LA INSCRIPCION: 30 AÑOS DESPUÉS.

¿QUIÉN PODRÁ DEFENDERLA?

THE INSCRIPTION: THIRTY YEARS AFTER.
WHO WILL BE ABLE TO DEFEND IT?

Jorge Ortiz Pasco*

Pontificia Universidad Católica del Perú
y Universidad de Piura

One of the most important figures of Registry Una de las figuras más importantes del De-
Law is the inscription: The reason for the recho Registral es la inscripción: La razón del
registration procedure. It seeks, through it, procedimiento registral. Se busca, a través de
to grant legal protection to the owner of the ella, conceder protección jurídica al titular de
registration, by the registration publicity it la inscripción, valiéndose de la publicidad re-
brings. gistral que ésta otorga.

In this article, the author analyzes this En el presente artículo, el autor realiza un
important legal figure, by focusing on the análisis de esta importante figura legal, cen-
article 2013 of the Peruvian Civil Code, which trándose para ello en el artículo 2013 del Có-
he considers must be renovated and updated, digo Civil del Perú, el cual considera debe ser
according to the circumstances and recent reformado y actualizado acorde a las circuns-
regulatory changes. tancias y modificaciones normativas de los
últimos años.

Key Words: Inscription; Public Registers; Civil Palabras clave: Inscripción; Registros
Code; legal certainty. Públicos; Código Civil; seguridad jurídica.

*
Abogado. Estudios de maestría en Derecho de los Negocios, y posgrado en Derecho de Contratos, Derecho
de la Empresa y Derechos de Autor por la Universidad de Buenos Aires (Argentina), y Contratación en la Nue-
va Economía por la Universidad de Castilla-La Mancha (España). Ex Superintendente Nacional Adjunto de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Creador y director de la primera Maestría en Derecho
Registral en Perú, a cargo de la Universidad San Martín de Porres. Director de la Segunda Especialidad de
Posgrado en Derecho Registral de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Consultor del EstudioEcheco-
par, asociado a Baker & McKenzie International. Contacto: jorge.ortiz@bakermckenzie.com.

Nota del Editor: El presente artículo fue recibido por el Consejo Editorial el día 21 de noviembre de 2014 y
aceptado por el mismo el 23 de noviembre de 2014.
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 LA INSCRIPCION: 30 AÑOS DESPUÉS. ¿QUIÉN PODRÁ DEFENDERLA?

I. INTRODUCCIÓN la constitución o modificación de un de-

THEMIS 66 | Revista de Derecho

recho real perfecto”4.

El Código Civil cumple treinta años. Pensar que
en el año 1984 me encontraba estudiando en e) “[…] es donde se manifiesta con mayor
el segundo año de Derecho y, hoy, tengo la claridad la esencia de la función registral
oportunidad que THĒMIS-Revista de Derecho y su naturaleza se trata de una declara-
me regala de poder escribir sobre algo que me ción erga omnes de situaciones jurídicas,
apasiona: El Derecho Registral. Y por ello, elegí lo que supone una actividad de jurisdic-
investigar, pensar y recién escribir sobre la ra- ción voluntaria”5.
zón del procedimiento registral: La inscripción.
f) “[…] la inscripción como asiento o forma
II. LO QUE DOCTRINARIAMENTE SE DICE adecuada para que los derechos reales
DE ELLA pueden efectivizar el principio de publi-
cidad […]”6.
a) “Es aquel asiento principal y de carác-
ter positivo que, recogiendo un hecho o g) “[…] la inscripción registral en materia in-
acto registrable, publica la constitución, mobiliaria constituye un nuevo requisito
transmisión o modificación del derecho que con fines de publicidad se adiciona al
que tal acto crea, transmite o modifica, título suficiente y al modo suficiente”7.
y el titular a quien en adelante corres-
ponde”1. h) “[…] la inscripción es un asiento propio
y específico, distinto de los demás que
b) “Es el asiento principal. Definitivo, y de se practican en el Registro, en el que se
carácter positivo, que se practica en los constata la existencia de una mutación
libros de inscripciones y en el que se jurídico-real producida (constitución,
hace constar de una manera completa la declaración, modificación, transmisión o
constitución, transmisión o modificación extinción del dominio o derecho real)”8.
de una situación jurídica […]”2.
Como hemos podido apreciar, son muchas y
c) “[…] constatación o expresión formal y de todo tipo las definiciones que las doctrinas
solemne, hecha en los libros del registro, española y argentina le han otorgado a la ins-
de los hechos, actos y contratos que por cripción.
su naturaleza puedan tener acceso al
mismo”3. III. ¿QUÉ DICE NUESTRO CÓDIGO CIVIL DE
LA INSCRIPCIÓN?
d) “[…] aquel que se practica en los libros
de inscripciones, final, definitivo, princi- En nuestro Código Civil “no” existe una defi-
pal y positivo que publica generalmente nición de inscripción9, pero se refiere a ella y,

