Resumo escrito e editado por AGC tendo por referência bibliográfica a obra de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald

sobre Direitos das Coisas.

Direito das Coisas – Direito Civil IV

Direitos reais: referem-se ao complexo de normas reguladoras das relações jurídicas referentes às
coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. São, portanto, direitos subjetivos patrimoniais.
Características fundamentais dos direitos reais
I - Absolutismo
Os direitos reais são poderes jurídicos, pois concedem a seus titulares verdadeira situação de
dominação sobre um objeto. Este poder é oponível erga omnes (mediante registro em cartório), pois
acarretam direito universal ao dever de abstenção sobre a prática de qualquer ato que interfira na atuação
do titular sobre o objeto.
Portanto:
a) Quanto à eficácia: os direitos reais são oponíveis erga omnes e os direitos obrigacionais
possuem eficácia relativa. O que difere os direitos é a amplitude das relações interpessoais.
b) Quanto ao objeto: nos direitos reais, o objeto é a coisa (requer a existência atual da coisa);
nos direitos obrigacionais, o objeto é a prestação (bem incorpóreo, existe apenas em abstrato e
só existirá no mundo fático no momento de seu cumprimento).
c) Quanto ao exercício: nos direitos reais, o titular age imediata e diretamente sobre o bem
(imediatividade), havendo direito sobre a coisa (jus in re); já nas obrigações, o titular do crédito
dependerá necessariamente da colaboração do devedor para satisfazê-lo (mediatividade).
Por que JUS IN RE? O titular do direito real submete o bem da vida a seu poder, sem necessidade de
colaboração de terceiros.

Princípio da publicidade – consequência do absolutismo, ocorrendo para os bens imóveis. Os direitos

reais só podem ser exercidos contra todos (erga omnes) se forem ostentados publicamente (registrados em
cartório). Admite-se, portanto, que o direito real só será considerado em sua integridade e potência
quando publicizado, caso contrário, será um direito real minimizado.
Institui o Código Civil:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro
no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Assim, o registro em cartório da aquisição, da sucessão, do usucapião ou da acessão, acautela a

segurança do direito real.
Relatividade Oponibilidade
Pela relatividade das obrigações, as prestações Requer que terceiros se abstenham de intervir na
só poderiam ser exigidas das partes, jamais vinculando relação obrigacional (eficácia externa da obrigação).
terceiros (refere-se à eficácia interna da obrigação).

II - Sequela
Trata-se de manifestação da evidente situação de submissão do bem ao titular do direito real. Por
não existir relação jurídica entre pessoa e coisa, mas somente entre pessoas, o bem é pertinente ao
exercício do poder do titular.
A sequela decorre do absolutismo, pois, se posso exigir de todos um dever de não interferir no meu
bem, nada me impede de retirar o bem do poder daquele que viola tal comando.
Exemplo: se Amanda concede seu imóvel em favor de Bruna como garantia de débito (HIPOTECA) e,
posteriormente, Amanda procede à venda do mesmo bem à Carolina, sem que cumpra a obrigação de
adimplir o débito hipotecário para com Bruna, poderá a credora Bruna retirar o imóvel de Carolina ao
declarar ineficácia da compra e venda com base na sequela, tendo em vista que Bruna seria titular de um
direito real em coisa alheia, obviamente mediante registro prévio em cartório imobiliário.
1
 Resumo escrito e editado por AGC tendo por referência bibliográfica a obra de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald sobre Direitos das Coisas.

A sequela, em princípio, inexiste para os direitos obrigacionais, pois a prestação se dirige somente à
pessoa do devedor. Logo, se Amanda promete entregar seu veículo à Bruna em trinta dias (CONTRATO DE
COMPRA E VENDA), mas entrega seu veículo à Carolina, a credora Bruna deverá se contentar com o pleito
indenizatório – pois não pode, em princípio, alcançar Carolina por não ser ela vinculada ao contrato.
Direito das obrigações
Os credores obrigacionais quirografários necessitam demonstrar em juízo os elementos subjetivo e objetivo da
ação revocatória ou pauliana:
Institui o Código Civil.
Art. 158.  Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente,
ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários,
como lesivos dos seus direitos.
§ 1o Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar insuficiente.
§ 2o Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a anulação deles.
Institui o Código Civil.
Art. 171.  Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:
II  - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.
O titular de um direito obrigacional, contudo, pode alcançar a sequela sem ajuizamento de ação pauliana, somente
com constatação de fraude à execução através do ato de alienação ou oneração de bens realizado no curso do
processo, reduzindo o devedor à insolvência:
Institui o Código de Processo Civil .
Art. 593.  Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:
I  - quando sobre eles pender ação fundada em direito real;
II  - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;
III - nos demais casos expressos em lei.
Nesse caso, o ato fraudulento dispensa ajuizamento de demanda destinada ao reconhecimento da fraude, sem
necessidade de provar o elemento subjetivo da fraude.

