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Herramienta para Optimizar Informes de Avalúo 1
Herramienta para Optimizar Informes de Avalúo 1
Herramienta para Optimizar Informes de Avalúo 1
Director
Especialización en avalúos
2022
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 2
Contenido
Introducción .................................................................................................................................... 8
1.3 Justificación......................................................................................................................... 11
2.1.3 Hipoteca........................................................................................................................ 13
2.1.13 Valuación.................................................................................................................... 16
2.2 Estado del Arte del desarrollo de software para avalúos en Colombia ............................... 17
4. Conclusiones ............................................................................................................................. 40
Referencias.................................................................................................................................... 42
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 4
Lista de figuras
Figura 25. Gestor de avalúos – Microsoft Visual Basic para aplicaciones ................................ 38
Figura 26. Módulo - Microsoft Visual Basic para aplicaciones ................................................ 378
Resumen
Este trabajo de grado presenta el diseño y desarrollo de un modelo informático, que permite la
el lenguaje de programación Visual Basic para aplicaciones, todo lo anterior, con el fin de
Palabras clave: modelo informático, avalúo urbano, Visual Basic, Microsoft Excel,
Abstract
This project presents the design and development of a computer program, which allows the
preparation of appraisal reports of residential properties, these are in horizontal property, within
an urban perimeter, applying the comparison or market method, for mortgage processes. In this
case has been implemented using Microsoft Excel Software through the Visual Basic
programming language for applications, all of the above, in order to optimize the processes in the
Keywords: computer program, urban valuation, Visual Basic, Microsoft Excel, comparison
or market method.
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 8
Introducción
normativos y legales, todo lo anterior cuenta con una base teórica y conceptual, que se ha
consolidado a través del tiempo y se ha articulado con estándares internacionales sobre la materia
valuatoria. Los organismos que expiden normas técnicas han documentado con solvencia los
contenidos de los informes, lográndose estándares que son aceptados por los grupos de interés, no
obstante, elaborar los informes tiene un marco general de contenidos que son reiterativos en los
sistematizar procesos de elaboración para resolver el problema que genera el error humano en
Los interesados en avalúos para el sector hipotecario suelen disponer de poco tiempo para
tramitar sus solicitudes ante el sector financiero, ellos como clientes directos y la banca como
usuario del servicio de avalúo, confían en la solvencia técnica del informe y esperan reportes
Este trabajo de grado ha logrado una herramienta que busca responder a las necesidades
del avaluador en cuanto a la eficiencia de los recursos, seguridad en los procesos numéricos,
cliente solicitante del encargo valuatorio; en el desarrollo de este texto se ha planteado el problema,
FIVI (Financiación de Vivienda), reporta que “durante el primer trimestre del año 2022 se
realizaron 33.335 créditos para compra de vivienda, equivalente a unos $ 2.007.930.000 pesos”
(Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE, 2022, pág. 6). Las entidades
financieras que cubren esta demanda necesitan como garantía la hipoteca sobre el inmueble objeto
de financiación, por lo que estas entidades deben conocer el valor en el mercado del inmueble a
que garantiza que el crédito esté sustentado en el valor del mercado de la propiedad, y si surge
algún incumplimiento de pagos, se pueda obtener el inmueble como una forma de recuperar el
Para satisfacer esta demanda las entidades financieras solicitan una gran cantidad de
avalúos a sus avaluadores aliados, con tarifa del servicio valuatorio generalmente bajas, en
comparación con el mercado abierto del servicio de avalúos, justificados, desde su perspectiva,
por el tamaño del pedido, para las empresas y los avaluadores encargados de llevar a cabo estos
procesos, la celeridad es fundamental, para atender los volúmenes de encargos valuatorios y para
cumplir con los requisitos técnicos y las fechas de respuesta estipuladas en los contratos y acuerdos
pactados.
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 10
actividades repetitivas y que permita optimizar el tiempo de respuesta del servicio de avalúo como
1.2 Objetivos
horizontal (PH) por medio del lenguaje de programación Visual Basic aplicable en procesos
• Crear un modelo de informe que cumpla con los elementos normativos necesarios para realizar
informes de avalúo.
aplicaciones.
