Guía Técnica PVTZH

Guía técnica
Actualización de las Plataformas de Valores de

Terrenos por Zonas Homogéneas en
Cantones y Concejos Municipales de Distrito
ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA

COSTA RICA
2020
Contenido
1 Introducción .............................................................................................................................. 40
2 Objetivo General ....................................................................................................................... 41
3 Definición de términos .............................................................................................................. 41
4 Etapa de Planeamiento ............................................................................................................. 44
4.1 Elaboración de Cronograma de Actividades ..................................................................... 44
4.2 Recopilación de información del Cantón o Concejo Municipal de Distrito ...................... 45
4.3 Solicitud de Información y Colaboración ante la Municipalidad o Concejo Municipal de
Distrito ........................................................................................................................................... 46
5 Etapa de Ejecución .................................................................................................................... 46
5.1 Recorrido en el Cantón o Concejo Municipal de Distrito .................................................. 46
5.2 Actualización de Zonas Homogéneas ................................................................................ 47
5.3 Numeración de las Zonas Homogéneas ............................................................................ 50
5.4 Actualización de Vías ......................................................................................................... 51
5.5 Actualización del lote o finca tipo ..................................................................................... 51
5.6 Toma de Muestras de Valores de Bienes Inmuebles ........................................................ 57
5.7 Formulario de Toma de Datos de la Muestra F1-ONT ...................................................... 58
5.8 Procesamiento de la Información ..................................................................................... 76
5.9 Determinación del valor .................................................................................................... 78
6 Etapa de Resultados .................................................................................................................. 41
6.1 Memoria de Cálculo .......................................................................................................... 41
6.2 Mapas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas .................................................. 41
6.3 Mapas de Vías ................................................................................................................... 44
6.4 Sistemas de Información Geográfica ................................................................................ 45
6.5 Representación gráfica de las vías en el Mapa de vías ..................................................... 52
6.6 Matriz de Información de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas ......................... 52
6.7 Informe Técnico ................................................................................................................ 54
6.8 Entrega de Resultados....................................................................................................... 54
1 Introducción
El presente documento tiene como finalidad guiar al usuario en el proceso de

elaboración de las actualizaciones de las Plataformas de Valores de Terrenos por
Zonas Homogéneas en los Cantones y Concejos Municipales de Distrito, de
conformidad con lo que dispone el capítulo V, artículo 12 de la Ley 7509, Ley de
Impuesto sobre Bienes Inmuebles del 9 de mayo de 1995, reformada por Ley Nº
7729 del 15 de diciembre de 1997, publicada en la Gaceta Nº 245 de 19 de
diciembre de 1997: “ Créase el Órgano de Normalización Técnica con
desconcentración mínima y adscrito al Ministerio de Hacienda. Será un órgano
técnico especializado y asesor obligado de las municipalidades. Tendrá por objeto
garantizar mayor precisión y homogeneidad al determinar los valores de los bienes
inmuebles en todo el territorio nacional; además, optimizar la administración del
impuesto.”
La guía técnica para la “Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos

por Zonas Homogéneas en Cantones y Concejos Municipales de Distrito” define el
procedimiento y las reglas a seguir en la ejecución de actividades de actualización
de manera ordenada y lógica en el menor tiempo y logrando un producto de
óptima calidad con el fin de coadyuvar en la administración eficiente del ISBI.
La actualización está integrada por un compendio de documentos a saber: Informe

Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal y/o
distrital, Matrices de Información de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, una
Memoria de Cálculo que respalda los valores zonales.
Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y

Consejos de Distrito de Costa Rica, Guía Técnica - 40
2 Objetivo General
Establecer el procedimiento a seguir por el usuario en la actualización de las
Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en los Cantones y
Concejos Municipales de Distrito en adelante PVTZH.
3 Definición de términos
Actualización de las PVTZH: Realizar y poner al día el compendio de los

documentos que permiten estimar el valor de los terrenos, a partir del valor base
unitario establecido.
Avalúo: Para los efectos de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se define
como avalúo el conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que sirven
para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural,
tomando en cuenta su uso. Este avalúo deberá ser elaborado por un profesional
incorporado al Colegio de Ingenieros Agrónomos o al Colegio Federado de
Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, con amplia experiencia en la materia,
el valor debe ser referido en la moneda oficial del país y emitido en una fecha
determinada.
Factor de ajuste: El valor del lote o finca tipo está afectado por variables, para
cada una de ellas se ha establecido un factor de ajuste que consiste en estimar el
valor de la tierra a partir de la comparación del lote o finca a valorar con el lote o
finca tipo contenidos en la Matriz de Información mediante una ecuación
matemática en la que el valor de la finca es la variable dependiente y los
diferentes factores las variables independientes.
Lote o Finca Tipo: Corresponde a un lote o finca cuyas características

particulares o variables son las más frecuentes en una zona homogénea. El lote
tipo es por lo general de forma rectangular, ubicación medianera, topografía plana,
con frente a vía y otros. Sirve como base para la valoración individual de un
terreno.
Matriz de Información de Zonas Homogéneas: Cuadro resumen que contiene

información con las características de cada lote y/o finca tipo de la zona
homogénea y el valor base establecidos en cada una de las diferentes zonas
homogéneas de un cantón o distrito, de tal manera que aplicando el Método de
Valoración Comparativo a cada lote y/o finca particular se obtenga el valor
ajustado, siguiendo los lineamientos establecidos por el ONT.
Municipalidades y Concejos de Distrito: Las Municipalidades son las

instituciones autónomas que gobiernan cada uno de los 81 cantones ubicados en
las siete provincias de Costa Rica, son lideradas por Alcaldes y regidores,
además existen 8 Concejos Municipales de Distrito (CMD), liderados por
Intendentes y Concejales. Los CMD son órganos encargados de administrar los
intereses y servicios de sus distritos con autonomía funcional, forman parte de la
Municipalidad del cantón donde se ubican.
ONT: Son las siglas que corresponden al Órgano de Normalización Técnica, ente
creado por la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con el objetivo de
garantizar mayor precisión y homogeneidad al determinar los valores de los bienes
inmuebles en todo el territorio nacional que tiene atribuida la competencia de
establecer los métodos para valorar terrenos y fijar los valores de las edificaciones
según los tipos.
Plataforma de Valores: Es el compendio de los documentos que permiten estimar

el valor de los terrenos, construcciones, instalaciones y obras complementarias a
partir del valor base unitario establecido. Consta de la PVTZH, de la Plataforma de
Valores de Construcciones y del Programa de Valoración Comparativo.
Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas (PVTZH): Está

conformada por el Informe Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas
Homogéneas cantonal y/o distrital, Matrices de Información de Zonas
Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso
de las Tierras y una Memoria de Cálculo y el Programa de Valoración Comparativo
que permite obtener el valor individualizado de cada terreno dentro de un cantón o
distrito.
Plataforma de Valores de Construcciones: Comprende el Manual de Valores

Base Unitarios por Tipología Constructiva que contiene las diferentes clases de
construcciones, instalaciones y obras complementarias, con el respectivo valor
unitario y el Método de Depreciación que junto con el Programa de Valoración
sirve de base para la determinación del valor de todas las edificaciones ubicadas
en cada lote y/o finca de un cantón o distrito.
Método de Valoración Comparativo: También conocido como Método de las

Ventas Comparables. Se fundamenta en el concepto de valor de mercado que
consiste en determinar el valor de un terreno a partir de su comparación con otro
inmueble cuyo valor y características son conocidas y semejantes.
Programa de Valoración: Método de Valoración de Bienes que compara las

características del lote o finca tipo con las del predio a valorar utilizando los
factores de ajuste definidos en el modelo, estimando de esta forma el valor de
cada bien inmueble.
Valoraciones: Se entiende por valoración la modificación de la base imponible de

los bienes inmuebles realizada por las municipalidades a través de un avalúo de la
propiedad siguiendo los criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica.
(Capítulo IV, Artículo 10 bis. - Avalúo y Valoración de la Ley de Impuesto sobre
Bienes Inmuebles y su Reglamento).
Variables: Son las características particulares de cada lote o finca y sirven como
base para la valoración individual de un terreno. Para terrenos urbanos las
variables que se consideran son: frente, extensión, nivel, tipo de vía, servicios 1,

servicios 2, regularidad, ubicación y pendiente. Para terrenos rurales las variables
que se consideran son: frente, extensión, tipo de vía, servicios 2, regularidad,
pendiente, hidrología y uso del suelo.
Zona Homogénea: Una zona homogénea es un conjunto de bienes inmuebles en

una misma zona de desarrollo urbana o rural, que tiene un mismo uso: comercial,
residencial, industrial, agrícola, pecuario o forestal, con una clasificación de tipo de
uso y valores similares, con extremos de valor definidos, susceptible de delimitar
en un mapa y de fácil apreciación.
4 Etapa de Planeamiento
4.1 Elaboración de Cronograma de Actividades

Se debe elaborar un Cronograma de Actividades en formato Project o similar, con
el fin de establecer las actividades, tiempo de ejecución y personal responsable
conteniendo las siguientes actividades que se describen a continuación y que se
detallan en el presente documento.
A. Etapa de Planeamiento: Recopilación de información del Cantón o

Concejo Municipal de Distrito, Solicitud de Información y Colaboración ante
la Municipalidad o Concejo Municipal de Distrito.
B. Etapa de Ejecución: Recorrido por el Cantón o Concejo Municipal de

Distrito, actualización de Zonas Homogéneas, Numeración de las Zonas
Homogéneas, actualización de Vías, actualización del lote o finca tipo,
Análisis de frecuencias, Toma de Muestras de Valores de Bienes
Inmuebles, Llenado del Formulario de Toma de Datos de la Muestra F1-
ONT, Procesamiento de la Información, Determinación del valor.
C. Etapa de Resultados: Memoria de Cálculo, Mapas de Valores de Terrenos

por Zonas Homogéneas, Matriz de Información de Valores de Terrenos por
Zonas Homogéneas, Informe Técnico.
4.2 Recopilación de información del Cantón o Concejo Municipal de Distrito
A continuación, se enumera la documentación básica necesaria para el inicio del

proyecto:
 PVTZH del Cantón o Concejo de Distrito actual, Informe Técnico, Mapas de

Valores de los Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal y/o distrital,
Matrices de Información de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de
Pendientes, Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras todos en formato
digital.
 Bases de Datos de Información Geográfica: Zonas Homogéneas actuales,

predios, vías y toponimia.
 Programa de Valoración Comparativo.
 Hojas cartográficas CRTM05, escala 1:50 000.
 Mapas hidrológicos, geológicos, capacidad de uso de las tierras.
 Zonas ABRE (reservas forestales, parques nacionales, reservas biológicas

e indígenas, entre otras).
 Planes reguladores, planes urbanísticos y zonas de riesgo.
Se puede obtener lo anterior en el ONT, Ministerio de Agricultura y Ganadería,

