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Ley Especial Lotificaciones Parcelaciones
Ley Especial Lotificaciones Parcelaciones
Ley Especial Lotificaciones Parcelaciones
HABITACIONAL.
DECRETO Nº 993
CONSIDERANDO:
I.- Que los Artículos 103 y 119 de la Constitución de la República establece que el Estado
debe procurar que el mayor número de familias salvadoreñas lleguen a ser propietarias de su
vivienda, garantizando la propiedad privada en función social;
III.- Que atendiendo a que una considerable cantidad de lotificaciones no han seguido el
debido proceso para la legalización y actualización de las mismas; resulta necesario crear un
mecanismo que permita la consecución de la Seguridad Jurídica, por lo que se vuelve
necesario y urgente, dictar una Ley Especial, que establezca normas básicas dentro de un
marco de garantías legales y de seguridad jurídica a favor de estas personas;
IV.- Que es necesario superar las irregularidades en las referidas lotificaciones, que al no
estar debidamente legalizadas o autorizadas, impiden que las familias o personas adquirentes
de los inmuebles, obtengan con prontitud y certeza los títulos de propiedad correspondientes;
POR TANTO,
en uso de sus facultades y a iniciativa de los Diputados y de las Diputadas: Ciro Cruz Zepeda
Peña, José Francisco Merino López, Francisco Roberto Lorenzana Durán, Lorena Guadalupe
Peña Mendoza, Cesar Humberto García Aguilera, Elizardo González Lovo, Irma Lourdes
Palacios Vásquez, Mario Alberto Tenorio Guerrero, Gaspar Armando Portillo Benítez,
Guillermo Antonio Olivo Méndez, David Rodríguez Rivera, Sonia Margarita Rodríguez
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Sigüenza, José Nelson Guardado Menjívar, Mauricio Ernesto Rodríguez, Karla Gisela
Abrego Cáceres, Héctor Antonio Acevedo Moreno, Félix Agreda Chachagua, Miguel Elias
Ahues Karra, José Antonio Almendariz Rivas, Francisco Rubén Alvarado Fuentes, José
Orlando Arévalo Pineda, Guillermo Ávila Qüel, Douglas Leonardo Mejía Ávilés, Eduardo
Enrique Barrientos Zepeda, Yohalmo Edmundo Cabrera Chacón, José Vidal Carrillo
Delgado, Darío Alejandro Chicas Argueta, José Alvaro Cornejo Mena, Valentín Arístides
Corpeño, Carlos Cortez Hernández, Luis Alberto Corvera Rivas, Santos Eduviges Crespo
Chávez, Rosa Alma Cruz de Henríquez, Ana Vilma de Cabrera, Carmén Elena Calderón de
Escalón, César René Florentin Reyes Dheming, Nery Arely Díaz de Rivera, Antonio
Echeverría Veliz, Omar Arturo Escobar Oviedo, Emma Julia Fabián Hernández, José
Rinaldo Garzona Villeda, Eduardo Antonio Gomar Morán, Melvin David González Bonilla,
José Armando Grande Peña, Jaime Ricardo Handal Samayoa, Juan Carlos Hernández
Portillo, Gladis Marina Landaverde Paredes, Hortensia Margarita López Quintana, Mario
Marroquín Mejía, Ana Guadalupe Martínez Menéndez, Guillermo Francisco Mata Bennett,
Rolando Mata Fuentes, Saúl Anselmo Méndez, Juan Carlos Mendoza Portillo, Erik Mira
Bonilla, Heidy Carolina Mira Saravia, Rafael Ricardo Morán Tobar, Yeymi Elizabett Muñoz
Morán, Oscar Ernesto Novoa Ayala, Orestes Fredesman Ortez Andrade, Rafael Eduardo Paz
Velis, Mario Antonio Ponce López, Zoila Beatriz Quijada Solís, Norma Carolina Ramírez,
Carlos Armando Reyes Ramos, David Ernesto Reyes Molina, Javier Ernesto Reyes Palacios,
Inmar Rolando Reyes, Dolores Alberto Rivas Echeverría, Gilberto Rivera Mejía, Jackelin
Noemí Rivera Avalos, Marcos Antonio Salazar, Patricia María Salazar Mejía, César
Humberto Solórzano Dueñas, Karina lvette Sosa de Lara, Jaime Gilberto Valdez Hernández,
Patricia Elena Valdivieso de Gallardo, Ramón Arístides Valencia Arana, Mario Eduardo
Valiente Ortiz, Esdras Samuel Vargas Pérez, Guadalupe Antonio Vásquez Martínez, Ana
Daysi Villalobos de Cruz y Francisco José Zablah Safie.
DECRETA la siguiente:
TITULO PRIMERO
CAPITULO UNO
Disposiciones Generales
Objeto
Art. 1.- La presente Ley tiene por objeto regular la posesión de buena fe, comercialización y
transferencia de dominio a cualquier Título, de las parcelas o lotes derivadas de las
lotificaciones a nivel nacional a partir de la vigencia de la presente Ley; así como, establecer
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un Régimen Transitorio para la regularización, legalización y autorización de lotificaciones,
constituidas y comercializadas hasta la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.
