las características económicas, políticas y financieras del país, por
mencionar algunos:
- Regulaciones
- Planes de urbanización
La mezcla de todos estos factores se usan

para determinar el valor de un inmueble.
Existen 4 tipos de valuación inmobiliaria,
a continuación las enlistamos y agregamos
las principales consideraciones a tomar en
cuenta en cada tipo de valuación.
1. AVALÚO HIPOTECARIO Recomendaciones:
1- Una inmobiliaria profesional deberá tener la posibilidad de ofrecer

este tipos de estudios. Si no cuenta con ellos eso significa que el valor
En el avalúo hipotecario, el del inmueble no está valuado y el precio es únicamente una valoración
valuador profesional acude a la de precio.
vivienda y hace una inspección (Veelo de esta manera, supongamos que un amigo quiere venderte
meticulosa del entorno y de la un Iphone en $38,000 y en MacStore el precio es de $25,000. Tu amigo
casa misma. Se analizan entre insiste en que él te lo vende más caro porque ese Iphone en particular
otros aspectos: la construcción, está firmado por un actor famoso. Podrías pagar $38,000 por el Iphone
su distribución, acabados, cal- de tu amigo pero es simplemente una valoración del producto. El valor
idad, estado de conservación, real está determinado por la marca.)
remodelaciones y cercanía Lo mismo pasa con los inmuebles, quien dicta el valor del inmueble es
con medios de transporte y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
servicios. Posteriormente, el
valuador debe buscar viviendas 2- No te dejes engañar por terminología, un avalúo necesariamente
que se puedan comparar con tiene que ser elaborado por un perito valuador certificado por SHF. Si
la que está analizando. Una vez alguna inmobiliaria te da un “precio de avalúo” puedes pedir que te
que tiene toda esa información, enseñen el documento completo y este debe de estar firmado por el
puede generar el avalúo. En perito valuador.
este caso, el valuador deberá
estar registrado en la Sociedad
Hipotecaria Federal. 3- Éste tipo de avalúos tienen una vigencia de 6 meses, revisa siempre
la vigencia de este documento.
1. VALUACIÓN COMERCIAL Recomendaciones:
Estima el valor de un inmueble 1- Es muy importante que te asegures que la valoración fue hecha por
para saber en cuánto puedes un agente o agencia inmobiliaria profesional, puedes asegurarte de
vender o comprar una propie- esto si el agente o agencia inmobiliaria tiene una certificación y forma
dad. Se basa en la comparación parte de alguna asociación inmobiliaria, algunas de las más reconoci-
de propiedades similares y das son: AMPI, UPIM, GIZP APCI (por mencionar algunas).
se concluye con una cifra 2- Pide una copia del análisis completo, y verifica que:
“estimada de mercado”. Es lo Los inmuebles con el que se comparan tienen características muy pare-
que el mercado está dispuesto cidas (las más importantes son metraje, estado de conservación, edad
a pagar por el inmueble. Para del inmueble, alcaldía y colonia)
que el método sea confiable El tiempo de promoción de todos los inmuebles (Un inmueble que lleva
hay que comparar propiedades más de 1 año de promoción probablemente no tenga un precio adecua-
con las mismas característi- do de mercado (de otra manera ya se hubiera vendido)
cas, ubicación, edad, estado El historial del inmueble de interés, ¿cuándo se empezó a promover?
de conservación. La superficie ¿Cuántas visitas ha tenido a lo largo de su promoción? ¿Cuantos ajust-
mientras no exceda mucho de es de precio ha tenido, y cuáles han sido? ¿ Cuáles son las principales
la que estamos comparando, razones por las cuales los interesados no se han animado a comprar
puede o no ser la misma ya que ese inmueble?
de este análisis se desprenden Estas preguntas te van a dar un panorama muy real del inmueble, y te
valores por m2. ayudarán a tomar una decisión y determinar si el valor es correcto.
Por ejemplo si existe un inmueble que no ha tenido visitas significa que
la inmobiliaria no ha hecho un buen trabajo de promoción.
Si existen muchos ajustes de precio significa que el valor del inmueble
no ha sido el correcto.
1. CAPITALIZACIÓN Recomendaciones:
Sirve para definir el valor

