Palavra do Presidente

Responsável pelo desenvolvimento das cidades catarinenses, a incorporação imobiliária

é a atividade fundamental para que este crescimento seja realizado de forma eficiente e
dentro das normas legais, garantindo a segurança da Sociedade durante todas as
etapas do empreendimento, levando em consideração os aspectos ambientais,
econômicos e sociais.

Por isso, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis - 11ª Região/SC, na sua missão
em ser uma entidade comprometida com a atuação profissional, regida pelos princípios
da ética e da disciplina da classe, com o objetivo de garantir o exercício profissional do
corretor de imóveis habilitado, capacitado e ético, publica a Cartilha de Incorporação
Imobiliária, desenvolvida em parceria com importantes entidades representativas do
setor, refletindo um desejo de cada vez maior de incentivar e capacitar os profissionais
envolvidos na atividade por meio de conteúdos dinâmicos e assertivos.

Esperamos que este documento seja esclarecedor e fomente não apenas a troca de
informações, mas o compartilhamento de experiências, ideias e parcerias, solidificando
a atividade e os seus agentes atuantes.

Agradeço a Diretoria do CRECI/SC que desde o primeiro momento apoiou e se

comprometeu com esta iniciativa, com o intuito de garantir ferramentas de
fortalecimento dos profissionais e da categoria a qual defendemos todos os dias. Por
fim, desejo aos leitores, muito sucesso e êxito em sua trajetória profissional.

Paz e Bem!

Antonio Moser - presidente do CRECI/SC

 Mensagem da Diretoria

É com grande satisfação que a Diretoria-adjunta de Incorporações, Loteamentos e

Condomínios do Conselho Regional de Corretores e Imóveis de Santa Catarina -
CRECISC entrega aos Corretores de Imóveis catarinenses, a Cartilha de Incorporação
Imobiliária.

O inciso XIII, do artigo 5º da Constituição Federal de 1988, prevê que "É livre o exercício
de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais a que
a lei estabelecer". Nesse sentido, cabe aos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis
a nobre missão de instruir, orientar e fiscalizar a atuação dos profissionais da
corretagem.

No fiel cumprimento de sua missão, o CRECI de Santa Catarina viabilizou, por esta
diretoria, a idealização e desenvolvimento deste material, tendo como escopo a
divulgação do mesmo, que servirá de base para a atuação dos corretores de imóveis e
da fiscalização na área de incorporações imobiliárias.

Agradeço a confiança da Diretoria do CRECI/SC, que capitaneada pelo Presidente

Antonio Moser, busca incessantemente a melhoria da qualidade profissional dos
corretores de imóveis de Santa Catarina.

Por fim, meu agradecimento especial aos senhores Sérgio Nahas (Presidente do
Sindimóveis/SC), Olivar Lorena Vitale Júnior (presidente do IBRADIM) e Rodrigo Ferraz
(Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC) pela colaboração pessoal com esta
cartilha.

Grasiela Gaspar - Diretora-adjunta de Incorporações,

Loteamentos e Condomínios-CRECI/SC
 Mensagem da OAB/SC

A Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC é presidida pelo Doutor Leandro Ibagy e

composta por advogados de todo o Estado, com o objetivo de fomentar todas as
discussões envolvendo a área imobiliária, reunindo-se mensalmente para os debates.

Dentre os objetivos primários da Comissão:

I - Desenvolver estudos, pareceres e projetos sobre direito imobiliário e urbanístico;

II - Organizar cursos, congressos, eventos e palestras sobre direito imobiliário e
urbanístico;
III - Promover convênios com os órgãos públicos e entidades nacionais ou
internacionais, de estudos sobre direito imobiliário e urbanístico;
IV - Elaborar projetos sugerindo alterações legislativas sobre os temas de sua
competência;
V - Viabilizar a atuação da OAB/SC junto aos órgãos competentes da área;
VI - Servir como um canal de comunicação permanente entre os demais setores
imobiliários e a Ordem dos Advogados do Brasil.

A multidisciplinariedade dentro do Direito Imobiliário faz com que a Comissão possua

Subcomissões de assuntos específicos, com advogados de reconhecido saber em suas
áreas de atuação, como Locações, Incorporação Imobiliária, Direito Condominial,
Compra e Venda, Terrenos de Marinha, dentre outros.

