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Contrato de Opcion en Escritura Publica
Contrato de Opcion en Escritura Publica
Contrato de Opcion en Escritura Publica
Contenido
• 1 Modelo de escritura
– 1.1 Normativa urbanística
• 2 Comentario
– 2.1 Normas en el derecho estatal
• 2.1.1 Normas generales
• 2.1.2 Particularidades de interés
– 2.2 Ejercicio unilateral
– 2.3 Efectos
– 2.4 Caducidad
– 2.5 Otras particularidades
• 2.5.1 Ejercicio por tercero designado por el titular del derecho
• 2.5.2 Ejercicio de la opció n, cuando hay titulares del dominio o
derechos reales posteriores a su concesió n
• 2.5.3 Necesidad de que la opció n se consume para transmitir la
propiedad
• 2.5.4 Admisió n de un medio de pago distinto al convenido
• 2.5.5 Noma especial
– 2.6 Cancelació n de cargas posteriores a la concesió n del derecho de
opció n
• 2.6.1 Ejercicio por el adquirente originario del derecho de
opció n
• 2.6.2 Ejercicio por el adquirente del derecho de opció n
– 2.7 Normas en Cataluñ a
• 2.7.1 Normas comunes
• 2.7.2 Derecho de opció n
• 2.7.3 Duració n má xima:
• 2.7.4 Transmisibilidad
• 2.7.5 Ejercicio
• 2.7.6 Ejercicio unilateral
• 2.7.7 Procedimiento
• 2.7.8 Norma transitoria
– 2.8 Justificante del medio de pago
• 3 Jurisprudencia citada
• 4 Legislació n citada
Modelo de escritura
NUMERO *.
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Se prohíbe su distribución o reproducción.
En *, a *.
ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.
COMPARECEN:
De una parte, como concedente,
Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con
domicilio en *. Exhibe DNI/NIF nú mero *.
Y de otra, , como adquirente:
Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con
domicilio en *. Exhibe DNI/NIF nú mero *.
Todos de nacionalidad y residencia españ ola; son de vecindad civil * (En su caso,
expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento,
declaración ante el Registro Civil, etc.).
Intervienen en su propio nombre y derecho.
Les identifico por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos
nú meros coinciden con los de Identificació n Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad
legal y legitimació n para otorgar esta escritura de CONSTITUCIÓN DE UN
DERECHO DE OPCION DE COMPRA y EXPONEN:
I.- Que Don/ñ a * es propietario/a (son propietarios, la sociedad es propietaria, etc. )
de la siguiente Finca:
URBANA: *. (o Rústica)
Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripció n *.
TÍTULO: *.
Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas. (En caso
contrario puede verse situación del arrendatario en los formularios que hace
referencia a finca arrendada, rústica o urbana, tales como:
• Escritura de compraventa de vivienda, local o garaje en régimen de propiedad
horizontal entre particulares con arrendatarios
• Venta de finca rú stica arrendada (pago al contado)
REFERENCIA CATASTRAL:
OPCIONES:
1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:
La que resulta de la certificació n catastral descriptiva y grá fica; yo, el Notario, doy fe
que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemá ticos
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Normativa urbanística
Si se trata de un terreno, deberá indicarse si es o no indivisible, obligación que impuso
el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprobó el texto
refundido de la ley de suelo, que ha sido derogado por el texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre (en vigor el 31 de octubre de 2015).
El texto refundido de la ley de suelo actual, en el último párrafo del apartado 2 del art.
26 de aplicación en todo el Estado dice:
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su
cualidad de indivisibles.
TERCERA.- Los otorgantes expresamente dan cará cter real al derecho de opció n y
solicitan expresamente su inscripció n en el Registro de la Propiedad.
CUARTA.- Todas los gastos de esta escritura y los impuestos que la graven será n de
cargo de la parte adquirente del derecho de opció n.