Ministerio del Ambiente y Energía, Comisión Nacional de Emergencias, INVU,
ICT, Municipalidades y Concejos de Distrito, entre otras.
Las capas referentes a cantones y concejos de distrito conteniendo límites

cantonales, distritales, zonas homogéneas, hidrografía, mapa predial o
catastral, puntos de interés, vías, toponimia, formularios F1-ONT y otras que se

consideren necesarias, se cargan en el equipo GPS, de esta manera se está
listo para iniciar el levantamiento de muestras en el campo.
4.3 Solicitud de Información y Colaboración ante la Municipalidad o

Concejo Municipal de Distrito
Una vez analizada la información básica citada en el punto anterior, se programa

una reunión ante el Municipio o Concejo Municipal de Distrito con el fin de
comunicar sobre el proyecto de actualización, a la vez que se solicita información
que pueda ayudar en el desarrollo del mismo mediante un oficio dirigido al
señor(a) alcalde (sa) con copia al jefe del Departamento de Bienes Inmuebles. Se
coordina en esta etapa el acompañamiento de un funcionario municipal para el
recorrido del recorrido del Cantón o Concejo Municipal de Distrito.
5 Etapa de Ejecución
5.1 Recorrido en el Cantón o Concejo Municipal de Distrito
Con el funcionario municipal de enlace, se recorre el Cantón o Concejo Municipal

de Distrito con la finalidad de identificar en los cantones y/o distritos los cambios
ocurridos desde la última actualización de las PVTZH siendo entre otros la
eliminación o creación de distritos o modificación de zonas urbanas y rurales,
modificaciones en vías, rectificación de áreas y/o frentes de lotes y fincas tipo, así
como las variables. Debe considerarse en esta actividad para que sea incluido en
el Cronograma de actividades, la distancia a recorrer desde el lugar de origen al
destino, accesos y tipos de caminos, densidad de población, área en km² a
recorrer y la cantidad de zonas homogéneas que presenta la plataforma actual.

5.2 Actualización de Zonas Homogéneas
Desde la última actualización, las Zonas Homogéneas pueden haber sufrido

modificaciones por los siguientes motivos:
a) Cambio en el uso del suelo: es generado por el desarrollo comercial,

construcción de residenciales, nuevos asentamientos, causas naturales como
desastres y otros, también por el cambio de uso residencial a comercial o
viceversa, agrícola a turístico, o cualquier otro tipo de cambio manteniendo los
mismos límites zonales, todos estos factores afectan el valor por lo que deben
considerarse las causas anteriores. Estos cambios se detectan durante el
recorrido y deben analizarse comparando las zonas actuales con las zonas
representadas en los Mapas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas.
Cuando exista un proyecto en construcción, se podrá generar una nueva zona

homogénea siempre y cuando exista información registral predial del proyecto.
En la unidad de GIS se revisa la capa de vías junto con la capa predial y de
muestras.
Por lo general, las zonas comerciales se caracterizan por ser las de mayor
valor del distrito, sin embargo, en algunos casos, la zona de mayor valor puede
tener uso residencial o industrial.
La delimitación de las zonas homogéneas será determinada en el campo, en

primera instancia por el experto en valoración. Para ello, pueden utilizarse
como complemento fuentes de información como la capa predial, mapa o
mosaico catastral, Zonas de protección, Uso de la Tierra del IGN, planes
reguladores y otros.
Cuando no se cuente con algún insumo de los mencionados, se procederá a

ajustar la zona tomando como base las zonas homogéneas actuales.

Con respecto a la utilización de los Planes Reguladores, se determinan las
zonas con base en el desarrollo existente aunque el plan regulador indique otro
uso, con excepción de las zonas industriales, ya que estas zonas están
reguladas por ley. Para zonas especiales debe tomarse como base la
cartografía de Áreas Silvestres Protegidas, Hojas Cartográficas 1: 50 000 del
Instituto Geográfico Nacional o bien, la más actualizada y facilitada por el ONT.
b) Cambio de límites: Algunas zonas homogéneas presentan modificación en los

límites, estos casos se originan porque ha habido desarrollo o causas naturales
como desastres, por creación de nuevas zonas homogéneas o reunión de
zonas homogéneas existentes, por las respectivas Leyes, Decretos y Normas
que rigen la materia y en apego con la División Territorial Administrativa, y
otros que causan ampliación o reducción del área zonal por el uso del suelo,
generalmente conservan las mismas condiciones de uso y de tipología,
además conserva el mismo lote o finca tipo o muy similar.
Al modificar el área de una zona, también afecta los límites de las zonas
colindantes. Se respeta la información de la capa de Áreas Silvestres
Protegidas. Hojas Cartográficas 1: 50 000 (I.G.N.) 2014.
En el caso de la Zona Marítimo Terrestre, se delimita con base en el

amojonamiento suministrado por el ICT/IGN y que proporciona el ONT. No todo
el litoral está amojonado por lo que en los sectores donde no exista, se genera
una franja de 200m desde la pleamar hasta tierra adentro para lo cual debe
consultarse a la Oficina de Zona Marítimo Terrestre localizada en cada
municipalidad. Cuando la municipalidad no tenga claridad en la delimitación, se
proyecta la franja desde la pleamar tomando como base imágenes aéreas y a
criterio de la empresa
c) Cambio del lote o finca tipo: en aquellos casos donde las variables
determinadas en la Matriz de Información no corresponden con la realidad del
lote o finca tipo de la zona, se realiza un estudio de las variables con el fin de
rectificar y mantener las variables más frecuentes dentro de la zona en
cuestión y aplicar el procedimiento para el cálculo del área y frente del lote y/o
finca tipo establecido que se describe más adelante en el presente documento.
En todos los casos anteriores, se realiza un recorrido de campo por la(s)

zona(s) homogénea(s) en cuestión, además del resto de las zonas que
conforman el distrito donde se ubica(n) y se hace un reconocimiento de los tipos
de comercio, residenciales o industriales; vías, servicios públicos, comunales y
municipales, topografía, capacidad de uso de las tierras, hidrología, nivel
socioeconómico, áreas de riesgo, caídas de valor o incremento, límites
naturales y políticos en el campo, entre otros.
Luego se determinan los cambios sufridos comparando el estado actual con la

última plataforma de valores de terrenos por zonas homogéneas. Se definen los
nuevos límites de la zona homogénea y se detalla el límite en su recorrido
haciendo referencia a poblados, calles, puntos de interés, zonas homogéneas,
límites políticos entre distritos, cantones y provincias, límites naturales como
ríos, montañas, accidentes topográficos y algunos puntos georeferenciados
cuando sea el único medio de descripción del límite. Para los cambios, se
deben realizar mapas borrador de las zonas homogéneas conteniendo los
puntos georeferenciados con el fin de revisarlos y digitalizarlos posteriormente
como parte de los entregables junto con la Memoria de Cálculo, el Informe
Técnico y los Mapas finales, que se describen al final del presente documento.
Para la delimitación zonal se utilizan la capa predial (mapa o mosaico catastral),

Zonas de protección y Capacidad de Uso de la Tierra. Cuando no se cuente con
insumos como los mencionados, se procede a ajustar tomando como base las
zonas homogéneas vigentes en conjunto con el criterio del experto en valuación
a cargo de la actualización.

Para una zona localizada en diferentes distritos y/o cantones se deben
considerar las mismas variables y valor del lote y/o finca tipo, así como el
mismo nombre y color zonal.
Puede darse que una misma zona homogénea ubicada en diferentes cantones
o distritos presente un nombre diferente producto de que un sector de esta zona
es conocido con otro nombre, lo que se debe mantener para mejor ubicación
del usuario.
5.3 Numeración de las Zonas Homogéneas
Si por alguno de los motivos anteriores, se genera una nueva zona homogénea,
debe numerarse consecutivamente con respecto a la numeración de la última
zona del distrito independientemente de su ubicación o tomar la numeración de
una zona eliminada en caso de que exista. La numeración de las zonas
homogéneas es distrital. En el caso de que se reúnan zonas y genere una sola, se
dará la numeración eliminando la numeración de una de las zonas, y se dejará la
numeración que representa la zona que según la Matriz de Información reúna las
características zonales, puede quedar al final un consecutivo zonal con un salto en
la numeración. Si una zona se elimina por refundición u otras causas, quedará
registrado el número en las bases de datos, no así la numeración en las matrices
por lo pueden observarse saltos en el consecutivo numérico sin que esto
represente un error por lo enunciado anteriormente.
Se mantiene la numeración original de las zonas y si se genera una zona

homogénea de mayor valor la numeración será la que corresponda y no
necesariamente la numeración 01.
También puede darse el caso de que una zona tenga una matriz doble, es decir
que la zona presenta un lote y una finca y que habiendo realizado estudios de

valor se determine que debe eliminarse uno de los dos, se procederá a mantener
la numeración de la zona que conserve las variables del lote o finca tipo.
Las zonas de mayor valor distrital están representadas en las plataformas

vigentes con el código 01 y con color rojo, sin embargo, si en la actualización de
las plataformas el mayor valor corresponde a otra zona homogénea determinado
por el desarrollo u otras causas, se conserva la numeración actual de la zona 01
pero se representa con color rojo la nueva zona de mayor valor, por lo que la
anterior zona de mayor valor va a mantener la numeración original aunque no su
color. Cuando se generen zonas homogéneas totalmente nuevas llevarán una
nueva y se incluirán al final de la matriz.
5.4 Actualización de Vías

Esta etapa es una actividad de campo en la que se determina si las vías
contenidas en el Mapa de Vías de la PVTZH actual han sufrido modificaciones o
se han creado nuevas vías. Las causas de las modificaciones se dan por los
motivos anteriores como pueden ser por el cambio de uso del suelo, por el
desarrollo de residenciales, de comercio, desastres naturales y otros. Las
modificaciones se incluyen en el la Memoria de Cálculo y en el Informe Técnico
según se detallan más adelante.
Es importante el trabajo de campo para identificar las vías ya que una imagen
puede inducir a error e interpretar las tapias, caminos internos de fincas, proyectos
sin desarrollo o vías desaparecidas por eventos naturales. Asimismo, en el campo
se pueden identificar las vías nuevas.
5.5 Actualización del lote o finca tipo
Antes de procesar la información obtenida en el campo, es necesario revisar que

las variables del lote o finca tipo contenidas en la Matriz de Información
correspondan con lo visto en campo y con las capas de predios, si detectamos
alguna inconsistencia, procedemos a rectificar la información. Para calcular el área
y frente de los lotes y fincas tipo, se procede aplicando el análisis de frecuencias
que es una técnica estadística que nos ayuda a determinar cuáles son las
características que más se presentan en una población determinada, para el caso
que nos ocupa esta técnica nos determina tanto el área como el frente del lote y/o
finca tipo, usando la moda para datos agrupados. Los datos agrupados en este
caso, corresponden a los predios pertenecientes a la zona homogénea en donde
se va a realizar el estudio por lo tanto en el análisis de frecuencias para determinar
el área del lote y/o finca tipo se hace uso de todos los predios contenidos en la
zona homogénea. En el análisis de frecuencias para determinar el frente del lote
y/o finca tipo se hace uso únicamente de los predios contenidos en la clase modal
que contiene el área del lote tipo.

