MANTENIMIENTO
MANTENIMIENTO
MANTENIMIENTO
DE MXICO
FACULTAD DE INGENIERA
INGENIERO MECNICO
INTRODUCCIN 3
CONCLUSIONES 31
BIBLIOGRAFA 50
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INTRODUCCIN
Toda empresa necesita un sistema que cubra las funciones, actividades y trabajos para tener
los bienes fsicos en condiciones de operacin y en forma econmica, por lo tanto el
mantenimiento desempea un papel muy importante en cualquier programa de ahorro de
energa, de materiales, de divisas, de tiempo, etc. Pues no sera posible una empresa o
institucin eficiente y productiva a la cual no se le de su debido mantenimiento. De lo
anterior surge la necesidad de contar con un Departamento de Mantenimiento que cubra las
necesidades de la empresa.
Hoteles Camino Real una empresa comprometida en proporcionar la mejor calidad en su
servicio no es la excepcin, por lo cual cuenta con el Departamento de Mantenimiento en
cada uno de sus Hoteles, buscando garantizar que los bienes fsicos funcionen
adecuadamente, sin detrimento de sus niveles de calidad, eficiencia y seguridad.
Para garantizar la vida til de las instalaciones y de los equipos se hace necesaria la
confeccin de un plan anual de mantenimiento que garantice el ciclo adecuado de
mantenimiento, la programacin de la fuerza de trabajo y el aseguramiento material
necesario. Es primordial contar con un mtodo gil que permita distribuir los trabajos a
realizar, la fuerza de trabajo y los recursos materiales a travs del ao.
El mantenimiento debe lograr la reduccin de las averas imprevistas y del tiempo de
reparacin, procurar la prolongacin de la vida til de los componentes, lograr los efectos
del ahorro de recursos y con ello, reducir el costo del mantenimiento de las instalaciones y
contribuir a mejorar la calidad del servicio.
La comodidad es la base de la satisfaccin de las necesidades de bienestar que busca el
husped, as como un aliciente para el trabajador del hotel que implica orden y
mantenimiento de las instalaciones, lo cual constituye un factor econmico y de imagen
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para el hotel. El avance tecnolgico y los requerimientos cada vez mayores de los servicios
ms adecuados, se traducen en necesidades de confort y satisfaccin que solo se logran con
la prestacin de servicios limpios, ordenados, cmodos y seguros. Con auxilio de las
tecnologas de la informacin, puede obtenerse un aumento de la eficiencia y la eficacia en
las esferas de servicio, optimizacin de los recursos de todo tipo, aumento en la calidad de
vida, y de los servicios, buscando garantizar una alta confiabilidad operacional de los
equipos con el mnimo costo.
La conservacin de un hotel es de suma importancia e implica una serie de actuaciones que
hay que realizar a medida que pasa el tiempo y en forma programada. Buscando a travs de
este escrito ejemplificar y documentar dichas actividades y experiencia adquirida, al
desempear el puesto de Gerente de Mantenimiento del Hotel Camino Real Guanajuato,
tomando como base y factor de decisin los conocimientos adquiridos en la licenciatura.
Hoteles Camino Real es una cadena Hotelera Mexicana que ha reunido gran experiencia y
conocimientos en altos estndares de servicio en habitaciones y gastronoma. Cada hotel es
nico; ya sea el confort de una playa, ocupando antiguos edificios coloniales, o envuelto en
el esplendor de un moderno edificio.