Ao longo de anos de existência, a Comissão de Direito Imobiliário sempre participou

ativa e diretamente das principais discussões em âmbito estadual envolvendo o Direito
Imobiliário, lutando pelos advogados atuantes na área e o mais nobre exercício da
advocacia.

Rodrigo Ferraz - Coordenador de Incorporação Imobiliária

da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC
 Mensagem do Sindimóveis/SC

O Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina (Sindimóveis-SC),

fundado em 1969, é uma entidade sem fins lucrativos, que atua como núcleo de
representatividade e porta voz dos corretores de imóveis catarinenses na luta por seus
direitos. E além de representá-los nos níveis municipal, estadual e federal, oferece
importantes serviços e benefícios aos corretores associados.

No ano de 2019, uma nova Diretoria assumiu o Sindimóveis-SC, e aceitamos este

desafio de dirigir a entidade sabendo das dificuldades que enfrentaríamos e também
pela necessidade de manutenção dos benefícios existentes (nas áreas de saúde, jurídica,
social e cultural).

Atualmente, nosso portfolio também oferece seguros de vida, previdência

complementar, comissionamento em consórcio de imóveis e convênio para coworking,
Além da manutenção e ampliação do Curso Presencial de Avaliação de Imóveis,
ministrado pelo professor João Diniz Marcello, temos uma parceria com a Federação
Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci), via Plataforma EAD, com cursos
destinados aos Corretores de Imóveis (UNIMOVEIS-SC).

Outra grande preocupação desta gestão é a ampla divulgação da importância do

Contrato de Corretor Associado, devidamente homologado no Sindimóveis, tanto para
as imobiliárias quanto para os corretores. A Lei 13.097/15, uma grande conquista para a
categoria, estabelece a figura do Corretor Associado, a qual permite uma relação de
associação entre o corretor de imóveis e imobiliária. Com ela, o corretor autônomo pode
firmar parcerias com mais de uma imobiliária, garantindo sua autonomia.

Convidamos a todos a nos acompanhar nas redes sociais e a navegar em nosso site para
ter acesso às informações, cursos, benefícios e etc.

Sérgio Nahas - presidente do Sindimóveis-SC

 Mensagem do Ibradim

Com mais de 2 mil associados, pessoas físicas e jurídicas, em todo o país, o Instituto
Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), é uma entidade sem fins lucrativos nem
filiação partidária, de cunho científico, técnico e pedagógico. Fundado com o objetivo
de ser um fórum permanente de especialistas, inclusive com a atuação junto a todas as
esferas e órgãos dos governos federal, estaduais e municipais, os focos do IBRADIM são:
a pesquisa, o aperfeiçoamento, a realização de trabalhos pro bono, a celebração de
convênios para cooperação acadêmica, a divulgação de trabalhos acadêmicos, a
promoção de grupos de estudo, congressos, conferências e cursos.

O corpo do IBRADIM é composto por advogados, magistrados, registradores, notários,

procuradores, professores e consultores. Atualmente, é reconhecido como um dos
principais espaços de diálogo e disseminação do conhecimento em Direito Imobiliário. O
Instituto conta com 20 comissões e 22 diretorias separadas por áreas, que fazem
mensalmente reuniões para debater as principais questões ligadas ao Direito
Imobiliário.

Todos os associados têm livre acesso aos conteúdos produzidos pelo Instituto como, por
exemplo, publicações, artigos, notícias, podcasts, livros, cartilhas, revistas, coletâneas,
newsletter e webinars, que podem ser acessados no próprio site.

Além disso, o IBRADIM possui uma diretoria executiva que elabora, coordena e promove
ações juntamente com um conselho consultivo que tem como função assessorar os
membros, além de auxiliar na elaboração e implementação das ações.

O IBRADIM tem como missão colaborar para o desenvolvimento do Direito Imobiliário e

a integração dos seus agentes em âmbito nacional com ética, compromisso com a
qualidade, liderança no desenvolvimento de projetos e resultados.

