Laudo de Avaliações Imobiliárias: Eng. Salvador Bueno Das Neves

.
WJMJ20412472759
número WJMJ19406427010
fls. 1383
873
Eng. Salvador Bueno das Neves CREA: 5.062.008.324
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES
JÚNIOR DE SÃO PAULO.
18:49,,sob
às16:15
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1033118-14.2018.8.26.0100
17/08/2020às
em08/05/2019
RTE.: ATIVUS FARMACÊUTICA LTDA.
protocoladoem
RDO.: JANDER MASCARENHAS MARQUES e ARESE PHARMA LTDA.
EstadodedeSao
JusticadodoEstado Paulo,protocolado
SaoPaulo,
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do,
Justica
PROCESSO 1033118-14.2018.8.26.0100
dede
e Tribunal
e Tribunal
Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, perito judicial,
BRAGA
NEVES
honrado e compromissado por sua nomeação à folhas 956 dos Autos do processo
acima referido vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a
SILVA
DA DAS
conclusão a que chegou, consubstanciada no presente
assinadodigitalmente
original,assinado porLUIS
digitalmentepor BUENO
GUILHERME
SALVADOR
LAUDO DE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS

documento éé cópia
Este documento do original,
cópia do
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855 e-mail: eng.salvadorbueno@terra.com.br

1
. WJMJ20412472759
fls. 1384
874
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
18:49,,sob
às16:15
17/08/2020às
em08/05/2019
protocoladoem
SUMÁRIO
Paulo,protocolado
CAPÍTULOS
Item Descrição Página Item Descrição Página
I Objetivo 03 VII Avaliação da Gleba “B” 55
SaoPaulo,
III Objetos 03 VIII Vistoria do Apartamento 60
III Vistorias das Glebas 05 IX Fotografias do apartamento 63
IV Fotografias da Gleba “A” 07 X Avaliação do Apartamento 78
EstadodedeSao
V Avaliação da Gleba “A” 21 XI Conclusão 81
VI Fotografias da Gleba “B” 24 XII Encerramento 82
JusticadodoEstado
ANEXOS
Item Descrição Página Item Descrição Página

I Pesquisa imobiliária (Glebas) 83 VI Área ocupada pela Servidão 106
Justica
II Matrículas 98 VII Quesitos do Requerente 107
III Planta de Situação (Glebas) 103 VIII Quesitos do Requerido 112
dede
IV Localização da Fábrica 104 IX Matrícula do Apartamento 114
e Tribunal
e Tribunal
V Regulamentação Ambiental 105 X Pesquisa Imobiliária 115
xI Certidão Cadastral do Apartº. 128
cópia do assinadodigitalmente
original,assinado porLUIS
GUILHERME
SALVADOR SILVA
DA DAS BRAGA
NEVES

2
. WJMJ20412472759
fls. 1385
875
I – OBJETIVO
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
Tem o presente laudo o objetivo de apresentar os valores dos imóveis que foram
penhorados, constantes da nomeação à folhas 956 dos Autos do processo já referido,
18:49,,sob
conforme a seguir descritos:
às16:15
17/08/2020às
em08/05/2019
II – OBJETOS
Tratam-se de três imóveis denominados:
protocoladoem
Paulo,protocolado
Gleba “A” de matrícula nº 19.235 localizada em Valinhos/SP
Gleba “B” de matrícula nº 19.234 localizada em Valinhos/SP
Apartamento localizado em São Paulo/SP. matrícula 151.030 – 15º CRISP
SaoPaulo,
Gleba “A” Rural – Matrícula nº 19.235 registrada no CRI – do Município de
EstadodedeSao
Valinhos. Localizada à Rua Marginal a Rodovia D. Pedro I, nº 1081 no bairro das
Contendas – Valinhos – Estado de São Paulo.
JusticadodoEstado
Gleba “B” Matrícula 19234 Gleba “A” Matrícula 19235

cópia do
Este documento original,assinado
do original, porLUIS
digitalmentepor
assinadodigitalmente BUENO
GUILHERME
SALVADOR SILVA
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal Justica
dede

3
Imóvel 2
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855

Melhoramentos Públicos
Gleba “A” – Matrícula 19.235
Eng. Salvador Bueno das Neves
elétrica, guias e sarjetas, asfalto e telefonia.

