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PRÉ-REQUISITOS
NBR 14653 - Avaliação de bens
Parte 1: Procedimentos gerais
Parte 2: Imóveis urbanos
Parte 3: Imóveis rurais
Parte 4: Empreendimentos
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens
industriais em geral
Parte 6: Recursos naturais e ambientais
Parte 7: Patrimônios históricos

DEAS 012 TÉCNICAS ESTATÍSTICAS

1 2

Resoluções do CONFEA Resolução 218, de 29 de junho de 1973

Resolução nº 218, de 29/06/1973, do CONFEA, que fixa as Art. 1º - Para efeito de fiscalização do exercício profissional
atribuições profissionais do Engenheiro, Arquiteto e correspondente às diferentes modalidades da Engenharia,
Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades Arquitetura e Agronomia em nível superior e em nível médio,
ficam designadas as seguintes atividades:
Resolução nº 345, de 27/07/1990, do CONFEA, que dispõe Atividade 01 - Supervisão, coordenação e orientação técnica;
quanto ao exercício por profissional de nível superior das Atividade 02 - Estudo, planejamento, projeto e especificação;
atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Atividade 03 - Estudo de viabilidade técnico-econômica;
Engenharia Atividade 04 - Assistência, assessoria e consultoria;
Atividade 05 - Direção de obra e serviço técnico;

3 4

Resolução 218, de 29 de junho de 1973 Resolução 218, de 29 de junho de 1973

Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e Atividade 13 - Produção técnica e especializada;
parecer técnico; Atividade 14 - Condução de trabalho técnico;
Atividade 07 - Desempenho de cargo e função técnica;
Atividade 15 - Condução de equipe de instalação, montagem,
Atividade 08 - Ensino, pesquisa, análise, experimentação, operação, reparo ou manutenção;
ensaio e divulgação técnica; extensão;
Atividade 16 - Execução de instalação, montagem e reparo;
Atividade 09 - Elaboração de orçamento;
Atividade 17 - Operação e manutenção de equipamento e
Atividade 10 - Padronização, mensuração e controle de instalação;
qualidade;
Atividade 18 - Execução de desenho técnico.
Atividade 11 - Execução de obra e serviço técnico;
Atividade 12 - Fiscalização de obra e serviço técnico;

5 6

1
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Art. 10 - Compete ao ENGENHEIRO FLORESTAL: Art. 10 - Compete ao ENGENHEIRO FLORESTAL:

I - o desempenho das atividades 01 a 18 do artigo 1º desta edafologia;

Resolução, referentes a engenharia rural; processos de utilização de solo e de floresta;
construções para fins florestais e suas instalações
ordenamento e manejo florestal;
complementares,
mecanização na floresta;
silvimetria e inventário florestal;
melhoramento florestal; implementos florestais;
recursos naturais renováveis; economia e crédito rural para fins florestais;
ecologia, climatologia, defesa sanitária florestal; seus serviços afins e correlatos.
produtos florestais, sua tecnologia e sua industrialização;

7 8

Resolução nº 345 do CONFEA Objeto da avaliação

São de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas
Imóveis rurais
especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos
geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas, registrados nos Terra nua
CREA's, as atividades de Benfeitorias e edificações
 vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens Instalações
móveis e imóveis, Máquinas e equipamentos
 suas partes integrantes e pertences,
Veículos licenciados e fora de estrada
 máquinas e instalações industriais,
Culturas
 obras e serviços de utilidade pública,
Semoventes
 recursos naturais e bens e direitos que,
Florestas nativas e reflorestamentos
 de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam de
atribuição dessas profissões.

9 10

Objeto da avaliação Conceito de imóvel rural

Área contínua de qualquer tamanho, beneficiada ou
Se os imóveis rurais possuírem recursos minerais não,
exploráveis,
qualquer que seja a sua localização,
o direito de lavra deve ser avaliado separadamente
◼que se destine à preservação da natureza ou à exploração
extrativa florestal, agrícola, pecuária ou agroindustrial,
◼por um Engenheiro de Minas ou Geólogo
◼quer através de planos públicos de valorização,

◼quer através da iniciativa privada

11 12

2
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Classificação dos imóveis rurais

quanto à natureza Terras
As propriedades rurais são compostas por um Terra nua
conjunto de bens, frutos e direitos: Terras de um imóvel rural,
Terras ◼dele excluídas todas as benfeitorias (edificações, instalações,
Benfeitorias etc.) e
◼as coberturas vegetais com valor econômico
Culturas
Trabalhos de melhoria das terras
O valor da cobertura vegetal das áreas de reserva
Instalações, máquinas e equipamentos
florestal e das áreas de preservação permanente
Recursos naturais ◼devem ser consideradas como integrantes do valor da terra
Semoventes nua
Frutos
Direitos

13 14

Classificação dos imóveis Quanto às áreas de utilização

Quanto às áreas de utilização Áreas de culturas
Áreas inaproveitáveis Aquelas ocupadas com culturas perenes ou anuais,
◼Aquelas cobertas com pedras ou rochas, ou ainda, inclusive hortas e pomares para uso doméstico
◼aquelas com presença marcante de cascalhos e seixos Ocupadas com reflorestamentos de espécies nativas ou
rolados na sua superfície, exóticas
◼nestas incluídas as áreas de lavras
◼Espelhos d’água, barragens, tanques, açudes ou represas
Áreas de pastagens
◼Áreas ocupadas com infra-estrutura, benfeitorias não-
reprodutivas, tais como: Pastagens plantadas
◼casas, currais, terreiros, cobertas, galpões, lagoas, lagoas Ocupadas com pastagens nativas, que dão sustentação
secas, estradas, entre outras alimentar ao gado, mesmo que temporariamente

15 16

I - Classificação das Terras no

Quanto às áreas de utilização Sistema de Capacidade de Uso

Áreas de reserva legal - Níveis Categóricos: O sistema de capacidade de

 Artigo 3 do Código Florestal (LEI Nº 12.651, DE 25 DE uso, consiste em quatro níveis categóricos:
MAIO DE 2012.)
a) Grupos de Capacidade de Uso ( A,B,C)
b) Classes de Capacidade de Uso ( I à VIII )
c) Subclasses de Capacidade de Uso ( a,s,c,e)
Áreas de preservação permanente d) Unidade de Capacidade de Uso
 Artigo 3 do Código Florestal (LEI Nº 12.651, DE 25 DE
MAIO DE 2012.)