Imagen 1 Análisis de Frecuencias para la determinación del área del lote o
finca tipo
Z01-U02
30.41 68.52 124.55 259.04 359.76 485.45 635.82 840.35 50
30.49 68.73 141.65 263.88 360.97 485.63 639.47 842.75 100
42.28 68.89 141.84 264.17 363.67 488.02 639.55 857.69 150
47.35 69.08 151.65 265.62 367.92 490.63 641.29 858.83 200
52.77 69.57 165.54 267.13 372.16 500.39 641.42 889.86 250
56.91 70.41 168.61 268.27 377.57 500.73 654.68 894.72 300
59.19 72.07 173.37 268.85 387.48 500.92 655.16 898.65 350
60.61 72.27 173.73 273.45 391.83 503.82 657.84 920.76 400
61.53 73.25 179.29 300.16 395.91 510.51 685.88 946.96 450
62.27 73.34 191.73 301.57 406.01 523.74 694.36 956.28 500
64.31 73.69 192.42 303.31 406.17 524.67 694.87 969.86 550
65.76 81.85 193.02 303.69 409.54 525.69 695.74 980.14 600
65.92 83.66 205.64 313.26 420.16 534.56 701.44 981.43 650
66.72 86.45 209.53 323.27 422.92 536.71 703.71 986.73 700
66.74 87.71 222.64 324.83 436.25 542.34 707.21 991.23 750
66.75 87.75 228.45 331.17 444.64 556.62 709.02 1,007.55 800
66.76 90.14 228.71 331.97 445.32 556.73 725.24 1,037.07 850
66.78 91.24 229.35 344.32 449.33 571.96 731.27 1,037.22 900
66.79 93.19 232.12 346.95 449.79 583.19 751.52 1,044.65 950
67.71 98.53 238.55 348.05 451.61 584.33 758.91 1,049.38 1000
67.84 101.19 238.89 349.28 454.44 592.61 764.67 1,052.47 1050
68.01 101.92 241.43 353.66 464.79 594.22 765.09 1,083.32 1100
68.13 104.74 242.35 356.22 473.16 602.09 776.67 1,130.75 1150
68.16 109.84 242.39 357.84 479.78 603.41 778.68 1,153.01 1200
68.16 111.58 257.88 359.69 483.36 628.99 779.49 1,187.58 1250

Se determina con base en lo anterior la Frecuencia que es la cantidad de
observaciones que están contenidas dentro del Intervalo o Amplitud de Clase,
para esto, se posiciona en la primera casilla a la derecha del primer Intervalo y se
aplica la función Frecuencia seleccionando para los Datos las columnas
correspondientes a todos los predios y para los Grupos los valores de la columna
correspondientes al Intervalo o Amplitud de Clase descrita anteriormente, una vez
realizado este paso, se arrastra el resultado hasta la última casilla de la columna
correspondiente al Intervalo para obtener todos los valores como se muestra en la
siguiente imagen.

finca tipo
Z01-U02
30.41 68.52 124.55 259.04 359.76 485.45 635.82 840.35 50 4
30.49 68.73 141.65 263.88 360.97 485.63 639.47 842.75 100 44
42.28 68.89 141.84 264.17 363.67 488.02 639.55 857.69 150 51
47.35 69.08 151.65 265.62 367.92 490.63 641.29 858.83 200 59
52.77 69.57 165.54 267.13 372.16 500.39 641.42 889.86 250 70
56.91 70.41 168.61 268.27 377.57 500.73 654.68 894.72 300 78
59.19 72.07 173.37 268.85 387.48 500.92 655.16 898.65 350 90
60.61 72.27 173.73 273.45 391.83 503.82 657.84 920.76 400 102
61.53 73.25 179.29 300.16 395.91 510.51 685.88 946.96 450 111
62.27 73.34 191.73 301.57 406.01 523.74 694.36 956.28 500 120
64.31 73.69 192.42 303.31 406.17 524.67 694.87 969.86 550 130
65.76 81.85 193.02 303.69 409.54 525.69 695.74 980.14 600 136
65.92 83.66 205.64 313.26 420.16 534.56 701.44 981.43 650 143
66.72 86.45 209.53 323.27 422.92 536.71 703.71 986.73 700 149
66.74 87.71 222.64 324.83 436.25 542.34 707.21 991.23 750 154
66.75 87.75 228.45 331.17 444.64 556.62 709.02 1,007.55 800 160
66.76 90.14 228.71 331.97 445.32 556.73 725.24 1,037.07 850 161
66.78 91.24 229.35 344.32 449.33 571.96 731.27 1,037.22 900 165
66.79 93.19 232.12 346.95 449.79 583.19 751.52 1,044.65 950 166
67.71 98.53 238.55 348.05 451.61 584.33 758.91 1,049.38 1000 171
67.84 101.19 238.89 349.28 454.44 592.61 764.67 1,052.47 1050 175
68.01 101.92 241.43 353.66 464.79 594.22 765.09 1,083.32 1100 176
68.13 104.74 242.35 356.22 473.16 602.09 776.67 1,130.75 1150 176
68.16 109.84 242.39 357.84 479.78 603.41 778.68 1,153.01 1200 177
68.16 111.58 257.88 359.69 483.36 628.99 779.49 1,187.58 1250 179

Finalmente, se determina la Clase Modal que es el Intervalo o Clase cuya
frecuencia es la mayor, la Moda en datos agrupados es un valor puntual que está
contenido en la Clase Modal, el resultado será el valor que se le asignará a la
característica del lote o finca tipo, en este caso, la variable área. Para obtener este
resultado, en una nueva columna a la derecha posicionarse en la segunda casilla
inferior indicada por la flecha de la e imagen, digitar el signo = picar la casilla de la
izquierda inmediata o sea 44, digitar el signo – y picar la casilla superior de la
casilla anterior o sea 4 como se muestra en el siguiente ejemplo: =44-4+1 y
finalmente arrastrar hacia abajo para obtener los valores.

finca tipo
Z01-U02
30.41 68.52 124.55 259.04 359.76 485.45 635.82 840.35 50 4
30.49 68.73 141.65 263.88 360.97 485.63 639.47 842.75 100 44 41
42.28 68.89 141.84 264.17 363.67 488.02 639.55 857.69 150 51 8
47.35 69.08 151.65 265.62 367.92 490.63 641.29 858.83 200 59 9
52.77 69.57 165.54 267.13 372.16 500.39 641.42 889.86 250 70 12
56.91 70.41 168.61 268.27 377.57 500.73 654.68 894.72 300 78 9
59.19 72.07 173.37 268.85 387.48 500.92 655.16 898.65 350 90 13
60.61 72.27 173.73 273.45 391.83 503.82 657.84 920.76 400 102 13
61.53 73.25 179.29 300.16 395.91 510.51 685.88 946.96 450 111 10
62.27 73.34 191.73 301.57 406.01 523.74 694.36 956.28 500 120 10
64.31 73.69 192.42 303.31 406.17 524.67 694.87 969.86 550 130 11
65.76 81.85 193.02 303.69 409.54 525.69 695.74 980.14 600 136 7
65.92 83.66 205.64 313.26 420.16 534.56 701.44 981.43 650 143 8
66.72 86.45 209.53 323.27 422.92 536.71 703.71 986.73 700 149 7
66.74 87.71 222.64 324.83 436.25 542.34 707.21 991.23 750 154 6
66.75 87.75 228.45 331.17 444.64 556.62 709.02 1,007.55 800 160 7
66.76 90.14 228.71 331.97 445.32 556.73 725.24 1,037.07 850 161 2
66.78 91.24 229.35 344.32 449.33 571.96 731.27 1,037.22 900 165 5
66.79 93.19 232.12 346.95 449.79 583.19 751.52 1,044.65 950 166 2
67.71 98.53 238.55 348.05 451.61 584.33 758.91 1,049.38 1000 171 6
67.84 101.19 238.89 349.28 454.44 592.61 764.67 1,052.47 1050 175 5
68.01 101.92 241.43 353.66 464.79 594.22 765.09 1,083.32 1100 176 2
68.13 104.74 242.35 356.22 473.16 602.09 776.67 1,130.75 1150 176 1
68.16 109.84 242.39 357.84 479.78 603.41 778.68 1,153.01 1200 177 2
68.16 111.58 257.88 359.69 483.36 628.99 779.49 1,187.58 1250 179 3
En la imagen anterior, resaltado con color amarillo se presenta la Clase Modal, lo
que indica que la mayor cantidad de predios localizados en la zona homogénea
Z01-U02 presentan áreas entre los 300 m² y los 550 m². En este caso en particular
se recomienda repetir el procedimiento con Intervalos de 20 m² partiendo de un
rango deseado siempre conteniendo las áreas de interés, de esta manera se
obtiene un área para el lote tipo de 370 m² como lo muestra la flecha en la
siguiente imagen.

