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Gestiones Pre y Post Escriturarios Sintesis (2) Scriturarios Sintesis
Gestiones Pre y Post Escriturarios Sintesis (2) Scriturarios Sintesis
Gestiones Pre y Post Escriturarios Sintesis (2) Scriturarios Sintesis
Las gestiones pre y post escriturarias son las diligencias o trámites que realiza el
escribano, por si mismo o con la colaboración de las partes, y que conducen a la
autorización, formalización y conclusión de un negocio o acto jurídico, en ocasión de la
escritura publica.-
GESTIONES PRE-ESCRITURARIAS.
A – Proceso:
1
Recuérdese que el escribano es el autor intelectual del documento, debe ser
imparcial a los efectos de que la fe disciplinada en él por el Estado se manifieste
objetivamente.
2
documentos que autoriza, lectura a los comparecientes y otorgamiento por éstos, y la
autorización por parte del escribano.-
B – Presentación - Identidad:
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Solicitar la constancia de la Condición Tributaria ante la AFIP de
las partes del acto jurídico;
C – Asesoramiento:
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D – Solicitud de Certificados:
Pueden requerirse certificados al ente encargado del brindar el servicio de agua, luz y
gas, por deudas por tales conceptos.-
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E – Citar a Escriturar:
Esta es una gestión pre-escrituraria de carácter ordinario, ya que el notario debe avisar a
todos los requirentes de la fecha y hora de la audiencia para la firma de la escritura
publica. Dicha notificación puede ser informal o bien fehaciente, por cualquier medio,
conforme se haya convenido.-
F – Estudio de Títulos:
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El certificado de la condición tributaria tiene una validez de 180 días corridos
desde la fecha en que fue ejecutado y debe ser conservado por el notario como elemento
de prueba. Si no lo puede obtener el escribano, deberá requerirle al requirente para que
concurra a la dependencia de la AFIP en que se encuentra inscripto para solucionar los
inconvenientes y obtener una constancia intervenida por un agente. Todo antes de la
escrituración.-
H – Análisis de la Personería:
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J – Anexar Documentos:
GESTIONES ESCRITURARIAS.
Antes de iniciar estas gestiones las partes deben haber otorgado el acto y el
escribano efectuado los salvados y haber autorizado la escritura en presencia de los
comparecientes. Esto hace al principio de inmediación, comprensivo de la “unidad de
acto formal” y de la “notoriedad”, siendo el vértice de cumplimiento obligatorio si
quiere asegurar el buen desempeño de su función publica en concordancia con la
seguridad profesional-
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A – Otorgamiento:
B – Autorización:
GESTIONES POST-ESCRITURARIAS.
2 – Externas: son las actividades o actos que acontecen fuera de la escribanía pero
dependen del escribano.-
9
fidelidad con su original. Asimismo, debe expresarse el grado de la copia, para quien se
la emite y lugar y fecha de la misma.
3 – simples copias: son las reproducciones textuales de las matrices que los
escribanos extiendes con la atestación de que es “simple copia”, indicándose el destino
y fin de la expedición, únicos para el que tienen valor.-
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Esta nota debe contener: fecha, lugar, firma y sello del escribano, colocada en la
parte vacía o libre del ultimo folio de cada escritura o en los márgenes laterales mas
anchos de cada folio.-
C – Inscripción:
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2 – Pago: es la entrega del dinero para abonar la deuda informada y, así,
cancelarla. El pago se hace en los Bancos o entidades autorizadas para el cobro.-
Deberes impositivos:
- de percepción: cuando recauda para el fisco los tributos que las leyes le
señalan, como impuesto a las ganancias, a la transmisión de inmuebles de personas
físicas y sucesiones indivisas, impuestos de sellos y municipales.-
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Deberes no impositivos:
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fondos, debiendo cumplimentarse dos vías: a) para las superiores a $ 500.000 se
reportaran a la UIF por medio de la página web respectiva: b) se adjuntará la
documentación respaldatoria al mismo organismo.
Todas las denuncias deben efectuarse mensualmente hasta el quinto día hábil del
mes siguiente al acto notarial.-
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para los casos de periodos sin movimientos o de ciclos en que los sujetos hayan
presentado la clave.
El escribano tiene la obligación de informar las escrituras entre residentes del país
y representantes del exterior, aun cuando fueren a titulo gratuito. Estos sujetos del
exterior pueden ser: a) representantes orgánicos o voluntarios de sujetos del exterior y
2) residentes físicos o jurídicos de la Republica, siempre que no exhibieren la clave
fiscal al tiempo de la escrituración.
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Este deber persiste aun cuando no haya operación alguna para denunciar en el
periodo mensual.-
En todos los casos, los escribanos son controlados o fiscalizados por una doble
vía: i) a través del Colegio Notarial, quien revisa el cumplimiento de la tarea tributaria y
anexa a través de las inspecciones protocolares; ii) a través del órgano estatal
respectivo: AFIP, UIF, administración gubernamental de ingresos públicos, etc.-
G – Conservación y Guarda:
Para lograr tal cometido se utiliza un papel especial para los folios notariales, las
obligatorias lapiceras con tinta especial, armarios metálicos, ignífugos y cerrados.-
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CUESTIONES IMPOSITIVAS.
