Tema 5

PREPARADORES TÉCNICOS BLOQUE 2.
Edificación
TEMA 5
La Ley de Ordenación de la Edificación.
Normativa reguladora: objeto y ámbito de aplicación.
Aplicación a las Administraciones Públicas.
Agentes de la edificación.
Exigencias técnicas y administrativas de la edificación.
Requisitos básicos de la edificación.
El Proyecto.
Recepción de la obra.
El libro del Edificio.
LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. NORMATIVA REGULADORA:

OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, (LOE), se

promulga con el objetivo de establecer unos requisitos básicos para que los edificios
garanticen la seguridad, el bienestar y la protección del medio ambiente. También
establece las responsabilidades de cada uno de los agentes que intervienen en la
misma, definiéndoles y asignándoles sus respectivas funciones.
Otra innovación importante que supone la ley es fijar los plazos de garantía en un año
para daños por deficiencias del constructor, tres años por vicios y defectos de los
elementos constructivos o instalaciones y diez años para vicios o defectos que afectan
a la estructura.
Objeto.
Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la
edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que
intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado
desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los
requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los
usuarios.
Bolsa Arquitectos Técnicos CLM TEMA 5 1

PREPARADORES TÉCNICOS BLOQUE 2. Edificación
Ámbito de aplicación.
Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el

resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso
principal esté comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y

cultural.
b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de

telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte
terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de
saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en

los grupos anteriores.
Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y

requerirán un proyecto, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de

escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o
permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su
configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la
composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o
tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o

que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico,
regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter
parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento

propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.
APLICACIÓN A LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
La Ley de Ordenación de la Edificación, al igual que el Código Técnico de la Edificación

es de aplicación a las edificaciones públicas y privadas cuyos proyectos precisen
disponer de la correspondiente licencia o autorización legalmente exigibles.

AGENTES DE LA EDIFICACIÓN
Concepto:
Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en
el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en
esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su
intervención.
Distinguimos los siguientes agentes:
1. El promotor
Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que,
individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios
o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o
cesión a terceros bajo cualquier título.
Son obligaciones del promotor:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en

él.
b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del

proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del
mismo.
c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así

como suscribir el acta de recepción de la obra.
d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier

otro documento exigible por las Administraciones competentes.
2. El proyectista.
El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa
técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros
técnicos, de forma coordinada con el autor de éste.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros

documentos técnicos cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.
Son obligaciones del proyectista:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto,

arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir las
condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas,
designar al técnico redactor del proyecto que tenga la titulación profesional habilitante.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los
usos administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente o cultural, la titulación
académica y profesional habilitante será la de arquitecto.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los
usos aeronáutico, agropecuario, energía, hidráulica, minero, forestal, industrial, naval,
etc, la titulación académica y profesional habilitante, con carácter general, será la de
ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones
legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y
competencias específicas.
b) Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya

establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran
preceptivos.
c) Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.
3. El constructor.
El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el

compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras
o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
Son obligaciones del constructor:
a) Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las

instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de
alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
b) Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de

las condiciones exigibles para actuar como constructor.
c) Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la

obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de
acuerdo con las características y la complejidad de la obra.
d) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
e) Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra

dentro de los límites establecidos en el contrato.
f) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

g) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la

documentación de la obra ejecutada.
h) Suscribir las garantías previstas legalmente.
4. El director de obra.
El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige

el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y
medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de
edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el
objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación
del director de obra.
Son obligaciones del director de obra:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto,

arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y cumplir las
designar al técnico director de obra que tenga la titulación profesional habilitante.
En el caso de la construcción de edificios para los usos administrativo, sanitario,

religioso, residencial, docente o cultural, la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones:
aeronáutico, agropecuario, energía, hidráulica, minero, forestal, industrial, naval, etc.,
la titulación habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o
arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada
profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
b) Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura

proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de

Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del
proyecto.
d) Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales

modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre
que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas
en la redacción del proyecto.

