Plan de Negocio Inmobiliario

 CURSO:
GESTIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
 DOCENTE:
MS. MANUEL GARCÍA NARANJO BUSTOS
 TEMA:
FORMULACIÓN DE UN PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO
 UNIDAD:
02
 INTEGRANTES:
CHRISTOPHER ALEXANDER CHÁVARRI CHÁVEZ
SABY ALEXANDRA MEDINA CALDERÓN
MARIO ANGEL MORENO VARAS
JEANS NICKY MARON JAPA
OMAR IVAN ARANDA PRIETO
DEYSI JEANETTE CARDENAS CRUZ
1. AMBITO GEOGRÁFICO
a. Evaluación y elección del terreno
Para la elección del terreno del proyecto se consideró el distrito de Trujillo, de acuerdo a
nuestro análisis del estudio de la demanda. Por tanto, para la elección del terreno se
determinó la Urbanización Vista Hermosa (I – II Etapa).
Fig. N° 1 – Urbanización Vista Hermosa del Distrito de Trujillo
2. SEGMENTO OBJETIVO
El segmento elegido para el proyecto es el segmento “b”, dado que como se muestra en el
cuadro siguiente ocupado un 19% del mercado.
3. JUSTIFICACIÓN:
 En el B la demanda seguirá fuerte porque aquí está la gente que tiene más acceso al
crédito.
 coincide en que el interés de los fondos en viviendas.
4. OFERTA PARA EL SEGMENTO B

 un departamento de tres dormitorios tiene un área de entre 65 m2 y 80 a 100 m2,
tomando en cuenta que el promedio de las familias hay cuatro personas por hoja.
 Un edificio de una altura de 10 pisos, por el perfil de la ciudad y las normativas locales
urbanas.
 el valor por metro cuadrado con construcción es US$ 1,400 x m2
5. ESTUDIO TÉCNICO
1) ARQUITECTURA
a. UBICACIÓN DEL TERRENO
La ubicación del proyecto se encuentra en esquina, presenta una forma regular, no cuenta con
pendientes. Es decir, es un terreno plano.
Medidas y linderos:
Por el Frente : Con Ca. Jesús Martínez, con 20.00m.
Por la Derecha : Con Ca. 60, con 25.00m.
Por la Izquierda : Con Prop. terceros, con 25.00m.
Por el Fondo : Con Prop. terceros, con 20.00m.
Área : 500.00 m2
Perímetro : 90.00 ml.
Fig. N° 2 – Ubicación de terreno en Urbanización Vista Hermosa
b. DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO

Por su ubicación que es céntrica, el proyecto se encuentra cercano a varios equipamientos de
diferentes tipos. Así mismo, para el entretenimiento, cuenta con áreas verdes cercanas como
parques, los mismos que se muestran a continuación:
Fig. N° 3 – Equipamiento que se encuentran alrededor del proyecto
c. VÍAS
El proyecto cuenta dos vías principales que lo conectan con toda la ciudad, las cuales son la Av.
Antenor Orrego y la Av. Los Colibríes. Del mismo modo, se encuentra cerca a la Av. Juan Pablo
y América Oeste, la que da un potencial importante al proyecto, ya que son importantes vías
en la ciudad.
d. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO MULTIFAMILIAR
El proyecto es un edificio multifamiliar de 12 pisos, la cual cuenta con la siguiente distribución:
i) Sótano
 Estacionamiento para 12 plazas de vehículos
 Núcleo de ascensor y escalera.
ii) Primer piso

 Estacionamiento para 14 plazas de vehículos
 Recepción
 El ingreso al edificio está definido por la recepción, núcleo de ascensores y escaleras,
que dan servicio a todos los pisos, asegurando una excelente atención del residente y
visitante. El propietario accede directamente por ascensor desde las cocheras.
iii) Del segundo al doceavo piso

 03 departamentos por nivel, áreas de 88.00 m2, 93.00 m2 y 100.00 m2
 Hall común
iv) Azotea
 La azotea es de uso común para todo el edificio.
e. DESCRIPCIÓN DE LOS DEPARTAMENTOS

i) Flat tipo 1
El área de cada departamento TIPO 1 es de 88.00 m2 de área construida, su fachada se

encuentra orientada hacia la calle 60, consta de:
 Sala-comedor
 Cocina y lavandería
 Baño común
 01 dormitorio principal con baño
 01 dormitorio doble
ii) Flat tipo 2
El área de cada departamento TIPO 1 es de 93.00 m2 de área construida, su fachada se

encuentra orientada hacia la calle Jesús Martínez, consta de:
 Sala-comedor
 Baño común
 02 dormitorio simples
iii) Flat tipo 3
El área de cada departamento TIPO 1 es de 100.00 m2 de área construida, cuneta con dos
fachadas, las que se encuentran orientadas hacia la calle 60 y calle Jesús Martínez, consta de:
 Sala-comedor
 Baño común
 02 dormitorio doble
f. PARÁMETROS URBANOS
El certificado de parámetros urbanísticos y

edificatorios lo remite la Municipalidad
Provincial de Trujillo, por encontrarse dentro
de su jurisdicción, la cual indica lo siguiente:
ANDR
ES
 Área de estructuración : II
 Zonificación : R2 (RDA)
 Compatibilidad de usos : Residencial, comercio zonal (residencial compatible
RDA
 Área mínima de Lote : 450 m2, frente mínimo 15.00 m.
 Coeficiente de edificación : 7.5
 Área verde : 3 m2/p
 Porcentaje de área libre : Vivienda multifamiliar área libre necesaria
 Altura de edificación : 1.5 (a+r) se aplican todos los incisos Art. 26 del
Capítulo V del reglamento de zonificación vigente
 Retiros:
o Avenida: 3.00
o Calle: no obligatorio
o Pasaje: sin retiro
 Alineamiento : calle sin volado sobre límite de propiedad
 Estacionamiento:
o Residencial: vivienda multifamiliar 1 plaza por cada 3 viviendas
 Densidad neta : 2250 hab/ha.
Observaciones: Por compatibilidad con RDA, el proyecto cuenta con una altura edificatoria de
12 pisos – 31.20 m
g. ACABADOS
Los acabados considerados para el proyecto, son acorde a lo que cuenta el mercado local, con
lo cual se reducirán gastos adicionales de flete. Del mismo modo, se trabajará con modulación,
los mismo que permitirán, reducir los tiempos de instalación y fabricación. A continuación la
áreas por piso con los que cuenta el proyecto, que nos servirá para cuantificar el proyecto.
Cuadro N°1 General de áreas del proyecto
CUADRO DE ÁREAS área terreno: 500 m2

N° PISOS AREA CONSTRUIDA m2 área
Sótano construida: 4400 m2
1 500
2 400
3 350
4 350
5 350
6 350
7 350
8 350
9 350
10 350
11 350
12 350
Total 4400
i) Estacionamientos
sótano y primer piso
Piso : cemento pulido
Muros : pintado y
tarrajeado latex 2 manos
Cielo raso : pintado y
tarrajeado latex 2 manos
ii) Áreas comunes
Piso : cerámico de alto tránsito
Muros : pintado y tarrajeado latex 2 manos
Cielo raso : pintado y tarrajeado latex 2 manos
iii) Departamentos
Sala comedor:
Piso : cerámico 60x60 cm. de alto tránsito
Puertas : puerta de madera maciza para la puerta de ingreso
Ventanas : ventanas de vidrio incoloro con marco de aluminio
Baños
Contrazócalo : cerámico 45x45 cm.
Piso : cerámico 45x45 cm. de tránsito medio
Cielo raso : pintado y tarrajeado latex 2 manos.
Puertas : puerta de madera contraplacada
Ventanas : ventanas de vidrio incoloro sin marco de aluminio
Cocina y lavandería.
Contrazócalo : cerámico 45x45 cm.
Piso : cerámico 45x45 cm. de tránsito medio
Mesa de cocina: granito color negro.
Dormitorio:
Piso : parquet color marrón.
Fachadas:
Puerta de garaje: estructura metálica, pintadas
Los colores utilizados darán al proyecto elegancia y una distinción en relación a su
entorno. Lo cual ofrece a nuestros potenciales clientes, una identidad con el proyecto.
2) Estructuras
Estudio de suelos
Con el estudio de suelos se podrá evaluar las características químicas y físicas del terreno, En
ese sentido, el proyectista pudo plantear su diseño considerando las fuerzas sísmicas de diseño
y planteo sus recomendaciones para la estructura planteada.
Elección del sistema estructural
En cuanto a la estructura tendrá un sistema dual (muros de corte y columnas) y losas aligeradas
y macizas como entrepisos. El proyecto contempla el uso de materiales y procesos simples y
repetitivos que garanticen calidad y alta productividad.
El sistema elegido permite conseguir obtener alta productividad en las operaciones de

construcción, tratándose de un proyecto de construcción masiva y repetitiva.
3) Instalaciones sanitarias
Las obras de dotación de agua potable y alcantarillado han sido proyectadas según lo establecido
en la factibilidad de servicio de la entidad prestadora de servicio. Todos los departamentos del
edificio contarán con su propio servicio y medidor de agua, al igual que las áreas comunes.
Contará con un sistema de agua contra incendio según la demanda indicada por el RNE.
4) Instalaciones eléctricas
El suministro será tramitado ante la entidad prestadora para contar con la factibilidad, con los
cual tanto las áreas comunes y de los departamentos contarán con su medidor. Así mismo, los
tipos de luminarias a instalarse serán de tipo Led, para reducir el consumo y el cuidado del medio
ambiente.
5) Seguridad del edificio
El proyecto contará los lineamientos indicados por INDECI, colocando en todos los pisos, estiker
de seguridad en todos los pisos, escaleras, instalación de luces de emergencia, ubicación de
extintores en caso de incendios y planos donde se indican las rutas de evacuación.
6. ESTUDIO DE MERCADO
1. Ubicación Geográfica
El departamento de La Libertad, situado en la costa nor-occidental del país, cubre una superficie
de 25 500 Km2 (superficie continental más insular) que representa el 2,0 por ciento del territorio
nacional. Limita por el norte con los departamentos de Lambayeque, Cajamarca y Amazonas;
por el este, con San Martín; por el sur, con Huánuco y Ancash; y por el oeste, con el Océano
Pacífico. Políticamente está dividido en 12 provincias y 83 distritos y su capital es la ciudad de
Trujillo
Fuente: Google Maps
Trujillo es una ciudad peruana, capital de la provincia homónima y del departamento de La