Olivar Lorena Vitale Júnior - presidente do IBRADIM

1.Incorporação
Imobiliária
1.1 caracterização da incorporação

A incorporação imobiliária é uma atividade negocial de comercialização de

imóveis a construir ou em construção. A incorporação não é a construção em si,
mas a gestão do empreendimento a ser construído e a comercialização das
unidades autônomas. Por essa razão podem ser incorporadores o proprietário do
terreno, o construtor ou corretor de imóveis.

A Lei 4.591/64, no parágrafo único do art. 28, define a incorporação:

Parágrafo Único. Considera-se incorporação imobiliária a

atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construção para alienação total ou parcial de edificações
compostas de unidades autônomas.

Assim podemos dizer que incorporação é uma atividade empresarial na qual o

incorporador se compromete com a construção de um edifício composto de
unidades autônomas e áreas comuns, em regime de condomínio.
1.2 caracterização do incorporador

A figura mais importante na incorporação imobiliária é a do incorporador,

pessoa natural ou jurídica, que se obriga a mobilizar os elementos necessários
para a edificação e sua comercialização, total ou parcial.

O conceito legal de incorporador está no art. 29 da Lei 4.591/64:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,

comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas,
(VETADO) em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e
determinadas condições, das obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das

frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser
contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das
frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor,
ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o
respectivo projeto de construção, respondendo o alienante
como incorporador.
1.2 caracterização do incorporador

A Lei de Condomínios e Incorporações prevê quem pode ser incorporador no

artigo 31:
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o

cessionário deste ou promitente cessionário com título que
satisfaça os requisitos da alínea “a” do art. 32;
b) o construtor ou corretor de imóveis.
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão
proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o
cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no
registro de imóveis competente.

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo

proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário
deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por
instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e
se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos
os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno,
mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na
qualidade de incorporador.

§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a

indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome
permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

§ 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da

forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores
solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a
período de carência, referido no art. 34.
1.2 caracterização do incorporador

O incorporador é aquele que

idealiza o empreendimento,
reúne os profissionais e recursos
necessários e se responsabiliza
pelo empreendimento.

Importante

entender que

incorporador é

diferente de

construtor!

O construtor será o responsável pela execução da obra, sua qualidade e solidez.

Já o incorporador é o responsável pelo negócio da incorporação. Ele será o
detentor dos direitos e obrigações contraídas frente aos fornecedores e
adquirentes, será responsável pela viabilidade econômica do empreendimento,
por agrupar os profissionais necessários, pela aprovação das licenças previstas
pela legislação, entre outros, até a conclusão do empreendimento.

Como visto acima, a incorporação imobiliária é atividade complexa, que envolve

uma série de cuidados e providências de todos os envolvidos, incorporador,
construtor, corretor de imóveis e do adquirente.

Vamos conhecer os direitos e deveres dos participantes dessa relação?

1.3 Direitos e responsabilidades do incorporador

Quanto ao incorporador, a Lei de Incorporações prevê direitos e obrigações.

Como direitos, podemos elencar, entre outros:

Desistência da incorporação no prazo de carência (art. 34);

Direito de exigir o pagamento dos valores acordados com os
adquirentes;
Direito de retenção e de reaver a unidade em caso de
inadimplência;
Direito de retenção, a título de multa contratual, dos valores
pagos, em caso de inadimplência.
1.3 Direitos e responsabilidades do incorporador

Como obrigações do incorporador, destacam-se:

Registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de

Imóveis em que está matriculado o terreno sobre o qual será
edificado o empreendimento (art. 32);
Terminado o prazo de carência (art. 34) celebrar o contrato com
os adquirentes (art. 35) ou, em caso de desistência, a devolução
dos valores aos adquirentes, caso tenha negociado unidades;
Dever de transparência quanto a existência de ônus sobre o
terreno em que será edificado o empreendimento, bem como
apresentação dos demais documentos indicados no art. 32 da Lei
4.591/64;
Dever de transparência quanto a correta configuração do
empreendimento (fração ideal do terreno, construção, forma do
condomínio);
Dever de entregar a construção em conformidade com o projeto
aprovado, no prazo ajustado, salvo alteração realizada por força de
lei ou aprovada pela unanimidade dos adquirentes;
Realizar a averbação da construção no registro de imóveis após a
expedição do “habite-se” e proceder a baixa do gravame da
matrícula das unidades, quando houver;
Realizar a instituição do condomínio e promover sua entrega aos
adquirentes, em assembleia de instalação convocada
especificamente para essa finalidade.