e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra,

así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de
obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
f) Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al

promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
5. El director de la ejecución de la obra.
El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección

facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de
controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las

designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación
profesional habilitante.
b) Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la

realización de ensayos y pruebas precisas.
c) Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales,

la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las
instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
d) Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra,

así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las
unidades de obra ejecutadas.
f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la

obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
6. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.
Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas capacitadas para prestar

asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la
ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa
aplicable. Para el ejercicio de su actividad en todo el territorio español será suficiente
con la presentación de una declaración responsable en la que se declare que cumple
con los requisitos técnicos exigidos reglamentariamente ante el organismo competente
de la Comunidad Autónoma en la que tenga su domicilio social o profesional.

Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados

para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de
servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación. Para el
ejercicio de su actividad en todo el territorio español será suficiente con la presentación
de una declaración responsable por cada uno de sus establecimientos físicos desde los
que presta sus servicios en la que se declare que estos cumplen con los requisitos
técnicos exigidos reglamentariamente, ante los organismos competentes de la
Comunidad Autónoma correspondiente.
Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
a) Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor

del encargo y, en todo caso, al responsable técnico de la recepción y aceptación de los
resultados de la asistencia, ya sea el director de la ejecución de las obras, o el agente
que corresponda en las fases de proyecto, la ejecución de las obras y la vida útil del
edificio.
b) Justificar que tienen implantado un sistema de gestión de la calidad que define los
procedimientos y métodos de ensayo o inspección que utiliza en su actividad y que
cuentan con capacidad, personal, medios y equipos adecuados.
7. Los suministradores de productos.
Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas,

importadores o vendedores de productos de construcción.
Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación

permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados,
componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de
ejecución.
Son obligaciones del suministrador:
a) Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del
pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del cumplimiento de
las exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable.
b) Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos

suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en
la documentación de la obra ejecutada.
8. Los propietarios y los usuarios.
Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante

un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la
documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los

edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y
mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
GARANTÍAS Y SEGUROS POR DAÑOS MATERIALES OCASIONADOS POR VICIOS

Y DEFECTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
Régimen de Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos

de la construcción.
Se establece el siguiente régimen de garantías exigibles.
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año,

el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten
a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la
retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la
obra.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres

años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos
constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos
de habitabilidad.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez

años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:
a) Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a), y el

promotor, en los supuestos b) y c), y de asegurados el propio promotor y los sucesivos
adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente
con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.
b) La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No

obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes
a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará
derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la
cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de que el
asegurado deba hacer efectiva la garantía.

Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:
a) los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del
mismo.
b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer

requerimiento.
c) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan

corresponderle contra el tomador del seguro.
Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el
contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el
apartado 1 de este artículo.
El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que

corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.
Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas

que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y
los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean
objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro
de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o
desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros
de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la
resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de

ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del
plazo de un año.
La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por

actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con
arreglo a esta Ley, se deba responder.

No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o

quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el
grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se
exigirá solidariamente.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes

intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio
ocasionados por vicios o defectos de construcción.
Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista,

los mismos responderán solidariamente.
El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio

por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica,
negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás
personas físicas o jurídicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de

determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los
daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a
que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en

el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados
por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado

final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo,
asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones
del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al
proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los

mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos
corresponda.
Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el
proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso
fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

EXIGENCIAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS DE LA EDIFICACIÓN.

REQUISITOS BÁSICOS DE LA EDIFICACIÓN.
Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la

protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos de la
edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se
establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso
de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en
los edificios existentes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la
dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas
en el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y
comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos
previstos en su normativa específica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de

acuerdo con lo establecido en su normativa específica.
a.4) Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las
instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en
su normativa específica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes

del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que
comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar
el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del
propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de
extinción y rescate.
b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga
riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen
condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio

y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una

adecuada gestión de toda clase de residuos.
c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro
la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso
racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones

que permitan un uso satisfactorio del edificio.
El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las exigencias

básicas de calidad de los edificios de nueva construcción y de sus instalaciones, así
como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes, de tal forma que
permita el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.
El Código podrá completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por las
Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución
de la técnica y la demanda de la sociedad.
EL PROYECTO.
El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan

las exigencias técnicas de las obras. El proyecto habrá de justificar técnicamente las
soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa
técnica aplicable.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros

documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio, se
mantendrá entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se produzca una
duplicidad en la documentación ni en los honorarios a percibir por los autores de los
distintos trabajos indicados.
Licencias y autorizaciones administrativas.
La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su

ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas
procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.
LA RECEPCIÓN DE LA OBRA.
La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta,
hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o
sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de
la misma, cuando así se acuerde por las partes.

La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el

constructor, y en la misma se hará constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y

terminada de la misma.
c) El coste final de la ejecución material de la obra.
d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su

caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los
defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta
aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus

responsabilidades.
Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el

director de la ejecución de la obra.
El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no

está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.
En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará
el nuevo plazo para efectuar la recepción.
Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los
treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de
obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor.
La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la
fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo
motivado por escrito.
El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se

iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se
entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.
Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las

modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de
obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación

identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así

como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus

instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá
el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
EL LIBRO DEL EDIFICIO
El Libro del Edificio se encuentra regulado en el artículo 13 de la Ley 2/1999, de 17 de

marzo, de medidas para la calidad de la edificación.
Una vez se compruebe el replanteo y se autorice el comienzo de la obra, la dirección

facultativa irá formando el Libro del Edificio, con los siguientes documentos:
a) Traslado de las anotaciones que se hagan en el Libro de Órdenes, Asistencias e

Incidencias, que sean significativas para el conocimiento, descripción, conservación, así
como mantenimiento de lo realmente ejecutado.
b) Los planos y documentos.
e) Las normas e instrucciones sobre uso, conservación y mantenimiento que contenga

el proyecto, completadas, en su caso, con las que la dirección facultativa considere
necesarias, y con las que hubieren establecido los proveedores o suministradores de
materiales o instalaciones específicas.
d) Las calidades de los materiales utilizados, así como las garantías que emitan los
constructores y sus proveedores o suministradores sobre la calidad de sus actividades
y materiales.
e) Las normas de actuación en caso de siniestro o en situaciones de emergencia que

puedan producirse durante la vida del edificio.
Conservación, depósito y actualización del Libro del Edificio.
Cuando el edificio esté en condiciones de inmediato y definitivo uso por contar con los
servicios exigidos en el proyecto con arreglo al cual fue construido, un ejemplar del
Libro del Edificio se depositará, en todo caso, bajo la responsabilidad del director
facultativo, en el Ayuntamiento del término municipal donde estuviera ubicado el
edificio.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, al término de la obra el director

facultativo entregará al propietario un ejemplar del Libro del Edificio y éste lo tendrá
siempre a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo. En el caso de
una comunidad de propietarios, otro ejemplar se entregará al Presidente en su calidad
de representante de la misma.

Uno y otro ejemplar del Libro se irán completando o actualizando con la documentación
técnica que posteriormente se redacte para llevar a cabo obras de ampliación, reforma
o rehabilitación de todo el edificio o alguna de sus plantas, o de intervención en sus
elementos comunes.
No se otorgarán licencias de primera ocupación o cualquier otro documento que con

ese fin prescriban las normas vigentes, si no consta que el Libro del Edificio se ha
depositado en el Ayuntamiento correspondiente.
Del uso y conservación del edificio
Deber de conservación.
Los edificios deberán utilizarse de forma que se conserven en perfecto estado de

