Sección primera: Contratos en general Art.

1494
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó
al comprador, tendrá este la misma opción y además se le indemnizará de los daños y
perjuicios, si optare por la rescisión”.

Por otro lado, veamos lo que expone el Código Civil francés:

“Artículo 1640
El saneamiento por evicción queda excluido cuando el comprador se haya dejado con-
denar por sentencia en última instancia o por sentencia que no admita apelación, sin
haber acudido a la garantía del vendedor, si este prueba que existían motivos suficientes
para rechazar la demanda”236. [Traducción libre].

Lo artículos desarrollados exponen diversas situaciones relacionadas al tratamien-

to de la liberación de saneamiento por parte del transferente; sin embargo, se puede
advertir la diversidad por la que se produce la liberación. En nuestra legislación se
realiza por el despliegue económico del adquirente y previo asentimiento del transfe-
rente, en la legislación argentina se realiza la liberación cuando se realice la evicción
por situaciones ajenas a la relación contractual entre comprador y vendedor o incluso
por la intervención de terceros. En la legislación española la liberación se concentra en
el supuesto conocimiento del comprador, por lo que debemos entender que estando
bajo su esfera de control debió prever dicha situación jurídica de conflicto, en castigo
de ello la norma le permite la liberación de saneamiento del comprador. Por otro
lado, la legislación francesa permite la liberación siempre que, el comprador asuma
una posición de aislamiento y no vinculación al vendedor del conflicto sobre la pro-
piedad del bien, más aún cuando este último tenga los argumentos para hacer frente
a la controversia. Finalmente, no hemos desarrollado lo dispuesto en la legislación
italiana ya que como hemos expuesto a lo largo del presente trabajo, el artículo en
comentario está inspirado completamente en el artículo 1486 del Código Civil italiano.

Artículo 1494.– Improcedencia del saneamiento

No hay lugar a saneamiento por evicción cuando el derecho del tercero llegue a ser exigible por
dolo o culpa inexcusable del adquirente.

Concordancias nacionales: Concordancia internacional:

CC: 1318, 1319, 1328 CC Francés: 1640

Comentario de Luis Alberto Velásquez Agapito

Sumario: 1. Nociones previas. — 2. Derecho comparado. — 3. El derecho del tercero se vuel-

ve exigible. — 4. La culpa inexcusable y el dolo del adquirente. — 5. La culpa leve.

236 Código Civil francés. Article 1640

“La garantie pour cause d’éviction cesse lorsque l’acquéreur s’est laissé condamner par un jugement en
dernier ressort, ou dont l’appel n’est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu’il existait
des moyens suffisants pour faire rejeter la demande”.

129
Art. 1494 Libro VII: Fuentes de las obligaciones

1. NOCIONES PREVIAS
El artículo 1494 del Código Civil (CC), regula un supuesto de extinción del
derecho de saneamiento por evicción vinculado a los actos atribuibles al comprador,
luego de producida la transferencia. A decir de Torres Vásquez237, se castiga al ad-
quirente que deliberadamente (dolo) o por negligencia grave (culpa inexcusable) no
impidió que el potencial derecho que tenía el tercero antes de la adquisición se haga
exigible después de la transferencia. Y es que el comprador, luego de conocer el reclamo
del tercero (judicial o extrajudicial), tendrá la obligación de actuar con la diligencia
necesaria para ejercer la oposición al derecho invocado y efectuar las acciones que
indica el Código Civil, a cambio de conservar el derecho al saneamiento por evicción.