Libertad. Es la tercera ciudad más poblada del país con 1 148 668 habitantes en el año 2022.
Está localizada en la Costa Norte peruana en la margen derecha del río Moche, en el valle de
Moche. El área metropolitana, de la cual forma parte, se extiende sobre un área urbana de 164
km² y está conformada por 9 distritos
2. Características de la Ciudad
Trujillo, capital de la región de La Libertad, es la tercera ciudad más importante del país, tanto
por la dimensión de su población como por su desarrollo económico en el área metropolitana.
Las zonas administradas por la Municipalidad de Trujillo son:
- El Continuo Urbano,
- El Área Integrada.
El primero concentra los distritos que forman propiamente la ciudad de Trujillo, vale decir, los
distritos de Trujillo, Victor Larco Herrera, La Esperanza, El Porvenir y Florencia de Mora. En este
espacio, que se caracteriza por su significativo desarrollo en relación con las demás provincias y
distritos de la región, se encuentra la mayor parte de los conglomerados de construcciones
destinadas a vivienda, comercio e industria, complementados con una red vial de transporte y
comunicación. De otro lado, el Área Integrada comprende el conjunto de centros poblados
urbanos y rurales del valle de Santa Catalina y la cuenca baja del río Moche. Esta área presenta
comparativamente, menor desarrollo económico que el Continuo Urbano (dado que no se
encuentra totalmente integrada a éste), y agrupa a los distritos de Laredo, Moche, Salaverry y
Huanchaco.
2.1. El aspecto geográfico y la configuración actual de la ciudad

Trujillo es la urbe más cosmopolita del norte del país y está conformada, como se señalara antes,
por el Continuo Urbano de la Municipalidad de Trujillo. Esta calificación se debe a su dinamismo
económico y porque concentra el 84% de la población de la provincia y es, por lo tanto, el área
donde se espera la mayor demanda de viviendas. El centralismo de la ciudad puede percibirse
por dos factores. La primera, referente a la distribución geográfica de la región a nivel de
provincias. Como se ve en el siguiente gráfico, la provincia de Trujillo representa sólo el 6,9% de
la extensión territorial regional.
Distribucion Geografica La Libertad
6.90%
93.10%
Provincia Trujillo Demas Provincias
Distribucion Geografica Provincia Trujillo

2.23%
1.02% 2.08%
0.11%
22.08% 18.88%
0.88%
16.73% 18.97%
15.61% 1.43%
Trujillo El Porvenir Florencia de Mora

Huanchaco La Esperanza Laredo
Moche Poroto Salaverry
Simbal Victor Larco Herrera
2.2. Indicadores Demográficos
Según El Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), a través del Censo Nacional 2017:
XII de Población, VII de Vivienda y III de Comunidades Indígenas, mediante la cual se da a conocer
que el departamento de La Libertad tiene 1 778 080 habitantes, que representan el 6,1 % del
total nacional censado, ubicándolo en el tercero más poblado del país.
La población departamental se incrementó en 161 030 personas, equivalente al 10,0 % del

resultado censal de 2007, con un crecimiento promedio anual de 1,0 %; cifras que revierten la
tendencia decreciente de la poblacional en los últimos 56 años.
Población
Area Poblacion
Region Libertad 1,778,080
Provincia Trujillo 970,016
Ciudad Trujillo 800,374
Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2017 – Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)
Además, el 54,55% del total poblacional de la región radica en la provincia de Trujillo; mientras
que el 40,8% se encuentra en la ciudad. A nivel provincial la población se encuentra concentrada
en la ciudad de Trujillo, ya que el 82.51% de los habitantes de la provincia viven en la ciudad. Si
a estos resultados, se le añade las acotaciones realizadas previamente respecto a la distribución
de superficie de la región se tendrá una aproximación de la densidad poblacional de la ciudad
de Trujillo, en vista que alberga al 45% de la población total de la región en el 23,2% de su área
geográfica.
La provincia de Trujillo tiene una tasa de crecimiento promedio anual de 1.8% (la cuarta más
salta del país) desde el 2007 al 2017 según censo nación de población y vivienda 20117
Distribución Poblacional
Distribucion Poblacional - Regional

0.81% 4.28% 4.41%
8.12% 5.79%
1.58% 2.86% 6.51%
4.38%
1.51%
5.19%
54.55%
Chepen Pacasmayo Ascope Trujillo

Viru Gran Chimu Otuzco Julcan
Santiago de Chuco Sanchez Carrion Bolivar Pataz
Distribucion Poblacional - Provincial
54.55%
82.51%
Provincia Trujillo Ciudad Trujillo
La ciudad de Trujillo cuenta con cinco distritos, una extensión de 111,6 km² y su densidad
promedio es de 9 mil habitantes por km². Los distritos que comprende la ciudad de Trujillo son;
Trujillo, El Porvenir, Víctor Larco Herrera, La Esperanza y Florencia de Mora. El distrito de Trujillo,
contiene el mayor número de pobladores en la ciudad, así como el mayor número de hogares
(314 mil y 87 mil, respectivamente). Cabe destacar que el distrito de Florencia de Mora es el más
densamente poblado, ya que cuenta con 18 725 habitantes por km².
Población y Densidad por distrito
Densidad
Superficie Población
Distrito % % Poblacional
(km²) 2017
(hab/km2)
Trujillo 39.36 35.26% 314939 39.35% 8001.50
El Porvenir 36.7 32.88% 190461 23.80% 5189.67
Florencia de Mora 1.99 1.78% 37262 4.66% 18724.62
La Esperanza 15.55 13.93% 189206 23.64% 12167.59
Víctor Larco Herrera 18.02 16.14% 68506 8.56% 3801.66
Total 111.62 100.00% 800374 100.00%
Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2017 – Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)
En el siguiente gráfico se observa la distribución de la población en la ciudad de Trujillo por
distrito. Como se mencionó, el distrito de Trujillo cuenta con el 39.35% del total de
habitantes en la ciudad, seguido por el distrito de La Esperanza y El Porvenir (23,64% y 23,8%,

respectivamente).
Densidad Poblacional Por Distrito
8.56%
39.35%
23.64%
4.66%
23.80%
Trujillo El Porvenir Florencia de Mora La Esperanza Víctor Larco Herrera
Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2017 – INEI.
Analizando la población de la ciudad de Trujillo según género y edad, se observa que la población
femenina representa el 52%, mientras que el 48% restante lo compone el género masculino. En
cada género predomina la población entre los 15 y 64 años.
Población por genero
POBLACIÓN CENSADA
Distrito Hombre % Mujer %
DISTRITO TRUJILLO 148 180 47.1% 166 759 52.9%
DISTRITO EL PORVENIR 91 998 48.3% 98 463 51.7%
DISTRITO FLORENCIA DE MORA 17 955 48.2% 19 307 51.8%
DISTRITO LA ESPERANZA 90 952 48.1% 98 254 51.9%
DISTRITO VÍCTOR LARCO
32 215 47.0% 36 291 53.0%
HERRERA
381 300 48% 419 074 52%
Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2017 – INEI.
Población estimada por rango de edades de la ciudad
2.3. Entorno económico
La economía peruana registró un avance de 13.3%, gracias a la buena performance de los

sectores no primarios (15.5%) y de los sectores primarios (5.3%), esto en el marco de la
reactivación económica.
De acuerdo con los resultados del Censo Nacional 2017, el total de la población censada en los
distritos conformantes de la Provincia de Trujillo es 962,369 habitantes, donde el 99% de la
población pertenece al área urbana (947,975) y solo el 1% corresponde al área rural (14,394
habitantes). Los distritos con mayor población son Trujillo (314,939), El Porvenir (190,461) y La
Esperanza (189,206); mientras que el de menor cantidad es Salaverry (18,944). Asimismo, el
distrito con mayor población urbana es Trujillo con 314,808 habitantes el cual representa el 33%
de la población total, mientras que el menor porcentaje de población urbana se encuentra en el
distrito de Salaverry con un 2%.
Población censada Urbano y Rural, Según Distrito
De la población urbana, el grupo de adultos (30 a 64 años) considerada como la población

económicamente activa – PEA, representa un 40% (378,567 habitantes) del total y el grupo de
adultos mayores (65 años a más) representa el 9% (81,695 habitantes).
Población Urbana por grupo de edades, Según Distrito
Principales hechos de importancia – entorno económico
 En la actividad primaria el sector agropecuario creció 14,6 por ciento interanual;

mientras que la pesca y minería reportaron una disminución de 96,1 por ciento y 4,6 por
ciento, respectivamente.
 En cuanto a otros indicadores de la actividad económica del departamento, la inversión
pública y el crédito total creció 10,7 por ciento y 3,4 por ciento, respectivamente;
mientras que la actividad manufactura y el sector construcción disminuyeron 14,4 por
ciento y 13,9 por ciento, respectivamente.
Actividad primaria
La actividad agropecuaria en enero creció 14,6 por ciento interanual, sustentado por el mayor
desempeño del sector agrícola (11,7 por ciento), orientado al mercado externo y agroindustria
(38,4 por ciento) y por la mayor producción del sector pecuario (5,2 por ciento).
En el primer mes del año 2022, la actividad pesquera cayó 96,1 por ciento interanual, por la
menor disponibilidad de especies para el consumo humano industrial (-97,7 por ciento).
La actividad minera en enero de 2022 cayó 4,6 por ciento en términos interanuales, debido a la
menor producción de oro (-4,8 por ciento). Por otro lado, aumentó la producción de plata (10,7
por ciento)
Otros indicadores de actividad económica (a enero 2022)
En enero de 2022 la producción industrial cayó 14,4 por ciento en términos interanuales, por el
menor desempeño de la manufactura primaria (-45,0 por ciento).
En el sector construcción, en enero de 2022, los despachos de cemento registraron una

disminución de 13,9 por ciento y mantiene su trayectoria decreciente por cinco meses
consecutivos.
El saldo total del crédito en el primer mes del año 2022 sumó S/ 11 544 millones y registró un
aumento interanual de 3,4 por ciento, inferior en 11,9 puntos porcentuales a la tasa registrada
en el mismo periodo de 2021 (15,3 por ciento).
La inversión pública (formación bruta de capital) en enero de 2022 creció 10,7 por ciento
interanual en términos reales por la mayor ejecución de obras del Gobierno Nacional, (30,3 por
ciento) y de los gobiernos locales (0,8 por ciento); mientras que disminuyó los gastos del
Gobierno Regional (-22,7 por ciento).
El PBI post pandemia
En el 2021, las exportaciones de La Libertad sumaron US$ 3,886 millones, un avance del 23% en
comparación con el 2020. El comportamiento de las exportaciones de la región se explicó tanto
por el desempeño de los envíos tradicionales y no tradicionales.
El Producto Bruto Interno (PBI) de la región La Libertad sumó S/ 23,403 millones en el 2021, lo
que significó un alza del 10.3% respecto al 2020 y del 3.4% frente al 2019, con lo que superó sus
niveles prepandemia, según el informe «La Libertad: Situación económica y social – Retos
pendientes», elaborado por la Sociedad de Comercio Exterior del Perú (ComexPerú). Este
resultado fue impulsado por –entre otros factores– las exportaciones de la región, que
alcanzaron su mayor valor histórico el año pasado, con envíos por US$ 3,886 millones, un avance
del 23% en comparación con el 2020.
El comportamiento de las exportaciones de La Libertad se explicó tanto por el desempeño de