Detalhe da Gleba “A”
propriedade do requerido, Sr. Jander Mascarenhas Marques.

876
CREA: 5.062.008.324
e-mail: eng.salvadorbueno@terra.com.br
fls. 1386
Valinhos. Este imóvel é contíguo ao imóvel anterior, não possuindo divisa,

confrontando com a Fazenda Rosário que é o imóvel anteriormente descrito, de
4
A Gleba “A”, matrícula nº 19.235 goza dos seguintes melhoramentos: Energia
Gleba “B” Rural – Matrícula nº 19.234 registrada no CRI – do Município de

Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
SALVADOR BUENO SILVA
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
soboonúmero WJMJ20412472759
número WJMJ19406427010 .
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1033118-14.2018.8.26.0100 9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
. WJMJ20412472759
fls. 1387
877
Gleba “B” – Matrícula 19.234
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
18:49,,sob
às16:15
EstadodedeSao
JusticadodoEstado Paulo,protocolado
SaoPaulo, 17/08/2020às
em08/05/2019
protocoladoem
Justica
Detalhe da Gleba “B”
dede
e Tribunal
e Tribunal
Melhoramentos Públicos
BRAGA
Os melhoramentos públicos que esse local goza são Energia elétrica e acesso
NEVES
através da rua Max Way, que não é pavimentada, a qual tem seu início na rua Marginal
SILVA
a Rodovia Dom Pedro I, dando acesso á várias propriedades.
BUENO
GUILHERME
SALVADOR DA DAS
III – VISTORIA DAS GLEBAS
porLUIS
digitalmentepor
Às 10:45h do dia 19 de março de 2019, recebidos pela Drª Camila, advogada do

requerido, Engº José Mauricio, assistente técnico do requerido e com a presença do
original,assinado
Engº Ruy Batalha de Camargo, assistente técnico do requerente, teve início a vistoria
nos imóveis em tela.
do original,
Trata-se de uma gleba de terra de forma poligonal, que segundo a matrícula

possui uma área de 37,6746 ha (376.745,56m²) resultante da subdivisão da “Fazenda
cópia do
Este documento

5
. WJMJ20412472759
fls. 1388
878
Contendas”, situada no Município e Comarca de Valinhos, Estado de São Paulo, com
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
divisas e confrontações descritas na referida matrícula.
A entrada para a Gleba é pela Rua Max Way, que tem seu início na Rua Marginal
a Rodovia Dom Pedro I, altura do Km 124, que passa pela Gleba e dá acesso à Gleba
18:49,,sob
“B” e outras propriedades. Sobre a área há uma porção considerada Área de Proteção
às16:15
Permanente (APP), equivalente a 22.000,00m², alem da área destinada a servidão que

17/08/2020às
é igual a 10.022,70m².
em08/05/2019
protocoladoem
Paulo,protocolado
Trata-se de uma gleba de terra de forma poligonal, que segundo a matrícula
possui uma área de 43,70 há (437.000,00m²) resultante da subdivisão da Fazenda
“Marjan”, situada no Município e Comarca de Valinhos, Estado de São Paulo, com divisa
SaoPaulo,
e confrontações descritas na respectiva matrícula. A entrada é através da Rua Max
EstadodedeSao
Way, que tem seu início na Rodovia Dom Pedro I, Km 124. A gleba possui um lago com
23.000,00 m² e uma área de APP correspondente a 24.500,00m² e sobre a área, há
JusticadodoEstado
uma rede de alta tensão que ocupa uma área de 7.400,00m² uma faixa
correspondente à servidão que é igual a 1.766,96m².