1.3 Justificación
En este trabajo se diseñará y desarrollará una herramienta para optimizar los tiempos y
disminuir los errores al realizar informes de avalúos, debido a la gran demanda que presenta el
sector financiero y con ello además evitar los reprocesos y simplificar algunos aspectos del trabajo,
con el objetivo de alcanzar una mayor productividad y agilizar los procesos, esto es un aporte
el 75% del tiempo destinado a atender el encargo de un cliente, hacerlo con una herramienta
computacional puede reducir a la mitad el tiempo dedicado a ello y a la vez quitar algunas fuentes
inmuebles residenciales que se encuentren en propiedad horizontal dentro del perímetro urbano,
funcionamiento basado en botones, basta con una pequeña capacitación y tener conocimientos
2. Marco referencial
finalidades de la valuación, y los resultados de análisis que llevaron a una opinión sobre el
los análisis. Los informes de valuación pueden ser orales o escritos. El tipo, contenido y
extensión del informe puede variar según el usuario para el que se prepare, las exigencias
legales, el tipo de bien y la naturaleza y complejidad del encargo. (ICONTEC, RNA, 2009,
pág. 3)
incluyendo medios telemáticos. Los informes escritos pueden ser documentos detallados
que contienen todos los materiales apropiados examinados y los análisis realizados para
llegar a un valor final o documentos abreviados, entre los que se incluyen las
actualizaciones periódicas del valor, los formatos usados por agencias estatales y de otra
2.1.3 Hipoteca
de una obligación (crédito o préstamo) sobre un bien (inmuebles o naves). El bien por este
hecho (hipoteca) no deja de permanecer en poder del deudor. (ICONTEC, RNA, 2012, pág.
2)
transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado
con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción. (ICONTEC, RNA, 2012,
pág. 2)
El valor del inmueble determinado por un Valuador que realice una evaluación prudente
de la comercialización futura del inmueble, teniendo en cuenta los aspectos del inmueble
sostenibles a largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales, el uso actual y
los usos alternativos del inmueble. En la determinación del Valor Hipotecario no se podrán
interactuar con hojas de cálculo formadas por celdas ubicadas mediante la interacción de
filas y columnas. De manera más detallada Excel es una aplicación desarrollada para
trabajar con hojas de cálculo que permiten llevar a cabo operaciones sencillas, tales como
sumar, restar y dividir números, hasta acciones más complejas como la creación de tablas
dinámicas y el uso de fórmulas avanzadas para obtener datos específicos. (Peña, 2016, pág.
24)
de uso, posee también diferentes herramientas para dar formato a los trabajos como fuentes,
estilos, colores y bordes. Así como funciones avanzadas como gráficos, objetos, macros y
2.1.8 Macro
para aplicaciones que permite automatizar tareas repetitivas y ampliar la funcionalidad del
programa. Todas las interacciones en una hoja de cálculo pueden ser automatizadas y
Desde el punto de vista general, las macros integran partes de código de programación, con
las cuales se dan una serie de instrucciones al programa Microsoft Excel, lo cual permite
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 15
desarrollar desde tareas y funciones simples hasta llevar a cabo usos más complejos.