En el ao 2000 Hoteles Camino Real fue adquirido por uno de los grupos ms importantes
y slidos del pas: Grupo Empresarial ngeles
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Desde su fundacin en el ao 1960 Hoteles Camino Real ha tenido un importante
crecimiento en sus instalaciones y ha realizado valiosas remodelaciones. Hoy en da cuenta
con 26 hoteles en Mxico y uno ms en los Estados Unidos de Amrica:
Hoteles de playa
Camino Real Acapulco Diamante
Camino Real Manzanillo
Camino Real Veracruz
Camino Real Zaashila (Huatulco)
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Hoteles de Ciudad
Camino Real Aeropuerto, Mxico
Camino Real Ciudad Jurez
Camino Real Guadalajara
Camino Real Guadalajara Expo
Camino Real Mxico
Camino Real Monterrey
Camino Real Nuevo Laredo
Camino Real Pedregal, Mxico
Camino Real Perinorte
Camino Real Saltillo
Camino Real San Luis Potos
Camino Real Santa Fe, Mxico
Camino Real Sumiya (Cuernavaca)
Camino Real Tampico
Camino Real Tijuana
Camino Real Torren
Camino Real Tuxtla Gutirrez
Camino Real Villahermosa
Camino Real El paso, Texas
Hoteles Coloniales
Camino Real Guanajuato
Camino Real Puebla
Camino Real Oaxaca
Camino Real tiene un significado de Hospitalidad Mexicana con tradicin, estilo y calidez,
con servicios de hospedaje en ubicaciones incomparables, convirtindola en la cadena de
hoteles de alto nivel ms reconocida en la industria Mexicana.
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Hotel Camino Real Guanajuato
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PROPSITO GENERAL
FINALIDADES
1. Asegurar la existencia de un permanente y correcto flujo de informacin y
comunicacin en los distintos departamentos de su rea y entre los departamentos
operativos del hotel, para mantener los estndares de servicio.
2. Desarrollar, implementar y monitorear los distintos programas de mantenimiento
preventivo, as como supervisar la eficiente ejecucin de los trabajos de
mantenimiento correctivo para que todos los inmuebles, instalaciones, equipos y
mobiliario, siempre se encuentren en perfecto estado de apariencia y funcionamiento.
3. Establecer y vigilar los sistemas de control de gastos departamentales (nmina,
energticos y otros gastos) para optimizar los recursos econmicos.
4. Elaborar el presupuesto anual de gastos del departamento, monitoreando y analizando
resultados e implementando acciones para evitar desviaciones negativas.
5. Asigna los roles de trabajo de acuerdo a los porcentajes de ocupacin del hotel.
6. Asesorar a la Gerencia General en la elaboracin de los proyectos de inversin
ESTANDARES DE EFICIENCIA
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DIMENSIONES
ENTORNO
INFORMACION COMPLEMENTARIA
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DESCRIPCIN DEL REA
ORGANIGRAMA
Puesto Director Contralor
Inmediato De
Superior Operaciones Gerente de Divisin Cuartos
Compaa
Gerente de Ventas
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DESCRIPCIN DE PROYECTOS REALIZADOS
Despus de este breve resumen de actividades, me gustara comentar las acciones y trabajos
de mayor importancia y los cuales considero verdaderos retos en los que tuve que aplicar
mi experiencia y capacidades adquiridas con anterioridad, siendo la mayora de estos retos
de gran importancia debido a que fue necesario cumplirlos para poder poner en
funcionamiento al departamento de Mantenimiento y al mismo Hotel y posteriormente
mantenerlo en operacin.
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Como primer reto fue necesario comenzar con la revisin de instalaciones, equipos y
trabajos, as como apresurar los trabajos para lograr la apertura del hotel en tiempo y forma.