habitabilidad o explotación, y su conservación y mantenimiento se sujetará a las
normas que contenga el Libro del Edificio y a aquellas que con el transcurso del tiempo
sean aplicables.
Intervención en elementos comunes.
Los propietarios o usuarios del edificio no podrán realizar obras que alteren los
elementos comunes, salvo que las mismas estén incluidas en un proyecto de reforma o
rehabilitación que haya obtenido las licencias de obras y con independencia de los
acuerdos o consentimientos que deban obtenerse o prestarse según el régimen jurídico
propio del inmueble.
Estas obras deberán registrarse en el Libro del Edificio que conservará el Presidente de
la comunidad de propietarios, incorporando las nuevas normas e instrucciones de
mantenimiento que procedan de las direcciones facultativas, constructores,
proveedores o suministradores de materiales o instalaciones específicas. Asimismo, se
incorporarán las garantías que asuman los constructores y sus proveedores o
suministradores, así como las modificaciones que se introduzcan en las normas de
actuación en caso de siniestro o emergencia que se deriven.
EL LIBRO DEL EDIFICIO EN CASTILLA LA MANCHA
Normativa autonómica:
Decreto 81/2007, de 19-06-2007, por el que se regula el libro del Edificio para edificios
destinados a vivienda en Castilla La Mancha.
Objeto:
Su finalidad es establecer el instrumento jurídico adecuado que facilite la conservación

y mantenimiento de los edificios destinados a vivienda.

Ámbito de aplicación:
Es de aplicación a todo el territorio de CLM para los edificios cuyo uso principal sea el
de residencial vivienda, tanto de nueva construcción como para los resultantes de un
proceso de rehabilitación integral, cualquiera que sea su tipología edificatoria y
régimen de propiedad y tenencia.
Composición:
El Libro del Edificio es el conjunto de documentación gráfica y escrita que constituye el

archivo y registro del historial de incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del
mismo, y que pone a disposición del propietario, los datos e instrucciones necesarias
para su utilización adecuada, para poder llevar a cabo el mantenimiento y las obras de
reparación, reforma o rehabilitación y para acreditar el cumplimiento de las
obligaciones de los usuarios.
Estructura:
El Libro del Edificio se ordena en 3 apartados:
1. La Carpeta de Documentación.-Está constituida por los documentos de

identificación generales del edificios, los registros de garantías generales y
específicas y los datos de los agentes intervinientes en la construcción.
2. Los Registros de Calidad.- Estará formado por un resumen sobre el control de
calidad realizado en obra sobre materiales, ejecución y pruebas de servicio.
3. La Carpeta de Instrucciones de Uso y Mantenimiento.- deberá contener el plan de
mantenimiento, que recogerá las instrucciones específicas sobre uso y
mantenimiento con definición expresa de la programación de limpieza,
inspecciones y reposiciones, así como el registro de todas estas actuaciones y de
las reparaciones realizadas.
Transmisión del Libro del Edificio
El libro del Edificio deberá entregarse por el promotor al propietario del edificio o
persona en quien delegue, previa o simultáneamente a la entrega de llaves y en todo
caso, antes de la ocupación o toma de posesión de las viviendas.
En caso de edificios en régimen de propiedad horizontal recibirá el Libro del Edificio el

Presidente de la Comunidad de propietarios. Si no estuviera constituida la comunidad
de propietarios dicha entrega se hará a cualquiera de los adquirentes de viviendas
pertenecientes al edificio que vaya a ocupar de inmediato su vivienda. En el supuesto
de que una vez otorgada la Licencia de Primera Ocupación o la Calificación Definitiva
no se hubiese vendido ninguna al primer adquiriente. En ambos casos, el

receptor del Libro del Edificio deberá suscribir el compromiso de poner el mismo a
disposición de los órganos rectores de la comunidad de propietarios cuando ésta se
constituya.
Quedará constancia de la transmisión del Libro del Edificio con la cumplimentación del
Acta de Entrega.
Elaboración del Libro del Edificio.