Ámbito de Aplicación
Art. 2.- Se regirán por la presente Ley, incluyendo el Régimen Transitorio establecido en el
Título Segundo, todas las lotificaciones para uso habitacional, excepto las siguientes:
d) Las ubicadas en reservas forestales y áreas naturales protegidas y las que se encuentren en
área frágil de conformidad a lo establecido en la Ley de Medio Ambiente;
j) Las invasiones, usurpaciones y otras situaciones que constituyan una violación al derecho
de propiedad, incluyendo la posesión de mala fe; y
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En caso de duda sobre la aplicación de las exclusiones, se remitirán las consultas a las
autoridades que corresponda, quienes deberán expresar su opinión por escrito, de forma
categórica y terminante sobre la consulta realizada y según la Ley que corresponda, en el
plazo que para cada institución se establezca en el Reglamento de la Presente Ley; caso
contrario se tendrá por resuelta en sentido positivo, entendiéndose que la autoridad
consultada ha respondido en el sentido de que se acepta que no existe impedimento para la
aplicación de la presente Ley y su Régimen Especial, en lo que corresponda a las atribuciones
legales de la autoridad consultada.
Para los efectos sancionatorios determinados en el capítulo sexto del Título Primero y el
capítulo quinto del Título Segundo de esta Ley, se incluirán todas las lotificaciones que se
encuentren comprendidas dentro del ámbito de aplicación de la presente Ley, excepto las
descritas en el literal b) del presente Artículo.
Definiciones
c) Lotificador: Persona natural o jurídica que a nombre propio o por cuenta de terceros, e
incluso actuando como agente oficioso, comercializa uno o varios proyectos parcelarios o
lotificaciones y es reconocido como lotificador, comercializador o propietario del inmueble;
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g) Comercialización: Toda acción realizada por los desarrolladores parcelarios, sean
propietarios o no, o cualquier tercero que realice, ofrezca, contrate, convenga o ejecute actos,
hechos u omisiones, cuyo objeto sean lotes o parcelas derivadas de una lotificación;
h) Desarrollo de una parcelación o lotificación: Toda transformación física, que recaiga sobre
inmuebles, y que tenga como objetivo la comercialización de lotes y la constitución de un
núcleo de población;
Prohibición
Los lotes o parcelas derivadas de una lotificación no se podrán comercializar o enajenar bajo
ningún título o por cualquier modalidad contractual, que difiera la tradición del derecho de
dominio a la realización de una condición futura o pago de precio, sin que tal parcela o lote
cuente con su matrícula individual en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro
Nacional de Registros, en adelante CNR, previa verificación de la Oficina de Mantenimiento
Catastral correspondiente, bajo la figura de desmembración en cabeza de su dueño, una vez
cumplidos los requisitos técnicos y jurídicos determinados en el Reglamento de la presente
Ley.
Constituirá objeto ilícito en aquellos contratos, acuerdos o cualquier tipo de relación jurídica
o de hecho, que se celebren en contravención al inciso anterior.
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CAPITULO SEGUNDO
DESARROLLADORES PARCELARIOS
Art. 5.- Créase la Ventanilla Única de Trámites sobre Lotificaciones de Interés Social, en
adelante la Ventanilla Única, para la tramitación de los permisos de parcelación que sean
competencia del VMVDU de acuerdo con la Ley de Urbanismo y Construcción.
Obligación de Colaboración
Art. 7.- La Ventanilla Única, estará integrada por el VMVDU, y las demás instituciones a
que se refiere el Artículo sexto de la presente Ley, quienes recibirán y darán seguimiento en
una sola oficina física o virtual, a los trámites necesarios para la obtención de permisos de
lotificación o parcelación y recepción de las obras de su competencia, para lo cual se les
faculta a los titulares de las instituciones que integren la Ventanilla Única, para delegar sus
funciones o designar delegados institucionales según sea pertinente.
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Así mismo, el VMVDU podrá desarrollar sistemas informáticos de trabajo, gestionar
recursos físicos, humanos y financieros y definir los mecanismos para la integración y
facilitación que sean requeridos.
En La ventanilla única, una vez sea presentada cualquier solicitud de trámite de los
comprendidos en la presente Ley, deberá dar la respuesta que corresponda en un plazo no
mayor de los 120 días siguientes, a la presentación, caso contrario, se entenderá que la
solicitud fue aceptada en el sentido requerido.
Art. 8.- Para la tramitación de permisos de parcelación o lotificación que sean competencia
de los municipios de conformidad con la Ley de Urbanismo y Construcción y demás leyes
de ordenamiento y desarrollo territorial, se podrán conformar ventanillas únicas de ámbito
municipal o regional en relación a trámites sobre lotificaciones o parcelaciones, tal como se
establece en el artículo anterior, por medio de acuerdos interinstitucionales, con la presencia
de delegados de las instituciones intervinientes.