1
ALBALADEJO, Manuel. “Derecho Civil”. Volumen III: Derecho de Bienes. Madrid: Editorial Edisofer. 2004. p. 894.
2
GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier y Pedro DEL POZO CARRASCOSA. “Lecciones de Derecho Hipoteca-
rio”. Madrid: Marcial Pons Editores. 2000. p. 141.
3
Definición citada en: LA CRUZ BERDEJO, José Luis y Francisco DE ASÍS SANCHO REBULLIDA. “Derecho Inmo-
biliario Registral”. Madrid: Editorial Dykinson. 2004. p. 103. Los autores siguen lo expresado por Sanz Fernández.
4
MANZANO SOLANO, Antonio y María del Mar MANZANO FERNÁNDEZ. “Instituciones de Derecho Registral
Inmobiliario”. Madrid: Derecho Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y Centro
de Estudios. 2008. p. 269.
5
PAU PEDRÓN, Antonio. “La Publicidad Registral”. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mer-
cantiles de España y Centro de Estudios Registrales. 2001. p. 791.
6
CHICO Y ORTIZ, José María. “Estudios sobre Derecho Hipotecario”. Tomo I. Madrid: Marcial Pons Editores.
2000. p. 139.
7
COGHLAN, Antonio. “Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral”. Buenos Aires: Abeledo Perrot. 1984. p. 45.
8
DÍEZ PICAZO, Luis y Antonio GULLÓN. “Sistema de Derecho Civil”. Octava edición. Volumen III. Tomo I:
Derechos Reales en general. Madrid: Tecnos. 2013. p. 276.
9
El Tribunal Constitucional sí lo hizo en la Sentencia recaída en el Expediente 0016-2002-AI, de fecha 30 de
abril de 2003, en la cual indicó que: “Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el me-
dio a través del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para
la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las sociedades tanto a nivel individual
como a nivel colectivo”. Fundamento Jurídico 5.
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prioritariamente, a sus efectos cuando expre- Volviendo al tema, la Registradora a cargo de

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sa que: “[S]e presume cierta”. la calificación del laudo arbitral que generó
la apelación ‒y, por tanto, la resolución del
Dicha presunción admite prueba en contra- Tribunal Registral mencionada en el párrafo
rio10. Prueba de ello son la rectificación (por anterior‒, tuvo como antecedente una ca-
error)11 o cuando un juez lo dispone12. Así lificación negativa formulando la siguiente
estuvo ‒y está‒ redactado el artículo 2013 observación: “[…] el artículo 2013 del Códi-
de nuestro Código Civil13. Pero, ¿ello es así? go Civil es una norma legal de cumplimien-
¿Acaso, en los treinta años transcurridos, el to obligatorio, siendo que a la fecha, dicho
artículo 2013 no ha sido modificado por otras artículo mantiene su vigencia, en tanto que
normas? la nulidad o invalidez y la cancelación de un
asiento registral, debe ser declarada por el
IV. VEAMOS ALGUNOS CASOS órgano judicial correspondiente, a tenor de
lo establecido en el artículo 2013 de Código
A. El arbitraje Civil […]”.

Desde el arbitraje, tenemos la Resolución Es cierto que, hasta el día de hoy, el artículo
377-2009-SUNARP-TR-L, que dispuso: “Un 2013 considera que para dejar sin efecto una
laudo arbitral debidamente consentido puede inscripción se necesita de una orden judicial.
dar mérito a la cancelación de asientos regis- Pero no es menos cierto que la Constitución
trales”. Un laudo arbitral tiene el mismo efecto de 1993 ‒posterior al Código Civil de 1984 y,
que el de una sentencia, resolver un conflic- además, norma de rango superior‒ ha señala-
to. No deja de preocupar que, por una actitud do que la función judicial se encuentra a cargo
deshonesta, hoy los laudos arbitrales sean mal del Poder Judicial y, en forma delegada, en el
vistos en sede registral14. arbitraje.

Al respecto, ver la Ley 26366, Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Super-
10

intendencia de los Registros Públicos. No debemos olvidar que esta norma, en el numeral b del artículo 3,
establece como una de las garantías del mismo a la “intangibilidad del contenido de los asientos registrales.
Para abundar en el concepto expresado, tenemos lo expresado en el numeral 6 del rubro “Análisis”, en la
Resolución 179-2007-SUNARP-TR-L.
Prueba de lo contrario lo podemos encontrar en la Resolución 136-2007-SUNARP-TR-L, cuando establece
11

que: “No procede la rectificación de asientos registrales cuando estos se encuentran conformes con los títu-
los que les dieron mérito”.
Rectificación del Error.- La encontramos en el asiento C0003 de la Partida Registral 44583550 del Registro
de Predios, un asiento de rectificación dispuesto por la Resolución del Tribunal Registral 557-2003-SUNARP-
TR-L de fecha 28 de agosto de 2003, y que tuvo un voto en discordia de la en aquel entonces Vocal del
Tribunal Registral, doctora Martha del Carmen Silva Díaz. Dicho voto, con el que no estamos de acuerdo,
creemos que representa un adelanto de lo que después ‒con el transcurso del tiempo‒ sería la posición que
soportó el Precedente de Observancia Obligatoria sobre “Restricciones Convencionales de la Propiedad”,
aprobado en el Pleno XCIX.
Rectificación del Error.- En la Resolución 459-2012-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral, en el Considerando
Sétimo, estableció: “La rectificación a que alude la norma del artículo 2013 del Código Civil debe ser entendi-
da como aquella preveniente de errores materiales o de concepto. Es decir, será posible rectificar un asiento
de inscripción para consignar o aclarar un dato o circunstancia objetiva que conste en el título archivado que
le dio origen, pero que fue omitido o deficientemente expresado en el asiento de inscripción, pero jamás para
Jorge Ortiz Pasco

dejarlo sin efecto […]”.