finca tipo
Z01-U02
30.41 68.52 124.55 259.04 359.76 485.45 635.82 840.35 50 4
30.49 68.73 141.65 263.88 360.97 485.63 639.47 842.75 100 44 41 250
42.28 68.89 141.84 264.17 363.67 488.02 639.55 857.69 150 51 8 270 81
47.35 69.08 151.65 265.62 367.92 490.63 641.29 858.83 200 59 9 290 81 1
52.77 69.57 165.54 267.13 372.16 500.39 641.42 889.86 250 70 12 310 84 4
56.91 70.41 168.61 268.27 377.57 500.73 654.68 894.72 300 78 9 330 86 3
59.19 72.07 173.37 268.85 387.48 500.92 655.16 898.65 350 90 13 350 91 6
60.61 72.27 173.73 273.45 391.83 503.82 657.84 920.76 400 102 13 370 98 8
61.53 73.25 179.29 300.16 395.91 510.51 685.88 946.96 450 111 10 390 3 -94
62.27 73.34 191.73 301.57 406.01 523.74 694.36 956.28 500 120 10 410 8 6
64.31 73.69 192.42 303.31 406.17 524.67 694.87 969.86 550 130 11 430 10 3
65.76 81.85 193.02 303.69 409.54 525.69 695.74 980.14 600 136 7 450 15 6
65.92 83.66 205.64 313.26 420.16 534.56 701.44 981.43 650 143 8 470 18 4
66.72 86.45 209.53 323.27 422.92 536.71 703.71 986.73 700 149 7 490 24 7
66.74 87.71 222.64 324.83 436.25 542.34 707.21 991.23 750 154 6 510 29 6
66.75 87.75 228.45 331.17 444.64 556.62 709.02 1,007.55 800 160 7 530 33 5
66.76 90.14 228.71 331.97 445.32 556.73 725.24 1,037.07 850 161 2 550 36 4
66.78 91.24 229.35 344.32 449.33 571.96 731.27 1,037.22 900 165 5 570 38 3
66.79 93.19 232.12 346.95 449.79 583.19 751.52 1,044.65 950 166 2 590 41 4
67.71 98.53 238.55 348.05 451.61 584.33 758.91 1,049.38 1000 171 6
67.84 101.19 238.89 349.28 454.44 592.61 764.67 1,052.47 1050 175 5
68.01 101.92 241.43 353.66 464.79 594.22 765.09 1,083.32 1100 176 2
68.13 104.74 242.35 356.22 473.16 602.09 776.67 1,130.75 1150 176 1
68.16 109.84 242.39 357.84 479.78 603.41 778.68 1,153.01 1200 177 2
68.16 111.58 257.88 359.69 483.36 628.99 779.49 1,187.58 1250 179 3

La cantidad y rangos o intervalos serán los que se consideren necesarios a criterio
del profesional a cargo. En algunos casos, las zonas homogéneas están
conformadas por urbanizaciones con áreas de predios bien definidas, en estos
casos el cálculo requerirá de menor cantidad de rangos o intervalos o si el diseño
de sitio muestra los lotes con un área homogénea se considerará el área del lote
que se observe sin necesidad de realizar el Análisis de Frecuencias.
Para determinar el frente tipo, se realiza el procedimiento anterior y se toma como

base de datos los frentes de los predios correspondientes al área del lote o finca
definido.
El profesional a cargo debe realizar los estudios que considere necesarios de

manera que en la Memoria de Cálculo quede respaldado el proceso que sirvió de
base para la determinación del área y frente del lote y finca tipo.
5.6 Toma de Muestras de Valores de Bienes Inmuebles
Esta etapa es una actividad de campo en la que se recopila la información

referente al mercado de valores de los terrenos. Consiste en realizar un recorrido
total del Cantón o Concejo Municipal de Distrito con el fin de recolectar toda la
información existente sobre muestras de valores de terrenos, es importante
analizar el comportamiento de mercado oferta-demanda e incluir referencias de
valores de terceros como avalúos de entidades crediticias, públicas, etc., que
deben ser incluidos en el formulario F1-ONT. El objetivo es recolectar toda la
información existente sobre muestras de valores de terrenos (número de teléfono,
toma de fotos, características del lote o finca y otros), realizar visitas a peritos
valuadores bancarios y de las Administraciones Regionales de la Dirección
General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces y
otros para conocer su criterio del valor de un bien inmueble.

5.7 Formulario de Toma de Datos de la Muestra F1-ONT
Utilizando un dispositivo GPS de precisión, que sea compatible con Sistemas de

Información Geográfico, se levanta el punto donde se localiza la muestra, este
método permite tener cada una de las muestras georreferenciadas levantadas en
campo con las coordenadas CRTM05. Una vez tomado el punto, se despliega el
Formulario F1-ONT (suministrado por el ONT) que contiene los campos con las
características y variables de la muestra que se debe completar:
Código_Provincia: Se selecciona la provincia en la que se localiza el Cantón o

Concejo Municipal de Distrito que se está trabajando.
Código_Cantón: Se digita el número de Cantón o Concejo Municipal de Distrito

donde se está trabajando, por ejemplo, San Pedro, se digita el 15, o bien en otros
menores a 10, se antepondrá un 0, por ejemplo, Desamparados: 03.
Código_Distrito: Se procede como se indicó en el punto anterior, por ejemplo, si

la muestra se ubica en Sabanilla de Montes de Oca se debe digitar 02.
Año: Se digita el año en que se desarrolla el trabajo.
Código_Tipo Hidrología: Debe de ser utilizada exclusivamente en fincas rurales,

se refiere a la disponibilidad o abastecimiento de agua que posee la muestra, sea
esta dada por lluvia, río, canales o pajas de agua, pozo o cañería. La misma debe
de ser referida al cuadro de clasificación de las clases, utilizando la clase
correspondiente para cada muestra.

Tabla 1 Clasificación de las Condiciones Hidrológicas
CONDICIÓN HIDROLÓGICA CLASE
Excelente 1
Bueno 2
Normal 3
Regular 4
Malo 5
La clasificación de las condiciones hidrológicas debe ser determinada

considerando las siguientes características:
CLASE 1 (Excelente)
Cuando un inmueble cuente con agua para sus necesidades básicas, ya que tiene
dos fuentes o más de agua de riego con tanque de captación y/o canales.
CLASE 2 (Bueno)
Cuando un inmueble cuente con agua para sus necesidades básicas, ya que tiene
una o más fuentes de agua ubicadas estratégicamente.
CLASE 3 (Normal)
Cuando un inmueble cuente con agua para sus principales necesidades, puede ser
de río.
CLASE 4 (Regular)
Cuando un inmueble cuente parcialmente con agua para sus principales

necesidades, puede ser pozo.
CLASE 5 (Malo)
Cuando un inmueble no cuente con agua para sus principales necesidades y

depende exclusivamente de agua de lluvia.

Código_Tipo Uso: Se refiere a la Capacidad Uso de la Tierra y se utiliza
exclusivamente a fincas rurales, se refiere a las condiciones agrológicas de la
muestra, específicamente a la fertilidad o laborabilidad de la misma. Se indica con
respecto a la ubicación de la muestra en el Mapa Capacidad de Uso de las
Tierras, el Mapa de Asociación de Subgrupos de Suelos de Costa Rica, el Mapa
Geomorfológico de Costa Rica, así como el Manual Descriptivo del Mapa de
Asociaciones de Subgrupos de Suelos de Costa Rica de la Oficina de Planificación
Sectorial Agropecuaria (OPSA). La misma debe de ser referida a la capacidad de
Uso de las Tierras de la muestra que se está levantando y se digita en formato de
número romano correspondiente a la columna Clase de la siguiente tabla:
Tabla 2 Matriz de Capacidad de Uso de las Tierras
CAPACIDAD DE USO DE LAS TIERRAS

AGRICULTU
AGRICULTU UTILIZACIÓN
CLAS RA GANADER BOSQUE
RA DEL
E PERMANENT ÍA PROTECCIÓN
ANUAL BOSQUE
E
I     
II     
III     
IV     
V     
VI   
VII  
VIII 
Código_Tipo Ubicación: Se refiere a la ubicación de la muestra dentro de la

manzana o cuadrante y se digita el número del código de la siguiente tabla:

Tabla 3 Clasificación de Ubicación del lote dentro del cuadrante urbano
UBICACIÓN DEL LOTE CÓDIGO
Manzanero 1
Cabecero 2
Esquinero 3
Medianero con dos frentes 4
Medianero 5
Lateral en callejón sin salida 6
Fondo en callejón sin salida 7
En servidumbre 8
Imagen 6 Esquema de Ubicación del lote dentro del cuadrante urbano
Código_Vía: Corresponde a la clasificación de la vía que da al acceso principal

del inmueble independientemente de la importancia de la vía. Para los predios con
ubicación 1 manzaneros, 2 cabeceros, 3 esquineros, y 4 medianeros con dos o

tres frentes, que tienen acceso a dos o más vías, se considerará la vía que da
acceso a dicho inmueble o sea la que da a la entrada principal del mismo.
En el caso de presentar dos o más accesos, se considerará la vía que da el
acceso principal al inmueble y en el caso de que presente dos accesos
principales, se considerará la vía de mayor importancia.
Es común encontrar en mayor cantidad, inmuebles de ubicación esquinera lo que
significa que presenta frente a dos vías. Para estos casos se debe considerar que
para lotes esquineros es el acceso principal y si presentan dos frentes con solo un
acceso, se considerará la vía que da dicho acceso del inmueble, si es esquinero
con dos accesos, se considerará la vía que da al acceso principal al inmueble y si
es esquinero con dos accesos principales, se considerará la vía de mayor
importancia.
Los lotes esquineros con un frente principal en la esquina como es el caso de
algunos comercios en la ciudad capital, se considerará la vía de mayor
importancia. Los lotes esquineros con un frente principal sobre una vía secundaria
con sobre niveles o bajo niveles a vías de mucha importancia que impiden el
acceso al inmueble y solo permiten el mismo por vías de menor importancia, se
considerará solamente la vía de acceso al inmueble.
Se digita el número correspondiente al Tipo de Vía según la siguiente tabla de

clasificación:
Tabla 4 Clasificación de Tipo de Vía

TIPO DE VÍA DESCRIPCIÓN
Ubicación: Sector más valioso y de mayor desarrollo comercial.

Materiales: Asfalto, concreto, lastre, y otros.
Otros: Tránsito denso, clasificación independientemente del material,
estado y ancho, entre otros.
Ubicación: Zonas comerciales de menor desarrollo, zonas industriales

o algunas zonas residenciales de clasificación alta.
Otros: Tránsito denso, clasificación independientemente del material,
estado y ancho, entre otros.
Ubicación: Zonas de transición comercial-residencial o residencial e
industrial.
Otros: Características de menor condición que la vía 2.
Ubicación: Sectores residenciales, industriales y algunas zonas
agropecuarias. Algunas servidumbres se clasifican en esta categoría por
sus características.
Materiales: Asfalto, concreto y lastre.
Otros: Permiten la circulación de todo tipo de vehículos.
Ubicación: Sectores residenciales, industriales y agropecuarios. Se
incluyen alamedas.
Materiales: Arenoso y material grueso.
Otros: Permiten la circulación a todo tipo de vehículos.
Ubicación: Generalmente en zonas agropecuarias.
Materiales: Lastre, arenoso o de tierra.
Otros: Permiten la circulación de vehículos durante todo el año.
Ubicación: Generalmente en zonas agropecuarias.
Materiales: Grueso, tierra o arcilla.
Otros: Permiten la circulación de vehículos solo en época seca.
Ubicación: Generalmente en zonas agropecuarias. Se incluye la playa
cuando es el único acceso a los inmuebles.
Materiales: Tierra o arcilla.
Otros: Permiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatones.
Ubicación: Vías angostas que sirven de servidumbres de paso.
Materiales: Tierra, arcilla, otros.
Otros: Vías angostas.
Ubicación: Ríos, canales, esteros o mar.
Otros: Vía fluvial, único acceso al inmueble.
Ubicación: Vía férrea.

