Ohadata J-14-27

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL – LOYERS IMPAYES – CLAUSE

RESOLUTOIRE – MISE EN DEMEURE (OUI) – PROMESSE DE PAYER LE
LOYER NON TENUE PAR LE LOCATAIRE - RESILIATION DU BAIL (OUI) –
EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI). TRIBUNAL COMPETENT – TRIBUNAL DE
COMMERCE (OUI).
Le locataire qui ne paie pas ses loyers s’expose à l’action en expulsion de son bailleur. Cette
action doit intervenir après une mise en demeure du locataire restée infructueuse après le
délai d’un mois. Faute pour le locataire de payer les arriérés de loyer malgré plusieurs
promesses non tenues, le bailleur est en droit de demander au tribunal compétent de résilier
le bail et d’ordonner l’expulsion du preneur à bail.
ARTICLES 101 AUDCG
(Tribunal de commerce de Kinshasa Gombe, jugement n° RCE. 3140., audience du 22
octobre 2013, Monsieur SUNGUZA SELI c/ JOELLE BILE SCHETTER)

Le tribunal de commerce de Kinshasa/Gombe y siégeant en matières commerciale et

économique au premier degré a rendu le jugement suivant :
AUDIENCE PUBLIQUE DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE TREIZE ;

EN CAUSE : MONSIEUR SUNGUZA SELI, exerçant son commerce sous la dénomination

des Ets. SUNGUZA, dont le siège est actuellement situé sur le Boulevard du
30 Juin n°49, dans la Commune de la Gombe ;
COMPARAISSANT PAR SES CONSEILS, MAITRE GESSARA CONJOINTEMENT
AVEC MAITRE KHONDE, AVOCATS A KINSHASA ; DEMANDERESSE
Aux termes d’un exploit d’assignation en annulation bail, en déguerpissement, en
recouvrement de créance et en dommages-intérêts de l’Huissier FATAKI MAUWA de
Kinshasa/Gombe, faite en date du 05/07/2013 ;

CONTRE :

MADAME JOELLE BILE SCHETTER, Commerçante exerçant son commerce sous la

dénomination de l’Agence F4, domiciliée, Immeuble BOTOUR, 5ème étage dans la
Commune de la Gombe

COMPARAISSANT PAR SON CONSEIL, MAITRE THOMAS GAMAKOLO, AVOCAT

A KINSHASA ; DEFENDERESSE

Aux fins dudit exploit ;

Vu l’ordonnance de fixation de date d’audience prise en date du 03/07/2013 par le Président

du Tribunal de Commerce de Kinshasa/Gombe, laquelle fixa la cause inscrite sous le
RCE.3140 ; En Cause Monsieur SUNGUZA SELI contre JOELLE BILE SCHETTER,
d’avoir à comparaître par devant le Tribunal de céans siégeant en matières commerciale et
économique au premier degré à son audience publique du 16/07/2013 à 9h30’ du matin ;
Par ledit exploit, la demanderesse fut donner à la défenderesse, assignation, d’avoir à
comparaître par devant le Tribunal de céans, siégeant en matières commerciale et économique
au premier degré à son audience publique du 16/07/2013 à 9h30’ du matin en ces termes :

A CES CAUSES ;

1
“Sous toutes réserves généralement quelconques ;

PLAISE AU TRIBUNAL DE :

1. Dire recevable et fondée sur toute la ligne la présente action de mon requérant ;

2. Constater la résiliation du contrat de bail pour inexécution fautive des obligations

contractuelles par l’assignée et en conséquence ;

3. La condamner au déguerpissement des lieux ;

4. La condamner à payer à mon requérant la somme équivalent en Francs Congolais à 25.000

USD représentant les loyers échus au 30 Juin 2013 et l’équivalent en Francs Congolais de
7.500 USD représente tant trois mois de garantie locative non versé soit un total de
l’équivalent en Franc Congolais de 32.500 USD, ainsi que tous autres loyers qui seront échus
depuis la saisine du Tribunal jusqu’à l’exécution de la décision judiciaire par le
déguerpissement effectif de l’assignée ;