12
Un ejemplo de lo expresado por nuestra norma civil lo encontramos en las sentencia de fecha 17 de junio
de 2009, dictada por el Juez del Décimo Sexto Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima, en el Expediente 35084-2006. Además, en la Sentencia de fecha 11 de octubre de 2011,
dictada por el Juez Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Este, en el Expediente
1050-2010.
13
Artículo 2013.- “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.
14
Prueba de ello está representada en una reciente Resolución de Superintendencia que deja sin efecto cuatro
artículos de diversos Reglamentos de Inscripciones. A dicha Resolución hay que agregar que el Tribunal Re-
gistral ‒en la sesión plenaria CXXII de fecha 22 de agosto 2014‒ también ha dejado sin efecto el Precedente
de Observancia Obligatoria aprobado en el Pleno XCIV, por medio del cual se fijaron los límites y alcances
en la calificación de un documento arbitral. Pareciera que quien tuvo la mala intención de registrar laudos
falsos y, a través de ellos, cumplir con su inmoral objetivo, no sólo tenía fuerza para hacerlo, sino que además
genera miedo en el operador registral, el cual, con la derogatoria, termina otorgándole la razón. Creo que lo
correcto era mejorar el sistema de calificación y fortalecerlo, por ejemplo, con medios electrónicos de control.
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 LA INSCRIPCION: 30 AÑOS DESPUÉS. ¿QUIÉN PODRÁ DEFENDERLA?

Por ello, para dejar sin efecto una inscripción, reversión del predio será suficiente para le-
THEMIS 66 | Revista de Derecho

no es necesaria ‒“exclusiva y excluyentemen- vantar los asientos registrales respecto al in-

te”, como lo entendió la registradora‒ una mueble revertido”, añadiendo que “[p]roduci-
resolución judicial. De acuerdo con lo esta- da la reversión por resolución administrativa,
blecido por la Constitución, un laudo arbitral los Registros Públicos procederán a la cance-
también puede dejar sin efecto una inscrip- lación de los respectivos asientos registrales
ción. Ante una observación como la expresada con la consiguiente inscripción del inmueble a
y comentada cabe preguntarse: Si luego de un favor del Estado”18.
procedimiento arbitral, los Registros Públicos
me va a exigir una resolución judicial para la La Ley 28259 fue reglamentada por el Decre-
ejecución del laudo, ¿cuál es la razón de haber to Supremo 035-2004-AG19, el cual establece
decido resolver el conflicto en sede arbitral? que: “[…] la resolución ministerial dispondrá la
reversión del predio o parte de él, al patrimo-
El sustento es constitucional y basta para ello nio del Estado (Ministerio de Agricultura), dis-
revisar lo dispuesto en el artículo 139 de nues- poniendo en este último caso la independiza-
tra Constitución15, norma a la cual se puede ción del área materia de reversión y ordenan-
agregar lo resuelto por el Tribunal Constitucio- do asimismo, la cancelación de los asientos de
nal cuando expresó que el Estado reconoce a dominio posteriores a la inscripción del título
la decisión arbitral el valor de la cosa juzgada16, de adjudicación gratuita a nombre de su ante-
considerando para tal efecto el procedimiento rior propietario y la consiguiente inscripción a
de ejecución de sentencia judicial, como ex- nombre del Ministerio de Agricultura”20.
presamente señala el numeral 2 del artículo
59 del Decreto Legislativo 1071, que norma el Como hemos podido apreciar de ambas nor-
arbitraje, el cual señala que “[e]l laudo produ- mas legales ‒Ley y Decreto Supremo‒, el título
ce efectos de cosa juzgada”17. con el que se cancela la inscripción es uno de
naturaleza administrativa: La Resolución Mi-
Entonces, un laudo arbitral también puede nisterial.
dejar sin efecto una inscripción. Por favor,
agregar en el artículo 2013 del Código Civil. Otro caso parecido ‒por no decir idéntico‒ es
el regulado por el Decreto Legislativo 1089
B. La norma legal y su norma reglamentaria contenida en el
Decreto Supremo 032-2008-Vivienda21. Esta
No es posible discutir que una ley también última, cuando se refiere a la “cancelación
pueda dejar sin efecto una inscripción. Pero lo e inscripción registral” establece: “La reso-
que ha venido sucediendo linda con el abuso lución que dispone la reversión del predio
‒o tal vez un muy mal uso‒ de poder de quie- al dominio del Estado con la constancia que
nes dictan las leyes. haya quedado firme, y los respectivos planos,
serán títulos suficientes para que el Registro
Damos inicio a nuestro recorrido. La Ley de Predios procede cancelar los asientos re-
28667, en los artículos 2 y 4, establece que gistrales de todo tipo de derechos, aun cuan-
“[…] La resolución ministerial que declara la do figure a nombre de terceros, con la con-

15
Artículo 139.- “[…] No existe ni puede establecerse jurisdicción alguna independiente, con excepción de la
militar o la arbitral. […]”.
16
Sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el Expediente 06167-2005-PHC, de fecha 28 de febrero
de 2006.
17
Sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el Expediente 01064-2013-PA, de fecha 25 de setiembre
de 2013.
18
“Ley que declara la reversión de predios rústicos al dominio del Estado, adjudicados a título oneroso, con
fines agrarios, ocupados por Asentamientos Humanos”, publicada el 12 de enero de 2006 en el Diario Oficial
“El Peruano”.
19
“Ley de reversión a favor del Estado de los predios rústicos adjudicados a título gratuito”, publicada el 26 de
junio de 2004 en el Diario Oficial “El Peruano”. Su Reglamento fue publicado el 30 de setiembre de 2004 en
el Diario Oficial “El Peruano”.
20
Numeral 7 del artículo 5 del Decreto Supremo 035-2004-AG.
21
“Decreto Legislativo que establece el régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios
rurales”, publicado el 28 de junio de 2008 en el Diario Oficial “El Peruano”. El Decreto Supremo 032-2008-Vi-
vienda fue publicado el 14 de diciembre de 2008 en el Diario Oficial “El Peruano”.
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 THĒMIS-Revista de Derecho 66. 2014. pp. 337-346. ISSN: 1810-9934

siguiente inscripción del predio a favor del trato de transferencia y de la resolución supre-