Otros: Única vía de acceso al inmueble.
Área: Se digita el área en metros cuadrados de la muestra tanto para lotes como para
fincas, en caso de que el área contenga centímetros se utilizará coma y dos
decimales.
Frente: Corresponde al frente del inmueble o muestra hacia la vía de acceso, se

digita la unidad de medida en metros (m) empleando la unidad exacta o bien con
separador de unidad de medida mediante el uso de la coma y dos decimales. En
el caso de lotes esquineros o medianeros con dos frentes u otros, se considerará
solamente un frente que será el de acceso principal al inmueble
independientemente de la importancia de la vía pública.
Regularidad: Se refiere a la forma del perímetro de un lote o finca con respecto a

una figura geométrica regular formada por el menor rectángulo circunscrito, valor
será mayor a cero y menor o igual a 1. Se digita 1 cuando la forma del lote es
completamente regular o emplear como el caso siguiente 0,72. Para determinar el
factor de regularidad, se aplica la siguiente fórmula según el ejemplo: Imagen 7
Esquema de Regularidad de un lote o finca

R  Al/f
Amrc
Donde: R = Regularidad
Al/f = área del lote o finca
Amrc = área del menor rectángulo circunscrito
Al/f= 9767,78 m²
Amrc= 141,40 m x 95,55 m = 13510,77 m²
0,72  9767,78 m²
13510,77 m²
Nivel: El nivel se refiere a la diferencia de altura del predio en relación a la vía de

acceso. En los lotes cuyo acceso se encuentra sobre nivel con respecto a la calle, se
digita el número con coma y dos decimales. En caso de que el nivel de acceso sea
bajo la calle se digita el número con coma y dos decimales con el signo negativo que
antecede la unidad.
Pendiente: La pendiente está referida al grado de inclinación o declive de la muestra

con respecto al eje horizontal, tomando como referencia una pendiente del 100% para
el ángulo de inclinación de 45°. Se determina dividiendo la diferencia de altura de
dos puntos en el plano vertical entre la distancia o longitud en el plano horizontal y
multiplicando por 100, el resultado es igual o mayor que uno igual o menor que 100 y
se completa el formulario con números enteros, por ejemplo 45. Pueden ser utilizados
para determinar la pendiente: las curvas de nivel de las hojas cartográficas,

instrumentos topográficos (teodolito, estación total, nivel, sistemas de
posicionamiento global: GPS, clinómetro), y/o algún programa informático atinente.
Tabla 5 Porcentaje de Pendiente según el grado de inclinación del lote o

finca
PENDIENTE
ANGULO (GRADOS º) PORCENTAJE (%)
45 100
43.5 95
42 90
40.4 85
38.7 80
36.9 75
35 70
33 65
31 60
28.8 55
26.6 50
24.2 45
21.8 40
19.3 35
16.7 30
14 25
11.3 20
8.5 15
5.7 10
2.9 5
0 0

Valor: Corresponde al valor de la muestra ya sea que se obtiene al levantar la
muestra o bien cuando se realiza la consulta al vendedor u otras fuentes en la oficina.
Si por ejemplo el valor es de setenta y cinco millones debe digitarse 75000000/m², de
manera seguida y sin céntimos.
Observaciones: En este campo, se incluye la información que se considere

necesaria con respecto a la muestra que se está levantando. No todas las
muestras llevan observaciones. Deben incluirse todas las muestras de campo. Si
durante la revisión de campo por parte del ONT se detectan ofertas que no están
incluidas en la Memoria de Cálculo, debe aportarse la fecha de instalación del
rótulo, siempre y cuando no esté deteriorado por el paso del tiempo. Se mantiene
consecutivo de muestras en caso de cambios a una muestra se le cambia el
estado.
Direcciones de las muestras: deben incluirse en el formulario y en la Matriz de

depuración de muestras.
Teléfono: Se digitan los números telefónicos de la muestra que se está levantando

indicado en el rótulo o bien, de la persona que pueda suministrar información.
Número_Finca: Al levantar la muestra no siempre se va a contar con esta

información por lo que debe dejarse el campo sin llenar para luego, en oficina
consultar al dueño, realizar el estudio de la información registral que posee cada
municipio o bien en el Registro Inmobiliario de la Propiedad. Es importante
señalar, que los espacios que no se puedan completar al momento del
levantamiento de las muestras en el campo se completan en oficina, una vez que
se descarguen los F1-ONT en la Base de Datos.
Fecha: Se despliega un calendario en el cual se selecciona la fecha del

levantamiento de la muestra.
Número_Muestra: Debe llevarse un consecutivo de las muestras que se levanten

partiendo del 1 hasta el número final de muestras obtenidas de manera cantonal y
continua. Si existe una muestra de tipo 2, 3, 4 u 8 que debido a modificaciones de la
zona homogénea donde se encontraban se deben de eliminar, dicha numeración se
puede reutilizar. Las muestras utilizadas para el procesamiento de la información y
determinación del valor son las recabadas durante el periodo de recorrido durante la
actualización de una plataforma. Este dato ayudará a que sean identificadas
correctamente tanto en el Mapa de Muestras, en los formularios F1-ONT, en las
Bases de Datos que se requieran a futuro y en los registros fotográficos.
Responsable: Se refiere al nombre de la persona que levanta las muestras.
Código_Zona: Debe digitarse el código de la zona homogénea en donde se ubica la

muestra, esta información se basa en la División Territorial Administrativa de Costa
Rica y se localiza en la Matriz de Información que contiene el Mapa de Valores de
Terrenos por Zonas Homogéneas disponibles en cada Municipio, en la Administración
Tributaria Regional y en el ONT, está compuesta de una R para zonas rurales o una
U para zonas urbanas, además de un número consecutivo de dos dígitos. Por
ejemplo, se digita U03 para la Zona Homogénea 115-01-U03 localizada en el Distrito
San Pedro de Montes de Oca. Los dos últimos números son un consecutivo que va
desde 01 hasta la cantidad de zonas que contenga cada distrito.
Servicios1: Se selecciona el código de la siguiente tabla donde cero significa la

ausencia del servicio y uno su presencia. Se aplica solamente a lotes urbanos.
Tabla 7 Clasificación de Tipo de Servicios 1
SERVICIOS 1
CÓDIGO ACERA CORDÓN Y CAÑO
1 0 0
2 0 1
3 1 0
4 1 1

Servicios2: Son servicios de infraestructura complementaria presentes en el lote
o finca, se sigue el procedimiento descrito en el punto anterior.
Tabla 6 Clasificación de Tipo de Servicios 2
SERVICIOS 2
ALUMBRADO TELÉFONO ELECTRICIDAD CAÑERÍA CLASIFICACIÓN

0 0 0 0 1
1 0 0 0 2
0 1 0 0 3
0 0 1 0 4
0 0 0 1 5
1 1 0 0 6
0 0 1 1 14
0 1 1 1 15
1 1 1 1 16
Tipo_Zona: Corresponde a la zona Rural o Urbana donde se ubica la muestra.

Este dato se obtiene de la Matriz de Información contenida en los Mapas de
Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, por ejemplo, se digita 03 para la
Zona Homogénea 115-04-U03. Lo anterior está relacionado con el campo para
Código de Zona descrito anteriormente.
Uso_Inmueble: Corresponde al tipo de uso del inmueble y se selecciona de la

siguiente tabla el tipo de uso que corresponde con la muestra que se está
levantando.

Tabla 7 Clasificación por Tipo de Uso del Inmueble
TIPO DE USO CÓDIGO

Comercial 1
Residencial 2
Industrial 3
Turístico 4
Agrícola 5
Pecuario 6
Forestal 7
Vacante 8
Otros 9
Tipo de Construcción: Corresponde a cada tipo de construcción, instalación y/u

obra complementaria que se ubique en el bien inmueble correspondiente a la
muestra. Se digita el código alfanumérico asociado con la descripción del mismo y
se obtiene del Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva
tipología constructiva publicada y vigente. Cabe indicar que las variables
relacionadas a la construcción como tipo, vida útil, edad y estado, se encuentran
incluidas para su cálculo en el Programa de Valoración del ONT. En caso de ser
lotes o fincas vacantes, se pasa al campo de imágenes.
Vida útil de la Construcción: La vida útil para cada una de las tipologías se
encuentra al inicio en la descripción de la construcción, instalación y/u obra
complementaria del manual citado en el punto anterior. De no contar con la
información en el campo, se podrá llenar posteriormente en oficina.
Área de la construcción: Se digita el área de la construcción, instalación y/u obra

complementaria en metros cuadrados con coma y dos decimales. La información
se obtiene mediante llamada telefónica o bien se realiza un estimado en el campo
lo más exacto posible, por medio de ortofotos, Google Earth u otras fotografías

aéreas disponibles. En el caso de condominios verticales se puede usar el área
que indica el estudio registral.
Edad de la construcción: Se digita la edad de la construcción, instalación y/u

obra complementaria que nos informen mediante llamada telefónica o bien se
realiza un estimado en el campo lo más exacto posible.
Estado de la construcción: Se verifica el estado al momento de tomar la muestra

en el campo. Para ello se selecciona la opción que aparece en la columna de
clasificación según la siguiente tabla:

Tabla 8 Clasificación por Estado de la Construcción, Instalación u Obra
Complementaria
DEPRECIACIÓN POR ESTADO
COEFIC.
ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN
DEPREC.
1 Edificaciones nuevas sin daños en estructura Óptimo (O) 0.0

o acabados.
Presenta labores de mantenimiento total o Muy Bueno
2 parcial a nivel de acabados: repellos, pintura, 0.032
(MB)
reparación de ventanas, rodapiés, etc.
Algunos acabados han sido sustituidos
totalmente como guarniciones, marcos y Bueno (B) 2.52
3 ventanas, puertas, rodapiés, grifería, loza
sanitaria y otros.
Ha recibido sustituciones parciales en
estructuras secundarias como cielos, algunas
4 paredes, cubierta, canoas, bajantes, parte del Intermedio (I) 8.09
sistema electro-mecánico (cableado eléctrico,
tuberías en general).
Ha recibido sustituciones totales en estructuras
5 secundarias como, cielos, pisos, paredes, Regular (R) 18.10
cubierta, canoas y bajantes, sistema electro-
mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general)
Ha recibido sustituciones parciales en
6 estructuras primarias: cimientos, entrepisos, Deficiente (D) 32.20
muros de carga, columnas, vigas y cerchas.
Ha recibido sustituciones en gran parte de
7 estructuras primarias: entrepisos, muros de Malo (M) 52.60
carga, columnas, vigas y cerchas.
Requiere sustituciones en estructuras
8 primarias y secundarias en casi la totalidad de Muy Malo (MM) 72.20
la edificación.
Edificaciones sin valor por ser necesaria su Demolición
9 100
demolición. (DM)

