Avaliação de Imóvel Rural
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Avaliação de Imóvel Rural
Resumo
Os imóveis rurais são constantemente oferecidos como garantia em operações bancárias,
principalmente de crédito rural, podendo ser hipotecados ou alienados constituindo as
denominadas garantias reais. Observa-se corriqueiramente que a avaliação deste tipo de
imóvel é realizada sem o conhecimento dos métodos avaliatórios, sem o atendimento às
normas vigentes e, muitas vezes, desenvolvida por profissionais que não possuem
capacitação mínima necessária. Esses fatores isolados ou não, podem contribuir, entre
outros incovenientes, para uma sub ou supervalorização destes imóveis podendo influenciar
nos valores das áreas oferecidas em garantia os quais os bancos têm como referência para a
concessão do crédito. Neste trabalho serão citados os métodos utilizados e divulgados pelos
profissionais que atuam na área de engenharia de avaliações para avaliar propriedades
rurais e seus bens constitutivos. O foco deste artigo é apresentar um dos métodos mais
utilizado e consagrado pela literatura para a avaliação de imóveis rurais não tratando-se
necessariamente de considerá-lo como o melhor método, porém que apresenta satisfatória
aplicabilidade, confiança e precisão. Para isso será apresentado um exemplo prático de
aplicação deste método o qual focará na avaliação da terra nua e das benfeitoras
(construções) conduzindo ao valor total do imóvel.
1. Introdução
Embora seja sua principal fonte de renda, as instituições financeiras (IF’s) estão cada vez
mais restritivas com relação a concessão de crédito, principalmente em épocas de crise
econômica. Os cadastros dos clientes são avaliados com rigor e cada vez mais são exigidas
garantias suficientes para ressarcir o credor na eventualidade de um inadimplemento da
dívida. No caso das operações de crédito rural não é diferente, pelo contrário, os
financiamentos tendem a possuir alto valor visto os elevados custos de implantação das
lavouras ou da realização de investimentos fixos como a construção de unidades
armazenadoras de grãos ou de uma agroindústria, por exemplo. Por isso, no crédito rural é
muito comum ao tomador do crédito sujeitar parte da sua propriedade rural, ou sua totalidade,
como garantia em financiamentos. As garantias no crédito rural podem ser constituídas de
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Este e outros autores defendem a redução da garantia hipotecária, uma vez que se a dívida
atualizada possui valor muito inferior ao valor do imóvel e este permite divisão, fica
evidenciado que não há necessidade da hipoteca recair sobre todo o imóvel (COSTA 2013).
Portanto, como se observa, é de muita relevância que estes imóveis sejam avaliados de forma
muito precisa. Porém é comum encontrar nos bancos laudos de avaliações de áreas rurais
realizados por profissionais que não possuem atribuição para tal atividade, inclusive laudos
baseados em normas técnicas já revogadas. As IF’s, muitas vezes, também não possuem em
seu quadro profissionais qualificados para analisar esses laudos. Áreas avaliadas sem os
critérios estabelecidos pelas normas técnicas e sem uso do conhecimento dos métodos pode
elevar o risco de crédito e conduzir a diversos problemas como dificuldades na execução de
uma hipoteca (dada a diferença entre o valor obtido na avaliação e o valor que de fato possui
o imóvel), por exemplo, na deturpação da análise de uma avaliação patrimonial, em
incovenientes em divisões de heranças e outros problemas. Divergências de avaliações foram
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destaque na mídia envolvendo grandes empréstimos bancários como o caso Badesul x Iesa
Óleo e Gás quando:
E, mantendo este raciocínio, o mesmo autor complementa afirmando que “seria mais viável
que estes bens não fossem avaliados em R$/ha, mas sim em R$/m², o que os tornaria mais
bem valorizados.”
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De acordo com Deslandes (2002) as propriedades rurais são compostas por um conjunto de
bens, frutos e direitos que podem ser descritos como: Terras; Benfeitorias; Culturas; Trabalho
de Melhoria das Terras; Instalações, Máquinas e Equipamentos; Recursos Naturais;
Semoventes; Frutos e Direitos.
Neste trabalho o foco será a avaliação dos imóveis rurais em função da Terra (terra nua) e
benfeitorias (construção) não sendo considerado no exemplo prático as culturas e demais
bens.
A aplicação deste método depende, de acordo com Lima (2005), “da coleta de amostras no
mercado imobiliário da região onde está localizada a propriedade avalianda, amostras estas
que representem o mercado de compra e venda de fazendas”. Este mesmo autor complementa
afirmando que “Quanto mais precisa for a descrição das amostras a serem utilizadas, menor
será a margem de erro na utilização da estatística”.