THEMIS 66 | Revista de Derecho

Estado, representado por el COFOPRI”22. ma que define la modalidad para llevar ade-
lante el proceso de promoción de la inversión
El comentario es muy sencillo e igual que en privada […]”26.
la norma anterior: El título que cancela la
inscripción está representado por una Reso- Entonces, por documento privado ‒deno-
lución Administrativa, con el tema adicional minado en la norma como: “La presentación
que no es posible dejar de mencionar: El De- del contrato”‒ y por Resolución Suprema
creto Supremo en comentario establece que ‒así también lo dispone la norma‒ también
la mencionada cancelación a la que apunta se se puede dejar sin efecto una inscripción.
dará, aun cuando el inmueble figure registra- Por favor agregar en el artículo 2013 del Có-
do a nombre de un tercero. ¿Y la fe del regis- digo Civil.
tro dónde queda? Nos matamos y rasgamos
las vestiduras hablando todos los días que el La Ley General de Sociedades27, en la Décimo
artículo 2014 del Código Civil protege a quien Primera Disposición Transitoria, dispuso que
adquiere teniendo fe23 en lo que el Registro le Superintendencia Nacional de los Registros
dijo,24 y resulta que lo dispuesto en una ley ‒el Públicos [en adelante, la SUNARP] publicará
artículo 2014 del Código Civil es ley‒ se deja la relación (o relaciones) de las sociedades
sin efecto a través de un Decreto Supremo cuyo período de duración estuviere vencido o
como el que es materia de comentario. de las sociedades que no hubieren solicitado
ninguna inscripción con posterioridad al 31
Entonces, una resolución administrativa tam- de Diciembre de 1986. La consecuencia de lo
bién puede dejar sin efecto una inscripción. dispuesto en la norma era la “cancelación de
Por favor, agregar en el artículo 2013 del Có- oficio de la inscripción”.
digo Civil.
La Ley de Demarcación y Organización Te-
Una más: El Decreto Supremo 007-2004-EF, rritorial28 en la Sexta Disposición Complemen-
modificó el Decreto Supremo 070-92-PCM, se- taria decidió que la SUNARP disponga que el
ñalando que: “[e]n los procesos de liquidación registro de la propiedad proceda “de oficio” a
regulados por el Decreto Legislativo 674, la variar la jurisdicción de las respectivas inscrip-
transferencia de cualquier bien de la empresa, ciones en el registro que corresponda.
generará el levantamiento automático de to-
dos los gravámenes, medidas cautelares y car- Entonces, una ley puede dejar sin efecto una
gas que pesen sobre éste, sin que se requiera inscripción. Por favor, agregar en el artículo
para tales efectos mandato judicial o la inter- 2013 del Código Civil.
vención del acreedor garantizado con dicho
bien. El Registrador, o quien hagas sus veces, La Ley modificatoria de la Ley 28687, dispone
de la oficina registral de la Superintendencia que: “[…] la transferencia de propiedad de los
Nacional de los Registros Públicos, deberá25 terrenos afectados a favor del Estado se efec-
inscribir el levantamiento de dichas medidas, túa en mérito de la copia certificada del docu-
por el solo mérito de la presentación del con- mento que acredite el pago de la indemniza-
Jorge Ortiz Pasco

22
Artículo 71 del Decreto Supremo 032-2008-Vivienda.
“RdP” es la denominación que usa el Decreto Supremo, siguiendo está manía de creer que todos saben el
nombre de las personas, las instituciones o las cosas, olvidando que una de las razones de toda norma legal
no es solamente regular sino también educar. Con relación al COFOPRI, cada día se escribe peor. Y es que
si no se lee: ¿Cómo se habla y escribe bien?
23
“Fe” es sinónimo de “creer”. Y en el caso de la “fe pública registral”, es creer en aquello que el Registro
publicita.
24
A través de lo normado y que no admite prueba en contrario, nos referimos a la publicidad registral, regulada
en el artículo 2012 del Código Civil.
25
“Deberá” es imperativo y, para variar, en nuestro ordenamiento, se saltan la autonomía en el ejercicio de la
función registral y, cómo no, terminan dándole órdenes a los Registradores. Órdenes que no ayudan y debi-
litan el Estado de Derecho que justamente la autoridad tiene por obligación construir.
26
Artículo 1 del Decreto Supremo 007-2004-EF, publicado el 21 de enero de 2004 en el Diario Oficial “El Peruano”.
27
Ley 26887, publicada el 9 de diciembre de 1997 en el Diario Oficial “El Peruano”.
28
Ley 27795, publicada el 25 de julio de 2002 en el Diario Oficial “El Peruano”.
341
 LA INSCRIPCION: 30 AÑOS DESPUÉS. ¿QUIÉN PODRÁ DEFENDERLA?

ción justipreciada […]”29. Entonces, no sólo por Antes de la Resolución mencionada, el Tribunal
THEMIS 66 | Revista de Derecho

