Flipping Ebook

&
Cómo empezar tu negocio de Inversiones

Inmobiliarias y hacer tu primera inversión
sin tu dinero en menos de 30 días.
Academia
AcademiaInversores Inteligentes | | Real
InversoresInteligentes RealEstate
EstateSecrets
Secrets
Curso
Curso
Flipping
Flipping Houses
Houses
César
CésarRivero
RiveroyyJosé
JoséLlanos
Llanos
Índice.-
Índice.-
1.-
1.-¿Qué
¿QuéeseselelFlipping
FlippingHouses? Houses?................................................. pág.-11
................................................. pág.-
2-
2-¿Qué
¿Quées eslalaventa
ventade dederechos
derechosaaun untercero?
tercero?................... pág.-33
................... pág.-
3-
3-¿En
¿Enqué
quéconsiste
consisteelelpago pagoaplazado?aplazado?.................................. pág.-55
.................................. pág.-
4-
4-¿Qué
¿Quéeseslalacondición
condiciónresolutoria?resolutoria?....................................... pág.-66
....................................... pág.-
5-
5-Qué
Quédebes
debessabersaberantes antesde deempezar
empezar.................................. pág.-77
.................................. pág.-
6-
6-Colaboradores
Colaboradoresclave clave................................................................. pág.-16
................................................................. pág.- 16
7-
7-Pasos
Pasosaaseguir
seguirpara paraencontrar
encontrarelelnegocio negocioidóneo idóneo........ pág.-18
........ pág.- 18
8-
8-LaLanegociación
negociación........................................................................... pág.-27
........................................................................... pág.- 27
9.-
9.-Adquisición
Adquisicióndel delactivo
activo............................................................ pág.-31
............................................................ pág.- 31
10.-
10.-Reforma
Reformayydecoración
decoración......................................................... pág.-35
......................................................... pág.- 35
11-
11-Venta
Ventadel
delactivo
activo......................................................................... pág.-37
......................................................................... pág.- 37
12-
12-Cómo
Cómohacerlo
hacerlosin sininvertir
invertiren enlalapropiedad
propiedad.................... pág.-40
.................... pág.- 40
13-
13-LaLareserva
reserva.................................................................................... pág.-43
.................................................................................... pág.- 43
14-
14-¿Cuánto
¿Cuántocobrar?
cobrar?....................................................................... pág.-44
....................................................................... pág.- 44
15-
15-¿Cómo
¿Cómoconsigo
consigoalalinversore?
inversore?. ................................................ pág.-44
................................................ pág.- 44
16-
16-¨ƏɀȒˡȇƏǼ.....................................................................................
¨ƏɀȒˡȇƏǼ..................................................................................... pág.- pág.-53
53
17.-
17.-Forma
Formalegal
legal............................................................................... pág.-54
............................................................................... pág.- 54
18.-
18.-Cómo
Cómohacerlo
hacerlosin sindinero
dinero..................................................... pág.-54
..................................................... pág.- 54
19.-
19.-Cómo
Cómocaptar
captarpropietarios
propietarioscon conun unsistema
sistemadigital digital.... pág.-55
.... pág.- 55
BONUS.-
BONUS.-
Plantillas
Plantillasde
deempresa
empresa- -Control
Controlde
degastos impuestos............
gastoseeimpuestos pág.-61
............ pág.- 61
Plantillas
Plantillasde
deempresa
empresa- -Presupuesto
Presupuestode marketing...................
demarketing pág.-65
................... pág.- 65
Plantillas
Plantillasde
deempresa CMI.............................................................
empresa- -CMI pág.-68
............................................................. pág.- 68
Academia Inversores Inteligentes | Flipping Houses
En este programa vamos a ver diferentes formas en las que podemos

llegar a hacer un negocio con una propiedad inmobiliaria, ya sea a
través de la modalidad de ˢǣȵȵǣȇǕǝȒɖɀƺɀ o vendiendo los derechos del
contrato a un 3º. Os explicaremos cómo utilizar la modalidad de pago
aplazado ,o condición resolutoria, como herramienta de negociación.
Vamos a explicar ahora detenidamente en qué consiste el ˢǣȵȵǣȇǕ
ǝȒɖɀƺɀ y cuáles son sus ventajas. También os explicaremos en qué
consiste la cesión de derechos a terceros y diferentes estrategias de
negociación avanzadas para obtener la mayor rentabilidad por vuestro
dinero, como puede ser el pago aplazado o la condición resolutoria.
Si eres de las personas que ha hecho un gran esfuerzo por adquirir este
programa, pero tu capital es bastante reducido y no puedes realizar
ȅƐɀǣȇɮƺȸɀǣȒȇƺɀƺƬȒȇȓȅǣƬƏɀًƏǼˡȇƏǼƳƺǼȵȸȒǕȸƏȅƏƺɴȵǼǣƬƏȸƺȅȒɀ
detenidamente cómo puedes llevar a cabo este tipo de inversiones sin
necesidad de invertir más dinero, sino localizando a un inversionista
que esté dispuesto afrontar esa inversión y tú llevarte un porcentaje del
ƫƺȇƺˡƬǣȒȒƫɎƺȇǣƳȒِ
Veamos en qué consiste el ˢǣȵȵǣȇǕRȒɖɀƺɀِ
1.- ¿Qué es el Flipping Houses?

El término del IǼǣȵȵǣȇǕǝȒɖɀƺ surge a principios de los años 90. Su
ȇȒȅƫȸƺɮǣƺȇƺƳƺǼǣȇǕǼƻɀ‫ٹ‬ɮȒǼɎƺƏȸǼƏƬƏɀƏ‫ٺ‬ɵɀǣǕȇǣˡƬƏǴɖɀɎƏȅƺȇɎƺƺɀȒً
compraremos una propiedad que se encuentre en un estado de
conservación pésimo, invertiremos en su remodelación y volveremos a
ȵȒȇƺȸƳǣƬǝƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳƺȇƺǼȅƺȸƬƏƳȒًȒƫɎƺȇǣƺȇƳȒƏɀǥɖȇƫƺȇƺˡƬǣȒِ
Si hemos sabido hacer bien nuestro negocio de ˿ǣȵ podremos obtener

altas rentabilidades en cortos periodos de tiempo. Sin embargo, si
hemos comprado caro o hemos sobrevalorado nuestro producto,
pagaremos caro dicha inversión. Es por eso por lo que hoy estamos
aquí, para trasmitir todo el conocimiento adquirido durante tantos años,
así como muchos errores que os queremos evitar. Errores que nosotros
ya hemos cometido.
Una de las principales claves es comprar barato, para ello elaboraremos

distintas estrategias que nos permitan bajar los precios que nos piden
por la propiedad que nos gustaría comprar.
1
La elección de una buena zona rodeada de comercios, líneas de

transporte, colegios y demás servicios nos facilitará la venta futura.
No comprar viviendas con difícil acceso, como quintos sin ascensor, etc.
Después veremos qué tipo de propiedades debemos comprar.
1.1- ¿Cuáles son los pasos que seguir?
1.- Haremos un estudio de mercado de la zona en la que vamos

a invertir. Observaremos cómo se mueve el mercado y qué tipo de
compradores tenemos en dicha zona. Con ello debemos saber a qué
precio comprar y a qué precio vender para ganar dinero.
2.- Buscaremos una propiedad por debajo del precio de mercado. Si

no la encontramos, intentaremos negociar hasta conseguirla.
3.- Antes de comprarla llevaremos a nuestro equipo de arquitectos y

reformistas para saber cuál será el coste de la reforma y podamos
hacer un estudio de viabilidad de la operación.
4.- Compraremos la propiedad.
5.- Una vez salimos de notaría, el tiempo corre. El mismo día o un día
más tarde entraremos a la propiedad para proceder con la reforma.
6.- Controlamos que los tiempos de dicha reforma sean los adecuados
ɵƺǼƺǕǣȅȒɀǼȒɀƏƬƏƫƏƳȒɀƳƺǼȒɀȅƏɎƺȸǣƏǼƺɀƺȇǔȒƬƏƳȒɀƏǼȵƺȸˡǼƳƺ
cliente de esa zona.
7.-ÈȇƏɮƺɿˡȇƏǼǣɿƏƳƏǼƏȸƺǔȒȸȅƏًȵȸȒƬƺƳƺȅȒɀƏƏȅɖƺƫǼƏȸɵƳƺƬȒȸƏȸɀǣ
vamos bien de presupuesto.
8.- Llega la hora de promocionar nuestra vivienda para venderla y

ganar dinero. Para ello tomaremos la ayuda de un fotógrafo.
9.- Promocionaremos nuestro inmueble en todos los portales

inmobiliarios, redes sociales, etc. Cuanta más difusión más
oportunidad de venta.
10.- Vendemos nuestra propiedad, recogemos el dinero y volvemos a

empezar.
2
1.2.- ¿Cuáles son las ventajas del Flipping Houses?
1.- Podrás entrar y salir de la operación en un periodo corto de tiempo.

Esto nos permite disminuir el riesgo de los cambios de mercado.
2.- Podremos capitalizarnos de una forma más rápida, permitiéndonos

comprar más propiedades en menos tiempo.
3.- Las rentabilidades oscilan entre un 10% y 30%, mientras que en el

alquiler obtenemos la mitad y al año.
4.- Ayudas a compradores (que no tienen ganas de reformar) a tener

su hogar sin invertir tiempo.
5.- Siempre que compres barato correrás un mínimo riesgo, ya que

podrás vender tu activo y recuperar la inversión.
Puedes hacer ˢǣȵȵǣȇǕǝȒɖɀƺ en cualquier parte del mundo.
2.-ْªɖƻƺɀǼƏɮƺȇɎƏƳƺƳƺȸƺƬǝȒɀƏɖȇɎƺȸƬƺȸȒّ
La venta de derechos a un 3º consiste en localizar una vivienda a la
venta por debajo de su precio de mercado, formalizar un contrato
de compra venta con el vendedor entregándole una señal lo más
baja posible, para que esta rentabilidad sea la más alta posible.
Habitualmente se suele entregar un 10% del importe de la compra,
pero si somos habilidosos podemos llegar a entregar menos importe,
dependerá del tipo de negociación que hagamos con el propietario.
0ȇƺǼȅȒȅƺȇɎȒȷɖƺǝƺȅȒɀˡȸȅƏƳȒƺɀƺƬȒȇɎȸƏɎȒًǼȒƬƏǼǣɿƏȸƺȅȒɀƏɖȇ
3º que esté interesado en comprar esa vivienda por un precio superior
ƏǼȷɖƺȇȒɀȒɎȸȒɀɎƺȇƺȅȒɀȵƏƬɎƏƳȒِ0ɀɎȒȇȒɀƳƏȸƐɖȇƫƺȇƺˡƬǣȒɀǣȇ
necesidad de comprar la propiedad, puesto que, lo que nosotros le
vamos a vender, son los derechos de nuestro contrato de compra venta
ȵƏȸƏȷɖƺƻǼȵɖƺƳƏˡȇƏǼǣɿƏȸǼƏƬȒȅȵȸƏɵɀƺȸȵȸȒȵǣƺɎƏȸǣȒƳƺǼƏɮǣɮǣƺȇƳƏِ
3
2.1.- ¿Cuáles son los pasos que seguir?

a invertir, observaremos cómo se mueve el mercado y qué tipo de
compradores tenemos en dicha zona. Con ello debemos saber a
qué precio comprar y a qué precio vender para ganar dinero.
2.- Buscaremos una propiedad por debajo de su precio de mercado,

con un mínimo de un 15% por debajo.
3.- Firmaremos un contrato de compraventa entregando una señal lo

más baja posible y con un máximo de un 10% del importe de
ǼƏƬȒȅȵȸƏِ«ƺˢƺǴƏȸƺȅȒɀƺȇƺɀƺƬȒȇɎȸƏɎȒȷɖƺȇȒɀȸƺɀƺȸɮƏȅȒɀƺǼ
derecho de vender los derechos del presente contrato a un 3º, ya sea
persona física o jurídica.
4.-0ȇƺǼȅȒȅƺȇɎȒȷɖƺɎƺȇǕƏȅȒɀˡȸȅƏƳȒƺǼƬȒȇɎȸƏɎȒƳƺ
compraventa, buscaremos a un 3º que esté interesado en la vivienda
ȵȒȸɖȇȵȸƺƬǣȒɀɖȵƺȸǣȒȸƏǼȷɖƺȇȒɀȒɎȸȒɀǝƺȅȒɀˡȸȅƏƳȒِ
5.- Le venderemos los derechos del contrato a esta persona

ȒƫɎƺȇǣƺȇƳȒȇȒɀȒɎȸȒɀɖȇƫƺȇƺˡƬǣȒȵȒȸȇɖƺɀɎȸƏǣȇɮƺȸɀǣȓȇِ
6.- Pondremos en contacto al anterior vendedor con el nuevo

comprador para que entre ellos formalicen la compraventa ante
notario.
‫!ْٮאِא‬ɖƐǼƺɀɀȒȇǼƏɀɮƺȇɎƏǴƏɀƳƺǼƏƬƺɀǣȓȇƳƺƳƺȸƺƬǝȒɀّ
1.- Podrás entrar y salir de la operación en un periodo corto de tiempo,

esto nos permite disminuir el riesgo de los cambios de mercado.
2.- Podremos capitalizarnos de una forma más rápida permitiéndonos

3.- Las rentabilidades oscilan entre el 10% y 30%, cuando en el alquiler

obtenemos la mitad y al año.
4.- Siempre que compres barato correrás un mínimo riesgo.
5.- Con una suma muy pequeña de dinero puedes obtener grandes
rentabilidades sin necesidad de hacer frente a una inversión de
compra de una propiedad y todos los impuestos que conlleva.
4
3.- ¿En qué consiste el pago aplazado?

El pago aplazado consiste en comprar una propiedad y, como su propio
nombre indica, a plazos. No a plazos como el que puede comprar un
coche o una lavadora, pero sí entregar una cantidad del 10% al 20% por
ciento del importe de la compra como primer pago y el resto entregarlo
en un plazo máximo a pactar. Habitualmente si el objetivo del pago
aplazado es comprar para reformar y vender estamos hablando de un
periodo de en torno a los 6 meses.
3.1.- ¿Cuáles son los pasos que seguir?

a invertir, observaremos como se mueve el mercado y qué tipo de
compradores tenemos en dicha zona. Con ello debemos saber a
qué precio comprar y a qué precio vender para ganar dinero.
2.- Buscaremos una propiedad a reformar que nos deje un margen

ƳƺƫƺȇƺˡƬǣȒِ³ǣȇȒǼƏƺȇƬȒȇɎȸƏȅȒɀǣȇɎƺȇɎƏȸƺȅȒɀȇƺǕȒƬǣƏȸǝƏɀɎƏ
conseguirla.
3.- Llegaremos a un acuerdo con el vendedor con la forma de pago.
4.- Firmaremos un contrato de compraventa con el vendedor

ƺȇɎȸƺǕƐȇƳȒǼƺɖȇƏƬƏȇɎǣƳƏƳǣȇǣƬǣƏǼɵȸƺˢƺǴƏȇƳȒɎȒƳȒɀǼȒɀȵɖȇɎȒɀƳƺǼ
acuerdo por escrito.
5.-ÈȇƏɮƺɿǝƏɵƏȅȒɀˡȸȅƏƳȒƺǼƬȒȇɎȸƏɎȒƺǼɎǣƺȅȵȒƬȒȸȸƺًƳƺƫƺȅȒɀ
empezar a reformar cuanto antes.
6.- Controlamos que los tiempos de dicha reforma sean los adecuados
ɵƺǼƺǕǣȅȒɀǼȒɀƏƬƏƫƏƳȒɀƳƺǼȒɀȅƏɎƺȸǣƏǼƺɀƺȇǔȒƬƏƳȒɀƏǼȵƺȸˡǼƳƺ
cliente de esa zona.
7.-ÈȇƏɮƺɿˡȇƏǼǣɿƏƳƏǼƏȸƺǔȒȸȅƏًȵȸȒƬƺƳƺȅȒɀƏƏȅɖƺƫǼƏȸɵƳƺƬȒȸƏȸɀǣ
vamos bien de presupuesto.
8.- Llega la hora de promocionar nuestra vivienda para venderla y

ganar dinero. Para ello tomaremos la ayuda de un fotógrafo.
5
9.- Promocionaremos nuestro inmueble en todos los portales

inmobiliarios, redes sociales, etc. Cuanta más difusión más
oportunidad de venta.
10.- Si hemos hecho bien nuestro trabajo, en un plazo inferior a 6

meses tendremos la vivienda vendida y el nuevo comprador hará
frente a la compra y a la deuda que teníamos con el vendedor,
ƳƺǴƐȇƳȒȇȒɀɖȇƫƺȇƺˡƬǣȒِ
3.2- ¿Cuáles son las ventajas del Pago aplazado?
1.- Podrás entrar y salir de la operación en un periodo corto de tiempo,

esto nos permite disminuir el riesgo de los cambios de mercado.
2.- Podremos capitalizarnos de una forma más rápida permitiéndonos

3.- Las rentabilidades oscilan entre 20% y 50%.
4.- Al no tener que pagar la totalidad de la propiedad, nuestra

rentabilidad se incrementa.
5.- No se pagan impuestos por la compra tales como ITP ni gastos

derivados como notaría y registro.
6.- Ayudas a compradores que no tienen ganas de reformar a tener su

hogar sin invertir tiempo.
7.- Siempre que compres barato correrás un mínimo riesgo, ya que

podrás vender tu activo y recuperar la inversión.
4.- ¿Qué es la condición resolutoria?

La condición resolutoria no deja de ser un pago aplazado con la única
diferencia que se eleva a público y se hace ante notario. Llegas a un
acuerdo con el vendedor para pagarle la vivienda a plazos y en un
período de tiempo exactamente igual que con el pago aplazado, con la
diferencia que al tenerlo que elevar a público, la vivienda se ve agravada
por una carga a favor del vendedor (como acreedor) por la deuda que
6
tienes con él. Esta cláusula lo que hace es que el propio propietario
ejerza como entidad bancaria. A diferencia del pago aplazado la
rentabilidad es algo más baja, aunque también muy buena. Tenemos
que liquidar impuestos de transmisiones patrimoniales, así como pagar
a notario, gestoría, registro y un coste de cancelación registrado por la
carga por la que se ve agravada la vivienda. Igualmente la operación es
muy rentable, puesto que vas a pasar a pagar entre un 10% y un 20% del
importe de la vivienda en vez de El 100%. Es decir, con menos dinero
obtienes mayor rentabilidad.
5.- Qué debes saber antes de empezar

