Instruction manuals y mtvih">
Valor de Inmuebles Historicos.
Valor de Inmuebles Historicos.
Valor de Inmuebles Historicos.
Avalos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artculos 142 de la Ley General de
Bienes Nacionales, 5 fraccin V del Reglamento del INDAABIN y Normas Sptima y
Novena de las Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y
justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido
a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-IH PARA LA ELABORACIN
VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR
HISTORICOS.
DE TRABAJOS
DE INMUEBLES
1. INTRODUCCIN
1.1 Generalidades
En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que
permitan unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas, as como las directivas
bsicas para la ejecucin de trabajos de valuacin que permitan estimar el valor de
inmuebles antiguos o con valor histrico.
Haciendo referencia a la Carta de Venecia publicada en 1964, que describe a la
conservacin del patrimonio histrico en el contexto internacional, menciona en su
Artculo primero a los monumentos de la forma siguiente:
La nocin de monumento comprende no solamente la creacin arquitectnica aislada,
sino tambin el marco donde est insertado. El monumento es inseparable del medio en
donde esta situado y de la historia de la cual es testigo. Se reconoce desde luego un
valor monumental a los grandes conjuntos arquitectnicos as como a las obras
modestas que han adquirido con el tiempo una significacin cultural y humana.
La Ley Federal del Patrimonio Cultural seala en su Artculo 62: Para efectos de esta
ley se consideran monumentos histricos todos los bienes muebles e inmuebles,
creados o surgidos a partir del establecimiento de la cultura hispnica en Mxico y que
VP 22
PT-IHTCC
VP 22
PT-IHTCC
VP 22
PT-IHTCC
Este Procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso
valuatorio establecidos en las metodologas y criterios de carcter tcnico,
considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo
valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la Recepcin
de solicitud.
PT-IHTCC
religioso que forman parte de la identidad del pas, una ciudad, poblacin o
barrio.
1.4.2 Condiciones Especiales.- Son aquellas caractersticas excepcionales de
ndole legal, fsica, econmica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad
del bien en su valor, condiciones que no sean caractersticas del mercado donde
se ubica el bien. Ejemplos de estas condiciones son:
1.4.2.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos.- Son aquellos usos
actuales a los que est dedicado el bien a valuar, que conforme a derecho
no proceden, que deterioran al bien o que no consiguen el rendimiento
ptimo y que de ser considerados en el enfoque de ingresos tal como
estn, provocaran un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.2.2 Bienes reservados a la Nacin.- Son aquellos bienes que
corresponden al dominio directo de la Nacin con apego al artculo 27
Constitucional.
1.4.2.3 Monumentos arqueolgicos.- Son aquellos bienes muebles e
inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispnica
en el territorio nacional, as como los restos humanos, de la flora y de la
fauna, relacionados con esas culturas.
1.4.2.4 Bienes de inters paleontolgico.- Son vestigios o restos fsiles de
seres orgnicos que habitaron en pocas pretritas y cuya investigacin,
conservacin, restauracin, recuperacin o utilizacin revisten inters
paleontolgico.
1.4.3 Construcciones habitacionales.- Son todas aquellas construcciones
fabricadas con materiales resistentes y desplantadas sobre una porcin de la
superficie de la tierra, y que est destinada a servir de espacio para la
habitacin humana.
1.4.4 Edificio de productos.- Se entiende por edificio de productos al conjunto de
terreno, construcciones e instalaciones electromecnicas e hidrosanitarias que
se ofrece como un producto inmobiliario en compra, venta o en arrendamiento.
VP 22
PT-IHTCC
VP 22
PT-IHTCC
VP 22
PT-IHTCC
VP 22
PT-IHTCC
tcnicamente factible, y que resulta en el mayor valor del bien que se est
valuando.
1.4.19 Propsito del Avalo.- Es la intencin expresa de determinar un tipo de
valor que ser estimado en funcin de los bienes a valuar, a la especialidad
valuatoria y al uso del avalo sealado por el promovente.