17 18

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a) Grupos de Capacidade de Uso ( A,B,C) a) Grupos de Capacidade de Uso ( A,B,C)

Expressam o potencial de utilização agrícola, com GRUPO A: Terras próprias para culturas e outros
base na intensidade de uso das terras. usos, abrange as classes de capacidade de uso. ( I, II,
III e IV).
A intensidade de uso, é definida pela maior ou
menor mobilização imposta ao solo, expondo-o a GRUPO B: Terras impróprias para culturas, mas
certos riscos de erosão e/ou perda da produtividade, adaptáveis para pastagens, silvicultura e refúgio da
decorrentes de distúrbios no solo, ou na redução da vida silvestre. ( V,VI e VII).
cobertura vegetal.
GRUPO C: Terras impróprias para a exploração
agrícola econômica, podendo servir apenas para
recreação, abrigo da vida silvestre e outros usos não
agrícola. ( VIII ).
19 20

b) Classes de Capacidade de Uso das Terras

Quanto às classes de capacidade de
uso ou de gerar renda
As classes de Capacidade de uso, são baseadas nas Classe I : Terras aparentemente sem problemas de
alternativas de uso e no grau das limitações: conservação ( verde claro).

Terras comportando as mesmas alternativas de uso e Inclui as terras altamente produtivas, praticamente
apresentando limitações semelhantes, são incluídas planas, fáceis de serem trabalhadas, sem erosão
na mesma classe. aparente, sem pedras e bem drenadas.

Classes ( I à VIII ) Não exigem práticas especiais de melhoramento ou

proteção.

São recomendadas apenas: - rotação de culturas,

adubação de manutenção e tratos culturais normais.
21 22

Quanto às classes de capacidade de

uso ou de gerar renda
 Classe I Classe II : Terras com problemas simples de
◼ Aparentemente sem problemas especiais de conservação ( Amarelo).
conservação
◼ terras cultiváveis aparentemente sem problemas de Inclui as terras produtivas, com declives suaves,
conservação; são as áreas planas; facilmente trabalháveis, erosão ligeira, podendo
apresentar pedras ocasionais ( menos de 1% da
área).

Exigem práticas simples de conservação, tais como:

- plantio em nível; culturas em faixas; uso de
fertilizantes e corretivos para aumentar a fertilidade.

23 24

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Quanto às classes de capacidade de

uso ou de gerar renda
 Classe II
◼Com problemas simples de conservação
◼terras aptas para agricultura que exigem trabalho
de conservação; são os terrenos pouco inclinados;

25 26

Quanto às classes de capacidade de Quanto às classes de capacidade de

uso ou de gerar renda uso ou de gerar renda
Classe III : Terras com problemas complexos de Classe III
conservação ( Vermelho)
◼Com problemas complexos de conservação
Inclui as terras com produtividade pelo menos razoável, ◼terras cultivavéis com grandes exigências de
podendo apresentar declive e erosão moderados, ser conservação; são terrenos inclinados;
planas e mal drenadas, apresentar pedras e sulcos de
erosão ou estar temporariamente encharcadas.

Exigem práticas intensivas: terraceamento; cordões de

contorno; remoção de pedras; drenagem artificial;
irrigação; adubação e calagem; mesmo em pastagem é
importante a construção de sulcos em nível.

27 28

Quanto às classes de capacidade de

uso ou de gerar renda
Classe IV : Terras com sérios problemas de Classe IV
conservação ( Azul). ◼ Apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com
sérios problemas de conservação
Inclui as terras pouco produtivas, com declives fortes, ◼ terras muito inclinadas cultivadas apenas
erosão acentuada, solos rasos ou com bastante ocasionalmente, exigindo grande trabalho de
pedras. conservação; são as encostas íngremes;

Cultivados ocasionalmente ou em extensão limitada,

sendo melhor aproveitadas para culturas perenes ou
pastagens, com práticas intensivas de melhoramentos
ou proteção.

29 30

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B) Terras cultiváveis apenas em casos especiais de

algumas culturas permanentes e adaptadas em
geral a pastagens ou reflorestamento

Classe V
◼ Sem necessidade de práticas especiais de conservação
◼ Terras cultivavéis apenas em casos especiais e com culturas
permanentes, as quais, uma vez estabelecidas, exigem pouco
trabalho de conservação, como é o caso dos reflorestamentos ou
pastagens;

Classe VI
◼Com problemas simples de conservação
◼ terras de difícil cultivo devido à grande presença de pedras e
ao relevo montanhoso;

31 32

Terras cultiváveis apenas em casos especiais de C) Terras impróprias para vegetação produtiva e próprias
algumas culturas permanentes e adaptadas em para proteção da fauna silvestre, para recreação ou para
geral a pastagens ou reflorestamento armazenamento de água
Classe VII
 Classe VIII
◼Com problemas complexos de conservação
◼ Terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo
◼ terras onde as restrições para o cultivo anual são totais; são
servir apenas como abrigo da fauna silvestre, como ambiente para
terras altamente susceptíveis à degradação pela erosão;
recreação ou para fins de armazenamento de água

33 34

Subclasses de Capacidade de Uso Exemplo:

Um solo pertencente à classe III, que é indicado para culturas, requerendo

As subclasses de cap. de uso, são definidas em função da
práticas conservacionistas de caráter intensivo, à subclasse IIIe portanto
natureza da limitaçào mais forte ( dominante).
caracterizando terras próprias para culturas, mas que requerem práticas
As limitações que caracterizam as subclasses são: intensivas de controle da erosão.

- e - erosão ou risco de erosão.

Se o mesmo solo, apresentasse como maiores fatores limitantes o risco
- a ou ( w) - excesso de água ( ou deficiência de
oxigênio). de erosão e um fator ligado ao solo como por exemplo a baixa fertilidade,
- s - limitações devidas ao solo. seria classificado como pertencente à subclasse IIIe,s , requerendo um
- c- limitações climáticas ( principalmente precipitação). sistema de manejo intensivo tanto para o controle da erosão como
também a correção da fertilidade.