Ley, sino por los documentos que ella indique Registral en la Resolución 279-2006-SUNARP-
(una copia certificada de documento) puede TR-L había dispuesto que: “No puede el li-
dejar sin efecto una inscripción. Por favor, quidador al amparo del artículo 85 de la ley
agregar en el artículo 2013 del Código Civil. 27809 levantar la hipoteca si ésta no garantiza
un deuda de los insolventes”33.
C. Veamos que sucede cuando para dejar
sin efecto una inscripción concurren una No cabe duda que entre una y otra resolu-
Ley y un Precedente de Observancia ción no existe ninguna coincidencia. Hoy, en
Obligatoria que “interpreta y decide” el Pleno CXXII, el Tribunal Registral ha decidi-
do aprobar un Acuerdo Plenario34 (y que por
La Ley General del Sistema Concursal30, en el tanto no es Precedente de Observancia Obli-
artículo 85, regula que: “La transferencia de gatoria) a través del cual dispone: “La transfe-
bien del deudor, por parte del liquidador, gene- rencia de un bien del concursado por parte de
rará el levantamiento automático de todos los su liquidador no origina la cancelación de las
gravámenes, las medidas cautelares y cargas anotaciones de demanda. Tampoco origina la
que pesen sobre éste, sin que se requiera para cancelación de los derechos de uso y disfrute
tales efectos mandato judicial o la intervención constituidos con anterioridad a la inscripción
del acreedor garantizado con dicho bien. El re- del inicio del procedimiento concursal”35.
gistrador deberá inscribir el levantamiento de
dichas medidas, bajo responsabilidad”31. Entonces, en materia concursal, hoy se levan-
tan todos los gravámenes, cargas y medidas
El Tribunal Registral, a través del cuarto Prece- cautelares, pero dentro de poco si el recien-
dente de Observancia Obligatoria32 aprobado temente aprobado Acuerdo Plenario se vuel-
en el Pleno XLVI, dispuso que “[l]a transferen- ve Precedente de Observancia Obligatoria,
cia de cualquier bien del concursado por par- entonces se dejaran sin efecto todos los gra-
te de su liquidador origina la cancelación de vámenes y medidas cautelares inscritos. Por
todos los gravámenes, medidas cautelares y favor, “ir” agregando en el artículo 2013 del
cargas que aseguren créditos, inclusive a favor Código Civil36.
de terceros”.
V. LAS CASACIONES Y SU RELACIÓN CON
La posición del Tribunal Registral está sus- EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN DE LO
tentada en lo dispuesto en la Resolución INSCRITO
400-2009-SUNARP-TR-L de fecha 25 de marzo
de 2009 que dispuso: “El levantamiento auto- En la Casación 2151-2012-Lima, se conside-
mático de los gravámenes como consecuencia ra: “[…] el concepto de patrimonio autónomo
de la transferencia efectuada por el liquidador, pues el predio materia de autos tiene la cali-
al amparo del artículo 85 de la ley 27809 inclu- dad de bien social según aparece en el asien-
ye a las hipotecas que garantizan créditos de to registral C1 del rubro títulos de dominio
persona distinta al insolvente”. de la partida electrónica número 41362553

29
Ley 29320, Ley que modifica el artículo 21 de la Ley 28687, Ley de Desarrollo y Complementaria de formali-
zación de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios públicos. Publicada el 11 de febrero
de 2009 en el Diario Oficial “El Peruano”.
30
Ley 27809, publicada el 8 de agosto de 2002 en el Diario Oficial “El Peruano.
31
Seguimos con la “incultura” de amedrentar al registrador. ¿Cuándo será el día en el que encontremos que nor-
mas seguidas que digan: “La calificación registral es inherente al registrador y por tanto es responsable por el
cumplimiento de dicha función”. A lo mejor en el Apocalipsis hay algo escrito que hasta hoy no lo conocemos.
32
Publicado el 15 de abril de 2009.
33
Criterio que también fue asumido por el Tribunal de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual
a través de la Sala de Defensa de la Competencia en la Resolución 0091-2000-TDC-INDECOPI que estable-
ció: “Finalmente, se aprueba como precedente de observancia obligatoria el criterio por el cual se determina
que las garantías reales, constituidas sobre bienes de la insolvente que garanticen obligaciones de terceros
distintos a la insolvente, deben ser respetadas durante el procedimiento concursal”.
34
Sesión Plenaria de fecha 22 de agosto de 2014.
35
Posición sustentada en la Resolución 001-2009-SUNARP-TR-L de fecha 5 de enero de 2009.
36
Ir agregando. Todavía no lo agreguen porque falta que el Acuerdo Plenario se convierta en Procedente de
Observancia Obligatoria.
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en el que se señala que la fábrica del predio lo inscrito, se puede confundir legitimación