Ejemplo de tipos de valor: Valor Comercial, Valor de Realizacin Ordenada,
Valor en Uso, Valor Neto de Reposicin, entre otros.
1.4.20 Renta de mercado.- Es la cantidad estimada por la cual una propiedad o
espacio dentro de una propiedad debe rentarse, a la fecha de la valuacin entre
un arrendador y un arrendatario dispuestos, bajo condiciones adecuadas, en
una transaccin de libre competencia, despus de una comercializacin
apropiada, en donde las partes actan con conocimiento, de manera prudente y
sin compulsin.
1.4.21 Terreno.- Es una porcin de la superficie de la tierra delimitada por medio
de linderos determinados jurdicamente o geogrficamente, de acuerdo con el
artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.
1.4.21.1 Terrenos Urbanos.- Son aquellos terrenos que por su ubicacin se
encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del
suelo como urbano (pudiendo ser comercial, habitacional, industrial o
equipamiento, entre otros), los que pueden contar adems parcial o
totalmente con servicios pblicos como: drenaje y alcantarillado, agua
potable, energa elctrica y alumbrado pblico, banquetas y vas
pavimentadas y deben estar libres de construcciones.
No son urbanos, los terrenos que carezcan del uso de suelo urbano,
aunque tengan servicios pblicos; en su caso se considerarn terrenos en
transicin
1.4.22. Uso del Dictamen.- Es el uso que se pretende dar al dictamen y que
expresamente seala el solicitante del servicio (promovente) y se refiere a uno
de los ocho actos jurdicos que se encuentran previstos en los artculos 143 y
144 de la Ley General de Bienes Nacionales.
VP 22
PT-IHTCC
VP 22
PT-IHTCC
10
VP 22
PT-IHTCC
11
otro documento impreso, cuya promocin y realizacin est a cargo del Instituto
Nacional de Antropologa e Historia (INAH).
Para que un inmueble se considere catalogado deber tener una declaratoria
previa, emitida y publicada por cualquiera de los dos institutos mencionados.
Los inmuebles catalogados con carcter de histrico, cultural y patrimonial, se
encuentran dentro del Catlogo Delegacional o Federal, comprendidos en las
siguientes tipologas:
VP 22
PT-IHTCC
12
VP 22
PT-IHTCC
13
VP 22
PT-IHTCC
14
Coordinacin
Nacional
INAH/CONACULTA
de
Monumentos
Histricos.
Los inmuebles del siglo XX, de 1901 a la fecha, son catalogados por el Instituto
Nacional de Bellas Artes y Literatura, y se pueden consultar en:
Direccin de Arquitectura
INBA/CONACULTA.
Patrimonio
Artstico
Inmueble
En el caso de inmuebles ubicados en el interior del pas, se deber acudir a las oficinas
estatales de las gobiernos estatales..
Si el inmueble por valuar no se encontrara dentro de los catlogos emitidos por estos
institutos, y una vez revisados los documentos procedentes y de poder corroborar al
momento de la inspeccin fsica que el inmueble por sus caractersticas constructivas,
de proyecto, estilo, rareza y espacios entre otras caractersticas, debiera considerarse
como inmueble catalogado, el valuador de bienes nacionales deber justificar dentro del
trabajo valuatorio el porqu considera utilizar este procedimiento.
Si el inmueble fuese antiguo pero no catalogado, se puede proceder como una
construccin normal, es necesario siempre consultar en los Planes Parciales de
Desarrollo Urbano para investigar si el inmueble se encuentra ubicado de forma aislada
o dentro de un contexto urbano antiguo, dentro de una Zona Patrimonial o forma parte
de un Centro de Barrio, Histrico o ncleo de poblacin que amerite que a dicho
inmueble se le de un tratamiento especial.