35 36

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Classificação de uso e limitações

37 38

Benfeitorias
Classe de Declive Porcentagem (%) Declive em graus Todas aquelas situações onde são investidos recursos
Classe A <3 < 1,72
de capital para sua instalação
Classe B Entre 3 e 8 1,72 a 4,60
Classe C Entre 8 e 20 4,6 a 5,71
Classe D Entre 20 e 45 5,71 a 24,23 Benfeitorias reprodutivas
Classe E Entre 45 e 75 24,23 a 36,9 Culturas
Classe F Superiores a 75% > 36,9
◼Todas as atividade que produzam “frutos” ou qualquer outro
100% 45
tipo de matéria vegetal,
◼de qualquer porte,
◼economicamente viável ou não,
◼que se realize através da interferência do homem,
◼ato este denominado cultivo

39 40

Benfeitorias reprodutivas Benfeitorias reprodutivas

Culturas
Pastagens
Podem ser subdivididas em: Nativas e formadas
◼Perenes
◼Com ciclo de vida longo, acima de 3 anos
◼Temporárias Reflorestamentos
◼Com ciclo de vida inferior a um ano Com espécies nativas ou exóticas, homogêneos (uma só
◼Anuais espécie) ou heterogêneos (mais de uma ou várias
◼Com ciclo de vida de aproximadamente 1 ano espécies).

41 42

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Benfeitorias não-reprodutivas Benfeitoria - DEFINIÇÃO

Construções Benfeitorias necessárias
Instalações As que conserva a coisa ou impedem a sua deterioração
As implantações ou investimentos do tipo
◼redes de energia elétrica, Benfeitorias úteis
◼redes de esgotos sanitários e pluviais, As que aumentam ou facilitam o uso da coisa
◼usinas hidroelétricas, etc.
Benfeitorias Benfeitorias voluptuárias
São todos aqueles melhoramentos existentes no imóvel que
As que não aumentam o uso habitual da coisa,
não se enquadram perfeitamente nas classificações acima,
constituindo simples deleite ou recreio
por exemplo: cercas de arame, açudes, cisternas, áreas de
lazer

43 44

Trabalhos de melhoria das terras Máquinas e equipamentos

Serviços diversos realizados na terra, Máquina
na sua maioria com o objetivo de incrementar a Toda unidade produzida com a finalidade de realizar
fertilidade, trabalho, que consiste na execução de deslocamento ou
◼aumentando o potencial de cultivo e a produtividade, efeito sob a ação de força interna e/ou externa
◼agregando valor à propriedade
Equipamento
Exemplo:
Toda unidade produzida com a finalidade de compor
◼Desbravamento, proteção contra erosão, irrigação, drenagens, máquina ou equipar indústria, fábrica e oficina ou ainda
correção da acidez, adubação natural e mineral, destoca,
desempedramento, etc.
realizar trabalho isoladamente

45 46

Recursos naturais intrínsecos Frutos

Formações vegetativas naturais, tais como florestas e
pastagens, recursos hídricos e minerais São os benefícios financeiros advindos da
propriedade rural, e compõem-se de:

Recursos da exploração direta

Aluguel

Arrendamentos ou parcerias

47 48

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Semoventes Direitos
Tudo que se move por si próprio, que anda ou se São os direitos inerentes a um imóvel rural
move por si mesmo Exemplo
Para fins de avaliação, é o irracional passível de ◼Servidões
determinação de seu valor econômico ◼Encargo específico que se impõe a uma propriedade em
proveito de outrem
◼ Servidões de água e as servidões de passagem.
◼Usufrutos
◼é um direito real sobre coisa alheia, para que alguém possa
fruir as utilidades e frutos de uma coisa móvel ou imóvel,
enquanto temporariamente destacado da propriedade
◼Concessões
◼ato ou efeito de conceder, permissão

49 50

Direitos Finalidade das avaliações

Exemplo Garantias bancárias
Partilhas
Comodatos Compra e venda
◼é o contrato unilateral, gratuito, pelo qual alguém
Fiscal
(comodante) entrega a outrem (comodatário) coisa infungível,
para ser usada temporariamente e depois restituída Determinação do valor objetivando atualizar ou compor
o demonstrativo patrimonial de empresas ou a
declaração de bens de pessoas físicas
Direitos hereditários
Perícias judiciais
Direitos possessórios

51 52

Mercado de concorrência perfeita

Objetivo da avaliação
Exigências:
Deverá sempre ser a determinação do valor de homogeneidade dos bens levado a mercado;
mercado do imóvel número elevado de compradores e vendedores, de tal
sorte que não possam, individualmente ou em grupos,
alterar o mercado;
O valor a ser determinado corresponde sempre àquele
que num dado instante, é único, qualquer que seja a inexistência de influências externas;
finalidade da avaliação, bem como àquele que se racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto
definiria em um mercado de concorrência perfeita, de todos sobre o bem, o mercado e as suas tendências; e
caracterizado pelas seguintes exigências: perfeita mobilidade de fatores e de participantes
oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e
saída do mercado.

53 54

9
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Valor de mercado Outros conceitos de valor

É a quantia em dinheiro que se pode obter por um Valor econômico ou valor potencial
bem colocado à venda, É o valor em função do potencial de produzir renda

durante um período razoável de tempo, num mercado Valor de reposição ou reprodução

livre e competitivo, É o valor obtido pela composição dos custos das partes
integrantes do bem, quer sejam despesas diretas ou
◼pressupondo-se que o comprador e o vendedor conheçam as indiretas
características e possibilidades de aproveitamento do bem e
Valor contábil
◼estejam isentos da interferência de quaisquer fatores
É o valor da escrituração do imóvel na contabilidade das
coercivos
empresas

55 56

Outros conceitos de valor Metodologia e critérios

Valor histórico • Métodos diretos

É o valor da aquisição do imóvel – Método comparativo de dados de mercado
– Método de opinião direta
Valor histórico sentimental – Método do custo de reprodução ou reposição
É valor de mercado de um bem,
◼acrescido de uma dose de valorização, • Métodos indiretos
◼em função da estima, – Método de renda (valor potencial)
◼da longevidade da posse ou
– Método involutivo
◼da ligação do bem com um fato histórico
– Método residual

57 58

Método comparativo de dados de Método comparativo de dados de

mercado mercado
• É determinado pela comparação direta com • É o mais indicado para determinação do valor
outros imóveis semelhantes ao avaliando, de mercado
– cujas informações ou dados de mercado são
obtidos valendo-se de – da terra nua,
• entrevistas,
• visitas técnicas, – dos semoventes e
• anúncios de jornais ou revistas,
• documentações de transferência,
– de veículos
• cadastros ou informações de corretores

59 60

10
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Critérios Critérios

• Classificação dos elementos pesquisados • Homogeneização dos elementos de pesquisa

