TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 243-2023-SUNARP-TR

Lima, 20 de enero de 2023

APELANTE : NELY MACHADO GERVACIO

TÍTULO : 1898018 del 30/6/2022.
RECURSO : H.T.D. 18773 del 28/10/2022.
REGISTRO : Predios de Huánuco.
ACTO : Declaratoria de fábrica, reglamento interno e
independizaciones.
SUMILLA :

REGLAS DE CALIFICACIÓN REGISTRAL

Conforme a lo establecido en los literales a) y b) del artículo 33 del Reglamento
General de los Registros Públicos, tanto el registrador como el Tribunal Registral no
pueden formular nuevas observaciones a las realizadas en anteriores calificaciones
del mismo título, salvo las excepciones previstas en el literal c) del artículo 33.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Se solicita inscribir —al amparo de la Ley 27157— la regularización de

fábrica, reglamento interno, junta de propietarios y otros actos vinculados
al predio inscrito en la partida P39005834 (antes 02016749) del Registro
de Predios de Huánuco.

Para tal efecto, se ha presentado —entre otros— el formulario registral

[FOR 2] y el reglamento interno, ambos suscritos por Pedro Francisco
Bravo Rivera (apoderado de los titulares registrales) y por la verificadora
Patricia Karim Estela Livia, cuyas firmas han sido certificadas por el notario
de Huancayo Moisés Goldez Cortijo. Asimismo, forma parte del expediente
registral la documentación técnica conformada por los planos de ubicación,
localización, distribución e independización, elaborados por la referida
verificadora.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El título fue observado en un primer momento por el registrador público Luis

Fernández Salinas mediante la esquela de fecha 13/7/2022. Luego, fue
liquidado mediante la esquela de fecha 18/8/20222 y nuevamente
observado mediante la esquela de fecha 29/9/2022 por el mismo
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registrador público. Es materia de impugnación este último

pronunciamiento, cuyos términos se reproducen a continuación:

[…]
ACTOS: REGULARIZACIÓN DE DECLARATORIA DE FABRICA - LEY N0
27157, CARGA TÉCNICA, REGLAMENTO INTERNO, MODIFICACIÓN DE
ÁREA, NUMERACIÓN, JUNTA DE PROPIETARIOS, INDEPENDIZACIÓN
DE SECCIONES
ANTECEDENTE REGISTRAL: P.E. NO 02016749 Y SARP P39005834

1. LA LEY 27157 REGULA EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN

DE DECLARATORIA DE FÁBRICA, PARA AQUELLAS EDIFICACIONES
CONSTRUIDAS SIN LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN, EL NUMERAL 2 2.
DEL REGLAMENTO DE LA LEY 27157 DEFINE A LA EDIFICACIÓN
COMO: “LAS ESTRUCTURAS ARQUITECTÓNICAS QUE REQUIEREN
CUMPLIR CONDICIONES MÍNIMAS DE HABITABILIDAD PARA
ALBERGAR A LAS PERSONAS EN EL DESARROLLO DE CUALQUIERA
DE SUS ACTIVIDADES”.

EN EL PRESENTE CASO, VISTO EL EXPEDIENTE DE

REGULARIZACIÓN Y EL PLANO DE DISTRIBUCIÓN SE ADVIERTE QUE
LOS AMBIENTES (PUESTOS) SON INDEPENDIENTES, Y QUE EL PATIO
NO CUENTA CON NINGUNA EDIFICACIÓN Y QUE TAMBIÉN ES
INDEPENDIENTE.

2. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN ES

UNA PROPIEDAD ESPECIAL QUE SE ENCUENTRA REGULADO EN EL
ARTÍCULO 129 DEL REGLAMENTO DE LA LEY NO 27175, SUPONE LA
EXISTENCIA DE UNA EDIFICACIÓN INTEGRADAS COMO (I)
SECCIONES DE DOMINIO EXCLUSIVO, (II) BIENES COMUNES, POR
ELLO DEBE HABER UNA COEXISTENCIA ENTRE AMBAS SECCIONES

EN EL PRESENTE CASO, DEL PLANO DE INDEPENDIZACIÓN SE

APRECIA QUE LA SECCIÓN NO 01 NO CUENTA CON EDIFICACIÓN,
QUE LA SECCIÓN NO 01, 03 Y 04 NO COMPARTEN BIENES COMUNES,
ADEMÁS DEL DISEÑO GRAFICADO EN EL PLANO, SE DESPRENDE
QUE LAS SECCIONES SON INDEPENDIENTES Y NO COMPARTEN
ÁREAS COMUNES. POR TAL RAZÓN NO PROCEDE EL ACTO ROGADO.