Bien, lo 1º que tenemos que saber antes de seguir avanzando en
nuestros negocios inmobiliarios, son las leyes en las cuales se rige el
juego. Hay diferentes artículos e información del sector inmobiliario
que es de vital importancia que sepas. Todas las leyes y artículos del
sector puede llegar a ser eterno y muy amplio, por eso os vamos a
resumir dentro del programa las más importantes y las que tenéis que
tener en cuenta. En el momento que tengamos toda esa información
entraremos en materia.
5.1.- Artículos que debes conocer.
ARTÍCULO 1454
El Código Civil español regula las arras penitenciales para el contrato de
compraventa en su artículo 1454: “Si hubiesen mediado arras o señal en
el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose
el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
ARTÍCULO 1.455
El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de
otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del
vendedor, y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta
del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa
٢ȒƺȇƺǼƬȒȇɎȸƏɎȒȵȸǣɮƏƳȒȵȸƺɮǣȒƏǼƏˡȸȅƏƳƺǼƏƺɀƬȸǣɎɖȸƏƬȒȅȵȸƏɮƺȇɎƏ٣
se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley”, o bien
no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del
7
notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera

copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el
comprador.
ARTÍCULO 28
El articulo 28 de la ley hipotecaria establece que las inscripciones de
ˡȇƬƏɀȒƳƺȸƺƬǝȒɀȸƺƏǼƺɀƏƳȷɖǣȸǣƳȒɀȵȒȸǝƺȸƺȇƬǣƏȒǼƺǕƏƳȒȇȒɀɖȸɎǣȸƐȇ
efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha
de la muerte del causante, excepcionándose las inscripciones por
tútulo, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los
herederos forzosos.
En resumen, lo que quiere decir es, que si has heredado una vivienda y
no eres familiar directo (padres a hijos) no podrá vender ni hipotecar la
vivienda en un periodo de tiempo de dos años desde el fallecimiento de
la persona que te transmite en herencia.
Sí es cierto que, este artículo es muy antiguo y, en muchos casos pierde
su valor, porque puedes transmitir la compraventa si el comprador no
requiere de hipoteca. El notario sólo te hará mención al artículo.
ARTÍCULO 1484
Dice que debe entenderse por vicios ocultos aquellos desperfectos
que tuviere la cosa vendida, que fuesen difíciles de percibir a simple
vista y, que hacen impropio al bien para el uso al que se le destina,
o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el
comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
DERECHO DE TANTEO
El derecho de tanteo es la capacidad de una persona de exigir a otra,
con relación a la compraventa de un bien concreto, que se lo venda a él
por el precio que ya tenía acordado con un tercero.
El derecho de tanteo puede nacer por una obligación legal o

contractual, siendo una de los casos más frecuentes el derecho de
tanteo sobre el inmueble arrendado.
DERECHO DE RETRACTO
El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente por
el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o
derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando
las partes así lo hayan acordado. Es común en las nuevas formas
asociativas. En el derecho español existen dos clases de derecho de
8
retracto: el retracto convencional —que nace de un acuerdo entre las

partes de un contrato, generalmente de compraventa— y el retracto
legal —la ley otorga un derecho de retracto en determinados casos.
EL RETRACTO CONVENCIONAL
También conocido como “pacto de retro” según el artículo 1507 del
Código Civil de España, el derecho de recuperar la cosa vendida que el
vendedor se reserva.
Es un elemento adicional que se incluye en el contrato de compraventa

por la libre voluntad de las partes, y que supone la introducción, en
el original, de una condición resolutoria con efectos retroactivos que
funciona con base en la voluntad del vendedor. El límite legal del pacto
de retro es de 10 años de duración.
¿QUÉ ES...?
(Terminología que debes conocer)
· Nota simple
Es un documento que emite el registro de la propiedad, en el cual
aparecen: la titularidad de una propiedad, sus características y sus
cargas. Es un documento público que puede solicitar cualquier persona.
· Copia simple
0ɀɖȇƏ‫ٹ‬ƬȒȵǣƏ‫ٺ‬ƳƺǼƏɀƺɀƬȸǣɎɖȸƏɀȷɖƺǝƏɀˡȸȅƏƳȒِnȒƺȇɎȸƺǕƏƺǼȇȒɎƏȸǣȒ
en el momento de la compraventa de una propiedad para tener
ɖȇǴɖɀɎǣˡƬƏȇɎƺƳƺǼƏȒȵƺȸƏƬǣȓȇɵȵȒƳƺȸǼǣȷɖǣƳƏȸǼƏȵǼɖɀɮƏǼǥƏًȸƺƏǼǣɿƏȸ
el cambio de titularidad, etc., mientras prepara las escrituras de
ƬȒȅȵȸƏɮƺȇɎƏًȷɖƺǼƏɀɀɖƺǼƺȇƺȇɎȸƺǕƏȸɖȇƏɀƺȅƏȇƏƳƺɀȵɖƻɀƳƺǼƏˡȸȅƏِ
· I.T.E
nƏǣȇɀȵƺƬƬǣȓȇɎƻƬȇǣƬƏƳƺɖȇƺƳǣˡƬǣȒƺɀɖȇɎǣȵȒƳƺȅƏȇɎƺȇǣȅǣƺȇɎȒ
ǼƺǕƏǼȵȸƺɮƺȇɎǣɮȒًȵȒȸƺǼƬɖƏǼɀƺɀȒȅƺɎƺȵƺȸǣȓƳǣƬƏȅƺȇɎƺƏǼȒɀƺƳǣˡƬǣȒɀ
a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del
inmueble y de las personas que lo habitan. Las ITE vienen reguladas
por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas Ordenanzas
Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones.
La primera inspección se pasa a los cuarenta años de antigüedad del
ƺƳǣˡƬǣȒɵǼɖƺǕȒƺȇȵƺȸǣȒƳȒɀƳƺƳǣƺɿƏȑȒɀِ
9
‫!و‬ƻƳɖǼƏƳƺǝƏƫǣɎƏƫǣǼǣƳƏƳ
nƏƬƻƳɖǼƏƳƺǝƏƫǣɎƏƫǣǼǣƳƏƳƺɀƺǼƳȒƬɖȅƺȇɎȒƏƳȅǣȇǣɀɎȸƏɎǣɮȒȷɖƺȸƏɎǣˡƬƏ
que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada, sin
perjuicio de que en la misma se realicen otras actividades debidamente
autorizadas.
Hay comunidades autónomas donde es imprescindible presentarla

para vender la propiedad. Otras, como Madrid, no es necesario tener
este documento para vender la propiedad, pero sí es necesario para
solicitar una licencia de alquiler turístico.
‫!و‬ƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺǣƳȒȇƺǣƳƏƳ
0Ǽ!ƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺXƳȒȇƺǣƳƏƳÁƻƬȇǣƬƏƏƬȸƺƳǣɎƏȷɖƺǼƏɀƳƺˡƬǣƺȇƬǣƏɀ
ƳƺɎɖƺƳǣˡƬǣȒǝƏȇɀǣƳȒɀɖƫɀƏȇƏƳƏɀِçɀǣȸɮƺȵƏȸƏȷɖƺًˡȇƏǼȅƺȇɎƺًɀƺ
ȵɖƺƳƏƬƺȸȸƏȸƺǼƺɴȵƺƳǣƺȇɎƺƳƺɖȇƏXȇɀȵƺƬƬǣȓȇÁƻƬȇǣƬƏƳƺ0ƳǣˡƬǣȒɀ
desfavorable.
‫!و‬ƺȸɎǣˡƬƏƳȒƺȇƺȸǕƻɎǣƬȒ
XȇƳǣƬƏǼƏƺˡƬǣƺȇƬǣƏƺȇƺȸǕƻɎǣƬƏƳƺɖȇƏɮǣɮǣƺȇƳƏًǼȒƬƏǼȒƺƳǣˡƬǣȒِnȒ
realizan arquitectos y es válido durante 10 años. Es necesario para
alquilar o vender una propiedad y suele tener un coste de unos 70 euros
de media en una vivienda estándar.
‫!و‬ƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺƳƺɖƳƏ
0ɀƺǼƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒȷɖƺƺȅǣɎƺɖȇƏƺȇɎǣƳƏƳƫƏȇƬƏȸǣƏًƺȅȵȸƺɀƏȒƬɖƏǼȷɖǣƺȸ
acreedor con el que se tenga una deuda. Mediante este documento
vemos el importe exacto adeudado.
‫!و‬ƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺǼƏƬȒȅɖȇǣƳƏƳ
0ɀɖȇƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒȷɖƺƺȅǣɎƺƺǼƏƳȅǣȇǣɀɎȸƏƳȒȒًƺȇɀɖƳƺǔƺƬɎȒًƺǼ
presidente de la comunidad, normalmente por una de las propiedades
del conjunto de la comunidad de vecinos, exponiendo en él las deudas
(si las hubiera), posibles derramas y toda la información relevante del
piso respecto a la comunidad.
‫!و‬ƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺƳƺɖƳƏƬƺȸȒ
0ɀɎƺƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒǼȒƺȅǣɎƺɖȇƏƬȸƺƺƳȒȸƏǼƏȵƺȸɀȒȇƏƬȒȇǼƏƬɖƏǼɎƺȇǥƏɖȇƏ
deuda, acreditando que esa deuda está pagada.
10
5.2.- Poderes notariales.
Los notarios advierten que “hay tantos tipos de poderes como actos o
ȇƺǕȒƬǣȒɀǴɖȸǥƳǣƬȒɀƏƳȅǣɎƺȇǼƏˡǕɖȸƏƳƺǼƏȸƺȵȸƺɀƺȇɎƏƬǣȓȇ‫ِٺ‬
Un poder notarial es la autorización bajo la cual una persona física
o jurídica designa a otra como representante legal. Según el tipo de
poder, este representante podrá obrar en determinados actos jurídicos
y bajo distintos contextos y marcos de actuación.
¿Quién puede hacer un poder notarial?

Cualquier persona que sea mayor de edad en plena posesión de sus
facultades mentales es susceptible de otorgar un poder. Para hacerlo
efectivo, tan sólo debe acudir a una de las 3.000 notarías que hay en
0ɀȵƏȑƏِ0ɀȇƺƬƺɀƏȸǣȒƏƬɖƳǣȸƬȒȇƺǼ(zXȵƏȸƏƬȒȅƺȇɿƏȸƏƬƺȸɎǣˡƬƏȸƺǼ
poder. Su precio, oscila entre los 40€ y 90€ (dependiendo del tipo), y
podrá ser anulado o revocado en cualquier momento.
1.- ¨ȒƳƺȸƺɀȵƺƬǥˡƬȒِ
Un poder es un documento público autorizado por un notario
que permite a una persona o empresa designar a otra como su
representante para que actúe en su nombre en determinados actos
jurídicos, de modo que el representante deberá acreditar su cualidad
de apoderado mediante la exhibición de la copia autorizada del poder.
El poderdante es, en principio, libre para revocar el poder en cualquier

momento, solicitando al representante la devolución de la copia
autorizada del poder. Si este se negare, será conveniente otorgar
ɖȇƏƺɀƬȸǣɎɖȸƏƳƺȸƺɮȒƬƏƬǣȓȇƳƺǼȵȒƳƺȸًɵȇȒɎǣˡƬƏȸǼƏȸƺɮȒƬƏƬǣȓȇƏǼ
representante a través de un notario, que no tiene porqué coincidir con
aquel ante quien se otorgó inicialmente el poder.
2.- Poder general o de ruina.

Un poder general o (de Ruina) es un documento público autorizado
por un notario que permite a una persona o empresa designar a otra
como su representante para que actúe en su nombre en cualquier acto
pudiendo tomar cualquier decisión en nombre de la persona que lo
autoriza sin ningún tipo de limitación, por eso se le conoce (de ruina) de
modo que el representante deberá acreditar su cualidad de apoderado
mediante la exhibición de la copia autorizada del poder.
11
3.- Poder mancomunado.

Es una de las modalidades de los llamados poderes colectivos
o concedidos a más de un apoderado. Cuando se establece la
mancomunidad, los apoderados deben actuar conjuntamente. Esta
fórmula suele concretarse al apoderar a tres o más personas, bastando
ǼƏˡȸȅƏƳƺƳȒɀƬɖƏǼƺɀȷɖǣƺȸƏƳƺƺǼǼƏɀِ0ȇȒƬƏɀǣȒȇƺɀًɀƺǣȅȵȒȇƺƏǼǕɖȇȒ
de los apoderados como necesario, y los demás como opcionales entre
ellos, aunque debiendo actuar uno de éstos con aquél. La actuación
de los apoderados mancomunados no ha de ser necesariamente en el
mismo acto (unitas actus), pudiendo actuar de forma sucesiva.
4.- Poder preventivo.

çƏɀƺƏȇƳƺɎǣȵȒǕƺȇƺȸƏǼȒƺɀȵƺƬǣƏǼًƺɀɎȒɀƳȒƬɖȅƺȇɎȒɀȇȒɎƏȸǣƏǼƺɀ
permiten designar a una persona para que actúe representando los
intereses del poderante en caso de que este no tuviese capacidades
para manifestar su voluntad. El procedimiento para la obtención de este
apoderamiento es el mismo que para cualquier otro. El funcionamiento
de este puede llevarse a cabo desde el mismo momento en que se hace
ƺǔƺƬɎǣɮƏǼƏˡȸȅƏƳƺǼƳȒƬɖȅƺȇɎȒɵƬȒȇɀɖƫɀǣɀɎƺȇƬǣƏƬɖƏȇƳȒɀƺȵȸȒƳɖɿƬƏ
la incapacidad del poderante, o, en el sentido más estricto, una vez ya
constatada la incapacidad.
5.3.- Ser propietario en diferentes circunstancias.
Podemos ser propietarios en diferentes circunstancias de una

propiedad, eso nos permitirá tener unos derechos u otros. Ahora mismo
os estaréis preguntando de qué estoy hablando. Lo vais a entender
enseguida. Leed las diferentes circunstancias que se plantean como
propietario o adquiriente de derechos.
NUDA PROPIEDAD
Nuda propiedad, esto es, el dueño o poseedor del bien que se ha
entregado en usufructo, hecho que implica separar el derecho de goce
de la propiedad misma del bien, de modo que el nudo propietario no
puede gozar el bien en cuestión, ni el usufructuario puede disponer del
bien, esto eso, no puede venderlo, cederlo, prestarlo, hipotecarlo, etc.,
puesto que no es suyo, lo suyo sólo es el derecho de goce sobre el cuál
sí puede disponer.
El nudo propietario sólo posee el dominio jurídico del bien, más no el
12
derecho de gozarlo, usarlo o explotarlo económicamente, pues ese

derecho ha sido cedido a un tercero llamado usufructuario.
USUFRUCTO
Es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. La persona
titular del usufructo es mero tenedor respecto de la cosa pero no su
dueño ni poseedor. Tiene la mera tenencia sobre la cosa, pero no la
propiedad. Puede utilizarla y disfrutarla, es decir, obtener sus frutos o
rendimientos, sean en especie o dinerarios, pero no puede disponer
libremente de ella por no ostentar el derecho de propiedad sobre
aquella. Es la razón de que no pueda enajenarla ni disminuir su valor sin
el consentimiento del titular de la propiedad.
¨ɖƺƳƺƏˡȸȅƏȸɀƺȷɖƺƺǼɖɀɖǔȸɖƬɎȒɀƺȵȸƺɀƺȇɎƏƬȒȅȒɖȇƏ
desmembración temporal del dominio. Mientras la persona titular
del usufructo tiene derecho a obtener las utilidades de la cosa, la
propietaria conserva tan solo su derecho de disposición sobre ella, pero
sin poder usar ni gozar de lo suyo. Esta disminución de las facultades
ordinarias que acompañan al derecho de propiedad propició que la
ƳȒƬɎȸǣȇƏƬƏǼǣˡƬƏȸƏƳƺƳƺɀȇɖƳƏȒȇɖƳƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳǼƏȵȒɀǣƬǣȓȇǴɖȸǥƳǣƬƏƳƺ
quien ostenta la propiedad de un bien usufructuado.
PLENO DOMINIO
El pleno dominio, engloba tanto la propiedad del inmueble como el
derecho al uso y disfrute sobre el mismo. El concepto jurídico de pleno
ƳȒȅǣȇǣȒɀƺȸƺˡƺȸƺƏǼƏȵȒɀƺɀǣȓȇƬȒȅȵǼƺɎƏƳƺǼƏɮǣɮǣƺȇƳƏِ
PROINDIVISO
La principal característica de este régimen legal es que ninguno de los
cotitulares tiene la plena propiedad del bien, por ejemplo, de la vivienda
y además, que la cuota que le corresponde a cada uno no se concreta
ƺȇɖȇƏȵƏȸɎƺƺɀȵƺƬǥˡƬƏƳƺǼƫǣƺȇًɀǣȇȒȷɖƺƺɀɖȇƏƬɖȒɎƏƏƫɀɎȸƏƬɎƏِ
El proindiviso se genera muchas veces tras el divorcio, la ruptura de

la pareja, por herencia... Por ejemplo, tras el divorcio se genera un
proindiviso sobre el domicilio familiar por haber comprado la vivienda
a medias estando en régimen de separación de bienes, o por haber
comprado la vivienda ya casados en sociedad de gananciales. Tras
el fallecimiento de los progenitores se genera un proindiviso entre
herederos de la vivienda familiar por aceptar varios hermanos la
herencia sin dividirla. Estos son los casos más frecuentes.
13
El proindiviso es fuente de problemas desde tiempos inmemoriales,

ɀȒƫȸƺɎȒƳȒɀǣƺǼȒƫǴƺɎȒƳƺǼȵȸȒǣȇƳǣɮǣɀȒƺɀǣȇƳǣɮǣɀǣƫǼƺِçƏƺǼƳƺȸƺƬǝȒ
romano, hace más de dos mil años, contemplaba soluciones jurídicas
ȵƏȸƏȵȒȇƺȸˡȇƏǼƏɀɀǣɎɖƏƬǣȒȇƺɀƳƺȵȸȒǣȇƳǣɮǣɀȒِ0ɀǼȒȷɖƺƬȒȇȒƬƺȅȒɀ
como “Extinción del proindiviso” o “Disolución de la comunidad”. Son
ǼƏɀƏƬɎɖƏƬǣȒȇƺɀǼƺǕƏǼƺɀƬɖɵƏˡȇƏǼǣƳƏƳƺɀȵȒȇƺȸˡȇƏǼȵȸȒǣȇƳǣɮǣɀȒِ¨ȒȸǼƏɀ
buenas, o por las malas.
COPROPIETARIO
!ɖƏȇƳȒƺȸƺɀƬȒȵȸȒȵǣƺɎƏȸǣȒƳƺɖȇƏɮǣɮǣƺȇƳƏɀǣǕȇǣˡƬƏȷɖƺƺȸƺɀƳɖƺȑȒƳƺ
ɖȇȵȒȸƬƺȇɎƏǴƺƳƺˡȇǣƳȒƳƺǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳِ‫ۏגב‬ƳƺǼȵǼƺȇȒƳȒȅǣȇǣȒًƺɀɎȒ
ɀǣǕȇǣˡƬƏȷɖƺɎǣƺȇƺɀɖȇ‫ۏגב‬ƳƺƺɀƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳɵƺȇƬƏɀȒƳƺɮƺȇɎƏɎƺ
corresponde ese porcentaje de la venta, así como tienes el 34 % de las
obligaciones económicas y civiles de la propiedad.
¿Puedo venderlo? Sí, puedes vender sin ningún problema tu porcentaje

de la vivienda a otra persona sin necesidad de comunicar a los demás
copropietarios y sin solicitar ningún tipo de permiso por su parte.
Habéis visto las múltiples posibilidades que hay a la hora de ser

propietario de una vivienda o local. No sólo podemos tener una vivienda
en propiedad, sino que podemos ser usufructuarios y poder alquilarla
o vivir en ella, puesto que es un derecho que tenemos, así como ser
propietarios es nuda propiedad y no poder pisar la vivienda y tener que
correr con los gastos.
5.4.- Organismos públicos.

Trabajamos en el sector inmobiliario con muchos organismos públicos
a la hora de hacer una compraventa o tramitar herencias, etc. Nosotros
os vamos a explicar las más utilizadas.
1.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El Registro de la Propiedad es una institución pública destinada a crear
titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación
ǴɖȸǥƳǣƬƏƳƺǼȒɀǣȇȅɖƺƫǼƺɀًƬȒȇǼƏˡȇƏǼǣƳƏƳƳƺȵȸȒɎƺǕƺȸƺǼɎȸƐˡƬȒǴɖȸǥƳǣƬȒِ
En el Registro de la Propiedad, se adquieren el dominio y demás
ƳƺȸƺƬǝȒɀȸƺƏǼƺɀƬȒȇɀƺǕɖȸǣƳƏƳɀɖˡƬǣƺȇɎƺƺɮǣɎƏȇƳȒȸƺǣɮǣȇƳǣƬƏƬǣȒȇƺɀِnƏ
función básica del Registro no es publicar actos y contratos, sino crear
titularidades inatacables en virtud de un acto de poder público.
14
2.- CATASTRO
Censo estadístico de los bienes inmuebles de una determinada
población que contiene la descripción física, económica y jurídica de las
propiedades rústicas y urbanas.
El catastro constituye la base sobre la cual se distribuye el impuesto
de bienes inmuebles y es utilizado por la administración pública en la
elaboración de proyectos de obras públicas.
3.- AYUNTAMIENTO
Acudiremos a solicitar información de impuestos, normativas, estados
ƳƺˡȇƬƏًƺɎƬِ
4.-HACIENDA
àƺȸƺȅȒɀƏǼˡɀƬȒȵƏȸƏǼǣȷɖǣƳƏȸǼȒɀǣȅȵɖƺɀɎȒɀȸƺǔƺȸǣƳȒɀƳƺǼƏƬȒȅȵȸƏًƏɀǥ
ƬȒȅȒǼȒɀƫƺȇƺˡƬǣȒɀȒƫɎƺȇǣƳȒɀِ
5.5- Impuestos / Gastos.
Debemos de saber que tipo de impuestos conllevan este tipo de

operaciones tanto por la compra como por la venta, así como los gastos
derivados de la misma.
Impuestos/ gastos compra

A la hora de comprar una propiedad lleva derivada de la compra una
serie de gastos como puede ser el notario, registro etc.. e impuestos
IMPUESTOS POR LA COMPRA
Impuestos de transmisiones patrimoniales

Este impuesto se paga a hacienda cuando compramos una propiedad,
depende de la comunidad autónoma donde vivas podrá variar, también
ǝƏɵƬȒȅɖȇǣƳƏƳƺɀƏɖɎȓȇȒȅƏɀƳȒȇƳƺɎǣƺȇƺȇɖȇƏƳƺƳɖƬƬǣȓȇˡɀƬƏǼ
aquellas empresas que se dedican profesionalmente a la compra y
venta de propiedades, ejemplo en Madrid se paga un ITP de 6 % a
empresas que compran y venden un 2%, consulta en tu comunidad.
Notaría
0ǼȇȒɎƏȸǣȒƺɀǼƏˡǕɖȸƏƏɖɎȒȸǣɿƏƳƏȵƏȸƏƺǴƺȸƬƺȸƳƺƏȸƫǣɎȸȒȇƺɖɎȸƏǼɵǝƏƬƺȸ
fehaciente la compra, sus tarifas con un poco variadas, dependen del
15
importe de la compra, numero de copias simples y folios, así que vamos

a tener como base el 2,5% que cobran sobre el importe de la compra
para calcular el resto, como lo aremos, lo estimaremos duplicando ese
2,5% y no nos quedaremos cortos y nos aproximaremos bastante a la
realidad para echar los números.
Gestoría
El gestor es algo opcional pero totalmente recomendado, por un
importe de entre 150€ y 350€ te liquida los impuestos de la compra y te
registra la compraventa.
Registro
El registro tiene un coste base que ronda los 500€ por una
compraventa.
IMPUESTOS POR LA VENTA
Plusvalía municipal, es el incremento del valor del suelo desde que

te adjudicas un inmueble hasta que lo tramitas, no confundamos
ƬȒȇǼƏȵǼɖɀɮƏǼǥƏˡɀƬƏǼًƺɀɎƏȵǼɖɀɮƏǼǥƏɀƺȵƏǕƏƏǼƏɵɖȇɎƏȅǣƺȇɎȒƳƺ
cada comunidad, llamando a la línea de atención al ciudadano de tu
comunidad te darán cita o se puede solicitar por internet, nos pedirán
la copia simple de la transmisión y ellos mismo te tramitarán la carta de
pago para liquidar el impuesto.
¨ǼɖɀɮƏǼǥƏˡɀƬƏǼًƺɀȵȒȸƺǼǣȇƬȸƺȅƺȇɎȒƳƺǼɮƏǼȒȸƳƺɮƺȇɎƏƳƺǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳ
desde que te la adjudicaste hasta que la vendiste, dicho de otra manera,
ȵƏǕƏɀɀȒƫȸƺƺǼƫƺȇƺˡƬǣȒȷɖƺƏɀɎƺȇǣƳȒƬȒȇǼƏɮƺȇɎƏƳƺǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳِ
³ǣǼƏɮǣɮǣƺȇƳƏɎɖɮǣƺɀƺƏǼǕɖȇƏƬƏȸǕƏȸƺˢƺǴƏƳƏƺȇƺǼȸƺǕǣɀɎȸȒƳƺǼƏ
propiedad, la cancelación registral de dicha carga tiene un coste que
asume la parte vendedora.
6.- Colaboradores Clave

Es importante tener controlados una serie de colaboradores qué vamos
a necesitar a la hora de hacer nuestras inversiones. Algunos son más
prioritarios que otros, pero es importante tenerlos localizados para no
perder tiempo cuando tengamos localizado un producto susceptible de
ganar dinero.
16
1.- Empresa de reformas.