2. PROCEDIMIENTO TECNICO
2.1 Identificacin del avalo.
El valuador de bienes nacionales deber identificar el objetivo y los alcances y dems
parmetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentacin
procedente, definiendo entre otros:
VP 22
PT-IHTCC
15
VP 22
PT-IHTCC
16
VP 22
PT-IHTCC
17
a) Valor Comercial
Para el Acto Jurdico de Reexpresin de estados financieros, se
estimar segn proceda el:
a) Valor Comercial
b) Valor de Reposicin Nuevo
c) Valor Neto de Reposicin
Para el Acto jurdico de Arrendamiento, cundo as lo solicite el
promovente, se podr tambin estimar el:
a) Monto de renta mensual de mercado o comercial
del inmueble en estudio
Para el Acto Jurdico de Aseguramiento contra daos, se estimar el:
a) Valor de Reposicin Nuevo
2.2 Inspeccin fsica y descripcin de las edificaciones urbanas y su entorno (trabajo de
campo)
Es la etapa en la cual el valuador de bienes nacionales deber observar, investigar y
analizar todos aquellos elementos que agregan o restan valor al inmueble.
2.2.1 Inspeccin del terreno en estudio.
Para efectos de atender este apartado referirse a lo dispuesto en el procedimiento
tcnico para la elaboracin de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el
valor de terrenos urbanos denominado PT-TU.
VP 22
PT-IHTCC
18
VP 22
PT-IHTCC
19
reconstruccin y/o
tales adecuaciones,
estructurales o slo
al total y reas del
VP 22
PT-IHTCC
20
VP 22
PT-IHTCC
21
VP 22
PT-IHTCC
22
VP 22
PT-IHTCC
23
VP 22
PT-IHTCC
24
VP 22
PT-IHTCC
Elevadores y montacargas.
Escaleras electromecnicas.
Equipos de aire acondicionado o aire lavado.
Sistema hidroneumtico.
Calefaccin.
Subestacin elctrica.
Pararrayos.
Equipos contra incendio.
Cisternas, fosas spticas, pozos de adsorcin, plantas de
tratamiento.
Plantas de emergencia.
Sistemas de intercomunicacin.
Equipos de seguridad y circuitos cerrados de televisin.
25
Calderas.
Cocinas integrales.
Espuelas de ferrocarril.
Pantallas de proyeccin.
Butacas.
Sistemas de aspiracin central.
Bvedas de seguridad.
Bardas.
Rejas.
Patios y andadores.
Marquesinas.
Prgolas.
Jardines.
Fuentes, espejos de agua.
Riego por aspersin.
Albercas y chapoteaderos.
Sistemas de sonido ambiental.
VP 22
PT-IHTCC
26
VP 22
PT-IHTCC
27
VP 22
PT-IHTCC
28
VP 22
PT-IHTCC
29
VP 22
PT-IHTCC
30
VP 22
PT-IHTCC
31
VP 22
PT-IHTCC
32
VP 22
PT-IHTCC
33
VP 22
PT-IHTCC
34
VP 22
PT-IHTCC
35
I.H.R.
I.H.S.R
I.H.
30 %
20 %
10%
VP 22
PT-IHTCC
36
101-200
Siglo XIX
Hasta 20 %
201-300
Siglo XVIII
Hasta 30 %
301 400
Siglo XVII
Hasta 40 %
401 en
adelante
Hasta 50 %
Inmueble
Independiente Inmueble
Histrico
en
Patrimonio Cultural de la conjunto
declarado
Humanidad.
Patrimonio Cultural de la
Humanidad
3.10 a 3.25
3.26 a 3.50
3.51 a 3.75
4.76 a 4.00
2.10 a 2.25
2.26 a 2.50
2.51 a 2.75
2.76 a 3.00
Inmueble Histrico
Catalogado
1.00 a 1.25
1.26 a 1.50
1.51 a 1.75
1.76 a 2.00
VP 22
PT-IHTCC
37
VP 22
PT-IHTCC
38
VP 22
PT-IHTCC
39
VP 22
PT-IHTCC
40
VP 22
PT-IHTCC
41
Anexo 1
2.3.20 Tabla de Investigacin de Mercado
VP 22
PT-IHTCC
42
Anexo 2
2.4.1.1 Tabla de Homologacin
Muestra
Nm.