(Sí es un Solar): QUINTA.- Manifiesta la parte adquirente del derecho de opció n
que conoce la calificació n urbanística y las condiciones de edificabilidad de la finca
objeto de esta escritura, y que renuncia, si ejercita el derecho de opció n, a cualquiera
reclamació n por este concepto.
IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES: Declara la parte transmitente que está al
corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de la finca objeto de esta
escritura, y en especial el correspondiente a los ú ltimos cuatro añ os. Yo, el Notario,
de conformidad con el art. 64 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo,
por el que se aprueba el texto refundido de la ley reguladora de las haciendas
locales, he informado de la afecció n del inmueble transmitido al pago de la totalidad
de la cuota tributaria en los términos legales. (Cuando ello sea posible, podrá el
notario hacer constar, hecha la pertinente consulta, si resultan o no deudas pendientes
referidas al impuesto de bienes inmuebles que afecta a la finca objeto de la escritura.)
MANIFESTACION NOTARIAL (si interviene persona jurídica):
Yo el Notario hago constar expresamente que he cumplido con la obligació n de
identificació n del/de los titular/es real/es que impone la Ley 10/2010, de 28 de
abril, cuyo resultado consta por escrito/s firmado/s por el/los comparecientes con
firma legitimada que conservaré en mi poder por el plazo de diez añ o. (Atención: si
se está ante sociedad domiciliada en un país de riesgo, no se admite el documento
privado)
Otras opciones: cuando haya ACTA:
POR EL MISMO NOTARIO:
Yo el Notario hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de
identificación del/de los titular/es real/es que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril,
cuyo resultado consta en acta por mi autorizada el día * con número * de protocolo,
habiendo manifestado el representante de la sociedad interesada no haberse
modificado el contenido de la misma. (Si ha habido modificación, se expresará
ésta).
POR OTRO NOTARIO
Yo el Notario hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de
identificación del/de los titular/es real/es que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril,
cuyo resultado consta en acta autorizada por el Notario * el día *, número * de
protocolo, copia de la cual me exhibe, habiendo manifestado el representante de la
sociedad interesada no haberse modificado el contenido de la misma.-
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Comentario
El presente modelo recoge el caso normal de formalización de una escritura de opción
de Compra, configurada como un derecho real.
Toda opción ha de constituirse por tiempo determinado. Como dice la Sentencia del
Tribunal Supremo de 2 de julio de 2.008 [j 2] la vigencia de la opción únicamente
durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza,
pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de
perfeccionar la venta.
Normas generales
Derecho real o personal: Siempre se ha discutido si la opción es un derecho real o
personal. El T.S. en varias Sentencia (como la de 9-10-1.987 [j 3]) lo califica de derecho
personal y no real, puesto que sí fuera real sería inscribible sin necesidad de requisitos
complementarios; pero obsérvese después cómo la regulación de Cataluña admite su
constitución como personal o real.
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Ahora bien, como dice la Sentencia del T.S. de 5 de noviembre de 2.003 [j 4] la opción
inscrita tiene eficacia o trascendencia real en el sentido genérico de producir efectos
respecto de terceros, por lo que convierte en claudicantes los derechos - no preferentes
- que accedan al Registro de la Propiedad con posterioridad. Por tanto, una anotación
preventiva posterior a la inscripción de la opción se ve perjudicada por el ejercicio de
ésta, sin que obste que su ejercicio sea posterior.
Particularidades de interés
1.- El precio de la futura adquisición tiene que constar en el contrato de opción
(Resolución de la DGRN de [j 5]
No puede dejarse la determinación del precio a la decisión de una sola de las partes; la
Resolución de la DGRN de 25 de septiembre de 2.003 [j 6] no admite que el precio sea el
que fije una sociedad de tasación y, si el optante no está de acuerdo, pueda acudir a
otra sociedad de Tasación y el precio para ejercer la opción sea la media de ambas
tasaciones, y ello porque aunque la persona (sociedad de tasación) sea determinable, el
sistema no ofrece iguales posibilidades para las dos partes contratantes, ya que el
constituyente de la opción no tiene posibilidad de intervenir en el precio y el optante sí.