Art. 10.- El CNR y el VMVDU, podrán poner a disposición del público y de forma gratuita,
la información que tengan a su disposición referente a las lotificaciones aprobadas, inscritas
y aptas para la comercialización, según lo establecido en el Artículo 4 de la presente Ley y
lo que se establezca en su Reglamento, quedando facultados los titulares del CNR y el
VMVDU para determinar los mecanismos y medios de la publicación según los recursos
disponibles.
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Únicamente los Desarrolladores Parcelarios inscritos en el Registro, podrán comercializar
lotes o parcelas, bajo los términos de la presente Ley, caso contrario incurrirán en las
infracciones establecidas en la presente Ley.
Art. 12.- El Registro contendrá para cada Desarrollador Parcelario, la siguiente información:
b) Texto íntegro de las resoluciones finales derivadas de los procesos sancionatorios que se
sigan en contra de los desarrolladores parcelarios ante el VMVDU.
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CAPITULO TERCERO
Contratos
Art. 14.- Los contratos para la adquisición de lotes a plazo deberán hacerse constar en
documento privado debidamente autenticado o en escritura pública, según lo prefiera el lote-
habiente, para lo cual éste podrá elegir libremente al Notario ante quien se otorgará el
documento privado autenticado o el contrato respectivo.
Sin perjuicio de las formalidades que impongan otras leyes para la existencia de estos
contratos, los mismos deberán contener al menos lo siguiente:
b) Descripción inmueble, naturaleza, área, matrícula y los gravámenes o derechos reales que
recaigan sobre el inmueble;
f) Condiciones en las que el Lote-habiente ejercerá la tenencia o posesión del lote o parcela,
mientras se realice el pago total del precio;
g) Aceptación de la obligación por parte del desarrollador parcelario, en el sentido que una
vez pagado el precio, procederá a otorgar la venta o el título que corresponda y a hacer la
tradición del dominio del inmueble a favor de Lote-habiente, el plazo de esta obligación no
podrá exceder de treinta días;
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tradición del dominio del inmueble, así mismo, es obligación del Notario que autorice un
contrato de adquisición de lotes a plazo, entregar al lote-habiente un testimonio de la escritura
pública del contrato suscrito.
Para la firma de los contratos para la adquisición de lotes a plazo, a los que se refiere esta
Ley, se requiere de la comparecencia personal del propietario o propietarios del inmueble o
se realice por medio de poder especial otorgado por éstos, para el acto de que se trate.
Cuando los contratos de adquisición de lotes a plazo, se realicen en contratos de adhesión los
desarrolladores parcelarios depositarán copias de los formularios en la Defensoría del
Consumidor, quien verificará, en un plazo no mayor a treinta días contados a partir del
respectivo depósito, que cumplen lo correspondiente a derechos del consumidor y con los
establecidos en la presente Ley, plazo dentro del cual deberán realizarse las observaciones
pertinentes. Caso contrario se entenderá que los formularios cumplen con las disposiciones
legales vigentes, pudiendo ser utilizados por los desarrolladores parcelarios. La Defensoría
del Consumidor podrá poner a disposición de los desarrolladores parcelarios, formatos,
modelos, los cuales no requerirán de depósito para ser utilizados.
Las condiciones de contratación, se podrán probar por medio de recibos, facturas, o cualquier
medio idóneo de conformidad con el Código Procesal Civil y Mercantil y otras leyes que
rijan en materia civil y mercantil, y se valorarán con base en la sana crítica. El Juez
competente definirá las condiciones de contratación, cuando ocurra este supuesto.
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Reporte al Municipio
Art. 16.- Los documentos privados debidamente autenticados o los contratos para la
adquisición de lotes, deberán ser remitidos en copia por los desarrolladores parcelarios, al
municipio en que se encuentre ubicada la lotificación, dentro de los 90 días subsiguientes al
de su otorgamiento a efecto de crear el Registro correspondiente y actualización del Registro
de Catastro.
De igual manera, deberá notificarse toda modificación que se realice al documento en el que
conste la negociación o compra venta de un lote.
Cesión de los Derechos sobre las Parcelas
Art. 17.- El Lote-habiente podrá ceder los derechos y obligaciones del contrato de adquisición
de lotes a plazo a terceras personas, notificando al lotificador y en todo caso al responsable
de hacer la tradición del dominio y posesión del inmueble adquirido, para el
perfeccionamiento de la cesión. La cesión incluirá los derechos y obligaciones derivados del
contrato, así como el saldo abonado a la cuenta del precio. Esta cesión deberá hacerse constar
en documento privado debidamente autenticado o en escritura pública, cuyo testimonio se
remitirá junto con la notificación al desarrollador parcelario.