Justica
dede
Análise e Considerações
e Tribunal
e Tribunal
Tratam-se de Glebas Urbanizáveis, cujas Glebas são oriundas da subdivisão das
BRAGA
fazendas Marjan e Contendas, as quais possuem formato poligonal irregular. A Gleba
NEVES
“A” é cortada pela Rua Max Way por longa extensão, separando-a em duas partes e
SILVA
dando acesso à Gleba “B” e demais propriedades ao longo dessa via.
BUENO DA DAS
GUILHERME
SALVADOR
Não se identificou a existência de lagoas naturais, terreno brejoso ou
sujeito à inundações, pontos de erosão, apenas um leve declive onde há vegetação
porLUIS
nativa em estágio de regeneração, com presença de indivíduos arbórios de altura
digitalmentepor
inferior a 10,00 metros, considerada como Área de Proteção Permanente, em uma
pequena faixa que corresponde a aproximadamente 22.000,00m². assinadodigitalmente
A área total ocupada pela rua Max Way (Servidão) corresponde a 11.779,76m².
Assim, a área da Gleba “A” sofre uma perda de aproximadamente 2,7% =
original,assinado
10.012,70m², enquanto que a Gleba “B” sofre a perda de aproximadamente 0,4%, que
corresponde a 1.766,96m² e 7.400,00m² de área referente a linha de alta tensão.
Portanto a área que pertence a Gleba “A” será: 366.732,76m² e a área da Gleba ”B”
do original,
será: 427.833,04m². À esquerda de quem da frente da fábrica olha, está a rua

Abrantes, limitando-se com a Gleba “A” e que dá acesso a um populoso bairro
cópia do
Este documento

6
. WJMJ20412472759
fls. 1389
879
denominado “Parque Portugal”, distando cerca de 1.000 metros.
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
18:49,,sob
às16:15
Identificou-se a existência de lago com área de 23.000m², não apresentando

17/08/2020às
terreno brejoso ou sujeito à inundações, pontos de erosão, apenas ligeiro declive.
em08/05/2019
Observou-se a existência de vegetação nativa em estágio de regeneração, com
indivíduos arbóreos com altura superior a 12,00 metros, cuja área corresponde a
protocoladoem
24.500,00m² totalizando 47.500,00m² de Área de Proteção Permanente (APP).
Paulo,protocolado
Nos fundos da Gleba “B”, localiza-se um Condomínio denominado “Grenn Golf”,
cujo limite é através da Alameda Argel, e o “Country Club La Campagne”.
SaoPaulo,
EstadodedeSao
IV – REGISTRO FOTOGRÁFICO DA GLEBA “A”
JusticadodoEstado
a) Gleba “A” Matrícula nº 19.235

BUENO
GUILHERME
SALVADOR
porLUIS SILVA
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal Justica
dede
e Tribunal
Vista geral da Gleba “A”
digitalmentepor
A Gleba “A” limita-se com a Rua Marginal a Rodovia Dom Pedro I, onde ao nº
1081 acha-se localizada a entrada principal do prédio industrial.
original,assinado
Nesse local está instalada a indústria farmacêutica denominada Arese Pharma

Ltda., por onde há conexão com a Rua Max Way”.
cópia do

7
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855
Fachada do prédio industrial.

Vide foto do logradouro. (Rua Marginal a Rodovia Dom Pedro I)
880
CREA: 5.062.008.324
fls. 1390
8
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
Tabelas do IBAPE/SP.)
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855

Trata-se de um moderno e novo

Características do prédio industrial.
como Classe 2 – Comercial - Serviço -

amplo pé direito, dois anos de vida útil
cujo coeficiente – base R8N é acima de
Vista do lado direito da fábrica.

Vista do lado esquerdo da fábrica
881
CREA: 5.062.008.324
fls. 1391
e oitenta anos de vida referencial, classificado
9
1,69, cujo padrão e valor foram extraídos das
Industrial – 2.2 Galpão de padrão “Superior”,
prédio industrial possuindo fachada em vidro,
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855
Vista da lateral da fábrica.

Vista da lateral direita da fábrica.
882
CREA: 5.062.008.324
fls. 1392
10
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855
Recepção.
Estacionamento dos funcionários.
883
CREA: 5.062.008.324
fls. 1393
11
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855
Sala de reuniões.
Vista do corredor interno.
884
CREA: 5.062.008.324
fls. 1394
12
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855
Vista do banheiro feminino.

Vista geral da administração.
885
CREA: 5.062.008.324
fls. 1395
13
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855
Sala de reuniões.
Escada de acesso ao pavimento superior.
886
CREA: 5.062.008.324
fls. 1396
14
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855
Secretaria.
Vista panorâmica da área fabril.
A construção possui dois blocos e equipamentos externos.
de Reunião, Treinamento e diversos setores utilizados pela administração.