1
Monto de la
Monto
Superficie
muestra
Unitario
$
1.00
m
1.00
$/m
Monto Unitario
Homologado
Factores de Ajuste
Est.
Ubic
Calidad Cons.
Sup.
Neg.
Fre
1.00
$/m
-
2
3
4
5
Monto unitario promedio en ($):
VP 22
43
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Inmueble en estudio
N
VP 22
44
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
b) Del terreno
Ubicacin:
Linderos y Colindancias:
Superficie del terreno:
Superficie de construccin:
Indiviso:
Topografa y configuracin:
Nmero de frentes:
Caractersticas panormicas:
Densidad habitacional:
Intensidad de construccin :
VP 22
45
PT-IH
Al Norte con Calle Repblica de Cuba, al Sur con calle Donceles, su ubicacin,
al Este con calle Palma y al Oeste con calle Repblica de Chile.
Segn, Escritura No., Planos Arquitectnicos con registro No., o Croquis de
Cdula del INAH.
650.00 m2
900.00 m2
1.00
Terreno de configuracin poligonal de forma irregular y topografa plana a la
vista
Uno.
No tiene, solo vistas urbanas a la calle de su ubicacin.
De acuerdo en lo observado en la visita de inspeccin la densidad de poblacin
es media flotante.
Segn lo marcado por el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la
Delegacin Cuauhtmoc, se tiene 2.92 veces el rea del terreno y con una
altura mxima de 4 niveles.
PV 22 PT-IH PROYECTO
Servidumbres:
Inmueble
catalogado
por
el
INAH.
Restricciones:
Gubernamentales; las marcadas por los Reglamentos de Construccin y el
Programa de Desarrollo Urbano de la Delegacin Cuauhtmoc.
No existen
c) De la construccin
Uso actual:
Tipos de construccin:
rea rentable:
Nmero de cajones de
estacionamiento:
Unidades susceptibles de
rentarse:
Calidad y clasificacin:
Nmero de niveles:
Edad aproximada:
Vida til remanente:
Vida total:
Estado de conservacin:
Calidad de proyecto:
d) Elementos de la construccin
Obra negra o gruesa
Cimentacin:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Azoteas:
Bardas:
VP 22
46
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Plafones:
Lambrines:
Pisos:
Zoclos:
Escaleras:
Pintura:
Recubrimientos especiales:
losetas de recinto.
Vestbulo y oficinas, falso plafn de yeso; en baos, falso plafn de tabla
roca sobre losa aparente.
En fachada con losetas de recinto, cantera y rodapi de recinto, interiores,
rodapi perimetral de losetas de recinto, en sanitarios parquet de mrmol
travertino.
Acceso, zagun y patios, loseta de piedra de recinto y cantera con
coladeras incluidas, vestbulo y oficinas en planta baja, losetas de mrmol
de 0.25 x 0.25 m. En pasillos de planta alta losetas de cantera, rea de
oficinas duela machihembrada de encino, sanitarios mrmol travertino;
alfombra de trfico pesado en cubculos de direccin..
Exteriores, rodapi de losetas de recinto, interiores acordes a los pisos,
mrmol y madera.
Rampa con escalones labrados en cantera, barandales de herrera forjada
y pasamanos de madera.
En oficinas, vinlica en muros y plafones; barniz en elementos de madera.
Duela de encino y pisos de cantera.
Carpintera
Puertas
Puertas de intercomunicacin
y de acceso a pasillo exterior
entableradas de madera de caoba y barnizadas, de tambor en acceso a
rea de sanitarios.
Zagun de dos hojas con postigos o puertas pequeas, el zagun tiene
en el antepecho labrado tiene aplicaciones de claveteado y pernos
metlicos.
Herrera
Vidriera
Cerrajera
Fachada
VP 22
47
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
3.