los envíos tradicionales y no tradicionales. Las exportaciones tradicionales sumaron US$ 2,144
millones en el 2021 y representaron el 55% del total de los envíos; mientras que las no
tradicionales llegaron a US$ 1,743 millones. La Libertad es una región con mucho potencial de
crecimiento, que se ha beneficiado en los últimos años del comercio exterior, como lo confirman
los resultados del 2021.
2.1. Sector Construcción
El sector fue uno de los más golpeados durante el año 2020, pero ha sido uno de los que mayor
recuperación tuvo en el 2021 (34.7%). Asimismo, el sector inmobiliario también se vio
beneficiado al volver a dinamizarse la ejecución de proyectos y compra de viviendas.
2.2. Servicios Básicos de la Vivienda: Agua, Alcantarillado y energía eléctrica.
Según el INEI (2017), respecto a los servicios de agua y luz en los distritos de Trujillo, Víctor Larco,
El Porvenir, La Esperanza, Florencia de Mora, Huanchaco, Salaverry, Moche y Laredo se tiene lo
siguiente:
- El distrito de Trujillo cuenta con 74,848 viviendas urbanas, de las cuales el 89% cuenta con
alumbrado eléctrico por red pública; sin embargo, el 11% restante aún carece de este servicio.
Además, el 88% de las viviendas cuenta con servicio de agua potable; mientras que, el 12%
restante accede a este recurso mediante otras fuentes que no brindan las mismas garantías de
salubridad.
- El distrito de El Porvenir cuenta con 46,578 viviendas urbanas, de las cuales el 77% cuenta con
salubridad.
- El distrito de Florencia de Mora cuenta con 7,376 viviendas urbanas, de las cuales el 94% cuenta
con alumbrado eléctrico por red pública; sin embargo, el 6% restante aún carece de este servicio.
salubridad.
- El distrito de Huanchaco cuenta con 15,376 viviendas urbanas, de las cuales el 72% cuenta con
salubridad.
- El distrito de La Esperanza cuenta con 43,295 viviendas urbanas, de las cuales el 82% cuenta
con alumbrado eléctrico por red pública; sin embargo, el 18% restante aún carece de este
servicio. Además, el 79% de las viviendas cuenta con servicio de agua potable; mientras que, el
21% restante accede a este recurso mediante otras fuentes que no brindan las mismas garantías
de salubridad.
- El distrito de Laredo cuenta con 6,804 viviendas urbanas, de las cuales el 94% cuenta con
salubridad.
- El distrito de Moche cuenta con 7,304 viviendas urbanas, de las cuales el 87% cuenta con
salubridad.
- El distrito de Salaverry cuenta con 4,908 viviendas urbanas, de las cuales el 83% cuenta con
salubridad.
- El distrito de Víctor Larco Herrera cuenta con 16,369 viviendas urbanas, de las cuales el 89%
cuenta con alumbrado eléctrico por red pública; sin embargo, el 11% restante aún carece de
este servicio. Además, el 88% de las viviendas cuenta con servicio de agua potable; mientras
que, el 12% restante accede a este recurso mediante otras fuentes que no brindan las mismas
garantías de salubridad.
3. El Mercado Hipotecario
3.1. Deudores de créditos Hipotecarios
El número de nuevos créditos hipotecarios retornó rápidamente a sus niveles anteriores a la

pandemia del COVID-19, a pesar de haber sido afectados por las medidas de confinamiento.
Incluso, se observa que desde el primer trimestre de 2021 se encuentran en un promedio
superior al de 2019. Esto da cuenta del menor efecto que tuvo la pandemia sobre este segmento
de crédito, lo que permitió que sea uno de los más estables.
3.2. Deudores de créditos Mi Vivienda
1. PERÚ: DESEMBOLSOS DE PRODUCTOS MIVIVIENDA, AL CIERRE DE NOVIEMBRE DE 2022

Créditos desembolsados Acumulados
Año Monto Monto
Número Número
(Miles de S/) (Miles de S/)
TOTAL 182 502 19 112 992
1999 a/ 143 9 035 143 9 035
2000 405 25 996 548 35 031
2001 1 410 86 339 1 958 121 370
2002 3 590 254 411 5 548 375 781
2003 6 851 466 192 12 399 841 973
2004 8 223 588 755 20 622 1 430 728
2005 9 449 708 943 30 071 2 139 671
2006 5 752 435 338 35 823 2 575 008
2007 3 396 223 556 39 219 2 798 564
2008 4 469 212 137 43 688 3 010 701
2009 4 810 272 433 48 498 3 283 134
2010 8 456 625 207 56 954 3 908 341
2011 11 071 947 295 68 025 4 855 636
2012 11 309 1 113 574 79 334 5 969 210
2013 13 164 1 403 186 92 498 7 372 396
2014 10 777 1 182 406 103 275 8 554 802
2015 9 090 982 266 112 365 9 537 068
2016 8 082 873 850 120 447 10 410 917
2017 7 101 875 635 127 548 11 286 553
2018 9 144 1 138 706 136 692 12 425 259
2019 12 224 1 684 469 148 916 14 109 728
2020 8 362 1 178 963 157 278 15 288 691
2021 12 871 1 791 085 170 149 17 079 776
Ene-Nov 2022 12 353 2 033 217 182 502 19 112 992
Nota: Las colocaciones en dólares han sido convertidas a moneda nacional según el tipo de cambio contable de su período.
a/ A partir de junio de 1999.
Fuente: Fondo Mivivienda S.A.

Elaboración: Fondo Mivivienda S.A. - Oficina de Planeamiento, Prospectiva y Desarrollo Organizativo.
3.3. Desembolsos de Productos Mi vivienda por Regiones
PERÚ: DESEMBOLSOS DE PRODUCTOS MIVIVIENDA, SEGÚN DEPARTAMENTO, AL

CIERRE DE NOVIEMBRE DE 2022
Ene-Nov
Departamento 2017 2018 2019 2020 2021 TOTAL
2022
Número de créditos desembolsados
TOTAL 7 101 9 144 12 224 8 362 12 871 12 353 182 502
AMAZONAS 5 4 1 3 14 14 150
ANCASH 183 169 155 58 128 27 1 840
APURIMAC 1 5 3 1 1 3 166
AREQUIPA 215 189 311 239 383 303 7 585
AYACUCHO 31 18 41 19 28 26 349
CAJAMARCA 42 31 34 25 91 129 877
CALLAO 340 315 565 406 620 576 7 635
CUSCO 4 14 34 21 42 30 1 283
HUANCAVELICA 3 1 8 4 2 17 45
HUANUCO 7 12 16 5 12 5 208
ICA 556 665 990 389 1 096 994 14 172
JUNIN 181 233 318 230 267 245 3 111
LA LIBERTAD 392 720 637 513 912 522 10 988
LAMBAYEQUE 663 786 955 714 1 156 1 024 10 664
LIMA 3 739 4 782 6 663 4 745 6 520 7 279 107 461
LORETO 5 15 32 7 16 6 181
MADRE DE
7 43 59 1 1 1 146
DIOS
MOQUEGUA 6 153 156 38 81 26 699
PASCO 8 27 23 5 23 17 176
PIURA 563 678 864 618 1 065 859 9 940
PUNO 62 45 34 63 58 63 1 220
SAN MARTIN 13 109 115 98 144 110 1 921
TACNA 72 127 179 156 123 50 983
TUMBES - 2 3 3 4 - 71
UCAYALI 3 1 28 1 84 27 631
3.4. Mercado Financiero - Colocación crediticias (al 2021)
El saldo de los préstamos Mivivienda a noviembre fueron de S/ 7.98 mil millones, representando
el 15.5% del saldo del mercado hipotecario. En tanto, el saldo de cartera del sistema financiero
fue de S/ 336.9 mil millones, siendo el saldo del mercado hipotecario el 15.3% de dicho total (S/
51.5 mil millones).
3.5. Participación de Entidades Financieras en Los Productos Mi Vivienda
Por otro lado, realizando un análisis por tipo de entidad financiera se obtiene que a diciembre
2022, la banca múltiple concentró el mayor número de deudores de los productos MIVIVIENDA
en la región (81%), seguido por las cajas municipales y cajas de ahorro y crédito (14%), y en
tercer lugar las Edpyme (5%).
CRAC Edpyme Financieras
0% 5% 4%
CMAC
11%
CAC
3%
Bancos
77%
Bancos CAC CMAC CRAC Edpyme Financieras
Fuente: Fondo Mivivienda S.A.

Elaboración: Fondo Mivivienda S.A. - Oficina de Planeamiento, Prospectiva y Desarrollo Organizativo.
Esta concentración de número de deudores, mencionada líneas arriba, por la banca múltiple
puede ser probada a través de un índice de concentración. La alta concentración se puede
evaluar mediante el índice de Herfindahl-Hirschman (IHH), que mide el grado de concentración
de una determinada industria, en este caso, el mercado de los productos MIVIVIENDA. Cuando
el IHH es menor 1 000, se considera un mercado desconcentrado; cuando se encuentra entre 1
000 y 1 800 se considera un mercado moderadamente concentrado; y finalmente, cuando el IHH
es mayor a 1 800, se considera un mercado altamente concentrado. La región La Libertad ha
sido un mercado altamente concentrado, con tendencia a ser medianamente concentrado en el
tiempo.
3.6. Crecimiento del Segmento de los Productos MIVIVIENDA
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
-
2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022
Creditos Mivivienda
4. Situación Habitacional de la Ciudad de Trujillo
4.1. Parque habitacional
En promedio, las viviendas de la ciudad cuentan con 4 ambientes. En distritos como El Porvenir,
este indicador se encuentra por debajo de los valores promedio; situación que se repite en La
Esperanza.
Un aspecto a resaltar es el concerniente al número de hogares que habita una vivienda,
entendiéndose por hogar aquella familia o grupo que cocina de manera conjunta. Al respecto,
predominan las viviendas habitadas de manera exclusiva por una familia (92,8%), en tanto que
los hogares allegados, familias que comparten una vivienda, alcanzan el 7,2% del total.
Es interesante observar que, la proporción de hogares allegados es mayor precisamente en

aquellos distritos cuyas viviendas tienen menor número de habitaciones. Esto pone en evidencia
que la calidad de las viviendas de la ciudad no es uniforme, factor que influye finalmente en la
calidad de vida de las familias que habitan dichos espacios.
Por otra parte, al igual que en la mayoría de ciudades, la clasificación de las viviendas por tipo
muestran una clara presencia de la propiedad horizontal (casas independientes) que es del
orden del 88,8%. La propiedad vertical (departamentos en edificio) está muy poco difundida, y
llega sólo a un 6,7%.
4.2. Tipo de Vivienda
4.3. Tipo de Vivienda Por Distritos
Tanto en la ciudad, como en cada uno de sus distritos, la participación de las casas
independientes es mayoritaria. En La Esperanza este indicador se acerca al 100%. Los
departamentos en edificio (propiedad vertical) tienen una proporción significativa en los
distritos de Trujillo y Victor Larco Herrera, donde supera el 10% del total de viviendas.
4.4. Régimen de Propiedad de la Vivienda
En cuanto al régimen de propiedad de la vivienda, la modalidad más extendida es la vivienda