1
http://www.afip.gov.ar/inmuebles/
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CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES – COTI.:
deberá tramitarse si el precio a consignar en la negociación, oferta o transferencia; la
base imponible fijada a los efectos de los impuestos municipales o tributos similares; o
el valor fiscal del inmueble resulten iguales o superiores a $ 600.000.
El código de oferta de transferencia de inmuebles debe ser generado por los siguientes
sujetos:
· Las personas de existencia visible, capaces o incapaces, según el derecho común.
· Las personas jurídicas del Código Civil y las sociedades, asociaciones y entidades a
las que el derecho privado reconoce la calidad de sujetos de derecho.
· Las sociedades, asociaciones, entidades y empresas que no tengan las calidades
previstas en el inciso anterior, y aún los patrimonios destinados a un fin determinado,
cuando unas y otras sean considerados por las leyes tributarias como unidades
económicas para la atribución del hecho imponible.
· Las sucesiones indivisas, cuando las leyes tributarias las consideren como sujetos para
la atribución del hecho imponible, en las condiciones previstas en la ley respectiva.
· El cónyuge que percibe y dispone de todos los réditos propios del otro.
· Los padres, tutores y curadores de los incapaces.
· Los síndicos y liquidadores de las quiebras, representantes de las sociedades en
liquidación, los administradores legales o judiciales de las sucesiones y, a falta de
éstos, el cónyuge supérstite y los herederos.
· Los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas, sociedades,
asociaciones, entidades, empresas y patrimonios.
· Los administradores de patrimonios, empresas o bienes que en ejercicio de sus
funciones puedan determinar íntegramente la materia imponible que gravan las
respectivas leyes tributarias con relación a los titulares de aquéllos y pagar el
gravamen correspondiente y, en las mismas condiciones, los mandatarios con
facultad de percibir dinero.
· Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior.
. Las inmobiliarias cuando hayan sido autorizadas por los titulares a generar el COTI en
su representacion.
Fuente: Art. 1 RG 2371/07
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Una vez corroborada la vigencia COTI y la exactitud de los datos detallados en los incisos a) y
b) del Anexo III, así como la identidad de los titulares, los "escribanos" deberán:
a) Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos detallados en los incisos d), f),
g), h) e i) del Anexo III de la RG 2371.
b) Informar la identificación de los adquirentes
c) Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la
escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia
o, en su defecto, la cancelación de la operación, en cuyo caso el plazo deberá contarse a partir
de acaecido este hecho.
Asimismo, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio
resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación
u oferta informado en la tramitación del COTI, el "escribano" deberá informar si en la
transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente.
Fecha de publicación: 24/02/2022
Los escribanos ingresarán al servicio "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos",
opción "Escrituras traslativas de dominio", disponible en nuestra pagina web www.afip.gov.ar ,
utilizando la Clave Fiscal.
Una vez verificada la vigencia del COTI y la exactitud de los datos relativos a la identificación
del bien inmueble y la ubicación del mismo , así como la identidad de los titulares transferentes,
deberán:
a) Verificar o consignar, de corresponder, los datos relativos a la Identificación de los
condóminos, indicando el/los número/s de CUIT., CUIL. y/o CDI. y el porcentaje de titularidad
atribuible a cada uno de ellos; consignar la CUIT de la/las inmobiliarias intervinientes en la
operación; superficie total; año de construcción del bien inmueble, de corresponder ;importe
correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de
los impuestos inmobiliarios o tributos similares; datos de identificación del bien inmueble:
nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
b) Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o
razón social, CUIT, CUIL. y/o CDI. y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
c) Informar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la
transferencia.
Se puede escriturar sibn COTI?
Las consecuencias ante la falta de generación del COTI son las siguientes:
· No se obtendrá el "Certificado de Bienes Inmuebles".
· La operación igual se encontrará informada por el escribano en cumplimiento de la R.G.
AFIP Nº 781/00.
· El vendedor y, de corresponder, la inmobiliaria interviniente, resultarán pasibles de las
sanciones previstas en la Ley Nº 11.683 -artículo agregado a continuación del artículo
38 (omisión de presentar DDJJ informativas: multas de $ 5.000 a $ 10.000), artículo 39
(multas a los deberes formales: multas de $ 150 a $ 2.500) y artículo agregado a
continuación del artículo 39 (incumplimientos a requerimientos de presentación de
DDJJ informativas: multas de $ 500 a $ 45.000)-.
Fuente: Art. 17 y 22 RG 2371/07 y Ley Nº 11.683
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¿En qué consiste el Régimen de Información relativo a la negociación, oferta o
transferencia de inmuebles?
Titulares de inmuebles
Desde el 01/06/2011
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c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia,
indicando el tipo de moneda.