887
CREA: 5.062.008.324
fls. 1397
15
O primeiro é destinado ao Escritório que contém Administração geral, Diretoria, Sala
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
. WJMJ20412472759
fls. 1398
888
Possui vários banheiros masculinos e femininos, possuindo amplo pé direito, estrutura

metálica e cobertura em telhas termoacústicas.
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
O segundo bloco possui as mesmas características que o primeiro e é destinado à
área fabril. Anexo a esse bloco há o espaço destinado à cozinha, refeitório, vestiários e
banheiros.
18:49,,sob
às16:15
Os quadros a seguir apresentam as características gerais de todo o complexo

17/08/2020às
industrial
em08/05/2019
Bloco 1 - Galpão
Área construída Padrão construtivo Piso Parede Teto Est. Cons. Foc
protocoladoem
1.045,50m² Galpão Super – 1,69 Epoxi Drywall Sem forro “b” 0,9896
Paulo,protocolado
Cobertura – telhas termoacústicas sobre estrutura metálica
SaoPaulo,
Bloco 2 - Galpão
EstadodedeSao
3.232,65m² Galpão Super = 1,69 Epoxi Drywall Sem forro “b” 0,9896
Cobertura – Telhas termoacústicas sobre estrutura metálica
JusticadodoEstado
Gurita
original,assinado
do original, digitalmentepor
assinadodigitalmente SALVADOR
porLUIS BUENO
GUILHERME SILVA
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal Justica
dede
Gurita
“b”
cópia do
10,50m² Escritório 1,656 Epoxi Alvenaria Laje 0,9896

Este documento

16
Marquise Lateral
31,87m²
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855

Área construída
Aba Metálica Principal
Padrão construtivo
Cobertura – Médio – 0,246
Marquise lateral.
Teto
Telhas metálicas
Foc
0,9896
889
CREA: 5.062.008.324
fls. 1399
17
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
141,01m²
Área construída
Marquise das Docas
544,27M²
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855

Área construída
Estação de Tratamento
Padrão construtivo
Galpão – Médio – 1,326
Piso
Cimentado
Padrão construtivo
Marquises (4)
Cobertura – Médio – 0,246

Marquise das Docas
Parede
Alvenaria
Estação de tratamento
Teto
Teto
Telhas metálicas
Telhas Met.
Estação de tratamento ETE – ETE SUPERIOR
Foc
0,9896
“b”
Est. Cons.
Foc
0,9896
890
CREA: 5.062.008.324
fls. 1400
18
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
91,76m²
*720,21m²
Área construída
Área construída
Centrais de Gases
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855

Cobertura – 0,246
Piso Técnico – Laboratório
Padrão construtivo
Escritório – 1,656
Padrão construtivo
Piso
Piso
Epoxi
Cimentado
Centrais de gases
Parede
Alvenaria
Parede
Alvenaria
Piso Técnico – Microbiologia
Piso técnico – Laboratório
Teto
Gesso
Teto
Telhas Met.
“b”
Centrais – GLP – HIDROGÊNIO – GASES – RESERVATÓRIOS
“b”
Est. Cons.
Est. Cons.
Foc
Foc
0,9896
*Piso Técnico Anexo 01 + Anexo 2 = 243,66 + 476,55 = 720,21m
0,9896
891
CREA: 5.062.008.324
fls. 1401
19
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
86,00m²
83,97m²
Secador
Área construída
Área construída
Tel: (11) 2021.6418 – (11) 99548.6855

Cobertura do Gerador
Padrão construtivo
Padrão construtivo
Cobert.Simples – 0,246
Cobert. Simples – 0,120

Secador
Piso
Cimentado
Piso
Cimentado
Cobertura do Gerador
Secador
Parede
Grade Met.
Parede
½ Alven.
Cobertura do gerador
Teto
Teto
Calhetão
Telhas Met.
“b”
“b”
Est. Cons.
Est. Cons.
Foc
Foc
0,9896
0,9896
892
CREA: 5.062.008.324
fls. 1402
20
Este documento
cópia do
do original,
original,assinado
digitalmentepor
porLUIS GUILHERME
DA DAS BRAGA
NEVES e Tribunal
e Tribunal dede
Justica
JusticadodoEstado
EstadodedeSao
SaoPaulo,
Paulo,protocolado
protocoladoem
em08/05/2019
17/08/2020às
às16:15
18:49,,sob
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
. WJMJ20412472759
fls. 1403
893
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
Medidor de alta tensão
18:49,,sob
às16:15
Paulo,protocolado
SaoPaulo,
EstadodedeSao 17/08/2020às
em08/05/2019
protocoladoem
Medidor de alta tensão.
JusticadodoEstado
Medidor de Alta Tensão