– Determinar o “valor da terra nua” subtraindo do “valor – Fator fonte
global do imóvel” os valores relativos às suas • Redução do valor em oferta para desconto da margem de
benfeitorias reprodutivas ou não-reprodutivas, tais elasticidade da negociação
como:
– Os anúncios, ofertas ou outras fontes de informação
• Edificações geralmente não refletem com absoluta exatidão o valor de
• Culturas mercado
• Pastagens » deve-se efetuar um desconto ou um acréscimo,
• Cobertura vegetal nativa » o que se faz com a aplicação de um fator de fonte

– Homogeneizar os valores unitários, que geralmente são – Este fator deve situar-se em torno de 0,9, ou seja um
desconto de 10% no valor ofertado
expressos em R$/ha

61 62

Critérios Capacidade de uso ou de gerar renda

• Fator de capacidade de uso da terra Classificação de acordo com o Manual Brasileiro para levantamento
da Capacidade de Uso da Terra – 3ª aproximação
– O valor da terra é função direta de sua
capacidade de produzir renda e Terras Cultiváveis
• o potencial de produção de renda é função direta de Classe I
sua capacidade de uso ◼ Aparentemente sem problemas especiais de conservação
Classe II
◼ Com problemas simples de conservação
• Manual brasileiro para levantamento da capacidade
de uso da terra – ETA – Brasil/Estados Unidos, 3ª Classe III
aproximação ◼ Com problemas complexos de conservação
– 8 classes de solos, classificados pela sua Classe IV
capacidade de uso ◼ Apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com sérios problemas de
conservação

63 64

Capacidade de uso ou de gerar renda Capacidade de uso ou de gerar renda

Terras cultiváveis apenas em casos especiais de Terras impróprias para vegetação produtiva e
algumas culturas permanentes e adaptadas em geral próprias para proteção da fauna silvestre, para
a pastagens ou reflorestamento recreação ou para armazenamento de água

Classe V Classe VIII

◼Sem necessidade de práticas especiais de conservação ◼Terras impróprias para cultura, pastagem ou
Classe VI reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo
da fauna silvestre, como ambiente para recreação ou
◼Com problemas simples de conservação
para fins de armazenamento de água
Classe VII
◼Com problemas complexos de conservação

65 66

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Capacidade de uso ou de gerar renda Capacidade de uso ou de gerar renda

A partir dos mapas de capacidade de uso São consideradas como as melhores terras aquelas que
pode-se atribuir diferentes graus de qualidade às são aptas para usos mais intensos, como:
glebas de terra que compõem as áreas de estudo culturas anuais (classes I, II, III e IV)
e as de menor qualidade, aptas somente para usos pouco
Estes graus de qualidade estão diretamente intensos, como com pastagens naturais e exploração florestal
(classes V, VI e VII)
relacionados com
ou mesmo, inaptas para qualquer tipo de produção agrícola
a maior ou menor intensidade de uso das terras, possível
(classe VIII), destináveis somente para preservação
ambiental

67 68

Capacidade de uso do solo e seu valor relativo

a cada classe, em função do percentual de Instrução Normativa nº 8, de 1993 - INCRA
Sistemática de desapropriação por interesse social
renda líquida
Classe de solo Escala de valor (% de renda líquida) Classe de solo Escala de valor (% de renda líquida)
I 100,00 I 100,00
II 95,00 II 90,00
III 75,00 III 75,00
IV 55,00 IV 65,00
V 50,00 V 55,00
VI 40,00 VI 45,00
VII 30,00 VII 35,00
VIII 20,00 VIII 30,00

69 70

Com base no gráfico anterior e no estudo da situação

“in loco”, pode-se montar tabelas com a inclusão de
classes especiais
CLASSE DE SOLO ESCALA DE VALOR (% de renda líquida)
Classe Especial I 1.000,00
Classe Especial II 500,00
Classe Especial III 200,00
I 100,00
II 95,00
III 75,00
IV 55,00
V 50,00
VI 40,00
VII 30,00
VIII 20,00

71 72

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Fator de correção da capacidade de uso da terra

• Dividindo a “nota agronômica do avaliando” pela

“nota agronômica do pesquisado”, determina-se o
“fator de correção da capacidade de uso da
terra” (CUT)

• Elemento de pesquisa nº 1
• CUT = 61,25/61,125 = 1,00

• Elemento de pesquisa nº 2
• CUT = 61,25/59,2 = 1,03

73 74

75 76

Fator de recursos hídricos

• Procura-se corrigir a discrepância dos valores

através de
• índices comparativos que homogeneízam os elementos
quanto à
• riqueza de sua rede hidrográfica,
• levando em conta a quantidade,
• a qualidade e
• a distribuição de águas superficiais pelas propriedades

77 78

13
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Fator de acesso

• Procura-se comparar e corrigir discrepâncias

quanto a

• diferentes acessos aos imóveis,

• comparando-os pelas diferentes distâncias,

• tipos de estradas e

• obstáculos naturais, temporários ou perenes

79 80

Quadro de análise das condições de acesso Fator de transposição

(Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia)

Situação Tipo de acesso Praticabilidade Escala de valor

• Visa corrigir as diferenças de valores
Muito boa Asfalto Todo o ano 1,11 a 1,20
• referentes ao posicionamento encontrado entre
Boa Asfalto + pouca terra Todo o ano 1,01 a 1,10

Regular Asfalto + muita terra Todo o ano 1,00 • os imóveis pesquisados e

Regular Terra Todo o ano 1,00

• o avaliando
Ruim Muita terra Parte do ano 0,90 a 0,99

Muito ruim Obstáculos Parte do ano 0,80 a 0,89

81 82

Fatores de correção de área Fatores de correção de área (FA)

• Fórmula usada para equalizar o valor unitário de • Fórmula usada para equalizar o valor unitário de
diferentes áreas diferentes áreas

• Fator de área • Fator de área (Equação 1)

• Raiz quarta da relação entre
• a área do elemento pesquisado e a área do
elemento avaliando,
• adicionado da unidade e dividido por dois,
• quando o resultado da divisão for igual ou menor
que 30%

83 84

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Fatores de correção de área Fatores de correção de área

• Fórmula usada para equalizar o valor unitário de • Fórmula usada para equalizar o valor unitário de
diferentes áreas diferentes áreas

• Fator de área • Fator de área (Equação 2)

• Raiz oitava da relação entre
• a área do elemento pesquisado e a área do
elemento avaliando,
• adicionado da unidade e dividido por dois,
• quando o resultado da divisão for maior que 30%