5. La condamner en sus à payer à mon requérait la somme équivalente en Francs Congolais à

15.000 USD à titre des dommages intérêts pour les préjudices subis du fait de l’assignée ;

6. Dire que toutes les sommes dues à mon requérant à “ un titre ou à un autre seront
productrices d’intérêts commerciaux de 8% l’an conformément à la loi étant donne sa qualité
de commerçant ;

7. Dire le jugement à intervenir exécutoire nonobstant recours et sans caution conformément à

l’article 21 du code du code de procédure civile ;
8. Mettre des frais et dépens à charge exclusive de l’assignée.
La cause étant inscrite sous le numéro 3140 du rôle des affaires commerciales et économiques
au premier degré, fut fixée et introduite à l’audience publique du 16/07/2013 à 9 h30’ du
matin ;

A l’appel de la cause à cette audience à laquelle les parties comparurent par leurs Conseils,
Maître KHONDE pour la demanderesse, Maître Thomas GAMAKOLO pour la défenderesse ;
Sur l’état de la procédure, le Tribunal se déclara saisi ;

Sur leur demande et de leur commun accord, le Tribunal renvoya la cause à l’audience
publique du 13/08/2013 à 9h30’ du matin ;

A l’appel de la cause à cette dernière audience, à laquelle les parties comparurent par leurs
Conseils, Maître GESSARA conjointement avec Maître KONDE pour la demanderesse,
Maître Thomas GAMAKOLO pour la défenderesse ;

Sur l’état de la procédure, le Tribunal se déclara saisi et invita les parties à présenter leurs
dires et moyens ;

Sur invitation du Tribunal, les Conseils de deux parties, exposèrent les faits, plaidèrent et
conclurent ;

2
DISPOSITIF DES CONCLUSIONS ECRITES DES CONSEILS DE LA
DEMANDERESSE ;

PAR CES MOTIFS ET AUTRES A SUPPLEER D’OFFICE

Sous toutes réserves généralement quelconques ;
PLAISE A L’AUGUSTE TRIBUNAL DE CEANS DE
1°) Dire recevable et totalement fondée la présente action du concluant SUNGUZA ;

2°) Constater la résiliation du contrat de bail pour inexécution fautive des obligations
contractuelles en vertu de la combinaison des articles 6 du contrat de bail commercial et 33
al.3 du code civil congolais livre III ;

3°) Condamner la défenderesse au déguerpissement des lieux qu’elle met en sous location au
préjudice du concluant SUNGUZA en dépit du fait qu’elle ne paie pas les loyers
conformément à l’article 10 du contrat de bail commercial ;

4°) Condamner en conséquence la défenderesse au paiement de 25.000USD représentant les

10 mois de loyers échus depuis la date du 30 juin 2013 (ce qui ferai 12 échus jusqu’au 30 août
2013, soit 30.000 USD), ainsi que tous autres loyers qui seront échus depuis la saisine du
Tribunal jusqu’à l’exécution de la décision judiciaire par le déguerpissement effectif de la
défenderesse BILE

5°) Condamner la défenderesse au paiement de 7.500 USD représentant la garantie locative

servant de caution pour permettre au concluant SUNGUZA de retenir à la source en cas de
cassure des biens

Au moment de la libération effective de lieux par cette dernière ;

6°) Condamner la défenderesse au paiement de 1.000 USD à titre des dommages-intérêts pour
les multiples préjudices subis de son fait plus que dolosif sans lequel la présente action
n’aurait pas sa raison d’être initiée et ce, conformément à la combinaison des articles 47 et
258 CCLIII ;

7°) Dire que toutes les sommes dues au concluant à un “ titre ou à un autre seront productrices
d’intérêts Commerciaux de 8% l’an conformément à la loi étant “ donné sa qualité de
commerçant et surtout le caractère commercial du litige ;