Após pesquisados e coletados os dados (propriedades) que influenciam na formação dos
valores das propriedades da região, os seus atributos e características devem ser ponderados
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por homogeneização ou por inferência estatística (neste trabalho não será utilizada a
inferência estatística). A homogeneização é o procedimento técnico/estatístico que visa
aproximar as características das amostras, para um padrão igual ao da propriedade que se está
avaliando, ou seja, torná-la comparável ao imóvel avaliando. Conforme Deslandes (2002)
para a aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado através da homogeneização
se faz necessária a adoção de critérios. Primeiramente serão subtraídos do valor total
pesquisado os valores relativos às suas benfeitorias reprodutivas ou não-reprodutivas e dessa
forma se obterá o valor da terra nua (VTN = VTI – VB, onde VTN: Valor da Terra Nua; VTI:
Valor Total do Imóvel e VB: Valor das Benfeitorias). Posteriormente serão homogeneizados
os valores unitários, expressos em R$/ha, para isso são aplicados os Fatores de
Homogeneização descritos abaixo. Após esta etapa deve ser realizado o saneamento das
amostras que trata-se da eliminação das amostras que estão muito discrepantes em relação à
média (caso e se houver).
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Tabela 1 - Capacidade de uso do solo e seu valor relativo a cada classe em função do percentual de renda líquida
Classe de Solo Escala de Valor
(% de renda líquida
I 100
II 95
III 75
IV 55
V 50
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VI 40
VII 30
VIII 20
Fonte: Deslandes (2002)
Utiliza-se da Classe de Capacidade de Uso para, juntamente com o acesso/localização do
imóvel, definir o Ínce Agronômico (ou Nota Agronômica) da propriedade rural.
Posteriormente este assunto será abordado com mais detalhes.
Conforme citado nos itens 3.1.2 e 3.1.3 acima, a bibliografia apresenta estudos que
relacionam os diferentes tipos de solo (Classe de Capacidade de Uso) com valores relativos
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expressos em porcentagem (tabela 1). Da mesma forma, foram realizados estudos que
relacionam a situação (acesso) do imóvel com valores relativos também expressos em
porcentagens (tabela 2).
Assim sendo, é apresentada uma tabela (tabela 3) onde são relacionadas as Classes de
Capacidade de Uso com a situação da propriedade, o que resulta em coeficientes para cada
tipo de solo e situação, Lima (2005:77).
Ainda conforme Lima (2005): “
A estes coeficientes podemos também denominá-los ÍNDICES AGRONÔMICOS,
ou ainda NOTAS AGRONÔMICAS. Com isto, após determinado o valor de uma
CLASSE e SITUAÇÃO de solo, por meio de uma simples multiplicação pode-se
encontrar os valores das demais categorias de solos. (Lima, 2005:77)
Tabela 3: Kozma (1985). Coeficientes obtidos através da relação da Classe de Capacidade de Uso com
situação do imóvel.
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
I II III IV V VI VII VIII
SITUAÇÃO
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima – 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
Muito boa – 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
Boa – 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
Desfavorável – 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
Má – 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
Péssima – 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Fonte: Lima (2005:78)
Este método é muito utilizado para a avaliação de benfeitorias não reprodutivas tais como
galpões, cercas, casas e demais construções e instalações. Conforme preconiza a Norma
Técnica ABNT NBR 14.653-3: 2004, quando for utilizado este método pode ser através de
orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos, específicos para mercados
rurais.
A fórmula básica para determinar o valor das construções pode ser expressa como: custo
unitário por m² x área total x depreciação física e funcional (LIMA 2014).
De acordo com a Norma Técnica ABNT NBR 14.653-3: 2004 existem três tipos diferentes de
custo:
Custo de reprodução: gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar
eventual depreciação
Custo de reedição: custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em
vista o estado em que se encontra
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Conforme Gripp Jr (2006) “A dificuldade que o método apresenta, diz respeito à fixação das
taxas a serem consideradas, pois uma pequena variação delas determina grande diferença no
valor final procurado.”
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para uma justa cobrança de impostos, como o ITR (Imposto Territorial Rural)[...]”. Ou seja
são várias as aplicações e inúmeras maneiras de realizar as avaliações de imóveis, também
são muitos os solicitantes que vão desde instituições financeiras, órgãos públicos, particulares
e empresas privadas.
Nos itens anteriores foram citados alguns métodos e o engenheiro avaliador vai escolher
aquele mais aderente às suas necessidades momentâneas, ou seja, em função do tipo de
trabalho, das motivações e do objetivo do solicitante com relação à avaliação.
1 – Nota Agronômica: fator composto pela classe de solo mais a sua localização.
2 – Comercialização: fator onde se determina 1,0 para imóveis transacionados e 0,8 para
imóveis em oferta.
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O imóvel em avaliação apresentou três classes de capacidade de uso de solo (item 3.1.2),
dessa forma a propriedade avalianda foi separada em área A, B e C e obtiveram as seguintes
classes: Classes II (terras cultiváveis com problemas simples de conservação), Classe III
(terras cultiváveis com problemas complexos de conservação) e Classe VI (terras adaptadas
em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de conservação,
cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo).
Figura 2. Divisão do imóvel em três áreas.
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Atualmente a área total é utilizada para a pecuária extensiva. São criadas aproximadamente
1.000 cabeças de ovinos, 220 de bovinos e 30 cavalos em áreas de campo nativo.