3. EN EL REGLAMENTO INTERNO, DOCUMENTO DE ACLARACIÓN,

DOCUMENTO PRIVADO Y PLANOS, SE HACE MENCIÓN QUE EXISTE
UN SEGUNDO PISO, SIN EMBARGO SE ADVIERTE QUE LA
REGULARIZACIÓN DE DECLARATORIA DE FABRICA CORRESPONDE
A UN PRIMER PISO Y AZOTEA.

Base legal: Art. 2011 Código civil, art. 78, 86, 89 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, Ley 27157, TUO del Reglamento de
la Ley NO 27157, Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento
para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común (D.S NO 035-2006-VIVIENDA),
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Directiva NO 009-2008-Sunarp/Sn - Directiva sobre el régimen de propiedad

exclusiva y común.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La señora Machado interpuso recurso de apelación con fecha 28.10.2022,

cuyos fundamentos se resumen a continuación:

- Que, el registrador efectúa observaciones a un título calificado con

anterioridad, es más, él mismo ya hizo la liquidación al título y luego de
pagada la liquidación, emite arbitrariamente una esquela de observación
que difiere de la calificación de la anterior registradora y de su propia
calificación.

- Al emitir la esquela de observación se está cometiendo una infracción

normativa del artículo 33 del Reglamento General de los Registros
Públicos, por tanto, se vulnera el derecho al debido procedimiento
administrativo careciendo la esquela de observación de la debida
motivación lógica, razonada, congruente, causando perjuicio como
administrado.

IV. ANTECEDENTES REGISTRAL

Partida P39005834 (continuación de la partida 02016749) del Registro

de Predios de Huánuco

En esta partida se encuentra registrado el lote 26 de la Mz. K3 de la Urb.

Paucarbamba, segunda etapa – zona segunda y tercera, ubicado en el
distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco, cuyos titulares
registrales son Pedro Sebastián Bravo Castro y Estela Rivera Retis.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente el vocal (s) Luis Dandy Esquivel León:

Si tomamos en cuenta las declaraciones de la recurrente efectuadas en su

escrito de apelación podremos advertir que el propósito de su impugnación
no es cuestionar cada uno de los reparos realizados por el registrador a la
inscripción del título alzado, sino denunciar que los defectos del título
contenidos en el último pronunciamiento contravienen las reglas de
calificación registral.

Siendo esto así, la Sala entiende que la cuestión a determinar es la

siguiente:

‒ ¿La última esquela de observación formulada por la primera instancia ha

respetado las reglas o límites de la calificación registral?
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VI. ANÁLISIS

1. La actividad de calificar un título está presidida por el principio de legalidad.

Así lo declara el artículo 2011 del Código Civil 1. En virtud de dicho principio,
las instancias registrales están habilitadas para evaluar la validez formal y
material de los títulos, la capacidad de los otorgantes y el carácter
inscribible del acto. Tal es la trascendencia del principio de legalidad que el
Registro tiene la posibilidad de denunciar los defectos (subsanables o no)
que sobrelleva un título. Pero ello, legalmente, debe hacerse en una sola
oportunidad: no es admisible, por múltiples razones, que un título sea
evaluado sucesivas veces obteniendo en cada una de ellas
pronunciamientos distintos. El Registro, que en nuestro país forma parte de
la Administración Pública, debe adoptar decisiones predecibles,
predictibilidad elevada al rango de principio de todo procedimiento
administrativo por el artículo IV.1.15 del Título Preliminar de la Ley 27444 –
Ley del Procedimiento Administrativo General 2.