Entre los equipos de mayor importancia que coordin su conexin, operacin y recepcin
de obra son:
Subestacin elctrica
Control transfer Ottomotores
Serie: 3578T
Capacidad : 250 KW
Voltaje: 220
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Tableros elctrico emergencia Federal Pasific 7B07603
440-480 V
3 fases 4 hilos
800 A 60Hz
Tablero elctrico normal Federal Pasific LVMEZHCBD
480 V
3 fases 4 hilos
2000 A 60 Hz
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Aire Acondicionado
4 Equipos de Aire acondicionado tipo Paquete TLCA15052BN1Y
Marca Lennox
15 Ton
Ref- R22
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125 Equipos de Aire Acondicionado Tipo Mini Split YJKA-18FS-ADA
Marca York
220 V
1.5 Ton
Ref- R22
Cuarto de Maquinas
2 Calderetas Mass LLC-400C
100800 Kcal/min
Gas LP
15
Planchadora Mangle B and C Technologies 15-18120-MAT-208V
220-240 V
10 A
1730 Kg
Gas LP
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Coordin los trabajos de llenado de la red hidrulica del hotel as como del sistema contra
incendio, colocacin y puesta en operacin de planta de emergencia y subestacin, montaje
de habitaciones, montaje de aires acondicionados en habitaciones, etc.
De la basta experiencia que obtuve al formar parte de este proyecto, puedo comentar una
serie de actividades necesarias para remodelar y poner en funcionamiento las instalaciones
de un hotel en el rea de mantenimiento como son:
Recorrido diario por el hotel, para detectar anomalas que puedan afectar en el futuro
(llevar bitcora de pendientes y trabajos relevantes)
Revisar avances con los encargados de la obra
Revisar contratos para suministro de CFE, Agua y Gas
Revisar contrato de recoleccin de Desperdicios
Pedir informacin de las fichas tcnicas de los materiales que estn utilizando en la obra
Elaborar carpetas de maquinaria con descripciones, manuales y copias de garanta
Establecimiento de stocks y resguardos de herramienta
Revisar, evaluar y autorizar la correcta instalacin, colocacin, montaje y acabados de
las siguientes actividades.
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Instalaciones electromecnicas
Elctricas
o Revisar instalaciones con planos autorizados (Anexo 7)
o Inspeccin y operacin de equipos fundamentales
o Realizar pruebas de arranque de planta de emergencia, para verificar
su funcionamiento, carga instalada, ventilacin y dimensionar
afectaciones por ruido en los alrededores.
o Verificar capacidades de los equipos (planta de emergencia,
interruptores termomagnticos, calibres de cables, etc)
o Identificar tableros normales, emergencia y regulados as como, reas
que son cubiertas por los mismos
o Siempre tener en emergencia los equipos vitales para la operacin
como son: iluminacin, hidroneumticos, cuarto de mquinas, sistema
de bombeo de agua, sistema contra incendio, elevadores, etc.
o Tener identificados la totalidad de los circuitos en tableros elctricos
o Tener cerrados y completos los tableros elctricos
o Colocar centros de carga en salones adecuados a su capacidad, para
eventos especiales.
o Sellar instalaciones que se encuentren al aire libre
o Tener canalizados en su totalidad la instalacin elctrica
o Revisar la colocacin de las canillas, su capacidad y condiciones
fsicas
o Identificar poste de llegada bajo responsabilidad de CFE y el poste de
llegada bajo la responsabilidad interna
o Identificar multiplicador en recibo de luz para llevar el control
correcto del consumo de energa elctrica
o Conocer funcionamiento de elevadores y cerraduras de habitacin
para poder auxiliar a personas atrapadas.
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o Identificar equipos reguladores de corriente, tableros y circuitos para
controlar la conexin de equipos a corriente regulada.
o Supervisar la colocacin de tierras fsicas en subestacin as como red
de tierras para pararrayos.
Hidrulicas
o Hacer pruebas de arranque y paro del equipo hidroneumtico,
tomando en cuenta presiones de operacin.
o Dimensionar afectaciones por ruido y golpe de ariete en tuberas al
operar el equipo hidroneumtico
o Poner en operacin sistema de tratamiento de agua, para comenzar
con anlisis de agua cruda y en lneas, para evitar afectaciones a
equipos, huspedes o blancos.
o Poner especial atencin con el llenado de lneas, para la localizacin
de fugas y evitar afectaciones en otras reas
o Limpieza profunda y pintura de cisterna y tanque elevado, tomando
dimensiones y marcando niveles mnimos y mximos permisibles
o Cuidar el no introducir materia slida, restos de soldadura, o lodos a
las lneas, para evitar tapar lneas, monomandos, aireadores o equipos.