Justica
16,07m² Cobert. Simples 0 0,120 Cimentado Grade Met. Aberto “b” 0,9896
dede
e Tribunal
e Tribunal
V – Avaliação da gleba “A”
BRAGA
NEVES
A avaliação seguirá os ditames da Norma Brasileira NBR 14653-2 (Avaliações de
Imóveis Urbanos) e IBAPE/SP – 2011 (Imóveis Urbanos), empregando-se o Método
SILVA
DA DAS
Comparativo Direto de Dados de Mercado, aplicando-se o Método involutivo caso haja
benfeitoria, onde os valores pesquisados serão submetidos ao tratamento por fatores
BUENO
de ajuste, apurados por estatística e homogeneizados após. Quanto à área, será
GUILHERME
aplicada a área ponderada empregando-se o fator de equivalência, cujo valor é de
SALVADOR
0,2767 (IBAPE/SP), conforme a seguir demonstrado:
porLUIS
digitalmentepor
Avaliação da Gleba
Avaliação do Galpão “Vg”

original,assinado
Vg = (A1 + A2) x Vu x Foc, onde A1 é a área do Bloco 1 = 1.045,50m² e A2 é a área

do Bloco 2 = 3.232,65m². Vu é o valor unitário = 1,69 x CUB, onde CUB do mês de
do original,
março é 1.386,15/m² e Foc = 0,9896.

cópia do
Vg = 4.278,15 x 1,69 x 1.386,15 x 0,9896 = 9.917.737,93

Este documento

21
. WJMJ20412472759
fls. 1404
894
Valor da Gurita “Vgt”
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
Vgt = A x Vu x Foc, onde A é a área = 10,50m², Vu é o valor unitário = 1,656 x
1.386,15 e Foc = 0,9896
18:49,,sob
Vgt = 10,50 x 1,656 x 1.386,15 = 0,9896 = 23.851,71.
às16:15
Valor da Aba Metálica “Va”

17/08/2020às
em08/05/2019
Va = A x Vu x Foc, onde A é a área = 31,87m², Vu é o valor unitário = 0,246 x
1.386,15 e Foc = 0,9896
protocoladoem
Va = 31,87 x 0,246 x 1.386,15 x 0,9896 = 10.754,42
Paulo,protocolado
Valor das Marquises “Vm”
SaoPaulo,
Vm = A x Vu x Foc, onde A é a área = 544,27m², Vu é o valor unitário = 0,246 x
EstadodedeSao
1.386,15 e Foc = 0,9896
Vm = 544,27 x 0,246 x 1.386,15 x 0,9896 = 183.662,05
JusticadodoEstado
Valor da Estação ETE - “Ve”

Justica
dede
Ve = A x Vu x Foc, onde A é a área = 141,01m², Vu é o valor unitário = 1,326 x
e Tribunal
e Tribunal
1.386,15 e Foc = 0,9896 = 256.485,82
Valor do Piso Técnico “Vp”
SILVA BRAGA
NEVES
Ve = A x Vu x Foc, onde A é a área = 720,21m², Vu é o valor unitário = 1,656 x
DA DAS
1.386,15 e Foc = 0,9896
BUENO
Ve = 720,21 x 1,656 x 1.386,15 x 0, 9896 = 1.636.022,96
GUILHERME
SALVADOR
Valor das Centrais de GLP “Vg”
porLUIS
digitalmentepor
Vg = A x Vu x Foc, onde A é a área = 91,76m ², Vu é o valor unitário = 0,246 x
1.386,15 e Foc = 0,9896 assinadodigitalmente
Vg = 0,246 x 1.386,15 x 0,9896 = 30.964,10

original,assinado
Valor da Cobertura do Gerador “Vc”

do original,
Vc = A x Vu x Foc, onde A é a área = 83,97m ², Vu é o valor unitário = 0,120 x

