OPTIMISATION FISCALE

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L’imposition
Les impôts sont un dispositif obligatoire qui s'applique à toute personne générant
un revenu, qu'il provienne de l'activité professionnelle ou de placements
financiers. Parmi les revenus imposables, on retrouve les salaires, pensions,
rentes viagères, revenus fonciers, ainsi que les bénéfices industriels et
commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC),
revenus de capitaux mobiliers et les revenus de sources étrangères imposés en
France.

Depuis 2018, le prélèvement à la source a été instauré, avec deux formes

principales :

1. **Le Prélèvement Classique (PS)** : Ce prélèvement est effectué directement par

celui qui émet le revenu, appelé le tiers collecteur (par exemple, l'employeur). Il
concerne les salaires, pensions, rentes viagères gratuites, pensions de retraite,
et les revenus d'intéressement et de participation.
2. **L'Acompte Calculé** : Il s'agit d'un acompte mensuel ou trimestriel déterminé
par l'administration fiscale et applicable aux BIC, BNC, BA, revenus fonciers,
rentes viagères onéreuses, revenus de sources étrangères, et les revenus d'artistes
comme les écrivains et compositeurs.

Ainsi, le prélèvement à la source peut être effectué soit directement par le

débiteur du revenu, soit sous forme d'acompte calculé par l'administration fiscale.

Si les sommes prélevées sur mes revenus dépassent le montant de l'impôt final dû,
l'excédent me sera restitué durant l'été. En septembre, l'administration fiscale
procède à un ajustement pour prendre en compte mes revenus de l'année en cours, ici
2023. Si le prélèvement à la source de l'année précédente (2022) s'avère
insuffisant pour couvrir l'impôt dû, je devrai régulariser la différence entre
septembre et décembre.

Concernant le taux de prélèvement, il existe deux catégories principales :

1. **Taux de droit commun**, subdivisé en trois types :

- **Taux unique** : Ce taux s'applique globalement à l'ensemble du foyer fiscal.
- **Taux identique** Utilisé à la fois par le tiers collecteur et pour
l'acompte, ce taux est basé sur la dernière déclaration de revenus.
- **Taux neutre** Calculé chaque année selon une grille publiée, ce taux est
choisi par le contribuable selon sa situation.

Pour établir correctement l'impôt, la notion de résidence fiscale est cruciale.

Selon l'article 4B du Code Général des Impôts (CGI), sont considérés comme
résidents fiscaux français les personnes qui ont leur foyer ou leur lieu de séjour
principal en France, celles qui y exercent une activité professionnelle principale,
ou encore celles dont le centre des intérêts économiques se situe en France.
La territorialité de l'impôt implique que les résidents fiscaux en France sont
taxés sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux, conformément aux conventions
fiscales internationales. Les non-résidents ne sont taxés que sur leurs revenus de
source française, avec une obligation fiscale limitée à ces seuls revenus.

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Structure et Fonctionnement d'un Foyer Fiscal en France

Composition et Règles du Foyer Fiscal
En France, la composition du foyer fiscal varie en fonction de la situation
conjugale et familiale des contribuables. Les couples mariés ou pacsés forment un
seul foyer fiscal et partagent une imposition commune. En revanche, les concubins
sont considérés comme deux foyers fiscaux distincts, chacun pouvant rattacher ses
propres enfants ou autres personnes à charge, telles que des grands-parents ou
d'autres membres de la famille élargie.

Il est possible pour des couples mariés de constituer deux foyers fiscaux distincts
dans certaines situations spécifiques, comme une instance de séparation avec
séparation de biens et résidence dans des domiciles distincts.

Les enfants sont automatiquement rattachés au foyer fiscal des parents jusqu'à
l'âge de 18 ans, et peuvent l'être jusqu'à 21 ans sans conditions ou jusqu'à 25 ans
s'ils poursuivent des études. Les enfants handicapés sont rattachés sans limite
d'âge.

Catégorisation des Revenus et Impôts

Les revenus soumis à l'impôt sont divisés en deux grandes catégories : les revenus
d'activité et les revenus de patrimoine. Les revenus d'activité incluent les
salaires, indemnités, primes, avantages en nature et prestations sociales, tandis
que les revenus de patrimoine comprennent les revenus de capitaux mobiliers, les
plus-values de cession et les revenus fonciers. Ces revenus doivent être déclarés
via les formulaires appropriés, tels que les formulaires CERFA 2044 pour les
revenus fonciers et 2045 pour les bénéfices commerciaux.

Traitement Fiscal des Différents Revenus

Les revenus d'activité sont imposables, incluant divers avantages et prestations
sociales, à l'exception de certains remboursements non imposables comme les frais
professionnels ou les allocations spécifiques comme le RSA. La législation fiscale
permet des déductions fiscales, soit forfaitaires à hauteur de 10% avec un minimum
et un maximum définis, soit réelles avec justification des dépenses.

Pour les rentes viagères à titre gratuit, comme celles issues de plans d'épargne
retraite, un abattement de 10% est appliqué. Les revenus de capitaux mobiliers sont
sujets à un prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8%, avec possibilité de
demande de dispense sous conditions de revenu.

Revenus Fonciers et Régimes d'Imposition

Les revenus fonciers sont déclarés selon le régime micro foncier si les recettes
brutes annuelles sont inférieures à 15 000 €, bénéficiant d'un abattement de 30%.
Pour les revenus supérieurs à ce seuil, le régime réel s'applique, nécessitant une
déclaration détaillée des recettes et des charges. Ce régime permet de créer un
déficit foncier imputable sur le revenu global, avec certaines limites et
possibilités de report.

Calcul et Traitement du Déficit Foncier

Supposons qu'un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers annuels mais à 20 000 € de
charges déductibles. Le calcul est le suivant :

Revenus fonciers nets : 12 000 € (revenus) - 20 000 € (charges) = -8 000 € (déficit

foncier).
* Ce déficit de 8 000 € peut être imputé sur le revenu global du propriétaire, mais
avec une limite annuelle de 10 700 €. Si le déficit dépasse cette limite,
l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes,
permettant ainsi une planification fiscale sur le long terme.