8°) Dire le jugement à intervenir exécutoire nonobstant recours et sans caution conformément
à l’article 21 du code de procédure civile eu égard à l’existence à la fois d’une promesse
reconnue et d’un titre authentique que justement le certificat d’enregistrement (cotes 14 et 15
dos. Concl. SUNGUZA) ;

9°) Condamner enfin la même défenderesse au paiement de l’intégralité des frais et dépens
d’instance sans possibilité d’en faire supporter même une infime partie au Trésor Public eu
égard à son dessein machiavélique frisant la mauvaise foi manifeste ;

ET CE SERA OEUVRE UTILE DE JUSTICE ET D’EQUITE.

Le Conseil de la défenderesse ne contesta pas la créance, mais sollicita du Tribunal, un délai

rendoublé pour payer ;

3
Le Ministère Public représenté par Monsieur NYEMBO, Substitut du Procureur de la
République ayant à son tour la parole, demanda au Tribunal d’accorder à la demanderesse le
bénéfice intégral de son exploit ; Sur ce, le Tribunal déclara les débats clos, prit la cause en
délibéré et à l’audience publique de ce 22/10/2013 rendit le jugement suivant :
JUGEMENT
A la requête de Monsieur SUNGUZA ZELI, exerçant son commerce sous la dénomination
des Etablissements SUNGUZA, il a été donné assignation à Madame Joëlle BILE
SCHETTER, Commerçante, exerçant son commerce sous la dénomination de l’Agence F4,
pour entendre le Tribunal de céans :

1°Dire recevable et fondée son action ;

2°Constater la résiliation du contrat de bail pour inexécution fautive par l’assignée ;

3°La condamner au déguerpissement des lieux ;

4°La condamner à lui payer la somme équivalente en FC à 25.000 USD représentant les
loyers échus au 30 juin 2013 et l’équivalent en FC de 7.500 USD représentant trois mois de
garantie locative non versée, soit un total de l’équivalent en FC de 32.500 USD, ainsi que tous
autres loyers qui seront échus depuis la saisine du Tribunal jusqu’à l’exécution de la décision
judiciaire par le déguerpissement effectif de celle-ci ;

5°La condamner au paiement de la somme équivalente en FC à 15.000 USD à titre des

dommages et intérêts pour les préjudices subis ;

6°Dire que toutes les sommes dues seront productrices d’intérêts commerciaux de 8% l’an,
étant donné sa qualité de commerçant ;

7°Dire ce jugement exécutoire nonobstant tout recours et sans caution, conformément à

l’article 21 du code de procédure civile ;

8°Mettre les frais et dépens à sa charge ;

A l’audience publique du 13 août 2013, la cause a été plaidée et prise en délibéré,

Maître GESSARA conjointement avec Maître KHONDE KINKELA, Avocats au Barreau de
Kinshasa/Gombe, ont comparu pour le demandeur, Maître THOS GAMOKOLO, Avocat au
Barreau de Kinshasa/Matete, a comparu pour la défenderesse ;

La procédure telle que suivie est régulière ;

Il ressort des faits de la cause que le demandeur et la défenderesse ont conclu un contrat de
bail commercial sur des bureaux situés au 5è étage de l’immeuble Botour à Kinshasa/Gombe ;

C’est en date du 1er janvier 2013 que ce bail qui a existé bien avant a été confirmé par écrit.
Le loyer mensuel a été fixé à l’équivalent en FC de 2500 USD ;

Mais, bien avant cette date, relève le demandeur dans son assignation, la défenderesse avait
déjà accumulé 4 mois de retard des loyers et avait sollicité l’indulgence de celui-ci pour un
payement différé de la garantie locative équivalent à trois mois de loyers, soit 7.500 USD ;