Além das relações previstas na Lei, também se aplicam às relações entre

adquirentes e o incorporador, as previsões do Código do Consumidor, uma
vez que o incorporador estará equiparado ao fornecedor, na relação de
consumo com o adquirente.
1.4 Direitos e responsabilidades dos adquirentes

Os adquirentes de unidades autônomas têm os seguintes direitos:

Acesso às informações sobre a obra: seu cronograma, técnicas

empregadas, material especificado;
Ter o contrato firmado com o incorporador devidamente
registrado no Cartório de Registro de Imóveis respectivo;
Receber a unidade autônoma no prazo previsto em contrato;
Constituir a Comissão de Representantes para acompanhar a obra,
especialmente nos casos de incorporação com patrimônio de
afetação averbado;
Nos casos em que a lei especifica, destituir o incorporador,
passando a incorporação a ser administrada pela Comissão de
Representantes;
Em casos de rescisão do contrato, receber a devolução dos valores
pagos, respeitadas as penalidades e os termos da Lei 13.786/2018.

São deveres dos adquirentes:

Assinar o contrato com o incorporador, prestando todas as

informações corretas;
Cumprir o cronograma financeiro firmado com o incorporador;
Respeitar o prazo de solicitação de alterações na respectiva
unidade, quando for o caso;
Cumprir as previsões do contrato ajustado com o incorporador;
Receber o domínio da respectiva unidade autônoma.
1.5 Ciclo da incorporação imobiliária

2.Estudos 4.Alvarás e
preliminares licenciamentos

1.Escolha
do terreno

3.Negociação
e assinatura
do contrato
de aquisição
do terreno

6.Montagem do
memorial de
incorporação e
seu registro no
Cartório de
Registro de
imóveis

5. Assinatura
definitiva do 7.Lançamento
contrato de ao Público, se
compra e venda for o caso
8. Eleição da
Comissão de
Representantes
11. Entrega
das unidades

12. Entrega
das unidades

13. Instalação
9.Cronograma/ 10. Emissão do Condomínio
Construção do Habite-se
2.Regimes de
Incorporação
A Lei 4.591/64 prevê que a construção poderá
ocorrer pelo regime de empreitada ou por
administração, e este, por sua vez, poderá se dar
pelo regime de preço aberto ou preço fechado.
2.1 Incorporação por administração,

preço aberto ou preço de custo

Quando a incorporação se desenvolve por essa forma de organização, o

adquirente pagará o preço do terreno e o valor de custo da obra, acrescidos
da remuneração do administrador, que será responsável pela administração
da obra e remunerar-se-á por taxa de administração.

É chamada usualmente de autoconstrução, em que os participantes cotistas,

de forma direta, ordenam os atos de construção, liderados por uma
administradora do ramo imobiliário, com conhecimento nesse tipo de
organização.

Esse tipo de empreendimento pode se desenvolver por estruturas societárias

que permitam a organização do negócio sem a exposição direta dos
participantes, como SPE, SCP e cooperativas, por exemplo.

No início da comercialização desse tipo de empreendimento é apresentado

um orçamento total e um fluxo de pagamentos ao grupo de cotistas, que
deverá ser pré-formatado e fechado antes dos desenvolvimentos
posteriores, sob pena de descaracterizar o modelo para incorporação por
empreitada e oferta ao público.

Durante o desenvolvimento da obra, é natural que haja atualização dos

valores dos insumos, flutuação da economia do país, aumento nos gastos
com trabalhadores etc. Esses acréscimos ou decréscimos financeiros serão
naturalmente repassados aos custos do negócio.

Na incorporação a preço de custo, para que haja sucesso no negócio, é

importante sempre ter especial atenção quanto aos cotistas, e se terão
fôlego financeiro para que a obra se desenvolva até o final. Nessa
modalidade de autoconstrução, o pagamento da construção em sua
totalidade deverá ocorrer até a efetiva entrega das chaves.
2.2 Incorporação a preço fechado ou preço

global

É aquele em que o incorporador fica responsável por todo empreendimento

(aquisição do terreno, documentação, alvarás licenças etc.). Diferente do
que ocorre na incorporação a preço de custo, aqui, ao fim, o incorporador é o
responsável pelos recursos necessários ao desenvolvimento do fluxo
financeiro da incorporação.