CAS 1:
L'exemple donné illustre le calcul de l'impôt sur le revenu pour un foyer fiscal en
prenant en compte différents abattements, réductions d'impôt pour enfants
scolarisés, et autres crédits d'impôt spécifiques. Voici une explication structurée
de ce processus :

Calcul de Base de l'Impôt

Pour un revenu global initial de 77,093 €, divisé par trois parts, l'impôt est
d'abord calculé avant tout abattement ou réduction. Le montant initial serait de
49,242 € après application du barème progressif multiplié par les trois parts du
foyer. Si le foyer est situé dans un département d'outre-mer (DOM), un abattement
supplémentaire est appliqué :
- **30% d'abattement** dans les DOM avec un plafond de 2,450 €.
- **40% d'abattement** pour la Guyane et Mayotte, avec un plafond de 4,050 €.

Ajustement pour le Nombre de Parts

En retirant les enfants du calcul pour illustrer l'impact, le foyer passe à deux
parts, résultant en un impôt calculé de 55,955.86 €. Chaque enfant peut apporter
jusqu'à 1,759 € de réduction fiscale, donc pour deux enfants, la réduction serait
de 3,518 €, abaissant l'impôt à 52,438 €.

Réductions pour Enfants Scolarisés

Des réductions spécifiques sont accordées en fonction du niveau scolaire des
enfants :
- **61 €** pour un enfant au collège.
- **153 €** pour un enfant au lycée.
- **183 €** pour un étudiant dans l'enseignement supérieur.

Ces réductions sont appliquées directement sur l'impôt brut et ne sont pas
reportables; elles sont perdues si elles dépassent l'impôt dû.

Autres Réductions et Crédits d'Impôt

- **Dons et Subventions** : Réduction de 75% des versements, limitée à 1,000 € par
an. Pour des versements supérieurs, la réduction standard est de 66%.
- **Investissement dans une PME** : Une réduction d'impôt de 18% est disponible sur
les souscriptions jusqu'à 100,000 € pour un couple.
- **Réductions spécifiques au DOM** : Abattements de 30% à 40%, comme mentionné
précédemment.

- **Crédits d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile** : Réduction de 50% des
dépenses admissibles jusqu'à une limite de 12,000 € plus 1,500 € supplémentaires
par enfant à charge.
:

CAS 2 :

Pour le cas 2, nous considérons un couple où Monsieur gagne 149 345 € et Madame 163
789 €. Ils ont des revenus fonciers de 27 200 € et des charges de 5 800 €. Le
couple a trois enfants : un au collège, un au lycée, et un à l'université. Ils
emploient également un salarié à domicile avec un coût annuel de 13 600 €.

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Les produits de défiscalisation

Les produits de défiscalisation peuvent être regroupés en quatre principales
catégories, chacune offrant des mécanismes distincts pour réduire l'impôt sur le
revenu. Premièrement, on vérifie si le client peut réduire ses revenus de manière
légale. Si ce n'est pas possible, différentes stratégies sont employées : la
création de revenus peu ou non taxés, la réduction des revenus imposables,
l'utilisation de réductions d'impôt spécifiques, et les crédits d'impôt.

**Types de produits de défiscalisation :**

1. **Produits Immobiliers :**
- **Loi Pinel** Investissement dans des biens neufs avec engagement de location,
permettant une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient du logement,
limitée à 300,000 € par an et 5,500 € par m².
- **Logements étudiants (LMP, LMNP)** Investissement dans des logements meublés
avec des avantages fiscaux en fonction du régime choisi.
- **Girardin** : Investissement dans l'immobilier en outre-mer offrant des
réductions fiscales sur le prix de revient.
- **Monuments historiques** Réhabilitation de propriétés classées pour préserver
le patrimoine.
- **Malraux** : Restauration d'immeubles situés dans des secteurs sauvegardés.
- **Déficit foncier** : Déduction des coûts de rénovation excédant les revenus
locatifs, réduisant le revenu global imposable.

2. **Produits Financiers :**

- **FCPI (Fonds Commun de Placement dans l'Innovation)** Investissement dans des
entreprises innovantes.
- **FIP (Fonds d'Investissement de Proximité)** : Placement dans des PME
régionales.
 - **Investissement au capital de sociétés**.
- **Sofica** Investissement dans le cinéma et l'audiovisuel.

3. **Produits d’Assurance :**

- **PER (Plan d'Épargne Retraite)**.
- **PERP (Plan d'Épargne Retraite Populaire)**.

**Plafonnement des niches fiscales :**

La réduction maximale d’impôt est de 10,000 € par an, avec une limite additionnelle
de 8,000 € pour les investissements outre-mer et dans les SOFICA.

**Spécificités de la loi Pinel :**

Le Pinel permet des réductions pour des engagements de location de 6 ou 9 ans, avec
la possibilité de prorogation pour maximiser les abattements fiscaux. Les logements
doivent être neufs ou en état futur d'achèvement, et l'investissement peut aussi
être réalisé via des SCPI.

**Risques et contraintes :**

Investir dans la défiscalisation implique des risques, notamment de perte en
capital et des contraintes liées au type d'investissement (ex. vacance locative).
Les investisseurs doivent être pleinement informés des implications, notamment que
les réductions d'impôt non utilisées en raison de l'atteinte du plafond des niches
fiscales ne sont pas reportables.

CAS 3 :
Mathilde et Jonathan ont 40ans, marié, propriétaire, souhaite investir dans un bien
locatif à crédit et souhaite bénéficier de revenu locatif ou loger leur enfant.
Payent 4000 € d’impôt sur le revenu, ils veulent appartement 2 pièces sur résidence
en construction (en défa) sur st Denis, frais notaire et tout chargé compris : 176
500 €. Ils optent pour un engagement de location de 9 ans et ils prolongeront.
Calculez la réduction fiscal et l’impôt sur le revenu :

CAS 4 :
Monsieur Grondin souhaite acquérir un logement Pinel Outre-Mer, superficie 30m2 et
varangue de 18m2, pour un montant de 250k €. Il a un montant d’impôt sur le revenu
qui est fluctuant selon ses primes et intéressement (entre 3k et 18k).