85 86

Fator de antecipação para pagamento à vista

• É uma forma de homogeneizar os valores de

negociações efetivamente realizadas com
pagamentos a prazo,

• para um valor à vista em moeda corrente

87 88

Fator de atualização monetária Fator de atualização monetária

• Quando necessário, os elementos de pesquisa • É impossível estabelecer uma quantidade de tempo,

devem sofrer uma correção do valor unitário, • seja ela em dias, meses ou anos,
• na qual se fará necessária a adoção deste fator de
• visando atualizar monetariamente os valores, correção

• em função da desvalorização da moeda ou • Também não há uma receita exata para o

percentual a ser aplicado
• em função da valorização do imóvel em decorrência do
tempo • O mercado deverá ser sempre o parâmetro básico
determinador

89 90

15
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Outros fatores • EXEMPLO PRÁTICO

• Haverá casos em que outros fatores de

• Base de cálculos do laudo da Fazenda
homogeneização podem vir a ser
Cruzeiro do Sul – MG.
• estudados, testados e utilizados

• a fim de melhor apropriar valor ao bem

91 92

93 94

95 96

16
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Resultados homogeneizados

• São os resultantes do produto do

• valor unitário dos elementos pesquisados
• pelos respectivos fatores de correção

• O valor unitário é definido pela diferença entre

• o valor de oferta do imóvel e
• o valor de todas as suas benfeitorias
• (edificações, benfeitorias, semoventes, máquinas e
equipamentos, instalações, etc.) e
• dividida posteriormente pela área do imóvel

97 98

Cálculos estatísticos Medidas de dispersão

• Medidas de tendência central • Variância (δ2)

• Média aritmética (x)
• Divisão do somatório dos valores homogeneizados (y)
pelo número (n) de amostras levadas a homogeneização • Desvio padrão (δ)
• Mediana (md)
• É o elemento médio dos valores ordenados, resultado
considerado pouco significativo
• Moda (mo) • Coeficiente de variação (cv)
• Indica o ponto ou posição de maior frequência ou acúmulo
de dados, mas só deve ser utilizada no caso de existirem
muitos elementos paradigmas

99 100

Determinação do campo de arbítrio e do Determinação do campo de arbítrio e do

erro percentual erro percentual
• Campo arbítrio • Campo arbítrio

• Matematicamente, é o intervalo formado em torno da

• O intervalo fechado de valores obtidos por
média aritmética
procedimento estatístico compatível com os elementos
amostrais, • resultante da soma e da subtração da média
• dentro do qual o avaliador pode adotar,
• justificando, aquele que seja representativo do valor • pelo resultado do divisão do desvio-padrão
do imóvel avaliando
• pela raiz quadrada do número de graus de liberdade, e

• posteriormente multiplicado pela constante “t” (tabela de

Student)

101 102

17
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Determinação do campo de arbítrio e do

erro percentual

103 104

Teste de Chauvenet Teste de Chauvenet

• Teste de compatibilidade dos elementos amostrais, • Esse procedimento determina o

• eliminando, quando necessário,
• os dados de maior discrepância em relação à média • desvio observado (d/s Obs.) que deve ser inferior ao

• Executa-se o teste, comparando-se a relação entre os • valor crítico tabelado (d/s Crit.),
extremos de maiores diferenças, e
• estabelecido e tabelado para cada quantidade “n” de
• portanto de maior desvio, elementos pesquisados
• com a Média Aritmética (x), e
• dividindo pelo Desvio-Padrão (δ)

105 106

Nº de amostras Graus de Liberdade Chauvenet

(n) gl (n-1) ds crit
Teste de Chauvenet 5 4 1,65
6 5 1,73
7 6 1,8
8 7 1,86
9 8 1,92
10 9 1,96
11 10 1,98
12 11 2,03
13 12 2,05
14 13 2,1
15 14 2,12
16 15 2,16
17 16 2,18
18 17 2,2
Observação: 19 18 2,23
• Não é necessário aplicar testes para saneamento e 20 19 2,24
eliminação de dados suspeitos, quando o Coeficiente de 29 20 2,34
30 21 2,39
Variação (cv) for inferior a 10% 40 22 2,5
50 23 2,58

107 108

18
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Tomada de decisão

• Conhecendo a amplitude do intervalo de confiança,

• o avaliador adota ou arbitra um valor interno ao

campo de arbítrio,

• como o valor de mercado e

• finalmente explica suas razões sobre a referida

adoção

109 110

Exemplo prático de análise estatística

descritiva
• Nível de confiança 80%
• Número de elementos pesquisados: 30
• Graus de liberdade: 29
• t: 1,311
• Amplitude da distribuição:
• 450,56 – 116,15 = 334,41
• Frequência
• A quantidade de vezes que um valor aparece em uma
determinada classe ou em todo conjunto amostral

111 112

113 114

19
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115 116

117 118

Método comparativo de custos de reprodução Critérios

• Cálculo do custo de reposição por novo

• É aquele em que o valor da edificação (bem) – Deve ser calculado com base no orçamento do bem,
resulta de orçamento sumário ou detalhado, ou • montando para tal, planilhas de custo, inclusive com a
ajuda de publicações da construção civil

– da comparação de custos de outros iguais aos que são

objeto da avaliação (custo de reprodução) ou • Determinação das áreas ou quantitativos
equivalentes (custo de substituição) – Os quantitativos das benfeitorias ou edificações
devem ser levantados in loco ou
• levantados através de plantas baixas, levantamentos
topográficos, etc.

119 120

20
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Tabela de Ross-Heidecke
Critérios
Depreciação física – fator k
• Depreciação Coluna Estado de conservação segundo Designação de campo
Ross-Heidecke
a Novo Ótimo ou muito bom
– A depreciação dos bens deve ser efetuada em função
b Entre novo e regular Entre ótimo e bom
• do estado de conservação,
• da vida útil consumida e c Regular Bom
• do obsoletismo funcional, d Entre regular e reparos simples Entre bom e regular
– levando em consideração o regime de manutenção e Reparos simples Regular
(eventual ou periódico) ao qual está submetido.
f Entre reparos simples e importantes Entre regular e
precário
g Reparos importantes Precário
h Entre reparos importantes e sem Ruim ou péssimo
valor
121 122

123 124

Cálculo de construção Cálculo de benfeitorias

125 126

21
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Coluna Estado de conservação Designação de campo

segundo Ross-Heidecke

CÁLCULO DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL a

b
Novo

Entre novo e regular

Ótimo ou muito bom

Entre ótimo e bom

c Regular Bom

d Entre regular e reparos simples Entre bom e regular

e Reparos simples Regular

f Entre reparos simples e importantes Entre regular e precário

g Reparos importantes Precário

h Entre reparos importantes e sem valor Ruim ou péssimo

Item Descrição Valor Atual (R$)