En la designación de los beneficiarios, se deberá expresar las generales de los mismos, para
que en caso de que el lote-habiente falleciere y a esa fecha no se hubiere realizado a su favor
la tradición del dominio del lote o parcela objeto del contrato, los abonos realizados al precio
y el saldo del mismo, se reconozcan a favor del beneficiario y pueda éste subrogarse en los
pagos pendientes; de tal manera que voluntariamente se pueda reconocer la deuda pendiente
por parte del beneficiario, subrogándose en los derechos y obligaciones del que lo nombró
beneficiario.
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El desarrollador parcelario, estará obligado a realizar la tradición del dominio y posesión del
inmueble a favor del beneficiario, una vez se haya cancelado el precio total del lote o parcela.
Los derechos que de acuerdo con esta Ley correspondan al beneficiario o beneficiarios del
contrato de adquisición de lotes a plazo, estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 1334
del Código Civil.
En caso de muerte del Lote-habiente, siempre y cuando no opere ningún seguro ni se hayan
establecido beneficiarios o los nombrados no acepten, los herederos o legatarios, en su caso,
podrán continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de venta o el contrato
análogo empleado, en los mismos términos pactados por el causante, sin que los
desarrolladores parcelarios puedan hacer valer la defunción como causal de terminación del
contrato. Toda estipulación en contra de este artículo se tendrá por no escrita.
CAPITULO CUARTO
Para estos efectos, el desarrollador parcelario deberá presentarlo en un plazo no mayor a diez
días contados a partir del otorgamiento de la escritura pública.
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obligaciones que ambos o cualquiera de ellos, hubiere contraído con el lote-habiente; toda
cláusula que limite esta responsabilidad se tendrá por no escrita.
a) Declaración de dominio por el propietario del inmueble objeto del contrato, así como:
naturaleza, situación, extensión y antecedentes regístrales;
CAPITULO QUINTO
Art. 22.-Una vez aprobado el proyecto de lotificación por el VMVDU, o las instancias
descentralizadas correspondientes, éstos, deberán librar en un mismo acto, la certificación en
extracto de dicha aprobación y el permiso correspondiente, que el interesado deberá presentar
al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente a la jurisdicción en que está
ubicado el inmueble en donde se realizará la lotificación, para que sea anotada
preventivamente la inscripción que corresponda al inmueble a lotificar. Para la inscripción
de dicha anotación preventiva será requisito indispensable que el inmueble se encuentre libre
de gravamen.
Los requisitos que deberá reunir dicha certificación, serán establecidos en el Reglamento de
la presente Ley.
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Los efectos de la inscripción de la anotación preventiva se retrotraen a la fecha de su
presentación y se limitan a que los inmuebles no podrán ser objeto de nuevas afectaciones,
gravámenes, embargos, transferencias, enajenaciones o cualquier otro derecho que sobre el
mismo se pretenda inscribir, a menos que se trate de uno de los compradores bajo cualquier
título. Estos efectos de la anotación preventiva, cesarán por la inscripción del documento de
transferencia de dominio a los lote-habientes, beneficiarios o destinatarios del equipamiento
social; o por el requerimiento expreso de la autoridad competente que ordenó la anotación
preventiva al Registro correspondiente para cancelarla.
El Lotificador, podrá solicitar la desafectación total o parcial del inmueble autorizada, para
ser comercializado en lotes o parcelas, siempre y cuando no se haya celebrado ningún
contrato de adquisición de lote a plazo.
Prohibición Expresa
Art. 23.- Se prohíbe que los inmuebles objeto de la marginación de la lotificación estén
sometidos a gravámenes o derechos que limiten la disponibilidad de los lotes o parcelas a
favor de sus Lote-habientes.
Cuando se realice la transferencia del dominio total o parcial de los inmuebles que conforman
la lotificación, a un tercero cuya intención es continuar con la comercialización de los
mismos, y por tanto represente una continuidad de las obligaciones del propietario; la misma
anotación preventiva se mantendrá vigente, sin que ello limite la inscripción del derecho de
dominio del nuevo adquirente que tendrá la calidad de lotificador; siempre y cuando éste
último haya aceptado los compromisos adquiridos con los lote-habientes tanto en el contrato
de administración, como en el contrato de venta a plazo, de manera que no constituya un
mecanismo de fraude a los acreedores y lote-habientes, si los hubiere.
Art. 24.- Los inmuebles en los que se desarrolle una lotificación en los términos que establece
la presente Ley, lo mismo que las parcelas o lotes en que ésta se divida, no podrán ser
embargados por los acreedores de los desarrolladores parcelarios o propietarios, en
detrimento de los derechos de los lote habientes, la persecución o ejecución procesal que
realicen terceros se seguirá sobre los flujos o recursos derivados de los ingresos de la
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lotificación, para lo cual las obligaciones mantendrán la prelación indicada en el Derecho
Común. Si por cualquier razón se realizare transferencia de dominio, ésta solo se podrá
realizar incorporando y reconociendo las obligaciones derivadas de los contratos con los
Lote-habientes.
La tradición del dominio y sucesión por causa de muerte de los derechos que posea el
propietario del inmueble de la lotificación, comprenderán las obligaciones y cargas derivadas
de los contratos de adquisición de lotes a plazo o cualquier otro de naturaleza análoga, así
como también el contrato de administración que hubiere acordado. De la misma manera se
procederá con las sentencias judiciales de remate y la adjudicación en pago de la Lotificación.