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Inmobiliarias
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aceptada su intervención en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes
inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
23
inmobiliarias", con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o
derechos, suministrando, de corresponder, los siguientes datos:
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Los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un
bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo
monto sea igual o superior a $ 5.000.000, deberán verificar la autenticidad y vigencia de
la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), ingresando
al servicio habilitado bajo Clave Fiscal, “Transferencia de inmuebles - Informe
Escribanos”, opción “Escrituras traslativas de dominio”.
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Cuando se genere el mencionado certificado el escribano interviniente quedará
eximido de presentar el CITI ESCRIBANOS según lo establecido en la RG.781/00.
Procedimiento:
Solicitar el COTI:
Confirmar su participación.
Rechazar su designación.
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Informar que no participará una inmobiliaria.
Los datos previstos en el Anexo III, la identificación del titular o condóminos del
bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir, y la fecha y número del
documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación,
mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la
misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización.
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pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o
cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa
de dominio,
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cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las
obligación de tramitar el COTI.
(1) Estos pasos no son necesarios cuando el titular hubiera autorizado a una
inmobiliaria para la tramitación del COTI.
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Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada
operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa
o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el
comprador, cuando no exista el anterior.
Procedimiento de tramitación
Certificado de no Retención:
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c) El inmueble se encuentre incorporado en la Declaración Jurada del Impuesto
sobre los Bienes Personales correspondiente al último período fiscal vencido y exigible,
e informado como “casa –habitación propia”, cualquiera sea su valor.
Los certificados que no ingresen por el Régimen Simplificado podrán optar por:
Iniciar el trámite vía Internet, para lo cual se deberá ingresar a la página web de la
AFIP (www.afip.gov.ar), mediante Clave Fiscal, al servicio denominado “Transferencia
de Inmuebles”. Allí deberá utilizar la opción denominada “Reemplazo de Inmuebles –
Precio mayor a $120.000 o más de un titular”. En este caso, una vez efectuado el
trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI correspondiente, adjuntando la
siguiente documentación:
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Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el
trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita.
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o Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el
trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo
habilita.
Datos registrados en AFIP (por ejemplo, si usted posee CUIT: impuestos en los
que está inscripto; o si posee CUIL/CDI: Obra Social).
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Los “certificados de no retención” podrán ser renovados automáticamente en tanto
no hayan sido presentados ante algún agente de retención.
Constancia de Valuación
Luego deberá presentar el archivo generado con este aplicativo, mediante Clave
Fiscal, a través del servicio “Presentación de DDJJ y Pagos” y luego, ingresar al
servicio “Transferencia de Inmuebles", para confirmar la presentación.
Certificado de Retención
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Luego deberá presentar el archivo generado con este aplicativo, mediante Clave
Fiscal, a través del servicio “Presentación de DDJJ y Pagos” y luego, ingresar al
servicio “Transferencia de Inmuebles", para confirmar la presentación.
Original y Copia del comprobante del impuesto inmobiliario o tributo similar del
cual surja la valuación fiscal aplicable para cada uno de los inmuebles que figuran
incluidos en las Declaraciones Juradas detalladas en el punto anterior.
Importante:
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IMPUESTO A LAS GANANCIAS
Están exentos:
5 – en la expropiación;
Tener presente:
Tanto en el impuesto a las ganancias como en ITI el escribano debe hacer constar
en la escritura su procedencia de percepción, con aclaración de la causa justificante de
la excepción que ha presentado la parte y el certificado de AFIP que lo avale, si
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corresponde, lo que figura como declaración jurada del contribuyente y aseveración del
escribano, todo en el sector de las constancias notariales. Al escribano cabe la
obligación profesional de validar la constancia de exención, la que debe haber sido
presentada previamente al acto, así como el deber de información en el régimen
respetivo luego de realizada la escritura.-
Para el caso de escrituras judiciales en que no hay dinero que retener, el escribano
así lo hará constar en el protocolo y lo informara al organismo recaudado en tiempo y
forma; y si los fondos judiciales fueron insuficientes, será necesario contar con un auto
del Juez competente que así lo disponga, retendrá la suma por la que puede cumplir e
informará por el resto que no puede cumplir.-
UIF – NOTARIAL2.
En el caso del Reporte Sistemático Mensual (RSM), ¿qué hay que hacer en
los meses en que NO haya ninguna operación que informar?
2
http://www.uif.gov.ar/uif/index.php/es/
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En ese caso debe marcarse la opción que dice “Informar Período sin
Movimientos”.
¿Cómo debo informar los casos en que se venden una unidad “principal” y
una o más unidades “accesorias” (bauleras, cocheras, etc.)?
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Debe informarse, como inmueble, únicamente la unidad principal, con el importe
completo de la operación.
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Debe enviar una nota dirigida a Mesa de Entradas de la UIF (Cerrito N° 264 3°
piso - C1010AAF - C.A.B.A.) solicitando el cambio de casilla de correo.
¿Cómo doy de baja a un escribano que dejó de estar a cargo del registro?
Puede solicitar la baja del mismo mediante una nota a la Unidad de Información
Financiera ubicada en Cerrito 264 3er. Piso (C1010AAF), Ciudad de Buenos Aires,
consignando:
2. Nº de CUIT;
5. Nº de registro;
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