250 000/44 = 5682 plafonds Pinel 5 500. Inconvénient Pinel.

44*5 500 = 242 000
Impôt : 242*0.20 = 48 400/6 = 8067
242 000 * 0.03 = 7260/3 =2420
242 000 * 0.02 = 4840/3 =1613
4840+7260+48400 = 60500 gain final total.

CAS 5 :
Sur 9 ans
242 000 * 0.23 = 55660/9 = 6184
Ligne 1 : 8 000-6184 =1816
Ligne 2 : 3 000-6181= -3184
Ligne 3 :

Exercice complémentaire : sur une base de 9 ans.

Année
IR avant réduction
Réduction d’impôt
2024
8000
242k*0,23=55660 => /9 = 6184
Impôt à payer = 8000-6184 = 1816
2025
3000
242k*0,23=55660 => /9 = 6184
IR net = 0
Réduction réellement utilisée = 3000
Excédent de réduction = 3184 perdus
2026-2032
15 000
242k*0,23=55660 => /9 = 6184
IR net = 15 000 – 6184 = 8816
2033-2035(1ere prorogation)
18 000
242k*0,02= 4840 => /3 = 1613
IR net = 18 000-1613 = 16 387

Total = 242 000*0,25 = 60 500/12 = 5042/an

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Le dispositif MALRAUX :

Le dispositif Malraux est un dispositif préconisé pour les contribuables qui sont
fortement voire très fortement imposés et qui ont leur domicile fiscal en France.
C’est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui n’entre
pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Avantages fiscaux : Le malraux va donner une réduction d’IR. Cette réduction = 22

ou 30% selon le secteur, des dépenses de travaux éligibles retenus dans la limite
de 400.000 € sur une période de 4 ans. Il est donc possible de réaliser 400.000
Euros de travaux sur une année. Lorsque la réduction d’impôt imputable au titre
d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette
même année, le solde peut être imputé sur l’IR dû au titre des 3 années suivantes
(on peut mettre en réserve).

Durée d’investissement du Malraux : le contribuable doit s’engager à louer

l’immeuble nu pendant une durée de 9 ans. La durée de détention minimale est donc
la durée de location de 9 ans + la durée de travaux.

Pour bénéficier du dispositif malraux : on est sur des immeubles, ce sont tous les
locaux destinés à l’habitation après la réalisation de travaux y compris pour les
immeubles qui n’étaient pas d’habitation au départ. Cet immeuble doit être situé
dans un site patrimonial remarquable (SPR). Ce SRP doit être couvert par un plan de
sauvegarde et de mise en valeur ou bien un plan de valorisation de l’architecture
et du patrimoine ou alors faire l’objet d’une restauration d’utilité publique.
L’opération doit aboutir à la restauration complète de l’immeuble et il faut que la
restauration fasse l’objet de permis de construire et d’une déclaration préalable
de travaux. Il est possible d’avoir recours à la souscription de par la SCPI de
Malraux.

Au niveau de la détention du bien : soit on le détient en direct, soit à travers

des SCPI ou bien encore par l’intermédiaire de société non soumise à l’impôt sur la
société (SCI à l’IR). Comme pour le pinel, le contribuable doit être pleinement
propriétaire de l’immeuble ou des titres. Tout démembrement est exclu sauf le cas
particulier du DC du contribuable. En revanche, il est possible de détenir du
Malraux en indivision. Même principe, on bénéficie de l’avantage en fonction de sa
quote part.

Comme pour Pinel, on a un délai de 12 mois qui suivent l’achèvement de la

restauration. Les locaux affectés à la location doivent être loués et constituer la
RP pour le locataire. Par contre, on n’a pas de plafond de loyer à respecter. On
est contraint que par l’encadrement des loyers et éventuellement si le Bien est
dans une commune qui l’a mis en place des plafonds.

Contrairement à Pinel, la location ne peut pas être consenti à un membre de son

foyer fiscal (ascendant, descendant etc). Aucun plafond de ressource pour le
locataire à respecter.
Au niveau de l’engagement de location, c’est 9 ans après l’achèvement des travaux.
Par contre la durée de location est calculée de date à date à compter de celle de
la prise d’effet du bail initial.

Lorsqu’on détient ce malraux en SCPI, les associés doivent s’engager à conserver

l’intégralité de leur part pour une période expirant au terme de l’engagement pris
la société de gestion.

Pour la situation perso de l’investisseur, même principe que Pinel.

Fiscalité : j’achète un B historique et je m’engage à le rénover pour le louer.

L’état à lister Les dépenses de droits communs : dépenses de réparations et
d’entretien, dépenses d’améliorations liés aux locaux pro, divers frais de gestion,
prime d’assurance. Les dépenses spécifiques : les travaux de reconstitution de
toiture ou de murs, les travaux de démolition, les travaux de transformations en
immeuble, travaux qui pourrait avoir été demandé par l’autorité publique. On exclut
en dépense tout ce qui est intérêt d’emprunt et tout ce qui touche aux dépenses
locatives supportées par l’emprunteur.
Le taux de réduction se fait en fonction du secteur et varie entre 22 et 30%
(secteur hyper protégé, quartier ancien très dégradé).