Debemos ponernos en contacto con varios profesionales de la reforma
en nuestra ciudad o país para tener un enlace con los profesionales que
realicen la reforma. Compararemos entre sí y valoraremos su seriedad
y los tiempos que manejan y no sólo el precio, porque a veces lo barato
sale caro.
Veremos si están autorizados a dar de alta instalaciones de gas y luz
para su posterior homologación de la instalación. A la hora de dar de
alta suministros que no estén, o ampliar voltaje de la compañía de luz,
nos solicitarán un boletín de la instalación y eso sólo lo puede hacer una
persona autorizada.
2.- Gestor.
Es de vital importancia tener un gestor con conocimientos de
ˡɀƬƏǼǣƳƏƳًƬȒȇɎƏƫǼƺًǴɖȸǥƳǣƬȒًƺɎƬِ
Este se encargará de dar de alta la empresa o darte de alta como

autónomo. También te ayudará a ahorrar impuestos de forma legal,
llevará las cuentas de tu negocio, presentará las declaraciones de
impuestos pertinentes y también puede ofrecerte ayuda a la hora de
ˡȸȅƏȸƬȒȇɎȸƏɎȒɀƬȒȇȒɎȸƏɀƺȅȵȸƺɀƏɀȒȇɖƺɮȒɀǣȇɮƺȸɀȒȸƺɀِ
Recomendamos no hacer ningún movimiento legal o económico sin

antes consultar a nuestro gestor.
Normalmente las gestorías cuentan también con servicios jurídicos

para temas legales y contractuales.
3.- Experto en Marketing decorativo. (Home staging).

Entre otras cosas, el home staging busca presentar la vivienda neutra
y despersonalizada. De esta forma, el futuro comprador se puede
imaginar en ella.
Imagina que estás buscando casa y llegas a tu primera visita y
encuentras una casa con fotos familiares y los platos de la comida en la
cocina. Te costará mucho verte viviendo en ella.
En cambio, si entras en una casa totalmente despersonalizada,

ȵɀǣƬȒǼȓǕǣƬƏȅƺȇɎƺɎƺɀƺȸƐȅɖɵǔƐƬǣǼǣȅƏǕǣȇƏȸɎƺɮǣɮǣƺȇƳȒƏǼǼǥِçƺɀȷɖƺ
buscar una vivienda es un proceso racional, pero también emocional.
En concreto, visitar una vivienda para comprarla es un mecanismo

100% emocional. El comprador ya ha decidido si le gusta la casa en los
primeros 90 segundos.
17
0ȇƺɀɎƺȵȸȒƬƺɀȒǣȇˢɖɵƺȇɎȒƳȒɀǼȒɀƺɀɎǥȅɖǼȒɀȷɖƺȸƺƬǣƫǣȅȒɀƳƺǼƏƬƏɀƏ
a un nivel subliminal. Por ejemplo, si no nos gusta el fútbol y vemos
banderas de un equipo ya nos afectará negativamente. Este servicio
lo podrías hacer tú mismo, pero aquí la clave es delegar y automatizar
el máximo posible los procesos de tu negocio, para tener un sistema
trabajando para ti y que tu tiempo puedas emplearlo en generar más
negocio.
4.- Fotógrafo.
Es importante tener el contacto de un fotógrafo competente para
realizar buenos reportajes de las viviendas a la hora de ponerlas de
nuevo en el mercado, será nuestra primera imagen ante posibles
compradores.
7.- Pasos a seguir para encontrar el negocio idóneo

Os vamos a explicar los pasos que debéis seguir para encontrar ese
negocio que os sea rentable. Principalmente nos vamos a enfocar en
localizar una vivienda con la que podamos ganar dinero después de
reformarla, porque la gran mayoría de los casos tendremos que añadirle
valor a esa propiedad en mal estado para poder llegar a obtener un
retorno por nuestra inversión. Sí es cierto que, dependiendo de la
estrategia de negociación que utilicemos, debemos hacer mayor o
menor inversión, pero la gran mayoría de los casos debemos hacerla en
añadirle valor mediante una reforma para obtener un retorno.
Lo primero que tenemos que saber es dónde vamos a buscar ese

negocio, porque para encontrar un buen negocio debemos ser expertos
en el precio al que se venden las viviendas en una determinada zona.
Porque si no sabemos cuánto valen las viviendas nuestro negocio
nunca podrá ser exitoso. Entonces, lo primero que vamos a hacer va a
ser seleccionar una zona en la cuál hagamos un estudio de mercado
exhaustivo y tengamos un control absoluto de en cuánto se están
vendiendo las viviendas. Veamos qué requisitos tiene que tener esa
zona y cómo podemos llegar realizar ese estudio de mercado para
saber en cuánto se venden las viviendas.
18
7.1.-Selección de la zona.
Es importante seleccionar una zona acotada de acción para poder

ȸƺƏǼǣɿƏȸɖȇƺɀɎɖƳǣȒƳƺȅƺȸƬƏƳȒƺˡƬƏɿًƳƺɖȇƏɿȒȇƏƏȒɎȸƏƬƏȅƫǣƏ
mucho el precio de la vivienda e incluso en una misma calle puede
variar dependiendo del tramo donde se encuentre ubicada.
Tenemos que seleccionar una zona con alta demanda tanto de alquiler
como de compra, eso nos garantizará que tendremos un volumen
importante de compradores para nuestras viviendas. Zonas con
proyección de evolución porque se están construyendo universidades,
colegios, centros comerciales...
No podemos seleccionar zonas sólo porque las viviendas sean

ƺƬȒȇȓȅǣƬƏɀɀǣƏǼˡȇƏǼȇȒɎǣƺȇƺɖȇƏƳƺȅƏȇƳƏǣȅȵȒȸɎƏȇɎƺƳƺ
compradores. Importante que la zona que seleccionemos no tengamos
guetos ni suburbios, eso nos limitará el número de compradores y nos
ampliará los tiempos de venta.
7.2.- Cuánto valen los pisos.
Una vez seleccionada una zona que cumpla con los requisitos
necesarios, tendremos que saber cuál es el valor/m2 de la zona con
relación a la diversa tipología de viviendas. Preparamos una tabla Excel
como la que os mostramos a continuación con las diversas tipologías.
19
Visitaremos los principales portales inmobiliarios de nuestro país y

localizaremos la zona de actuación elegida.
Filtraremos la búsqueda con las diferentes tipologías que os facilitamos
ƺȇƺǼƺǴƺȅȵǼȒƳƺǼƏɎƏƫǼƏِ¨ȒȸȸƺǕǼƏǕƺȇƺȸƏǼًƏǼˡȇƏǼȒƏǼȵȸǣȇƬǣȵǣȒƳƺǼ
listado, te aparece la media del valor m2 de la tipología y los metros
indicados.
Una vez tengamos las medias del valor medio de promoción, nos tocara
hacer un trabajo de investigación para saber en cuánto realmente se
están vendiendo las viviendas. Sí es cierto que la media por la cual se
venden las viviendas en relación con el precio de promoción, suele
ser de un 15 % por debajo de lo promocionado, pero no nos vale una
estimación, tendremos que ser lo más exactos posibles.
Saldremos a la calle a sacar información de realmente en cuánto se

venden las viviendas. Esta información nos la darán tanto profesionales
como informadores de la zona.
Visitaremos las inmobiliarias de la zona para preguntar y que nos den

información de en cuánto se venden. Simplemente nos dirigimos como
compradores interesados en comprar una vivienda y que andamos algo
perdidos, estos agentes nos asesorarán e iremos con más información.
Ojo, no tiene por qué ser veraz, repetiremos el proceso con todas las
inmobiliarias de la zona apuntando toda la información y la cotejaremos
con la recolectada en los portales inmobiliarios, para ver si nuestra
media es real o hay que corregirla a la alza o a la baja.
Así mismo, viene muy bien hablar con los comerciantes de la zona
para ver si tienen alguna información que nos aporte valor: panaderos,
cafeterías, tiendas de toda la vida…
20
Una vez tengamos una media real de venta, simplemente cuando

visitemos una vivienda de una tipología concreta, tendremos que
multiplicar los metros con el valor m2 de referencia.
Este trabajo para que sea realmente efectivo nos llevará de 15 a 30 días.
Lo mas importante es el precio de compra, el 60% de la operación se
basa en eso, así que invertiremos el tiempo necesario hasta conocer
en cuánto se venden realmente los pisos. Cuantas más referencias
tengamos de viviendas vendidas, mejor será nuestro estudio.
Aprovecharemos estas tomas de contacto para presentarnos como
comprador y dejar nuestro teléfono y nuestros datos.
Factores que alterarán el precio de la vivienda.
Factores que DISMINUYEN el precio:
1. DORMITORIOS SIN VENTANA (10% Aprox.)

2. SALÓN DE PASO (5 % Aprox.)
3. EDIFICO EN MAL ESTADO (20 % Aprox.)
4. POCA LUMINOSIDAD (15% Aprox.)
5. BAR O CEFETERÍA (5% A UN 30% depende de la altura del piso)
6. PISOS OCUPA (40% Aprox.)
Factores que INCREMENTAN el precio:
1. FINCA SEÑORIAL O REPRESENTATIVA (15 % Aprox.)

2. PORTERO FÍSICO (10% Aprox.)
3. URBANIZACIÓN CERRADA (17% Aprox.)
4. URBANIZACIÓN CERRADA (22% Aprox.)
Estos datos son estimaciones para darte un camino por dónde dirigirte,
cada zona y cada ciudad castiga de una manera diferente estas
carencias, así como las apremia de manera distinta, es una media
bastante real que os ayudará. Cuando vayáis cogiendo experiencia de
la zona, veréis cómo se comporta el mercado ante estos factores e irás
corrigiendo los precios de tu estudio de mercado.
No es un estudio de mercado muy exhaustivo analizando tendencias o

la venta de hormigón, pero te servirá para conseguir encargos y con la
experiencia serás más efectivo.
21
7.3.- Dónde buscar el activo

Vamos a ver múltiples opciones de dónde buscar ese activo que nos
haga ganar dinero.
¿Qué tipo de activos busco?

No nos valen todas las viviendas, buscamos viviendas que su estado sea
a reformar, para que al añadirle valor con la reforma incrementemos
ɀɖȵȸƺƬǣȒɵȵȒƳƏȅȒɀȒƫɎƺȇƺȸɖȇƫƺȇƺˡƬǣȒِÁƺȇƺȅȒɀɖȇƺɀɎɖƳǣȒƳƺ
mercado hecho en el cual sabemos en cuánto se venden viviendas a
reformar y a estrenar. Utilizando esos datos buscaremos viviendas que
estén a reformar, que su precio se adecúe al valor de mercado que
hemos sacado. Veamos dónde buscar.
1.- Portales inmobiliarios.

Viviendas que se aproximen al precio de las tablas que tenemos como
referencia. Visitaremos viviendas que se alejen un máximo de un 15% de
ƺɀɎȒɀǣȅȵȒȸɎƺɀًȇȒȅƐɀِǼˡȇƏǼًƺǼɎǣƺȅȵȒɀƺɎǣƺȇƺȷɖƺƳƺƳǣƬƏȸƏǼȒȷɖƺ
más productivo nos sea. Es muy difícil poder llegar a un acuerdo con el
vendedor si está por encima de ese 15 % de su precio.
2.- Agencias inmobiliarias de la zona.

Es importante trabajar con ellas y siempre tener una buena relación
ƬȒȇƺǼǼƏɀِǼˡȇƏǼɎǣƺȇƺȇȅƐɀƳƺǼ‫ۏ׎ד‬ƳƺǼƏǣȇǔȒȸȅƏƬǣȓȇƳƺɮǣɮǣƺȇƳƏɀ
que se venden o que se van a vender.
Las visitaremos a menudo para crear un vínculo con ellas y que nos
llamen habitualmente. Tendremos un contacto habitual dentro de ellas,
que se acuerde siempre de nosotros y esté pendiente de la oferta que
va entrando a la agencia. No siempre es el gerente.
Lo más importante de estas relaciones es que nos llamen los primeros

y no lleguen a sacar la vivienda al mercado para evitar la competencia
de compradores y poder negociar con más tranquilidad. Que los
ȵȸȒƳɖƬɎȒɀƬȒȇƏǼɎƏȸƺȇɎƏƫǣǼǣƳƏƳƳƺɀȵɖƻɀƳƺǝƏƬƺȸˢǣȵȇȒɀǼȒɀǼǼƺɮƺȅȒɀ
nosotros. Para eso tendremos que dar algo a cambio, no nos vale con
ser simpáticos, invitémoslos a tomar café, ofrezcámosles más dinero
por la compra de la propiedad, un 2%, 1%, así le daremos algo distinto a
los demás.
Si es una gran oportunidad (un 20 % por debajo de su precio), que

lo vendan ellos y cobren al comprador su comisión, o un 50% se la
22
pagamos, tendremos que encontrar qué es lo que más les motiva y

dárselo para que nos hagan ganar dinero. Si tienes una operación con
un 30 % de rentabilidad, será mejor darle un % y que nos llevemos la
operación antes de que se lo de otro y perdamos el negocio. Mejor 25%
de algo que un 30% de nada.
3.- Entidades bancarias

Suele ser una fuente de activos inagotable procedentes de embargos
por impagos en las hipotecas y, en un porcentaje altísimo, están para
rehabilitar. Ve a tu banco (que ya te conocen) y pregunta por el stock
que tengan ahora mismo. Habitualmente nos pasaremos para que no
se olvide de nosotros y a otras entidades bancarias que nos pueden
ofrecer también viviendas.
‫¨ٮِג‬ȒȸɎƺȸȒɀȒƬȒȇɀƺȸǴƺɀƳƺˡȇƬƏɀِ
Los porteros suelen ser una buena vía para que cuando el propietario
de la vivienda esté pensando en vender, y se lo transmita al portero
(que suele ser lo habitual) este se acurde de ti y te llame. Tendremos
que tratarle con educación, respeto y tenerle contento con una
comisión si te llama. Le daremos una cantidad exacta, normalmente
entre 2.000€ y 5.000€, dependiendo piso y zona, le tienes de tu lado. Le
visitaremos mensualmente para que no se olvide de nosotros.
5.- Los carteles en la calle.

Es la forma más antigua de venta de una propiedad. Nos daremos una
vuelta por la calle y por distintos caminos para ver si ha salido alguno
nuevo. Vale la pena invertir unos minutos en darnos una vuelta por la
zona por si aparecen carteles nuevos. Habitualmente es el primer paso
antes del anuncio, si eres rápido no tendrás mucha competencia.
‫(ٮِה‬ƺɀȵƏƬǝȒƳƺƏƫȒǕƏƳȒɀɵƏƳȅǣȇǣɀɎȸƏƳȒȸƺɀƳƺˡȇƬƏɀِ
Los abogados suelen tener buena información de herencias que van a
salir a la venta; divorcios con venta de sus propiedades, y suelen ser una
buena fuente para conseguir buenos precios gracias a la necesidad,
bien económica o de rapidez. Seguiremos la misma táctica que con el
portero y le daremos una comisión. Estos suelen ser más caros, pero
con una media de 5.000€ a 10.000€ tienes también al abogado de tu
lado.
23
nȒɀƏƳȅǣȇǣɀɎȸƏƳȒȸƺɀƳƺˡȇƬƏɀ‫ي‬³ɖǼƏƫȒȸƺɀƬȒȇɎȸȒǼƏȸƬȒȅɖȇǣƳƏƳƺɀƳƺ
vecinos. Suelen tener una información privilegiada antes de que salgan
al mercado, seguiremos la misma línea que con el abogado para tenerlo
de nuestro lado.
Contactaremos con abogados y administradores a través de conocidos

que nos pongan en contacto con ellos.
7.4.- ¿Cómo saber si el activo es rentable?
Factores a tener en cuenta

Tendremos en cuenta los factores que os explicamos a continuación
para ver si la operación puede llegar a peligrar por factores externos.
ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO

ÁƺȇƳȸƺȅȒɀȷɖƺɮƺȸƺǼƺɀɎƏƳȒƳƺǼƺƳǣˡƬǣȒȵƏȸƏɀƏƫƺȸɀǣǼƏǣȇɮƺȸɀǣȓȇɎǣƺȇƺ
algún riesgo por futuras derramas importantes, como puede hacer la
ȵȒƬƺȸǥƏًǔƏƬǝƏƳƏًƬɖƫǣƺȸɎƏƳƺǼƺƳǣˡƬǣȒًƺɎƬِXȇƬǼɖɀȒɀǣȵɖƺƳƺǝƏƫƺȸȸǣƺɀǕȒ
de demolición. A veces, si es demasiado bueno para ser verdad es que
no es verdad. A veces simplemente es que el portal está feo y con una
mano de yeso y pintura queda resuelto, y es un arma para negociar y
hacer nosotros los arreglos para revalorizar la propiedad, siempre que
sea asumible el coste.
Si después del invertir 10.000 euros en la comunidad para realizar

arreglos la operación para a ser rentable, invertiremos esos 10.000
ƺɖȸȒɀًȵȒȸȷɖƺƏǼˡȇƏǼɮǣɮǣƺȇƳƏɀƬȒȇɖȇƏƬȒȅɖȇǣƳƏƳƺȇȅƏǼƺɀɎƏƳȒȇȒ
es atractivo para los compradores y se pueden sacar buenos precios,
por no contar de que ese dinero podemos negociar con la comunidad
y descontarlo en cuotas de la comunidad hasta cubrir los 10.000 euros
o el 50%, así le daremos mas valor a la propiedad, ¿te imaginas comprar
una propiedad exenta de la cuota de comunidad durante 10 años? Es
un buen aliciente.
COMUNIDAD DE VECINOS
ÈȇƏƬȒȅɖȇǣƳƏƳƬȒȇˢǣƬɎǣɮƏƺɀɖȇȵȸȒƫǼƺȅƏɵǼƏǕƺȇɎƺƺɀȸƺƏƬǣƏƏ
comprar en esas comunidades: vecinos gritando, portales muy sucios,
ocupas, morosos, muchos objetos cotidianos en la escalera... eso
espanta a los compradores y a nosotros también.
24
ENTORNO DEL EDIFICIO

nȒȷɖƺɎƺȇƺȅȒɀǴɖȇɎȒƏǼƺƳǣˡƬǣȒƺɀȅɖɵǣȅȵȒȸɎƏȇɎƺ‫ي‬ȒɎȸƏɀˡȇƬƏɀً
personas que están sentadas en los bancos, negocios...
àƺȸɀǣɎƺȇƺȅȒɀˡȇƬƏɀƬȒȇˢǣƬɎǣɮƏɀƏǼǼƏƳȒƳƺǼƏȷɖƺƺɀɎƏȅȒɀǣȇɎƺȸƺɀƏƳȒɀ
devalúa el precio por los miedos de los nuevos compradores, así como
si tenemos un grupo de drogadictos habitualmente en los bancos del
ȵȒȸɎƏǼِRɖɵƏȅȒɀƳƺˡȇƬƏɀƬȒȇƫƏȸƺɀƳƺƬȒȵƏɀȒɎƺȸȸƏɿƏɀȅɖɵȸɖǣƳȒɀƏɀ
ƺȇǼȒɀǼȒƬƏǼƺɀƳƺǼƺƳǣˡƬȒِ
Es importante tener en la zona centros comerciales, zonas verdes,

zonas infantiles. En las zonas donde se están construyendo centros
comerciales nuevos y grandes parques suele aumentar la demanda de
compradores. El tener una universidad relativamente cerca incrementa
considerablemente el número de inversores para alquilar la vivienda a
estudiantes.
PROMOCIONES DE OBRA NUEVA

Tendremos en cuenta construcciones de obra nueva en la zona porque
es lo primero que quiere un comprador y marca un poco los precios
de la zona, porque es muy complicado competir con ellas puesto que
están muy equipadas las zonas comunes y viviendas, teniendo en
cuenta que es algo completamente nuevo y eso atrae mucho.
URBANÍSTICO
Nuevos proyectos de remodelación del barrio, construcciones de zonas
ƳƺȵƏɀƺȒɵǴƏȸƳǣȇƺɀًƏȸȸƺǕǼȒɀƳƺƬƏȸȸƺɎƺȸƏɀًȸƺƬƏǼǣˡƬƏƬǣȓȇƳƺɎƺȸȸƺȇȒɀِِِ
ÁƺȇƺȅȒɀȷɖƺƺɀɎƏȸȅɖɵƏɎƺȇɎȒɀƺȇǼƏɀȸƺƬƏǼǣˡƬƏƬǣȒȇƺɀȷɖƺȵɖƺƳƏȇ
llegar a hacer.
SOLARES DELANTE DE LA PROPIEDAD

Es muy importante si tenemos un solar enfrente de la vivienda, saber
si se va a construir a corto o medio plazo, porque el que no haya un
ƺƳǣˡƬǣȒƺȇǔȸƺȇɎƺȇȒɀƳƏȸƐȅƐɀǼɖȅǣȇȒɀǣƳƏƳƏǼƏɮǣɮǣƺȇƳƏًƏɀǥƬȒȅȒ
mejores vistas. Pero si construyen todo eso se acabó, y disminuye el
precio del piso, por no contar lo incómodo que es hacer una visita con el
ruido de una obra delante.
NOTICIAS DE ALTERCADOS EN LA ZONA

Tenemos que estar muy atentos con las noticias de posibles altercados,
peleas, narcopisos y todo factor que altere el interés de comprar una
propiedad en la zona. Si la televisión o la prensa dice que es una mala
zona para vivir mucha gente lo pensará.
25
7.5.- Presupuesto de obra.
El presupuesto de obra nos va a servir para ser más exactos en los

números y como arma de negociación.
Solicitaremos el presupuesto cuando veamos una vivienda con
potencial real, iremos con nuestro arquitecto a la vivienda para ver la
mejor reforma que se pueda realizar y el coste que tendremos por la
misma.
Cuando tengamos el resultado, que deberá de ser lo mas ágil posible

para no perder la oportunidad, echaremos números y veremos la
inversión real que tiene la operación.
En el momento de la visita con el arquitecto deberemos irnos con una
estimación lo más real posible del coste de la rehabilitación para ir
adelantando una posible negociación y los costes reales de la inversión.
7.6.- ¿Cuál es el precio adecuado de compra?
Con el presupuesto de obra, el estudio de mercado y controlados todos

los factores que pueden hacer peligrar la operación, veamos con un
ejemplo cómo podemos saber el precio adecuado de compra.
Tenemos una vivienda de 44 m2 cuyo el precio de venta de la zona
de viviendas a estrenar es de 3.900€ m2, y el precio de venta de
viviendas a reformar es de 2.400€, y tenemos una vivienda localizada
que nos piden 115.000€. Veamos los números con la referencia del ITP
madrileño.
· Coste de reforma: 29.000 euros

· Coste ITP: 6.900 euros
· Notaría: 570 euros
· Gestoría: 200 euros
· Registro: 500 euros
· Coste compra: 115.000 euros
Inversión total: 152.170 euros
El precio de venta según el mercado actual sería de 170.000 euros.