2. De este modo, el artículo 33 del Texto Único Ordenado del Reglamento

General de los Registros Públicos (TUO del RGRP) contiene reglas
encaminadas a reforzar la simultaneidad y predictibilidad de la calificación
registral. En todas ellas, la constante es la prohibición impuesta a las
instancias registrales para emitir un nuevo o distinto pronunciamiento
cuando conozcan un título que antes mereció una calificación determinada,
o que se asemeja a otro ya inscrito 3. Sin embargo, la prohibición no es
absoluta. El literal c) del artículo 33 del referido reglamento establece

1
De acuerdo a este artículo: «Los registradores califican la legalidad de los documentos
en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
/ Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. […]».
2
Según este dispositivo legal (también denominado de confianza legítima): «La autoridad
administrativa brinda a los administrados o sus representantes información veraz,
completa y confiable sobre cada procedimiento a su cargo, de modo tal que, en todo
momento, el administrado pueda tener una comprensión cierta sobre los requisitos,
trámites, duración estimada y resultados posibles que se podrían obtener. / Las
actuaciones de la autoridad administrativa son congruentes con las expectativas legítimas
de los administrados razonablemente generadas por la práctica y los antecedentes
administrativos, salvo que por las razones que se expliciten, por escrito, decida apartarse
de ellos. / La autoridad administrativa se somete al ordenamiento jurídico vigente y no
puede actuar arbitrariamente. En tal sentido, la autoridad administrativa no puede variar
irrazonable e inmotivadamente la interpretación de las normas aplicables».
3
El artículo 33 del TUO del RGRP establece las instancias registrales, al calificar y evaluar
los títulos ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes
reglas y límites: «a) En la primera instancia: a.1) Cuando el Registrador conozca un título
que previamente haya sido liquidado u observado por otro Registrador, salvo lo dispuesto
en el literal c), no podrá formular nuevas observaciones a los documentos ya calificados.
No obstante, podrá dejar sin efecto las formuladas con anterioridad. [...]».]
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excepciones a tales reglas de simultaneidad, uniformidad y predictibilidad

de las decisiones del Registro, que operan en tres supuestos puntuales: i)
causales de tacha no advertidas inicialmente, ii) incumplimiento de algún
requisito expreso y taxativamente exigido por las normas legales aplicables
al acto o derecho contenido en el título; y iii) existencia de obstáculos en la
partida que no existían al momento de calificarse el título primigenio.

3. Estas excepciones no son arbitrarias, están impuestas en observancia del

principio de legalidad ya analizado, y a raíz de la necesidad de que los
efectos de las inscripciones tengan sustento en un título cierto que haya
sido calificado con un estándar mínimo de validez y eficacia, el cual brinde
seguridad jurídica aceptable en términos jurídicos y económicos; de ahí que
la observancia de la legalidad por parte del Registro se imponga a la
esperada y necesaria predictibilidad de sus decisiones. En este orden de
ideas, resulta fundamental revisar los reparos efectuados por el registrador
Fernández a propósito de comprobar la validez de su decisión, toda vez
que el título ya había sido liquidado. En ese sentido, corresponde verificar
si los reparos formulados por la primera instancia se encuentran dentro de
las excepciones previstas en el literal c) del artículo 33 del TUO del RGRP.
De tal forma que solo si se revoca el íntegro de la observación formulada
por la primera instancia se habrán vulnerado las reglas de calificación; de
lo contrario, deberá mantenerse la efectividad del reparo que fuere
confirmado por esta Sala.

4. Veamos, luego de haberse liquidado el título de manera definitiva 4

mediante la esquela de fecha 18/8/20222, la primera instancia advirtió
nuevos defectos al título alzado mediante la esquela de observación del
29/9/2022; entre estos que:

[…] LA SECCIÓN NO 01 NO CUENTA CON EDIFICACIÓN, QUE LA

SECCIÓN NO 01, 03 Y 04 NO COMPARTEN BIENES COMUNES, ADEMÁS
DEL DISEÑO GRAFICADO EN EL PLANO, SE DESPRENDE QUE LAS
SECCIONES SON INDEPENDIENTES Y NO COMPARTEN ÁREAS
COMUNES. POR TAL RAZÓN NO PROCEDE EL ACTO ROGADO.

3. EN EL REGLAMENTO INTERNO, DOCUMENTO DE ACLARACIÓN,

DOCUMENTO PRIVADO Y PLANOS, SE HACE MENCIÓN QUE EXISTE
UN SEGUNDO PISO, SIN EMBARGO SE ADVIERTE QUE LA
REGULARIZACIÓN DE DECLARATORIA DE FÁBRICA CORRESPONDE
A UN PRIMER PISO Y AZOTEA […].