4
Et, au 30 avril 2013, ajoute-t-il, elle a accumulé un retard de 8 mois de loyers, sans oublier la
garantie locative non versée. Du 30 juin 2013, elle était débitrice des sommes de 32.500 USD
dont 10 mois de loyers et 3 mois de garantie locative non versée ;

Mise en demeure et sommée à payer ces sommes, elle ne s’est pas exécutée, en dépit des
promesses de paiement qu’elle n’a pas réalisées ;

En droit, le demandeur a soutenu que son action est recevable et fondée. Il a évoqué à cet effet
l’article 6 de leur contrat de bail qui a prévu la résiliation de plein droit du contrat si le
locataire ne payait pas le loyer et qu’il n’a pas régularisé cette situation dans un délai de 15
jours depuis la réception de la mise en demeure ;

C’est en date du 23 mai 2013, a dit le demandeur que la résiliation de plein droit a été notifiée
à la défenderesse par le biais de son Avocat, Maître Thomas GAMAKOLO ;
Le demandeur a aussi évoqué l’article 33 alinéa 3 du code civil livre III qui si, il consacre le
principe de la force de loi des conventions légalement formées, lesquelles doivent être
exécutées de bonne foi ;

C’est en exécution de ces deux dispositions, l’une contractuelle et l’autre légale que le
demandeur dit obtenir la résiliation de ce contrat de bail commercial, le déguerpissement de la
défenderesse des lieux qu’elle occupe et qu’elle ne parvient plus à payer ;

En effet, renchérit le demandeur, en date du 30 juin 2013, avant le déclenchement de cette

action, la défenderesse avait totalisé plus de 10 mois de loyers non payés, soit au total 25000
USD, en raison de 2500$SD par mois, à cela s’ajoute la somme de 7.500 USD représentant
les trois mois de garantie locative ;

Le demandeur a soutenu par ailleurs que ces loyers constituent pour lui sa seule source de
revenu et qu’en ne les payant pas comme convenu, la défenderesse lui a cause de multiples
préjudices qu’elle sera condamnée à réparer par le paiement d’une modique somme de 15.000
USD payables en Francs Congolais en application des articles 47 et 258 du code civil livre III;

Enfin, il a dit fondée l’application de l’article 21 du code de procédure civile en ce que cette
créance est due suite au contrat de bail commercial conclu entre les deux parties et qu’il
détient des titres authentiques pour les bureaux qu’il a donné en location à la défenderesse. Il
s’agit du certificat d’enregistrement n°Vol.A. 271—Folio 81 ;

La défenderesse quant à elle, a dit ne pas contester cette créance de 25.000 USD, sauf qu’elle
a relevé qu’en sa qualité d’éditrice principale, elle a commencé par accepter les bureaux
comme sous-locataire d’une autre société. Lorsque celle-ci a quitté les lieux, elle est restée
comme locataire, sans être capable de payer le loyer mensuel de 2500 USD. C’est ainsi quelle
a pris elle aussi un sous-locataire pour se partager les charges ;

De 2008 à ces jours, a-t-elle ajouté, cela fait six ans et qu’elle n’a des arriérés de loyers que de
dix mois, elle est en difficulté de payer et sollicite un délai raisonnable pour payer non pas les
32.000 USD postulés car, on ne peut pas en même demander la garantie et la résiliation du
contrat de plein droit ;

Pour le Tribunal, il se dégage des pièces du dossier auxquelles il a eu égard et des débats à
l’audience que le demandeur, par contrat de bail commercial, a donné en location à la

5
défenderesse, des bureaux situés au 5è niveau de l’immeuble BOTOUR dans la Commune de
la Gombe, pour un loyer mensuel de 2.500 USD, payable en Francs Congolais au taux du
jour;

Mais la défenderesse, ne payant plus les loyers, a totalisé au jour de l’assignation, dix mois
d’arriérés. Mise en demeure la première fois, le 26 décembre 2012 et la dernière fois le 11
avril 2013, cette dernière n’a pas honoré ses engagements ;