CAPITULO SEXTO
Régimen Sancionatorio
Art. 25.- Para efectos sancionatorios se presume la existencia de una lotificación, cuando por
parte de una persona natural o jurídica, se divida física o materialmente, terrenos con o sin
construcciones, o se alteren los linderos de los mismos con la finalidad de enajenarlos a
cualquier título, y que puedan dar lugar a la constitución de un núcleo poblacional.
Infracciones
a) La falta de otorgamiento del contrato de adquisición de lotes a plazo por parte de los
desarrolladores parcelarios en los términos que señala la presente Ley a favor del Lote-
habiente;
c) Negarse a realizar u obstaculizar la tradición del dominio del lote o parcela, una vez que
se haya cancelado el precio total del lote y que se hubieren obtenido las aprobaciones
correspondientes;
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f) No proporcionar la información requerida por el VMVDU en los términos que señala la
presente Ley u obstaculizar las funciones de vigilancia e inspección que de conformidad con
esta, Ley realiza el VMVDU sobre los desarrolladores parcelarios; y
Las infracciones a las que se refiere el presente artículo serán aplicables a las relaciones
jurídicas o hechos ocurridos a partir de la vigencia de la presente Ley.
Art. 27.- Son infracciones graves, el incumplimiento de las normas contenidas en los literales
a), d) y f) del artículo anterior de la presente Ley.
Son infracciones muy graves el incumplimiento de las normas contenidas en los literales b),
c), e) y g) del artículo anterior de la presente Ley.
a) Las infracciones graves se sancionarán con multa hasta de doscientos salarios mínimos
mensuales urbanos en el comercio; y
b) Las infracciones muy graves se sancionarán con multa de entre doscientos y quinientos
salarios mínimos mensuales urbanos en el comercio y/o la suspensión definitiva de la
comercialización de la lotificación de que trate.
En las infracciones a), b), c), d) y e) se podrá imponer como sanción accesoria la suspensión
de la comercialización de lotes hasta por un período de tres años y de igual forma la
inscripción en el Registro de Desarrolladores Parcelarios.
En el caso de que las infracciones afecten derechos colectivos la multa por infracciones muy
graves podrá agravarse hasta cinco mil salarios mínimos urbanos en el comercio.
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Competencia para Sancionar
De la Oficiosidad
De las Actas
Art. 30.- Con el objeto de documentar las actuaciones que se realicen, los inspectores o
técnicos delegados por el VMVDU o la Defensoría del Consumidor, previa citación del
desarrollador parcelario, levantarán actas en las que se hará constar el lugar donde se practica
la diligencia con indicación de la hora y fecha, la autoridad constituida y los nombres de las
demás personas asistentes, el objeto de la diligencia y si fuere en cumplimiento de una
resolución previa, también se hará mención de ella. A continuación, se indicará el resultado
de la diligencia, expresándose con el cuidado debido las diferentes circunstancias que sean
pertinentes.
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De las Denuncias e Instrucción
Art. 31.- Cualquier denuncia podrá formularse por escrito ante el VMVDU cuando fuere de
su competencia, y deberá contener la identidad de las personas que la presentan, el relato de
los hechos que pudieran constituir infracción y, cuando fuere posible la fecha de su comisión
y la identificación de los presuntos responsables.
Las resoluciones anteriores serán notificadas al presunto infractor para que dentro de cinco
días hábiles pueda aportar las alegaciones, documentos e informaciones que estime
convenientes.
Prueba
Art. 32.- Vencido el plazo de cinco días hábiles, al que se refiere el artículo anterior, el
VMVDU abrirá a pruebas el procedimiento por el término de ocho días hábiles, en el cual
las partes deberán presentar las pruebas que estimen convenientes. Transcurrido dicho plazo,
se pronunciará la resolución que corresponda.
Serán admitidos los medios de prueba reconocidos en el derecho común, en lo que fuere
aplicable y los medios científicos idóneos.
Valoración de la Prueba
Art. 33.- La prueba se evaluará de conformidad a los informes técnicos de los inspectores o
técnicos del VMVDU, constituyen medios probatorios.
Motivación de la Sentencia
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Notificación
Art. 35.- Para todas las infracciones, establecidas en esta ley, se garantizará al presunto
infractor el derecho a ser notificado de los hechos que se le imputen de conformidad con el
derecho común.
Recurso
Art. 36.- La resolución que imponga la sanción por infracción a la presente Ley, admitirá
únicamente el recurso de revisión, el cual conocerá y resolverá el VMVDU o la Defensoría
del Consumidor en su caso, dando por terminada la instancia administrativa. El plazo para
interponerlo será de cinco días hábiles a partir de la notificación. Y será resuelto en un plazo
máximo de quince días hábiles.