Avantages : on peut répartir les travaux sur une période de 4ans, on ne perd pas
l’excédent de réduction générée (reportable sur les 3 années qui suivent à partir
de l’année de création du report), aucun plafonnement des niches fiscales (si j’ai
des trx de 100.000 € et que j’ai droit à 30% de réduc, je prends 30 000 réduc de
trx), revenus complémentaires réguliers, loyer non plafonné, possibilité de détenir
en SCPI ou dans une structure sociétale à l’IR, indivision possible,
diversification du patrimoine

Inconvénients : engagement de location de 9 ans en nu, je dois le louer forcément à

une personne extérieure à mon foyer fiscale et ni ascendant/descendant, location
dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, zones spécifiques, risque de
vacance locative, pas de possibilité de transmettre à titre gratuit le B, entre
dans le calcul de l’IFI

Exemple :

Année 1
Année 2
Année 3
Achat : 85 000€

Travaux : 80 000€ (ils génèrent la réduc d’impôt de 30% reportable à l’année 2)

Réduction IR de 24 000€ (80k*0,3)

J’ajoute des travaux de 100 000€ (d'impôt reportable à l’année 3)

Réduction IR 30 000€ (100k*0,3)

EXO 5 :

Jeanne gérante d’un salon de coiffure et Arnold opticien. Ils sont mariés et
propriétaires d’une maison à Ste marie. Ils viennent nous voir pour investir et
avoir des revenus complémentaires tout en réduisant l’impôt. Ils payent 16000€
d’impôt/an. Ils sélectionnent un 2 pièces de 40+14m2=54m2. Se situe dans une zone
éligible au dispositif malraux (30% réduc). Prix d’achat = 320 000€ avec des
travaux estimés à 171 000€. La 1ère année en plus de 100.000€ réalisés et la 2e
année 71 000 sont utilisés. Calculer l'impact fiscal dans le temps.

Correction :

Années
2024
2025
2026
2027
Dépenses éligibles
Achat : 320 000€
Travaux : 100 000€
Travaux : 71 000€
 Réduction calculée
100 000*0,3 = 30 000
71 000*0,3 = 21 300

IR hors malraux
16 000
16 000
16 000
16 000
IR après réduction
16 000 – 30 000 = -14 000
16 000 – 14 000 = 2000
2000 – 21 300 = - 19 300
16 000 – 19 300 = - 3 300
16 000 – 3300 = 12 700€
Report
14 000
19 300
3 300

EXO 6 :

M Grondin paie 30 000€ d’impôt/an. Il vient nous voir et envisage d’acquérir un

immeuble dans le cadre de la loi Malraux. Prix d’acquisition = 230 000€ avec
travaux = 300 000€ répartis en 1ère année 50 000, 2e année 150 000, 3e année 90 000
et 4e année 10 000. Calculer l’impact fiscal dans le temps.

Années
2024
2025
2026
2027
Dépenses éligibles
Achat : 230 000€
Travaux : 50 000€
Travaux : 150 000€
Travaux : 90 000€
Travaux : 10 000€
Réduction calculée
50 000*0,3 = 15 000
150 000*0,3 = 45 000
90 000*0,3 = 27 000
10 000*0,3 = 3 000
IR hors malraux
30 000
 30 000
30 000
30 000
IR après réduction
30 000 – 15 000 = 15 000
30 000 – 45 000 = - 15 000
Donc IR = 0 et on reporte l’excédent
30 000 – 15 000 = 15 000
= 15 000 – 27 000 = - 12 000
Donc IR=0 et on reporte l’excédent
30 000 – 12 000 = 18 000
18000 – 3000 = 15 000€
Report
0
15 000
12 000

Économie de 90 000€ d’impôts.

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La location meublée
La location meublée est utile pour les personnes souhaitant diversifier leur
patrimoine et leurs revenus, elle consiste à louer un ou plusieurs logement garni
d' équipements élémentaires pour y vivre avec ces seuls effets personnels. D’un
point de vue juridique c’est une activité civile, mais la location d’un point de
vue fiscal comme une activité commerciale ce qui présente des avantages assez
importants.

N.B. Quand on est une profession règlementée on a le droit de faire qu’une activité
mais comme c'est une activité civile c’est possible pour les avocats médecins etc.
De bénéficier de ce dispositif.

On peut détenir le bien sur sa personne propre ou en société (SARL de famille, SNC
etc.), le démembrement de propriété est possible, et c’est l’usufruitier et non pas
le propriété qui aura la qualité d’entrepreneur individuel.

Les conditions à respecter la location meublé peut concerner plusieurs types de

location :
* La location longue durée d’un meublé d’un bien d’habitation
* Location longue durée meublé d’une partie de la résidence principale du
propriétaire
* Location saisonnière d’un appartement ou d’une maison
* location d’un meublé de tourisme
* Location d’une résidence de services (résidence senior ou junior / étudiant)

De plus il faut que le logement comprennent :

* Serviette
* Couverts
* Plaques de cuisson
* Chauffage
* Ustensiles de cuisine

La fiscalité de la location meublée

C’est une activité commerciale soumise à L’IR et entre dans la catégorie des BIC et
non des revenus fonciers comme la location nu. Si la location annuelle et les
recettes annuelles sont < 77700€ les loueurs en meublé non-professionnels relèvent
de droit du régime micro-bic. Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire sur
les recettes de 50%, il a de plus des obligations comptables et fiscales très
réduite.

Note: En louant des meublés de tourisme les plafonds de 176.000€ de recettes avec
71% de réduction.

Au-delà de cet abattement sur option si le propriétaire le souhaite, le régime réel

peut s’appliquer, le loueur devra donc maintenir une comptabilité au BIC ( Bilan
comptable) et va devoir déduire les charges déductibles de ces recettes. On trouve
les intérêts d’emprunts, les travaux de réparation courants, les frais d’entretien
des biens immobilisation. Si on a un déficit foncier est déduit des bénéfices des
location pendant 10 ans. L'amortissement déductible est limité, mais les
amortissements non retenus sont reportables sans limitation de durée, ce qui permet
de percevoir des revenus locatifs très faiblement voir pas fiscalisés pendant des
années.

Dans les 2 premières années de location le loueur est automatiquement au régime

micro-BIC.

Au niveau du régime réel, le résultat réel d’un BIC est la différence entre les
recettes et les charges déductibles.