En pareil cas, il est de droit que ce contrat de bail commercial soit résilié et que la
défenderesse soit expulsée ou déguerpie des lieux qu’elle occupe ;

En effet, l’article 101 alinéas 1ers de l’acte Uniforme relatif au droit commercial général, dans
son livre III sur le bail commercial et fonds de commerce dispose ce qui suit :

« Le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail. A
défaut de paiement du loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur pourra
demander à la juridiction compétente résiliation du bail et l’expulsion du preneur, et de tous
les occupants de son chef, après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire, une mise en
demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail » ;

Le contrat de bail conclu par les deux parties dispose à son article 6 que « le présent bail
pourra être résilié de plein droit par le bailleur, si le locataire reste en retard de payer son loyer
et qu’il n’ait pas donné suite ni régularisé cette situation dans les 15 jours de la réception de la
mise en demeure » ;

De ce qui précède, la résiliation de ce contrat de bail ainsi que l’expulsion de la défenderesse

des lieux qu’elle occupe sont fondées ;
N’ayant pas payé les loyers échus qui s’élevaient à la date du 30 juin 2013 à la somme
équivalente en Francs Congolais à 25.000 USD, en raison de 2.500 USD par mois de loyer, la
défenderesse sera condamnée à payer ladite somme. A celle-ci s’ajoutent les 7.500 USD
représentant les trois mois de garantie locative convenue et qu’elle n’avait pas payé ;

Jusqu’au jour où elle sera effectivement évacuée des lieux elle sera tenue de payer le loyer
pour le temps qu’elle est restée occupée ces bureaux après la date du 30 Juin 2013 ;

Elle sera également condamnée au paiement di dommages-intérêts pour n’avoir pas respecté
les obligations souscrites d’une part et pour avoir causé préjudice au demandeur qui du fait de
son comportement fautif, a été obligé de se référer à la justice agir de recouvrer ses droits et
d’obtenir l’expulsion de celle-ci des lieux qui lui ont été donnés en location ;

Ce conformément aux dispositions de articles 45 et 258 du code civil livre III ;

En effet, le premier stipule que « le débiteur est condamné qu’il y a lieu, au paiement de
dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison de retard dans
l’exécution... » ;

Le deuxième, c’est-à-dire l’article 258, prévoit que : « tout fait quelconque de l’homme qui
cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer » ;

6
Ainsi la demande tendant à la condamnation de la défenderesse au paiement des dommages et
intérêts est également fondée. Seulement, la somme de 15.000 USD postulée à cet effet par le
demandeur est exagérée. Elle sera ramenée à des proportions justes et équitables ;

Le demandeur étant commerçant, toutes les sommes auxquelles la défenderesse est

condamnée seront majorées des intérêts judiciaires et non commerciaux de 8% l’an jusqu’à
exécution volontaire ou forcé ;

Quant à faire application de l’article 21 du code de procédure civile, cette demande est fondée
en ce qui concerne la résiliation du contrat de bail commercial, l’expulsion de la défenderesse
et le paiement des loyers échus non payés par elle parce que cela ressort de la commune
volonté des deux parties au travers leur contrat de bail conclu le 1er janvier 2013. Il s’agit de
promesse reconnue et non tenue ;

Enfin, conformément à l’article 20 du code précité, la défenderesse sera condamnée aux frais
d’instance ;
PAR CES MOTIFS
Vu l’Acte uniforme relatif au droit commercial général du Traité OHADA ;

Vu la loi portant création, organisation et fonctionnement des Tribunaux de Commerce ;

Vu la loi portant organisation, fonctionnement et compétence des juridictions de l’ordre

judiciaire ;

Vu le code civil livre III ;

Vu le code de procédure civile ;

Le Tribunal, après délibéré conforme à la loi ; Statuant publiquement et contradictoirement à
l’égard des parties ;

Le Ministère Public entendu ;

Reçoit l’action du demandeur et la dite totalement fondée, en conséquence

1° Prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre le demandeur et la défenderesse au

tort de cette dernière ;