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es posterior a la celebración del matrimonio de lo inscrito con una parte del principio de
civil; afirma que la sentencia colisiona con la calificación registral (la legalidad) y además
vigencia y validez jurídica de los asientos regis- se puede presumir que lo válido es el instru-
trales de conformidad a lo preceptuado por el mento y no la inscripción. Por favor agregar
artículo 2013 del Código Civil”37. este desorden conceptual en el artículo 2013
del Código Civil.
En la Casación laboral 218-2011-Lambaye-
que, se considera: “[…] argumentando que VI. LA REVERSIÓN DE LOS BIENES PÚBLICOS
en un proceso de tercería de propiedad no
cabe legalmente sustanciar una impugnación La Ordenanza Municipal 015-2013-MPB40 de-
de escritura pública, por cuanto de acuerdo claró la reversión de un sub-lote41 de terreno y
a nuestro ordenamiento sustantivo y procesal dispuso la inscripción de la misma en el regis-
dicho instrumento público se presume cierto tro de Bagua42. Asimismo, la Resolución de Al-
y produce todos sus efectos mientras no se caldía 1015-2003-MPT-SG-DDCAAHH43 declaró
rectifique o se declare judicialmente su invali- la reversión44 de un lote de terreno y dispuso la
dez en un proceso promovido expresamente “cancelación” de la inscripción registral45.
con tal finalidad y en virtud del artículo 2013
del Código Civil, norma que establece la vali- Entonces, por Ordenanza Municipal o por Re-
dez de un instrumento público mientras no se solución de Alcaldía se puede dejar sin efecto
declare judicialmente su invalidez […]”38. una inscripción. Por favor, agregar en el artícu-
lo 2013 del Código Civil.
En la Casación 4312-2011-Santa, se conside-
ra: “En aplicación del principio de legalidad VII. ¿QUIÉN MÁS PUEDE DEJAR SIN EFECTO
previsto en el artículo 2013 del Código Civil, el UNA INSCRIPCIÓN SIN TENER QUE IR
literal b de la ley 26366, que crea el sistema EN LA BÚSQUEDA DE UNA RESOLUCIÓN
nacional de los registros públicos, que señala JUDICIAL?
como una de sus garantías “la intangibilidad
de los asientos registrales, salvo título modifi- En el Pleno CV del Tribunal Registral46 se apro-
catorio posterior o sentencia judicial firme y el baron tres Precedentes de Observancia Obli-
artículo VII del título preliminar del reglamen- gatoria. El primero de ellos establece: “La re-
to general de los registros públicos […] que solución administrativa que declara la nulidad
establece que los asientos registrales se pre- de un acto administrativo inscrito es título
sumen exactos y válidos, producen sus efectos suficiente para extender el correspondiente
y legitiman al titular registral […] para actuar asiento de cancelación”47.
conforme a ello, mientras no se rectifique en
los términos establecidos en este reglamento El mencionado Precedente de Observancia
o se declare judicialmente su invalidez […]”39. Obligatoria está sustentado en las resoluciones
611-2011-SUNARP-TR-A, 416-2005-SUNARP-
Entonces, de la lectura de las tres casaciones, TR-L, 408-C-2006-SUNARP-TR-L, 102-2007-
podemos concluir que: Por Casación se pue- SUNARP-TR-T, 019-2008-SUNARP-TR-T y 672-
de hacer valer la presunción de validez de 2008-SUNARP-TR-L, respectivamente.
Jorge Ortiz Pasco

37
Se defiende la presunción de la inscripción.
38
La presunción de validez no es la del instrumento público, sino la de la inscripción.
39
El principio de legalidad se encuentra regulado en el artículo 2011 del Código Civil y no en el artículo 2013.
Es más, el principio de legalidad es una parte de la función de calificación que regula el artículo 2011 del
Código Civil. La otra parte de tan importante función es la “comptabilidad” de lo que busca ser inscrito con lo
registrado.
40
Municipalidad Provincial de Bagua.
41
Artículo Primero de la Ordenanza.
42
Artículo Segundo de la Ordenanza.
43
Municipalidad Provincial de Tambopata.
44
Artículo Primero de la Resolución de Alcaldía.
45
Artículo Tercero de la Resolución de Alcaldía.
46
Publicado el 18 de abril de 2013.
47
La resolución dice: “Cancelatorio”.
343
 LA INSCRIPCION: 30 AÑOS DESPUÉS. ¿QUIÉN PODRÁ DEFENDERLA?

Anteriormente, el Tribunal Registral ya había a la oficina registral de Arequipa invalidar y de-

THEMIS 66 | Revista de Derecho

tocado el tema expresando: “Es inadmisible jar sin efecto la inscripción registral de AUTO-
pretender que, habiendo sido declarado nulo DEMA en la ficha 22010. Además, el Tribunal
o modificado el acto jurídico que sustenta una “exhorta” a AUTODEMA, a obrar con diligencia
inscripción, esta, que resulta ser el efecto pu- al momento de iniciar procesos de saneamien-
blicitado de aquél, se mantenga jurídicamen- to físico legal, toda vez que ello debe realizarse
te viva o incólume. Esto generaría de forma sin contravenir lo dispuesto en nuestra Cons-
automática una inexactitud, es decir, una in- titución.
congruencia entre el ámbito registral y el ex-
tra registral, pues mientras en éste el derecho C. Caso Arenera La Molina
no existiría, el registro lo seguiría publicando
sin ninguna base material que lo sostenga. So- Se interpone recurso de amparo contra la Su-
bre este asunto, el artículo 99 del reglamento perintendencia de Bienes Estatales con el ob-
general señala que la nulidad del título su- jeto que se declare inaplicable la resolución de
pone la nulidad de la inscripción o anotación Superintendencia 559-2000/SBN. El Tribunal
preventiva”48. Constitucional51 resolvió por la nulidad de la
resolución de Superintendencia.
Entonces, por Resolución Administrativa que
declara la nulidad de un acto administrativo D. Caso Aspíllaga Anderson Hermanos
inscrito se puede dejar sin efecto una inscrip-
ción. Por favor, agregar en el artículo 2013 del Se interpone demanda de amparo contra el
Código Civil. Instituto Nacional de Desarrollo (INADE) y el
Proyecto Especial Jequetepeque Zaña (PEJE-
VIII. ¿Y EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL? ZA) solicitando se declare inaplicable a su caso
los efectos del artículo 410 del Decreto Legis-
A. Caso Sociedad Agrícola Tres Cruces lativo 556. El Tribunal Constitucional52 resolvió
ordenar a la oficina del registro de la propie-
Mediante Resolución 193-2000/SBN, de fecha dad inmueble de Chiclayo que deje sin efecto
11 de mayo de 2000, la Superintendencia de las inscripciones de dominio de los terrenos
Bienes Nacionales formaliza la reversión a fa- eriazos realizados en mérito del artículo 410
vor de la Municipalidad de Cañete por lo que del Decreto Legislativo 556 a favor del Institu-
el efecto inmediato de la mencionada resolu- to Nacional de Desarrollo.
ción es dejar sin efecto lo inscrito. El Tribunal
Constitucional49 resolvió dejar sin efecto la re- Entonces, por Sentencia del Tribunal Consti-
solución 193-2000/SBN y las inscripciones re- tucional, se puede dejar sin efecto una ins-
gistrales surgidas como consecuencia de dicha cripción. Esta forma se encuentra dentro de lo
inscripción. dispuesto por el artículo 2013 del Código Civil
y por lo tanto, no hay nada que agregar (¡por
B. Caso AUTODEMA – Arequipa fin!).