01 Terra Nua 1.404.776,59

02 Edificações

03 Benfeitorias

04 Semoventes -------

05 Culturas (pastagens, eucalipto) -------

VALOR DO IMÓVEL

127 128

Método de análise da opinião direta Critérios

• É aquele em que o avaliador capta uma massa de • Informação do “pesquisado” de todas as condições
opiniões sobre o valor e a liquidez do imóvel e características do imóvel avaliando, tais como:
avaliando, consultando – benfeitorias,
– corretores de imóveis, – edificações,
– proprietários, – culturas,
– vizinhos, – áreas,
– outros conhecedores de valores de terra, – recursos hídricos,
• para posterior análise e determinação do valor de – topografia,
mercado do imóvel
– condições de solo,
– acessos

129 130

Critérios Critérios

• Homogeneização dos valores pesquisados via

• Obtendo “opinião dos pesquisados”, corretores de imóveis,
– através do “fator de correção”
– sempre relativas à data da pesquisa e em moeda
corrente no país
• Homogeneização dos valores pesquisados via
• Agrupamento, triagem e expurgo dos elementos da proprietários rurais,
amostra – através do “fator de fonte” ou “valorização da posse
ou patrimônio”

131 132

22
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Critérios Método da renda

• Concluindo com o tratamento estatístico final, • Aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas
– determinação da média, partes constitutivas,
– desvio-padrão, – com base na captalização presente da sua renda
– variância, líquida, real ou prevista
– intervalo de confiança, • Os aspectos fundamentais do método são
– teste de Chauvenet para saneamento de elementos – a determinação do período de capitalização e
discrepantes e – a taxa de desconto a ser utilizada,
– definição de valor dentro do intervalo de confiança • que devem ser expressamente justificadas pelo
engenheiro de avaliação
NB 502/1989 – item 6.2.3.

133 134

Critérios Critérios

• Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais, em

• Na avaliação de culturas perenes domésticas,
produção,
– deve ser empregado o método do custo de reposição
– deve-se empregar o método de custo de reposição
(de formação),
• acrescido do valor econômico da plantação
• computando-se o custo da muda e as despesas relativas
ao plantio e à manutenção,
• Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos
líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um,
– até a época em que deveria iniciar a produção,
» acrescido do valor líquido das safras perdidas – necessários para que a plantação atinja a época de produção
nesse período, da espécie,
• multiplicado por um coeficiente de risco,
» sempre que houver valor econômico significativo
– adicionando-se, quando for o caso, o rendimento líquido da safra
na região
pendente de fato,
NBR 8799/1985 – item 9.2.2.3. – na ocasião da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma
substituída pela NBR 14653-3/2004 NB 8799/1985 – item 9.2.2.4.
substituída pela NBR 14653-3/2004

135 136

Critérios Critérios

• A avaliação de culturas anuais comerciais deve ser

• Na avaliação de essências florestais homogêneas feita mediante a apuração do custo de reposição,
será considerado o valor econômico da plantação, – acrescido do valor econômico da plantação
– que, no caso, pode ser equiparado ao valor presente
do rendimento líquido dos periódicos vincendos e do • Este valor é equiparado ao valor presente do
corte final rendimento líquido da safra pendente,
NBR 8799/1985 – item 9.2.2.5. – no momento da avaliação,
substituída pela NBR 14653-3/2004 • deduzidos os custos vincendos da mesma e
– multiplicado por um coeficiente de risco
• Deve-se incluir nesse tratamento um fator de risco NBR 8799/1985 – item 9.2.28.
substituída pela NBR 14653-3/2004

137 138

23
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Critérios Método involutivo

• Parece-nos mais criterioso não incluir o custo total de • Aquele baseado em modelo de estudo da
formação,
viabilidade técnico-econômica para a apropriação
– uma vez que a cultura anual carece de nova formação a
de um valor do terreno,
curto prazo
– alicerçado o seu aproveitamento eficiente mediante
• Deve-se determinar o rendimento bruto da cultura, e
hipotético empreendimento imobiliário
– subtrair as despesas ainda por realizar, • compatível com as características do imóvel e
• inclusive colheita, fretes e impostos
• com as condições do mercado
• Haverá casos em que se deve imputar ao valor da
cultura os benefícios do preparo do solo, NB 502/1989 – item 6.2.4.
– pois esse benefício permanecerá no imóvel
• Deve-se incluir um fator de risco

139 140

Método residual Conjugação de métodos

• Aquele que define o valor do terreno

– por diferença entre o valor total do imóvel e o das • A aplicação de mais de uma metodologia para
benfeitorias;
– ou o valor destas subtraindo o valor do terreno – a formação parcial dos valores das partes intrínsecas
de um bem
• Deve ser considerado, também, quando for o caso,
• para a globalização do valor total
– o fator de comercialização

NB 502/1989 – item 6.2.5.

141 142

Fator de comercialização ou terceiro Fator de comercialização ou terceiro

componente componente
• São variações em torno do “valor atual de um • Existem casos em que apenas o fato de um bem estar
imóvel”, apto a prestar serviços gera uma “plus valia”,
– neste caso chamada de “vantagem da coisa feita”
– que refletem a diferença entre • Fatores como
– presença de favelas,
• o “custo de reprodução do bem” e – penitenciárias,
• seu “valor de comercialização”, ou “valor de mercado”
– indústrias poluentes,
• ou mesmo crises mercadológicas
– influenciam negativamente,
» diminuindo o “valor atual de um bem”

143 144

24
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Fator de comercialização ou terceiro

Aplicação do fator de liquidação forçada
componente
• Segundo valor a ser determinado em avaliações além do
“valor de mercado”
V.M.I. = V.A.I. * Fc
• Valor de liquidação forçada
• Valor para uma oferta rápida e imediata de alienação
• Em que:
• Deve ser considerado como uma redução no valor de
– Valor de Mercado do Imóvel = V.M.I.
mercado
– Valor Atual do Imóvel = V.A.I.
• de forma a compensar as partes envolvidas na transação
– Fator de Comercialização = Fc • pelo ganho (vendedor) e a perda de juros (comprador) e
correção monetária,
• período este expresso pela velocidade de venda de imóveis análogos
ao avaliando