Visual Basic contiene todas las herramientas de programación necesarias para escribir
aplicaciones de Microsoft Oficce, en este caso, Microsoft Excel, de esta forma se pueden
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio
para llegar a la estimación del valor comercial. (Resolución Número 620 Dde 2008, 2008,
pág. 1)
Por lo tanto, para establecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 16
que define dicha clasificación. (Ver artículos 30 a 35 de la Ley 388 de 1997). (Resolución
“El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas que legalmente existan,
2.1.13 Valuación
2.1.14 Avaluador
“Persona natural, que posee la formación debidamente reconocida para llevar a cabo la
2.2 Estado del Arte del desarrollo de software para avalúos en Colombia
través de su estudio se buscó implementar un método automático para la predicción de los avalúos
de técnicas de Machine Learning para predecir el valor de los avalúos comerciales de un inmueble
Learning al Dataset para evaluar cuál de ellos se ajusta mejor a la naturaleza de los datos y así
analizar el desempeño del método automático, a partir de las métricas de modelos de regresión
para su implementación. Este proyecto concluyó que el mejor método para la predicción del avalúo
una base de datos espacial y desarrollo de una aplicación móvil para consulta y gestión de avalúos
buscó diseñar e implementar una base de datos espacial sobre la información de los avalúos
realizados por la Corporación Lonja Nacional de Propiedad Raíz, con vistas a tener los datos
el estado en el que se encuentra la información de los avalúos que ha realizado la Lonja Nacional,
asimismo, diseñar una estructura de base de datos espacial en la cual la información geográfica y
alfanumérica quede óptimamente organizada, para luego diseñar un aplicativo móvil Android para
metalenguaje XML sobre el IDE Android Studio (Software Libre) e implementar la base de datos
alfanumérica de los predios valuados y pueda ser interoperable entre los miembros de la Lonja,
está, y finalmente diseñar el manual de usuario, con la documentación correspondiente a las bases
(Eduardo Estupiñan & Alberto Garcia, 2019) realizaron la investigación Aplicación móvil
sistema operativo android. a través de su estudio se buscó crear una herramienta de fácil acceso,
investigación se propuso diseñar una aplicación móvil que permita realizar el cálculo de la
depreciación de una construcción por el método de Fitto y Corvini de acuerdo con los lineamientos
establecidos mediante la Resolución IGAC 620 de 2008, asimismo, generar una herramienta que
administración, para luego crear una aplicación móvil que permita visualizar características
esenciales de los cultivos con mayor potencialidad del país, y diseñar una aplicación móvil que
permita el fácil acceso a la normativa valuatoria colombiana. Este proyecto concluyó que el
aplicativo desarrollado es una herramienta funcional para el perito avaluador que en el terreno o
zona de avalúo podrá diligenciar el estudio de Mercado obtenido en la zona y sin salir de ella,
logrará con esta app, acercarse a el valor más probable del bien objeto de avalúo, ya que podrá allí
mismo conociendo su inmueble y los de la zona ofertados calcular depreciación de estos basados
en la tabla de Fitto y Corvini. Y si se encuentra en una zona Rural mediante este aplicativo podrá
consultar los cultivos más representativos del país y de la mayoría de pastos que se encuentran en
nuestro territorio.
(Cayo Araya, 2019), presentaron el Estimador de Valor en Línea, un sistema que valora
bienes inmuebles en tiempo real, en este proyecto se asumió el desafío de sistematizar el proceso
con ello a cubrir una necesidad latente, de manera muy ágil, respaldada y económica. Para ello, se
creó motores de búsqueda (algoritmos) que permiten levantar gran cantidad de información, que
luego a través de un proceso de validación son georreferenciados logrando con ello análisis
valores, y que generalmente se realizan con pocos referentes (menos de 10) con datos no siempre
actualizados o que poseen un sesgo de mercado importante. Inicialmente, esta aplicación se generó
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 20
como apoyo al trabajo profesional del valuador, permitiendo homogenizar y sistematizar mucha
mundo inmobiliario el año 2011, posicionándose rápidamente en el mercado, en varios usos que
tienen relación con la valoración de garantías, toma de seguros, provisiones y otros. El cruce “on-
line” con información comercial del inmueble y su entorno, permitió además su empleo en
que no se accede fácilmente y que recurrentemente deben ser valorados. Los resultados
permitieron reducir procesos que tradicionalmente tomaban meses, a solo unos pocos días para
valorar grandes volúmenes de créditos, con un alto nivel de fiabilidad (como indicaremos en
3. Desarrollo metodológico
El modelo informático para el desarrollo de informes de avalúos está diseñado para que
cualquier persona con conocimientos básicos en Microsoft Excel pueda utilizarlo, gracias a su
funcionamiento interactivo basado en botones y su diseño minimalista, solo basta con una pequeña
cuando se ingresa por primera vez. A continuación, se realiza un resumen del funcionamiento y
desplazamiento entre interfaces, como para la activación de funciones especializadas. Las hojas
del libro están bloqueadas para cualquier otra actividad. A continuación, se muestra una lista
detallada de los principales botones del programa, describiendo su uso, identificación y tipo de
acceso.