III – Preferência
Presente predominantemente nos direitos reais de garantia, consiste no privilégio do titular do
direito real em obter o pagamento de um débito com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua
satisfação. Logo, havendo concurso de diversos credores, a coisa dada em garantia sai da execução coletiva,
pois o credor real, pignoratício (pertinente ao contrato de penhor) ou hipotecário, tem preferência diante
dos demais.
A preferência é consequência da sequela. Assim, se Amanda concede seu imóvel em hipoteca em
prol de Bruna, como garantia de um contrato de mútuo e, posteriormente, torna-se inadimplente, o fato de
Amanda ter contraído débitos com vários outros credores em nada interfere no direito de Bruna receber o
que lhe é devido. Bruna terá preferência para receber a dívida após a expropriação do bem em hasta
pública:
Institui o Código Civil.
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por
vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
O direito real prevalece sobre os direitos obrigacionais, pois o seu titular goza de poder de exclusão em
relação a qualquer outra pessoa, estando o seu exercício acautelado por uma ação real.

2
 Resumo escrito e editado por AGC tendo por referência bibliográfica a obra de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald sobre Direitos das Coisas.

Preferência dos direitos reais Privilégios legais

Localiza-se apenas no valor dos bens especificamente Recaem indistintamente sobre todo o patrimônio do
afetados para o pagamento da dívida. Quanto ao devedor, exceto bens impenhoráveis.
restante do patrimônio do devedor, não subsiste
qualquer preferência para o titular do direito real.

Uma vez alienado o bem que se encontrava afetado pelo direito real e sendo insuficiente o valor apurado para
satisfação do credor, converte-se ele em quirografário pelo saldo restante:
Institui o Código Civil.
Art. 1.430. Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas
judiciais, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.

Note-se, finalmente, que ao concurso entre diversos titulares de direitos reais sobre o mesmo bem –
por exemplo, várias hipotecas no mesmo imóvel – aplica-se o PRIOR TEMPORE POTIOR JURI (primeiro no
tempo, melhor no direito), prevalecendo, portanto, o direito ao crédito daquele que registrou o direito real
com antecedência:
Institui o Código Civil.
Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em
favor do mesmo ou de outro credor.
IV – Taxatividade
Como trata-se de direito destinado a operar contra toda a coletividade, não pode qualquer direito
real ser reconhecido juridicamente sem que haja norma prévia que sobre ele faça previsão. Portanto,
direitos reais são numerus clausus – de enumeração taxativa:
Institui o Código Civil.
Art. 1.225. São direitos reais:
I  - a propriedade;
II  - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII  - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
Vigência encerrada
XII  - a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Somente os direitos constituídos e configurados nos tipos rígidos e exaurientes no texto positivo é
que poderão ser tidos como reais. Logo, não respeitado o modelo jurídico legal, o negócio jurídico realizado
3
 Resumo escrito e editado por AGC tendo por referência bibliográfica a obra de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald sobre Direitos das Coisas.

se limitará a produzir eficácia obrigacional. Porém, há liberdade nos negócios que envolvem direitos reais,
pois o cerceamento à liberdade ocorre apenas para a configuração desses direitos, não afetando a
realidade social.

Considerações relevantes sobre a taxatividade:

Fora do catálogo legal, exclui-se a possibilidade de a autonomia privada conceber direitos reais que produzam
consequência erga omnes.
A vontade humana não pode livremente criar modelos jurídicos que imponham insegurança ao comércio jurídico,
prejudicando a regularidade das relações jurídicas exercitadas na comunidade.
O princípio NUMERUS CLAUSUS tem o mérito de facilitar a operacionalização do registro público, tornando-se
conhecidas todas as limitações hábeis a afetar qualquer direito real.

Diferenciando conceitos:
Taxatividade Tipicidade
Imputa ao legislador o monopólio da edificação de direitos A tipicidade delimita o conteúdo de cada tipo de direito real.
reais.

Caso adotássemos o princípio da tipicidade e não o da taxatividade, não seria autorizado aos particulares a modelação dos
direitos reais no âmbito permitido pelo ordenamento. Seríamos reféns das situações jurídicas reais expressas em lei. O fato de
existirem direitos reais típicos no art. 1225 certamente impede a criação de novos direitos reais pelas pessoas comuns, mas não
elimina a possibilidade de modelação expansiva dos direitos reais já existentes.
Portanto, os tipos de direito real são abertos, pois há um espaço no qual a autonomia privada pode se manifestar, desde que
não sejam criadas figuras atípicas, que não estejam previstas em lei.

Vale ressaltar que mesmo no âmbito dos direitos obrigacionais não há absoluta liberdade de criação
de negócios jurídicos, pois a autonomia dos particulares é limitada por normas de ordem pública (interesse
da coletividade).

Tabela comparativa entre os DIREITOS REAIS e os DIREITOS OBRIGACIONAIS

DIREITOS REAIS DIREITOS OBRIGACIONAIS
Absoluto – eficácia erga omnes; Relativo – eficácia inter partes;
Atributivo – um só sujeito; Cooperativo – conjunto de sujeitos;
Imediatividade; Mediatividade;
Permanente; Transitório;
Direito de sequela; Apenas tem o patrimônio do devedor como garantia;
Numerus clausus; Numerus apertus;
Jus in re (direito à coisa); Jus ad rem (direito a uma coisa);
Objeto: a coisa. Objeto: a prestação.