2. DERECHO COMPARADO
En el derecho comparado, encontramos al Código Civil francés que en el artículo
1640 establece que “el saneamiento por evicción queda excluido cuando el comprador
se haya dejado condenar por sentencia en última instancia, o por sentencia que no
admite apelación sin haber llamado en garantía al vendedor, si este prueba que existía
motivos suficientes para rechazar la demanda”. Esta norma no distingue entre el dolo
o la culpa; solo menciona la dejadez con que haya procedido adquirente durante el
proceso de evicción, que trae como consecuencia una decisión desfavorable, pese a
que había razones necesarias para contradecir la demanda.
En Latinoamérica, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación de Argentina,
en el artículo 1048 inciso b), señala que en los casos en que se promueva el proceso
judicial, la responsabilidad por evicción cesará si el adquirente, actuando de mala fe,
no opusiera las defensas pertinentes, no las sostiene, o no interpone o no prosigue
los recursos ordinarios de que dispone contra el fallo desfavorable.
Cafferata, comentando la mencionada norma, recalca que “es evidente que
el nuevo Código Civil y Comercial requiere un factor de atribución agravado en el
actuar del enajenante para hacer cesar la obligación de saneamiento, lo que se en-
cuentra ampliamente justificado. Es que el supuesto de hecho del artículo presupone
siempre un incumplimiento del garante a la primera obligación que para él se deriva
del saneamiento: la obligación de hacer, de defender al adquirente en el pleito, por
lo que no resulta justo que el adquirente cargue, con tanta exigencia, con todo el
peso de la defensa”238.
El citado autor refiere que el mencionado Código ya no se refiere, al “dolo” del
adquirente, sino a la “mala fe”, lo que importa un concepto distinto. La mala fe exigida
por el artículo 1048 inc. b), importa un concepto más amplio, que abarca, no solo

237 Torres Vásquez, Aníbal, Teoría general del contrato, t. ii, Lima: Instituto Pacífico, 2012, p. 875.
238 Cafferata, Juan Manuel, “La obligación de saneamiento en el nuevo Código Civil y Comercial de la na-
ción. Primeras aproximaciones al régimen legal”, en Revista de la Facultad De Derecho, vol. 6, n.° 2, p. 115.
Recuperado de <https://bit.ly/3PTDzJK>.

130
 Sección primera: Contratos en general Art. 1494
el conocimiento del adquirente de las defensas concretas que podría haber ejercido,
sino también los argumentos que pudo haber invocado, y no lo hizo,

3. EL DERECHO DEL TERCERO DE LA POTENCIALIDAD A LA EXIGIBILIDAD

La razón de ser del artículo 1494 del Código Civil, según Arias-Schreiber239,
está basada en que un derecho que solo era potencial se vuelve eficaz (exigible) debido
a la responsabilidad del adquirente.
Sobre la exigibilidad, Flores indica que cuando en el artículo 1494 del Códi-
go Civil “se prevé la posibilidad de hacer exigible un derecho de tercero, se deberá
entender que se trata de cualquier derecho real o de crédito capaz, según las circuns-
tancias, de privar total o parcialmente los derechos de propiedad y/o uso y/o posesión
del adquirente”240. Si es un derecho real, será exigible cuando sea posible oponerlo
frente a todas las personas, exigiendo de ellas el deber de abstención. Y si se tratara
de un derecho personal, la exigibilidad se manifestará con la posibilidad de ejecutar
la prestación.
A decir de dicho autor, la exigibilidad del derecho se dará con la decisión (judicial
o administrativa) firme recaída en el proceso de evicción. A partir de este momento, el
tercero (titular del derecho exigible) podrá hacer valer las acciones legales para que su
derecho, si es real, sea respetado por todos (entre ellos el adquirente), y si es personal,
exigir el cumplimiento de la prestación bajo apercibimiento de la ejecución forzada.
Cabe precisar que la exigibilidad del derecho no solo se podría producir en el
marco de un proceso judicial, sino también de manera extrajudicial (ejemplo, un
adquirente a pesar de conocer que un tercero posee el inmueble con animus domini
desde ante de la adquisición, no hace nada para evitar la prescripción241) o en un
procedimiento administrativo.

4. LA CULPA INEXCUSABLE Y EL DOLO DEL ADQUIRENTE

Ahora, el derecho invocado por el tercero, que en un inicio es potencial, podría
volverse exigible gracias al dolo o culpa inexcusable del adquirente. Hay que recordar
que el Código Civil establece cargas al adquirente que es citado con la demanda de
evicción, como las siguientes:
a) Solicitar dentro del plazo para contestar la demanda, que esta se notifique
al transferente (art. 1498 CC).
b) Ejercer el derecho de defensa y ofrecer los medios de prueba necesarios, en
tanto, el transferente se apersone al proceso (art. 1499 del CC).

239 Arias-Schreiber Pezet, Max, Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Contratos – parte general, t. i, 2.ª
ed., Lima: Normas Legales, 2011, p. 324.
240 Flores Alfaro, op. cit., p. 653.
241 Torres Vásquez, op. cit., p. 875.