5. Sobre los reparos advertidos por la primera instancia, es importante señalar

—en principio— que la regularización de edificaciones se encuentra

4
De acuerdo al artículo 41 del TUO del RGRP: «El Registrador procederá a la liquidación
definitiva de los derechos registrales de un título en los casos en que como resultado de
la calificación, concluya que éste no adolece de defectos ni existen obstáculos para su
inscripción».
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contemplada en el Título I de la Ley 27157 5 y en la Sección Primera de su

Reglamento, aprobado mediante el Decreto Supremo 008-2000-MTC 6,
posteriormente, recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por el
Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA 7, luego modificado mediante el
Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA 8.

De conformidad con el artículo 3 de la Ley 27157, los propietarios de

edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo con el procedimiento establecido en la presente dicha
Ley.

Este procedimiento de regularización de edificaciones es un procedimiento

simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de ninguna otra
autoridad. Así, requiere la participación de un verificador responsable
(arquitecto o ingeniero), así como la manifestación de voluntad de los
propietarios del predio a través de un formulario registral (FOR), con la
certificación notarial de sus firmas, entre otros requisitos.

6. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el artículo 3 del

Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA señaló que regulaba el trámite de
regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del
21/7/1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o
que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno
y/o la correspondiente independización. Luego, dicho artículo fue
modificado por la Ley 30830 9, extendiéndose el ámbito de aplicación de la
Ley 27157 para las edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016.

7. El artículo 24 del TUO del Reglamento de la Ley 27157 establece que el

documento que da mérito a la inscripción de la regularización es el FOR
(Formulario Registral) aprobado por la Sunarp, el cual constituye título
registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la
documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea
registrar 10.

5
Publicada en el diario oficial «El Peruano» el 20/7/1999.
6
Publicado en el diario oficial «El Peruano» el 17/2/2000.
7
Publicado en el diario oficial «El Peruano» el 08/11/2006.
8
Publicado en el diario oficial «El Peruano» el 12/02/2019.
9
Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27/7/2018.
10
El artículo 25 de la citada norma, enumera los documentos que se acompañan al FOR.
Entre estos se encuentran los siguientes: «[…] b) Declaración Jurada del Verificador
Responsable, […]; c) Plano de localización y ubicación […]; d) Planos de plantas de
arquitectura (planos de distribución) por pisos, […]; e) Informe Técnico de Verificación, de
ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc
correspondiente».
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8. Ahora bien, el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios (RIRP) define la independización como el acto registral que
consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o,
como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o
régimen de independización y copropiedad.

9. El artículo 60 del precitado reglamento contempla los requisitos para la

inscripción de la independización de un predio urbano, indicando que
consistirá en el formulario único de habilitación urbana (FUHU), el anexo F
y el plano municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y visados,
donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada
uno de los predios resultantes; adicionalmente, deberá presentarse los
planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-
89-JUS, según sea el caso; así como el documento privado con firmas
certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en
caso de copropiedad.

10. El Reglamento de la Ley 27157 definió el universo de los inmuebles a los

que sería de aplicación la Ley 27157, los cuales son los predios urbanos
con edificaciones.

Así, el artículo 7 de la Ley 27333, Ley complementaria a la Ley 26662, Ley

de asuntos no contenciosos de competencia notarial para la regularización
de edificaciones, establece que:

7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y de la

presente Ley, no será exigible para su inscripción en el registro la previa
autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del
terreno.
7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la
desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la
regularización.

Asimismo, el artículo 4 de la Ley 27333 establece que:

La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza mediante

el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo también
formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el Artículo 2010
del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte
notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la
inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite
administrativo, municipal o de cualquier otra clase.
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11. Las citadas normas han sido desarrolladas por el artículo 61 11 del RIRP, el
cual establece que tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del
procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley
27157 y la Ley 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no
será aplicable lo dispuesto en el artículo 60 del RIRP (anteriormente citado),
esto es, no se requiere intervención municipal.

12. De conformidad con las normas antes mencionadas, en el caso de

regularización de edificaciones, como excepción procederá la subdivisión o
fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse autorización municipal
de subdivisión, ello en atención a que “de hecho” ya se ha efectuado el
fraccionamiento del predio urbano mediante la construcción de
edificaciones independientes y, en algunos casos, por la existencia de
propietarios distintos (en caso de saneamiento de titulación), situación que
el legislador reconoce e incorpora a la legalidad mediante los
procedimientos de regularización a que se refiere la Ley 27157 y su
Reglamento.