2° Ordonne l’expulsion de la défenderesse des lieux

3° La condamne à payer au demandeur la somme équivalente en FC à 25.000 USD

représentants les loyers échus au 30 juin 2013 et la somme équivalente en FC à 7500 USD de
garantie locative non versée, soit un total en FC de 32.500 USD ;

4° La condamne également au paiement de tous les autres loyers échus depuis la saisine du
Tribunal jusqu’à l’expulsion effective des lieux ;

5° La condamne au paiement de la somme équivalente en FC à 2000 USD à titre des

dommages et intérêts pour les préjudices subis ;

7
6° Dit que toutes ces sommes seront majorées des intérêts judiciaires de 8% l’an depuis
l’assignation jusqu’à parfait paiement volontaire ou forcé ;

7° Dit ce jugement exécutoire nonobstant tout recours et sans caution en ce qui concerne
uniquement la résiliation du contrat, l’expulsion des lieux et le paiement des sommes relatives
aux loyers échus, les loyers à échoir jusqu’à l’expulsion des lieux et la garantie locative non
versée ;

8° La condamne enfin aux frais et dépens.

Ainsi jugé et prononcé par le Tribunal de Commerce de Kinshasa/Gombe à son audience
publique du 22/10/2013 Où siégeaient DIDIER KIRORO SOUMARY, Juge Permanent et
Président de Chambre, KUMUNA MAHOPA et MBUYI CATHY, Juges Consulaires, en
présence de MAFINCE OMP, avec l’assistance de MENAKUNTU Greffière du siège.

LA GREFFIERE, LEPRESIDENT DE CHAMBRE

Sé/Mme MENAKUNTU Sé/Mr DIDIER KIRORO SOUMARY

LES JUGES CONSULAIRES,

1) Sé/Mr KUMUNA MAHOPA
2) Sé/Mme MBUYI CATHY.

Observations : Joseph Kamga

1. Le contentieux qui a donné lieu au jugement du tribunal de commerce de Kinshasa

Gombe ici rapporté a pour matière un bail à usage professionnel ou bail commercial
selon la terminologie utilisée par le tribunal des céans 1. Régie par les dispositions de
l’article 101 à 134 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général du 15
décembre 20102, cette question, vitale pour les acteurs économiques, est un important
foyer de contentieux dans la vie des affaires de l’espace OHADA3. Les faits de cette
espèce le démontrent déjà à suffire. Un bail commercial a été conclu entre le
demandeur et le défendeur en 2008. Au jour de l’assignation, le preneur à bail était
débiteur de dix mois de loyers impayés, soit l’équivalent en franc congolais de 25 000
USD (le loyer convenu était de 2500 USD/mois). Mis en demeure la première fois, le
26 décembre 2012 et la dernière fois le 11 avril 2013, le preneur à bail n’a pas honoré
ses engagements et n’avait toujours pas versé la garantie locative convenue. C’est pour
corriger cette inexécution du contrat de bail à usage professionnel que le bailleur a mis
en demeure le défendeur, d’avoir à payer le montant des loyers échus et demeurés

« Il ressort des faits de la cause que le demandeur et la défenderesse ont conclu un contrat de bail
commercial sur des bureaux situés au 5è étage de l’immeuble Botour à Kinshasa/Gombe », p. 5 du jugement.
2

Cette matière était régie par les dispositions des articles 69 à 102 de l’Acte uniforme relatif au droit
commercial général du 17 avril 1997
3
L’exploitation du Répertoire de Jurisprudence OHADA édité sous la supervision du Pr Joseph ISSA-
SAYEGH fait ressortir que le contentieux du bail commercial occupe le deuxième rang en termes d’importance
de contentieux OHADA devant les juridictions des Etats membres.