2.- Se puede conceder sobre parte de una finca, siempre y cuando esté perfectamente
determinada (aunque no se haya hecho la necesaria futura segregación).
4.- La opción no puede tener una función de garantía. En efecto, en nuestro Derecho
está prohibido el pacto comisario en relación a los derechos reales de garantía (art. 1859
y 1884 del Código Civil), es decir, el pacto según el cual el acreedor puede hacer suya la
cosa por falta de cumplimiento de la obligación de pago del deudor; por ello, la
resolución de la DGRN de 26 de noviembre de 2.008, [j 7] dice
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«Se discute en el presente recurso la licitud del pacto por el que se reconoce una deuda y
se concede a favor del acreedor un derecho de opción de compra por el importe de la
cantidad adeudada. 2. Es evidente que en el presente supuesto la opción se concede en
función de garantía, dada la conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes
de la deuda reconocida (cuyo impago determina la concesión de la opción y su extinción
se produciría caso del ejercicio de tal opción). En consecuencia, y como ha dicho este
Centro directivo en las Resoluciones citadas anteriormente, estableciéndose en el
documento calificado un derecho de opción en función de garantía, ello vulnera la
tradicional prohibición del pacto comisorio; la cual sigue vigente en nuestro
ordenamiento, tal como confirman los artículos 1859 y 1.884 del Código Civil.
5.- Para el ejercicio del derecho de opción basta la comunicación dentro de plazo,
aunque el pago se realice en momento posterior; así lo dice la Sentencia del Tribunal
Supremo de 7 de mayo de 2.010 [j 8]: el pago se debe producir, salvo pacto en contrario,
contra la entrega del bien, y ambas circunstancias suponen la consumación de la venta.
7.- En el caso de concederse opción sobre varias fincas, lo correcto es distribuir el precio
para cada finca, salvo que se pacte la necesaria actuación conjunta del derecho de
opción sobre todas ellas. La Resolución de la DGRN 19 de septiembre de 2.011 [j 10]
trata el tema en una escritura de arrendamiento financiero sobre varias fincas, diciendo:
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«Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de especialidad
impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro. Y
que en caso de venta de varias fincas con precio aplazado garantizado con condición
resolutoria eso se traduce en la necesaria distribución del precio entre las varias fincas
vendidas... Además el principio general de libertad de circulación de los bienes propio de
nuestro Derecho sustantivo (véase artículos 785 y 1112 del Código Civil) justifica la
exigencia registral de la determinación o especialidad. Desde esta perspectiva, no
pactándose el ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción incluido en el
arrendamiento financiero sobre las fincas afectadas por el mismo, se hace necesario
determinar o especificar el precio o valor residual que corresponde a cada finca en orden
a precisar los contornos del derecho que pueden afectar a tercero, de forma que no
exista duda de cuál es el precio por el que el optante puede adquirir cada una de las
fincas...»
8.- Opción a favor de varias personas:
10.- Opción onerosa: Es posible en una opción pactar que el concedente perciba una
cantidad si no se hace uso del derecho de opción; como dice la Sentencia nº 711/2013 de
TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Noviembre de 2013 [j 14] es admisible atribuir un carácter
oneroso a la opción sólo en el caso de que la facultad no se ejercitara positivamente -
siendo gratuito en el contrario -, sin poder calificar este pacto (pagar quien tiene
derecho de opción a quien se la concedió si no se hace uso de la opción) como una
cláusula penal.
Ejercicio unilateral
Naturalmente, se puede pactar que el optante por sí sólo pueda otorgar la escritura,
pero hace falta que dentro de plazo el optante lo comunique al propietario de la finca
S.T.S. de 14-02-1.997 [j 19] de no pactarse, repetimos no hay suficiente con la
declaración unilateral del optante (Resolución DGRN de 7 de septiembre de 1.982); [j
20]) de haberse pactado el ejercicio unilateral: en cuanto a la obligación de pagar o la de
poner el precio a disposición del vendedor se estará a aquello que se haya pactado, pero
siempre y cuando no haya cargas inscritas, que aunque sean posteriores a la concesión
de la opción, como ésta no cierra el Registro, para la debida protección de los derechos
de terceros hará falta el depósito del precio a disposición del vendedor y de los titulares
de las cargas posteriores, según la Resolución de la DGRN de 18-04-2.002 [j 21].