Sanitarias
o Solicitar planos de instalaciones, buscando siempre tener ubicados los
registros y con fcil acceso.
o Programar limpieza de registros y tuberas
o Colocar en su totalidad cspol y rejillas en todas las coladeras.
o Sellar WC con cemento blanco a piso
Gas
o Revisar lneas para evitar fugas
o Pintar lneas de color amarillo
o Mantener calderetas, secadoras, mangle, estufas y parrillas
carburadas.
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Plan de proteccin civil
o Supervisin de la correcta sealizacin para Proteccin Civil (de
acuerdo al plan de proteccin civil)
o Formar y capacitar brigadas (contra incendio, bsqueda y recate,
comunicacin, etc)
o Entregar a proteccin civil para visto bueno, plan de contingencia y
estudio de riesgo.
o Cumplir con los requerimientos de Proteccin civil para aprobar la
revisin de instalaciones y obtener la autorizacin de apertura.
Red contra incendio
o Hacer pruebas del sistema, monitoreando presiones de operacin de
arranque y paro, de cada uno de los equipos.
o Verificar la puesta en marcha de las bombas las cuales deben entrar de
forma escalonada.
o Hacer levantamiento de hidrantes completos con manguera, boquilla y
llave galinza.
Sistema de deteccin de incendio
o Verificar funcionamiento de los sensores, estaciones manuales y
estrobos.
o Capacitar al personal sobre el manejo del sistema de deteccin de
incendio.
Equipos de lavandera y cuarto de mquinas
o Hacer pruebas de equipos
o Solicitar manuales
o Colocar bases adecuadas
o Solicitar cursos para su operacin
Extractores
o Revisar el funcionamiento, sentido de giro y eficiencia del equipo.
Aire acondicionado
o Realizar pruebas de funcionamiento de todos los equipos, y en cada
una de las modalidades
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o Pedir planos de drenes y lneas de refrigerante
o Tener identificados todos las condensadoras por habitacin o rea
Voz y datos
o Hacer pruebas del sistema con el apoyo del Gerente del rea
TV
o Hacer pruebas de los equipos, con especial atencin, con la calidad de
la imagen en las habitaciones mas alejadas.
o Verificar el correcto funcionamiento de la cabina de TV
Circuito cerrado de TV
o Hacer pruebas del sistema con apoyo del departamento de Seguridad
Obra civil
Albailera
o Aplanados y firmes
Acabados
o Tomar en cuenta que es preferible el uso de durock en lugar de
tablaroca en lugares con humedad.
Cajillos para cortineros
o Revisar que estn bien colocados y con terminados adecuados
Mrmol en pisos y muros
o Revisar que la veta del mrmol no venga transversal y corre el riesgo
de romperse
o Tomar en cuenta que si el mrmol presenta orificios o porosidad es
necesario sellarlo para rellenas las aberturas
o Revisar en las uniones de mrmol, que se encuentren perfectamente
junteados
o Revisar que este perfectamente adherido, sin ninguna burbuja de aire
en el pegamento, porque se corre el riesgo de romper la pieza con el
uso.
Pintura
o Elaborar catlogo de colores de acuerdo a Pantone, tipos y marcas de
luminarias
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o Revisar consistencia, y doble aplicacin
o Aplicar nicamente colores y marca corporativa
Impermeabilizacin
o Utilizar el impermeabilizante adecuado a las caractersticas del lugar
o Revisar consistencia y espesores de impermeabilizante
o Revisar pendientes y chaflanes en azoteas
Cancelera y vidrios
o No utilizar cristales con espesor menor a 6 mm para evitar el riesgo de
romperlos al recargarse o por vibraciones
o nicamente es recomendable el cristal con un espesor de 3 mm para
gabinetes de equipos de proteccin civil.
