AVALUO

DE INMUEBLE

SOLICITANTE

UBICACION
A SER PRESENTADO A ;
C.U. Atlacatl, Edificio
Valuando El Salvador
#17, Apartamento #11,
J/San Salvador.

EJECUTIVO A CARGO.

04 de julio del 2022

1
Referencia: 00-00-22
 Generalidades

A solicitud de: (Dui):

Propietario (Dui):
Fecha del Avalúo: 04 de julio de 2022

Propósito y uso del Avalúo para garantía bancaria de crédito.

informe del avalúo:
Documentos Escritura de propiedad, Certificación Extractada, Literal, planos
constructivos,
proporcionados:
Insumos para la Computadora de escritorio, cámara fotografía, teléfono cellular,
distanciómetro, GPS.
realización de este avalúo
y limitaciones:
Tipo de inmueble Apartamento en condominio

Ubicación: C.U.Atlacatl, edificio#17, Apartamento #11, J/San Salvador.

Aspectos jurídicos y Matricula Nº 60023971-A0017 del Centro Nacional de Registro.

legalidad:

Gravámenes, No se conto con dicha información.

restricciones, alertas,
presentaciones :
Ocupado por: Alquilada

Uso actual Habitacional

Valuando El Salvador

Referencia: 00-00-22 2
 Croquis de ubicación
POSICIONAMIENTO GEODESICO.
LATITUD: 13 42 52.34N LONGITUD: 89 10 50.79E

C.U. ATLACATL

SAN SALVADOR

Valuando El Salvador

Referencia: 00-00-22 3
 Estructura urbana del inmueble.
ENTORNO
Inmueble urbano ubicado en zona habitacional y comercial de
media densidad poblacional cuenta con todos los servicios
básicos de la zona, su entorno próximo se caracteriza por
viviendas de tipo formal de diseño variado a lo largo de calles
N13 42 52.34
asfaltadas en buen estado de mantenimiento, contando con W89 10 50.79
cordones, cunetas aceras.
La arterias de circulación se componen de calles, avenidas y
pasajes las cuales son parte de la red vial de la zona.
Los sectores comerciales se localizan en arterias principales
del sector. Fuera de la colonia

Vocación y uso del Habitacional.

inmueble:
Superficie: Plana.

Ubicación del lote: Lote de esquina del edificio.

Forma del terreno: Rectangular

Tipo de acceso: Calles asfaltadas con cordones, cunetas, aceras. Pasillo peatonal secundario.

Mejora en accesos: Calles en buen estado Pasaje peatonal en regular estado.

Servicios urbanos Sistema de agua potable, tendido eléctrico y telefónico, alcantarillado sanitario,
sistemas pluviales, transporte colectivo inmediato, servicio de recolección de
basura, áreas recreativas y equipamiento social (todos estos servicios son
regulares.)(flujo de transporte regular tipo buses.)

Servicios públicos y Delegación de la PNC, hospitales, clínicas, escuelas, colegios, iglesias,

instituciones gubernamentales, comercio, mercados, cementerio (se encuentran
privados: Val uando El Salvador
dentro del radio de influencia cercano (500 mts)

Uso de suelo y planes Comercio de vecindad y de barrio.

de desarrollo:
Riesgo ambiental No se tuvo conocimiento de que instituciones gubernamentales o privadas hayan
presentado restricción ambientales o riesgos físicos recientes en la zona en donde
se ubica el inmueble.

Referencia: 00-00-22 4
 Ubicación catastral y medidas del terreno.
Medidas perimetricas y area del inmueble
Rumbo Norte Oriente - Este Sur Poniente - Oeste
Distancia según
7.75 6.35 7.75 6.35
escritura.