propia totalmente pagada, que constituye el 64,6% de las viviendas de la ciudad. Si a este
porcentaje se le suma las propias por invasión y propias a crédito, se obtiene que el 75,1% de
las viviendas de la ciudad de Trujillo son propias.
Dentro de este escenario, es también relevante la participación de las viviendas alquiladas que,
con un 15,7% representan el segundo grupo más importante de la ciudad.
4.5. Régimen de Propiedad de la Vivienda por distrito
Analizando este indicador por distritos, es posible obtener conclusiones de interés. Así por
ejemplo, queda claro que el grueso de viviendas alquiladas se encuentra en Trujillo, ya que fuera
de ser el distrito con mayor número de viviendas (43,9%), tiene también el porcentaje más alto
dentro de la categoría de viviendas alquiladas (25,5%). En relación a las viviendas propias por
invasión, este tipo de propiedad está bastante extendida en La Esperanza (8,5%) y El Porvenir
(15,1%). En este último, es también alta la participación de viviendas cedidas por el centro de
trabajo (7,2%).
4.6. Características Físicas de las Viviendas
No se cuenta con información acerca de la modalidad de construcción de las viviendas de la

ciudad ni acerca de los patrones urbanísticos bajo los cuales han sido edificadas. No obstante,
presumiblemente, su parque habitacional es de calidad medianamente óptima, ya que más del
50% de las viviendas presentan estructuras de ladrillo, cemento y concreto armado.
En el caso de las paredes, estas son de ladrillo o bloque de cemento en el 62,3% de las viviendas
y de adobe o tapia en un 35,9% de casos.
El análisis desagregado del material de las paredes pone en evidencia las diferencias cualitativas
existentes entre las viviendas de los diferentes distritos de la ciudad. Por un lado, se tiene
aquellas zonas en las que más del 50% de paredes están hechas en base a adobe o tapia (El
Porvenir, Florencia de Mora y La Esperanza), revelando una potencial condición deficitaria de la
vivienda, y por otro, los distritos en los que predominan las estructuras de ladrillo o bloques de
cemento (Trujillo y Victor Larco Herrera).
5. Demanda Por Viviendas Nuevas
Uno de los elementos esenciales para el éxito de toda política estatal es la identificación y
caracterización del mercado objetivo al que se busca beneficiar. Este es precisamente el objetivo
de esta sección. En este sentido, se pretende no sólo identificar y cuantificar la dimensión del
potencial grupo de beneficiarios, sino conocer sus necesidades, preferencias y deseos.
En la primera parte del capítulo se estima la demanda por viviendas de la ciudad teniendo como
base el estudio de demanda llevado a cabo por el Fondo MIVIVIENDA S.A. a principios del año
2006 para siete ciudades del Perú, entre las cuales se encuentra Trujillo. Dicho estudio fue
realizado con el propósito de generar información relevante para el análisis y previsión de la
demanda por viviendas nuevas en las ciudades analizadas, así como para contribuir a la toma de
decisiones de los agentes que participan en el mercado inmobiliario.
El universo de hogares sobre el cual se desarrolla esta sección consta de 127 mil familias. Este
es el número de hogares que pertenecen a los NSE A, B, C y D de la ciudad. Cabe resaltar que
según el último censo nacional realizado por el INEI, Trujillo alberga un total de 162 mil hogares,
de los cuales, 78,6% de familias se encuentran dentro del ámbito de análisis de la sección.
5.1. Aspectos Metodológicos
Se realiza un cuestionario y se aplica a una muestra de hogares, pertenecientes a los estratos A,

B, C y D, con el objetivo de determinar la proporción de hogares propietarios (HP) y de hogares
no propietarios (HNP).
se incluyó el NSE A porque este puede ser un grupo interesado en adquirir viviendas de interés
social, como las ofertadas bajo las condiciones para ser financiadas por el Crédito MIVIVIENDA.
Por otro lado, la exclusión del segmento E se debe a su condición de extrema pobreza que le
imposibilita acceder al mercado hipotecario.
En el siguiente esquema, se describe en detalle los pasos seguidos para determinar la demanda
por vivienda nueva de la ciudad:
 Determinación de la proporción de familias solas y familias allegadas en una misma
vivienda (nuevo enfoque metodológico).
 Determinación de la proporción de hogares propietarios y de hogares no propietarios
en el total de hogares, por NSE.
 Determinación de la cantidad potencial de viviendas demandadas, por NSE.
 Determinación de la cantidad efectiva de viviendas demandadas, por NSE.
 Aproximación a la curva de demanda efectiva, por NSE.
a) Determinación de la proporción de familias solas y familias allegadas en una misma
vivienda (nuevo enfoque metodológico).
Con respecto al Estudio de la Demanda por vivienda en la ciudad de Trujillo, se debe trabajar
con una variable que permita distinguir si en la vivienda habita una sola familia (familia sola) o
más de una (familias allegadas). El resultado de las encuestas tiene implicancias muy
importantes sobre el resultado final de la demanda por viviendas nuevas, que se evaluarán más
adelante.
b) Determinación de la proporción de hogares propietarios y de hogares no propietarios

en el total de hogares, por NSE.
se pasa a determinar el grupo de los HNP y, por diferencia, el de los hogares propietarios (HP).
Los HNP comprenden tres subgrupos:
Los hogares que afirman no ser propietarios de vivienda ni de terreno.
Los hogares que tienen terreno y algo construido sobre este, pero que no es de material noble
Los hogares que tienen terreno y algo construido sobre este con material noble, pero que no
puede ser considerada vivienda potencial; por ejemplo, un cerco.
En torno a la suma de estos tres grupos se construyó el siguiente cuadro, que indica la
distribución, en términos porcentuales, de los hogares no propietarios y propietarios en cada
uno de los estratos de estudio: A, B, C y D
A continuación, se proyectaron estos porcentajes sobre el total de hogares de los sectores A, B,

C y D de Trujillo, determinando de esta manera el número aproximado de hogares no
propietarios y de hogares propietarios en la ciudad.
c) Determinación de la cantidad potencial de viviendas por NSE
La cantidad potencial de viviendas nuevas demandadas por NSE se ha estimado a partir del
concepto de déficit habitacional cuantitativo en el ámbito urbano. Así, se considera que todos
los hogares no propietarios son demandantes potenciales de una vivienda nueva.
d) Determinación de la cantidad efectiva de viviendas por NSE
Para estimar la cantidad efectiva de viviendas demandadas, se filtró la demanda potencial por
estrato, empleando dos variables: la intención de compra por parte del jefe de familia
entrevistado y la oportunidad o plazo en que se proyecta llevar a cabo esa decisión.
El filtro se realizó generando una tabla de frecuencias con los hogares encuestados que cumplían
ambas condiciones: tenían la intención de comprar una vivienda e iban a hacerlo en un plazo
igual o menor a veinticuatro (24) meses. Identificados los demandantes efectivos de cada
estrato, respecto del total de la muestra, proyectando luego los resultados al total de la
población.
e) Aproximación a la curva de demanda efectiva, por NSE
La metodología para construir cada una de las curvas de demanda efectiva incluyó los siguientes
procesos:
 Se convirtieron a dólares todos los precios y montos de inversión declarados por los
hogares entrevistados. Con ellos se construyó una tabla de frecuencias ordenada de
manera decreciente.
 Se utilizaron los resultados de la encuesta a HNP para estimar las unidades de vivienda
efectivamente demandadas para cada valor de la variable precio. En el caso de los NSE,
se utilizó un filtro adicional a fin de seleccionar sólo a la muestra del estrato en cuestión.
 Se generó una variable adicional acumulando las unidades demandadas para cada nivel
de precio.
La demanda por viviendas nuevas se estableció como producto del mapeo de todas las
observaciones de precios para la adquisición de vivienda (en el eje vertical) y el número
acumulado de viviendas nuevas demandadas por los hogares consultados en cada estrato (en el
eje horizontal). No se efectuaron ni ajustes ni regresiones para determinar estas curvas,
solamente se proyectaron los resultados muestrales a la población investigada.
5.2. Demanda por Vivienda Nueva
La proyección de la demanda por viviendas nuevas tiene como objetivo central establecer los
montos de inversión a los cuales una familia podría acceder a una vivienda. Esto es, conocer los
precios de vivienda que están dispuestos a pagar para acceder a este bien.
Para lograr este propósito, el primer paso consiste en determinar el volumen de la demanda
potencial de la ciudad, comprendida por todos los hogares que no poseen una vivienda (HNP),
que asciende a 37 745 y que se distribuye de acuerdo al gráfico siguiente.
Como puede observarse, el grueso de la demanda potencial se encuentra en el nivel

socioeconómico C, que constituye el 42% del total de los HNP. Le sigue en orden de importancia
el porcentaje obtenido en el estrato D que alcanza el 40%. La participación del NSE A es mínima,
llegando únicamente al 3%.
Después de haber identificado a los HNP, se estima la demanda efectiva definida en el estudio
como la población que tiene la intención real de comprar una vivienda y piensa hacerlo en un
periodo no mayor de dos años. De acuerdo con los resultados obtenidos, la cantidad de
viviendas efectivamente demandada es de 16 189 unidades.
5.3. Demanda Efectiva por Vivienda Nueva
Es necesario recalcar que, el resultado previo considera tanto la demanda efectiva de familias
allegadas como no allegadas. Teniendo en cuenta este cambio metodológico, se obtiene que la
demanda efectiva sin familias allegadas es de 13 651, vale decir, que la proporción de familias
allegadas sobre el total de la demanda efectiva es de 15,7%, porcentaje altamente significativo.
5.4. Demanda efectiva de viviendas nuevas sin considerar familias allegadas
En términos porcentuales, la introducción de este cambio no aporta prácticamente ningún

cambio en la distribución de la demanda efectiva de familias solas por NSE. La presencia de los
hogares del estrato C se mantiene invariable, al igual que el resto de segmentos
socioeconómicos.
La evolución de la demanda efectiva en la ciudad se observa en el siguiente cuadro. En él se
detallan los valores obtenidos en el Estudio de la demanda por vivienda (Fondo Hipotecario de
Promoción de la Vivienda - Fondo MIVIVIENDA., 2005) y los hallados en el presente trabajo.
La siguiente es la curva de demanda efectiva agregada para todos los NSE de la ciudad. En él se
visualiza el número de viviendas que la población desea adquirir en cada intervalo de precios
declarado en la encuesta de HNP. Cabe señalar que, en la construcción de dicha curva se ha
considerado la totalidad de hogares: allegados y no allegados.
Curva de demanda efectiva por viviendas nuevas
5.5. Demanda efectiva desagregada por NSE
Continuando con el análisis de la demanda efectiva de viviendas de Trujillo, se procede a

desagregar la misma de acuerdo al estrato socioeconómico de las familias efectivamente
interesadas en adquirir una vivienda. En el gráfico que sigue, se mapea las curvas de demanda
efectiva para cada NSE a fin de establecer la cantidad real de viviendas demandadas por cada
uno de estos estratos.
Curva de demanda desagregada por NSE
Gran parte de la demanda efectiva está centralizada en el NSE C (49%). Ahora bien, una
característica resaltante de este grupo es que los precios que estos hogares están dispuestos a
pagar son inferiores a los que están dispuestos a pagar los demás estratos.
Se observa además que, las curvas de demanda de los NSE con menores recursos
socioeconómicos (C y D) son mucho más sensibles (elásticas) a la variación de precios. Esto
puede observarse claramente a través de la forma de estas curvas de demanda, que son mucho
más planas en los segmentos mencionados.
5.5.1. Demanda efectiva del nivel socioeconómico A
En los hogares demandantes del sector A, la demanda efectiva está fuertemente concentrada
en dos rangos de precios, entre 20 y 30 mil dólares (41,4%) y entre 10 y 20 mil dólares (24,1%).
En el siguiente cuadro se observa en detalle el nivel de demanda efectiva fuera de los rangos
especificados. Constituye solamente, el 34,5% del total de demanda efectiva.
Demanda efectiva por viviendas nuevas del SNE A según rango de precios
Para precios superiores a los rangos de mayor demanda, la curva de demanda efectiva se hace
más empinada, es decir, responde menos a la variación de precios.
Curva de demanda efectiva por viviendas nuevas del NSE A
5.5.2. Demanda efectiva del nivel socioeconómico B
En el segmento socioeconómico B, la demanda efectiva se halla distribuida de manera más