Efectos
1.- Derechos del titular de la finca: El derecho de opción mientras no se ejercita, faculta
al titular de la finca para realizar actos dispositivos, (vender, hipotecar,) pero al hacerse
uso de la opción, prevalecerá el derecho del optante sobre los actos posteriores a la
inscripción del derecho de opción y se cancelarán si el precio se ha puesto a disposición
del vendedor y de los titulares de cargas posteriores.
2.- Derechos del titular de la opción: a) en principio transmitir su derecho (en Cataluña
sólo sí se ha pactado su transmisibilidad); b) ejercitarla dentro plazo: El plazo de 4 años
lo es para ejercitar la opción, no es plazo límite para hacer constar su ejercicio en el
Registro, de forma que acreditado tras los 4 años que se hizo uso de la opción antes de
caducar los 4 años, su ejercicio se puede hacer constar en el Registro: el asiento tiene, en
principio, una duración indefinida mientras no se cancele por el consentimiento del
titular del derecho o judicialmente (Resolución de la DGRN de 27 de marzo de 2.000). [j
25]
«no podemos olvidar que la cancelación de los asientos -en este caso el que refleja la
opción concedida- puede realizarse con el consentimiento del titular del mismo (artículo
82 de la Ley Hipotecaria); y en el supuesto examinado dicho consentimiento se prestó
anticipadamente por el optante, toda vez que las partes, al amparo del artículo 177 del
Reglamento Hipotecario habían convenido expresamente en la escritura de concesión de
la opción de compra que si para determinada fecha «no constare en el Registro de la
Propiedad el ejercicio de la opción mediante la presentación a inscripción de la
correspondiente escritura pública de compraventa, cualquiera de los concedentes podrá
solicitar del Registro de la Propiedad la cancelación de la inscripción registral de la
presente opción de compra».
Caducidad
Una cosa es que transcurridos los cuatros años o el plazo inferior pactado no se pueda
cancelar el derecho de opción a simple instancia del dueño de la finca, por lo antes
indicado (puede haberse ejercitado en plazo y llegado al Registro más tarde), y otra cosa
la posibilidad de la caducidad; en efecto, el art. 210.18ª de la Ley Hipotecaria (nueva
redacción por por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria),
dice:
podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de
tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos
convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica,
cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que,
según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de
demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o
formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Y ya anteriormente el art. 177, RH (redacción dada por el RD 1867/1998 de 4 de
septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario)
indicó:
Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio
convenido entre las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde
su vencimiento, salvo el caso de prórroga legal y siempre que no conste asiento alguno
que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación
judicial sobre su cumplimiento.
Por tanto, transcurridos cinco años del plazo máximo de duración de la opción, podrá su
titular registral pedir la cancelación; observemos que según cierta doctrina se precisa
petitum expreso, pues de otra forma no se cancelará de oficio. En todo caso, la propia
Exposición de Motivos cita como derechos cancelables por caducidad la opción, retracto
convencional, etc.
Otras particularidades
1ª.- Que el titular registral actual le otorgue la escritura (no la puede otorgar ya quien
concedió la opción, si la transmitió a un tercero, ya que como dice la Resolución de la
DGRN de 23 de julio de 2005 [j 30]«el optante ha de demandar la entrega de los bienes y
el otorgamiento de la escritura al actual titular de aquellos; sencillamente, para que se
pueda operar la transmisión.
En este caso, quedará el tema del depósito del íntegro precio de la opción a favor de los
titulares de los derechos cuyo asientos han de ser cancelados; pero estos titulares de
cargas intermedias no pueden oponerse a la transmisión del dominio.