Art. 37.- La resolución que imponga una multa deberá hacerse efectiva por el infractor, dentro
de los diez días hábiles siguientes al día en que quede en firme la resolución.
Las resoluciones tendrán fuerza ejecutiva tanto en cuanto a la multa que se imponga como
en cuanto a las medidas de reparación o de cesación que pudieran contener.
a) La gravedad del daño causado a la salud o calidad de vida de los habitantes de los lotes;
b) Las acciones que el infractor tomó para prevenir o reparar el daño causado;
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f) El tamaño del Proyecto de Lotificación.
TITULO SEGUNDO
CAPITULO PRIMERO
Disposiciones Generales
Art. 39.- Se declara de orden público el régimen transitorio, así como la regularización sobre
la tenencia, posesión y propiedad de las parcelas derivadas de las lotificaciones en beneficio
del Lote-habiente y sus disposiciones prevalecerán sobre cualquiera otras que las contraríen.
Art. 40.- Créase un Régimen Transitorio por un periodo de cuatro años a partir de la vigencia
de la presente Ley, que tiene por objeto establecer un procedimiento integral para la
aprobación o validación de las lotificaciones desarrolladas y comercializadas sin haber
cumplido con los requisitos legales y técnicos correspondientes, que garanticen la seguridad
jurídica a las personas que han adquirido o contratado lotes en esas lotificaciones.
Las lotificaciones sometidas al proceso de regularización serán las que hubieren iniciado su
comercialización por medio de la suscripción del primer contrato o acuerdo que cree una
relación jurídica o de hecho con el lote habiente, previo a la entrada en vigencia de la presente
Ley.
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b) por medio de constancias de cancelación o recibos fehacientes y con respaldo contable
que comprueben pagos periódicos de parte de los Lote-habientes al desarrollador parcelario
como parte del precio total a cancelar por los lotes; y
Responsabilidad
Art. 42.- Es obligación de los desarrolladores parcelarios de todo inmueble objeto del
presente régimen transitorio, someterse al proceso de regularización.
Autoridad Competente
CAPITULO SEGUNDO
Procedimiento de Regularización
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Junto con el formulario de regularización, los desarrolladores parcelarios deberán presentar
la siguiente documentación:
En aquellos casos en los que se identifiquen zonas de riesgo, pero que no obstante ello, los
riesgos puedan ser mitigados, dicha mitigación deberá ser realizada por medio de las
compensaciones establecidas en la presente Ley, para su posterior autorización.
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requisitos técnicos, ambientales y legales que deben ser resueltos y debiendo emitir en un
plazo no mayor de sesenta días hábiles a partir de la recepción de la solicitud, la factibilidad
de regularización y los requerimientos necesarios para que la lotificación se regularice.
Art. 46.- La autoridad competente utilizará como parámetros para la emisión de la resolución
de regularización, los requisitos de urbanización de parcelaciones calificadas con grado de
urbanización tipo U4 según el Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo
Relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales, respecto de cordones, cunetas,
aguas lluvias y aguas negras, equipamiento social y zona verde, en el caso de los servicios
de agua potable deberá considerar al menos una solución conforme a la ubicación y grados
de urbanización establecidos en el Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo
Relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales y en caso de no poder cumplir con
estos requisitos, se deberá presentar una solución viable conforme a los requisitos que se
establezcan reglamentariamente.
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En aquellos casos especiales, que representen un riesgo para la seguridad de la población, la
autoridad competente de manera excepcional, podrá solicitar al Ministerio de Medio
Ambiente un dictamen, el cual deberá estar fundamentado en los criterios ambientales
establecidos en las directrices técnicas, que deberán ser emitidas mediante acuerdo del ramo
de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en los primeros sesenta días después de la entrada
en vigencia de la presente Ley.
Resolución de Regularización
Art. 47.- El desarrollador parcelario tendrá un plazo de veinte días hábiles para pronunciarse
sobre la resolución de factibilidad de regularización y los requerimientos para declarar
regularizada la lotificación y presentar nuevas propuestas de compensación o detalle técnico
de las mismas, si así le es requerido.
c) Las zonas de reserva para el desarrollo de los sistemas generales de infraestructura vial y
servicios públicos domiciliarios, entre otros, que inciden en el área;
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d) Identificación de zonas de protección ambiental y zonas de riesgo;
En caso que se requiera hacer actualización de planos este deberá realizarse por el lotificador
previo a la emisión de la resolución de regularización.
Compensaciones
b) Donar a la Municipalidad uno o varios lotes que se encuentren disponibles, libres de todo
gravamen, para que sean destinados a zonas verdes o área de equipamiento social, previa
verificación de las condiciones mínimas para los usos que se destinen;
e) Las derivadas de temas ambientales encaminadas a retribuir por los impactos o efectos
negativos generados por el desarrollo parcelario y que no puedan ser evitados, corregidos,
mitigados o sustituidos; y
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preparar un plan de reubicación de común acuerdo con el, o los lote habientes según fuere el
caso.