8
 impayés. Toutefois, malgré cette interpellation, le preneur à bail ne s’est pas exécuté et
s’est contenté de donner des promesses qui ne seront pas suivies d’effet. Excédé, le
bailleur a, en application de l’article 6 du contrat de bail, notifié le 23 mai 2013 au
preneur à bail, en l’espèce le défendeur, la résiliation de plein droit du bail et a saisi le
tribunal des céans pour constater la résiliation de plein droit de ce contrat. Voilà pour
les faits et la procédure.

2. Le tribunal fera droit à l’essentiel des prétentions du bailleur et prononcera la

résiliation du bail à usage professionnel conclu en 2008 pour cause de non-paiement
prolongé des loyers et de non versement de la garantie locative convenue4. Il
ordonnera également l’expulsion du preneur à bail des lieux loués et le condamnera au
payement des dommages et intérêts de la somme équivalente en franc congolais de
2000 USD. Cette décision s’inscrit en droite ligne de la volonté des parties telle
qu’exprimée dans le contrat de bail. Elle est également conforme à la jurisprudence
établie en matière de bail à usage professionnel, notamment en matière de défaut de
paiement de loyers5 et d’expulsion du locataire6. Relevons également que l’application
des dispositions de l’Acte uniforme concerné à un contrat de bail conclu en 2008 est
tout à fait justifiée et conforme à la jurisprudence des Etats parties. Il avait en effet été
jugé, dans un autre Etat membre de l’OHADA qu’« En vertu de l'article 10 du Traité
OHADA, les baux commerciaux conclus avant le 1er janvier 1998 sont désormais
régis par l'Acte uniforme sur le droit commercial général »7 pour leurs effets futurs.
L’appréciation des conditions de validité en la forme de tout contrat de bail
commercial conclu avant l’entrée en vigueur du droit de l’OHADA reste toutefois
gouvernée par le droit sous l’empire duquel la convention de bail avait été conclue8.

Depuis l’entrée en vigueur de l’ancien Acte uniforme, il est constamment jugé que la résiliation
judiciaire du bail ne peut avoir lieu qu'à défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail.
Voir Tribunal de première instance de Bangangté, jugement n°10/CIV du 17 avril 2003, affaire Tchoumba
Dieudonné c/ Société General Distribution (G.D.B.) Ohadata J-05-166.
5

Tribunal régional hors classe de Dakar jugement civil n° 2322 du 17 décembre 2003, Remy Juteau c/ la
Sté Senital). Ohadata J-04-282 ; Tribunal régional hors classe de Dakar Ordonnance n° 1613 du 13 octobre 2003,
François Bampoky c/ DA.GE.C). Ohadata J-04-26 ; Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou (Burkina
Faso), Jugement n° 192 du 23 avril 2003, Ayants droits de feu Yamba Traoré C/ Réseau Multi-Media Burkina
(G.I.E.)). Ohadata J- 04-244 ; Tribunal régional de Dakar, jugement civil n° 1969 du 2 décembre 2003, Cabinet
Foncier et Immobilier dit CFI c/ Moustapha Amar). Ohadata J-04-272 ; Tribunal de Première Instance de
Douala-Bonanjo – Ordonnance de contentieux d’exécution n° 756 du 8 juillet 2003, TCHOUBE Joseph c/
AGBAI OKOJI). Ohadata J-04-451, Tribunal de grande Instance du Wouri (Douala), jugement n° 554 du 10 mai
2011, CNPS c/ Etude Me Nguini et Etoungou, Ohadata J.12-214 ; Cour d’appel de Lomé, arrêt n° 057/2010
du29 avril 2010, LASSISI Boussare c/ OCLOO KUAKUMENSAH Mawuli Ayao et KUAKUMENSAH Daniel,
Ohadata J-11-102.
6

Tribunal de Première Instance de Yaoundé, centre administratif, ordonnance n°486 /C du 24 mars