Pour les recettes on a :

* Les loyers perçus
* L’extension d’une dette grâce à l’extension d’une assurance décès
* La jouissance par le loueur des logements meublés saisonniers (déclaration de
loyer fictif même si l’on est propriétaire même si le propriétaire ne paie pas)

Au niveau des charges on a :

* Les frais d’acquisitions (honoraires;Frais de courtage; Droits d’enregistrements;

* Commissions éventuels ), si décidé d’amortissement
* Intérêts d’emprunts liés au financement de l’immeuble ou des meubles
* Les charges de gestion
* les frais d’assurances
* Les taxes foncières
* les travaux d’entretiens et réparation
* Les charges de copro
* L’amortissements de l’immeuble (si inscrit au bilan)
* Les travaux d’agrandissement, d'amélioration
* L’amortissement du mobilier

Le montant déductible de l’amortissement des biens loués ne peut pas excéder le

montant de la différence des recettes et celui de l’ensemble des autres charges.
Ainsi l'amortissement ne peut pas venir créer ou augmenter un déficit fiscal, par
contre la partie d’amortissement exclus sur un exercice pourra être déduite des
résultats suivants.

Le LMNP selon les prémices de la nouvelle loi de finance, rabotage de l'abattement

de 77700€ à 46000 et une réduction de 50% à 40%.

De plus au niveau des plus -values et values des loueurs en meublés non
professionnels lors de la vente d’un immeuble relèvent des plus-values immobilières
des particuliers. Impositions aux titres de l’impôt sur la plus values (19%)+ les
prélèvements sociaux (17,2%), soit 36,2% d’impositions maximum. Mais après une
détention de plus de 6 ans de la détention des biens on a pour chaque année
supplémentaire des abattements dégressif sur les les prélèvements sociaux et des
impôts sur le revenus, le bien est libre de toutes fiscalité avec une détention de
30 ans et n’est plus soumis à l’impôt sur la plus-values à partir de la 23 années.

Aujourd’hui le Législateur souhaite intégrer les amortissements passés dans la

plus-values.

Exemple : J’ai un bien de 100.000€ à 200.000€, soit une plus-values de 100.000€, si

50.000€ on était passé en amortissements on aura (100000-50000) = 50000€
d’amortissements que l’on retranche à la plus-values, soit 100.000€ + 50000€ et
c’est cela qui va constitué de la base taxable. C’est un impact très important.

Pourquoi cette réforme ?

On a des marchés locatifs en tension sur du nue. Il y a très peu de bien nue dans
les grandes métropoles et les zones touristiques. Elle vise à renforcer la fluidité
du marché du nue, notamment sur l’aspect des loyers.

Exemple : On a monsieur martin qui souhaite diversifier ses actifs ses revenus
s’élèvent à 120.000€ et dans ces 120.000€ il y a 70.000 en revenus fonciers et
dividendes et 40.000€ en traitement et salaire il a une TMI à 41% et il n’est pas à
l’IFI car son patrimoine est uniquement financier.

Monsieur Martin acquiert un logement de 80 mètres carrés à Nice dont le prix

d’acquisition est de 400000€, on a 100000e pour le foncier et 300.000€ pour la
construction. Monsieur Martin ne souhaitant pas mobiliser son épargne fait un
emprunt in fine autour de 3,5% sur 15 ans, l’emprunt est de 300.000€ et 100.000€
d’apport, lors de l’acquisition il enregistre 19.000€ en frais de notaires,
commissions et frais d’enregistrement. Il équipe le logement pour un montant de
20.000€, et décide de le donner en location meublé avec un loyer annuel de 19.200€,
il a comme charge annuelle 3000€. On suppose que le mobilier est renouvelé tous les
10 ans avec un coût identique.
Calcul du le coût fiscal en régime micro - BIC :

Calcul du chiffre d'affaires :

Le chiffre d'affaires est constitué par les loyers perçus. Monsieur Martin perçoit
19 200 € annuels en loyers.

Abattement forfaitaire :
Le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% pour les locations
meublées (non professionnelles). Cet abattement couvre l'ensemble des charges
(amortissement du mobilier, intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de
copropriété non récupérables, etc.).Calcul :
19,200 €×50%=9,600 €
19,200€×50%=9,600€

Revenu imposable :
Le revenu imposable est donc de 9 600 € après l'application de l'abattement
forfaitaire.

Impôt sur le revenu :

Le taux marginal d'imposition de Monsieur Martin est de 41%. Cependant, en tant que
revenu de location meublée, il sera additionné à ses autres revenus pour déterminer
l'impôt total.Calcul de l'impôt sur cette partie :
9,600 €×41%=3,936 €
9,600€×41%=3,936€

Contributions sociales :
Les revenus de la location meublée sont également soumis aux prélèvements sociaux à
un taux de 17.2%.

Calcul des contributions sociales :

9,600 €×17.2%=1,651.20 €
9,600€×17.2%=1,651.20€

Récapitulatif :
Revenu imposable : 9,600 €
Impôt sur le revenu (à 41%) : 3,936 €
Contributions sociales (à 17.2%) : 1,651.20 €
Le coût fiscal total pour Monsieur Martin, en ne considérant que la location
meublée sous le régime micro-BIC, serait donc la somme des impôts sur le revenu et
des contributions sociales, soit un total de 5,587.20 € par an.

EN N+1 on aura :

Calcul du montant de CSG déductible :

Le revenu imposable après abattement est de 9,600 €.
Calcul de la CSG déductible :
9,600 €×6.8%=652.80 €
9,600€×6.8%=652.80€

Déduction de la CSG déductible du revenu global :

Cela réduit le revenu imposable total de Monsieur Martin pour le calcul de l'impôt
sur le revenu.

Nouveau revenu imposable (pour le calcul de l'impôt sur le revenu) :

Revenu initial imposable : 9,600 €
Moins CSG déductible : 652.80 €
Nouveau revenu imposable :
9,600 €−652.80 €=8,947.20 €
9,600€−652.80€=8,947.20€

Impôt sur le revenu ajusté :

Application du taux marginal d'imposition de 41% sur le nouveau revenu imposable :
8,947.20 €×41%=3,668.35 €
8,947.20€×41%=3,668.35€

Contributions sociales totales (y compris la CSG non déductible) :

Comme calculé précédemment, les prélèvements sociaux sont de 1,651.20 € (mais cela
inclut à la fois la part déductible et non déductible de la CSG).