Cmaras de vigilancia.
Cisterna y bomba, columnas de cantera gris en patios de fuste liso y
capitel drico, pedestal con piedra de recinto, fuente ornamental
adosada en muro del segundo patio de cantera decorada, arcos
interiores rebajados y escarsanos de cantera en reas de pasillos u
accesos a escalera.
PREMISAS
3.1. Enfoque de Costos. Realizar investigacin de mercado de venta de
terrenos y estimar el valor del terreno. Determinar el Valor Neto de
Reposicin de las construcciones del inmueble y aadir el valor del
terreno.
3.2. Enfoque de Ingresos. Realizar investigacin de mercado de Renta de
inmuebles similares (edificios de oficinas) en la vecindad inmediata o
mediata. Registrar los datos en la tabla de investigacin de mercado y
estimar el valor del inmueble por medio de capitalizacin directa
4. INVESTIGACIN DE MERCADO
El valuador de bienes nacionales deber realizar una investigacin de mercado de
por lo menos cinco ofertas o casos de transacciones de renta y venta de
inmuebles comparables al del bien en estudio as como de terrenos similares en
venta, en la misma zona, mediata o inmediata, procurando que dichos
comparables tengan caractersticas similares al inmueble por justipreciar.
VP 22
48
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
VP 22
49
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
VP 22
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
50
VP 22
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
51
5. MTODOS DE VALUACIN
5.1
Enfoque de Costos
5.1.2.
DESARROLLO:
Al momento de realizar la investigacin del mercado de terrenos, se debe
considerar que las muestras seleccionadas sean realmente semejantes en cuanto
a sus caractersticas intrnsecas e extrnsecas, lo cual permitir tener un menor
rango de ajuste.
Para efecto del presente ejercicio ilustrativo se consideran como datos obtenidos
en investigacin de mercado los que se asientan en la tabla de investigacin de
mercado
Paso 1.- Se realiza la investigacin de mercado de venta de
terrenos
preferentemente en la vecindad inmediata y de no encontrar informacin investigar
en la vecindad mediata, tomando ventas realizadas u ofertas de terrenos
comparables, que por sus caractersticas sean lo mas semejantes al terreno por
valuar, vaciando los datos en la tabla de investigacin de Mercado.
VP 22
52
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Paso 2.- El valuador de bienes nacionales identifica cuales son los factores ms
representativos a utilizar en la tabla de homologacin de acuerdo a las
caractersticas de los terrenos comparables y del terreno sujeto de estudio y los
asienta en la tabla en un mximo de seis.
Paso 3.- Se definen cada uno de los factores por utilizar en la homologacin:
Para el presente ejercicio se consideran los siguientes:
VP 22
53
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
VP 22
54
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Paso 4.- Se procede a justificar explicando el uso de cada uno de los factores que
se aplican en la homologacin.
Negociacin:
De acuerdo a lo observado en el mercado inmobiliario en la zona inmediata y mediata y con base en la
consulta con corredores inmobiliarios y en la pericia del valuador, se estima el factor de negociacin en
0.80 para el cierre de la oferta N 1 que tienen mayor tiempo de exposicin en el mercado es decir un
20% por debajo del valor ofertado. El resto se considera un factor de 1.00 en funcin de ser ofertas que
tienen menos tiempo en el mercado.
Tipo de predio
Terreno oculto sin frente
Terreno intermedio, un frente
Terreno en esquina, dos frentes
Terreno cabecero, tres frentes
Terreno manzanero, cuatro frentes
Comercial
1.00 a 0.50
1.00
1.00 a 1.30
1.00 a 1.35
1.00 a 1.50
Ajuste
Habitacional
1.10 a 0.70
1.00
1.00 a 1.15
1.00 a 1.20
1.00 a 1.30
Industrial
1.00 a 0.80
1.00
1.00 a 1.05
1.00 a 1.10
1.00 a 1.20
VP 22
55
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Uso del suelo, es el factor que califica el uso del suelo de los comparables contra
el uso de suelo del sujeto,
Sujeto: HM
Comparable 1: HM. Pero con mejor intensidad = 0.95
Comparable 2: HC =1.05
Comparable 3: HO =0.95
Factor de Superficie:
Se determina una vez que ya fueron homologadas otras caractersticas
consideradas importantes, de tal manera que no se incorporen diferencias
representativas por otros conceptos y realmente se obtenga el factor de superficie
de muestras casi iguales.