En el caso que se presenten varias construcciones, instalaciones u obras
complementarias en una muestra, se toman los datos de cada una de ellas.
Imagen 1, Imagen 2, Imagen 3: Las muestras se respaldan por medio de al

menos dos fotografías tomadas con una cámara digital independientemente del
GPS que se está utilizando. En los campos del F1-ONT se muestra Imagen1,
Imagen 2 e Imagen 3 las cuales deben llenarse como se muestra en el siguiente
ejemplo: 11501M1_1 en donde 11501 corresponde a provincia 1 San José, cantón
15 Montes de Oca, distrito 01 San Pedro, M1_1 corresponde a la imagen 1 de la
muestra 1, en el caso de contar con dos fotografías se digitará 11501M1_1 y
11501M1_2. Para la segunda muestra se tendrá 11501M2_1; 11501M2_2 y así
sucesivamente, el formato descrito está ya establecido como lineamiento.
Los espacios para cantón y distrito son de dos dígitos, en el caso de ser menor a
uno, debe anteponerse un cero como se muestra en el siguiente ejemplo Provincia
San José, Cantón Desamparados, Distrito Damas: 10310M1_1. Si además de
tomar el registro, se desea tomar la fotografía con el GPS, se puede hacer. Debe
tomarse una fotografía del predio donde se aprecien la mayor cantidad de
variables posibles como nivel, pendiente, uso, fachada principal de las
construcciones, accesos, entre otros, otra del rótulo de venta y otra de los
servicios que presenta el lote en el entorno.
Tipo_ Muestra: Se selecciona del listado el código correspondiente según la

siguiente tabla.

Tabla 9 Clasificación de Tipo de Muestra
TIPO DE MUESTRA CÓDIGO
Avalúo Administrativo DGT (Dirección General de Tributación) 1

Avalúo Sistema Bancario Nacional 2
Avalúo I.N.S. (Instituto Nacional de Seguros) 3
Avalúo particular 4
Oferta (Internet, revistas, prensa escrita, rótulos) 5
Avalúo Muestra 6
Venta 7
Criterio Pericial 8
Información suministrada por vecinos, corredores de bienes raíces u
9
otros
Tipos de muestra:
Muestra Código 1: son avalúos de bienes inmuebles realizados por la DGT, para
efectos de transacciones del sector público con el privado donde el objetivo de la
negociación recae en un bien inmueble.
Muestra Código 2: Estos son todos los avalúos de bienes inmuebles que
llevan a cabo las instituciones que forman parte del sistema bancario
nacional, cooperativa, mutuales, etc. que reciben garantías hipotecarias.
Muestra Código 3: Avalúos realizados por Instituto Nacional de Seguros,

este código será utilizada para los avalúos que realicen cualquier entidad
aseguradora.
Muestra Código 4: Avalúos realizados por particulares, estos son los menos
usuales. En zonas Rurales donde no existan comparables y se tenga un
avalúo como referencia, de no más de 3 años de haberse realizado, este se
podrá traer a valor presente utilizando como factor de actualización la

diferencia entre los índices de inflación del año en curso contra el año de
realización del avalúo, siempre y cuando las condiciones del inmueble no
hayan variado por causas como presencia de desastres naturales,
precarismo, otros. Asimismo, cuando un avalúo considerado inicialmente
como una muestra sea eliminado, debe aportarse la justificación de la
eliminación.
Los avalúos son el resultado de un proceso de homologación donde las

referencias ya han sido sensibilizadas de manera que no es necesario aportar
mayor información. Cuando se utiliza un avalúo de referencia se aportan
como muestra los comparables que estén dentro de la zona, los externos no
se aportan.
Muestra Código 5: Estas son ofertas de bienes inmuebles que se presentan

en el mercado inmobiliario en diversos medios de divulgación, estos deben
ser tratados con reserva ya que debemos recordad que pueden estar
sesgados. Requieren un análisis detallado de los motivos de la oferta, para
determinar si son útiles para el estudio de valores o no, solo se recopilan las
ofertas que sean no sesgadas.
Muestra Código 6: Corresponden a avalúos realizados por los profesionales

en tasación del Ministerio de Hacienda que se usados para diversas
investigaciones, como por ejemplo cuándo se ajusta un modelo de regresión
múltiple a una región.
Muestra Código 7: Corresponden a ventas realizadas.
Muestra Código 8: Dentro del estudio de mercado se realizan entrevistas a

los expertos en tasación de la zona o sector donde está realizando el estudio,
si en las entrevistas se obtienen referencias de valores vinculadas a fincas en
especifico, estas son incluidas, en caso contrario no, solo se hace referencia
en el documento del estudio de mercado como producto de la entrevista. Los

criterios periciales se basan en el valor de mercado, por ello es importante
incluir una observación en los cuadros de Procesamiento de la Información
donde se indique que el valor corresponde al 80% del valor de mercado
(cuando corresponda), la misma observación debe incluirse en el Cuadro
Excel Depuración de Muestras.
Muestra Código 9: Estas referencias de valor se tratan de forma idéntica a

las del código 8.
Código_Zona Homogénea: Consta de dos números consecutivos

correspondientes a la zona homogénea donde se ubica la muestra, por ejemplo, si
la muestra pertenece a la zona 101-04-U20 se digita 20 que es la zona urbana
número 20 de la provincia 1 San José, Cantón 01 San José, Distrito 04 Catedral.
La zona homogénea de mayor valor es distrital y se representa con color rojo. Se
mantiene la numeración original de las zonas y si se genera una zona homogénea
de mayor valor, la numeración será la que corresponda según lo anotado para la
numeración de las zonas y no necesariamente la numeración 01.
Para los servicios: Acera, Cordón_Caño, Alumbrado, Electricidad y Cañería:

Se selecciona la opción correspondiente al servicio que presenta la muestra de
conformidad con lo llenado Servicios 1 y Servicios 2 citados anteriormente.
5.8 Procesamiento de la Información
Una vez que se tiene la información investigada y la levantada en campo se

procede a la descarga de la información contenida en los dispositivos GPS al
equipo de cómputo para procesarla, se completan los formularios con la
información que no se pudo obtener en el momento del levantamiento. Asimismo,
como trabajo de oficina se busca información vía telefónica, prensa escrita e
Internet sobre el mercado inmobiliario que junto con la investigación realizada
suministrada por peritos valuadores bancarios y de las Administraciones
Regionales de la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda,
corredores de bienes raíces y otros nos va a servir de base para la determinación
del valor del lote y finca tipo de cada zona homogénea.
Imagen 8 Parte de la Base de Datos en formato dbf contenido en el colector

GPS
Posteriormente, se realiza un análisis de los valores de cada una de las muestras

dependiendo de su tipo. Por ejemplo, si la información de la muestra de valor es
de dos años atrás, se debe actualizar el valor a la fecha en que se procesa la
información lo que se conoce como traer a valor presente aplicando los diferentes
métodos establecidos tales como Índice de Precios al Consumidor (IPC), tipo
cambio del dólar norteamericano respecto al colón costarricense de venta al
público, fórmula de interés compuesto entre otros, luego se conforma una base de
datos que contiene las características del lote o finca tipo y de cada una de las
muestras que se ubican en la zona homogénea bajo estudio. Al trabajar con las
muestras tipo 5 que corresponde a ofertas de compra y venta de inmuebles, debe
realizarse un análisis con el fin de aplicar una deducción de un 20%
correspondiente a los gastos de comercialización cuando se considere
conveniente. A continuación, se muestra parte de la base de datos. Si existen
muestras que respalden el valor de una zona homogénea, se debe respetar el
estudio realizado, o en su defecto deberán ajustarse al criterio del valuador por
circunstancias que él mismo considere, se procede a justificar e indicar cuales
ofertas no se tomaron en cuenta y por qué de la decisión.
Imagen 9 Parte de la Base de Datos en formato Excel
CODIGO_ZON NÚMERO_MUESTR CODIGO_TIPO_MUESTR VALOR_PEDID

A A A O
502-05-
50000000/m²
U02/R02 6 5
502-05-
26117316/m²
U02/R02 10 5
502-05-
23700000/m²
U02/R02 11 5
502-05-U07 5 5 152000000/m²
502-05-
8500000/m²
U08/U09 7 5
502-05-
9000000/m²
U08/U09 8 5
502-05-
17600000/m²
U08/U09 9 5
502-05-
17600000/m²
U08/U09 14 5
5.9 Determinación del valor

Se comparan las características de las muestras con las del lote o finca tipo
aplicando el Programa de Valoración Comparativo, que permite observar los
diferentes valores generados que sirven de base para determinar el valor del lote o
finca tipo. En caso necesario y a criterio del perito, se descartan los valores
extremos y finalmente, se promedian los valores seleccionados para obtener un

solo valor, cuando ocurre dicha eliminación de muestras, debe aportarse en las
observaciones al pie del análisis comparativo la justificación de la eliminación. El
criterio profesional del responsable de la elaboración de la PVTZH es
determinante para la definición del valor final. El valor debe ser el que más se
ajuste a la realidad de la zona homogénea.