Récapitulatif révisé :
Nouveau revenu imposable pour l'impôt sur le revenu : 8,947.20 €
Impôt sur le revenu ajusté : 3,668.35 €
Contributions sociales : 1,651.20 €
Avec la prise en compte de la CSG déductible, Monsieur Martin bénéficie d'une
réduction de son revenu imposable pour le calcul de l'impôt sur le revenu, ce qui
réduit son impôt dû à un total de 5319 €.

Recettes
Charges
Loyer
19200 €

* 19200 - (3000+500) = 5700€

Amortissement (9570 +2000) -5700 = 5870 € (mis en réserve pendant 15 ans)

19200€
Charges diverses
3000 €
Intérêts d’emprunt
10500 €
Amortissement Construction + Frais d'acquisition à 3%. (Amortissement sur 33
ans)
 9570 €
Amortissement Meubles 10% (Amortissement sur 10 ans)
2000 €
Total recettes

19200€
Total charges
25070 €

Déficit Comptable
5870 €

*N.B. Les amortissements ne peuvent pas créer ni augmenter un déficit comptable par
conséquent on a : 5870€ d'excédent que le loueur peut utiliser comme lui semble
reportable sur 15 ans.

Donc aucune fiscalité sur 15 ans.

Gommage du déficit totale sur 15 ans : (5870 * 15 = 88050€)
Après 15 ans le prêt s’achève et en attendant nous avons perçu des loyers. On aura
donc :

Recettes
Charges
Loyer
19200 €

19200€
Charges diverses
3000 €
Intérêts d’emprunt
10500 €
10500€
Total recettes

19200€
Total charges
14570 €
Résultat Comptable
4630€

Les excédents d’amortissement peuvent gommer le bénéfice comptable de 4630 € au

moins sur 19 ans. (88050€ / 4630€ = 19 ans (approx.))

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Les produits de défiscalisation financiers

Les SOFICA
Ce sont des sociétés anonymes soumises à l’impôt des sociétés. Ce sont des sociétés
d’investissement destinées à la collecte de fonds consacrée exclusivement au
financement d'œuvres audiovisuelles et cinématographiques. Sa durée statutaire est
de 10 ans à compter de son enregistrement au registre du RCS. Le fait d’investir
dans des SOFICA offre 3 avantages distincts selon les SOFICA:

* Réduction d’impôt de 30% des sommes investi

* Déduction de 36% si la SOFICA s’engage à réaliser 10% de ses investissements
directement dans le capital des sociétés de production.
* 48% à la condition de réaliser 10% de ses investissements au capital d’une
société de production et 10% des investissements qui servent à des investissements
dans des dépenses de développement des oeuvres d'animation, de documentaire, de
série et de sciences fiction ou si 10% des fonds sont investis en numéraire dans
l’acquisitions des oeuvres audiovisuel ou cinématographiques.

L’assiette de calcul de la réduction est limitée à 18.000€ par an. Et 25% du revenu
net global (ex : Si je gagne 60.000€ je peux pas mettre 20.000€). Cette réduction
d’impôt n’est ni reportable ni remboursable (il ne faut pas d'excédent sinon c’est
perdu.

Qui peut investir ?

Une personne physique ayant son domicile fiscal en France, la souscription se fait
en direct et l’on souscrit en numéraire de plus il faut le détenir en nominatif
pur. Les SOFICA restent des placements à des personnes qui sont dans des tranches
marginales d’impôt élevée (30% TMI). Ce sont de plus des investissements très
risqués, elles imposent une conservation des actions supérieurs au délai de
détention fiscale minimum.

Les actions seront revendues sur le marché des actions à terme sans exactitude sur
la valeur des montants des prix de rachat. Nous devons conserver les titres minimum
pendant 5 ans à compter de l’année suivant celle de votre investissement.

Obligation de détenir les titres pour ne pas avoir une remise en cause du gain
fiscal, même principe pour les décès, de manière exceptionnelle la réduction ne
vous ai pas reprise si le conjoint ou le partenaire de PACS décède avant la durée
minimale de détention. Sur les plus-values c’est soit flat tax soit au niveau de
l’IR (TMI) + Les prélèvements sociaux.

Si une moins values est constatée, elle peut être utilisée pour compenser des plus-
values éventuelles sur la cession d’autres titres.

Ces titres ne sont pas logeables dans un PEA et très souvent la valeur de la part
d’une SOFICA est assez élevée (en moyenne 5000€).
Les avantages :
* Réduire les impôts
* Soutien à la production audiovisuel et cinématographique
* Diversification du patrimoine

Les inconvénients :
* Risqué à très risqué
* Contrainte de conservation
* Peu liquide
* Frais de souscription et de fonctionnement annuel (0 à 5% + 1 à 3% du montant
investi)

Les FIP
Un Fond d’investissement de proximité (FIP) est investissement financier sans
garanties en capital, mais permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt
immédiate et un potentiel gain futur.

Le fonctionnement :
C’est un outil de collecte de fonds qui met en relation, les collectivités
territoriales et les investisseurs, tout cela pour financer le développement
d’entreprise locale, le FIP doit être composé d’au moins de 70% de parts de PME
régionales non cotées. Ces PME doivent avoir un effectif < à 250 salariés et un
chiffres d’affaires < à 50 million d’€.

La période de souscription dure quelques mois, le FIP va collecter l’épargne auprès

des clients et enregistre les souscriptions, la deuxième période c’est la période
d’investissement, une période de quelques mois, le FIP va sélectionner les PME et
utiliser les fonds collectés pour entrer au capital de ses entreprises.

La troisième phase est la gestion active des participations réalisé, durant cette
période le FIP va accompagner les PME dans leurs développement. Notamment avec
l’afflux de liquidité pour de la R&D, croissance externe, de la modernisation.

La quatrième période est la période de remboursement qui va durer aussi quelques

mois, le FIP va céder ses participation dans les différentes PME, en remboursant
les investisseurs, pour le souscripteur il reçoit son capital au fil des cessions
des parts du FIP. Donc des sorties échelonnées (sur 1 à 2 ans).
La fiscalité des FIP
L’année de la souscription on peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% de
votre investissement. Il va y avoir une limite de souscription de 12.000€ pour une
personne seule et ce plafond sera doublé pour un couple soumis à l’imposition
commune soit 24.000€. De ce fait la réduction maximum pour une personne seule est
de 3000€ et de 6000€ pour un couple marié ou pacsé avec une imposition commune.
C’est ce qui s’applique au FIP classique.