promedio de los ingresos que
por concepto de alquiler repre- 1- Utiliza este tipo de valuación si tu intención es comprar un inmueble
sentan un capital, siendo este para rentarlo.
capital el valor del inmueble en
cuestión. 2- Este tipo de valuaciones requieren de un nivel de conocimientos más
Siendo: Valor = (R- d) / T avanzados en materias económicas y financieras por lo que te puede
R: La renta bruta anual ayudar a determinarlo el profesionalismo de una agencia o agente
d: Las deducciones a la renta inmobiliario.
bruta (mantenimiento, impues-
tos predial, etc.) 3- Si una agencia te proporciona este análisis para justificar el precio
T: La tasa de capitalización del inmueble es muy importante que te asegures de cómo obtuvieron
aplicable al tipo de inmueble la tasa de capitalización. Existen muchas maneras de obtenerla y esta
debe de estar siempre justificada.
Ej. un inmueble produce una
renta mensual de $10,000 con
deducciones de $2,000; (pro- (Si tienes más dudas de este tipo de valuación contáctanos y podemos
duce $96,000 al año) y su valor agendar una llamada o reunión para explicarte a detalle cómo se
de mercado es de $1’920,000; la hacen estas valuaciones y cómo nos sirven si nuestra intención es la
tasa de productividad es del 5%, adquisición inmobiliaria para inversión)
resultado de dividir
$96,000 / $1’920,000.
1. VALUACIÓN FISCAL Recomendaciones:
Es el cálculo para el pago de im-

puestos, como el ISAI o el ISR. “Es un
análisis gubernamental que tiene
como objetivo calcular el total de
impuestos que una persona debe 1- Solo las agencias inmobiliarias con más experiencia y más profe-
pagar al convertirse en vendedor o sionales podrán ofrecerte un cálculo estimado (recuerda que sólo po-
en propietario de un inmueble. Entre drán ofrecer una estimación ya que este valor lo determina la notaría)
los impuestos obligatorios que un
vendedor o comprador debe tomar
en cuenta se encuentran: el predial, 2- Considera que existen ciertos gastos adicionales al precio del
este impuesto no se paga por vender inmueble que se deben cubrir para poder escriturar un inmueble.
o comprar una propiedad, se paga por Algunos de esos gastos corren por cuenta del comprador y otros por
tener una propiedad, el ISAI (Impuesto cuenta del vendedor.
sobre adquisición de inmuebles) y el (Son relevantes porque si un inmueble tiene un adeudo predial muy
ISR (Impuesto sobre la renta).” elevado el propietario debe liquidar el adeudo antes de la venta del
El valor catastral es la valuación del inmueble y esto puede entorpecer la operación, recuerda siempre
inmueble. Con él se calcula el impues- estar asesorado por un profesional inmobiliario que te guíe hacia las
to predial. mejores decisiones).
Este valor generalmente no lo tendre-
mos disponible hasta que se firme un
contrato privado de compra-venta
y el inmueble esté en proceso de
escrituración.
CONSIDERACIONES FINALES
Como hemos comentado a lo largo de este documento, esta-

mos viviendo una etapa de sobre oferta inmobiliaria, donde no
sólo se incrementan las oportunidades inmobiliarias. También
se incrementan los problemas. Cada día hay más anuncios de
inmuebles y cada día hay más agencias y agentes inmobil-
iarios ofreciendo sus servicios. Con esto se han incrementa-
do los fraudes y las operaciones problemáticas en el medio.
Es muy importante ser muy cauteloso al analizar el inmueble
que estás por comprar y no hacer bajo ningún motivo algún
depósito bancario de dinero sin antes estar 100% seguro de la
operación y de haber firmado un contrato privado regido por
las leyes mexicanas.
Si actualmente te encuentras en medio de una operación

inmobiliaria y tienes desconfianza del proceso o ya se pre-
sentaron problemas, contáctanos y sin compromiso ni costo
alguno te asesoramos para asegurar tu inversión patrimonial.

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aumento significativo en la publicidad inmobiliaria.

también están regidos por un mercado, mismo que se

afecta por las condiciones de oferta y de demanda. Si

estás pensando en comprar un inmueble, es necesario

entender el mercado actual y para poder entenderlo

necesitamos conocer un poco del contexto. En México

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Residencial Social Residencial Bajo

Residencial Medio Residencial Plus

Cuando hay un exceso de oferta (muchos productos y pocos compra-

¿ Cómo sabemos que un inmueble es una oportunidad inmobiliaria ?

La mezcla de todos estos factores se usan

1- Una inmobiliaria profesional deberá tener la posibilidad de ofrecer

Sirve para definir el valor

Es el cálculo para el pago de im-

Como hemos comentado a lo largo de este documento, esta-

Si actualmente te encuentras en medio de una operación

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