Nesse tipo de incorporação, o valor das unidades é fixado pelo Incorporador,

no momento da assinatura do contrato, sofrendo apenas as alterações
promovidas pela aplicação dos reajustes previstos em contrato e
atualizações dos índices naturais do mercado.
3. Memorial de
Incorporação
A Lei 4.591/64, em seu artigo 32, prevê a
obrigatoriedade do registro do memorial de
incorporação na matrícula do terreno antes do
início da comercialização das unidades.
3. Memorial de Incorporação

Mas o que é memorial de incorporação?

É um verdadeiro “dossiê”, composto por documentos relacionados ao imóvel,

ao incorporador e ao empreendimento.

Prevê o artigo 32, Lei 4.591/64:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre

unidades autônomas após ter arquivado, no cartório
competente de Registro de Imóveis, os seguintes
documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa,

irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão
de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de
imissão na posse do imóvel, não haja estipulações
impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção, devidamente
registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e
municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e
criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel,
abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão
dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas
autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da
global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de
unidade a respectiva metragem de área construída;
3. Memorial de Incorporação

f) certidão negativa de débito para com a Previdência

Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for
responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra
projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do
art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso
III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no
art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção
de cada unidade, devidamente autenticada pelo
profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as
unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que
trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido
no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo
de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por
estabelecimento de crédito que opere no País há mais de
cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre
o número de veículos que a garagem comporta e os locais
destinados a guarda dos mesmos. (grifo nosso)
3. Memorial de Incorporação

A Lei nº 6.015/1973, que regulamenta a atividade dos Cartórios

Extrajudiciais, dentre eles o de Registro de Imóveis, determina no parágrafo
2º do artigo 237-A que o cartório de registro de imóveis terá prazo máximo
de 15 dias para fornecimento do número do registro da incorporação, ou, se
for o caso, para indicar as pendências a serem satisfeitas para a efetivação
do registro.

Assim, a realização desse registro é imprescindível para a regularidade do

empreendimento, tanto que esse número deverá constar obrigatoriamente
em todos os documentos de publicidade, propostas e contratos do
empreendimento, justamente para que os interessados possam verificar sua
regularidade documental.

Os documentos necessários ao registro da incorporação imobiliária,

segundo o professor Melhim Chalhub, têm “natureza jurídica, técnica,
financeira e empresarial” (página 61)

O memorial de incorporação é o documento que vai dar ao adquirente o

panorama do que será o empreendimento, pois exibe os dados completos a
respeito do negócio que está se realizando.

A instituição do regime de condomínio edilício (art. 1.332, Código Civil) será

feita com base na incorporação imobiliária previamente registrada, assim
que concluídas as obras e expedido o certificado de conclusão (habite-se).
Pode-se também instituir o condomínio edilício, sem o prévio registro da
incorporação imobiliária, quando não houver comercialização das unidades
autônomas antes do término do empreendimento.
3. Memorial de Incorporação

A comercialização de unidades autônomas a construir

ou em construção, se não precedidas do registro da

incorporação e arquivamento do memorial de

incorporação no Registro de Imóveis, é irregular!

Além de prever a irregularidade, do ponto de vista civil, a Lei de

Incorporação prevê a comercialização de unidades autônomas sem o
registro da incorporação e respectivo arquivamento memorial de
incorporação como uma conduta delituosa:

Art. 65. É crime contra a economia popular promover

incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos
ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação
falsa sobre a construção do condomínio, alienação das
frações ideais do terreno ou sobre a construção das
edificações.

PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a

cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no
País.