³ƺǕɗȇȇɖƺɀɎȸȒƺɀɎɖƳǣȒƳƺȅƺȸƬƏƳȒًƺɀɎȒȇȒɀƳƏȸǥƏɖȇƫƺȇƺˡƬǣȒƳƺ
17.830 euros, que dividiendo esta cifra entre el dinero a invertir verás la
rentabilidad a obtener. En este caso sería de un 11%. Si la rentabilidad
no fuese la adecuada, como mínimo un 15%, echaremos números
ȅȒƳǣˡƬƏȇƳȒƺǼȵȸƺƬǣȒƳƺǼƏƬȒȅȵȸƏǝƏɀɎƏȷɖƺȇȒɀɀƏǼǕƏǼƏȸƺȇɎƏƫǣǼǣƳƏƳِ
26
8.- La negociación
En este punto es donde vamos a ver todas las estrategias que hemos
visto anteriormente para conseguir el mejor precio, bueno más que
el mejor precio el mejor negocio porque nuestra idea inicial en todo
momento para el propietario o para la agencia inmobiliaria ha sido que
nosotros vamos a comprar vamos a reformar y vamos a venderlo, pero
no hemos dicho de qué manera.
!ƺɀǣȓȇƳƺƳƺȸƺƬǝȒɀ
Nuestra oferta inicial va a ser en torno a un 20 por ciento por debajo de

su valor de mercado, nuestra oferta muy probablemente nos la van a
declinar pero si por cualquier motivo no fuese así os hemos explicado
en qué consiste la cesión de derecho y la pondremos en práctica
llegando a un acuerdo con el agente inmobiliario qué intermedia la
operación para poder localizar a un 3º que pague ese 20 por ciento
más o un 15 por ciento más y no sea necesario comprar la propiedad,
ƬȒȅȵƏȸɎǣȸƺȅȒɀƺǼƫƺȇƺˡƬǣȒƬȒȇƺǼȵƏȸƏȷɖƺɀƺƺȇƬƏȸǕɖƺƳƺǼȒƬƏǼǣɿƏȸ
a un nuevo comprador puesto que tiene acceso a la propiedad, en el
momento que lo localice cobraremos al comprador nuestro porcentaje
y la señal depositada y el agente le emitirá una factura por su
porcentaje.
Pago aplazado
Pongámonos en un escenario para ver sobre un ejemplo las distintas

estrategias.
Tenemos a Paco, que tiene su piso a la venta en 115.000 euros, y ha
rechazado nuestra oferta de 80.000 euros. A nosotros nos salen las
siguientes cuentas comprando en 115.000 euros:

· Coste compra: 115.000 euros
27
Esta sería nuestra inversión si le pagásemos a Paco los 115.000 €

que nos está pidiendo, y nosotros sabemos por nuestro estudio de
mercado que esa vivienda la podemos vender una vez reformada en
‫ًڡ׎׎׎ِ׎ו׏‬ǼȒȷɖƺȇȒɀƳƺǴƏȸǥƏɖȇƫƺȇƺˡƬǣȒƳƺ‫׎בזِו׏‬ƺɖȸȒɀًȷɖƺɀƺȸǥƏ
una rentabilidad de en torno al 11%, una rentabilidad un poco baja en
ȸƺǼƏƬǣȓȇƏǼƏȷɖƺȇȒɀȒɎȸȒɀƫɖɀƬƏȅȒɀِ0ɀɎȒȇȒɀǣǕȇǣˡƬƏȷɖƺȇȒȵȒƳƏȅȒɀ
ǼǼƺǕƏȸƏɖȇƏƬɖƺȸƳȒƬȒȇ¨ƏƬȒًƺɀɎȒɀǣǕȇǣˡƬƏȷɖƺɎƺȇƺȅȒɀȷɖƺȸƺƳɖƬǣȸǼƏ
ǣȇɮƺȸɀǣȓȇȵƏȸƏȷɖƺƺɀƺƫƺȇƺˡƬǣȒƳƺ‫ڡ׎בזِו׏‬ɀƺƏȸƺȇɎƏƫǼƺƺȇȸƺǼƏƬǣȓȇƏ
la inversión que hacemos.
Nosotros hemos partido de una oferta inicial un 20 por ciento por
debajo de su precio de mercado, esto implica que nuestra oferta ha
sido demasiado agresiva, pero también hace que nuestra subida
parezca mayor de la que realmente es, porque nosotros le podemos
decir a Paco:
“Mire Paco yo a usted no le puedo pagar los 115.000€,

porque después de comprar la propiedad, reformarla
ɵɮƺȇƳƺȸǼƏًȇȒɮȒɵƏɎƺȇƺȸȇǣȇǕɗȇɎǣȵȒƳƺƫƺȇƺˡƬǣȒِçȒ
no me quiero hacer rico a costa de su propiedad, pero
me dedico a invertir en inmuebles y me gusta obtener
un retorno. Entonces ¿qué le parece si le planteo lo
ɀǣǕɖǣƺȇɎƺّçȒǼƺȵɖƺƳȒƳƏȸ‫ڡ׎׎׎ِד׎׏‬ȵȒȸǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳً
qué serían 25.000€ más de mi oferta inicial, pero se lo
tendría que dar de la siguiente manera:
‫ۏ׎א‬ƏǼƏˡȸȅƏƳƺǼƬȒȇɎȸƏɎȒȵȸǣɮƏƳȒƳƺƬȒȅȵȸƏɮƺȇɎƏً
me autoriza a que yo pueda realizar la reforma del piso
y el resto, hasta los 105.000€, se lo entrego en un plazo
máximo de 6 meses. Esto me permitirá a mí hacer una
inversión menor, entonces no tendría problema en
pagarle 25.000€ más de mi oferta inicial”.
Veamos qué números no salen en relación a la inversión que vamos

a hacer ahora con el piso de Paco. Nuestra inversión se ha visto
ƳǣɀȅǣȇɖǣƳƏƳȸƐɀɎǣƬƏȅƺȇɎƺًɵɀǣƻǼˡȇƏǼȅƺȇɎƺƏƬƺȵɎƏɀƺǼƏȒǔƺȸɎƏƳƺ
‫ڡ׎׎׎ِד׎׏‬ȇɖƺɀɎȸȒƫƺȇƺˡƬǣȒɀƺǣȇƬȸƺȅƺȇɎƏȅɖƬǝǥɀǣȅȒȅƐɀًȵȒȸȷɖƺ
nos vamos a ahorrar los gastos de impuestos de transmisiones
patrimoniales, notaría, gestoría, registro... por no hablar de que nos
ahorramos el 80% del valor de la compra de la vivienda, de tal manera
que si Paco aceptase nuestra oferta, simplemente tendríamos que
ƺȇɎȸƺǕƏȸɖȇƏɀƺȑƏǼًˡȸȅƏȸɖȇƬȒȇɎȸƏɎȒƳƺƬȒȅȵȸƏɮƺȇɎƏƏɖɎȒȸǣɿƐȇƳȒȇȒɀ
28
ƏǼƏȸƺǔȒȸȅƏ٢ȸƺˢƺǴƏȇƳȒǼȒɀɎǣƺȅȵȒɀɵǔȒȸȅƏɀƳƺȵƏǕȒƬȒȅȒƺɴȵǼǣƬƏȅȒɀ
en el vídeo), detallando todos los puntos de este contrato. Simplemente
con poner la cláusula de que nos reservamos los derechos de vender
los derechos del presente contrato, podemos en esos 6 meses reformar
la vivienda y haber localizado a un 3º que compre la propiedad. A Paco
le entregaría su 80% restante y a nosotros nos entregaría nuestro
ƫƺȇƺˡƬǣȒȅƐɀȇɖƺɀɎȸƏǣȇɮƺȸɀǣȓȇِàƺƏȅȒɀȷɖƻǣȇɮƺȸɀǣȓȇǝƺȅȒɀɎƺȇǣƳȒɵ
cuál sería nuestro retorno:

· Coste compra: 105.000 euros, 20% de aportación.
Inversión total 50.00 euros.
Veamos los números cuando vendamos
· Precio de venta: 170.000 euros

· Paco recibe sus 84.000 euros
· Nosotros recibimos 86.000 euros
De los cuales 5.000€ ha sido nuestra inversión y 36.000€ nuestro

ƫƺȇƺˡƬǣȒًǼȒȷɖƺȇȒɀƳƏɖȇȸƺɎȒȸȇȒƳƺǼ70%.
En este caso estamos utilizando con Paco el pago aplazado y Paco

ˡȇƏǼȅƺȇɎƺɮƺȇƳƺɀɖȵȸȒȵǣƺƳƏƳȵȒȸȷɖƺɎǣƺȇƺɖȇƏȵƺȸɀȒȇƏȷɖƻǼƺ
entregó una señal del 20 por ciento del precio pactado. No tiene prisa,
puesto lo puede recibir el dinero dentro de 6 meses y, en el peor de los
casos, si nosotros dentro de 6 meses no formaliza hacemos la compra
cuando se encuentre con un piso a estrenar y con una señal del 20 por
ƬǣƺȇɎȒƳƺƫƺȇƺˡƬǣȒِɀǥȷɖƺًɀǣǼǼƺǕƏȅȒɀƏɖȇƺȇɎƺȇƳǣȅǣƺȇɎȒƬȒȇ¨ƏƬȒ
con el importe de la compra, como nuestra inversión es muchísimo
mayor puesto que pasamos de invertir más de 150.000€ en el proyecto
a invertir 50.000 €, podemos también a Paco darle esos 115.000€
que nos está pidiendo para que su espera sea más liviana. Nosotros
ǣǕɖƏǼȅƺȇɎƺɮƏȅȒɀƏȒƫɎƺȇƺȸɖȇƫƺȇƺˡƬǣȒƳƺ‫ڡ׎׎׎ِהא‬ȵȒȸɖȇƏǣȇɮƺȸɀǣȓȇ
de 50.000€, lo que nos dará una rentabilidad del 50 por ciento sobre
el dinero invertido. Esta es una manera en la que podemos llegar a
29
un acuerdo con Paco para poderle comprar su propiedad, puesto

que el precio que le estaba pidiendo o él estaba interesado en vender
la propiedad o a nosotros no nos salen las cuentas. Pero si nuestra
inversión es menor, si no salen las cuentas y así se lo transmitiremos
a Paco, él está contento, vende su piso y tú estás contento porque
obtienes tu negocio. Puedes acaramelar un poco el trato diciéndole
que asumen los gastos de comunidad luz y si hubiese algún recibo del
IBI que fuese a venir también lo subirías. Estos gastos pueden llegar a
suponer unos 1000 € y te puede facilitar el cerrar el acuerdo con Paco.
Condición resolutoria
Pongamos qué Paco no se queda tranquilo dándote a ti las llaves del

piso. Que hagas una obra y él pueda llegar a tener algún problema
con la comunidad de vecinos o algún accidente que pudiese llegar
a ocasionar la reforma. No se queda tranquilo, pero sí le parece
interesante tu proposición. Bien, ahí podemos poner en juego la
condición resolutoria, qué como hemos visto anteriormente, consiste
en comprar la propiedad y repercutirle una carga a favor del propietario
por el importe pendiente y los plazos acordados. Esto lo que implica son
más gastos en la operación, porque te toca liquidar impuestos así como
cancelar la carga registral qué está inscrita en la propiedad. Veamos los
números si le podemos ofrecer a Paco para su tranquilidad poner la
vivienda nuestro nombre, repercutiendole una carga a su favor.

· Cancelación registral: 700 euros
· Coste compra: 115.000, 20% de aportación.
Veamos los números cuando vendamos
· Precio de venta: 170.000 euros

· Paco recibe sus 92.000 euros
· Nosotros recibimos 78.000 euros
30
De los cuales 60.870 euros ha sido nuestra inversión y 17.130 euros

ȇɖƺɀɎȸȒƫƺȇƺˡƬǣȒًǼȒȷɖƺȇȒɀƳƏɖȇȸƺɎȒȸȇȒƳƺǼ28%.
En este caso nuestra rentabilidad es tan elevada como con el pago

aplazado, puesto que tenemos que asumir unos gastos de notaría,
gestoría, registro y sus impuestos derivados, pero sigue siendo
muchísimo más rentable que ese 11 por ciento que no salía inicialmente
en el precio que nos estaba solicitando Paco.
Sí es cierto que si ninguna de estas estrategias de negociación funciona
y no aceptan un pago aplazado, no aceptan una condición resolutoria,
pero su precio de venta realmente es un precio competitivo por el cual
nosotros podemos llegar a ganar dinero, se compraría la propiedad
tradicionalmente, puesto que las otras estrategias de negociación no
han sido efectivas pero la vivienda sigue siendo susceptible de ganar
dinero con ella.
9.- Adquisición del activo

Una vez que hemos cerrado un acuerdo con el vendedor, hay que
formalizarlo. En cualquiera de los casos da igual la estrategia de
negociación que hayamos utilizado o al acuerdo que hayamos llegado,
ɎƺȇƳȸƺȅȒɀȷɖƺɮƺȸǣˡƬƏȸɖȇƏɀƺȸǣƺƳƺƳȒƬɖȅƺȇɎƏƬǣȓȇȵƏȸƏɮƺȸȷɖƺǼƏ
vivienda no tiene ningún tipo de carga o si la tiene que sea subsanable.
‫ٮِ׏ِח‬àƺȸǣˡƬƏȸƳȒƬɖȅƺȇɎƏƬǣȓȇِ
Solicitamos documentación de la propiedad para revisar que no tenga
ningún tipo de carga, así como la necesaria para elevar a público la
operación.
Título de propiedad.
Es el título que acredita quién es el propietario. Es necesario llevarlo el
día de la venta de la propiedad ante notario.
Impuestos de la propiedad pagados (IBI).

El impuesto sobre bienes e inmuebles que se paga anualmente
ɎǣƺȇƺȷɖƺƺɀɎƏȸƏǼƬȒȸȸǣƺȇɎƺƳƺȵƏǕȒɵǼȒɮƺȸǣˡƬƏȸƺȅȒɀɀȒǼǣƬǣɎƏȇƳȒƺǼ
recibo de este. El notario, por su parte, solicitará su estado de pagos
telemáticamente al organismo encargado.
31
Nota simple del registro de la propiedad.

nƏȇȒɎƏɀǣȅȵǼƺȇȒɀɮƺȸǣˡƬƏȸƏǼƏɎǣɎɖǼƏȸǣƳƏƳƳƺǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳɵɮƺȸƺȅȒɀɀɖ
estado de cargas por si tuviera algún embargo o carga que debamos de
saber.
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!ƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺǼƏƬȒȅɖȇǣƳƏƳ٢ƬȒȸȸǣƺȇɎƺƳƺȵƏǕȒɵȵȒɀǣƫǼƺɀƳƺȸȸƏȅƏɀ٣ِ
zȒƺɀȇƺƬƺɀƏȸǣȒȷɖƺǼȒƏȵȒȸɎƺȇƺȇƺǼȅȒȅƺȇɎȒƳƺǼƏˡȸȅƏƳƺǼƬȒȇɎȸƏɎȒ
porque suele tener coste y un periodo de validez. Se presenta el día de
ǼƏˡȸȅƏƏȇɎƺȇȒɎƏȸǣȒɵɮƺȸǣˡƬƏȵȒȸƺǼƏƳȅǣȇǣɀɎȸƏƳȒȸȒȵȸƺɀǣƳƺȇɎƺƳƺǼƏ
comunidad que no tiene deudas ni derramas pendientes.
Último acta de vecinos.

Es importante verlo antes de entregar ninguna cantidad de dinero
para ver qué tipo de vecinos y cuentas tiene la comunidad, puede
haber mucha morosidad y eso genera problemas a la hora de arreglar
desperfectos, por no hablar de los problemas de convivencia. Estas
ƬȒɀƏɀǼƏɀȅǣȸƏȇǼȒɀƬȒȅȵȸƏƳȒȸƺɀˡȇƏǼǣɀɎƏɀɵȇȒɀȒɎȸȒɀɎƺȇƺȅȒɀȷɖƺ
estar pendiente de ellas, nos mostrara si van a venir derramas, así como
posibles denuncias, etc.
9.2.- Firma del contrato.