145 146

Aplicação do fator de liquidação forçada Níveis de rigor

• Classificados em função
• Parâmetros formadores do desconto:
• da quantidade e da confiabilidade dos elementos de
• a velocidade de venda (tempo de absorção pelo pesquisa e
mercado) e
• em função dos procedimentos estatísticos aplicados na
• a taxa média de juros (incluindo correção monetária determinação do “valor de mercado”
se necessário)

NR 8799/1985 substituída pela NBR 14653-3/2004

147 148

Níveis de rigor Níveis de rigor

• Avaliação de precisão rigorosa

b) A confiabilidade do conjunto de elementos que
• Estarão expressamente caracterizados cada um dos atendem aos requisitos da alínea a) seja assegurada
elementos que contribuem para formar a convicção do por:
valor, impondo-se ainda que:
a) A confiabilidade de cada um dos elementos • uniformidade dos elementos entre si
utilizados seja assegurado quanto:
• idoneidade e à completa identificação das fontes de
informação • número de dados de mesma natureza, efetivamente
• à sua atualidade utilizados, maior ou igual a cinco
• ao detalhamento da descrição das suas características
• à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que
diz respeito à situação, à destinação, à forma, etc.

149 150

25
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Níveis de rigor Níveis de rigor

c) O tratamento dispensado aos elementos, para torná-los
• Equivalência de situação,
homogêneos, possibilite conferir aos mesmos:
• pela transposição dos elementos,
• Equivalência financeira,
• nos casos de valor à prazo, mediante valor à vista,
• obedecendo a critérios tecnicamente consagrados e
• pelo desconto composto dos juros usuais, • que se comprovam por instrumental matemático
• acrescidos da previsão de inflação, • Equivalência de características,
• inferida com base nos 12 meses anteriores • usando-se critérios técnicos comprovados,
• Equivalência de tempo, • coeficiente, índices, fatores, gráficos ou tabelas,
• mediante a transposição dos valores dos elementos,
• sempre com a citação da fonte e dos pressupostos teóricos
• considerando-se a desvalorização monetária e
de sua elaboração,
• a valorização efetiva dos imóveis,
• que devem ser específicos ao tipo do imóvel de avaliação
• inferida e justificada esta última por equação de regressão

151 152

Níveis de rigor Níveis de rigor

d) As taxas de capitalização, quando empregados f) O valor arbitrado pelo avaliador esteja

métodos indiretos, sejam justificadas e comprovadas compreendido por um intervalo de confiança máximo
estatisticamente
• de 80% em torno do valor mais provável
e) Em casos de insuficiência de eventos de mercado de • calculado através de método estatístico e,
imóveis assemelhados contemporâneos, • nos casos de regressão,
• sejam utilizados dados pretéritos, • testada a hipótese de sua existência pela análise da
• corrigidos monetariamente e variância ao nível de confiança mínima de 90%
• considerada a sua valorização real,
• mediante tratamento estatístico-econômico e
• abordagem dedutiva fundamentada teoricamente, por modelo
matemático

153 154

Níveis de rigor Níveis de rigor

g) O valor final seja resultado do uso de mais de um • Avaliação de precisão normal

método sempre que possível e/ou necessário,
• Os elementos que contribuem para formar a convicção
do valor estarão indicados de forma reduzida ou que,
• com atendimento dos requisitos de precisão exigidos nos respeitados os demais, atendam apenas parcialmente
itens anteriores, aos seguintes requisitos:
• na impossibilidade do uso de mais de um método ou
a) Quanto à sua atualidade dos elementos
• no caso da adoção do resultado em apenas um deles,

b) Quanto à sua semelhança dos elementos com o

• é obrigatória a justificativa fundamentada
imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à
situação, à destinação, à forma, etc.

155 156

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Níveis de rigor Níveis de rigor

c) Quanto à confiabilidade dos elemento, assegurada • Avaliações expeditas

por:
• homogeneidade dos elementos • Se baseiam em informações e na escolha arbitrária
• contemporaneidade do avaliador,
• número de dados de mesma natureza, efetivamente • sem se pautar por metodologia definida nesta norma e
utilizados, maior ou igual a cinco • sem comprovação expressa dos elementos que lavarem à
convicção do valor
d) Quanto ao emprego de mais de um método,
• o valor final deverá estar contido entre os valores
extremos encontrados

157 158

Apresentação de laudos de avaliação

Pesquisas de dados e valores de mercado
conforme NBR 14653-3
Laudo completo
• Deve ser a mais minuciosa quanto possível, a) identificação da pessoa física ou jurídica ou seu representante
legal que tenha solicitado o trabalho;
• descrevendo o paradigma com a maior precisão b) objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e
finalidade (exemplo: garantia, dação em pagamento, venda
possível e
e compra) da avaliação;
c) pressupostos, conforme 7.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001,
• não deixando nunca de identificar a fonte
ressalvas e fatores limitantes;
d) roteiro de acesso ao imóvel:
▪ planta esquemática de localização;

159 160

Laudo completo Laudo completo - NBR 14653-3 - Seção 5

a) descrição da região 5. Classificação dos bens, seus frutos e direitos

b) identificação e caracterização do bem avaliando, conforme: 5.1 Classificação dos imóveis rurais
▪ data da vistoria;
▪ descrição detalhada das terras, construções, instalações e São classificados quanto a:
produções vegetais;
▪ descrição detalhada das máquinas e equipamentos, obras 5.1.1 Dimensão
e trabalhos de melhoria das terras;
a) pequeno – até 4 módulos fiscais;
▪ classificação conforme seção 5;
b) médio – de 4 a 15 módulos fiscais;
c) grande – acima de 15 módulos fiscais.

161 162

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Laudo completo - NBR 14653-3 - Seção 5 Laudo completo - NBR 14653-3 - Seção 5

5.1.2 Exploração 5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais

a) não explorado; 5.2.1 Terras

b) de lazer e turismo;
c) de agricultura; 5.2.1.1 As terras são enquadradas segundo o Sistema de
Classificação da Capacidade de Uso das Terras, conforme
d) de pecuária;
o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de
e) de silvicultura; Uso da Terra - III aproximação, ou o que vier a substituí-lo
f) agroindustrial; para fins de avaliação de imóveis rurais.
g) misto.

163 164

Laudo completo - NBR 14653-3 - Seção 5 Laudo completo - NBR 14653-3 - Seção 5

5.2.1.2 Quanto ao seu estágio de exploração atual, as terras são 5.2.3 Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis
classificadas como:
a) terra bruta;
5.2.4 Veículos
b) terra nua;
c) terra cultivada.
5.2.5 Semoventes

5.2.2 Benfeitorias
a) produção vegetal (culturas);
5.2.6 Recursos naturais
b) construções (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações a) florestais;
(exemplos: rede de energia elétrica, rede de distribuição de b) hídricos;
água); c) minerais.
c) obras e trabalhos de melhoria das terras.