§ 1º incorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais

bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva
incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta,
contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço
ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos
ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre
a constituição do condomínio, alienação das frações ideais
ou sobre a construção das edificações; (grifo nosso)
3. Memorial de Incorporação

A Lei 6.530/64, que regulamenta a profissão, prevê expressamente:

Art. 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos

nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:

V - Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem

mencionar o número de registro do loteamento ou da
incorporação no Registro de Imóveis;

Art. 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos

Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes
sanções disciplinares;

I – Advertência verbal;
II – Censura;
III – Multa;
IV – Suspensão da inscrição, até noventa dias;
V – Cancelamento da inscrição, com apreensão da Carteira
Profissional.

Assim o corretor de imóveis deve se abster de participar de comercialização

de imóveis em incorporação imobiliária sem o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
4. Patrimônio
de Afetação
4. Patrimônio de Afetação

O Patrimônio de Afetação é um regime de proteção do acervo patrimonial,

que tem por finalidade separar o patrimônio de uma incorporação
imobiliária do patrimônio do incorporador. Com isso o terreno, acessões,
bens e direitos vinculados à incorporação ficam destinados somente a essa
obra e à entrega das unidades, nos termos do Art. 31-A.

A construção e entrega de edificação é um negócio que se desenvolve num

ciclo que varia, a termo médio, de 24 a 36 meses. Nesse período, o
adquirente de unidade autônoma fica à mercê da administração eficiente ou
não do incorporador.

No mercado é comum que os incorporadores tenham várias obras em

andamento e em várias fases de execução. Algumas obras podem apresentar
situação econômica favorável, outras nem tanto. Para fazer a separação do
caixa de cada empreendimento e a proteção patrimonial dos respectivos
adquirentes é que foi criada a possibilidade de afetação.

Para Arnaldo Rizzardo:

(...) os bens e direitos que constituirão o patrimônio de

afetação serão mantidos apartados do patrimônio do
incorporador, destinando-se a garantir a consecução da
incorporação correspondente a entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes. (página 410)
4. Patrimônio de Afetação

A previsão desse instituto na incorporação imobiliária e seu regramento está

nos artigos 31-A e seguintes da Lei de Incorporações, que prevê:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá

ser submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno e
as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como
os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão
patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Ficam afetados à incorporação os recursos necessários à sua conclusão e

entrega. Os valores que excederem a esse montante são de livre disposição
do incorporador.

Uma vez afetada a incorporação, teremos:

Contabilidade separada dos demais empreendimentos do

incorporador;
Maior poder de fiscalização dos adquirentes, que terão acesso a
toda contabilidade e cronograma da obra, devendo para isso ser
constituída uma Comissão de Representantes, nos termos do
art. 31-C;
Caixa separado do caixa dos demais empreendimentos do
incorporador;
Vinculação dos créditos aos débitos exclusivamente daquele
empreendimento.
4. Patrimônio de Afetação

Como se constitui a afetação do patrimônio?

Pela averbação do TERMO DE AFETAÇÃO no registro de imóveis competente,

em qualquer momento da obra, a critério do incorporador.

Quando a afetação se extingue?

A afetação do patrimônio se extingue com o cumprimento de sua finalidade,

término das obras, individualização das unidades e a entrega respectiva aos
seus adquirentes e, quando for o caso, com a quitação das obrigações do
incorporador perante o agente financiador da obra.

Pode também ocorrer em razão de denúncia da incorporação, caso em que

deverão ser restituídas aos compradores as garantias por eles pagas e,
também, pela liquidação deliberada em assembleia geral, tudo nos termos
do art. 31-E.
5. Corretor
de Imóveis
5.1 O corretor e seus honorários

O Código Civil, nos artigos 722 a 729 define os contornos do contrato de

corretagem.

O art. 722 prevê:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não

ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de
serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se
a obter para a segunda, um ou mais negócios, conforme as
instruções recebidas.

Assim, podemos definir a corretagem como um acordo de vontades firmado

entre pessoas (físicas ou jurídicas), em que uma das partes se obriga a obter
para a outra um ou mais negócios, sem relação direta em virtude de
mandato ou qualquer outra relação de subordinação.

A Lei 6.530/64 regula a profissão do Corretor de imóveis, prevê em seu

artigo 3º:

Art. 3. Compete ao Corretor de Imóveis exercer a

intermediação na compra, venda, permuta e locação de
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo

poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita
nos termos desta lei.
5.1 O corretor e seus honorários

Quando se trata de corretor de imóveis ligado à imobiliária, a lei prevê em

seu § 3º do Art. 6º :

(...) o corretor de imóveis associado e a imobiliária

coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à
intermediação imobiliária e ajustam critérios para a
partilha dos resultados da atividade de corretagem,
mediante obrigatória assistência da entidade sindical.