Una vez que se tiene el valor unitario como resultado de la homologacin parcial
de cada comparable contra el sujeto, se est en posibilidad de observar si el
mercado inmobiliario de terrenos reconoce diferencias por superficies.
VP 22
56
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Con los nuevos valores unitarios homologados y las superficies de cada muestra
se procede a obtener el coeficiente de correlacin tratando de manejar muestras
que reflejen poca dispersin entre ellas.
Posteriormente se realiza la comparacin de las muestras una contra otra en
superficie y valor unitario; para este ejemplo se compara la muestra 1 contra la
muestra 2; muestra 2 contra muestra 3; y muestra 3 contra muestra 1.
1.-Para cada anlisis entre dos muestras de terrenos ofertados en el mercado se
calculan los cocientes entre superficies, as como entre valores de mercado
investigados.
2.-A estos cocientes se les determina su logaritmo base 10.
3.-Se divide el logaritmo del cociente de las superficies de los comparables entre
el logaritmo del cociente de los valores de mercado investigados.
4.- A este resultado se le calcula su inverso y tenemos el coeficiente que relaciona
la superficie con el valor entre terrenos.
VP 22
57
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
VP 22
58
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
VP 22
59
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Paso 5.- Una vez que se han calculado los factores para cada comparable con
respecto al terreno por valuar, se obtiene el factor resultante multiplicando todos
los factores entre s como se hace en la tabla.
Paso 6.- El factor resultante para cada comparable se multiplica por su valor
unitario con lo que se obtiene su valor unitario homologado.
Paso 7.- Se suman aritmticamente todos los valores unitarios ya homologados y
se dividen entre el nmero de comparables, obtenindose as el promedio.
Este valor unitario promedio homologado se multiplica por el rea del terreno
sujeto por valuar y as se estima el indicador de valor del terreno por el enfoque
comparativo de mercado.
VP 22
60
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
61
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Costo x
m2
Ind. 28
%
Precio m2
$6,163.28
SUMA
5,546,950.97 1.00
$1,725.72
$7,889.00
Indirectos
Total
1553,146.27 0.28
7100,097.24 1.28
62
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Para obtener el VNR, se multiplica el VRN unitario por el factor de demrito total y
finalmente para la obtencin del valor de las construcciones, se multiplica el VRN
por el rea construida.
VNR = VRN X Fdt
Vc= VNR X Ar
En donde:
VNR = Valor nuevo de reposicin
VRN = Valor de reposicin neto
Vc = Valor de las construcciones
Ar = rea construida
VP 22
63
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIP O:
TIPO 1
USO o DESTINO DE
REA
V.R .N.
FAC TOR DE
V.N.R .
VALOR
(unitario)
DEMR ITO
(unitario)
P ARC IA L: $
Oficina
900.00
TOTAL
8,000.00
900.00 m
0.89
7,120.00
6,408,000.00
SUBTOTAL (b): $
6,408,000.00
VP 22
64
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad EDAD
V.R .N.
(unitario )
Cmaras de vigilancia.
Pza.
5.00
10
15,000
Edad
Otro
FR e
0.79
0.50
1.00
0.40
V.N.R .
(unitario )
VA LOR
P A R C IA L
5,925.00
29,625.00
SUM A
29,625.00
Cons.
Edad
Otro
FR e
(unitario )
P A R C IA L
SUM A
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Unidad
Cantidad EDAD
V.R .N.