Insistimos en que el ejercicio del derecho debe hacerse dentro de plazo, aun cuando el
otorgamiento de la escritura sea posterior.
2ª.- Que ejercite acción judicial para que se le otorgue la escritura, en su caso por
rebeldía. Como ha dicho el TS el derecho de opción registrado opera contra el
subadquirente como derechohabiente que es del que concedió la opción. Aquí es
importante tener en cuenta que la demanda deberá dirigirse al actual titular registral y
no a quien concedió la opción. Es el caso que estudia, la resolución citada de 23 de julio
de 2005 [j 33]: no se admite la escritura de venta firmada por el Magistrado, al haberse
dirigido la demanda contra el que concedió la opción y no contra el actual titular
registral: hay indefensión, lo que está proscrito por el art. 24 de la Constitución.
Noma especial
No se puede utilizar la opción con función de garantía, pues estaríamos delante del
famoso pacto comisorio, absolutamente prohibido por el derecho civil común.
«es doctrina reiterada de este Centro Directivo que una vez ejercitado un derecho de
opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con
posterioridad al reflejo registral del mismo pues no otra cosa significa la transcendencia
real de la opción. En definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita
debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que
procede, es la cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo
79.2 de la Ley Hipotecaria.
Es, también doctrina reiterada de la DGRN que para cancelar cargas posteriores a las
existentes al constituirse la opción,«se requiere la consignación o depósito del íntegro
precio de la opción a favor de los titulares de los derechos cuyo asientos han de ser
cancelados», tal como recuerda la resolución de la DGRN de 21 de febrero de 2.005. [j
36]
Por ello, la Resolución de la DGRN de 30 de mayo de 2017 [j 37] señala que una
modificación que sobre el modo de satisfacer el precio pactado hayan llevado a cabo las
partes, (debía pagarse al ejercer la opción y se alega pagos anteriores fraccionados) no
puede perjudicar a los titulares de gravámenes posteriores que no han prestado su
consentimiento: se exige consignación para cancelar las cargas posteriores.
a). Que se haya pactado que el precio de la opción, es decir, aquella cantidad que se ha
abonado al concederla, se deduzca en caso de ejercer la opción: como dice la DGRN,
«se trata de un pacto bastante frecuente en la práctica, especialmente en un momento
de incertidumbre en el mercado inmobiliario, que incentiva a quien adquiere el derecho
de opción, al permitirle, si finalmente lo ejercita, aprovechar las cantidades que abonó
para adquirir la propia opción. Al constar en el Registro que la cantidad pagada por el
otorgamiento de la opción se deducirá del precio, si se ejercita tal derecho, cualquier
titular de un derecho posterior tiene conocimiento de que tal cantidad no se consignará»
Y b) La deducción del importe de cargas anteriores a la propia opción, que son asumidas
o satisfechas por el optante. La cuestión fue tratada por la Resolución de 4 de
septiembre de 2009, [j 38] que permitió detraer de las cantidades que deben ser
consignadas el importe de aquellas cargas en las que se subrogue el adquirente, en los
términos del artículo 118 de la Ley Hipotecaria. Lo contrario, señalaba dicha Resolución,
supondría un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y el
correlativo perjuicio para el optante, todo ello sobre la base del precio inscrito para el
ejercicio de la opción.»
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Si al concederse la opción hay una hipoteca y se pacta que el optante se hará cargo de
ella, al ejercitarse la opción, según Resolución de la DGRN de 6 de diciembre de 2015 [j
39] a) no se exige el consentimiento de la entidad acreedora (otra cosa será que para
que el vendedor quede liberado de su responsabilidad personal se exija la aceptación del
acreedor hipotecario, sea expresa o tácita) y b) recordando la doctrina de la resolución
de la DGRN de 6 de noviembre de 2013 [j 40], para que no sea necesaria la consignación
a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no
puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso contrario,
descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia».