Carpintera
o Revisar calidad, espesor, direccin de vetas, presencia de nudos, etc.
Equipos y accesorios
Kit de Planchado
Cortineros
Tendederos
Sealizacin de habitaciones
Equipos de cocina
Alfombra
Muebles de habitacin
Lmparas de lectura
Lmparas de escritorio, bur y pie
Telfonos
Colchones
TV
Minibar
Caja fuerte
Blancos
Amenidades
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Papelera habitacin
Mobiliario de oficina
Equipo de computo
Papelera de oficina
Accesorios de cocina
Loza en general de cocina
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Conclusiones generales
No recibir ninguna rea o habitacin, si no est perfectamente terminada
Recibir de acuerdo a las especificaciones del proyecto de Camino Real
Despus de recibir el rea, asegurarse que se tenga acceso restringido
Poner cualquier observacin por mnima que sea.
Si bien se tuvo que retrasar la apertura de junio a julio del 2007, logrando la apertura del
hotel el da 25 de julio de 2007 con algunas reas por terminar como fueron:
Debido a la inauguracin del hotel fue necesario realizar la seleccin del personal y
establecer los procedimientos de mantenimiento:
Recorridos de luces
Recorrido de equipos
Establecimiento de Bitcoras
o Alberca
o Tratamiento de aguas
o Equipos
o Energticos
o Elevadores
o Subestacin
o De operadores o de turno
Control de energticos
Procedimientos y polticas hacia los huspedes
Prcticas de operacin (cursos de capacitacin)
Manejo de reportes
Recorrido por falla elctrica
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Si bien es muy importante mencionar las bases sobre las que se comenz el funcionamiento
del hotel, considero que hay dos ramas principales en las que es necesario mantener un
control, una de ellas es el control de los gastos de operacin (energticos, mantenimiento y
operacin de instalaciones) y la otra es el proceso de levantamiento y aplicacin del
Sistema de Mantenimiento Preventivo.
GASTOS DE OPERACIN
Al ser un negocio el hotel, es necesario mantener un control sobre los gastos de operacin,
en mi caso, mantengo el control de los gastos de operacin por energticos y por
mantenimiento y reparacin.
o Energticos
Los energticos es el segundo gasto mayor del hotel, solamente despus del gasto que
representa la nomina del hotel.
Para mantener un control de los energticos se tuvo que tomar las siguientes acciones:
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Se dise e instal el sistema de bombeo para el uso del agua del Bar el
Pozo para el riego de jardines y llenado de fuente
Se establece horarios de operacin para caldera de alberca, segn
ocupacin.
o Mantenimiento y reparacin
Nmina
Mantenimiento elevadores
Fumigacin y extraccin de basura
Mantenimiento alberca
Focos y lmparas
Mantenimiento a edificio
Mantenimiento equipo electromecnico
Etc.
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SISTEMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO
El mantener funcionando un hotel implica una serie de actuaciones que hay que hacer a
medida que pasa el tiempo, de forma programada o de emergencia, a lo que se le llama
mantenimiento,
MANTENIMIENTO PREVENTIVO
EQUIPOS
SISTEMAS
EDIFICIOS
A TODOS PERIODICO Y RUTINAS
MANTENIMIENTO CORRECTIVO
POR REPORTE
POR REVISIN
A TODOS ORDINARIO Y URGENTE
MANTENIMIENTO EXTERNO
CONTRATOS
REVISIONES
AUDITORIAS
REPARACIONES
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El software de Mantenimiento facilita ejecutar el Plan de Mantenimiento de una equipo,
mquina o conjuntos de activos de una empresa, mediante la creacin, control y
seguimiento de las distintas tareas tcnicas previstas con el uso de un ordenador -
computador. Este tipo de programas suele conocerse tambin como GMAO (Gestin de
Mantenimiento Asistida por Ordenador) y GMAC en Latinoamrica (Gestin de
Mantenimiento asistida por Computadora).