Distancia de
7.75 6.35 7.75 6.35
campo

pasillo peatonal de
Linda con zona verde cancha de BK Apartamento #10
acceso

M2 V2
Area de escritura 49.21 70.41
Area decampo 49.21 70.41
El area de escritura es igual a lo medido en el lugar, para efecto de este avaluo se considerara el area de
Observaciones escritura. No se incluyen medidas con aparatos topograficos (teodolitos , estacion total, drones).Linderos
conformados por paredes propias del apartamento.

Valuando El Salvador

Referencia: 00-00-22 5
 Descripción de las construcciones y su estado
Construcción principal
Elementos Descripciones Estado
Construcción: Edificio de 4 niveles de sistema mixto con marcos de concreto
reforzado. buena (diseñada
profesionalmente)

Ambientes: El apartamento esta ubicado en el primer nivel consta de: Sala,

comedor, cocina, baño social 2 dormitorios, área de oficios. Funcional –
buena
iluminación, falta
de ventilación.

Pisos: Ladrillo de cemento de color tipo corriente.

Bueno.

Paredes: Bloque de concreto sisado y pintado, divisiones de plywood,

enchape de azulejo en área de baños Bueno

Acabados y Enchape de azulejo en baños.

Bueno
accesorios:
Losa repellada y pintada.
Cielo falso: Bueno

Losa de concreto.
Techo: Bueno

Puertas metálicas y de madera de plywood.

Puertas: Bueno

Ventanas de marcos de aluminio y Celosía de vidrio con defensa metálicas.

Ventanas Bueno

Inodoros, duchas, lavamanos, Fregadero pila y lavadero.

Inst. hidráulica: Bueno
Valuando El Salvador
110 y 220 Voltios..
Inst. eléctrica: Bueno

Acceso peatonal restringido.

otros:
Bueno

Referencia: 00-00-22 6
 Planta arquitectónica y registro fotográfico

Pasiilo peatonal concreteado 7.75

4.95 2.80

3.05 SALA COMEDOR DORMITORIO 3.05

#1

6.35 6.35
S.S Y DUCHA 1.70
DORMITORIO
3.30 COCINA #2

AREA 1.60
SERVICIO
2.70 1.25 3.80

Valuando El Salvador

Referencia: 00-00-22 7
 Planta arquitectónica y registro fotográfico

Valuando El Salvador

Referencia: 00-00-22 8
 Método comparativo de mercado.
Valoracion Metodo Com parativo de Mercado
NUMERACION DE COMPARABLES 1 2 3
DIRECCIÓN DE LOS COMPARABLES C.U. ATLACATL, SAN SALVADOR C.U. ATLACATL, SAN SALVADOR

TIPO DE INMUEBLE APARTAMENTO APARTAMENTO 0

VALOR DE OFERTA (US$) $ 35,000.00 $ 45,000.00 $ -
VALOR ESTIMADO (AJUSTADO) $ 31,500.00 $ 40,500.00 $ -
FECHA DE VENTA O COT. 1/6/2022 1/7/2022 01-00-22
EDAD CRONOLOGICA (AÑOS) 70 70 70
AREA AREA TERRENO AREA
0.00 0.00 0.00
TERRENO V² V² TERRENO V²
ÁREAS DE INMUEBLES COMPARABLES AREA AREA
AREA
CONSTRIDA 70.00 70.00 CONSTRIDA 0.00
CONSTRIDA M²
M² M²
FUENTE DE INFORMACION Y TEL. VER COMPARABLES VER COMPARABLES VER COMPARABLES