Todos los agentes intervinientes en el proceso de elaboración del Libro del Edificio
tienen la obligación de facilitar a los demás agentes la información y documentación
que precisen para cumplimentar la documentación que les corresponde.
Obligaciones en la elaboración del Libro del Edificio.
1. Obligaciones del Promotor:

a) Comunicará anticipadamente a todos los agentes contratados por él, la obligación de
llevar a cabo desde el principio del proceso las actividades relacionadas con la
elaboración del Libro del Edificio.
b) Promoverá las condiciones y facilitará la documentación necesaria para que los
agentes por él contratados puedan cumplir sus obligaciones con respecto al Libro del
Edificio.
c) Recogerá y custodiará hasta la inclusión en el Libro del Edificio los datos de los
agentes.
d) Formalizará el Libro del Edificio, recabando y archivando la documentación generada
en el proceso por el resto de los agentes. Para este fin se servirá del Constructor, del
Director de la Ejecución de la Obra, del Director de Obra y del Proyectista.
e) Entregará un ejemplar del Libro del Edificio a los propietarios o a la comunidad de
propietarios, de lo que quedará constancia con la cumplimentación del Acta de Entrega.
2. Obligación del Proyectista:

Aportará un ejemplar del proyecto de ejecución.
3. Obligaciones del Director de la Obra:

a) Redactará las Instrucciones de Uso y Mantenimiento.
b) Recopilará la documentación de la obra realmente ejecutada, que se incluirá en el
Libro del Edificio, con descripción de las modificaciones con respecto al proyecto de
ejecución que, con la conformidad del promotor se hubiesen introducido durante la
obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia.

4. Obligación del Director de la Ejecución de la Obra:

Cumplimentará los Registros de Calidad, aportando los
datos del control de calidad realizado durante la ejecución de la obra.
5. Obligaciones del Constructor:

a) Colaborará con el Director de la Obra facilitando los datos necesarios para la
elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
b) Deberá recoger, archivar y custodiar la documentación relativa a las garantías
generales y específicas correspondientes a los suministradores de productos, servicios
o de operaciones de ejecución, para su entrega al Promotor hasta la inclusión en el
Libro del Edificio. El Constructor está obligado a reclamar esta documentación a todas
las empresas contratadas por él, no pudiendo alegar como exoneración de tal
obligación la omisión de la entrega por aquéllas.
c) Proporcionará al Director de la Obra las instrucciones de uso y mantenimiento de las
instalaciones realizadas, de los productos, equipos y sistemas.
6. Obligaciones de los Instaladores:

a) Proporcionarán al Promotor los boletines, autorizaciones, certificaciones o memorias
de la instalación que acrediten la inscripción o autorización de la empresa y que los
trabajos realizados y los materiales empleados cumplen los reglamentos de aplicación,
así como los esquemas de la instalación realizada.
b) Proporcionarán al Constructor:
- Los certificados de garantía e instrucciones de los productos.

- Las instrucciones de uso y mantenimiento de las instalaciones realizadas.
7. Obligaciones de Fabricantes y Suministradores de Productos:

Proporcionarán al Constructor en el momento del suministro:
- La documentación relativa a la identificación y las garantías de calidad
correspondientes, para su inclusión en el Libro.
- La documentación de características del producto y la duración esperada del mismo
con las prácticas de mantenimiento recomendadas.
- Las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados cuando
proceda.
8. Obligaciones del Laboratorio de Control de Calidad de la Edificación:

a) Llevará a cabo los ensayos con la intensidad y condiciones establecidas por el
Director de la Ejecución de la Obra y expresará el resultado de su actividad en actas de
ensayo o prueba, que incluirán la incertidumbre total asociada a las prácticas

habituales del mismo.

b) Proporcionará en tiempo y forma al Director de la Ejecución de la Obra las actas de
ensayos y pruebas, no pudiéndose retrasar su entrega respecto del momento de la
toma de decisiones sobre una determinada unidad de obra.
c) Documentará las garantías de su actividad.
9. Obligaciones de la Entidad de Control de Calidad de la Edificación:

a) Cuando el Promotor contrate una Entidad de Control de Calidad de la Edificación,
ésta deberá aportar toda la documentación relativa al control de calidad realizado.
b) Proporcionará en tiempo y forma los informes técnicos correspondientes a su
función, no pudiéndose retrasar su entrega respecto del momento de la toma de
decisiones sobre una determinada unidad de obra.
c) Documentará las garantías de su actividad.
Obligaciones en la gestión del Libro del Edificio.

