Estudo de Viabilidade Econômica de Empreendimentos Corporativos Sustentáveis - TCC Thiago Gebara Ferreira - 2017
Estudo de Viabilidade Econômica de Empreendimentos Corporativos Sustentáveis - TCC Thiago Gebara Ferreira - 2017
Estudo de Viabilidade Econômica de Empreendimentos Corporativos Sustentáveis - TCC Thiago Gebara Ferreira - 2017
FACULDADE DE ENGENHARIA
Engenharia Civil
São Paulo
2017
Thiago Gebara Ferreira
São Paulo
2017
RESUMO
Due to the macroeconomic factors, the long period between decision making
and conclusion of the enterprise, the risks involved leading up to the end of the sales
process and the high capital investment employed, the real estate project should
have a profitability above average when compared to other investment possibilities.
For sustainable corporate buildings to become attractive among investment
expectations, the ability of the enterprise to deliver positive results must be verified,
because its sales value, compared to conventional buildings, must be higher should
there be additional costs in the implementation so as to equalize the investment
made by the developer in sustainable technologies. In this aspect, the percentage
values of additional cost of sustainability in Brazil and in the world were researched.
However, even when the use of sustainable solutions can help increase sales, it is
fundamental for the developer that the economic benefits of develop green buildings
be greater than those generated by traditional enterprises. Consequently, the
indicators of economic viability and the benefits that sustainability may bring to the
developer, the business as a whole, and to the client/user, must be analyzed. These
factors are approached in the present work. In a pessimistic scenario, the concept of
economic viability in a sustainable corporate enterprise in the city of Sao Paulo was
exemplified through simulations. Economic viability indicators were obtained from
economic analysis techniques and it was verified that, in all the elaborated variations,
there is economic feasibility in the realization of this type of real estate development.
tradicional
Acumulada em 4 trimestres
imobiliário
no Brasil
corporativo sustentável
Edifícios Comerciais
na Singapura
m² Metro quadrado
Compound, em inglês)
AE Anuidade Equivalente
São Paulo
m Metro
cm Centímetro
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO...........................................................................................................11
1. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA.............................................................................14
INTRODUÇÃO
Com uma gestão sustentável deve-se ter uma visão sistêmica de todo o
empreendimento, considerando toda sua vida útil e também aspectos externos, para
que então se busque redução de custo, redução dos impactos negativos sociais e
ambientais (FIEMG, 2008).
1. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Tabela 1 Taxa de Variação (em %) do Setor da Indústria e Construção Civil* em relação ao mesmo
trimestre do ano anterior e Acumulada em 4 trimestres
2010
1º Trimestre 15,3 19,6 9,2
2º Trimestre 13,0 18,0 8,5
3º Trimestre 8,3 9,3 6,9
4º Trimestre 5,4 7,4 5,7
Acum. 4 Trim. 10,2 13,1 7,5
2011
1º Trimestre 5,7 8,6 5,2
2º Trimestre 5,1 7,3 4,7
3º Trimestre 4,0 9,4 3,5
4º Trimestre 1,9 7,7 2,6
Acum. 4 Trim. 4,1 8,2 4,0
15
Tabela 1 Taxa de Variação (em %) do Setor da Indústria e Construção Civil* em relação ao mesmo
trimestre do ano anterior e Acumulada em 4 trimestres (continuação)
2013
1º Trimestre -1,5 1,3 2,7
2º Trimestre 4,4 8,0 4,0
3º Trimestre 2,9 5,5 2,8
4º Trimestre 2,7 3,1 2,6
Acum. 4 Trim. 2,2 4,5 3,0
2014
1º Trimestre 4,0 7,8 3,5
2º Trimestre -3,4 -3,1 -0,4
3º Trimestre -3,6 -9,0 -0,6
4º Trimestre -2,6 -3,3 -0,3
Acum. 4 Trim. -1,5 -2,1 0,5
2015
1º Trimestre -4,7 -8,4 -1,8
2º Trimestre -5,5 -8,7 -3,0
3º Trimestre -6,4 -3,8 -4,5
4º Trimestre -8,6 -5,1 -5,8
Acum. 4 Trim. -6,3 -6,5 -3,8
2016
1º Trimestre -7,0 -5,0 -5,4
2º Trimestre -2,9 -3,2 -3,6
3º Trimestre -2,9 -4,9 -2,9
4º Trimestre -2,4 -2,3 -0,9
Acum. 4 Trim. -3,8 -5,2 -3,6
*Nova Série das Contas Nacionais – Referência 2010
Fonte: Adaptado de Banco de Dados CBIC, 2016a (IBGE)
16
Por conta dos motivos citados nos parágrafos acima, o ano de 2015 foi
marcado por uma quantidade excessiva de distratos, ou seja, a devolução de
imóveis comprados na planta pelos consumidores foi acima da média. Segundo
Meyer Nigri, fundador da Tecnisa e vice-presidente da Abrainc, em entrevista para O
Estado de São Paulo (OSCAR, 2016) em janeiro de 2016, disse que a média
histórica de distratos era em torno de 10% e a considera saudável à indústria.
mostram que 2016 teve patamar 7,1% inferior ao observado ao longo de 2015 e
2,5% inferior ao total de distratos em 2014, com total de distratos acumulado em
44.233 unidades.