CALIFICACIONES COMPARABLE 1 Sujeto COMPARABLE 2 Sujeto COMPARABLE 3 Sujeto

Superio Correcc
CARACTERISTICAS Inferior Equiv. Superior Correcc Inferior Equiv. Inferior Equiv. Superior Correcc.
r .
UBICACIÓN X 1.05 X 1.05 x 1
ORIENTACION x 1 x 1 x 1
DIMENSIÓN DEL TERRENO x 1 x 1 x 1
SEGURIDAD x 1 x 1 x 1
CALIDAD DE LOS ACCESOS x 1 x 1 x 1
GRADO DE URBANIZACION x 1 x 1 x 1
TOPOGRAFIA UTIL x 1 x 1 x 1
CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN x X 0.8 X 0.8 x 1
ANTIGÜEDAD x 1 x 1 x 1
MANTENIMIENTO x 1 x 1 x 1
DIMENSION DE LA CONSTRUCCION X 0.9 X 0.9 x 1
FUNCIONALIDAD x 1 x 1 x 1
RIESGOS VARIOS x 1 x 1 x 1
TIEMPO DE COMERCIALIZACION x 1 x 1 x 1
FACTORES DE CORRECCION 0.7560 0.7560 1.0000
VALORES HOMOLOGADOS $ 23,814.00 $ 30,618.00 $ -

Valor estimado del inmueblepor Metodo de Comparables. $ 27,216.00

Valuando El Salvador

Referencia: 00-00-22 9
 Método el Costo de Reposición Depreciado.
Valuacion del inmueble
Avaluo Metodo del Costo o Reposicion Depreciado ( Ross Heidecke)
EDAD DE CONSTRUCCION 55 AÑOS VIDA UTIL TOT. 70 AÑOS V. UTIL REMANENTE 15 AÑOS
CONSTRUCCIONES Calculo de valores unitarios.
ED.
COMPONENTE VRN VUT EDAD FE FD FFU FS ED.REM. %REM. FRe. VNR. VUR
EFECT.
Construccion principal $ 1,400 70 55 0.9968 0.2856 1.00 1.00 3 10% 49.80 37.79% 529.12 26.46

CALCULO DE VALORES TOTALES

COMPONENTE AREA (V²) VALOR UNITARIO (V²) VALOR TOTAL
Terreno Plano 49.21 $ 529.12 $ 26,037.85
TOTAL: 49.21 VALOR DEL TERRENO $ 26,037.85
COMPONENTE AREA (M²) VALOR UNITARIO (M²) VALOR TOTAL
Construccion principal 49.21 M² $ 529.12 /M² $ 26,037.85
TOTAL: 49.21 VALOR DE CONSTRUCCION (VNR) $ 26,037.85
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE POR EL METODO DE COSTO $ 26,037.85
AVALUO DE INMUEBLE - METODO DEL COSTO (REQUERIMIENTO NRP-27 SUPERINTENDENCIA DEL SISTEMA FINANCIERO)
FRe.= FACTOR
VRN= VALOR DE REPOSICION FE= FACTOR ESTADO
ED. REM.= EDAD DE REMODELACION DEPRECIACION
NUEVO CONSERVACION Q
REMOD.
VUT= VIDA UTIL TOTAL FD= FACTOR DEPRECIACION % REM.= PORCENTAJE DE REMODELACION VNR= VALOR NETO DE
EDAD= EDAD DE LA FFu= FACTOR FUNCIONALIDAD ED.EFECT.= EDAD EFECTIVA POR VUR= VIDA UTIL