uniforme, sin embargo, se concentra también mayoritariamente en el rango de 20 a 30 mil
dólares (37,5%).
Demanda efectiva por viviendas nuevas del SNE B según rango de precios
En los intervalos de precios superiores e inferiores al señalado, entre 20 y 30 mil dólares, la curva
de demanda efectiva se hace más empinada, y por ende, menos sensible a la variación de
precios.
Curva de demanda efectiva por viviendas nuevas del NSE B
5.5.3. Demanda efectiva del nivel socioeconómico C
Contrario a los niveles socioeconómicos de mayor poder adquisitivo, la demanda efectiva del
estrato C está localizada en viviendas con un valor menor a los 5 mil dólares (35,2%). Tienen
también una participación significativa las viviendas cuyos precios oscilan entre 10 y 20 mil
dólares (27,3%) y entre 5 y 10 mil dólares (22,7%).
Demanda efectiva por viviendas nuevas del SNE C según rango de precios
La demanda por viviendas nuevas en la población del NSE C se hace más sensible mientras
menor es el precio de las viviendas.
Curva de demanda efectiva por viviendas nuevas del NSE C
5.5.4. Demanda efectiva del nivel socioeconómico D
En el NSE D, toda la demanda efectiva se halla concentrada en viviendas con un precio menor a
los 30 mil dólares. Las viviendas más demandadas son las de precios menores a 5 mil dólares
(53,6%) y las que fluctúan entre 5 y 10 mil dólares (25%). Es un mercado potencial para el
Programa Techo Propio.
Demanda efectiva por viviendas nuevas del SNE D según rango de precios
La curva de demanda por viviendas nuevas de este segmento socioeconómico es prácticamente

inelástica para valores superiores a los 20 mil dólares de la vivienda y sumamente sensible a la
variación de precios en los intervalos de vivienda de menor valor.
Curva de demanda efectiva por viviendas nuevas del NSE D

5.6. Perfil de los demandantes efectivos de vivienda nueva
En el presente capítulo se detallan las principales características demográficas y

socioeconómicas de las familias que componen la demanda efectiva por vivienda nueva de la
ciudad de Trujillo, así como las características de la vivienda que habitan, con el objetivo de
brindar información relevante tanto para las políticas de vivienda que se vienen implementando,
como para los agentes involucrados en estos mercados (financiero y construcción).
Asimismo, los resultados se obtienen de manera agregada y desagregada por NSE, permitiendo
obtener así una información más precisa. El capítulo consta de ocho secciones; en la primera, se
hace un resumen de las características demográficas, en la segunda se tratan las condiciones
educacionales y laborales del jefe de hogar y el cónyuge. Seguidamente, se detallan los gastos e
ingresos del hogar, la caracterización del ahorro de las familias, la posesión del terreno, el
conocimiento del concepto de crédito
5.6.1. Caracterización demográfica de la familia
En la ciudad de Trujillo, el número de miembros de las familias que constituyen la demanda

efectiva se encuentra concentrado alrededor de los 3 (32,6%) ó 4 miembros (36,2%), lo que
representa más del 50% de las familias en la ciudad de Trujillo. En el caso de los hogares con 5 ó
más miembros, representan el 15,5% del total de hogares, es decir, se trata de núcleos familiares
pequeños.
Directamente relacionado con el tamaño de la familia, se encuentra el número de hijos de la

familia. En el siguiente gráfico se puede observar que los hogares tienen uno o dos hijos. Es
notorio que la proporción de hogares con cuatro o más niños es minoritaria y se acerca al 5,5%.
El jefe de familia se constituye como la persona que aporta la mayor proporción de ingreso y
quien toma las decisiones en la familia, junto con el cónyuge. En este sentido, resulta importante
detallar sus características. Su edad promedio es treinta y ocho (38) años, mientras que, la de
los cónyuges es de treinta y cuatro (34) años.
El rango de edad de los jefes de hogares preponderante en la ciudad de Trujillo es de treinta y
uno (31) a cuarenta (40) años (39,1%), seguido por aquellos jefes de familia con edades entre
los cuarenta y uno (41) y los cincuenta (50) años (25%). Solo el 15% de jefes de familias tienen
una edad mayor a los cincuenta y uno (51) años, es decir, la juventud de los jefes de familia es
una característica resaltante en dicha ciudad.
Edad del jefe de hogar
De igual forma, el 76,8% de los cónyuges presentan edades que fluctúan entre los 16 y 40
años. Solo un porcentaje minoritario manifiesta tener más de 50 años, llegando solo al 3,1% de
cónyuges.
Edad del conyugue
5.6.2. Educación del jefe de hogar y su cónyuge
El nivel educativo alcanzado por la familia puede ser determinante para la generación de
ingresos a largo plazo, así como para entender y comparar diversas opciones que aparecen para
la adquisición de vivienda (programas habitacionales, créditos hipotecarios, tasas, condiciones,
etc.). Asimismo, se ha notado que las familias tienen diferentes respuestas para tomar riesgos,
dependiendo del nivel educativo que hayan alcanzado.
Bajo esta línea, es de interés conocer las características educacionales de las familias que
conforman el grupo de la demanda efectiva, especialmente, la referente a los jefes de familia y
cónyuges, ya que generalmente, son ellos los que toman las decisiones al interior del hogar.
Analizando los niveles de educación en la ciudad de Trujillo por NSE (de forma vertical o al
interior de cada NSE), destaca que aquellos estratos asociados a un mayor nivel de ingreso, se
encuentran vinculados a un mayor nivel de educación, como se señaló previamente. Así, en el
estrato A, el 69% de jefes de hogar cuentan con una formación superior universitaria, seguido
por aquellos jefes de familia que cuentan con un post grado (13,8%), siendo éste el único NSE
donde los jefes de hogares tienen un post grado. Mientras que en el NSE D, estrato asociado a
menores ingresos, muestra una mínima proporción con estudios superiores universitarios
(5,4%), en donde el grueso de los entrevistados solo cuenta con secundaria (60,7%).
Por otro lado, en lo que respecta al nivel educativo de los cónyuges, de manera similar al nivel
educativo del jefe de hogar, en el NSE A se encuentra el mayor porcentaje de cónyuges con una
educación superior universitaria (66,7%), seguido por aquellos que cuentan con una formación
superior no universitaria (20,8%). En los estratos C y D la mayoría de cónyuges cuenta con solo
secundaria (46,6% y 60,7%, respectivamente).
Nivel educativo del jefe de Hogar por NSE (análisis vertical)
Nivel educativo del jefe de Conyugue por NSE (análisis vertical)
De igual forma, la misma información analizada se detalla de forma horizontal (dentro del nivel
alcanzado la participación de cada estrato) se obtiene que la mayoría de jefes de familia y
cónyuges solo con formación de primaria se encuentran en el NSE D. Mientras que, el 100% de
los encuestados con post grado conforman el estrato A.
Nivel educativo del jefe de Hogar por NSE (análisis horizontal)
Nivel educativo del jefe de Conyugue por NSE (análisis horizontal)
5.6.3. Características laborales del jefe de hogar y su cónyuge
En el caso del ámbito laboral, los jefes de hogar en la ciudad de Trujillo, presentan un alto
porcentaje de ocupación (96%). Cabe señalar que, el porcentaje de jefes de familia que disponen
de un trabajo es similar en todos los estratos.
¿EL JEFE DE HOGAR TRABAJA ACTUALMENTE?
Además, el 51% de aquellos que laboran actualmente, lo hacen de forma independiente.

¿TRABAJA DE MANERA DEPENDIENTE O INDEPENDIENTE?
Asimismo, de manera desagregada, se puede observar en el siguiente cuadro que solo en el NSE
A, la proporción de jefes de familias que trabajan de manera dependiente es la misma de
aquellos que trabajan de forma independiente. En el estrato B, la mayor parte de jefes de
familias trabajan dependientemente (63,8%); mientras que en los NSE C y D destaca la
proporción de jefes de hogar que trabajan de manera independiente (58,8% y 52,8%,
respectivamente).
Modalidad de Trabajo por NSE
Siguiendo la misma línea, en relación al régimen laboral, el 32% es autoempleado, y el 14%

cuenta con un negocio propio, constituyendo una modalidad de trabajo independiente. Así, solo
el 24% cuenta con un trabajo estable, ya que cuenta con un contrato a plazo indefinido, seguido
por aquellos que laboran con contrato a plazo fijo (21%) y por recibos por honorarios (6%).
Régimen laboral del jefe de hogar
La ocupación principal del jefe de hogar es difícil de caracterizar ya que es variada, pero se puede
destacar que los rubros tales como Ciencias Sociales y Comerciales que incluyen trabajos desde
abogados a comerciantes es aquel con mayor participación (35%) en la ciudad de Trujillo,
seguido por la categoría que agrupa a los jefes de hogar dedicados a la tecnología, ingeniería y
trabajos mecánicos – técnicos (16%) y por los trabajadores del entretenimiento como en bares,
cines, discotecas y servicios tales como peluquería o restaurantes (16%). Cabe señalar que, el
rubro transporte, en donde se incluye a taxistas, microbuseros, etc. concentra el 13% de
encuestados, mientras que, los obreros/empelados tienen una proporción de 4,5% de jefes de
hogares.
Ocupación del jefe de hogar
Finalmente, ya que en muchos casos los cónyuges aportan a los gastos del hogar, es necesario
mostrar la situación laboral de los mismos, mostrando así que el 41% apoya en los gastos del
hogar (se encuentran trabajando actualmente); en tanto que el 47% de cónyuges no trabajan.
Cabe destacar que, existe un 12% de jefes de hogares que manifiestan no tener cónyuges.
¿El conyugue trabaja actualmente?
5.6.4. Ingresos y gastos del hogar
En esta sección se presentan los ingresos y la composición del gasto de los hogares que forman
la demanda efectiva en la ciudad de Trujillo, de forma agregada y por NSE, así como la capacidad
de pago de un potencial crédito hipotecario por parte de estos hogares.
Por ello, el ingreso neto declarado por todos los aportantes del hogar se encuentra, en su
mayoría, por debajo de los S/. 2 000 (73,3%).
Ingresos mensuales Conyugales
Asimismo, analizando los ingresos y gastos se destaca que, el ingreso promedio de la demanda
efectiva en la ciudad de Trujillo es de S/. 1 771, mientras que a nivel de los estratos, en el NSE A
asciende a S/. 3 839, cifra mayor a la manifestada por los hogares del estrato B, los cuales
muestran un ingreso neto conyugal de S/. 2 423. Los hogares del estrato C manifiestan tener un
ingreso promedio de S/. 1 312 y finalmente, el ingreso neto del NSE D es de S/. 861
aproximadamente.
En relación a los gastos del hogar, el rubro en el que el gasto es mayor, es el de alquiler, seguido
por el rubro de alimentos y bebidas. El gasto promedio del hogar en la ciudad de Trujillo,
incluyendo alquiler, es de S/. 1 844; y sin incluir el gasto en alquiler, bordea los S/. 1 381.
PROMEDIO DE LOS INGRESOS Y GASTOS DEL HOGAR
Como se mencionó, el alquiler es el rubro más importante (25%) dentro de la composición de