13. Entonces, la independización (entendida como un acto eminentemente

registral, que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria, resultante de la desmembración de un terreno) procede en el
caso de predios urbanos, mediante la respectiva autorización municipal o,
cuando se configure el supuesto de regularización de edificaciones o de
saneamiento de titulación.

En ese sentido, cuando la independización de un predio urbano (apertura

de partida registral) se solicita conjuntamente con la regularización de la
edificación levantada sobre el mismo no existirá obstáculo para su admisión
en el Registro sin requerir la respectiva autorización municipal de
subdivisión, en la medida que no quedará duda de que la misma se realiza
dentro del procedimiento de regularización de edificaciones. Del mismo
modo, no existirá obstáculo para admitir la solicitud de independización con
posterioridad a la inscripción de la regularización de una edificación
siempre que existan elementos que permitan establecer que la edificación
declarada en vía de regularización conllevó al fraccionamiento de hecho del
predio urbano matriz.

14. En el presente caso, se pretende inscribir —al amparo de la Ley 27157—

la regularización de fábrica e independización de cinco (5) secciones
exclusivas que forman parte del predio inscrito en la partida P39005834 del
Registro de Predios de Huánuco, para lo cual los titulares registrales han
elegido sujetarse al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

11
Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución 068-2021-SUNARP-SN,
publicada el 24 junio de 2021.
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La particularidad de este régimen 12 es la coexistencia de unidades de

dominio exclusivo con bienes y servicios comunes, motivado por la
naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios de
departamentos, quintas, galerías comerciales, entre otros; resaltando que
su constitución requiere del otorgamiento de un reglamento interno y una
junta de propietarios 13.

15. Las secciones de propiedad exclusiva son aquellas que cuentan con un
espacio delimitado, las cuales serán objeto de aprovechamiento del titular
unitario. En cuanto a los bienes y/o áreas comunes, estos vienen a ser
aquellos que permitan el aprovechamiento y uso de las secciones de
propiedad exclusiva. De ese modo, se consideran bienes comunes
conforme al artículo 40 de la Ley 27157: a) al terreno sobre el que está
construida la edificación, b) los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que estos no
sean integrantes de una sección sino que sirven a una o más secciones, c)
los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación
de uso común, d) los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario, e) los demás
bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios, entre otros 14.

16. Por su parte, el reglamento interno tiene como característica ser un negocio
jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una
mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Así pues, la eficacia
real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta al
dominio de los propietarios, transformando una situación dominical,
normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo
de la propiedad, al vincular indivisiblemente las partes privativas o
exclusivas con las partes comunes.

En el caso del título materia de análisis, se aprecia que el saneamiento

comprende la regularización de la declaratoria de fábrica de una edificación
y la independización de cinco unidades inmobiliarias, conforme se puede
apreciar en el siguiente detalle gráfico:

12
Regulado por la Ley 27157 y su reglamento, cuyo TUO fue aprobado mediante Decreto
Supremo 035-2006-VIVIENDA, modificado posteriormente mediante el Decreto Supremo
008-2019-VIVIENDA.
13
El artículo 129 del TUO del Reglamento de la Ley 27157 define al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común como: «[…] el régimen jurídico que supone la existencia de
una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios».
14
En similares términos se pronuncia el artículo 134 del TUO del reglamento de la Ley
27157
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Como se puede apreciar, debido a la edificación que se pretende

regularizar existe un fraccionamiento de hecho en 5 secciones exclusivas
y 2 áreas comunes, no constituyendo un obstáculo el reparo de la primera
instancia respecto a que la sección 1 no cuente con edificación, pues se
 11

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trata de un espacio delimitado a consecuencia de la fábrica existente.

Además, sobre el techo de las secciones 2 (puesto 3), 3 (puesto 2) y 4
(puesto 1) se ubica la sección 5 como una unidad exclusiva. Advirtiéndose
que el área denominada depósito es un área común, al igual que las
escaleras que van hacia la azotea (sección 5).