1. Obligaciones de los propietarios:
a) Recibirán el Libro del Edificio junto al Acta de Entrega del Libro del Edificio.
b) Tendrán a su cargo la custodia del Libro del Edificio, debiendo completar y actualizar
su documentación, y deberán documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las
intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el
mismo.
c) Validarán los documentos que se vayan aportando al Libro del Edificio, cuando no
sean originales. Dicha validación se hará con la fecha y la firma de la persona que
tenga encomendada la gestión del Libro del Edificio, sobre la fotocopia que se va a
conservar en el archivo documental del Libro.
d) Deberán tener siempre el Libro del Edificio a disposición de los usuarios que tengan
interés en consultarlo, así como de las Administraciones Públicas o autoridades
competentes; y en su caso, permitir la reproducción de los documentos integrantes del
mismo.
e) Realizarán las operaciones de mantenimiento que se establecen en la Carpeta de
Instrucciones de Uso y Mantenimiento, solicitando la presencia de profesionales o
empresas legalmente autorizadas, cuando la situación lo requiera.
f) En caso de venta de la vivienda, deberán transmitir al comprador la documentación
que posean en relación con el estado, uso y mantenimiento de la misma.
g) En caso de arrendamiento, el propietario deberá poner a disposición del arrendatario
la documentación de la vivienda que le permita ejercitar su responsabilidad en el uso
de la misma.
En el caso de edificios en los que se haya establecido el régimen de propiedad
horizontal, estas obligaciones recaerán en el Presidente de la comunidad de
propietarios.

2. Obligaciones de los usuarios:

a) Realizarán un uso adecuado de sus edificios, de conformidad con las instrucciones
contenidas en la documentación de la Carpeta de Instrucciones de Uso y
Mantenimiento del Libro del Edificio.
b) Recibirán la documentación que relativa al Libro del Edificio se les entregue y darán
traslado de la misma al propietario.
Medidas de control.
Para la obtención de la correspondiente Licencia de Primera Ocupación o Calificación
Definitiva, será obligatorio adjuntar con la solicitud ante el organismo encargado de la
tramitación del expediente un ejemplar del Libro del Edificio, que quedará archivado en
el expediente administrativo.
En viviendas promovidas por las Administraciones Públicas, un ejemplar completo del
Libro del Edificio quedará depositado en la Administración promotora.
Medidas de fomento.
Al objeto de facilitar la aplicación de las exigencias establecidas en cuanto a la
formalización del Libro del Edificio, la Consejería competente en materia de vivienda,
desarrollará las correspondientes guías y programas informáticos.

Tema 5

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Tema 5

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Tema 5

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

PREPARADORES TÉCNICOS BLOQUE 2.

La Ley de Ordenación de la Edificación.

Normativa reguladora: objeto y ámbito de aplicación.

Aplicación a las Administraciones Públicas.

Exigencias técnicas y administrativas de la edificación.

Requisitos básicos de la edificación.

El libro del Edificio.

LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. NORMATIVA REGULADORA:

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, (LOE), se

Bolsa Arquitectos Técnicos CLM TEMA 5 1

Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el

a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y

b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de

c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en

Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y

a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de

c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o

Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento

APLICACIÓN A LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.

La Ley de Ordenación de la Edificación, al igual que el Código Técnico de la Edificación

Bolsa Arquitectos Técnicos CLM TEMA 5 2

Distinguimos los siguientes agentes:

Son obligaciones del promotor:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier

Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros

Son obligaciones del proyectista:

Bolsa Arquitectos Técnicos CLM TEMA 5 3

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto,

b) Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya

c) Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el

Son obligaciones del constructor:

a) Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las

b) Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de

c) Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la

d) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.

e) Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra

f) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

Bolsa Arquitectos Técnicos CLM TEMA 5 4

g) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la

h) Suscribir las garantías previstas legalmente.

El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige

Son obligaciones del director de obra:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto,

En el caso de la construcción de edificios para los usos administrativo, sanitario,

b) Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura

c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de

d) Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales

Bolsa Arquitectos Técnicos CLM TEMA 5 5

e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra,

f) Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al

5. El director de la ejecución de la obra.

El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección

Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las