165 166

Laudo completo - NBR 14653-3 - Seção 5 Laudo completo

5.3 Frutos a) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

a) rendas de exploração direta; b) pesquisa de valores;
b) aluguel; ◼ descrição detalhada das terras dos imóveis da amostra;

c) arrendamento; c) memória de cálculo do tratamento utilizado;

d) parcerias. d) diagnóstico de mercado;
5.4 Direitos e) data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de
a) servidões; referência;
b) usufrutos; f) especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão;
c) concessões;
g) local e data do laudo;
d) comodatos;
h) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is)
e) direitos hereditários;
responsável(is) pela avaliação.
f) direitos possessórios;
g) outros.

167 168

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Laudo simplificado Laudo simplificado

a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante a) especificação da avaliação;

legal que tenha solicitado o trabalho;
a) data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua
a) objetivo da avaliação; data de referência;

a) roteiro de acesso ao imóvel avaliando; a) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is)
responsável(is) pela avaliação;
a) identificação e caracterização do bem avaliando (terras,
produções vegetais, etc.); a) local e data do laudo.

a) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

169 170

Avaliação de maciços florestais Passos do inventário florestal

• Inventário florestal • Sistema de amostragem

– Amostragem casual
– Quantificação mínima das parcelas
– Passos do inventário florestal
– Área das parcelas
• Florestas homogêneas
• Determinação da área total a ser inventariada – 20 m de comprimento por 4 ou 5 fileiras
– Levantamento topográfico;
– Levantamento de plantas
aerofotogramétricas;e • Cubagem rigorosa
– Medição em fotografias aéreas • Cálculo do volume de uma árvores
• Cálculo do volume estimado por hectare
• Cálculo do volume médio estimado
• Cálculo do volume total estimado do povoamento

171 172

Metodologias avaliatórias Método de custo de reprodução

• Método do valor econômico ou método do valor • É aquele em que o valor do bem resulta do
potencial – orçamento sumário ou detalhado ou da
composição do custo
– Na avaliação de essências florestais homogêneas, • de outros iguais aos que são objeto de
• será considerado o valor econômico da plantação avaliação
que, no caso, – (custo de reprodução) ou
– pode ser equiparado ao valor presente do • equivalentes
rendimento líquido dos desbastes periódicos – (custo de substituição)
vincendos e do corte final
» NB-502, item 4.1.11. - NBR 5676
» NB-613/81, item 9.2.2.5 – NBR 8799 de
fevereiro de 1985

173 174

29
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Escolha do método Vistoria e coleta de dados

• Metodologia básica recomendada • Informações básicas para identificação e

– Método do valor econômico individualização do projeto
– Município/UF
• Em caso de maciços com menos de dois anos, – Fazenda
recomenda-se – Acesso/distância
– Método do custo de reprodução – Nome do projeto
• Devido ao fato do Inventário ser pouco – Protocolo do projeto no órgão competente
confiável nestas situações – Cadastro do FISET

175 176

FISET Vistoria e coleta de dados

• Fundo de Investimentos Setoriais - FISET - • Informações básicas para identificação e

Florestamento e Reflorestamento individualização do projeto
– visa a execução e exploração do projeto
– Espécie
técnico de Reflorestamento para o plantio de
árvores – Espaçamento
• Geralmente esse projeto tem duração de – Área de efetivo plantio
vinte anos e aproximadamente no oitavo – Legislação
ano se dá o primeiro corte,
– Ano de plantio/idade
– o investidor tem direito a
participação do lucro dos – Participação da administradora
investimentos, – Participação dos investidores
» referente à venda do – Inventário florestal
produto e sub-produtos.

177 178

Vistoria e coleta de dados Pesquisa de mercado

• Informações básicas para identificação e • Levantamento de preços, condições de

individualização do projeto negociação e fontes de consumidores
– Altura média
– Diâmetro médio • Deve constar no relatório
– IMA – Fonte de informações
– Percentual de falhas • Nome, endereço, telefone, segmento do
– Percentual de mortas mercado
– Finalidade do produto – Preços
– Manutenção de estradas e aceiros; e – Prazos
– Estado fitossanitário – Condições de venda

179 180

30
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Pesquisa de mercado Estudo dos valores

• Deve constar no relatório • Aplicação do método do valor econômico

– Deve-se analisar matematicamente os seguintes
– Localização do paradigma parâmetros
– Espécie e seu melhor aproveitamento • Fase de desenvolvimento do projeto
• Produtividade do maciço na época dos cortes vincendo
– Quantidade
e final
– Condições de manutenção e desenvolvimento do • Área de efetivo plantio
paradigma; e • Estudo comparativo dos valores de mercado
– Idade do povoamento e fase da cultura pesquisados, até por homogeneização
– ou determinar a lucratividade da operação subtraindo
do valor final do produto pago por consumidor
» os custo de produção

181 182

Fórmula básica para avaliação de maciços florestais

Estudo dos valores por meio do Método do Valor Potencial

• Aplicação do método do valor econômico V = {[p . r (P1 . a1 + P2 . a2 + P3 . a3)] – dm} . s

– Deve-se analisar matematicamente os
seguintes parâmetros • V – valor total do maciço florestal;
• Determinar o fator de antecipação das receitas • p – preço (valor de mercado) do estéreo de madeira em pé;
• Estudo da legislação a que está submetido o • r - fator de risco (em percentagem);
projeto; e
• P1, P2 e P3 – produtividade na época do corte (por ha);
• Aplicação da fórmula básica
• a1, a2 e a3 – fatores de antecipação das receitas (em
percentagem);
• dm – despesas de manutenção a serem realizadas (por ha); e
• s – área de efetivo plantio (em ha)

183 184

Aplicação do Método do Custo de Reprodução Anexos

• Para culturas • Documentação a ser anexada

– novas (menos de 2 anos) ou – Plantas topográficas;
– em formação – Laudos técnicos de vistoria dos órgãos
competentes;
• Considera-se, neste caso, que o valor da cultura – Fotografias;
seja igual ao seu custo de reprodução
– Croquis de acesso;
– Listar todas as operações de implantação e
manutenção com seus respectivos valores – Mapas da região;
– Mapas rodoviários; e
– Documentação de titularidade.

185 186

31