(unitario )
P Fuente de cantera
P Cisterna 9 m3y bomba
P Zagun, marcos de cantera
y rejas forjadas de fachada
Lote
Lote
Lote
1.00
1.00
1.00
10
10
10
25,000
10,000
80,000
Edad
Otro
FR e
1.0
1.0
1.0
0.88
0.88
0.88
1.0
1.0
1.0
0.88
V.N.R .
(unitario )
VA LOR
P A R C IA L
22,000.00
8,800.00
70,400.00
22,000.00
8,800.00
70,400.00
SUM A: $
101,200.00
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
130,825.00
0.88
0.88
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
VP 22
65
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Fe
Vut
n
= Factor de edad.
= Vida til total.
= edad efectiva del equipo.
1.00 a 0.85
0.84 a 0.80
0.79 a 0.65
0.64 a 0.40
0.39 a 0.20
0.19 a 0.05
VP 22
66
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
= $ 4986,364.50
= $ 6408,000.00
= $ 130,825.00
= $ 11525,189.50
Valor Histrico
Siglo XVIII
30 %
40 %
70 %
=
=
=
$
$
$
11525,189.50
5877,846.65
17403,036.15
Enfoque de Ingresos
Paso 1.- Se realiza la investigacin de mercado de edificios arrendados u
ofertados en renta en la vecindad inmediata preferentemente o en la vecindad
VP 22
67
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Paso 2.- El valuador de bienes nacionales identifica cuales son los factores ms
representativos por utilizar en la tabla de homologacin tomando en cuenta las
diferencias ms representativas de las muestras de edificios comparables contra
el edificio sujeto por valuar y los asienta.
68
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
69
PT-IH
Comercial
1.00 a 0.50
1.00
1.00 a 1.30
1.00 a 1.35
1.00 a 1.50
Ajuste
Habitacional
1.10 a 0.70
1.00
1.00 a 1.15
1.00 a 1.20
1.00 a 1.30
Industrial
1.00 a 0.80
1.00
1.00 a 1.05
1.00 a 1.10
1.00 a 1.20
PV 22 PT-IH PROYECTO
Estado de conservacin:
Un comparable se castiga en un 10% por tener mejor estado de conservacin con
respecto a nuestro inmueble en estudio y a los otros dos se les considera 1.00 por
tener una conservacin similar a la del sujeto.
Estacionamiento:
Corresponde al factor por cajones de estacionamiento, el cual no aplica pues tanto
las muestras como el sujeto carecen de estacionamiento.
Factor de Superficie:
Se determina una vez que ya fueron homologadas otras caractersticas
consideradas importantes, de tal manera que no se incorporen diferencias
representativas por otros conceptos y realmente se obtenga el factor de superficie
de muestras casi iguales.
Una vez que se tiene el valor unitario como resultado de la homologacin parcial
de cada comparable contra el sujeto, se est en posibilidad de observar si el
mercado inmobiliario de edificios reconoce diferencias por superficies.
VP 22
70
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Con los nuevos valores unitarios homologados y las superficies de cada muestra
se procede a obtener el coeficiente de correlacin tratando de manejar muestras
que reflejen poca dispersin entre ellas.
Posteriormente se realiza la comparacin de las muestras una contra otra en
superficie y valor unitario; para este ejemplo se compara la muestra 1 contra la
muestra 2; muestra 2 contra muestra 3; y muestra 3 contra muestra 1.
1.-Para cada anlisis entre dos muestras de terrenos ofertados en el mercado se
calculan los cocientes entre superficies, as como entre valores de mercado
investigados.
2.-A estos cocientes se les determina su logaritmo base 10.
3.-Se divide el logaritmo del cociente de las superficies de los comparables entre
el logaritmo del cociente de los valores de mercado investigados.
VP 22
71
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
VP 22
72
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
VP 22
73
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
VP 22
74
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Paso 5.- Una vez que se han calculado los factores para cada comparable con
respecto al terreno por valuar, se obtiene el factor resultante multiplicando todos
los factores entre si como en la tabla
VP 22
75
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Paso 6.- El factor resultante para cada comparable se multiplica por su monto de
renta unitario con lo que se obtiene su monto de renta unitario homologado.