Além de haver uma menor demanda por imóveis, seus preços vêm sendo
diminuídos, como mostra o índice FipeZap Comercial (2017), que só no ano de 2016
os preços de venda acumularam queda de 2,95%, comparado ao ano anterior.
Medeiros (2015) cita que com base no PIB e na taxa SELIC do país, pode-se
controlar o ritmo de produção, reduzindo-o ou aumentando-o. A taxa SELIC, que é a
taxa básica de juros da economia brasileira, é referência para a economia brasileira
19
Após definir uma região, a escolha de um terreno pode ser feita com base
em seu preço por metro quadrado (m²), em sua localização e na qualidade do solo
(vista na sondagem). Também, se faz um estudo do potencial construtivo dos
terrenos disponíveis, considerando as legislações vigentes, como a Operação
Urbana Consorciada, o Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo e a Lei de
Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (conhecida como Lei de Zoneamento) –
considerando o tipo de Zona na qual o terreno está situado, seus Coeficientes de
Aproveitamento e outorgas onerosas (explicadas no item 1.7.1), sua Taxa de
Ocupação Máxima, seu gabarito de altura máxima, entre outros –, não se
esquecendo de averiguar se o terreno está contaminado ou não.
(e preço) alvo e para a ideação do produto comercialmente mais forte para a região,
que tem seu início por meio do Estudo de Massa, como colocado por Santin,
Gonçalves e Martins (2010), no qual é mencionado todas as áreas a serem
construídas, número de pavimentos, quantidade de vagas, etc, formando um quadro
de áreas.
1.6. Receita
1
Pagamento feito com a entrega de unidades (m²) do empreendimento para a aquisição de um
terreno.
27
Vale destacar que a Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo (2016), Lei
16.402/2016, permite duas concessões de Incentivo sob a forma de desconto no
valor total a ser pago na contrapartida financeira de outorga onerosa do direito de
construir, no que tange a sustentabilidade. Há o Incentivo da Quota Ambiental para
terrenos dentro dos chamados Perímetros de Qualificação Ambiental (conforme
Mapa da Quota Ambiental da própria lei), ao atender pontuação superior à mínima
estabelecida para Quota Ambiental, que avalia fatores de drenagem e superfície
vegetal do terreno. O outro é o Incentivo de Certificação, concedido para as
edificações que obtiverem certificação específica de sustentabilidade reconhecida
em âmbito nacional ou internacional. Certificações estas que são abordadas no item
1.8 deste trabalho.
2
Building Owners and Managers Associaton ou Associação de Proprietários e
Administradores de Imóveis, em português. É a entidade que criou o padrão BOMA, que é o principal
método de medição de área adotado para a comercialização de áreas de lajes corporativas. Pode ser
definido como a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, poço de
elevador e áreas técnicas (áreas para equipamentos e serviços).
31
que deverá ser considerada como custo adicional à obra. O Anexo A mostra um dos
tipos de CUB de um empreendimento comercial de alto padrão, do ano de 2012, no
Estado de São Paulo, fornecido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do
Estado de São Paulo (SindusCon-SP): o tipo CAL – 8A. Ou seja, CUB para
edificação comercial, com andar livre, de 8 pavimentos tipo e com alto padrão de
acabamento.
1.8. Sustentabilidade
Cada entidade certificadora tem sua própria norma, por ela elaborada e
periodicamente revisada, contendo requisitos de sustentabilidade a serem
cumpridos. É sobre essas referências, que os empreendimentos que pretendem ser
certificados como sustentáveis são auditados e recebem uma pontuação
correspondente aos créditos (ou requisitos) atingidos, definindo assim seus
respectivos níveis de certificação.
Leite Jr. (2013) ressalta que todo edifício certificado por entidade
certificadora reconhecida, como o Green Building Council (GBC) e a Fundação
Vanzolini, dentre outras, é sustentável, mas um edifício pode ser sustentável, sem
ser certificado, desde que use os conceitos da construção sustentável.
obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
37
obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
38
obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
39
obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
40
1.8.8. Inovação
Por isso, deve-se dar relevância à percepção dos clientes com relação às
soluções sustentáveis aplicadas no empreendimento. A escolha destas soluções
deve se basear nos impactos positivos que elas podem causar nos clientes. No
obrigatório, para a certificação LEED BD+C Core & Shell (versão 4)
41
entanto, mesmo que isso possa auxiliar o aumento de vendas, é fundamental para o
incorporador que os benefícios econômicos de se construir uma edificação
sustentável sejam maiores que os gerados por empreendimentos tradicionais.