Art. 49.- Una vez presentado el formulario de regularización, la autoridad competente librará
oficio al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente, para que se anote
preventivamente la existencia de la parcelación, resguardando el inmueble general en donde
se ha desarrollado la parcelación de cualquier acto futuro de disposición o persecución,
siempre que no existiera previamente un derecho inscrito a favor de terceros; sin perjuicio de
la persecución que pueda hacerse sobre los flujos de efectivo producto de las cuentas por
pagar por los lote habientes, y los demás elementos de la empresa sujetos a gravamen.
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inscribirán las transferencias de dominio de los restos o porción del inmueble general que no
se encuentre afectado por el desarrollo de la parcelación.
Prohibiciones
a) Que las Lotificaciones sean ampliadas más allá de los límites reales que fueran
comunicados, verificados y registrados en el proceso de regularización, salvo que la
ampliación sea verificada de conformidad con los procedimientos legales correspondientes;
CAPITULO TERCERO
Art. 52.- El propietario, desarrollador parcelario o lotificador, tendrá un plazo de sesenta días
contados a partir de la notificación de la resolución en que se declare la regularización de la
lotificación o parcelación, para presentar al Centro Nacional de Registros los documentos
correspondientes, de conformidad con las disposiciones siguientes:
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a que se hayan reducido dichos inmuebles, la indicación e identificación de lotes vendidos y
números de inscripción registral. La escritura pública, estará sujeta a la verificación catastral
y calificación registral correspondiente.
El profesional a que alude el inciso segundo del presente artículo, deberá ser Ingeniero Civil,
Arquitecto, Técnico en Ingeniería Civil o Técnico en Arquitectura, y estar debidamente
inscrito en el Registro Nacional de Arquitectos, Ingenieros Proyectistas y Constructores del
VMVDU.
Art. 53.- Si el inmueble en que se desarrolló la lotificación que se haya declarado regularizada
tiene el setenta y cinco por ciento o más del total de lotes inscritos a favor de terceros, el
propietario podrá realizar la transferencia de lotes por segregaciones simples las cuales serán
controladas en base a los planos aprobados.
Art. 54.- Si el inmueble en que se desarrolló la lotificación que se haya declarado regularizada
tuviere menos del setenta y cinco por ciento de los lotes pendientes de inscripción o no se
hubiere realizado ningún fraccionamiento, además de los instrumentos a que se refiere el
siguiente artículo, se deberá otorgar y presentar al correspondiente Registro, la
desmembración en cabeza de su dueño, previa revisión catastral del plano en el CNR.
Art. 55.- En caso que la lotificación o parcelación se haya realizdo sobre varios inmuebles,
éstos deberán reunirse, siempre y cuando formen un solo cuerpo, otorgando la respectiva
escritura pública; además, a ese efecto, si existiere diferencia entre el antecedente registral y
el área real descrita en los planos aprobados por la autoridad competente, se deberá otorgar
la escritura a que se refiere el Art. 52 de esta Ley, para efectos de inscripción y transferencias
posteriores que el propietario realice a favor de terceros.
Facultad de Inspección
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En todo caso, el VMVDU o la autoridad competente en su caso, multará a los propietarios
de los inmuebles generales y desarrolladores parcelarios, en caso no se sometieren al proceso
de regularización, conforme lo dispone la presente Ley sin perjuicio de dar aviso a la Fiscalía
General de la República cuando corresponda en caso de indicio de posibles ilícitos penales.
CAPITULO CUARTO
Art. 57.- Si el propietario o alguno de los propietarios del inmueble donde se ha realizado
una lotificación, fueren ausentes no declarados y que no se sepa que hayan dejado procurador
o representante legal con facultades suficientes para otorgar los contratos que fueren
necesarios a favor de los adquirentes de las parcelas o seguir el proceso de regularización o
cuando una persona jurídica carezca de representante legal o gerente en la República, se les
nombrará curador especial conforme al siguiente procedimiento:
a) La persona interesada, podrá acudir ante el Juez competente en materia civil del lugar enel
que se encuentren ubicados los inmuebles, que en lo sucesivo se denominará “El Juez” o ante
Notario, a solicitar el nombramiento de Curador Especial para que represente a uno o más de
los ausentes no declarados;
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f) El Curador Especial nombrado legitimará su personería con la correspondiente
certificación extendida por el Juez o el Notario, teniendo aquél la facultad de otorgar, a favor
de los adquirentes de los lotes, las escrituras que fueren necesarias, y de realizar las
diligencias o cualquier acto jurídico para la regularización del inmueble de su representado.
Aceptación de Herencia
Art. 58.- Cuando por el propietario y el lote-habiente fuere necesario seguir el procedimiento
señalado en las disposiciones del Capítulo II, Título VII, del Libro Tercero del Código Civil,
o de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias,
respecto a propietarios o lote habitantes la contestación de oficios del Secretario de la Corte
Suprema de Justicia se hará dentro de los cinco días hábiles siguientes de recibido y la
publicación de los edictos respectivos se harán por una sola vez en un periódico de
circulación nacional.