131
Art. 1494 Libro VII: Fuentes de las obligaciones

Del cumplimiento de estas cargas dependerá que subsista su derecho a exigir el

saneamiento por evicción.

A) La culpa inexcusable
Según el artículo 1319 del Código Civil. “incurre en culpa inexcusable quien por
negligencia grave no ejecuta la obligación”. Para la jurisprudencia nacional, “la culpa
inexcusable es la conducta contraria al deber de prevenir las consecuencias previsibles
del hecho propio, no prestar la diligencia que se debe prestar, ocasionando con ello
el daño a la víctima, por lo que se le atribuyen iguales consecuencias jurídicas a las
de quien actúa con dolo”242.
En ese sentido, aplicando el referido concepto a los supuestos que regula el
artículo 1494, podemos concluir que el adquirente estará inmerso en culpa inexcu-
sable cuando por negligencia grave no realice las acciones de defensa necesarias para
contradecir el derecho alegado por el tercero. A decir de Flores243, incurrirá en culpa
inexcusable cuando:
a) No asista a las audiencias para explicar su posición a la autoridad competente.
b) No conteste la demanda dentro del plazo.
c) Olvide ofrecer elementos probatorios entregados por el transferente.
d) Su abogado que actúa como su apoderado, no asista a los informes orales
de las instancias superiores.
B) El dolo
Para Castán Tobeñas el dolo “es la acción u omisión que, con conciencia y
voluntad de producir un resultado antijuridico, impide el cumplimiento normal de
una obligación”244. A nuestro entender, el adquirente procederá con dolo, cuando
deliberadamente no ejecute las acciones de defensa frente al derecho alegado por el
tercero. Aquí, la acción u omisión de aquel es realizada con la conciencia y voluntad
de producir un resultado que, en este caso, será hacer exigible el derecho del tercero.
Cafferata, refiriéndose al dolo en el sistema de Vélez Sarsfield, sostiene que
“debía ser interpretada como una evidente intención de ocasionar un daño por parte
del adquirente, quien había decidido no defenderse, sabiendo que tenía defensas para
hacerlo, porque iba a poder descargar el peso de la responsabilidad en el garante ante
la evicción producida”245.

242 Considerando décimo cuarto de la Casación N.° 4104-2015-Lima del 8 de setiembre del 2017, recaída en
el Expediente N.° 004104-2015 expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de
la República.
243 Flores Alfaro, op. cit., p. 654.
244 Castán Tobeñas, José, Derecho Civil español, común y foral. Derecho de obligaciones. La obligación y el con-
trato en general, t. iii, 17.ª ed., Madrid: Reus, 2008, p. 253.
245 Cafferata, op. cit., p. 115.

132
 Sección primera: Contratos en general Art. 1494
En nuestro medio, Flores246, expresa que el adquirente procederá con dolo
cuando: (i) pese a tener las pruebas que acrediten de la certeza del derecho adquirido,
no las presenta en ninguna instancia del proceso o, (ii) se colude con el tercero. En
este último caso, estaremos a un típico caso de fraude procesal que podría acarrear
la nulidad de la sentencia con calidad de cosa juzgada que declare la evicción (art.
178 del CPC).
El citado autor expresa que se discute si el consentimiento del adquirente de una
sentencia contraria (dejar transcurrir el plazo sin impugnar la decisión desfavorable)
supone culpa inexcusable o dolo247. Somos de la opinión que ello dependerá de la
posición que ocupa el adquirente en el proceso. Si tiene la calidad de demandado,
debido a que no fue sustituido por el transferente, a cuestas tiene el deber de impugnar
la decisión favorable, no hacerlo, configuraría el supuesto contemplado en el artículo
1494 del Código Civil.
Caso distinto se presentaría cuando el adquirente es sustituido en el proceso
por el transferente al haberse apersonado ese último. Aquí el adquirente, en caso lo
solicite, ostenta la condición de tercero coadyuvante (art. 1499 del CC), y su función
está orientada a reforzar la defensa que plantee el adquirente, por lo que, a nuestro
entender, la no impugnación de la sentencia, a pesar de que podría realizarlo, no le
sería de su responsabilidad sino del transferente, “quién estaría en mejor posición
para conocer la legitimidad de la pretensión del tercero”248.