Valuando El Salvador

Referencia: 00-00-22 10
 Consideraciones finales y conclusiones
1) Las construcciones del inmueble están en buen estado (pisos, paredes, ventanas, puertas, techos, cielo falso) Antigüedad de
las construcciones: 55 años.
2) No se encontraron riesgos fundamentados que afecten el valor de la propiedad.
3) No se observaron aspectos negativos en los colindantes del inmueble valuado y el uso de dichos predios son para uso:
habitacional. La demanda de este tipo de inmuebles en el sector es: Buena con cierta obsolescencia debido al descuido en su
paisaje urbano reflejándose en su desorden de uso de suelo y poco desarrollo.
4) La oferta de este tipo de inmuebles en el sector es: Buena.
5) La plusvalía en el sector es: Estable.
6) El inmueble es apto para tomarlo como garantía hipotecaria bajo las normas de cobertura establecidas por la institución
financiera (comercialización factible a mediano plazo)
Debido a que el inmueble se encuentra en el complejo de edificios del Centro Urbano Atlacatl, el cual se encuentra bajo el régimen de
condominio vertical, el valor de la tierra se encuentra incluido en el precio unitario de las construcciones determinado a partir del
método del costo de Reposición depreciado, bajo la tabla de Ross Heidecke, también se le ha aplicado la depreciación funcional
debido a su diseño y estilo arquitectónico.
Además se ha teniendo en cuenta la oferta y demanda del inmueble en el sector, a través de la investigación de inmuebles en venta
para tomarlos como valores comparables en la zona, ubicación particular, cercanía de áreas comerciales, calidad de vías de acceso,
desarrollo y proyección de uso de suelo y calidad de vecindario.
El valor de esta propiedad no incluye gastos de pago de impuestos pendientes, comisiones, recibos de servicios básicos, remoción de
escombros, demoliciones.
El valor de mercado calculado en este informe pericial refleje efectivamente el importe por el cual puede intercambiarse un Bien entre
partes interesadas y debidamente informadas, que realizan una transacción en condiciones de independencia mutua.

De acuerdo a las características propias de este inmueble, estado de conservación, plusvalía actual de la zona se toma como
valor de mercado de este inmueble el resultado obtenido por el método: COSTO DEPRECIADO (construcciones).

Valor de Mercado
$26,037.85
CONCLUSION DEL VALOR:
EL VALOR DE MERCADO SUGERIDO PARA ESTE INMUEBLE ES DE:
VEINTISEIS MIL TREINTA Y SIETE 85/100 DOLARES.
De esta manera dejo rendido el informe pericial el cual coloco a consideración de: ALVARO CUENCA para los usos que estime conveniente.
El Suscrito perito valuador declara bajo juramento que conoce y cumple con las regulaciones contenidas en las normas para la inscripción de Peritos
Valuadores y sus obligaciones profesionales en el Sistema Financiero (NRP-27); en consecuencia, no tiene ninguna de las Incompatibilidades descritas en
los artículos de la referida Norma que impida emitir el presente informe pericial.
Este informe esta sujeto a las ultimas normativas emitidas por la Súper Intendencia del Sistema Financiero (NORMA NRP-27)

Valuando El Salvador

Reg. De Perito Valuador Nº

Alcance del informe

El presente informe es una opinión del autor sobre el valor el inmueble, basado en el valor de mercado en el periodo que se ejecuta este informe, por tanto
esta afectado por condiciones de oferta y de mercado, aspectos de entorno por lo que el resultado podría ser incorrecto en un momento diferente. Se hace
constar que el pago por los servicios prestados no depende del resultado de este avalúo, a su vez se hace saber que no existe ningún conflicto profesional
entre los interesados y quien realiza este valuó. De manera que los usos del presente informe quedan a discreción y correcta aplicación de los contratantes,
asumiendo responsabilidad del mismo, únicamente con los peticionarios antes mencionados
Referencia: 00-00-22 11
 Investigación de mercado.

Valuando El Salvador

Valor de mercado: $

Referencia: 00-00-22 12
 NRP-27 Normas técnicas para el registro de peritos
valuadores y sus obligaciones profesionales (extracto)
Enfoque de mercado: Este enfoque busca determinar vía oferta, demanda o transacciones efectivas o en proceso
debidamente legalizadas y/o formalizadas el valor de mercado del Bien, realizando una comparación con bienes
similares para hacer un contraste de entre las ofertas, para ello es indispensable la existencia de datos y un
mercado representativo de bienes comparables. El referido enfoque establece que se identificarán cuando al menos
tres bienes que presenten características y condiciones iguales o parecidas a la del bien valuado en la zona de
ubicación del Bien o en una zona similar y se especificarán claramente las variables y/o factores de homologación
que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones y maquinaria y equipo y
descartar aquellos que se desvían como precios anormales o circunstancias especiales y, de los valores
homogéneos, determinar un promedio que servirá de base para la asignación del valor. En caso de no haber
información suficiente, o bienes comparables, el valor de mercado del Bien se determinará por medio del Enfoque
del Costo.