Imagen 10 Ejemplo del cálculo para la determinación del valor de una Zona Homogénea
Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y Consejos de Distrito de Costa Rica, Guía Técnica -
40
Cuando se utilicen criterios periciales, debe indicarse en las observaciones que el
valor corresponde al 80% cuando corresponda.
6 Etapa de Resultados
6.1 Memoria de Cálculo
El proceso realizado para la obtención del valor final debe de estar debidamente
justificado y documentado en una Memoria de Cálculo que deberá contener:
Mapas de ubicación de muestras con los puntos levantados con GPS, formulario
digital F1-ONT, registro fotográfico, mapas de zonas homogéneas modificados,
Matrices de Información, cálculos, procesamiento de la información, operaciones
y razonamientos técnicos aplicando el Programa de Valoración Comparativo. Todo
procedimiento y determinación de valores deben justificarse y documentarse en la
Memoria de Cálculo como lo muestra el siguiente ejemplo:
6.2 Mapas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
Se procede a digitalizar cada uno de los mapas de la PVTZH: Mapa de Valores de

Terrenos por Zonas Homogéneas con la Matriz de Información de Zonas
Homogéneas y Vías en formato digital e impreso con el uso de la escala apropiada
tanto de los distritos como cantonal. Debe contener la información gráfica con las
coordenadas correspondientes, además todos los datos que identifica a cada uno
de los mapas en particular como: título, ubicación en formato alfanumérico referido
a la provincia, cantón y distrito, orientación norte, escala, fecha, nombres y firmas
de los responsables de la elaboración. Además, los logotipos de la institución. Con
respecto al color, la zona de mayor valor unitario de terreno por metro cuadrado se
representa con rojo por distrito. Para los colores restantes se utiliza la cartilla del
programa empleado para la digitalización de los mapas evitando que se oculte la
información básica del mismo. El color de cada zona homogénea debe ser
coincidente en toda la plataforma: Mapas de Valores de Terrenos por Zonas
Homogéneas cantonal o por distrito, Matrices de Información de Zonas
Homogéneas e Informe Técnico. Además, debe utilizarse colores contrastantes en
zonas contiguas de manera que facilite la lectura gráfica y mantener los colores
determinados para la plataforma actual. Para nuevas zonas se eligen colores que
no estén contenidos dentro de la plataforma vigente.
Cuando la zona homogénea esté localizada en dos o más distritos o en dos o más
cantones, tanto la numeración como el color y el nombre deben ser el mismo para
toda la zona. Si a una sección de la zona localizada en otro cantón o distrito se le
conoce con otro nombre, debe adquirir el mismo nombre por cuanto es una
herramienta que pretende ayudar al usuario a la fácil identificación y localización.
El dibujo y conformación de los lotes y fincas dentro de una zona homogénea

deben realizarse hasta sus fondos de manera que no queden divididas y ubicadas
en zonas distintas. Se debe aplicar el criterio del perito valuador en aquellos
casos en que sean de mucha longitud en su fondo o extensión, los que se pueden
cortar de acuerdo con la conformación de la mayoría de las fincas en ese sector.
Deben considerarse dentro de la misma zona los predios ubicados a ambos lados
de la vía con excepción de la zona que ya tenga límites naturales y físicos
demarcados tales como muros, ríos y otros.
Para la presentación de los mapas finales se deberá utilizar una cartografía

uniforme para todo el país, con coordenadas CRTM05 priorizando con las
ortofotos rectificadas y cartografía vectorial a escala 1:5 000 y 1:1 000 producida
por el programa de Regularización de Catastro y Registro 1284-OC-CR. En
segunda instancia la cartografía a escala 1:25 000 y 1:10 000 existente (TERRA
98) y foto actualizada. Por último, utilizar la cartografía a escala 1:50 000 del
Instituto Geográfico Nacional de Costa Rica.

Imagen 11 Mapa de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas

6.3 Mapas de Vías
Se debe generar en el Mapa de Vías, aquellas vías que dan acceso a los
inmuebles, que los habilitan con otros inmuebles y que dan acceso directo al
mismo. No se incluyen aquí las vías internas dentro de los bienes inmuebles ya
que son consideradas como mejoras que forman parte del mismo y no son el
acceso principal.
Para lo anterior, se debe considerar que las vías no están en función de los
materiales de construcción o dimensionamiento sino más bien de su importancia
dentro del cantón, así las mejores vías estarán en torno al punto de mayor valor de
la zona y la clasificación de vías se hace usando un código numérico ordinal, o
sea la vía más importante dentro del cantón tendrá el código menor y conforme la
vía brinda un acceso más complicado al inmueble mayor será el número de código
asociado. El Tipo de Vía 1 se aplica solo a nivel cantonal.
En condominios verticales, donde todo el terreno es común y las filiales están

representadas por construcciones, la vía de acceso será la vía pública que da
acceso al condominio.
En condominios horizontales la vía de acceso será la vía interna que da acceso a
cada una de las filiales
En fincas independientes, las vías internas que son servidumbres agrícolas,
caminos, senderos y trillos internos, no se incluyen dentro del mapa de vías por
ser mejoras o requerimientos para la producción y operación de la finca. Estos
predios se valoran con la vía que da acceso principal al inmueble.
Las vías que son parte del inmueble no deben incluirse en los mapas de vías.

6.4 Sistemas de Información Geográfica
1. Realizar análisis de topologías para las capas de zonas homogéneas y vías

principalmente, con el fin de asegurar un producto sin huecos, sobre
posiciones o desconexiones entre otros. Las principales reglas que se
aplican desde la plataforma ArcGIS son las siguientes:
a) Vías sin superposiciones

b) Vías sin intersecciones
c) Vías como objetos independientes (partes)
d) Zonas sin superposiciones
e) Zonas sin huecos
f) Ríos sin superposiciones
g) Ríos sin intersecciones
h) Ríos como objetos independientes (partes)
Sin embargo, esto no excluye que se utilicen cualquier otro tipo de reglas
topológicas que ayuden a obtener una buena calidad del producto en otras capas.
Si la empresa proporciona capas con errores topológicos el ONT procederá a
devolver el producto sin aprobación las veces que sean necesarias, hasta que
este cumpla con el estándar de calidad establecido.

2. En cuanto a la capa de zonas homogéneas esta debe asociarse de manera
correcta con la cantidad correspondiente de registros en las tablas de
LOTETIPO_ZONASH. Esto en función de la categorización de las mismas
según sean U, R, RU o UU. Por ejemplo una zona categorizada como UU
debe tener asociado dos registros en la tabla de LOTETIPO_ZONASH, una
zona RU debería tener asociados dos registros en la tabla de
LOTETIPO_ZONASH y esta relación se construye mediante relation ship
class. Además:
a) Debe tener bien construidas las relaciones espaciales entre las tablas
mencionadas
b) Los colores obedecen a la paleta proporcionada por el ONT en formato
de Layer (lyr)
c) El campo CONCATENADO corresponde con la unión de los campos
con los códigos de provincia, cantón, distrito y zona homogénea.
d) En cuanto a la generación y delimitación de zonas nuevas se toma
como base la ZH actual con juntamente con el criterio del Perito que
visita el lugar. Siendo de mayor peso la delimitación de zona según el
criterio del perito en campo. En caso de solicitudes municipales de
utilizar el plan regulador como base, se realiza el trabajo según la
realidad existente.
3. Las variables contempladas en la tabla de atributos de las zonas

homogéneas, y la tabla de LOTETIPO_ZONASH debe coincidir con la
información que contiene la matriz de valores de cada plataforma, y que se
aporta tanto en la Memoria de Cálculo como en los mapas cantonales,
distritales y el informe técnico. En cuanto al formato de campos de la matriz
de Excel de tipo numérico, se deben usar separadores de miles, con dos
decimales donde corresponda, separados por una coma como se muestra:

4. En cada plataforma se debe actualizar la capa de vías con el fin de
incorporar vías nuevas, eliminar vías que desaparecieron, mejorar el
trazado de las que están desajustadas a la realidad y/o actualizar la
codificación del tipo de vía según las mismas hayan sufrido mejoras o
deterioro de su estado y materiales. En este apartado es estrictamente
necesario la realización de levantamientos de información en campo
usando herramientas de GPS (tipo Tracking) para asegurar el trazado
correcto de las vías del cantón, que no pueden exceder desplazamientos
mayores a un metro del centro de derecho de vía; y de ser necesario se
pueden consultar y/o utilizar otras fuentes secundarias como ortofotos,
imágenes satelitales, vías levantadas por el municipio y capa de predios,
entre otras. La capa de vías debe de contener un campo donde contenga
los textos que se utilizarán para realizar el etiquetado correspondiente.
En los casos que se amerite se puede consultar la fuente original del
levantamiento de campo de las vías y verificar los parámetros de ajuste que
se utilizaron como control de calidad de las mismas.

5. La capa de Hidrografía debe procesarse de forma tal que se indique el
nombre correspondiente como resultado de la información de primera mano
procedente del trabajo en campo y/o consultas a fuentes secundarias
cuando lo amerite. En los casos particulares cuando no se logra identificar
el nombre de los ríos se debe dejar vacío el campo correspondiente en la
tabla de atributos de la capa geográfica.
Esta capa también debe tener una geometría tal que no existan errores de
superposiciones, intersecciones o duplicados. En Zona Marítimo Terrestre,
dibujar el rio cauces con ambas márgenes. Se entregara una única capa de
ríos recortado al límite cantonal. En el diseño de mapa se realizara una
máscara con el fin de visualizar la continuidad.
6. La capa de muestras debe respetar los lineamientos establecidos en el

formulario FONT-1 en cuanto a codificación numérica y de texto y lo
establecido en la Guía Técnica del ONT. Además:
a) La codificación del tipo de vía debe coincidir por su localización con el

código de la capa de vías correspondiente.
b) Todas las imágenes que se indican en los campos IMAGEN1, IMAGEN2
e IMAGEN 3 deben existir en la carpeta que se aporta con las
fotografías correspondientes a las ofertas de valores levantadas en
campo o gestionada mediante la WEB.
c) La definición de SERVICIOS1 y SERVICIOS2 debe ser congruente con
los detalles que se proporcionan en los campos de ACERA,
CORDON_CANO, ALUMBRADO, TELEFONO_PUB, ELECTRICIDAD y
CANERIA.
d) Las muestras rurales no presentan códigos de UBICACION ni
SERVICIOS1

e) Las muestras urbanas no presentan códigos de HIDROLOGIA ni
CAPACIDAD_USO
f) Todas las muestras que presenten TIPO DE USO también deben ser
codificadas en los campos de VIDAUTILCON, AREACONSTR,
EDADCONSTR, ESTADOCONSTR, VALORCONST y al menos
IMAGEN1.
g) Todas las muestras que se clasifiquen como ofertas deben de traer
ligada la o las respectivas imágenes como parte de las características
en la tabla de la capa.
h) La capa de muestras debe de mantener la estructura solicitada por el
ONT y todos los campos que son requeridos deben de venir
debidamente llenos cuando corresponda.
7. La capa de predios debe estar ajustada a la realidad y a la delimitación

política del IGN correspondiente.
8. La capa de Puntos de Interés debe mantener campos estandarizados en

cuanto al uso de mayúsculas y minúsculas, la forma de citar los puntos de
interés según sean poblados, sitios, educación o culto, y la concordancia
lógica entre el NOMBRE y TIPO. Siendo la jerarquía poblado, sitio,
educación, culto.
Siendo en el mapa general la etiqueta de las zonas homogéneas la que

predomine sobre las demás etiquetas. La escritura, de la etiqueta sería
mayúscula en la primer letra y minúscula los siguientes.
9. La base de datos geográficos presentada como un File Geodatabase debe

contener los siguientes elementos según sean Feature Classes, Feature
Datasets, Relationship Classes y Tablas. A saber:

10. Toda la información geográfica debe coincidir con las delimitaciones
oficiales más recientes que se dispongan en los entes o instituciones que
las elaboran, entre ellas:
a) División Territorial Administrativa del Instituto Geográfico Nacional
(IGN) o publicación oficial más reciente mediante decreto del diario
La Gaceta (en caso que la capa de división territorial no se encuentre
actualizada para algún cantón o distrito).
b) Amojonamiento y delimitación de la Zona Marítimo Terrestre del ICT-
IGN
c) Áreas Silvestres Protegidas (ASP) del Sistema Nacional de Áreas de
Conservación (SINAC-MINAE)
d) Capacidad de uso de la tierra del Instituto Nacional de Innovación y
Transferencia en Tecnología Agropecuaria (INTA-MAG)
e) Cualquier otro que en el ejercicio práctico se considere pertinente.
11. Durante las contrataciones de servicios para la actualización de las

plataformas de valores se revisarán los subproductos y productos
entregados por la empresa contratada, hasta que los mismos cuenten con
el estándar de calidad solicitado en el contrato o documentos técnicos que
los describan. La empresa realizará la primera entrega al ONT, quien debe
identificar todos los errores y comunicarlos a la empresa como una solicitud
de correcciones. Sin embargo, en caso que en posteriores entregas se
incurran en nuevos errores, el ONT podrá solicitar nuevamente las
correcciones debidas hasta conseguir el cometido, de lo contrario los
productos quedarían sin aprobación.
12. La delimitación cantonal de todas las capas geográficas debe ajustarse a la

división política administrativa más reciente para el país, proporcionada por
el ONT y generada por el Instituto Geográfico Nacional (IGN). Solo se
realizarán excepciones cuando se cuente con algún decreto publicado
oficialmente en el diario La Gaceta donde se indiquen los nuevos límites del
cantón que no se hayan incorporado a la última capa oficial.
13. La capa que se utilizará para las Áreas Silvestres Protegidas será la versión
más actualizada del SINAC.
14. La delimitación de zonas homogéneas de valor en zona marítimo

terrestre debe contemplar las consideraciones establecidas por ley y si
existe el amojonamiento oficial del ICT-IGN.
15. El ONT puede utilizar todas las fuentes primarias y secundarias que
requiera a su discreción para revisar y corroborar la exactitud en la
localización de cada uno de los elementos que componen las capas
temáticas de la base de datos geográficos para cada plataforma.

6.5 Representación gráfica de las vías en el Mapa de vías
El trazado de las vías debe ser continuo y sobreponerse las vías de mayor
importancia sobre las que le siguen según la tabla de clasificación. Las vías deben
extenderse hasta dónde llega la zona, en caso contrario, debe dibujarse
nítidamente hasta las esquinas de los cuadrantes urbanos debido a que no se
debe confundir una vía, siendo esta un elemento físico, con un radio de influencia.
6.6 Matriz de Información de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
Para cada uno de los distritos, se procede a diseñar una matriz con la información
en donde se incluyen las variables que definen el lote o finca tipo. La primera
columna, ubicada a la izquierda contiene los títulos: código de zona, nombre,
color, valor en colones por metro cuadrado de terreno y las variables que
identifican a cada lote y/o finca ubicados en las diferentes zonas homogéneas
como: área, frente, regularidad, vía, pendiente, servicios 1, servicios 2, nivel, tipo
de comercio, residencial o industria, ubicación del lote, hidrología y capacidad de
uso de las tierras.
Cuando la zona homogénea esté localizada en dos o más distritos o en dos o más
cantones, deberá compartir la numeración, nombre y color, además de todas las
variables del lote y/o finca tipo, de manera tal que lo único que varía es el código
alfa numérico de la zona homogénea.
Las siguientes columnas contienen los valores de cada variable definidos para los
lotes o fincas tipo. En aquellas zonas homogéneas rurales que contengan lote
urbano, la información de la finca rural se debe colocar al lado izquierdo de la
columna.
Cada Matriz de Información de Zonas Homogéneas debe contener en el
encabezado un número de cuadro consecutivo partiendo del distrito primero, el
título Matriz de Información de Zonas Homogéneas, localización geográfica
(provincia, cantón, distrito) a efectos de identificarla en el documento. Al pie el
significado de la nomenclatura utilizada y fecha de su confección.
El valor mayor se va a mantener en la zona comercial (o la que corresponda

según el uso) representada con color rojo y generalmente con código 01 si
corresponde.
Imagen 12 Matriz de Información de Valores de Terrenos por Zonas

Homogéneas
CÓDIGO DE 115-03- 115-03- 115-03-

115-03-U02 115-03-U05
ZONA U03 U04 U06
Profesores Universidad
Rotonda Calle
NOMBRE Betania - Buenos de Costa
Bandera Ballestero
Aires Rica - Uned
VALOR (¢ / m²) 185 000 85 000 125 000 35 000 70 000

AREA (m²) 350 130 375 13000 220
FRENTE 13 6 12 80 9
REGULARIDAD 1 0.95 1 0.8 1
TIPO DE VIA 2 4 4 4 4
PENDIENTE 0 0 5 5 0
SERVICIOS 1 4 4 4 2 4
SERVICIOS 2 16 16 16 16 16
NIVEL 0 0 0 0 0
UBICACIÓN 5 5 5 5 5
TIPO DE
VC02 VC04 VC02
RESIDENCIAL
TIPO DE
C05
COMERCIO
TIPO DE
INDUSTRIA
HIDROLOGÍA
CAT. USO DEL
SUELO

6.7 Informe Técnico
El Informe Técnico de las Actualizaciones de las Plataformas de Valores de

Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y Concejos de Distrito de Costa
Rica consiste en un anexo al documento actual, por lo tanto debe mantener el
formato del Informe Técnico entregado en la Actualización de las PVTZH pero
especificando detalladamente los cambios realizados en formato literal de manera
que sea complemento y reflejo de los cálculos y modificaciones contenidos en la
Memoria de Cálculo y los diferentes mapas. No contiene los mapas de cada zona
en particular, solamente una imagen distrital, sin embargo debe contener la(s)
imagen(es) correspondiente(s) a la(s) zona(s) modificada(s) así como la
descripción detallada.
Tiene como propósito recopilar toda la información a la que se tuvo acceso y

conservarla para su uso y documentación. Se compone de las siguientes partes:
Cubierta, Carátula, Presentación, Tabla de Contenido o Índice, Aspectos legales
Relevantes, Introducción, Objetivo general, una muy breve descripción del cantón,
metodología y procedimiento, Resultados, Bibliografía y Anexos. El Informe
Técnico debe ser redactado con formato en letra Arial 14, negrita y justificado para
los títulos, letra Arial 12 para el texto y 1.0 para el interlineado.
El encabezado debe contener el logotipo del Ministerio de Hacienda y Órgano de
Normalización Técnica. El pie de página debe contener el título: Actualización
Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas con el nombre del
Cantón o Concejo Municipal de Distrito correspondiente en formato justificado al
centro a la izquierda y el número de página respectivo justificado a la derecha.
6.8 Entrega de Resultados

Una vez finalizado el trabajo de “Actualización de las Plataformas de Valores de
Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y Concejos Municipales de
Distrito” se procede a la entrega de la documentación al ONT quien verificará si el
compendio cumple a satisfacción con los lineamientos establecidos en la presente
guía a saber: Informe Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas
Homogéneas cantonal y/o distrital, Matrices de Información de Zonas
Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso
de las Tierras y una Memoria de Cálculo.
Se recomienda realizar reuniones de concertación con los encargados de Bienes

Inmuebles de la Municipalidad con el fin de analizar valores, zonas y toponimia.


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Actualización de las Plataformas de Valores de

ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA

El presente documento tiene como finalidad guiar al usuario en el proceso de

La guía técnica para la “Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos

La actualización está integrada por un compendio de documentos a saber: Informe

Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y

Actualización de las PVTZH: Realizar y poner al día el compendio de los

Lote o Finca Tipo: Corresponde a un lote o finca cuyas características

Matriz de Información de Zonas Homogéneas: Cuadro resumen que contiene

Municipalidades y Concejos de Distrito: Las Municipalidades son las

Plataforma de Valores: Es el compendio de los documentos que permiten estimar

Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas (PVTZH): Está

Plataforma de Valores de Construcciones: Comprende el Manual de Valores

Método de Valoración Comparativo: También conocido como Método de las

Programa de Valoración: Método de Valoración de Bienes que compara las

Valoraciones: Se entiende por valoración la modificación de la base imponible de

Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y

Zona Homogénea: Una zona homogénea es un conjunto de bienes inmuebles en

4.1 Elaboración de Cronograma de Actividades

A. Etapa de Planeamiento: Recopilación de información del Cantón o

B. Etapa de Ejecución: Recorrido por el Cantón o Concejo Municipal de

C. Etapa de Resultados: Memoria de Cálculo, Mapas de Valores de Terrenos

A continuación, se enumera la documentación básica necesaria para el inicio del

 PVTZH del Cantón o Concejo de Distrito actual, Informe Técnico, Mapas de

 Bases de Datos de Información Geográfica: Zonas Homogéneas actuales,

 Programa de Valoración Comparativo.

 Hojas cartográficas CRTM05, escala 1:50 000.

 Mapas hidrológicos, geológicos, capacidad de uso de las tierras.

 Zonas ABRE (reservas forestales, parques nacionales, reservas biológicas

 Planes reguladores, planes urbanísticos y zonas de riesgo.

Se puede obtener lo anterior en el ONT, Ministerio de Agricultura y Ganadería,

Las capas referentes a cantones y concejos de distrito conteniendo límites

Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y

4.3 Solicitud de Información y Colaboración ante la Municipalidad o

Una vez analizada la información básica citada en el punto anterior, se programa

5.1 Recorrido en el Cantón o Concejo Municipal de Distrito

Con el funcionario municipal de enlace, se recorre el Cantón o Concejo Municipal

Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y

Desde la última actualización, las Zonas Homogéneas pueden haber sufrido

a) Cambio en el uso del suelo: es generado por el desarrollo comercial,

Cuando exista un proyecto en construcción, se podrá generar una nueva zona

La delimitación de las zonas homogéneas será determinada en el campo, en

Cuando no se cuente con algún insumo de los mencionados, se procederá a

Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y

b) Cambio de límites: Algunas zonas homogéneas presentan modificación en los

En el caso de la Zona Marítimo Terrestre, se delimita con base en el

En todos los casos anteriores, se realiza un recorrido de campo por la(s)

Luego se determinan los cambios sufridos comparando el estado actual con la

Para la delimitación zonal se utilizan la capa predial (mapa o mosaico catastral),

Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y

5.3 Numeración de las Zonas Homogéneas

Se mantiene la numeración original de las zonas y si se genera una zona

Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y

Las zonas de mayor valor distrital están representadas en las plataformas

5.4 Actualización de Vías

5.5 Actualización del lote o finca tipo

Antes de procesar la información obtenida en el campo, es necesario revisar que