Se interpone recurso de amparo para defen- IX. ¿QUÉ SE HA HECHO EN LOS ÚLTIMOS
der la propiedad contra el Proyecto Especial AÑOS POR “DEFENDER” A LA INSCRIP-
Majes Siguas Autoridad Autónoma de Majes - CIÓN?
AUTODEMA (Arequipa), institución que había
iniciado el saneamiento legal de sus predios. Se han tomado distintas medidas frente a
El Tribunal Constitucional50 resolvió “ordenar” problemas que no han sido generados (en su

48
En el numeral 9 de la Resolución 019-2008-TR-T.
49
Sentencia del Tribunal Constitucional del Perú recaída en el Expediente 1206-2003-PA, de fecha 30 de se-
tiembre de 2004.
50
Sentencia del Tribunal Constitucional del Perú recaída en el Expediente 01342-2012-PA, de fecha 5 de no-
viembre de 2012.
51
Sentencia del Tribunal Constitucional del Perú recaída en el Expediente 07130-2206-PA, de fecha 18 de
agosto de 2008.
52
Sentencia del Tribunal Constitucional del Perú recaída en el Expediente 05614-2007-PA, de fecha 20 de
agosto de 2009.
344
 THĒMIS-Revista de Derecho 66. 2014. pp. 337-346. ISSN: 1810-9934

totalidad) desde el Registro53. Las medidas to- B. Bloqueo por presunta falsificación do-

THEMIS 66 | Revista de Derecho

madas están representadas por las siguientes cumentos extra protocolares
normas:
La norma en comentario tiene la misma finali-
a) Bloqueo por presunta falsedad docu- dad y vigencia que la norma anterior (bloqueo
mental protocolar54. por falsedad documental protocolar), pero
b) Bloqueo por presunta falsificación docu- está reservada para los documentos extra
mentos extra protocolares55. protocolares (actas falsas) y las constancias de
quórum. Por lo que su ámbito de acción es el
c) Regulación de la anotación preventiva del Registro de Personas Jurídicas.
prevista para los notarios56.
d) Inmovilización temporal de la partida re- C. Regulación de la anotación preventiva
gistral57. prevista en la Ley del Notariado

A. Bloqueo por presunta falsedad docu- La presente norma tiene por finalidad regular,
mental protocolar en sede registral, la actuación del registrador
cuando tenga que calificar la solicitud de ano-
Ante la denuncia de los administrados o usua- tación preventiva planteada por los Notarios
rios y, previa comprobación de lo denunciado en aplicación de los supuestos normados en
por el Jefe de la Oficina Registral competente, la Quinta (falsedad documental) y Sexta (su-
se busca que desde el Registro pueda nacer el plantación en el otorgamiento) Disposiciones
documento público58 ‒Resolución del Jefe de Complementarias, Transitorias y Finales de la
la Oficina Registral‒ que tenga por finalidad, Ley del Notariado61.
anotar59 la mencionada resolución administra-
tiva en la partida registral que presuntamente La norma es interesante porque busca regular
alberga una inscripción que no responde a la la actuación de la registradora o del registra-
verdad y por tanto, sería la expresión de un dor, cuando la falsedad documental o la su-
documento protocolar falso (salvo el caso del plantación en el otorgamiento del mismo, tie-
laudo arbitral que no representa un documen- nen por objetivo el uso de un mandato o de un
to protocolar)60. La vigencia de esta anotación poder62. Frente a dicha situación, la norma dis-
de bloqueo es de 120 días hábiles. pone la correlación de la anotación preventiva

53
Una prueba viva de lo expresado la encontramos en el muy buen análisis del problema que forma parte inte-
grante del comunicado publicado en el diario “El Comercio” con fecha 2 de junio de 2014 por el Sindicato de
Trabajadores de la Zona Registral IX – Sede Lima. Me refiero exclusiva y excluyentemente a lo expresado
por dicho sindicato en las partes del comunicado denominadas: “Sobre el registro de bienes muebles: Propie-
dad vehicular” y sobre “El registro de propiedad inmueble: Registro de predios”. En ambos casos se expresa,
y con propiedad, que el funcionario registral no redacta las leyes y por tanto se preguntan (en mis palabras):
¿Qué responsabilidad puede asumir el registro (registradoras y registradores) frente a normas legales que
relajan la forma documental y el procedimiento mediante el cual se generan los mismos?
54
Aprobado por Resolución de Superintendencia 019-2012-SUNARP/SN, de fecha 27 de febrero de 2012.
Modificada por Resolución de Superintendencia 256-2012-SUNARP/SN, de fecha 13 de septiembre de 2012.
Además, la Corte Suprema ha hecho referencia a la Resolución 019-2012-SUNARP/SN en la Casación
1855-2012-Lima, de fecha 18 de junio de 2012.
Jorge Ortiz Pasco