Normas en Cataluña
La Ley 5/2006 de 10 de Mayo, que aprobó el libro V del «Código civil de Cataluña,
relativo a derechos reales) derogó la Ley del 2001.
Se prevén dos tipos: Derecho de opción y derecho de tanteo, que en caso de transmisión
incluye el de retracto.
Normas comunes
Clases:
Objeto:.- Pueden recaer sobre bienes muebles o inmuebles, sobre bienes presentes y
futuros, en este caso no tiene carácter real, a no ser que se condicione a su efectiva
existencia.
Derecho de opción
Clases:
Si se configura como un derecho real (el que regula el Código Civil), estamos ante el
derecho de alguien a adquirir un bien (por precio o cualquier otra contraprestación);
entonces, se otorga al titular la facultad de adquirir un bien determinado, siendo
decisión suya, pero debiendo cumplir la contraprestación convenida para su eficaz
ejercicio. Suele establecer una prima para su concesión.
Duración máxima:
Como pacto exclusivo: diez años.
Transmisibilidad
Dice el artículo 568-9. Transmisibilidad:
«1. Los bienes sujetos a un derecho de opción son enajenables sin consentimiento de los
optantes, y los adquirentes se subrogan en las obligaciones que, si procede,
corresponden a los constituyentes del derecho. 2. Los derechos de opción son
transmisibles, salvo que se hayan constituido en consideración a su titular».
Ejercicio
-. La opción en una adquisición onerosa exige el pago del precio estipulado o la
contraprestación convenida.
Ejercicio unilateral
El optante o la optante puede ejercer unilateralmente el derecho de opción inscrito
siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
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b) Que tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la
formalización del ejercicio de la opción.
Procedimiento
Los optantes, en el plazo de duración del derecho de opción, deben notificar
fehacientemente a los constituyentes o propietarios el ejercicio de dicho derecho en el
domicilio que conste en el título de constitución. Para cancelar las cargas y derechos
inscritos con posterioridad a la inscripción del derecho de opción, debe atenerse a lo
establecido por la legislación hipotecaria.
El derecho de opción es hipotecable. Así el artículo 568-35 del Código Civil de Cataluña
dice:
'«1. Los derechos de adquisición de carácter real pueden hipotecarse. 2. El ejercicio del
derecho de opción en el plazo fijado comporta la extensión de la hipoteca sobre la finca
adquirida por los titulares del derecho de opción. 3. Los acreedores, en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, pueden ejecutar
directamente el derecho de opción, o bien ejercer previamente el derecho en nombre de
los deudores en el tiempo en que estos tengan derecho a hacerlo, avanzando la cantidad
que sea precisa, y seguidamente instar su ejecución sobre la finca adquirida. 4. Lo
establecido por los apartados 2 y 3 se aplica también a las hipotecas constituidas sobre
el derecho de tanteo. 5. La hipoteca, en todos los tipos de arrendamiento con opción de
compra, recae sobre el derecho de arrendamiento con opción de compra en conjunto».
Norma transitoria
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Y este precepto regula el ejercicio del derecho de opción en los términos indicados.
Debe haber una correcta identificación del medio de pago, conforme a lo dispuesto por
la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal y el
RD 1804/2008, de 3 de noviembre, de forma que si hay cheque se deberá indicar la
cuenta de cargo y si hay cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por
una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del
otorgamiento de la escritura, el comprador manifestará el código de la cuenta con
cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la
circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.
En caso de pago por transferencia, según la nueva redacción del art. 177 del RN por el
Decreto 1/2010, de 8 de enero: «se entenderá suficientemente identificada, aunque no
se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el
ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o
beneficiaria». La Resolución de la DGRN de 22 de julio de 2016 [j 45] señala que si se
trata de transferencia bancaria se entenderá suficientemente identificada, aunque no
se testimonie el documento justificativo de la misma, si se aportan los códigos de las
cuentas de cargo y abono, o si constan el ordenante, beneficiario, fecha, importe,
entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria
Jurisprudencia citada
↑ Sentencia nº 903/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Diciembre de 2011.