gastos del hogar de Trujillo, seguido por el gasto en alimentos y bebidas (23%). Asimismo, el
gasto en transportes y comunicaciones es el tercer rubro en importancia, con una participación
de 9%. Cabe señalar que, otros rubros importantes en la composición de gastos son educación
(7%) y vestido y calzado (5%).
COMPOSICIÓN DEL GASTO DEL HOGAR
A continuación, se muestra la capacidad de pago de los hogares de la ciudad de Trujillo por NSE.
Los ingresos promedio de cada estrato son mayores a los gastos (sin incluir alquiler), originando
así un disponible positivo para cada NSE, el cuál promediado con el gasto en alquiler se obtienen
montos que podrían ser utilizados para el pago de cuotas de un crédito hipotecario. El valor de
las viviendas a las que podrían acceder los demandantes de cada estrato es de 34 mil dólares en
el NSE A, 17 mil en el B, 10 mil en el C y 4 mil en el D (Techo Propio).
CAPACIDAD DE PAGO DE LOS DEMANDANTES EFECTIVOS POR NSE

Es importante detallar el rubro de gasto en alquiler, ya que aquellos hogares que habitan
viviendas alquiladas conforman un grupo importante de aquellos que desearían adquirir una
vivienda propia. Por ello, en el siguiente gráfico se observa que el 40% de hogares manifiestan
pagar un alquiler, mientras que, el 60% restante no viven en casas alquiladas. Estas proporciones
varían cuando nos referimos a los NSE, en los estratos A y B la mayoría de hogares pagan alquiler
(79,3% y 62,5%, respectivamente), mientras que, las proporciones de hogares que pagan alquiler
son menores en los estratos C y D (27,3 % y 21,4%, respectivamente).
Hogares que pagan alquiler
Finalmente, tomando en cuenta aquellos hogares que manifiestan pagar un alquiler por la
vivienda que habitan, el 33,7% de hogares manifiestan pagar un alquiler por debajo de los S/.
200. Es importante resaltar que un importante 29,2% de hogares dicen pagar un alquiler mayor
a los S/. 601.
MONTOS PAGADOS EN ALQUILER
5.7. Ahorro y remesas
La tenencia de ahorro es un aspecto importante en la decisión de querer adquirir una vivienda,

ya que los ahorros podrían ser destinados para la cuota inicial de la vivienda. Es por ello que, es
relevante realizar un análisis de la tenencia de ahorro por parte de los demandantes efectivos
en la ciudad de Trujillo. En este sentido, los resultados del estudio muestran que un importante
51% declara no contar con ahorros.
El ahorro acumulado promedio por parte de los hogares trujillanos es de S/. 3 239. Analizando
por estratos, se puede verificar que los ahorros son menores a medida vamos bajando de NSE.
En el NSE A, el ahorro promedio es de S/ 6 867, mientras que en el NSE D es de S/. 2 850.
TENENCIA DE AHORROS
ESTADÍSTICOS DESCRIPTIVOS DEL AHORRO POR NSE
Del 49% de hogares que declara contar con ahorros, el 50% mantiene sus ahorros en un banco,
seguido por la preferencia de conservar sus ahorros en su propia vivienda (30%).
Modalidad de ahorro
De manera desagregada se obtiene que en el estrato A, la mayoría de hogares prefiere la

formalidad, es decir, prefiere guardar sus ahorros en el banco (70,6%), al igual que en el estrato
B (77,1%), mientras que en los estratos de menores recursos (C y D), prefiere utilizar
modalidades más informales de ahorro, como la vivienda (47,6% y 33,3%, respectivamente).
Esto podría indicar un grado de desconfianza, en los estratos más bajos, hacia las instituciones
financieras o los altos costos asociados a cuentas de ahorro de montos pequeños.
MODALIDAD DE AHORRO POR NSE
Es importante resaltar que el 60% de hogares destinarían sus ahorros para la adquisición de una
vivienda, seguido por aquellos que invertirían sus ahorros en educación y salud (19% y 7%,
respectivamente).
DESTINO DEL AHORRO
Un aspecto muy importante a tomar en cuenta en este estudio, es el tema de las remesas de
dinero que reciben los hogares, ya que los indicadores agregados señalan que es una importante
vía de ingresos de las familias locales. De otro lado, es importante porque existen productos
financieros que permiten a una familia (que recibe remesas) la adquisición de un crédito
hipotecario.
En la ciudad de Trujillo el 13% de demandantes efectivos manifiestan recibir remesas del
exterior, y un 4% del interior del país.
¿Recibe Remesas?
Estas remesas, en la mayoría de los casos, son enviadas por un hermano (36%), seguido por
aquellas enviadas por el cónyuge (24%), cuñado (11%), hijo (8%), y madre (8%).
Personas que envían las remesas
5.8. Propiedad del terreno
En relación a la tenencia de terrenos, el 98% de los demandantes efectivos afirma no poseer

terreno alguno.
Posesión del Terreno
El 2% de hogares que declaran poseer terrenos, afirman que dichos terrenos se ubican en los
distritos de Trujillo, La Esperanza, Virú, y Huanchaco, todos con una proporción de 25% cada
uno. Cabe señalar que, los terrenos se encuentran dentro de la región La Libertad.
5.9. Conocimiento del crédito hipotecario
Por otro lado, es importante analizar el grado de conocimiento del sistema de crédito
hipotecario por parte de los demandantes efectivos. Un poco más de la mitad (56%) de los
hogares afirman conocer el crédito hipotecario. Pero no hay que dejar de mencionar que un
importante 44% no conoce lo que es un crédito hipotecario. Asimismo, el 41,9% de hogares que
declaran conocer el concepto del mismo conocen medianamente, mientras que, el 21,8% tiene
un conocimiento mínimo.
Nivel de Conocimiento del Crédito Hipotecario
De manera desagregada, en los estratos A y B la proporción de hogares que afirma conocer el

sistema de crédito hipotecario es mayor (62,1% y 77,1%, respectivamente) a la proporción de
hogares de los NSE C y D (58% y 32,1%).
Nivel de Conocimiento del Crédito Hipotecario por grupo NSE
Las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios más conocidas por los hogares
demandantes efectivos son la Caja Municipal con una proporción de 22,1%, seguido por bancos
en general (20%) y el Banco de Crédito (14,3%). Aparecen instituciones que no otorgan créditos
hipotecarios, pero que pueden estar ligados al mercado como el Fondo MIVIVIENDA S. A.
INSTITUCIONES FINANCIERAS CONOCIDAS QUE BRINDAN CRÉDITOS HIPOTECARIOS

5.10. Vivienda
Finalmente, en esta sección se describe la situación de la vivienda en la que habitan los hogares
demandantes, su nivel de satisfacción en relación a ella, así como las características de la
vivienda que desean adquirir.
En este sentido, el 94% de hogares habita en una vivienda independiente, seguido por el 3% que
afirma vivir en departamento en edificio, luego vivienda en quinta (2%). Además, el 1,5% habita
en un taller, microempresa y/o establecimiento o en vivienda en casa de vecindad, ya sean en
callejón, solar, o corralón.
CATEGORÍA DE LA VIVIENDA ACTUAL
Analizando el nivel de satisfacción de los hogares por la vivienda que habitan se obtiene que un
importante 47% se encuentra insatisfecho con su vivienda (1 y 2), el 29,9% se encuentra
medianamente satisfecho, y el 23% de los hogares se encuentra satisfecho.
NIVEL DE SATISFACCIÓN CON LA VIVIENDA ACTUAL
Por ello, el 63% de hogares que tiene la intención de adquirir una vivienda nueva, prefieren
comprarla antes que construirla. Se debe resaltar que el 76% tiene preferencia por adquirir una
casa que un departamento.
INTENCIÓN DE COMPRAR O CONSTRUIR
Fuente fondo MIVIVIENDA
TIPO DE VIVIENDA PREFERIDA
La preferencia por adquirir una casa es similar si desagregamos la muestra, en todos los estratos
bajo análisis la mayoría de hogares prefiere adquirir una casa antes que un departamento.
TIPO DE VIVIENDA PREFERIDA POR NSE
Es importante mencionar que, para adquirir la vivienda deseada por los hogares encuestados,
el 91% de ellos lo harían a través de un crédito financiero, seguido por aquellos que prefieren
pagar al contado su vivienda, y finalmente un 0,5% financiaría la adquisición de su vivienda
nueva a través de su centro de trabajo.
MODALIDAD DE FINANCIAMIENTO
En relación a los distritos de preferencia para su nueva vivienda, en el NSE A, el 55,2% prefiere
habitar en el distrito de Víctor Larco Herrera, y el 44,8% restante en el distrito de Trujillo. El
93,6% de hogares pertenecientes al estrato B tiene preferencia por el distrito de Trujillo, seguido
por el distrito de Víctor Larco Herrera (6,4% restante).
En el NSE C, el distrito de Trujillo es preferido por los hogares de dicho estrato, seguido por el
distrito de La Esperanza (20,5%), El Porvenir (9,1%), Víctor Larco Herrera (6,8%). De igual forma,
en el NSE D, los hogares prefieren adquirir su vivienda nueva en el distrito de Trujillo (50%),
seguido por el distrito de La Esperanza (19,6%). Cabe señalar que, no existe preferencia por
habitar fuera de la región La Libertad.
DISTRITOS DE PREFERENCIA
Finalmente, realizando una descripción de la vivienda actual y la deseada por los demandantes
efectivos, se obtiene que el área construida de la vivienda actual es mayor en promedio que el
área que desearían que tenga la vivienda a adquirir, esto quizás se deba porque prefieren un
espacio un poco más reducido, pero con mayores ambientes, ya sean baños o dormitorios, como
se demuestra en el siguiente cuadro.
CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA ACTUAL FRENTE A LA VIVIENDA IDEAL POR NSE

CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
La ciudad de Trujillo, capital la región de La Libertad, alberga a 683 mil habitantes, lo que
representa el 84,1% a nivel provincial, y el 42,2% a nivel regional.
• Cuenta con los distritos de: Trujillo, El Porvenir, La Esperanza, Víctor Larco Herrera y Florencia
de Mora, siendo este último el distrito con mayor densidad poblacional (18725 habitantes por
Km²).
• Según el XI Censo Nacional de Población y VI de Vivienda llevado a cabo por el INEI en el año
2017, la población en la ciudad de Trujillo, es preponderantemente joven, siendo además, el
52% de la población total de género femenino.
• El PBI de la región La Libertad representa el 5,9% del PBI nacional, siendo los sectores agrícola
y minero los más relevantes.
• El acceso a los servicios básicos en la región, como agua y alcantarillado, es deficitario,

mientras que el 77% de habitantes cuentan con el servicio de energía eléctrica.
• Las colocaciones de los productos MIVIVIENDA tuvieron una participación de 36,4% del total
de créditos hipotecarios, es decir, que al igual que el número de deudores, las colocaciones se
incrementaron de manera constante.
• Los bancos concentran el mayor número de deudores de los productos MIVIVIENDA. Cabe
resaltar que, el mercado de dicho producto en la región se encuentra altamente concentrado,
según el índice analizado (IHH).
• Las viviendas en la ciudad de Trujillo cuentan con 4 ambientes, en promedio. Además,

predominan las viviendas habitadas de manera exclusiva por una familia, mientras que los
hogares allegados representan el 7,2% del total.
• La mayoría de hogares en la ciudad de Trujillo viven en una casa propia independiente. Los
materiales que predominan en las paredes de la vivienda es el ladrillo o bloque de cemento, y
finalmente, el piso, en la mayoría de viviendas, está hecho de cemento.
• El acceso al servicio de agua y alumbrado, en la ciudad de Trujillo, es alto en comparación con

el acceso al servicio de alcantarillado. Un importante 18,3% de hogares accede de manera
totalmente precaria, y en algunos casos no tiene ningún tipo de acceso, a los servicios de
eliminación de excretas.
• La ciudad de Trujillo concentra un total de 162 mil hogares, de los cuales, el 78,6% de ellos se
encuentra dentro de los niveles socioeconómicos (NSE) de interés (2,5% en el estrato A, 12,9%
en el B, 29,6% en el NSE C y 33,6% en el D).
• La demanda potencial por vivienda nueva (hogares no propietarios) es de 37 745 hogares

(23,3%), distribuido de la siguiente manera: 1 147 hogares no propietarios en el estrato A, 5 635
familias en el segmento B, 15 917 en el C y 15 047 en el NSE D.
•La demanda efectiva, es decir aquellos hogares que tienen la intención de adquirir una vivienda
en un plazo no mayor a los 2 años, es de 16 189 hogares, el cual representa el 42,9% del total
de hogares no propietarios. El total de hogares demandantes efectivos incluye a las 2 538
familias allegadas que no eran contadas con la metodología anterior.
• Dichos hogares cuentan con 4 miembros y 2 hijos en promedio, por lo que se puede concluir
que los núcleos familiares en la ciudad de Trujillo son pequeños. Tanto la edad del jefe de hogar
como la del cónyuge se encuentran entre los 31 y 40 años.
• La mayoría de jefes de familia trabajan de manera independiente, es decir, cuentan con un

negocio propio o son autoempleados y perciben ingresos entre los mil y dos mil nuevos soles.
• El alquiler es considerado el rubro más importante dentro de la composición del gasto en el

hogar, considerando que el 40% de familias manifiesta pagar alquiler por la vivienda que habita.
• El 60% de hogares que manifiesta contar con ahorros, lo destinan para la adquisición de una
vivienda. Ya sea porque el 47% del total de demandantes efectivos se encuentra insatisfecho
con su vivienda actual.
• Los distritos de destino de preferencia son Trujillo, Víctor Larco Herrera y La Esperanza,
ubicados en la ciudad de Trujillo.
7. PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIOS VILLA HERMOSA
RESUMEN DEL PRESUPUESTO DEL PROYECTO:

PART. DESCRIPCIÓN TOTAL
1 ESTRUCTURAS S/. 2,191,988.84
2 ARQUITECTURA S/. 1,085,323.78

3 INSTALACIONES SANITARIAS S/. 125,035.40
4 INSTALACIONES ELÉCTRICAS S/. 191,468.48
SUB TOTAL S/. 3,593,816.50
GASTOS GENERALES Y UTILIDADES (20%) S/. 718,763.30
SUB TOTAL S/. 4,312,579.80
I.G.V.18 % S/. 776,264.36
TOTAL S/. 5,088,844.16
FLUJO DE EGRESOS A LO LARGO DEL PROYECTO

CANTIDAD A PRODUCIR 4,900.00 m2
CANTIDAD DE DÍAS 150 (5meses)
PUNTO EQUILIBRIO
PE = S/. 183,905.93 = 396 M2

464.4175369
Se deben CONSTRUIR 396 M2 DE INFRESTRUCTURA EXCELENTE para no perder ni ganar.
Punto Equilibrio en Soles
396 x S/. 1,280.66 = S/. 507,130.82
GASTOS INDIRECTOS FIJOS

VALOR
DESCRIPCION UND. CANTIDAD N° VECES SUBTOTAL TOTAL
UNITARIO S/.
SERVICIOS BÁSICOS
SERVICIOS DE AGUA MES 5 S/85.00 S/425.00
SERVICIO DE ENERGIA ELÉCTRICA MES 5 S/250.00 S/1,250.00
SERVICIO DE COMUNICACIONES MES 5 S/450.00 S/2,250.00
TOTAL SERVICIOS BÁSICOS S/785.00 S/3,925.00
GASTOS GENERALES
UTILES DE OFICINA MES 5 S/350.00 S/1,750.00
ALQUILER DE LOCAS DE EMPRESA MES 5 S/1,200.00 S/6,000.00
ALQUILER DE MOVILIDAD MES 5 S/2,500.00 S/12,500.00
EQUIPOS DE TOPOGRAFIA MES 5 S/1,000.00 S/5,000.00
PRUEBAS DE LABORATORIO, ENSAYOS Gbl. 1 S/3,000.00 S/3,000.00
TOTAL GASTOS GENERALES S/8,050.00 S/28,250.00
PERSONAL ADMINISTRATIVO
GERENTE MES 5 S/7,000.00 S/35,000.00
CONTADOR MES 5 S/600.00 S/3,000.00
TOTAL PERSONAL ADMINISTRATIVO S/7,600.00 S/38,000.00
PERSONAL DE OBRA
RESIDENTE DE OBRA MES 1 5 S/6,000.00 S/30,000.00
ARQUITECTO DE CALIDAD MES 1 5 S/5,000.00 S/25,000.00
INGENIERO DE SEGURIDAD OBRA MES 1 5 S/4,500.00 S/22,500.00
ASISTENTE DE RESIDENTE DE OBRA MES 1 5 S/2,500.00 S/12,500.00
ALMACENERO MES 1 5 S/1,200.00 S/6,000.00
GUARDIANIA MES 1 5 S/1,500.00 S/7,500.00
ADMINISTRADOR MES 1 5 S/2,000.00 S/10,000.00
TOTAL PERSONAL OBRA S/22,700.00 S/113,500.00
TOTAL GASTOS FIJOS S/183,675.00
GASTOS DIRECTOS VARIABLES

VALOR
DESCRIPCION UND. CANTIDAD N° VECES SUBTOTAL TOTAL
UNITARIO S/.
PERSONAL DE OBRA
MAESTRO DE OBRA MES 1 5 S/3,500.00 S/17,500.00
CAPATAZ MES 1 5 S/3,000.00 S/15,000.00
OPERARIO MES 10 5 S/2,500.00 S/125,000.00
OFICIAL MES 7 5 S/2,000.00 S/70,000.00
PEON MES 12 5 S/1,200.00 S/72,000.00
TOTAL REMUNERACION PERSONAL DE OBRA S/12,200.00 S/299,500.00
SEGUROS
SCTR SALUD Gbl. 1 S/5,990.00 S/5,990.00
ESSALUD Gbl. 1 S/10,215.00 S/10,215.00
TOTAL SEGUROS S/16,205.00
TOTAL GASTOS DIRECTOS VARIABLE S/315,705.00
FLUJO DE CAJA DE LA CONSTRUCCION
MES 0 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 TOTAL
INGRESO ESTADO DE PAGO % 13.77% 27.46% 22.88% 24.10% 11.79% 100.00%
SALDO DE CAJA INICIAL
(CORRESPONDE A SALDO S/5,088,844.16 S/5,338,931.58 S/5,999,737.04 S/6,522,935.49 S/7,082,789.08 S/7,382,620.47
ANTERIOR)
INGRESOS
DINERO DISPONIBLE 90% S/4,579,959.75
PRESTAMO DE CARTA FIANZA 10% S/508,884.42
ESTADO DE PAGO INC. IGV S/700,733.84 S/1,397,396.61 S/1,164,327.54 S/1,226,411.44 S/599,974.73 S/5,088,844.16
TOTAL DE INGRESO NETO S/5,088,844.16 S/5,789,578.01 S/6,736,328.19 S/7,164,064.59 S/7,749,346.93 S/7,682,763.81
EGRESOS
PAGO EN 3 CUOTAS S/125,100.75 S/125,100.75 S/125,100.75
SERVICIOS BASICOS S/785.00 S/785.00 S/785.00 S/785.00 S/785.00
GASTOS GENERALES S/8,050.00 S/8,050.00 S/8,050.00 S/8,050.00 S/8,050.00
PERSONAL ADMINISTRATIVO S/7,600.00 S/7,600.00 S/7,600.00 S/7,600.00 S/7,600.00
PERSONAL OBRA IND. S/22,700.00 S/22,700.00 S/22,700.00 S/22,700.00 S/22,700.00
PERSONAL OBRA DIR. S/15,628.95 S/31,167.10 S/25,968.80 S/27,353.50 S/13,381.65
SEGUROS S/2,231.43 S/4,449.89 S/3,707.70 S/3,905.41 S/1,910.57
GASTOS COVID S/24,500.00
MATERIALES S/141,261.54 S/281,702.38 S/234,717.79 S/247,233.33 S/120,949.42
EQUIPOS S/1,757.42 S/3,504.63 S/2,920.10 S/3,075.80 S/1,504.72
PAGO DE COMISIÓN CARTA FIANZA S/15,266.53
DESCUENTO DE IGV 18% S/126,132.09 S/251,531.39 S/209,578.96 S/220,754.06 S/107,995.45
TOTAL DE EGRESOS S/350,646.43 S/736,591.14 S/641,129.10 S/666,557.85 S/300,143.34 S/2,695,067.86
UTILIDAD 5% S/89,845.41
TOTAL DE EGRESO NETO S/2,784,913.27
SALDO EN CAJA S/5,088,844.16 S/5,338,931.58 S/5,999,737.04 S/6,522,935.49 S/7,082,789.08 S/7,382,620.47 S/2,303,930.89
TOTAL DE EGRESOS ACUMULADO S/5,438,931.58 S/11,438,668.62 S/17,961,604.11 S/25,044,393.20 S/32,427,013.66
VAN S/.16,099,378.96
TIR 98.00%
Evaluación financiera
La evaluación financiera se realizó tomando en cuenta el valor presente neto de

los flujos de caja así como la tasa interna de retorno.
0 1 2 3 4 5
FLUJO
-600000.00 558401.20 636725.18 674593.09 723237.51 780739.92
WACC 10%
Q4% 14%
1.1 Análisis económico y financiero del VAN y la TIR
Se observa en la siguiente tabla que el VAN es positivo y la TIR superan los objetivos del
presente plan financiero.
Resultados TIR – VAN
TIR 98.7%
VPN S/1,612,256.99
INVERSION
-S/ 600,000.00
INICIAL
2. Análisis de sensibilidad
Se analizará la sensibilidad de la variable crítica del proyecto que es el número de

departamentos vendidos mensualmente en 3 escenarios: pesimista (hasta 8
departamentos por mes) conservador (hasta 12 departamentos por mes) y optimista
(hasta 15departamentos por mes) y se asumirá que el crecimiento será el mismo en
todos los escenarios.
. Análisis de sensibilidad
TASA DE VALOR ACTUAL