A área denominada de “A” (figura 2) encontra-se na parte mais baixa da propriedade, área de
várzea, com potencialidades para a lavoura de arroz. Atualmente, parte é utilizada para
pecuária e com presença maciça de capim annoni (Eragrostis plana). Na área “B” o
proprietário realiza o plantio de azevém (Lolium multiflorum) à lanço, para pastejo animal.
Também se observa a presença de capim annoni e outras plantas adventícias. A área “C”
possui uso semelhante à área “B”, pois é onde os animais mais utilizam, porém esta é uma
área “rasa”, solo sem profundidade sendo observado afloramento rochoso em muitos trechos.
Tabela 4: Classificação da capacidade de uso de solo das 3 áreas encontradas no imóvel avaliando.
Ocupação
Área (ha) Classe
(%)
A 61,30 25 II
B 63,74 26 III
C 120,14 49 VI
TOTAL 245,19 100
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Para obtenção da nota agronômica (ou índice agronômico) foi utilizada a tabela de Kozma
(1985) que considera a soma dos fatores situação e classe de capacidade de uso. A situação do
acesso à propriedade avalianda foi considerada boa.
Tabela 6: Coeficientes obtidos através da relação da Classe de Capacidade de Uso com situação do imóvel.
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
I II III IV V VI VII VIII
SITUAÇÃO
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima – 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
Muito boa – 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
Boa – 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
Desfavorável – 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
Má – 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
Péssima – 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Nota Agronômica (NA) = [(61,30 x 0,855) + (63,74 x 0,675) + (120,14 x 0,360)] / 245,19
NA = 0,566
São imóveis semelhantes segundo as Normas da ABNT NBR 14653-3, aqueles com índices
agronômicos limitados em torno de 20% em torno da NA:
Todas as notas agronômicas estão dentro do intervalo, conforme se observa através dos dados
obtidos após pesquisa no mercado imobiliário local.
NA do imóvel 1 = 0,580
Benfeitorias Dimensão Valor/m² - Conservação Valor
m
Casa: 70m² 988,43 0,8 R$
55.352,10
Mangueira com Banheiro - 150m 680,00 0,8 R$
Bovinos 81.600,00
Total das Benfeitorias: R$ 136.952,00
HOMOGENEIZAÇÃO
Valor original (sem correção): R$ 12.000,00
Fator Elasticidade da oferta (x 0,8): R$ 3.216.000,00
(Valor à vista – Benfeitorias): R$ 3.079.048,00
Valor unitário:
(Valor terra ÷ área total) x (Nota Agronômica Avaliando ÷ Nota Agronômica da
Observação)
Valor unitário: R$ 8.969,00
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5.6 Saneamento
A média simples entre os valores encontrados foi de R$ 8.620,00. Foram eliminados os
valores situados fora de uma faixa de 30% em torno desta média, cujos limites são:
Ou seja, nenhuma observação está fora do intervalo. A média aritmética simples, agora média
saneada, permanece igual a R$ 8.620,00.
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No presente laudo optou-se pela utilização do limite inferior do campo de arbítrio. Isso
ocorreu, pois, o imóvel avaliando necessita de investimento financeiro relativamente alto,
com uso de técnicas e insumos adequados para expressar o seu potencial. Ou seja, as áreas de
solo classificadas como II e III, que são terras que mesmo com algumas limitações possuem
potencial para cultivo de culturas anuais, podem ter um melhor aproveitamento do que foi
observado na vistoria, porém para isso será necessário um investimento financeiro
relativamente alto, inclusive para a recuperação da fertilidade do solo.
VT = VU x área do imóvel,
onde:
VT = Valor da Terra
VU = Valor Unitário
VT = R$ 7.758,70 x 245,19 = R$ 1.902.184,00
VB = VU x Superfície x FO,
onde:
VB = Valor da Benfeitoria
VU = Valor Unitário
Superfície: pode ser expressa em m² ou metros lineares.
FO = Fator de Obsolência
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Benfeitorias: R$ 248.592,00
5.7 Avaliação do Imóvel
O imóvel foi avaliado pelo método evolutivo onde se utilizou metodologias diferentes para se
avaliar as terras e as benfeitorias.
VI = VT + VB,
onde:
VI = Valor do Imóvel
VT = Valor da Terra
VB = Valor das Benfeitorias
Valor do Imóvel:
Terra: R$ 1.902.184,00
Benfeitorias: R$ 248.592,00
6. Conclusão
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Referências
ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação
de bens – Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001.
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ZEROHORA.COM. Terreno dado como garantia ao Badesul pela Iesa Óleo e Gás elevou
o valor em R$ 71 milhões em três anos. Porto Alegre, RS, 2016. Disponível em <
http://zh.clicrbs.com.br/rs/noticias/economia/noticia/2016/10/terreno-dado-como-garantia-ao-
badesul-pela-iesa-oleo-e-gas-elevou-valor-em-r-71-milhoes-em-tres-anos-7742688.html>.
Acessado em: 15 de outubro de 2016.
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