55
Aprobado por Resolución de Superintendencia 257-2012-SUNARP/SN, de fecha 13 de setiembre de 2012.
56
Aprobada por Resolución de Superintendencia 315-2013-SUNARP/SN, de fecha 25 de noviembre de 2013.
57
Aprobada por Resolución de Superintendencia 314-2013-SUNARP/SN, de fecha 25 de noviembre de 2013.
58
Según lo dispuesto en el artículo 2010 del código civil.
59
¿Por qué está nota al pie? Porque lo expresado debe ser concordado con el Cuarto Precedente de Obser-
vancia Obligatoria, aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral, y que establece: “No procede denegar
la inscripción de un título alegando la presunta falsedad de los documentos que originaron una inscripción
anterior, en tanto no conste inscrita la nulidad del asiento”.
60
La mencionada incorporación del laudo arbitral en una norma referida a documentos protocolares ‒el laudo
arbitral no es tal‒, responde al muy buen y oportuno aporte que hiciera el Jefe de la Oficina Registral de Lima,
señor doctor Juan José Garazatua Nuñovero.
61
Decreto Legislativo 1049, del Notariado. Publicado el 28 de junio de 2008 en el Diario Oficial “El Peruano”.
62
Caso conocido en Lima el de la señora María Regina Wu Lam y la Compañía Inmobiliaria Caridad SAC, la
cual terminó por acceder al registro a través de una medida cautelar de prohibición de innovar, que fuera
observada al momento de la calificación por el registrador público y que, ante la insistencia del Juez, terminó
por ser registrada en la partida 46988469 del Registro de Predios de Lima.
345
 LA INSCRIPCION: 30 AÑOS DESPUÉS. ¿QUIÉN PODRÁ DEFENDERLA?

en los registros de mandatos y poderes y bie- no ingrese acto de disposición, gravamen o

THEMIS 66 | Revista de Derecho

nes (muebles e inmuebles), cuando la facultad carga voluntario por un plazo máximo de diez
implique actos de disposición o gravamen. años. Para ello, bastará con otorgar una Escri-
tura Pública64, la que será calificada y de ser el
Con todo el respeto que merece la Resolución caso inscrita.
comentada, creemos que una herramienta
interesante para solucionar el problema de la En fin, la importancia de la inscripción es tal
correlación de partidas registrales ‒cuando se que hasta Dios la miró, se interesó por ella, y
anota la falsedad del documento o la suplan- hasta hoy sigue interesándose por ella65. Ade-
tación en el mismo‒, pasaba por usar y segu- más, la literatura66 tampoco ha sido ajena a
ramente mejorar, el antecedente que ya exis- ella67.
te en el registro contenido en la Resolución
105-2011-SUNARP/SA, por medio de la cual X. CONCLUSIONES
se crea la correlación electrónica de los actos
inscribibles en el registro personal y el registro – El artículo 2013 del Código Civil tiene que
de predios. ser reformado y por tanto actualizado.
– La inscripción tiene que ser defendida,
D. Inmovilización temporal de la partida de lo contrario dejará de ser razón del
registral procedimiento registral.
– Vulnerando la inscripción se socaba la
Criticada injustamente63. Incluso se ha plan-
seguridad jurídica.
teado contra ella una demanda de acción
popular. La finalidad de la mencionada herra- – Sin seguridad jurídica no hay estabilidad
mienta registral, está representada porque legal, ni social.
cualquier propietario pueda libremente deci- – Sin estabilidad poco hacemos por la so-
dir que en la partida registral de “su” predio, ciedad.

63
No obstante no encontrarme de acuerdo con varios temas en la norma, que espero puedan ser expresados
en un futuro artículo, considero que la misma tiene una buena finalidad. Más aún en un país donde las
decisiones de las personas están soportadas en la libertad. Si el propietario quiere auto limitarse, ¿por qué
tenemos que impedir que “su” decisión llegue al registro y éste la publicite?
64
Título válido, según el artículo 2010 del Código Civil.
“Señor, este pueblo ha cometido un pecado gravísimo haciéndose divinidades de oro. Pero te ruego que per-
65

dones su pecado; si no lo haces, bórrame del registro donde tienes inscrito a los tuyos” (Libro del Éxodo,
capítulo 32, versículos 31 al 32).
“El señor inscribe a los pueblos en el registro: este en ella nació, éste también” (Salmo 87, versículo 6).
“Un caballero hindú, a quien yo jamás había visto, nos estaba esperando con la sorpresa de su casa como
absoluto regalo para las Hermana: una hermosa casa, con jardín y todo, que había registrado a nuestro
nombre, en condiciones de total gratitud” (Libro Seremos juzgados sobre el Amor – Madre Teresa de Calcuta).
“Por lo demás, se llevaba a cabo en dos etapas: primero se procedía a registrar toda propiedad de tierras
e inmuebles y luego - como un segundo momento – con la determinación de los impuestos que efectiva-
mente se debían pagar. La primera etapa tuvo lugar por tanto en el tiempo del nacimiento de Jesús; la
segunda, mucho más lacerante para el pueblo, suscitó la insurrección” (Libro La Infancia de Jesús – Joseph
Ratzinger – Benedicto XVI).
66
“En cuanto a la toma de posesión de mis bienes, él no encontraba la menor dificultad, ya que mi socio vivía y
podría testimoniar de mis derechos, fuera de que mi nombre estaba debidamente inscrito en el registro
de propietarios” (Robinson Crusoe en el año 1650).
67
El texto fue aportado por el abogado, registrador público y muy buen alumno del curso Teoría General del
Registro en la Segunda Especialidad en Derecho Registral de la Pontificia Universidad Católica del Perú,
Alonso Amorós.
346