ESCENARIO
DESCUENTO NETO
0% 2773696.89
5% 2298817.49
OPTIMISTA
10% 1919447.39
15% 1612256.99
20% 1360439.50
25% 1151687.67
OBSERVADOR
30% 976853.29
35% 829042.03
40% 702991.84
45% 594639.04
PESIMISTA
50% 500811.09
55% 419005.91
WACC 10%
Q4% 14%
Comentarios
- Se puede observar que aun estando en el escenario pesimista el VAN es positivo,
además en este escenario el VAN disminuye notablemente.
- Se ha considerado la inflación y el índice de riesgo país altas en la tasa de descuento
del escenario pesimista
8. FORMULACIÓN DE ESTRATEGIAS
Es recomendable intensificar los esfuerzos comerciales y de marketing enfocados

directamente a las necesidades de los clientes potenciales. El cliente que buscamos
cuenta con un perfil bien definido, del que podemos explotar sus necesidades y hábitos
de consumo mediante una campaña bien dirigida, bajo las siguientes premisas:
1. De acuerdo con las encuestas tanto de clientes potenciales, como recientes,

encontramos que el consumidor en su mayoría es casado (a), por lo que debe apelarse
a las necesidades de la familia, en el caso de los hombres protección y seguridad para
su familia y en el caso de las mujeres estabilidad. Para ello la oferta actual en la Ciudad
de Trujillo ofrece una opción muy atractiva, pues con un precio justo se está ofertando
un departamento digno y de calidad en espacios, acabados y sobretodo estilo de vida
en comunidad. Esto debe ser transmitido tanto en los mensajes publicitarios, como en
las conversaciones con los clientes potenciales. Antes de hablar de los atributos de
nuestro proyecto es importante escuchar a nuestro consumidor.
2. La recomendación es el medio más importante para conocer un proyecto y valorarlo.
Por ello debemos ser muy cuidadosos en la atención de venta y postventa con
nuestros clientes, pues ellos serán nuestro mejor medio para llegar a los próximos
clientes. Un cliente satisfecho puede traducirse en más de 10 clientes potenciales,
mientras que un cliente insatisfecho puede traducirse en mala publicidad incontable.
Es recomendable dar un seguimiento adecuado a nuestros clientes y tener mucho
cuidado en nuestras promesas de venta, las cuales deben ser cumplidas al 100%,
incluyendo calidad en vivienda y acabados, fechas de entrega, áreas comunes, etc.
3. Finalmente, y no menos importante resulta mantener una estrategia permanente de
comunicación con clientes actuales y potenciales, debido a las condiciones actuales de
acceso al proyecto, es necesario acercar al cliente y no solo esperar a que éste llegue
solo. Mantener la estrategia de visitas guiadas, pero con eventos temáticos en el
desarrollo puede resultar una buena estrategia para captar nuevos clientes. Una vez
que se desarrollen las áreas comunes puede hacerse una fiesta de opening invitando
a clientes potenciales y ofreciendo promociones exclusivas, las cuales pueden ser
desde descuentos en pago inicial, hasta regalos en electrodomésticos o amueblados.
Por otra parte, uno de los momentos más importantes y que los expertos en marketing
llaman momento de la verdad, es precisamente en el momento de la entrega del
departamento al cliente. Este es especialmente un momento emotivo por lo que
representa para el consumidor y es ahí donde mejor debe atenderse a él y a sus
invitados, una estrategia que puede desarrollarse, es la organización de eventos de
entrega, donde el cliente que está por recibir las llaves de su departamento pueda
invitar a cierto número de familiares y amigos y se organice una fiesta de bienvenida.
Aprovechamos para promover el proyecto justamente con estos familiares y amigos,
nuestro mejor promotor sin duda será el dueño de la vivienda que está recibiendo su
casa y está muy orgulloso, con lo que seguramente hablará de todos los atributos que
lo llevaron a tomar su decisión de compra y recomendarnos para otros clientes.
 Promoción de ventas
Se realizarán promociones por temporadas como inicio de preventa, Fiestas Patrias,

Navidades, aniversario del distrito, etc. de manera de impulsar las ventas. Al inicio de la
pre venta se lanzará la promoción de “COMPRA TU DEPA Y GANA UN VIAJE”, donde se
sorteará un viaje a PUNTA SAL entre todos los que compraron un departamento en pre
venta.
Las ventas se realizarán en cuatro etapas y los precios irán incrementándose de etapa en
etapa, en función del monitoreo de la velocidad de ventas obtenida.
 Fuerza de ventas
La fuerza de ventas estará conformada por personas calificadas y experimentados, en

saber percibir la necesidad del cliente y saber ofrecer las bondades de nuestro producto,
causando el efecto esperado de compra.
 Publicidad y comunicación interactiva
Según lo mencionado por la demanda debemos tener en cuenta la importancia de los

medios de comunicación para transmitir nuestro producto:
Da seguridad que se difunda por esta vía.
Los diarios si son revisados casi todos los días,

pero deben estar en periódicos populares,
cuyos niveles de lectura son elevados.
El internet se ha convertido en la principal

herramienta para estar al tanto de novedades, ya
que sea por el correo electrónico, pero sobre
todo por las redes sociales.
El volanteo no deja de ser una opción, pero

focalizada en lugar como los Centros
Comerciales por su gran afluencia de personas
de diferentes zonas de Trujillo y aledaños.
Al ser el transporte público el principal medio de
transporte de los entrevistados, la presencia en
paneles consideran que sería apreciado.
Teniendo en cuenta esto, se tendrá:
 Materiales impresos: Debe de mostrar en imágenes los beneficios del proyecto y

por lo tanto será diseñado por profesionales. Deben primar las imágenes frente a
los textos y debe aparecer claramente el “logo” del proyecto y la “Propuesta única
de venta” que se establecerá en el Plan de Marketing definitivo.
 Cartel de Obra: Se colocará uno o más carteles de obra al inicio de la campaña de
pre-ventas en las afueras del proyecto y en las afueras de la caseta de ventas, que
permitan al público objetivo enterarse del proyecto y mostrarle claramente la
ubicación de la caseta de ventas. En el cartel debe contener una imagen del
departamento terminado, la “propuesta única de ventas”, el logo del proyecto y el
precio más bajo de la oferta inmobiliaria. Debe de indicar también números de
teléfonos, email y página web.
 Maquetas: Muestran el proyecto dentro de su entorno geográfico y los
componentes volumétricos del mismo. Permite a la mayoría de las personas de una
manera sencilla tener una idea clara los valores del proyecto.
 Publicidad en radios y periódicos: Se han establecido que los medios más
convenientes para colocar los avisos de promoción del proyecto son el diario “El
Trome”, radio “Exitosa” y “RPP”.
 Página web: Permitirá mostrar de una manera universal todo lo anterior y a la vez
obtener estadísticas de visitas y adicionalmente también permitirá establecer una
comunicación directa con el cliente potencial. La idea de la página es atraer al
cliente para que visite la caseta de ventas.
 Panel publicitario en un radio de 500 m: Se colocará paneles a lo largo de la Av.
España, que informe a los transeúntes del próximo proyecto. Este panel deberá
contener el logo de la empresa y los números telefónicos donde pueden solicitar
información, con una fecha que indica la ubicación del proyecto.
 Animaciones virtuales: Muestran de una manera animada lo que será en el futuro
el proyecto. Da una idea muy clara de la sensación que podrá sentir el cliente al
momento que el proyecto esté terminado. Puede utilizarse tanto en la caseta de
ventas, en el departamento piloto y en la página web.

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 CURSO:

GESTIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

Fig. N° 1 – Urbanización Vista Hermosa del Distrito de Trujillo

4. OFERTA PARA EL SEGMENTO B

Fig. N° 2 – Ubicación de terreno en Urbanización Vista Hermosa

b. DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO

Fig. N° 3 – Equipamiento que se encuentran alrededor del proyecto

d. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO MULTIFAMILIAR

El proyecto es un edificio multifamiliar de 12 pisos, la cual cuenta con la siguiente distribución:

ii) Primer piso

iii) Del segundo al doceavo piso

e. DESCRIPCIÓN DE LOS DEPARTAMENTOS

El área de cada departamento TIPO 1 es de 88.00 m2 de área construida, su fachada se

ii) Flat tipo 2

El área de cada departamento TIPO 1 es de 93.00 m2 de área construida, su fachada se

iii) Flat tipo 3

El certificado de parámetros urbanísticos y

Cuadro N°1 General de áreas del proyecto

CUADRO DE ÁREAS área terreno: 500 m2

Elección del sistema estructural

El sistema elegido permite conseguir obtener alta productividad en las operaciones de

5) Seguridad del edificio

Fuente: Google Maps

Trujillo es una ciudad peruana, capital de la provincia homónima y del departamento de La

2.1. El aspecto geográfico y la configuración actual de la ciudad

Provincia Trujillo Demas Provincias

Distribucion Geografica Provincia Trujillo

Trujillo El Porvenir Florencia de Mora

2.2. Indicadores Demográficos

La población departamental se incrementó en 161 030 personas, equivalente al 10,0 % del

Distribucion Poblacional - Regional

Chepen Pacasmayo Ascope Trujillo

Provincia Trujillo Ciudad Trujillo

Población y Densidad por distrito

habitantes en la ciudad, seguido por el distrito de La Esperanza y El Porvenir (23,64% y 23,8%,

Densidad Poblacional Por Distrito

Trujillo El Porvenir Florencia de Mora La Esperanza Víctor Larco Herrera

Fuente: Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2017 – INEI.

Población por genero

La economía peruana registró un avance de 13.3%, gracias a la buena performance de los

De la población urbana, el grupo de adultos (30 a 64 años) considerada como la población

Población Urbana por grupo de edades, Según Distrito

Principales hechos de importancia – entorno económico

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2.2. Servicios Básicos de la Vivienda: Agua, Alcantarillado y energía eléctrica.

3.1. Deudores de créditos Hipotecarios

El número de nuevos créditos hipotecarios retornó rápidamente a sus niveles anteriores a la

1. PERÚ: DESEMBOLSOS DE PRODUCTOS MIVIVIENDA, AL CIERRE DE NOVIEMBRE DE 2022

Fuente: Fondo Mivivienda S.A.

3.3. Desembolsos de Productos Mi vivienda por Regiones

PERÚ: DESEMBOLSOS DE PRODUCTOS MIVIVIENDA, SEGÚN DEPARTAMENTO, AL

3.4. Mercado Financiero - Colocación crediticias (al 2021)

3.5. Participación de Entidades Financieras en Los Productos Mi Vivienda

Bancos CAC CMAC CRAC Edpyme Financieras