Le FIP Corse et les FIP Outre-mer sont différents dès lors qu’un investissement
d’un FIP dans ces régions s'effectuent la réduction passe à 30%. Ce qui donne un
maximum de 3600€ pour une personne seule et 7200€ pour les couples sous
l’imposition commune.

Premier point de vigilance : la durée de vie d’un FIP est de 8 à 12 ans, pendant
tout ce temps l’épargne n’est pas disponible et acquise aux fonds d’investissement,
tout comme la SOFICA, il s’agit là d’investissement risqué. Ce sont des sociétés
souvent jeunes à fort potentiel de croissance. On a pas toujours du rendement au
terme.

Deuxième point de vigilance : les frais d’entrées sont de l’ordre de 3 à 5% de

droits d’entrée et entre 3 à 5% de frais de gestion annuels.

L’avantage c’est la réduction d’impôt immédiat, de diversifier le patrimoine et de

soutenir l’économie locale

Les FCPI
Ce sont des fonds communs de placement dans l’innovation, c’est un placement
financier dans l’innovation, sans garantie de capital, mais permettant de
bénéficier d’une réduction d’impôt immédiate et d’un potentiel gain futur, ce
placement met donc en relation des investisseurs et des entreprises innovantes. Et
il faut que dans ce fonds il y ait au moins 70% des parts de sociétés dîtes
innovantes.

Une société dîtes innovantes doit pouvoir justifier de la création de produit, de

procéder, ou de techniques innovantes et cette appréciation du caractère innovant
est validé pour une période de 3 ans par la banque publique d’investissement (BPI
France).

Première phase : Collecte de l’épargne et souscription

Deuxième phase : Phase d’investissement en sélectionnant des PME, et utiliser les

fonds collectés pour acheter les parts des sociétés.

Troisième phase : Gestion active des participations en accompagnant les PME dans
leurs développement (5 ans en moyenne)

Quatrième phase : La phase de remboursement avec libération échelonnée des

participations. Et ainsi rembourser les investisseurs.

Les gains potentiels sont exonérés d’impôts sur la plus-values, il n’y a que la
soumission au prélèvement sociaux de 17,2%.

Sur la fiscalité on a pareil que pour les FIP, 25% de réduction l’année de la
souscription, on a 12.000€ de plafond pour une personne seule et pour les couples
mariés ou pacsé sous le régime d’imposition commune on passe à 24.000€, on va donc
pouvoir déduire au maximum pour une personne seule 3000€ et 6000e pour un couple.

Les précautions et les vigilances sont les mêmes que pour les FIP, ici c’est le
caractère innovant qui est intéressant pour la diversification. Ce sont les mêmes
frais d’entrée et les mêmes frais de gestion annuels en moyenne.
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LE PERIN
On a des mesures incitatives à la préparation à la retraite car le système de
répartition des retraites en France tend à se dégrader (le nombre de cotisants
diminue et le nombre de retraités augmente et à l’avenir le nombre d'actifs va
diminuer).

Il faut aussi savoir que la pension de retraite de base est calculée sur une
fraction de revenus d’activité perçus.

Fatalement les revenus à la retraite vont diminuer, cela encourage donc la

constitution d’une épargne retraite. Il faut pour pallier ces baisses de revenu,
bâtir une stratégie adaptée à chaque client. L’audit et le bilan retraite sont donc
indispensables.

Il peut tourner autour de 4 questions :

* Votre niveau de revenu à la retraite

* Quel solutions de retraite vous avez déjà mis en place
* Quel niveau de revenu il souhaite obtenir à la retraite
* Quel est l’effort d’épargne qu’il est prêt à consacrer

Le PERIN est un outil qui permet de se constituer cette retraite non pas par
répartition mais par capitalisation, en bénéficiant à chaque versement une
réduction fiscale permettant de diminuer l’IR.

Enfin en cas de décès du souscripteur d’un PERIN les sommes épargnées sur un PER,
sont transmises à ces héritiers ou au bénéficiaire qu’il a désigné dans un cadre
fiscal avantageux.

La sortie peut se faire soit sous tranche de capital, soit sous forme d’une rente.
On dénombre 2 types de PERIN, le PERIN compte-titres, et le PERIN Assurance.

Le PERIN CTO doit être souscrit avec un établissement de crédit et le PERIN

d’assurance peut être souscrit par un intermédiaire d’assurance, mutuelle ou
prévoyance. Le PERIN est ouvert à tous, sans conditions d’âge, que vous soyez TNS,
salariés, entrepreneurs etc.

Un PERIN individuel peut être alimenté de manière différente :

* Versements ponctuels
* Somme issu d’un intéressement ou de participation ou d’un compte épargne temps
* Transferts de l’épargne investi sur d’ancien produit d’épargne retraite (Madelin,
PERP, PERCO ,PERCOL, PERO (Article-82), PREFOND).

Selon l’origine d'alimentation, ils seront compartimentés différemment dans le

PERIN. La gestion d’un PERIN est très souvent pilotée avec des gestions à horizon.

La fiscalité du PERIN
On peut opter pour un déduction sur les revenus imposables ou on peut opter pour la
non déduction à l’entrée, mais à un allègement de la fiscalité au dénouement du
contrat. Il faut faire ce choix au moment du versement et il est irrévocable pour
le versement en question. Pour chaque nouveau versement on a le choix.

L’enveloppe de déduction est comme dans tous les autres produits d’épargne
retraite, et si on utilise pas la totalité de l’enveloppe de déduction elle peut
être reporté pendant 3 ans. On peut aussi mutualiser son plafond personnel avec
celui de votre conjoint ou partenaire de PACS.