Esta pesquisa global estima que um edifício sustentável novo tenha, no ano
de 2015, custos operacionais diminuídos de 14% (ao longo de 5 anos), custo de
acrescido de 8%, valor do ativo aumento de 7%, comparados com empreendimentos
convencionais e retorno de investimento em 8 anos.
Ela informa que estes dados são consistentes em todo mundo, mas que isso
varia de país para país. E a diferença mais notável é com relação ao tempo de
payback dos custos adicionais dos green buildings no Brasil e revela um tempo de
retorno de 4 anos, como mostrado na Tabela 4, e acrescenta que isso é um grande
estímulo para investidores comerciais. Além disso, mostra que ao longo de 1 ano é
esperado 8% de redução nos custos operacionais e que em 5 anos de uso espera-
se 20% de redução, comparado a edifícios tradicionais (DODGE DATA &
ANALYTICS, 2016).
43
Redução dos
Custos Operacionais 8% 12%
ao longo de 1 ano
Redução dos
Custos Operacionais 20% 12%
ao longo de 5 anos
Tempo de Payback
para
4 anos 8 anos
Investimentos
Sustentáveis
Fonte: Adaptado e traduzido de DODGE DATA & ANALYTICS, 2016
Um dos itens que auxiliou esta economia foi a compra de elevadores com
frenagem regenerativa que, sem custos adicionais, reduz o consumo de energia do
prédio, resultando em R$ 35.560,40 de economia (JUNQUEIRA, 2016). Ainda
ratifica: “A empresa fornecedora destes equipamentos não apresentou diferenças de
custos para elevadores com ou sem a frenagem regenerativa”.
Leite Jr. (2013) relata em sua pesquisa que as médias dos percentuais
mínimos e máximos do intervalo provável para os custos adicionais das construções
sustentáveis de um grupo de incorporadores sem experiência em construções
sustentáveis, são aproximadamente o dobro dos valores citados por um grupo com
experiência. Os incorporadores com experiência afirmaram que o custo aumenta
numa faixa de 1,6% a 8,6%, em média.
Por este motivo, Leite Jr. (2013) conclui que falta conhecimento pela maior
parte dos incorporadores imobiliários brasileiros acerca dos custos da construção
sustentável e que por superestimarem estes custos adicionais, acabam se
desencorajando a produzirem de maneira sustentável. No entanto ressalta: “Muitas
vezes o custo adicional necessário para realizar um empreendimento sustentável,
pode ser a diferença entre sua validação econômica ou não, de acordo com a taxa
de atratividade mínima estabelecida por cada empreendedor”.
3
Light Emitting Diode ou diodo emissor de luz, em português.
59
Ceotto (2008) e Honda e Lima Jr. (2010), assim como outros autores, não
analisam um empreendimento sem considerar todo seu ciclo de vida. Esse
pensamento sistêmico, que é característico da sustentabilidade, considera o
empreendimento desde sua concepção, projeto, implantação (construção), operação
(uso e manutenção) até a sua revitalização (adaptação para reuso).
Assim temos três custos e com eles, calcula-se o Custo Médio Ponderado
de Capital (CMPC) que pode ser a Taxa Mínima de Atratividade (TMA), utilizada em
vários indicadores de viabilidade. Alternativamente, a TMA pode ser definida
empiricamente por quem toma decisão na empresa (GITMAN, 2010). Ela é a taxa
que representa o mínimo que um investidor pretende obter de rentabilidade num
negócio. Como exemplo, considerando um cenário pessimista, pode-se considerar a
TMA como sendo a maior taxa SELIC esperada para o período do projeto.
T
FCt
I=∑
(1 + K)t
t=1
Onde:
I = Investimento inicial;
n
FCt
VPL = −I + ∑
(1 + K)t
t=1
Onde:
I = Investimento inicial;
K = Custo do capital;
, somatório, indica que deve ser realizada a soma da data 1 até a data n
dos fluxos de caixa descontados no período inicial (SAMANEZ, 2010).
67
VPL
AE =
ank%
Onde:
(1+k)n −1
ank%= fator de valor presente de séries uniformes, [(1+k)n ×k];
AE = Anuidade Equivalente;
K = custo do capital;
n
FCt
VPL = −I + ∑ =0
(1 + i∗ )t
t=1
Se a TIR, representado por “i*” acima, for maior que a TMA, representada
por “K” no item anterior, o projeto deve ser aceito. Caso contrário, rejeitado
(SANAMEZ, 2010).