1.386,15 e Foc = 0,9896
cópia do
Vc = 83,97 x 0,12 x 1.386,15 x 0,9896 = 13.822,14

Este documento

22
. WJMJ20412472759
fls. 1405
895
Valor do Secador “Vs”
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
soboonúmero
Vs = A x Vu x Foc, onde A é a área = 86,00m ², Vu é o valor unitário = 0,120 x
1.386,15 e Foc = 0,9896 = 14.156,30
18:49,,sob
às16:15
Valor da Cobertura (Medidor de Alta Tensão) “Vct”

17/08/2020às
em08/05/2019
Vct = A x Vu x Foc, onde A é a área = 16,07m ², Vu é o valor unitário = 0,120 x
1.386,15 e Foc = 0,9896.
Vs = 16,07 x 0,120 x 1.386,15 x 0,9896 = 2.645,25
protocoladoem
Paulo,protocolado
SaoPaulo,
Valor total das benfeitorias
EstadodedeSao
R$12.075.946,38
JusticadodoEstado
Avaliação do terreno da gleba “A”.

Justica
Valor da gleba – “Vg”
dede
e Tribunal
e Tribunal
Vg = Vt + Vb, onde Vt é o valor do terreno e Vb é o valor das benfeitorias.
BRAGA
NEVES
Vb = Ab x (Vub x CUB) x Foc, onde Ab é a área construída, Vub é o Valor unitário
básico (Tabela), CUB é o Custo Unitário Básico (1.386,15/m²) e Foc é o Fator de
SILVA
DA DAS
adequação ao obsoletismo e estado de conservação.
BUENO
GUILHERME
Vt = Ap x Vu, onde Ap é a área ponderada da gleba e Vu é o valor unitário.
SALVADOR
Ap = Fc (Ag – Vn x 1,00) + (Vn x I), onde Fc é fator de contaminação = 0,95, Ag é a
área da gleba = 366.732,76m², Vn é a área de vegetação nativa (APP) = 22.000,00m²
porLUIS
e I é o fator de equivalência = 0,2767.
digitalmentepor
*At = área da gleba menos área da servidão (10.012,70m²) Fc é fator de contaminação do terreno, arbitrado em 5%.
Ap = 0,95 x (366.732,76 – 22.000 x 1,00) + (22.000 x 0,2767) = 333.279,15m²
original,assinado
Vg = 333.279,15 x 47,84 = 15.944.074,54

do original,
Valor do terreno (Gleba) = R$15.944.074,54

cópia do
Este documento

23
. WJMJ20412472759
fls. 1406
896
9907ED1.
1115603-08.2017.8.26.0100 e código 6E135A4.
Valor do imóvel “Vi”
soboonúmero
Vi = 15.944.074,54 + 12.075.946,38= 28.020.020,92
18:49,,sob
às16:15
17/08/2020às
Valor do imóvel (Gleba “A” – Matrícula 19.235)
em08/05/2019
R$ 28.020.020,92
protocoladoem
Paulo,protocolado
VI – Registro Fotográfico da Gleba “B” – Matrícula 19.234
SaoPaulo,
A Gleba “B” tem presença de vegetação nativa secundária, com destaque para
EstadodedeSao
espécies arbustivas e/ou arbóreas de médio porte e também parte em vegetação
rasteira ou sem importância ambiental. Considera-se que a presença de vegetação
JusticadodoEstado
nativa secundária seja estimada em cerca de 6% (Google) da área total. Há que
considerar que as benfeitorias existentes nessa gleba devem ser agregadas ao seu

dedeJustica
valor unitário, tendo em vista o paisagismo e vias de acesso calçadas com
paralelepípedos de boa qualidade. Assim, será arbitrado um índice de 10% sobre o
e Tribunal
valor unitário saneado.
e Tribunal
Vide fotos a seguir:
original,assinado
do original, SALVADOR
porLUIS
GUILHERME SILVA
DA DAS BRAGA
NEVES
Acesso à casa da fazenda.

cópia do
Este documento

24

Laudo de Avaliações Imobiliárias: Eng. Salvador Bueno Das Neves

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