Dependiendo si has comprado la vivienda directamente porque
ǼȒɀȇɗȅƺȸȒɀɀȒȇǼȒɀƏƳƺƬɖƏƳȒɀȒɮƏɀƏˡȸȅƏȸɖȇȵƏǕȒƏȵǼƏɿƏƳȒًƺǼ
contrato es muy similar aunque con alguna diferencia. Vamos a ver los
diferentes escenarios y sus diferencias:
Compra venta
Firmamos un contrato de compraventa entregando una señal de
entorno al 10%, en él marcaremos precio de compra, fecha máxima para
su elevación a público y todas las normas por las que se rige la compra.
Os facilitamos contrato según normativa española con las claúsulas
pertinentes, así como vídeo explicativo de este. En otros países
consultad con un abogado, o si es a través de inmobiliarias suelen tener
un modelo, pero siempre aconsejamos que la primera vez lo revise un
abogado.
Pago aplazado
Firmaremos un contrato de compraventa, las mismas cláusulas y
penalizaciones cómo puede tener el contrato de compraventa ordinario
32
con alguna cláusula añadida, cómo puede ser la autorización por

parte del propietario para que reformemos la propiedad. Además, les
eximimos de total responsabilidad de cualquier perjuicio ocasionado
a terceros por dicha reforma. Cambian también los plazos, porque nos
iríamos a 6 meses, y cambia una pequeña cláusula que es que nos
reservamos el derecho de vender los derechos del presente contrato.
!ƺɀǣȓȇƳƺƳƺȸƺƬǝȒɀِ
En la cesión de derechos la única diferencia con el contrato de
compraventa ordinario es que añadiremos una cláusula en la cual nos
reservamos el derecho de vender los derechos del presente contrato
a un 3º, ya sea persona física o jurídica. Por lo demás los tiempos y el
contenido del contrato es exactamente igual que en una compraventa
ordinaria.
ǼƏǝȒȸƏƳƺˡȸȅƏȸɖȇƏƬȒȇƳǣƬǣȓȇȸƺɀȒǼɖɎȒȸǣƏˡȸȅƏȸƺȅȒɀɖȇƬȒȇɎȸƏɎȒ
ƳƺƬȒȅȵȸƏɮƺȇɎƏًȸƺˢƺǴƏȇƳȒƺȇƻǼȷɖƺƺǼȵƏǕȒƳƺǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳɀƺ
ȸƺƏǼǣɿƏȸƐƳƺǼƏɀǣǕɖǣƺȇɎƺȅƏȇƺȸƏ‫ي‬ɖȇ‫׎׏‬ȵȒȸƬǣƺȇɎȒƏǼƏˡȸȅƏƳƺǼȵȸƺɀƺȇɎƺ
contrato y el resto en un plazo máximo de 6 meses, grabando la
vivienda con una carga a favor del propietario por la deuda pendiente
adquirida.
9.3.- Firma ante notario.

nȒɀȵƏɀȒɀȵƏȸƏǼƏˡȸȅƏƏȇɎƺȇȒɎƏȸǣȒɀȒȇƺɴƏƬɎƏȅƺȇɎƺǣǕɖƏǼًǝƏɵƏɀ
comprado con condición resolutoria o hayas comprado en un único
ȵƏǕȒِnƏƳǣǔƺȸƺȇƬǣƏɀƺɮƺƺȇǼƏǔȒȸȅƏƳƺȵƏǕȒȷɖƺɀƺȸƺˢƺǴƏƺȇǼƏɀ
escrituras de compraventa, seguiremos los pasos que explicamos a
continuación:
1. Elegiremos un notario cercano a nuestra zona de acción o cercano a

la residencia del inversor. Cobran todos más o menos lo mismo.
2. Enviaremos documentación recopilada.
3. Coordinaremos un día y una hora que a todas las partes venga bien.
4. Contrataremos a un gestor para que inscriba la compra en el
registro y haga el pago de los impuestos.
5.¨ȒɀǣƫǼƺɀƬƏȸǕƏɀِnƏȇȒɎƏɀǣȅȵǼƺًƬȒȅȒƺǼƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺǼƏ
comunidad, nos mostrará si la vivienda está grabada con alguna
carga. Si fuera así y tuviera una hipoteca (que es lo más habitual),
ɎƺȇƳȸƐȷɖƺǼǼƺɮƏȸɖȇƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺƳƺɖƳƏƬȒȇǔƺƬǝƏƳƺǼƳǥƏƳƺǼƏ
33
ˡȸȅƏƬȒȇƺǼǣȅȵȒȸɎƺȷɖƺƳƺƫƺƏǼƏƺȇɎǣƳƏƳِ0ɀɎƺƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒǼȒ
ƳƺƫƺȸƐɎƺȇƺȸɖȇȒɀƳǥƏɀƏȇɎƺɀƳƺǼƏˡȸȅƏȵƏȸƏȵȒƳƺȸȵȸƺȵƏȸƏȸǼƏ
forma de pago. Se hará una transferencia OMF (vía banco de España)
a la entidad bancaria para cancelar esa deuda y nos facilitarán un
ƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺƬƏȇƬƺǼƏƬǣȓȇǝǣȵȒɎƺƬƏȸǣƏȵƏȸƏƬƏȇƬƺǼƏȸǼƏƬƏȸǕƏƺȇƺǼ
registro. Esto tiene costes que deberá abonar la parte vendedora al
deber transmitir la vivienda libre de cargas.
Todas las cargas que pudiera tener y no pueda asumir su cancelación

ƏȇɎƺɀƳƺǼƏˡȸȅƏًƳƺƫƺȸƐƏȵȒȸɎƏȸƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒɀȒƬƏȸɎƏɀƳƺȵƏǕȒȵƏȸƏɀɖ
liquidación. Todos los gastos serán descontados del importe pendiente
a pagar. Ejemplo:
· Precio de compra: 100.000 euros.

· Señal entregada: 10.000 euros.
Cargas
· Hipoteca: 23.000 euros.
· Cancelación registral hipoteca: 1.500 euros.
Forma de pago
Transferencia OMF de 23.000 euros para cancelación de hipoteca,
transferencia a la gestoría de 1.500 euros para la cancelación registral de
la carga.
10.000 euros entregados de señal.

65.500 euros en un talón bancario a nombre de los vendedores.
Si la vivienda estuviese actualmente ya grabada por una hipoteca es

ȅɖɵƬȒȅȵǼǣƬƏƳȒȷɖƺȵȒƳƏȅȒɀˡȸȅƏȸǼƏƬȒȇƳǣƬǣȓȇȸƺɀȒǼɖɎȒȸǣƏًƏȇȒ
ser que esa hipoteca sea muy pequeña y con el importe de la señal
se pueda llegar a subsanar dicha deuda. Debemos tener en cuenta
que ya hay un acreedor, que sería en este caso una entidad bancaria
qué suele ser lo más habitual, entonces no se podrá transmitir dicho
inmueble hasta que esa carga haya sido cancelada. Si has llegado a
un acuerdo con el propietario para comprarle la vivienda mediante
condición resolutoria y te ves con ese problema, ofrécele el 50% o el 70%
de los gastos que tú ibas a tener por comprar mediante la condición
resolutoria a cambio de formalizar la compra con un pago aplazado sin
necesidad de elevarlo a público. Así podéis cerrar el negocio y cuando
se encuentre al nuevo comprador se cancelará dicha deuda.
34
10.- Reforma y decoración

10.1.- Tipos de reformas.
Dependiendo del estado de conservación de la propiedad, así como su

distribución, haremos un tipo de reforma u otra.
ADECUACIONES
Este tipo de rehabilitaciones son bastante básicas y económicas.
Las podemos realizar en viviendas que ya tengan una distribución
adecuada y no lleve demasiado tiempo (sin reformarse unos 10 años
aproximadamente).
Consiste en despersonalizar la vivienda (vaciar entero el piso de

muebles) poner una cocina nueva, reformar los baños, cambiar el suelo
del piso por uno más adecuado a la demanda actual, pintar y hacer
home staging...
Estas adecuaciones son bastante ágiles y disminuimos el tiempo de la
inversión, así como el coste de esta.
REFORMA INTEGRAL
En una reforma integral tiraremos el piso entero abajo, exceptuando los
tabiques que nos sirvan para la nueva distribución para ahorrar tiempo
y dinero. Buscaremos la mejor distribución apoyados con nuestro
reformista, siempre teniendo en cuanta que los dormitorios deben
tener ventana. Intentaremos llevar el salón a la parte más luminosa de
la vivienda e intentaremos hacer desaparecer el pasillo, si lo tuviese y si
se pudiese suprimir.
Debemos tener en cuenta que no vamos a vivir en la vivienda, tenemos

que economizar todo lo que se pueda en la reforma sin perder calidad
ni buena imagen.
En una parte de la vivienda pondremos materiales de calidad para

poder destacarlos y que el resto de la propiedad parezca de la misma
calidad. Lo podemos hacer en los baños poniendo azulejos de 60
euros el m2 en vez de 20 euros, esto nos subirá el presupuesto unos
‫׎׎ב‬ƺɖȸȒɀًȵƺȸȒƺǼȸƺɀɖǼɎƏƳȒˡȇƏǼȅƺȸƺƬƺǼƏȵƺȇƏɵƬȒȇɀƺǕɖǣȸƺȅȒɀ
35
darle valor a la propiedad, o poniendo en la cocina una encimera de

granito o piedra natural para resaltar la cocina y ahorraremos poniendo
electrodomésticos o bien de tara que no se aprecie el roce o bien
de marcas de segunda categoría. Sacaremos todo el potencial de la
vivienda, subiendo los techos a la máxima altura, descubriendo vigas
de madera o metal. Debemos tener en cuenta que no es para vivir
nosotros, si no para que nos lo compre un tercero, así que la reforma
debe tener carácter, pero lo más neutral posible para llegar al mayor
público posible.
10.2.- Acabados y control de la reforma.
Iremos habitualmente a la obra para revisar que el trabajo se esté

haciendo bien y corregir posibles errores de distribución, así como
el realizado por parte de los trabajadores. No tengamos miedo, si un
tabique una vez puesto no quedaba como esperábamos y afea la
distribución, en derribarlo y hacer una nueva distribución. Recordad
que el ahorrar 500-1000€ en estas circunstancias nos puede salir caro y
nuestra rentabilidad disminuya por no hacer un buen trabajo.
Los acabados tienen que ser neutrales y no de una alta calidad, porque
si no perderemos la rentabilidad por el camino, excepto en viviendas
que el público lo exija por un gran poder adquisitivo.
Tienen que ser colores cálidos y neutrales, tenemos que poner (siempre
ȷɖƺȇȒɀǼȒȵƺȸȅǣɎƏȇǼȒɀƬȒɀɎƺɀɵǼƏˡȇƬƏ٣ƬƏǼƺǔƏƬƬǣȓȇǣȇƳǣɮǣƳɖƏǼȵȒȸǕƏɀ
natural, esto lo aprecian muchos los compradores. Podemos ahorrar en
el aire acondicionado y utilizarlo como arma negociadora para llegar
a un acuerdo con el comprador. Cocina completamente equipada y lo
más llamativa posible. Evitaremos poner bidé, es algo obsoleto que casi
nadie usa y nos quita un espacio muy valioso en el baño.
10.3- Home Staging.
Nos pondremos en contacto con nuestro experto decorador para que

nos ponga en escena la vivienda.
¿Qué pasa si no encuentro una empresa que preste estos servicios en
mi ciudad o país o no me lo puedo permitir?
En este caso debemos encargarnos nosotros mismos de hacer esto ,ya
que consideramos que es una herramienta importante para vender
36
más rápido y a un mejor precio, siguiendo los siguientes pasos para

hacerlo tú mismo:
1.- Haremos una lista de los muebles necesarios para vestir la

propiedad de la mejor manera. Ejemplo: En el salón necesitamos 1
mesa para comer y 4 sillas, un mueble de tv, una alfombra, un sofá y
algún cuadro. Repetimos este proceso con todas las estancias de la
propiedad.
2.- Busquemos una empresa de muebles económicos. Buscaremos

ƺȇǕȸƏȇƳƺɀɀɖȵƺȸˡƬǣƺɀɵȒǔƺȸɎƏɀɎȒƳȒǼȒȇƺƬƺɀƏȸǣȒȵƏȸƏǼƏƳƺƬȒȸƏƬǣȓȇً
muebles con pequeños roces... nos es necesario que el mobiliario sea de
máxima calidad o nuevo, se trata de poner en escena la vivienda.
3.- Montamos y colocamos los muebles y la decoración para

convertirlo en un hogar.
El proceso es simple, pero requiere de tiempo y hacer una inversión
económica para comprar los muebles, por ello recomendamos
delegarlo en una empresa externa para prestar el servicio. O si
ya tenemos disponible este curso lo puedes adquirir en nuestras
plataformas, para que puedas realizarlo con la mayor efectividad.
11.- Venta del activo

11.1.- Fotografías.
Llamaremos al fotógrafo más competente y completo que hayamos
ǼȒƬƏǼǣɿƏƳȒȵƏȸƏȷɖƺȇȒɀȸƺƏǼǣƬƺɖȇȸƺȵȒȸɎƏǴƺǔȒɎȒǕȸƐˡƬȒƳƺƬƏǼǣƳƏƳِ
zƏƳƏƳƺȅȓɮǣǼƺɀȇǣȅƏǼƏɀƬƐȅƏȸƏɀًƏǼˡȇƏǼƺɀɎȒɮƏƏɀƺȸǼƏȵȸǣȅƺȸƏ
imagen que vean nuestros posibles compradores y tiene que ser lo
mejor posible.
11.2.- Publicación.
Publicaremos en los principales portales inmobiliarios de nuestro
país, cuantos más mejor, así nuestras posibilidades de venta rápida
se incrementarán. Jugaremos según las reglas de dichos portales,
publicando el mínimo de fotos que nos pide, caracteres mínimos,
así como las “normas “que tengan para mayor posicionamiento y
visualización.
37
El testo tienen que ser claro y explicar con detalle la vivienda, así como
las zonas comunes, servicios de transporte y alrededores.
11.3.- Profesionales.
Visitaremos todas las agencias inmobiliarias de la zona para ofrecerles
la vivienda y que se la ofrezcan a sus potenciales compradores.
Negociaremos con ellos para que la comisión se la repercutan al
comprador o sea mínima la que nosotros tengamos que pagar.
zȒˡȸȅƏȸƺȅȒɀƺɴƬǼɖɀǣɮƏƳƺǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳƏȇƏƳǣƺًȵɖƺɀɎȒȷɖƺȇȒ
ȵȒȇƳȸƺȅȒɀɎȒƳȒɀǼȒǝɖƺɮȒɀƺȇǼƏȅǣɀȅƏƬƺɀɎƏɵȇȒȵȒƳƺȅȒɀƬȒȇˡƏȸ
nuestro negocio a nadie salvo a nosotros mismos. Evitaremos que
publiquen en masa en los portales inmobiliarios para que no se queme
la propiedad.
‫!ٮِגِ׏׏‬ȓȅȒǝƏƬƺȸɖȇƏɮǣɀǣɎƏƺǔƺƬɎǣɮƏِ
Las visitas tienen que irse con toda la información de la obra realizada,
así como un pequeño dossier de esta para que, a futuros, se sigan
acordando de la vivienda si están comprando. Destacaremos los
acabados de calidad y le preguntaremos al cliente qué le parece, por
si la propiedad no se vendiese en el tiempo esperado saber por qué es,
para corregir errores a futuros.
Realizaremos la visita con todas las puertas cerradas así podremos
dirigirla nosotros y no se tomarán la libertad de ir por su cuenta
recorriendo la propiedad. Iremos unos minutos antes de la visita para
preparar el piso, encender todas las luces, abrir ventanas e incluso echar
ambientador para que sea más acogedora.
11.5.- Negociación.
Nosotros la vivienda la sacaremos al mercado un 10% por encima de
el valor estimado de reventa para tener ese margen de negociación,
puesto que todo el mundo negocia el precio. No aceptaremos el
primer precio que nos den, aunque sea el importe esperado, nadie
ɎƺƳƏɀɖȵȸƺƬǣȒˡȇƏǼًɎȒƳȒƺǼȅɖȇƳȒƺɀɎƏƳǣɀȵɖƺɀɎȒƏȵƏǕƏȸɖȇȵȒƬȒ
más. Le trasmitiremos una contraoferta y seguiremos haciéndonos
fuertes hasta poder sacarle su mejor oferta, destacando que la vivienda
está nueva y todos los acabados. Le diremos que está amueblada y
que no tiene que perder tiempo ni invertir dinero en el mobiliario. Le
practicaremos indiferencia comunicándole que hay más compradores
interesados y tenga miedo a perder su hogar.
38
11.6.- Firma del contrato.

En este punto nos encontramos alguna variante, puesto que si la
propiedad no es tuya porque no la hayas comprado, sino que has
invertido a través de la modalidad de pago aplazado, tendrás que
ˡȸȅƏȸɖȇƬȒȇɎȸƏɎȒƺɴƏƬɎƏȅƺȇɎƺǣǕɖƏǼȷɖƺƺǼƳƺǼƏɮƺȇɎƏƳƺƳƺȸƺƬǝȒɀƳƺ
contrato, puesto que la propiedad no es tuya y tú le estás vendiendo los
derechos de tu contrato de compraventa.
³ǣǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳȇȒǝɖƫǣƺɀƺƏƳȷɖǣȸǣƳȒًˡȸȅƏȸƐɀɖȇƬȒȇɎȸƏɎȒƳƺ
compraventa normal y corriente, aunque hayas comprado con
condición resolutoria eres propietario de una vivienda con una carga,
ȵƺȸȒƺȸƺɀƺǼȵȸȒȵǣƺɎƏȸǣȒƏɀǥȷɖƺˡȸȅƏȸƐɀɖȇƬȒȇɎȸƏɎȒƳƺƬȒȅȵȸƏɮƺȇɎƏɵ
ǼƏƬƏȸǕƏɀƺƬƏȇƬƺǼƏȸƐƺǼƳǥƏƳƺǼƏˡȸȅƏƏȇɎƺȇȒɎƏȸǣȒِ
11.7.- Notaría.
ȷɖǥȒƬɖȸȸƺǼȒȅǣɀȅȒȷɖƺƬȒȇǼƏˡȸȅƏƳƺǼƬȒȇɎȸƏɎȒȵȸǣɮƏƳȒƳƺ
compraventa. Nos encontraremos con diferentes vertientes
dependiendo del tipo de compra que hayamos realizado con una
u otra estrategia de negociación. Veamos las diferencias que nos
encontraremos dependiendo como hayamos comprado:
Pago aplazado
En el pago aplazado la diferencia que tenemos es que, como no eres
ƺǼȵȸȒȵǣƺɎƏȸǣȒًƳƺƫƺǣȸƏǼƏˡȸȅƏƺǼɮƺȇƳƺƳȒȸƳƺǼƏɮǣɮǣƺȇƳƏًȷɖƻƺɀǼƏ
ȵƺȸɀȒȇƏȷɖƺɮƏƏɎƺȇƺȸȷɖƺˡȸȅƏȸǼƏɀƺɀƬȸǣɎɖȸƏɀƳƺɮƺȇɎƏِnƏȵƏȸɎƺ
compradora emitirá dos talones, uno para el anterior vendedor y otro
para ti, del cual te retendrán una cantidad de aproximadamente 1.000€
para la cancelación registral de la condición resolutoria. Por lo demás la
documentación a presentar y los pasos a seguir son exactamente igual
que cualquier compra venta.
Compra venta ordinaria

Si hemos comprado la propiedad seguiremos los mismos sí pasos,
pero a la inversa de cuando nosotros compramos, facilitaremos la
documentación solicitada y pondremos todas las facilidades posibles
para efectuar la compraventa cuanto antes.
En el caso de la condición resolutoria no es necesario que vaya el
anterior propietario, puesto que tú eres el propietario actual por título
de compraventa, aunque la vivienda está grabada con una carga que
en este caso es la deuda que tenemos con el anterior propietario.
39
RƏȸƺȅȒɀǼȒɀǣǕɖǣƺȇɎƺ‫ي‬ɀȒǼǣƬǣɎƏȸƺȅȒɀƏǼƏƬȸƺƺƳȒȸɖȇƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺ
deuda con el importe pendiente y un número de cuenta donde poder
realizarle una transferencia para cancelar la deuda que tenemos con
ƻǼًƏɀǥȇȒɀƺȸƐȇƺƬƺɀƏȸǣȒȷɖƺɀƺȵȸƺɀƺȇɎƺƺǼƳǥƏƳƺǼƏˡȸȅƏȵƏȸƏȸƺƬȒǕƺȸ
la cantidad que se le debe, aunque sí es cierto que si fue el día de la
ˡȸȅƏǔƏƬǣǼǣɎƏȸǥƏǼƏɀƬȒɀƏɀًȵɖƺɀɎȒȷɖƺƺȇƺǼȅǣɀȅȒȅȒȅƺȇɎȒˡȸȅƏȸǥƏɖȇ
ƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒƳƺƳƺɖƳƏ‫ً׎‬ƬȒȅȒȷɖƺɵƏȇȒǝƏɵȇǣȇǕɖȇƏƳƺɖƳƏȵƺȇƳǣƺȇɎƺ
ƳƺƬȒƫȸȒɵًƬȒȇƺɀƺȅǣɀȅȒƬƺȸɎǣˡƬƏƳȒًɀƺȵȒƳȸƐƬƏȇƬƺǼƏȸǼƏƳƺɖƳƏ
registral que recae sobre esa vivienda.
Cesión de derechos
A la hora de la cesión de derechos la gran mayoría de los casos va a
ver un agente inmobiliario intermediando la operación, entonces será
este el que acompañe en todo el proceso, puesto que tú no tienes que
ir a la notaría para nada, porque no eres el titular de la vivienda. En el
ȅȒȅƺȇɎȒȷɖƺǝƏɵƏɀˡȸȅƏƳȒǼƏɮƺȇɎƏƳƺɎɖɀƳƺȸƺƬǝȒɀƳƺƬȒȇɎȸƏɎȒɎɖ
ȵƏȸɎƺˡȇƏǼǣɿƏɵȇȒƺɀȇƺƬƺɀƏȸǣȒȷɖƺǼǼƺǕɖƺɀǝƏɀɎƏƺɀɎƺȵȸȒƬƺɀȒِ
11.8.- Forma legal.