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 22
Su función es ir al menú
2 Botón de atrás No Todos los usuarios
anterior
Su función es mostrar el
Botón agregar Persona con clave
3 formulario para agregar un Si
documento de acceso
nuevo documento
Su función es guardar el
12 Botón guardar PDF No Todos los usuarios
informe en formato PDF
Su función es desplazarse
Botones de
14 por las hojas del informe No Todos los usuarios
desplazamiento
de avalúo
Su función es desplazarse a
15 Botones de Anexos las hojas de anexo del No Todos los usuarios
informe de avalúo
Su función es desplazarse a
Botones de
16 los formatos de estudio de No Todos los usuarios
desplazamiento
Mercado
a
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 23
Para la creación de cada uno de los botones del programa fue necesario recurrir a los
siguientes pasos:
• Se debe crear la figura del botón y escoger la paleta de colores para el degradado.
• Luego se escoge el icono adecuado, buscando en las bases de datos vectoriales con licencia
libre en la web.
• Por último, se debe seleccionar la tipografía adecuada para el botón y agregar el resto de figuras
geométricas.
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 24
Para ingresar a la herramienta se debe ejecutar el libro de Excel y seleccionar por primera
y única vez la opción de “habilitación de contenido”, esta, permite que las Macros del sistema
puedan funcionar. Al ingresar se presentan dos botones, el primero, llamado Ingresar al sistema,
ejecuta una ventana emergente con un filtro de seguridad el cual permite ingresar al menú principal
solo al personal con usuario y contraseña, el segundo botón llamado salir del sistema permite salir
La herramienta cuenta con un menú principal en el cual se pueden escoger las siguientes
escogido.
puede encontrar el listado maestro de los informes de avalúos realizados, estos documentos son
identificados por código del avalúo, identificación del propietario, solicitante, municipio, tipo de
avalúo y fecha.
Para agregar un nuevo informe de avalúo al listado maestro se debe seleccionar el botón
(3) definido en la (figura 1), una vez accionado se despliega una ventana emergente de seguridad
en esta podemos encontrar una base de datos con los informes realizados y mediante los botones
(6) y (7) definidos en la (figura 1), podemos acceder al archivo modificable en formato de
Microsoft Word o visualizar el archivo final en PDF (Portable Document Format). Además, cuenta
con un formulario interactivo en el cual se pueden agregar de forma fácil nuevos registros.
La herramienta cuenta con un formulario que está diseñado para diligenciar la información
principal del avalúo a realizar, para luego disponerla de forma automática en el informe de avalúo.
Para realizar el informe de avalúo solo es necesario ingresar los datos principales en el
formulario una vez y esta herramienta diligencia la información que se repite a lo largo del informe.
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 28
GESTOR DE AVALÚOS
DEPARTAMENTO MUNICIPIO
BARRIO DIRECCIÓN
CONJUNTO
Empezar informe
Adicionalmente, se cuenta con el botón (11) definido en la (figura 1), que permite borrar
la información del formulario y el botón (1) que permite volver al menú principal.
Para realizar los informes de avalúo se creó un panel central de manejo, ubicado en la parte
superior de la hoja. Este permanece inmóvil y contiene una serie de botones que permiten
El panel central de manejo cuenta con una serie de botones identificados en el ítem (14) de
la (figura 1), que permiten el desplazamiento por las páginas del informe de avalúo, cada botón
del informe de avalúo, el primero de ellos identificados en el ítem (15) de la (figura 1), nos lleva a
la página dispuesta para agregar la consulta del uso de suelo estipulado por el Plan de
descrita en la norma.
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 30
traslada al registro fotográfico del informe de avalúo, en este se deben incluir las fotos de la vía de
acceso, fachadas, del recorrido del predio y demás que sean necesarias según el criterio del
avaluador.
las principales características de este modelo informático, mediante la cual se generan búsquedas
automáticas del inmueble objeto del avalúo en portales web. Se utilizaron tres de los principales
portales de oferta inmobiliaria del país, los cuales son OLX, Casa Miluta y Finca Raíz. Al presionar
el logo de alguno de estos portales, el software abre el navegador predeterminado del equipo y
genera una búsqueda web automática del inmueble objeto del avalúo.
Locators) de cada sitio web, se realizaron pruebas con búsquedas simuladas y se examinó su
avalúo programar una URL nueva con la información correspondiente al inmueble objeto del
avalúo, este proceso se hizo para cada sitio web debido a que cada portal inmobiliario cuenta con
Los botones definidos en el ítem (16) de la (figura 1), permiten acceder a alguno de los dos
tratamiento estadístico.