Paso 7.- Se suman aritmticamente todos los montos de renta unitarios ya
homologados y se divide entre el nmero de muestras, obteniendo as el promedio
que es de $102.23.00/m.
Este monto de renta unitario promedio homologado se multiplica por el rea del
terreno por valuar y as se estima el monto de renta del terreno:
$102.23/m x 720.00m = $73,605.60
Por lo tanto:
Monto de renta mensual = $73,605.00 (N.R, nmeros redondos).
VP 22
76
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
Paso 8.- Una vez que se tiene determinado por medio del anlisis de mercado el
monto de renta mensual, se multiplica esta cantidad por 12 meses para obtener la
renta bruta anual
Renta Bruta Anual = $73,605.00 X 12 meses = $883,260.00
Paso 9.- El valor del edificio se obtiene mediante la formula de capitalizacin:
Valor del edificio = Renta Bruta Anual/Tasa de Capitalizacin Bruta**
Datos:
Renta Bruta Anual = $883,260.00
Tasa de Capitalizacin Bruta = 5% = 0.08
Valor del edificio =
5.2.6
Siglo XVIII
30 %
40 %
70 %
77
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
5.4.
=
=
=
$
$
$
11040,750.00
5630,782.50
16671,532.50
Resultados
17403,036.15
16671,532.50
17037,284.33
Promedio
5.5 Conclusin
5.6 Estimacin final del valor
Se concluye que el estimado del valor del inmueble en estudio es:
$17037,284.33 (DIECISIETE MILLONES TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS
OCHENTA Y CUATRO PESOS 33 /100 M.N.)
NDICE:
VP 22
78
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
1. INTRODUCCIN
1.1 Generalidades
1.2 Criterios Tcnicos en que aplica
1.3 Premisas para la valuacin de
Inmuebles Histricos
1.4 Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento
tcnico
1.4.1 Bienes catalogados
1.4.2 Condiciones especiales
1.4.2.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos
1.4.2.2 Bienes reservados a la nacin
1.4.2.3 Monumentos arqueolgicos
1.4.2.4 Bienes de inters paleontolgico
1.4.3 Construcciones habitacionales
1.4.4 Edificio de productos
1.4.5 rea construida
1.4.6 rea til
1.4.7 rea vendible o rentable
1.4.8 Criterio tcnico
1.4.9 Enfoque comparativo de mercado
1.4.10 Enfoque de ingresos
1.4.11 Enfoque de costos
1.4.12 Factor de ajuste
1.4.13 Fecha de inspeccin
1.4.14 Fecha de valores
1.4.15 Fecha de emisin de dictamen valuatorio
1.4.16 Finalidad del dictamen
1.4.17 Homologacin
1.4.18 Mayor y mejor uso del bien
1.4.19 Propsito del avalo
1.4.20 Renta de mercado
1.4.21 Terreno
1.4.21.1 Terrenos urbanos
1.4.22 Uso del dictamen
1.4.23 Valor comercial
1.4.24 Valor de realizacin ordenada
1.4.25 Valor residual
1.4.26 Vigencia legal
VP 22
79
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
PGINA
1
1
3
4
4
4
5
5
5
5
5
5
5
6
6
6
6
6
6
7
7
7
7
7
7
8
8
9
9
9
9
9
10
10
10
10
80
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
10
11
11
15
15
16
16
16
16
16
16
16
16
17
17
17
17
17
17
18
18
18
19
19
19
19
19
19
19
20
21
21
21
21
21
21
81
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
23
27
27
27
27
27
27
28
28
28
28
29
29
29
29
29
30
30
30
30
30
30
30
31
31
31
31
31
31
31
32
32
32
32
32
34
36
36
37
VP 22
82
PT-IH
PV 22 PT-IH PROYECTO
39
40
41
44