↑ Sentencia nº 638/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Julio de 2008.
↑ Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 9 de Octubre de 1987.
↑ Sentencia nº 1012/2003 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 5 de Noviembre de 2003.
↑ Resolució n de 6 de octubre de 1998.
↑ RESOLUCIÓ N de 25 de septiembre de 2003, de la Direcció n General de los
Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Sigma
Servicios Inmobiliarios, S.A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad
nú mero 11 de Madrid, don Julio Soler García, a inscribir una escritura de opció n
de compra..
↑ Resolució n de 26 de noviembre de 2008, de la Direcció n General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por X.G.B., S.L., contra la
negativa de la registradora de la propiedad de Archena, a la inscripció n de un
derecho de opció n de compra..
↑ Sentencia nº 295/2010 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 7 de Mayo de 2010.
↑ Sentencia nº 738/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Diciembre de 2016.
↑ Resolució n de 19 de septiembre de 2011, de la Direcció n General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de
calificació n extendida por el registrador accidental de la propiedad de Valencia
nº 18, por la que suspende la inscripció n de un derecho de arrendamiento
financiero sobre varias fincas..
↑ Resolució n de 30 de junio de 2017, de la Direcció n General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificació n extendida
por la registradora de la propiedad interina de Alicante nº 3, por la que se
suspende la inscripció n de una escritura de arrendamiento con opció n de
compra..
↑ Resolució n de 16 de febrero de 2017, de la Direcció n General de los Registros
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificació n del
registrador de la propiedad de Puerto del Rosario nº 2, por la que se suspende
la inscripció n de una escritura de opció n de compra..
↑ Resolució n de 18 de marzo de 2016, de la Direcció n General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificació n del registrador de
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Legislación citada
• Resolució n de 24 de noviembre de 2008, de la Direcció n General del Catastro,
por la que se aprueba el régimen de funcionamiento de la Oficina Virtual del
Catastro y de los Puntos de Informació n Catastral.
• Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo):
Arts. 18 y 18.2
• Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro
Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
• Ley Hipotecaria (Decreto 8 de febrero de 1946): Arts. 79.2, 118, 201.1, 201.3 y
254
• Reglamento de Organizació n y Régimen del Notariado en materia de Ingreso en
el Cuerpo de Notarios (Decreto de 2 de junio de 1944): Arts. 177 y 249.3
• Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio)
• Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitació n Urbana. (Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre): Arts. 26.2 y 27
• Ley reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5
de marzo): Art. 64
• Ley de Prevenció n del Blanqueo de Capitales y de la Financiació n del
Terrorismo (Ley 10/2010, de 28 de abril
• Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947): Arts. 14 y 177
• Có digo Civil: Arts. 1.884, 609, 785, 1112, 1162, 1859 y 1884
• REAL DECRETO 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican
determinados artículos del Reglamento Hipotecario.
• Constitució n Españ ola de 1978: Art. 24
• Resolució n de 18 de mayo de 2011, de la Direcció n General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la
propiedad de Torrent n.º 2, a cancelar un embargo tras el ejercicio de una
opció n de compra.
• LEY 22/2001, de 31 de diciembre, de regulació n de los Derechos de Superficie,
de Servidumbre y de Adquisició n Voluntaria o Preferente.
• Có digo Civil de Cataluñ a, Libro Quinto, relativo a Derechos Reales (Ley 5/2006,
de 10 de mayo): Arts. 568.1, 568.8, 569.12, 569.35 y 569.9
• Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Có digo civil de Cataluñ a,
relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificació n de los libros
primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
• Có digo Civil de Cataluñ a, Ley Primera (Ley 29/2002, de 30 de diciembre)
• Ley de Medidas para la Prevenció n del Fraude Fiscal (Ley 36/2006, de 29 de
noviembre)
• Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley
36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenció n del fraude fiscal,
se modifica el Reglamento para la aplicació n del régimen fiscal de las entidades
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