Enfoque del Costo: Este enfoque parte de costos índices para obtener el costo de reproducción o de reposición
de un Bien, aplica a construcciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones. El cálculo del valor del terreno,
independiente de la construcción, se evaluará por el enfoque comparativo, la técnica o criterio que el Perito estime
conveniente, debidamente justificado. Para las edificaciones, instalaciones u otras obras realizadas en el terreno,
se deberá considerar el o los índices de construcción por medio de este enfoque efectuando los cálculos de
mejoras a los inmuebles a partir de la aplicación de métodos de depreciación

Método del Costo de Reposición Bruto: para bienes nuevos, el cual se determina considerando los costos y
gastos necesarios para adquirir un Bien mueble o construir una obra civil con las mismas características del Bien
objeto de valuación; entre dichos costos se encuentran los siguientes: 1. Para edificaciones , costos de ejecución
de la obra e impuestos Para bienes muebles, se debe considerar disponibilidad en plaza, particularidades del
Bien, facturas, cotizaciones, y pólizas de importación; y 3. No se deben considerar los gastos financieros y de
comercialización; además, en las edificaciones no se debe incluir, las instalaciones fácilmente desmontables
Método del Costo de Reposición Depreciado: para bienes usados o que hayan superado su periodo natural de
comercialización, se determinará deduciendo del Costo de Reposición Bruto la depreciación física, económica y
funcional, calculándose así: 1. Aplicando al Costo de Reposición Bruto, excluido el valor de mercado del terreno,
la técnica de depreciación de Ross-Heidecke u otra similar o con mejores parámetros y criterios debidamente
comprobados y preferiblemente aceptados por las Normas Internacionales de Valuación vigentes; 2. En bienes
muebles el método de depreciación quedará a criterio del valuador de conformidad a las condiciones físicas que
presente el Bien, lo cual deberá quedar debidamente justificado en el informe de valuación; y 3. Para
edificaciones especiales se deberá justificar los métodos de depreciación física, económica y/o funcional que se
utilicen.

Capítulo vii otras disposiciones y vigencia art. 38.- Las entidades deberán recibir el informe de valuación
Valuando El Salvador
elaborado por todo Perito Valuador que esté calificado en la categoría que pertenece el Bien valuado, siempre que
dicho informe cumpla con el contenido mínimo de estas Normas. Libertad de contratación Art. 39.- Los usuarios de
servicios financieros designarán con entera libertad al Perito Valuador para el avalúo del Bien objeto de este
requerimiento. Las entidades financieras deberán facilitar el cumplimiento de este artículo y de ninguna forma
establecerán limitaciones o dilaciones directas o indirectas de cualquier naturaleza a esta facultad del usuario.
Revisor Art. 40.- Las entidades deberán contar con un Revisor que verifique el cumplimiento del contenido mínimo
del informe de valuación establecido en el artículo 33 de las presentes Normas, sin poder modificar en ningún
momento el valor de mercado obtenido y reportado. En caso de haber observaciones, el revisor deberá dejarlas
debidamente documentadas. Sello de los Peritos Valuadores Art. 41.- Los Peritos Valuadores deberán tener un
sello en forma circular de un diámetro de tres centímetros, que llevará en la parte superior el nombre y apellidos
completos del profesional precedido del término "Perito Valuador"; si se tratare de personas jurídicas, llevará las
palabras "Peritos Valuadores" y en la parte inferior la leyenda "República de El Salvador". En ambos casos, deberá
aparecer en el centro el número de inscripción. Actualización de información Art. 42.- Para mantener actualizada la
información en el Registro, los Peritos deber
13
Referencia: 00-00-22