A remuneração do corretor de imóveis é devida quando, após sua atuação, é

alcançado o resultado previsto no contrato de corretagem ou mediação.

Na incorporação imobiliária, é quando a unidade é efetivamente vendida.

Com a efetiva assinatura do contrato de compra e venda, ou compromisso
de compra e venda, ou similar, materializa-se a intermediação imobiliária.

Com relação ao valor dos honorários, o art. 724 do Código Civil prevê:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada

em Lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada
segundo a natureza do negócio e seus usos locais.

Na área de incorporação imobiliária, o percentual médio, pago ao corretor

de imóveis, varia de 3 a 6 %. Quando se tratar de corretor associado à
imobiliária, necessário haver acordo entre as partes quanto a este
percentual.
5.2 Plantão de vendas

Plantão de vendas é o espaço que as incorporadoras utilizam para a

promoção e comercialização de seus empreendimentos. Esses espaços
podem ou não estar anexados à obra.

A legislação prevê que esses espaços devem conter acomodações com

condições de utilização, para que o corretor de imóveis possa desenvolver
sua atividade de forma digna e adequada.

A Resolução-COFECI n. 1.256/2012 prevê:

Art. 4º Os plantões de vendas instalados junto a

empreendimentos prontos ou em construção deverão
oferecer condições mínimas de utilização, de modo a
preservar a dignidade humana de seus usuários (Corretores
e clientes), tais como aeração, instalações sanitárias,
mobiliário, equipamento e pessoal especializado, que
garantam o mínimo aceitável de higiene, conforto e
segurança.
5.3 Fiscalização

Um mercado sadio é aquele em que há respeito à legislação e a ética.

Profissional que mantém boa postura e respeita a legislação ajuda a criar
um ambiente de negócios que valoriza a profissão.

A atuação no mercado imobiliário exige conhecimento de todas as etapas do

negócio, lisura nas tratativas com proprietários e compradores e boa fé nos
contratos. A partir dessas considerações é fácil entender o papel
importantíssimo da fiscalização no exercício da profissão.

Quando se refere a atuação na área da incorporação imobiliária, a

fiscalização é exercida pelo Sistema COFECI-CRECI, que limita-se a verificar
se as empresas incorporadoras exercem, ou não, a atividade de
intermediação de negócios imobiliários, sem prejuízo de sua competência
para fiscalizar e disciplinar o exercício das atividades privativas de corretor,
nos termos do art. 3º e 5º, da Lei 6.530/80.

Significa dizer, então, que muito embora não seja competência do Conselho
Regional de Corretores de Imóveis fiscalizar a regularidade do
empreendimento, é dever do corretor e da imobiliária verificar a
regularidade da documentação e da situação em que se encontra o imóvel
ou empreendimento.
5.3 Fiscalização

Assim, competência fiscalizatória é exercida pelos CRECIs, nos termos da

Resolução COFECI n. 1.256/2012, que prevê expressamente:

Art. 1º - Cópias do contrato de prestação de serviços para

venda de imóveis integrantes de lançamentos imobiliários
e dos atos constitutivos da respectiva incorporação
devidamente registrada no Cartório de Registro Imobiliário
competente deverão ser arquivados no Regional antes da
data de início das operações de venda ou de cadastramento
de interessados.

Art. 3º - É vedado aos inscritos no Regional cobrarem de

seus clientes, para si ou para terceiros, qualquer taxa a
título de assessoria administrativa, jurídica ou outra, assim
como devem denunciar ao Regional a cobrança de tais
taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou
por seus prepostos.
5.3 Fiscalização

A atuação do CRECI de Santa Catarina na área de Incorporação Imobiliária

se dá na verificação in loco, na sede das incorporadoras e plantões de venda.
O fiscal tem a missão de verificar se há registro da incorporação, com o
devido arquivamento do memorial de incorporação, e a regularidade da
inscrição dos corretores e imobiliárias que atuam no plantão de vendas.