En las inversiones inmobiliarias no es obligatorio que estés dado de alta
como autónomo si estás haciendo inversiones con tu propio dinero.
0ǼƫƺȇƺˡƬǣȒȷɖƺȒƫɎƺȇǕƏɀȵȒȸǼƏɮƺȇɎƏƳƺƳƺȸƺƬǝȒɀƳƺƬȒȇɎȸƏɎȒȒȵȒȸ
la compraventa inmobiliaria irían como ganancia patrimonial en la
declaración de la renta.
Sí es cierto que si te vas a dedicar de manera activa a este tipo de

ȇƺǕȒƬǣȒɀًȵȒȸƳƺƳɖƬƬǣȒȇƺɀˡɀƬƏǼƺɀًƬȒȅȵƺȇɀƏȅɖƬǝȒȅƐɀƏƫȸǣȸɖȇƏ
empresa, puesto que la gran mayoría de comunidades autónomas
ɎǣƺȇƺȇƫƺȇƺˡƬǣȒɀˡɀƬƏǼƺɀƏǼƏǝȒȸƏƳƺȵƏǕƏȸǼȒɀǣȅȵɖƺɀɎȒɀȵȒȸǼƏ
ƬȒȅȵȸƏɵǼȒɀƫƺȇƺˡƬǣȒɀȒƫɎƺȇǣƳȒɀȵȒȸǼƏɀɮƺȇɎƏɀɮƏƏɖȇȒɀǣȅȵɖƺɀɎȒɀ
mucho más bajos, pero vas a tener otros gastos añadidos cómo son
el autónomo, gestoría, etc. Una empresa te compensa si vas a estar
activamente haciendo este tipo de negocios.
12.-!ȓȅȒǝƏƬƺȸǼȒɀǣȇǣȇɮƺȸɎǣȸƺȇǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳ
Para poder hacer este tipo de operaciones sin que compres la
propiedad, ni pongas el dinero de la reforma, debemos de ofrecer
40
a quien lo ponga algo interesante ¿qué quiere decir esto? Nos

encargaremos de buscar el producto, negociarlo, controlar la reforma y
venderlo. Lo que para él solo conlleva poner el capital necesario para el
proyecto.
¿Crees que si conseguís un negocio con un 20 o 30% de rentabilidad en

6 meses no encontrarás a un inversor que esté dispuesto a compartir
ese 20% a cambio de que tú compartas esa información?
Todo se resume en eso, conseguir el producto adecuado.
En los módulos anteriores hemos visto cómo conseguir un producto
rentable y, aunque tú no tengas el dinero, son los pasos que debes de
seguir para conseguirlo. Debes de actuar como si lo tuvieses, porque
cuando lo consigas el dinero será la parte más sencilla.
12.1.- Herramientas que necesito.
1.- Plantillas de viabilidad inmobiliaria.

Las plantillas que vas a ver a continuación son las que debéis de utilizar
a la hora de presentarle un proyecto a un inversor, de esta forma
ȵȒƳȸƻǣɀɎȸƏȇɀȅǣɎǣȸɖȇƏȅƏɵȒȸƬȒȇˡƏȇɿƏɵɎƏȅƫǣƻȇȒɀɀƺȸɮǣȸƐƏɮȒɀȒɎȸȒɀ
para conocer de forma rigurosa todos los números de la operación.
ÁƏȅƫǣƻȇȇȒɀƏɵɖƳƏƏȸƺˢƺǴƏȸȵȒȸƺɀƬȸǣɎȒɎȒƳȒɀǼȒɀȇɗȅƺȸȒɀًɵƳƺƏǼǕɖȇƏ
forma poder demostrar tras hacer la inversión que todo salió tal y como
planeamos.
A continuación, voy a enseñarte una plantilla Excel muy completa

para proyectos más grandes o incluso viviendas sueltas, vas a ver
una grabación de pantalla explicándote cada punto y término para
que tengas una correcta comprensión de todo a la hora de presentar
proyectos a tus inversores.
(Ver documento Excel “Plantilla viabilidad inmobiliaria” Esto lo verás
dentro del programa.)
2.- Guiones de captación de capital.

Como ya sabes, nosotros no invertimos nuestro dinero, así que
necesitamos captar capital de inversores privados para poder hacer
nuestros ˿ǣȵɀ. Ahora bien, para conseguir este capital es necesario
reunirse con inversores para exponerles nuestro servicio y que confíen
en nosotros. Lo encontrarás más adelante dentro del programa.
41
3.- Contratos de servicios.

!ȒȅȒɎȒƳƏȸƺǼƏƬǣȓȇƳƺȇƺǕȒƬǣȒɀًƳƺƫƺƳƺȷɖƺƳƏȸȸƺˢƺǴƏƳȒȵȒȸ
escrito para obligar a ambas partes a cumplir con la relación y
condiciones pactadas. En este caso debemos dejar bien claro todas
las estipulaciones en las que se llevará a cabo cada inversión. Ten en
cuenta que él pone el dinero y la compra, por lo tanto puede tomar
la oportunidad que tú buscaste y venderla sin darte la cantidad que
ɎƺƬȒȸȸƺɀȵȒȇƳƺًȵȒȸƺǼǼȒƳƺƫƺɀˡȸȅƏȸƺǼƬȒȇɎȸƏɎȒȷɖƺɎƺȵȸƺɀƺȇɎȒƏ
continuación:
Vamos a ver una grabación de pantalla explicando punto por punto

dicho contrato. (Ver documento Word “contrato de servicios”. Lo
encontrarás dentro del programa)
(ƺƫƺȸƐɀˡȸȅƏȸƺɀɎƺƬȒȇɎȸƏɎȒƬȒȇƬƏƳƏȇɖƺɮȒǣȇɮƺȸɀȒȸƬȒȇƺǼȷɖƺ
empieces a trabajar y guardar este contrato hasta que termines la
relación con tu inversor.
4.- Coworking.
Cuando cites a tus inversores tendrás que hacerlo en un lugar
ƏȵȸȒȵǣƏƳȒȵƏȸƏɎȸƏȇɀȅǣɎǣȸǼƏȅƐɴǣȅƏƬȒȇˡƏȇɿƏɵɀƺȸǣƺƳƏƳِzȒɀȒɎȸȒɀƏǼ
principio quedábamos en cafeterías, no cometas el mismo error, tienes
la opción de alquilar despachos por horas, de tal forma que puedes
alquilar un despacho para 2 ó 3 horas para los días en los que tengas
que reunirte con los inversores. Esta es la mejor opción hasta que
ɎƺȇǕƏɀƳǣȇƺȸȒȵƏȸƏƏǼȷɖǣǼƏȸɖȇƏȒˡƬǣȇƏِ
5.- Contrato de reconocimiento de localización.

Aquí entra en juego otro contrato para estar lo más protegidos posibles
a la hora de hacer nuestros ˿ǣȵɀ. Estás viendo una grabación de pantalla
donde te explico de forma detallada cada punto de este contrato.
Básicamente este contrato se utiliza cuando ya has encontrado la
oportunidad para tu inversor y estáis en el proceso de compra. Antes de
ȷɖƺǼƏƬȒȅȵȸƺƳƺƫƺȸƐɀˡȸȅƏȸƺɀɎƺƬȒȇɎȸƏɎȒِ
(Ver documento Word “contrato de reconocimiento de localización “Lo

encontrarás dentro del programa)
6.- Fotógrafo.
Debes tener un fotógrafo localizado que pueda realizar los reportajes de
los pisos una vez acabados.
42
7.- Empresa de reformas.

Debes tener localizada una o varias empresas de reformas para poder
ofrecérselas a nuestro inversor, también ellas te darán un barómetro
de precio para las reformas, ¿qué quiere decir esto? Te dará un valor
m2 de reforma y una horquilla de precios de cocina, así tú (estimando
el presupuesto) podrás echar números sin tener que estar perdiendo
tiempo en visitas con el reformista, y resultado del presupuesto:
Ejemplo:
Vivienda de 57 m2. El valor m2 de reforma puede estar entre 500 y
‫׎׎ו‬ƺɖȸȒɀًƳƺȵƺȇƳǣƺȇƳȒƳƺȇɗȅƺȸȒƳƺɮƺȇɎƏȇƏɀًƏƬƏƫƏƳȒɀًƺɎƬِçǼƏɀ
cocinas te pueden costar entre 5.000 y 8.000 euros.
57 m2 x 700 euros = 39.900 euros + 8.000 euros cocina = 47.900€

Este sería el coste máximo de reforma por la obra. Al tener esta
referencia nunca te podrás equivocar a la baja, al echar los números y
ser mas rápido y disponer de más tiempo para localizar al inversor.
13.- La reserva
Siguiendo los pasos que hemos aprendido para la localización de una
vivienda rentable ya hemos dado con ella, ahora nos tendremos que
asegurar que nadie nos la quite en el proceso que localizamos a un
ǣȇɮƺȸɀȒȸȵƏȸƏȷɖƺˡȇƏȇƬǣƺƺǼȵȸȒɵƺƬɎȒِ
Dejaremos una reserva simbólica de 1.000 euros para paralizar la

propiedad y que nadie se adelante.
Explicaremos al agente o al propietario que lo tiene que ver nuestro
socio y hasta dentro de 10 días no pueden venir a ver la propiedad y que
dependes de su aprobación para la compra.
Esto nos dará una salida de emergencia por si no localizásemos a

ningún inversor interesado en 10 días. Podremos recoger la señal
depositada, puesto que la vamos a supeditar (la compra/señal) a la
aprobación de tu socio.
43
14.- ¿Cuánto cobrar?

0ǼȵȒȸƬƺȇɎƏǴƺƳƺƫƺȇƺˡƬǣȒȷɖƺɮƏɵƏɀƏȵƺȸƬǣƫǣȸɮƏƏǣȸƺȇȸƺǼƏƬǣȓȇƬȒȇǼƏ
rentabilidad que ofrezcas al inversor. Es complicado que cobres un 50%
ƳƺǼƫƺȇƺˡƬǣȒɀǣǼƏȒȵƺȸƏƬǣȓȇɮƏƏɖȇ‫ۏ׎׏‬ƳƺȸƺȇɎƏƫǣǼǣƳƏƳِ
Os recomendamos las siguientes tarifas para los inversores:
xƺȇȒɀƳƺɖȇ‫ۏ׎׏‬ƳƺƫƺȇƺˡƬǣȒɵȇǣȇǕɖȇƏƬȒȅǣɀǣȓȇȵȒȸȇȒȸƺƏǼǣɿƏȸ
bien nuestro trabajo. Esta tarifa dará seguridad a los inversores y verá
que eres una persona seria y que lo que dices es verdad.
Del 10 al 18% de rentabilidad, un 20% por tu servicio.

Más de un 30% de rentabilidad al 50% cada uno. Estas tarifas son

aconsejadas por nosotros, luego cada uno es libre de cobrar lo que
considere oportuno, los hay que cobrar un porcentaje del precio de
venta de entre un 3 y un 9% depende de cada uno, pero recordad que la
operación tiene que ser rentable para el inversor.
³ǣƬȒȇƺɀƏƬƏȇɎǣƳƏƳƳƺƳǣȇƺȸȒˡȸȅƏɀɖȇƬȒȇɎȸƏɎȒƳƺƬȒȅȵȸƏɮƺȇɎƏ
supeditado a la aprobación de vuestros socio, y que él cuando dé el ok
cumplimentar hasta el 10 por ciento del importe de la compra, puedes
vender los derechos del contrato por una cantidad a pactar y él haga
ya con la propiedad lo que considere. Esto te permitirá capitalizarte
mucho más rápido y cobrar en un periodo corto de tiempo y no tener
que esperar a reformar y vender para cobrar tu porcentaje.
15.- ¿Cómo consigo al inversor?

Una vez tenemos localizado el producto, veamos cuáles son las
diferentes maneras que podemos utilizar para localizar a un inversor
ȷɖƺˡȇƏȇƬǣƺǼƏȒȵƺȸƏƬǣȓȇِ
CONTACTOS
Utilizaremos nuestros contactos más cercanos, evitando siempre
familia y personas más allegadas, para explicarles y presentarles lo
que estamos haciendo y el proyecto de inversión que tenemos. No es
necesario que sea sólo una persona, pueden ser varios inversionistas los
44
ȷɖƺƺȇɎȸƺȇƺȇǼƏȒȵƺȸƏƬǣȓȇِçȒȇȒȸƺƬȒȅǣƺȇƳȒȷɖƺɀƺƏȇȅƐɀƳƺ‫ًג‬ȵƏȸƏ
ȵȒƳƺȸƬȒȇɎȸȒǼƏȸǼƏȒȵƺȸƏƬǣȓȇƬȒȇȅƏɵȒȸƺˡƬǣƺȇƬǣƏِ
PUBLICIDAD
Utilizaremos todos los medios que estén a nuestro alcance para
promocionarnos como especialista en el IǼǣȵȵǣȇǕRȒɖɀƺɀ٫
Paso 1: Haremos un anuncio atractivo de unos 30 segundos,

ȸƺˢƺǴƏȇƳȒȷɖƺȵȒƳƺȅȒɀƬȒȇɀƺǕɖǣȸƏǼɎƏɀȸƺȇɎƏƫǣǼǣƳƏƳƺɀًǣȇɮǣȸɎǣƺȇƳȒƺȇ
propiedades en plazos cortos de tiempo. (Aquí impera la imaginación e
ir probando qué nos funciona mejor).
Paso 2: Una vez grabado el anuncio, vamos a editarlo y ponerle
subtítulos para transmitir mejor.
Paso 3: Vamos a www.facebookbusiness.com para publicar nuestro
anuncio. Aquí debemos crear una cuenta publicitaria para poder lanzar
el anuncio.
Paso 4: Editar el texto del anuncio e insertar un enlace a nuestra
presentación online ya grabada. Para alojar una presentación online
os recomiendo que utilicéis Webinarjam, aquí podréis tener un
comercial las 24 horas del día vendiendo para vosotros. Cuando vuestro
público haya visto la presentación, si les interesa, te dejarán el número
de teléfono y su nombre. Si tienes dudas de cómo hacer esto, no te
preocupes, podemos tratarlo en las asesorías.
ANUNCIO GANCHO
Pondremos un anuncio de una propiedad en nuestra zona con las
siguientes características.
Vivienda de 50 a 70 m2
Exterior
Ascensor
A reformar
Un 10% por debajo de mercado.
Al poner este anuncio nos vendrá una masa importante de potenciales

ƬȒȅȵȸƏƳȒȸƺɀƳƺǼƏɿȒȇƏِnɖƺǕȒƺȇƺǼǕɖǣȓȇɮƺȸƺȅȒɀƬȓȅȒǼȒɀˡǼɎȸƏȅȒɀِ
Un de viviendas grandes estará interesado en viviendas pequeñas, pero
no uno que esté interesado en viviendas pequeñas lo esta en grandes,
por eso ponemos una vivienda de estas características.
Os recomendamos no poner teléfono de contacto, sino correo
electrónico. El motivo es el siguiente: si has echo bien tu trabajo y has
45
elegido una zona con alta demanda, en 48 horas deberías de tener más
de 100 correos electrónicos.
Esta estrategia no es la más ética, pero al principio para poder crear una
ƫƏɀƺƳƺƳƏɎȒɀƳƺƬȒȅȵȸƏƳȒȸƺɀȵƏȸɎǣƬɖǼƏȸƺɀƺǣȇɮƺȸɀȒȸƺɀƺɀȅɖɵƺˡƬƏɿɵ
barata.
15.1.- Llamada en frío.

Tendremos dos tipos de llamadas en frío, veámoslas.
· INVERSOR A TRAVÉS DE PUBLICIDAD.

Estas llamadas son bastante sencillas, puesto que ya tienen interés por
el negocio. Simplemente hay que reunirse con ellos, pero deberemos
tener información sobre el inversor para no perder tiempo.
Hola buenos días, ¿Antonio?

Sí, dígame.
Buenos días, mi nombre es Rubén Giménez y le llamo

de …………… El motivo de mi llamada es que tenemos un
registro en nuestra base de datos que estaba interesado
en invertir en viviendas a través de la modalidad de
ˢǣȵȵǣȇǕǝȒɖɀƺً
¿Es su primera vez invirtiendo con esta modalidad?
Sí
¿Ha invertido en otro tipo de modalidades?

Sí
¿En cuáles?
Tengo un piso en alquiler.
Ok, genial, ¿qué capital tenia pensado invertir?

150.000 euros.
¨ƺȸǔƺƬɎȒًɀǣƺǼƬƏȵǣɎƏǼƺɀɀɖˡƬǣƺȇɎƺȵƏȸƏˡȇƏȇƬǣƏȸǼƏȒȵƺȸƏƬǣȓȇˡǴƏȸƺȅȒɀ
ɖȇƏȸƺɖȇǣȓȇƬȒȇƻǼƺȇȇɖƺɀɎȸƏɀȒˡƬǣȇƏɀȒƺȇƺǼƬȒɯȒȸǸǣȇǕɀƺǼƺƬƬǣȒȇƏƳȒِ
46
³ǣƺǼƬƏȵǣɎƏǼȇȒǔɖƺɀƺɀɖˡƬǣƺȇɎƺȵƏȸƏˡȇƏȇƬǣƏȸǼƏȒȵƺȸƏƬǣȓȇًˡǴƏȸƺȅȒɀ
una reunión con él para exponerle nuestro modelo de negocio y si le
ǣȇɎƺȸƺɀƏˡȸȅƏȸƺǼƬȒȇɎȸƏɎȒƬȒȇƻǼȵƏȸƏɎƺȇƺȸɖȇǣȇɮƺȸɀȒȸƺȇǼƏȸƺƬƏȅƏȸƏِ
Le presentaremos la operación que tenemos actualmente pero
ȷɖƺƻǼȇȒɎǣƺȇƺȵɖǼȅȓȇˡȇƏȇƬǣƺȸȒȵƏȸƏƺǼǼƏًȵƺȸȒȷɖƺȇȒɀȵȒȇƺȅȒɀ
de inmediato a buscarle producto para sus necesidades. No déis
información por teléfono, reuniros en persona.
· ANUNCIO GANCHO.
ȷɖǥƺɀǣȅȵȒȸɎƏȇɎƺˡǼɎȸƏȸȷɖƻɎǣȵȒƳƺƬȒȅȵȸƏƳȒȸȇȒɀǝƏƺȇɎȸƏƳȒًɀǣ
inversor o particular. Para ello cogeremos el listado de correos llegados
y les llamaremos uno por uno con el siguiente guión.
Hola buenos días, ¿Antonio?

Sí, ¿quién es?
Soy Raúl Moreno, le llamaba porque teníamos su

información en nuestra base de datos y le llamaba
para saber si seguía buscando piso para actualizar su
información.
Sí, sigo en ello.
Perfecto, ¿para vivir o para invertir?

En relación con la respuesta tiene una vía u otra.
Para vivir.
Ok perfecto, ¿con que características?

Anotaremos las características y almacenaremos sus datos
en una tabla Excel para tener potenciales compradores
futuros, y le diremos que cuando tengamos una vivienda con
las características deseadas nos pondremos en contacto con
él. Veamos el otro camino.
Para invertir.
Ok perfecto, le llamábamos porque podemos tener

una vivienda interesante para usted, ¿cuándo nos
47
podríamos reunir para explicarle detenidamente las

características?
Mándame la información por correo electrónico.
No, lo siento Antonio, nosotros no funcionamos así,

no somos una agencia inmobiliaria al uso, somos una
empresa especializada en las inversiones inmobiliarias y
nos encargamos de buscar negocios altamente rentables
para nuestros inversores. Por eso nos queremos reunir
con usted, porque tenemos actualmente una vivienda
altamente rentable y estamos poniéndonos en contacto
con nuevos inversores que le pueda interesar.
¿Podría reunirse con nosotros mañana
o pasado para explicarle?
Pero cuéntame un poco por teléfono,
para no perder el tiempo.
No es nuestra política Antonio, nos gusta conocer al

cliente y que nos conozca, le puedo hacer una pequeña
descripción de la propiedad y precio que tenemos cerrado,
pero es necesario que nos reunamos si cree que le puede
interesar para seguir avanzando.
Le haremos una pequeña descripción de la vivienda sin dar

ǣȇǔȒȸȅƏƬǣȓȇƳƺƬƏǼǼƺȇǣȇɖȅƺȸȒًɀǣǼƺȵƏȸƺƬƺǣȇɎƺȸƺɀƏȇɎƺˡǴƐǣɀ
reunión con él, si no le interesa reunirse o por otro lado es un
mal educado y borde, pasaremos al siguiente.
15.2.- Reunión y presentación del proyecto.
Este quizá sea uno de los momentos más importantes del proceso
y debemos de tomárnoslo muy en serio y ser lo mas profesionales
posibles, de estas reuniones se decide la evolución del proceso. En
relación con la manera que hayamos tenido de conseguir el contacto
del inversor, la reunión ira enfocada de una manera u otra, aunque el
formato de reunión y los hábitos son los mismos. Veamos qué necesitas
y cómo tenemos que hacer frente a esa reunión.
48
¿QUÉ NECESITO?
1.- Power Point.

nǼƺɮƏȸƺȅȒɀɖȇƏȵȸƺɀƺȇɎƏƬǣȓȇƺȇȵȒɯƺȸȵȒǣȇɎƳƺƏǼȒȷɖƺɎƺƳƺƳǣƬƏɀ
y lo que es el ˿ǣȵȵǣȇǕǝȒɖɀƺ por si el inversor no conoce o no esta
acostumbrado a este tipo de modalidad.
2.- Estudio de viabilidad.

Llevaremos con nosotros un estudio de rentabilidad y viabilidad de
la operación que os proporcionamos en formato Excel con un vídeo
explicativo de cómo prepararlo.
3.- Estudio de mercado.

Llevaremos con nosotros el estudio de mercado de la zona, esto avalará
ȇɖƺɀɎȸƏƺˡƬƏƬǣƏًȷɖƺɀƏƫƺȅȒɀǼȒȷɖƺƺɀɎƏȅȒɀǝƏƬǣƺȇƳȒِ
4.- Dossier de la propiedad.

Facilitaremos un dossier claro de la vivienda con los metros construidos,
útiles, fotografías de la vivienda y de las zonas comunes, así como un
vídeo de la propiedad y plano si fuera posible.
5.- Buena imagen.

0ɀǣȅȵȒȸɎƏȇɎƺɎȸƏȇɀȅǣɎǣȸƬȒȇˡƏȇɿƏɵɖȇƏƳƺǼƏɀƬȒɀƏɀȷɖƺȇȒɀɮƏƏ
ayudar a transmitirla es la buena imagen. Tenemos que presentarnos
arreglados, no hace falta ir de gala, pero sí con buena presencia,
afeitados, peinados, si llevamos tatuajes en los brazos intentar cubrirlos
para la primera reunión, zapatos limpios y camisa planchada.
Junto con la imagen añadiremos unos ingredientes al presentarnos al
inversor que siempre hacen que empecemos con buen pie.
1.- Sonrisa.
Transmitirá amabilidad y de persona amigable.
2.- Contacto visual.