Del mismo modo, se aprecia que en el artículo 6 del reglamento interno

presentado se han asignado los porcentajes de participación de las áreas
exclusivas sobre las áreas comunes [área común 1 y área común 2], con lo
cual la expresión de que «no existen áreas y bienes de propiedad común»
en el reglamento interno no afecta la naturaleza del régimen que se está
constituyendo, dada la situación de hecho que estructuralmente se ha
generado.

En ese sentido, al haberse cumplido con todos los presupuestos

establecidos en la ley y el reglamento no existe obstáculo para su admisión
en el Registro. En consecuencia, se revoca el numeral 1 y 2 de la
observación formulada por la primera instancia, por los argumentos
expuestos en la presente resolución.

17. En relación a la observación referida a que en la documentación presentada

se hace alusión a un segundo piso, a pesar que la regularización de la
fábrica comprende un primer piso y azotea, debemos señalar que dicha
circunstancia no afecta la naturaleza de la unidad, la misma que está
signada como «sección 5 – área con reserva de aires», por lo que este
reparo no constituye un obstáculo para la inscripción del acto rogado.

Téngase en cuenta que no todo error u omisión amerita la observación del

título, correspondiendo a las instancias registrales dilucidar qué defectos
obstaculizan la inscripción en el marco del artículo 2011 del Código Civil,
teniendo presente siempre que el registrador y el Tribunal Registral
facilitarán y propiciarán las inscripciones de los títulos ingresados al
Registro, en el marco de la calificación registral y en aplicación de los
principios de eficacia 15 e informalismo 16 previstos en la Ley 27444, los

15
Este principio se encuentra regulado en el numeral 1.10 del Título Preliminar de la Ley
27144, bajo el siguiente tenor:
«Los sujetos del procedimiento administrativo deben hacer prevalecer el cumplimiento
de la finalidad del acto procedimental, sobre aquellos formalismos cuya realización no
incida en su validez, no determinen aspectos importantes en la decisión final, no
disminuyan las garantías del procedimiento, ni causen indefensión a los administrados.
En todos los supuestos de aplicación de este principio, la finalidad del acto que se
privilegie sobre las formalidades no esenciales deberá ajustarse al marco normativo
aplicable y su validez será una garantía de la finalidad pública que se busca satisfacer
con la aplicación de este principio».
16
Este principio se encuentra regulado en el numeral 1.6 del Título Preliminar de la Ley
27144, bajo el siguiente tenor:
«Las normas de procedimiento deben ser interpretadas en forma favorable a la
admisión y decisión final de las pretensiones de los administrados, de modo que sus
derechos e intereses no sean afectados por la exigencia de aspectos formales que
 12

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cuales deben orientar las actuaciones de las instancias registrales. Por lo

tanto, se revoca el numeral 3 de la observación.

18. En conclusión, sobre la base de los argumentos expuestos

precedentemente, podemos apreciar que no nos encontramos frente a
ninguno de los supuestos de excepción para no aplicar las reglas de
calificación previstas en el artículo 33 del TUO del RGRP, esto es, en el
presente caso no se ha incumplido algún requisito expresamente
establecido en una norma legal, tampoco nos encontramos frente a alguna
causal de tacha sustantiva, ni mucho menos existe un obstáculo en la
partida registral que no existía en la calificación registral primigenia, por lo
que corresponde revocar en su integridad la observación formulada
por la primera instancia.

19. Finalmente, al haberse incumplido las reglas de calificación previstas en el

artículo 33 del TUO del RGRP (específicamente el literal a.1), corresponde
—a su vez— poner en conocimiento de tales hechos a la Jefatura de la
Zona Registral VIII - Sede Huancayo, para los fines que considere
pertinentes.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

1. REVOCAR la observación formulada por la primera instancia al título

referido en el encabezamiento en todos sus extremos; y, DISPONER que
la primera instancia inscriba el presente título, conforme a los fundamentos
expuestos en el análisis de la presente resolución, previa verificación del
pago de los derechos registrales correspondientes.

2. REMITIR copia de la presente resolución a la Jefatura de la Zona Registral

VIII - Sede Huancayo, conforme a lo señalado en el último considerando de
la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal del Tribunal Registral
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Vocal (s) del Tribunal Registral

puedan ser subsanados dentro del procedimiento, siempre que dicha excusa no afecte
derechos de terceros o el interés público».