A Lei 4.591/64, em seu artigo 65, prevê:

Art. 65. É crime contra a economia popular promover

incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos
ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação
falsa sobre a construção do condomínio, alienação das
frações ideais do terreno ou sobre a construção das
edificações.

PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a

cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no
País.

§ 1º Incorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais

bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva
incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta,
contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço
ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos
ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre
a constituição do condomínio, alienação das frações ideais
ou sobre a construção das edificações;
5.3 Fiscalização

Dessa previsão é possível dizer que, se o compromisso de venda e compra

resulta da prática de um ato ilícito, como ocorre nas incorporações
irregulares, sem registro de incorporação, incide na responsabilidade de
todos aqueles que contribuíram para o dano, inclusive o intermediário ou
corretor de imóveis que atua no negócio.

Por fim, há de se lembrar também o disposto no art. 20, da Lei 6.530/78,

que regulamenta a profissão do corretor de imóveis, que determina que, no
caso de anúncio de imóvel loteado ou em condomínio, deve ser mencionado
o número do registro do loteamento ou da incorporação no registro de
imóveis. O desatendimento dessa norma constitui infração disciplinar.

Caso o fiscal encontre irregularidades, promoverá autuação do corretor ou

imobiliária que estiverem atuando na comercialização irregular de unidades
do empreendimento.
Referências Bibliográficas

BRASIL, Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.
Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>.
Acesso em 22 mar 2021.

BRASIL, Lei 6.530, de 12 de maio de 1978.

Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus
órgãos de fiscalização e dá outras providências.
Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm>.
Acesso em 22 mar 2021.

BRASIL, Lei 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil.

Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm>.
Acesso em 22 mar 2021

BRASIL, Lei 13.789, de 27 de dezembro de 2018.

Altera as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para
disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em
incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm>.
Acesso em 22 mar 2021.

BRASIL. Resolução COFECI n. 1. 256/2012.

Torna obrigatório o arquivamento no CRECI de documentos referentes a lançamentos imobiliários
e respectivas incorporações e dá outras providências.
Disponível em < https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao1256_2012.pdf>.
Acesso em 22 mar 2021.

CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação Imobiliária. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, página
61.

RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. 8 ed. Rio de Janeiro: Forense,
2021, página 410.

SCAVONE Junior, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 16 ed.. Rio de Janeiro: Forense,
2021.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Volume 3: Contratos e Atos Unilaterais. 11 ed.
São Paulo: Saraiva, 2014.
 Cartilha de Incorporação Imobiliária

Realização:
CRECI/SC

Texto:
Grasiela Gaspar

Edição e revisão:
Camila Latrova

Projeto Gráfico:
Camila Latrova
Eduarda Londero

Apoio:
Michelle Ramos
 CARTILHA DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

REALIZAÇÃO:
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS -11ª REGIÃO

DIRETORIA EXECUTIVA:

ANTONIO MOSER - PRESIDENTE

LOURENÇO HENRIQUE OLIVA - 1º VICE-PRESIDENTE
CARLOS AUGUSTO NASCIMENTO E SILVA - 2º VICE-PRESIDENTE
ALMIR GUSTAVO OLIVEIRA - DIRETOR 1º SECRETÁRIO
WILSON CARVALHO DE ALMEIDA - DIRETOR 2º SECRETÁRIO
SANDRA ROGÉRIA MARTINS MOSTIACK - DIRETORA 1ª TESOUREIRA
EDUARDO NOBUYUKI USUY - DIRETOR 2º TESOUREIRO
SHAIANE GRAEFF - DIRETORA ADJUNTA DE COMUNICAÇÃO
E ASSUNTOS DA MULHER CORRETORA
OTTO ENGELMANN - DIRETOR ADJUNTO DE DELEGACIAS E DELEGADOS
MOACIR PASIN - DIRETOR ADJUNTO DE FISCALIZAÇÃO
GRASIELA GASPAR GONÇALVES - DIRETORA-ADJUNTA PARA ASSUNTOS
DE INCORPORAÇÕES, LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS
JOÃO BATISTA DE PINHO - DIRETOR- ADJUNTO DE AVALIAÇÕES

APOIO INSTITUCIONAL:

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