2005, affaire Zebazé Jules Flaubert c/ Ndjila Jules). Ohadata J-05-201.
7

Cour d’appel de Port-Gentil, arrêt du 9 décembre 1999, Société Kossi c/ Paroisse Saint-Paul des Bois,
Penant n° 837, septembre-décembre 2001, p. 345) Ohadata J-02-45 ; Cour d’appel de Dakar, arrêt n° 144 du 3
octobre 2002, Assad Gaffari c/ Jacques Resk, Ohadata J-05-59.
8

9
 3. Ce qui suscite l’intérêt dans cette affaire, c’est que le demandeur a fondé ses
prétentions exclusivement sur les dispositions combinées des articles 6 du contrat de
bail commercial et 33 alinéa 3 du Code civil congolais livre III. Les avocats conseils
du bailleur n’ont, en aucun moment, fondé les prétentions de leur client sur les moyens
tirés du droit de l’OHADA, notamment l’Acte uniforme relatif au droit commercial
général. Cela traduit la réalité selon laquelle certains avocats congolais n’ont toujours
pas encore fait de l’appropriation du droit de l’OHADA, en application en RDC
depuis le 12 septembre 2012, une priorité. Ce manquement a été heureusement été
corrigé par la vigilance du tribunal qui a rendu son jugement sur le fondement des
articles 101 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général du 17 avril 1997.
Même si ce texte a été abrogé le 15 décembre 2010 et remplacé par l’article 133 de
l’Acte uniforme relatif au droit commercial général du 15 décembre 2010, le tribunal a
eu au moins le mérite, ce qu’il faut saluer avec force, d’appliquer d’office les
dispositions de l’Acte uniforme OHADA et de rendre son jugement au visa de l’Acte
uniforme OHADA portant droit commercial général.

4. Il est également important de relever qu’en l’espèce, la résiliation du bail à usage

professionnel et l’expulsion du locataire ont été prononcées par le tribunal dans sa
composition ordinaire alors que l’article 133 alinéa 4 de l’AUDCG semble privilégier
la compétence de la juridiction statuant à bref délai. Le jugement ne renseigne
cependant pas si le tribunal a siégé dans sa formation statuant à bref délai comme il est
prévu à l’article 133 de l’AUDCG du 15 décembre 2010. Cette constatation renouvelle
la question de la juridiction compétente en matière de difficulté d’exécution du bail
commercial. En d’autres termes, quelle est concrètement la juridiction statuant à bref
délai ? Selon Monsieur le Professeur Joseph ISSA-SAYEGH, cette juridiction est,
invariablement, soit le juge des référés 9 dans les Etats où l’organisation judiciaire le
prévoit soit le tribunal compétent pour statuer sur le fond du litige, ce qui laisse le
choix aux parties10. L’organisation judiciaire de la République Démocratique du
Congo n’ayant pas institué de juge des référés, l’identification de la juridiction statuant
à bref délai dans l’architecture judiciaire de la RDC reste une question sans réponse
convaincante. A notre connaissance et sous réserve des arrêts auxquels nous n’avons
pas eu accès en 2013, la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage de l’OHADA ne
s’est pas encore prononcée sur l’identification de la juridiction statuant à bref délai en
matière de bail à usage professionnel. La jurisprudence attend encore d’être fixée sur
cette épineuse question par la haute juridiction.

Cour d’Appel d’Abidjan, arrêt n° 258 du 07 mars 2003, AKPOUE OUAKOU C/ Dame ADJOU
Venerey ; Ohadata J-03-247.
9

Tribunal de Première Instance de Douala – Bonanjo, Ordonnance n°674 du 30 novembre 201, La

Société Compagnie Commerciale d’Importation et d’Exportation au Cameroun (COCIMECAM) c/ Sieur
AMUZUMWA ODODO, Mairie de Douala IIème et autres, J-12-234 ; En faveur de la compétence du juge des
référés, voir également J-12-233.
10
Voir Joseph ISSA-SAYEGH, Répertoire annuel de jurisprudence OHADA 2012, p. 35, voir Juridiction
compétente.

10