ÁȸƏȇɀȅǣɎƺƬȒȇˡƏȇɿƏƺȇǼȒȷɖƺǝƏƬƺɀِ
3.- Entusiasmo moderado.

Transmite que te gusta lo que haces y a lo que te dedicas.
49
¿DÓNDE ME REUNO?
!ȒȅȒǝƺȅȒɀƺɀɎƏƳȒǝƏƫǼƏȇƳȒًȇȒƺɀȇƺƬƺɀƏȸǣȒɎƺȇƺȸɖȇƏȒˡƬǣȇƏǔǥɀǣƬƏً
ȵȒƳƺȅȒɀƏǼȷɖǣǼƏȸɖȇƏɀƏǼƏƳƺȸƺɖȇǣȒȇƺɀƺȇɖȇƬȒɯȒȸǸǣȇǕƳƺȇɖƺɀɎȸƏ
zona. Hay muchos, comparad precios, servicios e imagen del espacio,
no sólo tenemos que cuidar nuestra imagen, también la de donde nos
reunimos. Alquilaremos una sala de reuniones con acceso a internet
donde podamos mantener una reunión tranquila. Evitemos cafeterías,
bares o cualquier escenario que no sea una sala de reuniones.
¿CÓMO TRANSMITO?
Es muy importante cómo se transmite a otras personas y por eso vamos

a hablar con claridad, cambiando el tono de la voz durante la reunión
para que no se haga monótona. Miraremos al inversor a la cara y
tendremos un lápiz o similar en las manos para que nos ayude a captar
su atención en los lugares y momentos adecuados, no tengamos miedo
al inversor, no es un ogro y tiene el mismo objetivo que tú, y es ganar
dinero, te va a escuchar y prestar atención.
(ƺƫƺȅȒɀɎƺȇƺȸƬȒȇˡƏȇɿƏƺȇȇȒɀȒɎȸȒɀȅǣɀȅȒɀȵȒȸȷɖƺɀǣȇȒƻǼȇȒǼƏ
tendrá en nosotros. Practica con amigos o familiares la reunión, te
ƏɵɖƳƏȸƐƏȷɖƺɀƺƏȅƐɀˢɖǣƳƏɵɎƺȇǕƏɀǼƏɀƬȒɀƏɀȅƐɀƬǼƏȸƏɀِ
¿QUÉ DOCUMENTACIÓN TENGO QUE FIRMAR?
· Contrato de servicios.
³ǣˡȇƏǼȅƺȇɎƺǼǼƺǕƏȅȒɀƏɖȇƏƬɖƺȸƳȒƬȒȇƻǼًɵƏɀƺƏȵƏȸƏȷɖƺƬȒȅȵȸƺǼƏ
ȵȸȒȵǣƺƳƏƳȒȵƏȸƏȷɖƺǼƺƫɖɀȷɖƺȅȒɀȇɖƺɮƏɀǣȇɮƺȸɀǣȒȇƺɀًˡȸȅƏȸƺȅȒɀƺǼ
contrato de servicios para tener claro las condiciones de trabajo.
· Reconocimiento de la localización.
³ǣǼƺǣȇɎƺȸƺɀƏȸƏǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳˡȸȅƏȸƺȅȒɀƺǼȸƺƬȒȇȒƬǣȅǣƺȇɎȒƳƺ
localización de la vivienda ofertada, puesto que quiere visitarla y muy
probablemente comprarla, si por otro lado no le interesara la vivienda
ȇȒǼƺǝƏȸǥƏȅȒɀˡȸȅƏȸƺɀɎƺƳȒƬɖȅƺȇɎȒǝƏɀɎƏȷɖƺƺȇƬȒȇɎȸƺȅȒɀɖȇƏ
vivienda de su interés y quiera visitarla.
El inversor debe tener claro que está interesado en el negocio, no nos
pueden hacer perder el tiempo ni estar enseñando el piso si no lo ve
50
claro, las visitas que podemos llevar de inversores al piso son limitadas,
puesto que la inmobiliaria empezaría a sospechar y hacer preguntas.
Si el inversor con el que nos reunimos no lo véis que esté convencido,
sed vosotros los que busquéis a uno nuevo. Le diremos que no le vemos
convencido y que hay muchas oportunidades y que cuentas con él para
la siguiente.
PASOS PARA TENER UNA REUNION EFECTIVA
Tenemos todo lo necesario para tener una buena reunión, ahora

pongámoslo en marcha. Veamos una reunión con un inversor a través
de un anuncio.
‫¨ٮِ׏‬ȸƺɀƺȇɎƏƬǣȓȇƬȒȸƳǣƏǼɵƬǝƏȸǼƏȵƏȸƏȸȒȅȵƺȸƺǼǝǣƺǼȒِ
Utilizaremos los ingredientes mencionados para tener una buena
presentación. Dedicaremos unos instantes a hablar con él, utiliza
cualquier cosa, simplemente es para romper el hielo. Te puede servir
¿Nos has encontrado bien? ¿Vives por aquí? ¡Qué día más bueno se ha
quedado hoy!
2.- Conocer al inversor.

nƺȵȸƺǕɖȇɎƏȸƺȅȒɀɀǣƬȒȇȒƬƺǼƏȅȒƳƏǼǣƳƏƳƳƺˢǣȵȵǣȇǕǝȒɖɀƺًɀǣǝƏ
invertido anteriormente, si es así en qué modalidades, si se dedica
profesionalmente a ello, de cuánto capital dispone para invertir...
3.- Que el inversor nos conozca.

Le comentaremos quiénes somos y qué hacemos, que somos sastres
de inversiones inmobiliarias y nos dedicamos a buscar negocios
altamente rentables para nuestros clientes y le comentaremos cómo lo
hacemos.
4.- Nuestras tarifas y servcios.

Antes de seguir avanzando en dudas ni formalizaciones le explicaremos
nuestras tarifas y nuestro servicio.
-Localización del producto.
-Negociación.
-Apoyo en la operación.
-Apoyo en la reforma.
-Localización de un comprador.
-Cobro a éxito.
51
5.- Contrato, dudas y preguntas.

Le explicaremos que trabajamos base al siguiente contrato,
explicándoselo punto por punto, siendo explícito en todos los puntos. Le
resolveremos todas las dudas que pueda tener con total sinceridad.
6.- Cierre/Formalización contrato.

³ǣǼƺǣȇɎƺȸƺɀƏǼƏȒȵƺȸƏƬǣȓȇɵȇɖƺɀɎȸƏɀƬȒȇƳǣƬǣȒȇƺɀًˡȸȅƏȸƺȅȒɀ
el contrato y reconocimiento de localización de vivienda. Le
preguntaremos su disponibilidad para conocer la vivienda.
Ahora ya tenemos a un inversor activo para poder buscarle producto, ya

que ahora disponemos del dinero, pero no del producto.
Veamos ahora cómo llevar la reunión de un inversor a través de un
anuncio gancho. Este inversor está activo, buscando una propiedad
para comprar y tiene el dinero para hacer frente al proyecto. Nuestro
objetivo es que lo vea claro y compre la propiedad. La reunión será muy
similar, aunque a mitad de la reunión toma otro rumbo.
1.- Presentación cordial y charla para romper el hielo.

Utilizaremos los ingredientes mencionados para tener una buena
presentación, dedicaremos unos instantes a hablar con él, utiliza
cualquier cosa simplemente es para romper el hielo. Te puede servir
¿Nos has encontrado bien? ¿Vives por aquí? ¡Qué día más bueno se ha
quedado hoy!
2.- Conocer al inversor.

nƺȵȸƺǕɖȇɎƏȸƺȅȒɀɀǣƬȒȇȒƬƺǼƏȅȒƳƏǼǣƳƏƳƳƺˢǣȵȵǣȇǕǝȒɖɀƺًɀǣǝƏ
invertido anteriormente. Si es así en qué modalidades, si se dedica
profesionalmente a ello, de cuánto capital dispone para invertir.
3.- Que el inversor nos conozca.

Le comentaremos quienes somos y que hacemos, que somos sastres
de inversiones inmobiliarias y nos dedicamos a buscar negocios
altamente rentables para nuestros clientes y le comentaremos cómo lo
hacemos.
4.- Presentación del proyecto.

Le presentaremos el proyecto utilizando las siguientes pautas:
1. Le comentaremos por qué hemos seleccionado esa zona.
2. Le mostraremos el estudio de mercado de la zona.
3. Le enseñaremos el dossier de la propiedad.
4. Le mostraremos el estudio de viabilidad.
52
5.- Nuestras tarifas y servicios.

Antes de seguir avanzando en dudas ni formalizaciones le explicaremos
nuestras tarifas y nuestro servicio.
-Localización del producto.

-Negociación.
-Apoyo en la operación.
-Apoyo en la reforma.
-Localización de un comprador.
-Cobro a éxito.
6.- Contrato, dudas y preguntas.

Le explicaremos que trabajamos base al siguiente contrato
explicándoselo punto por punto, sin ser demasiado explícito, solo
haciendo un resumen de lo más importante. Le resolveremos todas las
dudas que pueda tener con total sinceridad.
7.- Cierre/Formalización contrato.

³ǣǼƺǣȇɎƺȸƺɀƏǼƏȒȵƺȸƏƬǣȓȇɵȇɖƺɀɎȸƏɀƬȒȇƳǣƬǣȒȇƺɀˡȸȅƏȸƺȅȒɀƺǼ
contrato y reconocimiento de localización de vivienda. Ahora sí
leeremos con él punto por punto el contrato por si hubiese alguna duda
más y le preguntaremos su disponibilidad para conocer la vivienda.
16.-¨ƏɀȒˡȇƏǼ
En el momento que ya tengamos al inversor interesado en el proyecto
ǼƺǼǼƺɮƏȸƺȅȒɀƏȷɖƺƬȒȇȒɿƬƏǼƏȵȸȒȵǣƺƳƏƳɵƳƺƺǼ‫ٻ‬ȒǸ‫ټ‬ˡȇƏǼِ
En el momento que tenemos el visto bueno por parte del inversor,
prepararemos contrato de arras a su nombre para que haga frente al
10% de importe de la compra, nos de la señal depositada y podamos
ȵȸƺȵƏȸƏȸǼƏˡȸȅƏƬȒȅȒȒɀǝƺȅȒɀƺɴȵǼǣƬƏƳȒِ
Realizaremos los pasos como os hemos explicado anteriormente

para realizar la reformar del piso y su posterior venta. En el momento
de la venta del producto será cuando cobremos nuestro porcentaje.
Cobraremos a éxito como prometimos al inversor.
Si vuestra situación económica lo exigiera, podemos solicitar el 50% de

lo que nos corresponde en el momento que él cobre el 10% de señal por
la venta del activo. Pero esto deberás dejarlo claro en la primera reunión
que tenemos con él cuando le explicamos el coste de nuestro servicio.
53
17.- Forma legal

Al estar realizando una actividad económica y tener que realizar una
factura a nuestro inversor por nuestro servicio, deberemos darnos de
alta como autónomos y en Hacienda. Os recomendamos contratar a
un gestor para que os tramite las altas y os lleve la contabilidad, desde
60 euros al mes os pueden llevar toda la contabilidad y presentación de
impuestos.
No hace falta que os déis de alta desde el minuto uno como

autónomos, podéis esperar a tener el piso vendido a falta de la
elevación a publico para daros de alta. Esto os permitirá ir un poco más
desahogados.
Si hubieses utilizado la estrategia de la venta de derechos con el

inversor, no es necesario que estés dado de alta como autónomo ni le
emitas ningún tipo de factura, puesto que lo que estás haciendo es
ɮƺȇƳƺȸǼƺǼȒɀƳƺȸƺƬǝȒɀƳƺɖȇƬȒȇɎȸƏɎȒȷɖƻɎǣƺȇƺɀˡȸȅƏƳȒƬȒȅȒȵƺȸɀȒȇƏ
ǔǥɀǣƬƏɵȇȒǼƺƺɀɎƐɀȒǔȸƺƬǣƺȇƳȒɖȇɀƺȸɮǣƬǣȒِ0ɀɎƺƫƺȇƺˡƬǣȒɀƺȸǥƏɖȇƏ
ganancia patrimonial e iría en tu declaración de la renta como ganancia
patrimonial.
Muchos os estaréis preguntando si no es mejor abrir una sociedad, y

la respuesta es que físcalmente sí, pero los costes mensuales son más
elevados, por no hablar de los costes de la constitución de sociedad.
Os recomendamos hasta que tengáis un volumen y un colchón
ƺƬȒȇȓȅǣƬȒًȸƺƳɖƬǣȸǼȒɀǕƏɀɎȒɀˡǴȒɀȅƺȇɀɖƏǼƺɀɵǼƏɀǣȇɮƺȸɀǣȒȇƺɀƺȇ
infraestructura, esto te dará más oxigeno hasta que empieces a hacer
caja.
18.-!ȓȅȒǝƏƬƺȸǼȒɀǣȇƳǣȇƺȸȒ
Pongamos como escenario que has echo un gran esfuerzo para
conseguir el dinero para adquirir el programa y dispongas de algo
de dinero, pero no te puedas permitir tener paralizados 1.000 euros
durante 10/15 días. Ok, perfecto, lo que tenemos que hacer es cambiar el
orden de los pasos a seguir.
54
Primero harás una selección de zona y estudio de mercado, luego

seguiremos los pasos del punto número 17 de este programa para
conseguir al inversor. Al no tener producto comentas al inversor que
tu forma de trabajar es bajo pedido y que a través de tus fuentes de
información consigues los productos altamente rentables, luego
simplemente consiste en seguir el programa. Puesto que ya tienes el
dinero ahora te faltaría el producto.
19.- Cómo captar propietarios con un sistema digital

ْçɀǣȵɖƳǣƺȸƏɀɎƺȇƺȸɖȇsistema que buscara propietarios para tus
propiedades de manera automática mientras tú pusieras tus esfuerzos
en desarrollar el negocio?
Puede que nunca hayas oído hablar de ellos, pero los grandes expertos
en negocios digitales utilizan una herramienta llamada Funnel de
Ventas para captar clientes en automático y de forma predecible.
En este documento descubrirás todo lo que necesitas saber al respecto

para aprovechar sus ventajas.
¿Qué es el CPA o CAC?
¿Quieres escalar tu negocio de manera sostenible? Entonces esta es la

ȅƻɎȸǣƬƏȅƐɀǣȅȵȒȸɎƏȇɎƺƺȇǼƏȷɖƺƳƺƫƺɀˡǴƏȸɎƺƳƺɎɖȇƺǕȒƬǣȒِ
El CAC es el Coste de Adquisición por Cliente y tu objetivo principal a

la hora de trabajar con él consiste en asegurarte de que permanece por
ƳƺƫƏǴȒƳƺǼƫƺȇƺˡƬǣȒȇƺɎȒȷɖƺƬȒȇɀǣǕɖƺɀƬȒȇƬƏƳƏƬǼǣƺȇɎƺِ
çȇȒًƺɀɎȒȇȒƺɀɖȇƬƏȵȸǣƬǝȒًɀǣȇȒȷɖƺɎǣƺȇƺȅɖƬǝȒɀƺȇɎǣƳȒِIǥǴƏɎƺƺȇǼȒ
siguiente:
Si consigues que el coste de cada nuevo cliente sea inferior al del

ƫƺȇƺˡƬǣȒȇƺɎȒȷɖƺɎƺǼǼƺɮƏɀȵȒȸƻǼًْƬɖƐȇɎƏȵɖƫǼǣƬǣƳƏƳȵɖƺƳƺɀȸƺƏǼǣɿƏȸّ
XȇˡȇǣɎƏِ
ÁƺȇƳȸǥƏɀǼƏƬƏȵƏƬǣƳƏƳƳƺȅƏȇɎƺȇƺȸɖȇƏƬƏȅȵƏȑƏǣȇˡȇǣɎƏȷɖƺɎƺƏɵɖƳƺ
a escalar tu negocio en automático y de manera predecible mientras tú
te encargas de desarrollar tu negocio.
No pinta nada mal, ¿verdad?
55
¿Por qué necesitas un Funnel de Ventas?
Podríamos darte mil motivos para que esto fuera así, pero hay una
razón que es mucho más importante que cualquier otra: te dan mucho
mejores resultados que las páginas web.
ْ0ɀɎȒǣȅȵǼǣƬƏȷɖƺȇȒƳƺƫƏɀɎƺȇƺȸɖȇƏɯƺƫّ
Por supuesto que no. De hecho, tener una te ayudará a mostrarte como
un profesional ante los ojos de los propietarios. Pero si por ahora no
tienes una, tampoco te preocupes por ello.
Con este módulo aprenderás a captar clientes sin que tengan que pasar
ȵȒȸƺɀɎƺɎȸƐȅǣɎƺɵƳƺɖȇƏȅƏȇƺȸƏȅɖƬǝȒȅƐɀƺˡƬǣƺȇɎƺِ
0ɀɖȇƬƏȅǣȇȒȅɖƬǝȒȅƐɀƳǣȸƺƬɎȒȷɖƺɖȇƏȵƐǕǣȇƏɯƺƫِ
¿Cómo funciona un Funnel de Ventas?
El marketing digital se parece mucho más a ligar de lo que jamás te

habrías pensado.
Cuando preparas un Funnel de Ventas puedes pensar en el proceso

como en intentar conquistar a una persona que acabas de conocer en
un bar.
¿Le pedirías matrimonio nada más verla? No, ¿verdad? Si lo hicieras

tendrías seguro que esa persona se escaparía.
Entonces, ¿por qué te planteas hacerlo en los negocios?
Uno de los principales problemas que tienen los emprendedores

y las empresas a la hora de vender a desconocidos es que lanzan
directamente su producto o su servicio.
Lamentamos decirte que esto no funciona. Pero por suerte, con un

Funnel de Venta conseguirás un resultado mucho mejor.
56
Las fases de los clientes durante los Funnel de Ventas
Como te decíamos más arriba, una de las principales razones por las
que los emprendedores no logran los resultados esperados con sus
campañas es porque no se paran a entender al potencial comprador.
Están tan centrados en lo que quieren vender, que se olvidan de la

parte más importante de la ecuación: el cliente.
Por eso a continuación te vamos a explicar cuáles son las tres etapas
que tiene un cliente en tu relación contigo:
· Frío. El cliente no te conoce. Nunca ha oído hablar de ti. Tu

próxima aproximación será el primer contacto que mantengáis.
· Tibios. Saben quién eres. De hecho, puede que incluso hayáis
interactuado. Todavía no te ha comprado.
· Calientes. Es un cliente que ya te ha comprado. Puedes seguir
atacándolo para generar con él un nuevo negocio.
Entonces, ¿cuáles son las claves para conseguir que un desconocido se

convierta en cliente?
· No le pidas matrimonio al cliente en la primera cita.

· Edúcalo y nútrelo antes de querer venderle.
· Ve partido a partido: vende siempre el siguiente paso y no el
último.
· Genera reciprocidad: los negocios son relaciones humanas.
¿Cuáles son las 7 Fases Generales de un Funnel de Ventas?
¿Estás planteando en preparar tu primer Funnel de Venetas?
Si con lo que te hemos contado hasta ahora te parece una estrategia

interesante, déjanos decirte que estás en lo cierto.
Se trata de una de las herramientas más potentes de la actualidad para

captar a ese cliente de forma automática y —todavía más importante—
predecible.
57
Sabemos que cuando te lanzas en el mundo del emprendimiento la

incertidumbre de no saber cuánto dinero llegará a tu cuenta corriente
es uno de los primeros frenos.
Un Funnel de Venta te ayudará a luchar contra ese tema.
¿Te parece que veamos ya esos 7 puntos importantes?
· ÁƺȅȵƺȸƏɎɖȸƏƳƺǼɎȸƐˡƬȒِComo te contábamos más arriba,

es un aspecto clave. Tienes que saber en qué estado se encuentra
tu potencial cliente respecto de tu producto o tu servicio para poder
lanzarle el mensaje adecuado en cada momento.
· PreFrame. Es un paso intermedio en el que conectarás con ese
ɎȸƐˡƬȒǔȸǥȒȷɖƺȵȒɎƺȇƬǣƏǼȅƺȇɎƺɀƺƬȒȇɮƺȸɎǣȸƐƺȇɎɖƬǼǣƺȇɎƺˡȇƏǼِ
Para ello deberás desarrollar un Lead Magnet que te permita captar
sus datos para poder seguir el resto del proceso.
· !ƏǼǣˡƬƏȸɀɖɀƬȸǣȵɎȒȸƺɀِ Utilizarás diferentes páginas de registro
para que tu potencial cliente avance por distintas etapas y así poder
ƬɖƏȇɎǣˡƬƏȸƬɖƐǼƺɀƺǼǣȇɎƺȸƻɀȸƺƏǼɀȒƫȸƺƺǼȵȸȒƳɖƬɎȒِ
· !ƏǼǣˡƬƏȸƬȒȅȵȸƏƳȒȸƺɀِ Este es uno de los pasos fundamentales.
Necesitas saber si tu cliente está dispuesto a pagar de verdad o solo
se está informando con tu contenido gratis.
· XƳƺȇɎǣˡƬƏȸƬȒȅȵȸƏƳȒȸƺɀƏƬɎǣɮȒɀِRealizaremos una primera venta
ƳƺƫƏǴȒȵȸƺƬǣȒȵƏȸƏǣƳƺȇɎǣˡƬƏȸƏǼȒɀƬȒȅȵȸƏƳȒȸƺɀƏƬɎǣɮȒɀɵƬƺȇɎȸƏȸ
nuestro tiempo y energía en ellos.
· Escalaremos la relación. El objetivo es llevarlos a la compra de los
productos o servicios de mayor valor.
· Cambiar el ambiente de venta. Preparar el contexto de la relación
para que la persona se predisponga a realizar el desembolso.
Implementando la selección natural en los negocios
¿Alguna vez habías escuchado hablar de la Máquina de Selección

Natural (MSN).
Se trata de un proceso que te ayudará a convertir desconocidos en

clientes a través de sesiones estratégicas.
58
Es realmente útil. Te permite automatizar por completo el proceso de

ƬƏǼǣˡƬƏƬǣȓȇƳƺƬǼǣƺȇɎƺɀɵˡȇƏǼǣɿƏȸƏǕƺȇƳƏȇƳȒɖȇƏƬǣɎƏƬȒȇƺǼǼȒɀِ
Esto es una parte fundamental. Si dedicas todo tu tiempo a captar

cliente, llegará un momento en el que te sea imposible abarcarlo todo.
Por eso automatizar este sistema te permitirá dedicar tu tiempo a todas

esas acciones donde sí que puedes marcar la diferencia.
¿Es necesario? No. Pero es muy recomendable. De hecho, es de ese tipo

de herramientas que una vez que las pones en marcha ya no quieres ir
atrás.
¿Te animas a probarla?
Los 3 componentes de la Máquina de Selección Natural
· Método para encontrar a personas de tu nicho y llamar su atención.