Art. 59.- En el caso que, sobre los inmuebles de las lotificaciones recaigan hipotecas,
embargos u otros gravámenes que impidan formalizar las ventas de las parcelas a favor los
Lote-habientes, los propietarios de los inmuebles generales y sus acreedores deberán
formalizar un plan que garantice el pago de los créditos y obligaciones y el levantamiento de
los gravámenes en un plazo no mayor a tres años después de entrada en vigencia la presente
Ley.
Los pagos podrán acordarse sean cargados a los flujos monetarios provenientes de la
Lotificación.
CAPITULO QUINTO
Infracciones y Sanciones
Infracciones
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d) Continuar comercializando lotes o parcelas en aquellos casos en que la autorización de
regularización de la lotificación o parcelación solicitada haya sido denegada; y
Art. 61.- Las infracciones anteriores serán sancionadas administrativamente por la Autoridad
competente de conocer del proceso de regularización, de conformidad con las reglas
siguientes:
a) La infracción contenida en la letra e) del artículo anterior, se sancionará con multa cuyo
monto oscilará entre cien y quinientos salarios mínimos mensuales urbanos en el comercio,
sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal correspondiente; y,
b) Las infracciones contenidas en las letras a), b), c) y d) del artículo anterior, se sancionarán
con una multa cuyo monto oscilará entre quinientos uno y cinco mil salarios mínimos
mensuales urbanos en el comercio, sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal
correspondiente.
Art. 62.- Las infracciones a las que se refiere el presente Capítulo seguirán el procedimiento
sancionatorio y criterios establecidos en el Capítulo Sexto del Título Primero de la presente
Ley.
CAPITULO SEXTO
Disposiciones Finales
Publicaciones
Art. 63.- El VMVDU y las demás autoridades competentes podrán publicar un listado de las
Lotificaciones y Desarrolladores parceladores sometidos o no al proceso de regularización.
Art. 64.- Créase el Fondo Especial para las Lotificaciones, el cual estará conformado por los
ingresos que los desarrolladores parcelarios deban cancelar, en concepto de derechos por la
regularización de las lotificaciones, el cual se denominará FEL.
Los recursos a que se refiere el inciso anterior, ingresarán al Fondo General de la Nación,
debiendo el Ministerio de Hacienda, reintegrarlos en cada ejercicio fiscal, a la autoridad
competente para el otorgamiento de los permisos de lotificación correspondientes, los cuales
serán administrados por éstas, y se utilizarán para la tramitación de los permisos antes
citados.
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El pago de los derechos correspondientes al trámite de regularización de lotificaciones, será
de un centavo de dólar de los Estados Unidos de América por metro cuadrado, de la extensión
total del proyecto de lotificación que quiera regularizarse, siendo éste el único pago que
deberá realizarse ante la autoridad competente, para tales efectos.
Art. 65.- Los pagos de derechos catastrales y registrales serán los establecidos en la
legislación y acuerdos del CNR, salvo los proyectos calificados de interés social por el ILP,
de conformidad a lo prescrito en el Art. 3 de la Ley de Creación de la Unidad de Registro
Social de Inmuebles.
Derechos Irrenunciables
Art. 66.- Los derechos establecidos en esta Ley a favor del Lote-habientes son irrenunciables.
Especialidad de la Ley
Art. 67.- La presente Ley es de carácter especial, por lo que sus disposiciones prevalecerán
sobre cualquier otra que la contraríe.
Plazos
Art. 68.- Los plazos a los que se refiere la presente Ley se contarán en días hábiles a menos
que se exprese lo contrario en esta Ley.
Reglamento
Vigencia
Art. 70.- La presente Ley entrará en vigencia ciento veinte días después de su publicación en
el Diario Oficial.
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OTHON SIGFRIDO REYES MORALES,
PRESIDENTE.
PRIMER VICEPRESIDENTE.
SEGUNDO VICEPRESIDENTE.
TERCER VICEPRESIDENTE.
CUARTO VICEPRESIDENTE.
QUINTO VICEPRESIDENTE.
PRIMERA SECRETARÍA.
SEGUNDO SECRETARIO.
TERCER SECRETARIO.
CUARTO SECRETARIO.
QUINTA SECRETARIA.
SEXTA SECRETARIA.
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MARIO ALBERTO TENORIO GUERRERO,
SÉPTIMO SECRETARIO.
NOTA: En cumplimiento a lo dispuesto en el Art. 97, del inciso 3º del Reglamento Interior
de este Órgano del Estado, se hace constar que el presente Decreto fue recibido el 15 de
febrero de 2012, con observaciones hechas por el Presidente de la República, resolviendo,
esta Asamblea Legislativa aceptar parcialmente dichas observaciones en la Sesión Plenaria
del día veintidós de febrero del presente año.
Segundo Secretario.
CASA PRESIDENCIAL: San Salvador, a los cinco días del mes de marzo del año dos mil
doce.
PUBLIQUESE,
Presidente de la República.
Gerson Martínez,
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