L’avantage est plafonné à 10% des revenus professionnels par an dans la limite de 8
PASS de l’année N-1 au 1/01 (Plafond de la Sécurité Sociale). Si votre revenu est
inférieur à 46.638€ qui est inférieur au PASS on a la possibilité de verser 4637€
maximum sur un PER (10% d’un PASS). On peut verser plus mais on aura pas de gain
fiscal.

Pour les professionnels on peut imputer 10% des bénéfices dans la limite de 37094€
(8 PASS) + 15% de la fraction de bénéfice supérieur à 46368€ dans la limite de
55642€.

L’épargne dans le PER est bloquée, jusqu’à la retraite dès que l’on déclare à la
caisse de la sécurité sociale qu' à compter du moment où l'on a l’attestation de
retraite on peut bénéficier de son capital retraite. On peut bénéficier du capital
en sortie en capital, en rente ou un mixte des deux.

On a des exceptions de déblocage anticipés :

* Acquisition de la RP
* Pour invalidité (personnel, enfants, conjoint, partenaire de PACS)
* Décès du conjoint ou du partenaire de PACS
* Expiration des droits aux allocations chômage
* Surendettement validé par la Banque de France
* Cessation d’activité non salarié suite à une Liquidation Judiciaire

La demande de déblocage anticipé doit se faire par lettre recommandé à l’organisme

gestionnaire avec les justificatifs nécessaires ainsi que d’un RIB.

Le Plan d’Épargne Retraite Individuel (PERIN) en France est conçu pour permettre
aux épargnants de se constituer une épargne retraite avec des avantages fiscaux
attrayants, notamment au moment du versement des contributions. Au moment de la
sortie en rente, la fiscalité appliquée à ces rentes est également spécifique.
Voici les principaux éléments de cette fiscalité :

1. **Fiscalité à la sortie en rente**

Lorsque vous décidez de convertir l'épargne accumulée dans votre PERIN en rente
viagère au moment de votre retraite, cette rente est imposée comme suit :

a. **Impôt sur le revenu**

La rente viagère issue d'un PERIN est soumise à l'impôt sur le revenu. Elle est
imposée dans la catégorie des pensions et retraites, ce qui signifie qu'elle
bénéficie d'un abattement de 10% pour frais, avec un minimum et un maximum qui sont
fixés chaque année.
 b. **Prélèvements sociaux**

Actuellement les prélèvements sociaux se font selon l’âge on a bien 17,2% avec un
abattement de 40% si on touche la première rente entre 60 ans et 69 ans et 50%
après 69 ans.

2. **Option de sortie en capital**

Il est aussi possible de choisir de sortir une partie ou la totalité de l'épargne
en capital plutôt qu'en rente.

Si cette option est choisie, la fiscalité est différente :

- **Si le capital est issu de versements volontaires** : il est soumis au
prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (impôt sur le revenu et prélèvements
sociaux inclus) ou à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, au choix du
bénéficiaire.

- **Si le capital provient de versements obligatoires** : il est imposé selon les

règles des pensions de retraite (comme les rentes).

3. **Déductions fiscales sur les versements**

Les versements volontaires sur le PERIN sont déductibles de votre revenu imposable
dans la limite des plafonds établis par la législation, ce qui peut réduire
considérablement l'impôt sur le revenu durant les années de contribution.

Rappel : On peut choisir le gain fiscal immédiat ou le gain fiscal à la sortie

(seuls les gains seront taxés au PFU).

Au décès du souscripteur les fonds reviendront au bénéficiaire selon la répartition

que l’on aura choisie bénéficiant des mêmes abattements d’une assurance-vie.

La fiscalité du Plan d’Épargne Retraite Individuel (PERIN) lors du décès du

souscripteur varie selon que les fonds sont transmis en rente ou en capital aux
bénéficiaires. Voici un aperçu des règles applicables dans chacun de ces cas :

1. **Transmission en rente**

Lorsque les bénéficiaires choisissent de percevoir les fonds sous forme de rente
viagère à la suite du décès du souscripteur, cette rente est traitée fiscalement
comme une pension de retraite. Les modalités sont les suivantes :

- **Impôt sur le revenu :** La rente est soumise à l'impôt sur le revenu dans la
catégorie des pensions, avec l’application de l’abattement de 10% pour frais (avec
un minimum et un maximum fixés annuellement).
- **Prélèvements sociaux :** Les rentes sont également sujettes aux prélèvements
sociaux au même titre que les pensions (CSG à un taux réduit pour les pensions,
CRDS, et éventuellement la CASA selon les conditions de ressources du
bénéficiaire). De 9,1%

2. **Transmission en capital**

Si les bénéficiaires optent pour la réception du capital accumulé dans le PERIN à

la suite du décès du souscripteur, la fiscalité appliquée dépend de l'âge du
souscripteur au moment du décès :

- **Décès avant 70 ans :**

- **Droits de succession :** Les sommes versées au titre du capital sont soumises
aux droits de succession après application d’un abattement global de 152,500 € par
bénéficiaire. Cet abattement est commun à tous les contrats d’assurance vie et de
capitalisation souscrits au bénéfice d’un même bénéficiaire. De 152500€ à 825.000
20%, au-delà 31,25%.

- **Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux :** Aucun impôt sur le revenu
n’est dû sur le capital perçu, mais les prélèvements sociaux sur les gains réalisés
durant la phase d'épargne peuvent être dus si ceux-ci n'ont pas encore été
prélevés.

- **Décès après 70 ans :**

- **Droits de succession :** Seules les primes versées après les 70 ans du
souscripteur sont incluses dans l'assiette des droits de succession, avec un
abattement spécifique de 30,500 € (cet abattement est global pour l'ensemble des
contrats et bénéficiaires).

- **Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux :** Les capitaux sont transmis
hors droits de succession pour la partie des primes versées avant l’âge de 70 ans,
et il n'y a pas d'impôt sur le revenu sur le capital perçu.

On a des frais d’entrée de 5% encadrés par la loi qui rémunère le distributeur et

la compagnie, les frais de gestion annuelle qui diffèrent selon les fonds, les
frais de transferts qui sont maximum de 1%, si le PER à plus de 5 ans il n'y a
aucun frais.