En nuestro caso se maneja el Programa de Mantenimiento preventivo en el que se forma
un catlogo donde se registran los equipos, inmuebles o vehculos cuyo mantenimiento se
desea controlar con el MP (Anexo 2)
Al registrar un equipo se capturan los siguientes campos
1. descripcin
2. marca
3. modelo
4. identificador
5. prioridad
6. especificaciones y datos tcnicos
7. grupo
8. centro de costos
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La librera es un archivo que contiene una serie de Planes de Mantenimiento prefabricados
de diversos equipos. Estas libreras se consideraron como una base para conformar los
planes de mantenimiento, de acuerdo a los equipos en particular y necesidades propias
(Anexo 3)
El MP se encarga de informar cada semana los equipos que deben atenderse, una vez que se
realizan los trabajos de mantenimiento preventivo, el MP programa la fecha prxima para
cuando deban volver a realizarse.
El periodo de las rdenes de trabajo permite condensar en una misma orden de trabajo las
actividades a realizar en una semana (Anexo 4)
Todos los trabajos de mantenimiento debern estar respaldados por una orden de trabajo.
De igual manera el sistema puede general reportes de mantenimientos preventivos por rea
o en especfico por cada equipo. (Anexo 5)
MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Es una reparacin que debe realizarse a un equipo como consecuencia de una falla o
desperfecto de alguna de sus partes
Por lo general las fallas son presentadas de improviso y no son planeadas, ocasionando
costosos paros en la operacin. Este tipo de fallas deben tratar de evitarse o bien
disminuirlas con un mantenimiento preventivo bien planeado.
En Camino Real se realiza a travs de los recorridos peridicos de equipos, a travs de las
bitcoras o del formato de orden de trabajo. (Anexo 6)
MANTENIMIENTO EXTERNO
29
EQUIPO EMPRESA
Elevadores Mitsubishi Electric
Fumigacin Rodex
Tratamiento de agua Corporativo de Servicios en Agua y
Ambiente
Estudios de potabilizacin de agua Corporativo de Servicios en Agua y
Ambiente
Subestacin Fuerza Motriz y alto voltaje
Planta de emergencia Fuerza Motriz y alto voltaje
Sistema contra incendio MG Equipos y Sistemas contra incendio
Limpieza de ductos de campana de Mantenimiento y Asesora del Bosque
extraccin
30
CONCLUSIONES
31
Anexo No.1
CONTROL DE ENERGETICOS
32
Anexo No.2
EJEMPLOS DE CATALOGO DE
EQUIPOS
33
34
35
36
Anexo No. 3 EJEMPLO DE PLAN DE MANTENIMIENTO
37
38
39
Anexo No.4
EJEMPLO DE ORDEN DE TRABAJO
PREVENTIVO
40
41
42
Anexo No.5
EJEMPLO DE GRAFICAS DE ACTIVIDADES
400
350
300
Actividades
250
200 Serie1
150
100
50
0
8
8
9
8
9
8
9
08
-0
-0
l- 0
-0
l- 0
-0
-0
0
0
e-
e-
p-
ov
ar
ar
ay
ay
Ju
Ju
En
En
Se
M
M
N
M
Fecha
43
Anexo No.6
EJEMPLO DE ORDEN DE TRABAJO
44
Anexo 7
PLANO DE AZOTEA
45
HISTORIAL FOTOGRAFICO
Fachada
Fuente y jardn
46
Habitacin de lujo
Restaurante Azulejos
47
Colocacin de azulejo a fuente y construccin de
riego en jardn columnas
48
Restaurante Azulejos
Llenado de alberca
49
BIBLIOGRAFIA
Mantenimiento Preventivo
direccin
50