· El cebo que atreaerá a las personas de tu nicho y las convertirá en
prospectos.
· El guion palabra por palabra para convertirlos en clientes de
manera predecible.
ɀǥȷɖƺǼȒȅƐɀǣȅȵȒȸɎƏȇɎƺƺɀȷɖƺƺȇɎǣƺȇƳƏɀƬȓȅȒǣƳƺȇɎǣˡƬƏȸƏƺɀƺ‫ۏב‬
de tu mercado al que debes atacar.
¿Lo mejor?
Una vez entiendas cómo funciona este proceso te será mucho más fácil
replicarlo ante cualquier oportunidad de negocio que aparezca.
Lo más probable es que las primeras veces encuentres algún fallo,

ȵƺȸȒƺɀȇȒȸȅƏǼِzƺƬƺɀǣɎƏɀȵƺȸˡǼƏȸǼȒȵȒƬȒƏȵȒƬȒȵƏȸƏƬȒȇɀƺǕɖǣȸƺɀƺ
resultado óptimo.
59
¿Cómo funciona en detalle?
· Anuncio. Estimula tu nicho azul. La primera regla de la atracción

es conocer dónde están tus clientes y dirigir allí tu atención.
Anúnciate donde esté tu nicho y ataca su dolor.
· Cebo. El siguiente paso consiste en transformar al desconocido en
prospecto (un cliente potencial). Para ello le aportarás valor con un
Lead Magnet. ¿Nuestra recomendación? Un vídeo o un PDF de
máximo 5 páginas.
· Sesión estratégica. El objetivo es ahorrar tiempo, energía y ganar
en posicionamiento. Podrás trabajar de manera predictiva con un
formulario automático que te dirá con quien merece la pena
realizar una llamada.
· Venta. Ahora te toca utilizar el guion de cierre que te podrás
descargar del programa. Lo importante es que aprendas a llevarlos
ƳƺɀƳƺƺǼƳȒǼȒȸǝƏɀɎƏƺǼˡȇƏǼǔƺǼǣɿȷɖƺǼƺɀȵȸȒȵȒȇƺɀِ
El secreto para vender al precio que te mereces
Recuerda siempre esto cuando hables con tus clientes.
Para conseguir clientes de alto precio, necesitas ser capaz de entender

lo siguiente.
Tu valor no son las horas que dedicas al trabajo, sino lo que serás capaz
de hacerle ganar.
Ten esto siempre en la conversación y asegúrate de que lo visualice

mientras realizas tu propuesta de valor.
60
BONUS.- Plantillas de empresa.

CONTROL DE GASTOS E INGRESOS.
Una de las tareas más importantes para cualquier persona que tenga
un negocio es también una de las más aburridas: lasˡȇƏȇɿƏɀِ
Si quieres escalar tu proyecto hasta el siguiente nivel, necesitar tener

muy claro por dónde entra y por dónde sale el capital.
Después de tanto tiempo en este sector te podemos decir que el

efectivo es el Rey de tu compañía. Necesitas controlarlo en todo
momento.
¿El problema? Que como comenzarás como autónomo y las

obligaciones de contabilidad son muy escasa, no te preocuparás en
exceso por hacerlo bien.
Esto es un error de libro.
Si quieres construir un negocio que funcione y que te ayude a avanzar

hacia tus objetivos económicos, es fundamental que desde el principio
tengas un control absoluto del dinero.
0ǼǕȸƏȇȵȸȒƫǼƺȅƏƳƺȅɖƬǝȒɀXȇɮƺȸɀȒȸƺɀXȇɎƺǼǣǕƺȇɎƺɀ
¿Sabes cuál es el gran problema al que se enfrentan muchos alumnos

de Inversores Inteligentes cuando acaban el programa?
Se olvidan de algunas de las claves que te hemos contado aquí. Sobre

todo de detalles como estos que son tan importantes, pero que son
más pesados.
!ɖƏȇƳȒƏȸȸƏȇƬƏɀƬȒȇɎɖȇƺǕȒƬǣȒɎƺˡǴƏɀǝƏɀɎƏƺȇǼƏɗǼɎǣȅƏƬȒȅƏȷɖƺɎƺ
encuentras, pero es muy habitual perder el foco conforme avanzan los
proyectos.
61
Como te decíamos más arriba, esto es un error.
Suele pasar lo siguiente:
· Los ingresos los mantienes muy controlados porque te interesa

mucho saber por dónde llega tu facturación.
· Los gastosǼȒɀȵȒȇƺɀƺȇɖȇɀƺǕɖȇƳȒȵǼƏȇȒِÁƏȇɀȒǼȒɎƺˡǴƏɀƺȇȷɖƺ
la cuenta bancaria suba.
çȒɵƺًȅǣƺȇɎȸƏɀɎȒƳȒɮƏɵƏǝƏƬǣƏƏȸȸǣƫƏȇȒȵƏɀƏȇƏƳƏًȵƺȸȒƺǼȵȸȒƫǼƺȅƏ
aparecerá el día que no sea así.
Como no habrás llevado un control exhaustivo de todos estos gastos, no

te será nada fácil localizar el agujero.
Así que te tocará invertir a toda prisa mucha energía en entender cuál
es el problema al que te estás enfrentando.
¿Qué conseguirás con esta plantilla de ingresos y gastos?
Esta plantilla tiene un objetivo directo y otro indirecto.
El directo es que cuentes con una herramienta para analizar y gestionar

los ingresos y los gastos de tu compañía.
Si la abres descubrirás que cuenta con todos los apartados que necesita
un negocio de rentas para funcionar.
¿Lo más importante? Que te agendes cada día de la semana un día

para poder apuntar absolutamente todo.
Como te decíamos más arriba, somos conscientes de que da pereza,

pero es una tarea que tendrás que realizar sí o sí hasta que tengas el
ɀɖˡƬǣƺȇɎƺȇǣɮƺǼƳƺȇƺǕȒƬǣȒƬȒȅȒȵƏȸƏƺɴɎƺȸȇƏǼǣɿƏȸǼƏِ
¿El indirecto? Que te sirva para trabajar la mentalidad que cualquier

emprendedor necesita de control sobre lo que está pasando dentro de
su empresa.
62
Si desde el principio te tomas en serio la tarea de apuntar los ingresos

y tener muy claro dónde se van los gastos, tendrás toda la información
que necesitas para escalar tu negocio.
Tómatela como una tarea más de tu negocio y dedícale la misma

energía que a cualquier otra.
¿Dónde se van la mayoría de los gastos en una compañía

que crece?
Lo más habitual es que sea en los sueldos. Sin embargo, no es lo único

que tienes que apuntar.
Tienes que acostumbrarte a que absolutamente todos los tipos de

gastos que se producen dentro de tu actividad queden registrados:
·JƏɀɎȒɀƳƺȒˡƬǣȇƏِ
· Gastos operativos.
· Herramientas que necesites para trabajar.
Absolutamente todo tiene que quedar claro. Esa es la manera de que

de verdad tengas un control sobre tu organización.
Como te decíamos más arriba, cuanto más detallista seas en esta tarea
mejor desarrollarás tu negocio.
Necesitas tener controlados los focos de gastos para poder atajarlo

cuando lo necesites.
Mantén siempre el control de tu negocio.
La pestaña «Presupuesto Consolidado»
Cuando analices la plantilla descubrirás que hay una pestaña que se

llama «Presupuesto Consolidado». Se trata de uno de los puntos más
interesantes.
63
A diferencia del resto de las pestañas, a esta debes acceder antes de

empezar a trabajar. ¿Sabes por qué?
Porque sirve para hacer una previsión.
En esta pestaña medirás cuánto tienes pensado facturar durante ese

período de tiempo y cuando acabe el trimestre verás tu nivel de acierto.
De esta manera, tendrás una información que podrás emplear como

argumento de venta ante cualquier cliente.
Si eres capaz de cumplir con tus expectativas y de superarlas, será una

gran oportunidad para tus clientes.
64

PRESUPUESTO DE MARKETING
¿Cómo gestionas la cantidad que inviertes en la publicidad?
Cuando empiezas a trabajar con tu negocio le prestas muy poca

atención a cualquier vía publicitaria. Bastante tienes en tu día a día con
sacarlo hacia delante y que no se caiga por su propio peso.
Sin embargo, conforme el negocio crezca, llegará un momento en el

que te empieces a plantear la idea de reinvertir parte de la facturación
en publicidad.
Este es un momento clave:
· Si lo haces bien pondrás la primera piedra en el proceso de

escalada de tu negocio.
· Pero si lo haces mal puedes crear un pequeño agujero del que sea
muy difícil escaparse.
¿Es la única manera? Por supuesto que no. De hecho, en este curso te
hablamos del Sistema Italiano de Escalado que funciona a partir de los
ingresos de los propios inquilinos. Sin embargo, esto que te contamos
ahora es increíble.
Tienes a un solo clic la oportunidad de reinvertir parte de tus ingresos

ƺȇɖȇƏɀƺȸǣƺƳƺɀǣɀɎƺȅƏɀȵɖƫǼǣƬǣɎƏȸǣȒɀȅɖɵƺˡƬǣƺȇɎƺɀ a nivel
económico y que te ofrecen unos resultados increíbles si los trabajas
con cabeza.
¿Cuáles son los objetivos de una campaña de publicidad?
nƏȅƺɎƏˡȇƏǼɀǣƺȅȵȸƺƺɀǼƏȅǣɀȅƏًƏɖȇȷɖƺƺɀƬǣƺȸɎȒȷɖƺȵɖƺƳƺɀȵƏɀƏȸ
por diferentes etapas hasta que consigas ese resultado:
· Captar nuevos clientes que hoy te desconocen.

· Validarte como marca y como empresa a ojos de terceros.
65
Como te decíamos más arriba, esto no va de meter dinero sin pensar,

sino de reinvertir parte de los ingresos y analizar los resultados que te
da la inversión.
Tienes que tener muy claro dónde estás poniendo los huevos de tu
negocio y qué retorno te da cada una de estas acciones.
¿Por qué? Porque a medida que pase el tiempo descartarás cualquier

opción que no te dé estando el retorno efectivo y potenciarás aquellas
que sí.
Utiliza esta plantilla para llevar un control absoluto de

todas tus inversiones.
En Inversores Inteligentes encontrarás esta plantilla para gestionar la

cantidad que inviertes en cada oportunidad que tienes a tu alcance.
Si la miras, verás que hemos seleccionado unas categorías —no tienes

por qué invertir en todas ellas— en las que podrás distribuir el capital
mes a mes y analizar qué resultados te ofrece.
El objetivo de esta plantilla es que tengas un control en el que en todo

momento seas consciente de a dónde estás dirigiendo tu dinero.
Sabemos que cuando te contamos esto de manera tan estricta puede

parecer que estamos exagerando, pero nada más lejos de la realidad.
La única manera de que de verdad puedas escalar tu negocio de forma

sostenible es, precisamente, que sepas dónde estás invirtiendo y qué
resultados consigues con ello.
¿Cuál es la estrategia que seguirás para maximizar el

retorno de tu inversión?
De todos los períodos de inversión, el primer año siempre es el más

complicado.
66
Durante todos los años que hemos estado ayudando a inversores

inteligentes a dar sus primeros pasos, hemos visto que hay un error que
se repite.
Como muchas personas intuyen que hay un lugar donde conseguirán

mejor retorno, ponen todos los huevos en esa cesta.
Esto es un error.
0ȇȵȸǣȅƺȸǼɖǕƏȸȵȒȸȷɖƺƏǝȒȸƏƺȸƺɀɖȇƺȅȵȸƺȇƳƺƳȒȸɵƺɀȒɀǣǕȇǣˡƬƏȷɖƺ
no te puedes guiar por intuiciones, sino por datos.
0ɀȒɀǣǕȇǣˡƬƏȷɖƺɎǣƺȇƺɀȷɖƺȵȸȒƫƏȸǼƏɀƳǣǔƺȸƺȇɎƺɀȒȵȒȸɎɖȇǣƳƏƳƺɀȷɖƺɎƺ
da el mercado y aprovechar todas las ventajas que te ofrece.
De esta manera, la estrategia es la siguiente: Dedica capitales

equivalentes cada mes.
Como todavía no conoces cómo afectan los ciclos del año a cada uno
de los resultados, el objetivo de esta primera etapa es que tengas
muy claro cómo es el retorno para que puedas aprovechar todas las
oportunidades que esto implica.
Sin embargo, gracias a la plantilla que tienes ahora disponible podrás

analizar qué retorno te da cada inversión y cómo funcionan los ciclos a
lo largo de 365 días.
De esta manera, en tu año dos contarás con una información de gran

valor que te ayudará a apuntar al lugar exacto donde obtengas ese
retorno.
67

CMI
¿Te has descargado la plantilla que acompaña a este documento?

Si la abres tendrás en tus manos un Cuadro de Mandos Integral (CMI):
la herramienta que te ayudará a tomar cada una de las decisiones de tu
negocio.
Escúchanos.
Si ahora mismo le preguntaras a cualquier emprendedor si gestiona

su negocio con CMI te miraría como si le estuvieras hablando en otro
idioma.
¿La verdad?
Esa es tu ventaja.
Un CMI es una herramienta muy útil que te permitirá saber hacia

dónde estás avanzando en tu negocio y realizar las correcciones
adecuadas en todo momento para alcanzar tus metas.
Cómo te ayuda tu CMI a medir los objetivos de tu negocio.
Cuando tienes un negocio, la información es poder.
El problema de muchos emprendedores es que solo analizan sus

objetivos cuando ya han terminado el proceso. Es decir, solo son
conscientes de si lo han cumplido o no lo han hecho.
Esto es un gran error.
Un buen emprendedor tiene que tener cada día una medición y

una guía de cómo están avanzando sus metas y contar con el plan
adecuado para corregir el rumbo si es necesario.
Un CMI como el que te has descargado ahora te servirá para marcarte

las pautas que necesites para conseguirlo.
68
Mira.
Cuando estés midiendo los objetivos de tu negocio, lo más importante

es hacerlo de manera mensual o trimestral.
¿Por qué?
Porque aunque tengas objetivos que son a largo plazo (un año, por
ejemplo), sino sabes durante el camino.
(ƺƺɀɎƏȅƏȇƺȸƏًȵȒƳȸƐɀƬǼƏɀǣˡƬƏȸɎɖɀȒƫǴƺɎǣɮȒɀƺȇƬɖƏɎȸȒȇǣɮƺǼƺɀɀƺǕɗȇ
cómo avancen:
· Óptimo.
· Tolerable.
·(ƺˡƬǣƺȇɎƺِ
· Alarma.
Al lado de cada uno de estos niveles, tendrás preparado un pequeño

plan de contingencia que te permitirá tomar las decisiones adecuadas
para llevar tu negocio hasta donde más te interese.
!ȓȅȒƬǼƏɀǣˡƬƏȸǼȒɀȒƫǴƺɎǣɮȒɀƳƺƬɖƏǼȷɖǣƺȸȇƺǕȒƬǣȒ
Cuando tienes un negocio y quieres tomártelo como lo que es,

ȇƺƬƺɀǣɎƏɀˡǴƏȸɎƺȒƫǴƺɎǣɮȒɀƺȇƳƺɎƺȸȅǣȇƏƳƏɀƐȸƺƏɀِ
· Financieros.
· Clientes.
· Procesos.
· Aprendizaje RRHH.
En el vídeo te hemos mostrado algunos ejemplos, pero la realidad es

que solo tú sabes qué necesita tu negocio.
Pero lo importante no es solo el objetivo, sino que después de tenerlo

claro pongas en marcha tu CMI para alcanzarlo.
Es decir, con un plan de contingencia que en cualquier momento te

pueda permitir maniobrar para lograr los resultados que buscas.
69
Curso
Flipping Houses
César Rivero y José Llanos
“Nadie dice que será fácil pero, si has llegado hasta aquí,
sabemos que alcanzarás con éxito estos objetivos.”
‫ډ‬٫!ƻɀƏȸ«ǣɮƺȸȒɵhȒɀƻnǼƏȇȒɀ

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&

Cómo empezar tu negocio de Inversiones

En este programa vamos a ver diferentes formas en las que podemos

1.- ¿Qué es el Flipping Houses?

Si hemos sabido hacer bien nuestro negocio de ˿ǣȵ podremos obtener

Una de las principales claves es comprar barato, para ello elaboraremos

La elección de una buena zona rodeada de comercios, líneas de

1.1- ¿Cuáles son los pasos que seguir?

1.- Haremos un estudio de mercado de la zona en la que vamos

2.- Buscaremos una propiedad por debajo del precio de mercado. Si

3.- Antes de comprarla llevaremos a nuestro equipo de arquitectos y

4.- Compraremos la propiedad.

8.- Llega la hora de promocionar nuestra vivienda para venderla y

9.- Promocionaremos nuestro inmueble en todos los portales

10.- Vendemos nuestra propiedad, recogemos el dinero y volvemos a

1.2.- ¿Cuáles son las ventajas del Flipping Houses?

1.- Podrás entrar y salir de la operación en un periodo corto de tiempo.

2.- Podremos capitalizarnos de una forma más rápida, permitiéndonos

3.- Las rentabilidades oscilan entre un 10% y 30%, mientras que en el

4.- Ayudas a compradores (que no tienen ganas de reformar) a tener

5.- Siempre que compres barato correrás un mínimo riesgo, ya que

Puedes hacer ˢǣȵȵǣȇǕǝȒɖɀƺ en cualquier parte del mundo.

2.1.- ¿Cuáles son los pasos que seguir?

1.- Haremos un estudio de mercado de la zona en la que vamos

2.- Buscaremos una propiedad por debajo de su precio de mercado,

3.- Firmaremos un contrato de compraventa entregando una señal lo

5.- Le venderemos los derechos del contrato a esta persona

6.- Pondremos en contacto al anterior vendedor con el nuevo

1.- Podrás entrar y salir de la operación en un periodo corto de tiempo,

2.- Podremos capitalizarnos de una forma más rápida permitiéndonos

3.- Las rentabilidades oscilan entre el 10% y 30%, cuando en el alquiler

4.- Siempre que compres barato correrás un mínimo riesgo.

3.- ¿En qué consiste el pago aplazado?

3.1.- ¿Cuáles son los pasos que seguir?

1.- Haremos un estudio de mercado de la zona en la que vamos

2.- Buscaremos una propiedad a reformar que nos deje un margen

3.- Llegaremos a un acuerdo con el vendedor con la forma de pago.

4.- Firmaremos un contrato de compraventa con el vendedor

8.- Llega la hora de promocionar nuestra vivienda para venderla y

9.- Promocionaremos nuestro inmueble en todos los portales

10.- Si hemos hecho bien nuestro trabajo, en un plazo inferior a 6

3.2- ¿Cuáles son las ventajas del Pago aplazado?

1.- Podrás entrar y salir de la operación en un periodo corto de tiempo,

2.- Podremos capitalizarnos de una forma más rápida permitiéndonos

3.- Las rentabilidades oscilan entre 20% y 50%.

4.- Al no tener que pagar la totalidad de la propiedad, nuestra

5.- No se pagan impuestos por la compra tales como ITP ni gastos

6.- Ayudas a compradores que no tienen ganas de reformar a tener su

7.- Siempre que compres barato correrás un mínimo riesgo, ya que

4.- ¿Qué es la condición resolutoria?

5.- Qué debes saber antes de empezar

5.1.- Artículos que debes conocer.

notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera

El derecho de tanteo puede nacer por una obligación legal o

retracto: el retracto convencional —que nace de un acuerdo entre las

Es un elemento adicional que se incluye en el contrato de compraventa

Hay comunidades autónomas donde es imprescindible presentarla

5.2.- Poderes notariales.

¿Quién puede hacer un poder notarial?