Los dos formatos dispuestos son totalmente modificables, esto con el fin del que el
investigación de mercado según su criterio, este formato dispone las casillas para diligenciar la
información general de cada una de las muestras y anexar su respectivo anexo fotográfico.
Al presionar botón (12) definido en la (figura 1), se abre un cuadro de dialogo el cual nos
permite indicar con cual formato de Estudio de mercado se realizó el informe de avalúo, para
La herramienta está programada para generar un PDF únicamente con las hojas del informe
de avalúo y sus anexos, asimismo a todas las páginas se le asigna el encabezado y pie de página
herramienta, y el nombre del archivo se genera automáticamente del número de avalúo asignado.
Al presionar el botón (13) definido en la (figura 1), se crea automáticamente una carpeta
En esta carpeta se crea otra carpeta que está programada para que su nombre sea la fecha y
el nombre “Informe No.” seguido del número de identificación del avalúo dispuesto en el informe
Para realizar el formato del informe de avalúo se tuvo en cuenta la Resolución 620 de 2008,
de inmuebles urbanos y NTS A 02 Valuación para garantía de créditos, asimismo, se acordó con
hipotecarios. El formato de informe usado en este proyecto fue revisado y aprobado por una
Visual Basic para aplicaciones, cada una de las funciones de los botones expuestos en la (Figura
1) y las expuestas anteriormente, fueron desarrolladas mediante líneas de código que permiten su
correcto funcionamiento.
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 38
Se escribieron quinientos diez (510) líneas de código para llevar a cabo este modelo
Cada vez que se abre la herramienta se ejecuta un código de inicio, el cual siempre se ubica
en la Interfaz de ingreso, oculta las líneas de división, los encabezados, filas, columnas y no se
muestran las etiquetas de las hojas, esto para permitir la interacción con botones, lo que supone
la primera, mediante la ejecución de las macros cuando se desarrollaba el código, cada vez que se
programaba una sección, esta era puesta en práctica, para revisar su correcto funcionamiento y
analizar opciones de mejora, en la segunda etapa se realizaron informes de avalúos con datos
simulados para examinar el informe final y los posibles errores generados para su corrección, y
por último, en la tercera etapa se llevó a cabo un caso aplicado real, se realizó un informe de avalúo,
teniendo en cuenta la información suministrada, este fue revisado, aprobado y enviado a la entidad
solicitante.
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 40
4. Conclusiones
herramientas tecnológicas que le brinden al avaluador un instrumento por el cual se tenga cada día
más precisión y rapidez en el análisis de información, teniendo en cuenta los estándares técnicos
generalmente aceptados.
medio de la programación.
El sector financiero tiene una gran demanda de servicios valuatorios, la cual debe ser
5. Recomendaciones
inmobiliarios usados en este trabajo, cualquier cambio en estas, debe ser ajustado en el código de
permitiendo una mayor autonomía, buscando beneficios como las búsquedas geográficas
automáticas enlazadas a una base de datos robusta. Asimismo, modificar la estructura planteada y
HERRAMIENTA PARA OPTIMIZAR INFORMES DE AVALÚO 41
aumentar el alcance de la herramienta, para todo tipo de avalúos urbanos y rurales, teniendo en
Referencias
Cayo Araya, T. (2019). Estimador de valor en línea. Revista + Valor, 30, 31, 32, 33.
de 2022
Eduardo Estupiñan, P., & Alberto Garcia, G. (2019). Aplicación móvil de información valuatoria
android. . Bogotá.
Florez Canaria, L. L., & Pinzón, E. G. (2019). Diseño e implementación de una base de datos
ICONTEC, RNA. (2012). Valuación para garantía de créditos NTS A 02. Bogotá.
Peña, C. (2016). Excel 2016 - Planillas de cálculo: De usuarios principiantes a expertos - Curso
Resolución Número 620 Dde 2008. (23 de Septiembre de 2008). Instituto Geográfico Agustín
Codazzi. 1. Bogotá.
Téllez Buitrago, V. J., & Martínez Sánchez, D. N. (2021). Método automático para la predicción
Valéncia. Obtenido de Manual básico para empezar a trabajar con Macros en Visual Basic
para Excel:
http://personales.upv.es/jpgarcia/linkeddocuments/macrosvisualbasicparaexcel.pdf