Seu resultado é expresso em percentual (ao ano), de forma que possa ser
diretamente comparado com a TMA ou outras taxas de juros do mercado. De
maneira distinta, o VPL é expresso em valor monetário e por isso, impossível de ser
comparado com taxas de juros (GITMAN, 2010).
Figura 8 Área de abrangência da Operação Urbana Água Espraiada: Setor Chucri Zaidan
Fonte: SÃO PAULO, 2011
4
Initial Public Offering, ou Oferta Pública Inicial, em português. Uma oferta pública inicial de
ações é o momento em que a empresa abre seu capital e passa a ser listada na Bolsa de Valores,
permitindo a acionistas adquirir partes da companhia.
79
2.2.1. Caracterização
tamanho das lajes, por conta de curvas em sua fachada. O pé-direito piso a piso tem
4,14 m e o livre, 2,80 m.
a) Terreno Sustentável
Escolha do terreno tendo em vista o aproveitamento da infraestrutura
urbana existente e a minimização das emissões de gases de efeito
85
2.2.4. Comercialização
5
Método de reconhecimento da receita pelo percentual de evolução da obra.
90
Poderia ter sido adotada, para a análise da viabilidade, a maior taxa SELIC
esperada para todo período do empreendimento, de forma que este esteja inserido
num cenário pessimista. No entanto, sabe-se que a aquisição do terreno deu-se em
92
2006, seu pagamento em 2007 e sua construção foi iniciada em 2012. Então,
estipulou-se que nos anos de 2010 e 2011, estudos prévios à obra foram
desenvolvidos, inclusive por conta das consideráveis variações que a SELIC tivera
durante este período.
Por fim, foram calculados três valores para: TIR, Margem Líquida, Margem
Líquida a Valor Presente, VPL, Exposição Máxima e para Payback. Como já
mencionado, as planilhas de viabilidade, contendo estes indicadores, estão nos
Apêndices A, B e C. Abaixo, estão os resultados obtidos, extraídos das três
diferentes variações.
94
3. RESULTADOS E DISCUSSÃO
entanto, para equilibrar isto, as unidades ou lajes corporativas poderão ter seu valor
de venda elevado.
EDIFÍCIOS SUSTENTÁVEIS
Mundo
(DODGE DATA & EUA Singapura
ANALYTICS, (Singapura, 2007)
2016)
Redução dos
custos
9% - - -
operacionais ao
longo de 1ano
Redução dos
custos
14% - - -
operacionais ao
longo de 5 anos
Aumento do
7% - - -
valor do ativo
Fonte: DODGE DATA & ANALYTICS, 2016; GBC BRASIL, 2016; KATS, 2010; SINGAPURA, 2007
EDIFÍCIOS SUSTENTÁVEIS
Brasil
1% a 8% (CEOTTO, 2008)
Aumento do valor de construção
5% a 8% (ALENCAR, 2009)
(custos adicionais)
1,6% a 8,6% (LEITE JR., 2013)
Brasil
Aumento do valor de
construção 1% 1,84% 4%
(SALLES, 2013) (JUNQUEIRA, 2016) (SALLES, 2013)
(custos adicionais)
Estimativa de Redução
dos custos 7% - 12%
(SALLES, 2013) (SALLES, 2013)
operacionais
Fonte: SALLES, 2013; JUNQUEIRA, 2016
𝟑,𝟓 + 𝟗 + 𝟓
𝐶𝐴1 = = 5,83%;
𝟑
𝟏,𝟖𝟒 + 𝟒
𝐶𝐴3 = = 2,92%.
𝟐
Esta média de custo adicional, de 4,2%, vista acima, foi um dos percentuais
adicionais de sustentabilidade usado em uma das planilhas de estudo do autor
(Apêndice B) para descontar tal percentual do custo de implantação e do valor de
venda, de forma que simule um empreendimento convencional. De maneira análoga,
no Apêndice C, outro valor percentual decorrente da incorporação da
sustentabilidade foi descontado: o de 8,6%, de Leite Jr. (2013), que foi o maior valor
de referência brasileira, dentre todos pesquisados. Desse modo, pôde ser feito uma
melhor simulação da viabilidade econômica do EZ Towers, o considerando como
empreendimento convencional, pois sua certificação ambiental LEED é de um nível
elevado, o Gold, justificando o alto valor de 8,6% descontado. Assim, os respectivos
indicadores de viabilidade econômica foram comparados com os valores originais,
referentes a um empreendimento sustentável (Apêndice A).
100
CONCLUSÃO
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Date
Y ? N