5. LA CULPA LEVE
Los profesores De la Puente 249 y Arias-Schreiber250 coinciden en sostener
que “no existe razón válida para la exclusión de quien actúa con culpa leve y que debe
guardarse consonancia con el previsto en el artículo 1495, inciso 7, que solo hace
referencia al dolo y a la culpa, sin distinguir entre culpa inexcusable y culpa leve”.
Posición distinta manifiesta Flores, para quien el texto del artículo 1494 (que no
prevé la culpa leve) es consistente con la política de saneamiento del Código Civil, que
privilegia el logro de la finalidad de la transferencia, es decir, ofrecerle al adquirente
las garantías para el disfrute de sus derechos251. Nosotros compartimos la posición
del citado autor cuando sostiene que es conveniente la regulación que incentive a los
transferentes a responder ante la evicción de los derechos que transfieren antes que
eximirlos252. Esta es la lógica que ha seguido el legislador peruano, al regular solo la

246 Flores Alfaro, op. cit., p. 655.

247 Idem.
248 Idem.
249 De la Puente y Lavalle, op. cit., p. 463.
250 Arias-Schreiber Pezet, op. cit., p. 324.
251 Flores Alfaro, op. cit., p. 655.
252 Idem.

133
Art. 1495 Libro VII: Fuentes de las obligaciones

culpa inexcusable y el dolo, dado que la regulación de la culpa leve podría suponer una
traba para el ejercicio del derecho de saneamiento por evicción por parte del trans-
ferente. Y es que no toda acción u omisión de la diligencia ordinaria del adquirente
podría privarlo de exigir posteriormente el saneamiento. La norma exige negligencia
grave o falta de diligencia de manera deliberada.

Artículo 1495.– Derechos del adquiriente en virtud del saneamiento

El adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al transferente:
1. El valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue
adquirido.
2. Los intereses legales desde que se produce la evicción.
3. Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena fe o su valor, si
fue obligado a devolverlos con el mismo bien.
4. Las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado a pagarlas.
5. Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.
6. Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el evincente.
7. La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente incurrió en dolo o culpa al
celebrar el contrato.

Concordancias nacionales:
CC: 890, 891, 894, 896, 917, 1244

Comentario de Luis Alberto Velásquez Agapito

Sumario: 1. Antecedente normativo. — 2. Del concepto de la obligación de saneamiento por

evicción — 3. El valor del bien al momento de la evicción — 4. Los intereses legales — 5.
Los frutos devengados — 6. Las costas del juicio de evicción — 7. Los tributos y gastos del
contrato — 8. Las mejoras hechas de buena fe por el adquirente — 9. La indemnización de
daños y perjuicios — 10. Referencias bibliográficas.

1. ANTECEDENTE NORMATIVO
El antecedente del artículo 1495 del Código Civil lo encontramos en el artículo
1374 del Código Civil de 1936 que establecía lo siguiente:

“Art. 1374.- En la adquirente en virtud del saneamiento a que está obligado el ena-
jenante, tiene derecho de pedirle:
1. La restitución del precio.
2. Los frutos si fue condenado a devolverlos con la cosa.
3. Las costas del juicio de saneamiento contra el enajenante y la del juicio en que
fue vencido.
4. Los impuestos y gastos del contrato”.

El artículo 1495 del Código Civil de 1984 ofrece más opciones al adquirente en
caso de que se haya producido la evicción total, es decir, el adquirente ha sido privado

134
 Sección primera: Contratos en general Art. 1495
de todo su derecho a la propiedad, el uso o la posesión del bien por resolución firme.
Ante esa privación, es racional que el adquirente sea indemnizado por el transferente
por los daños sufridos.
De la Puente y Lavalle advierte que, salvo el caso regulado en el inciso 7
del artículo 1495 del Código Civil, los demás son de aplicación obligatoria si no
se hubiera limitado o excluido convencionalmente el saneamiento. Se trata, de
una responsabilidad objetiva que opera con prescindencia del dolo o culpa del
transferente253.

2. DEL CONCEPTO DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

Según Silva Hanisch, la palabra saneamiento proviene del vocablo sano, que
deriva del latín sanus que significa reparar o remediar algo. En sentido jurídico,
sanear es indemnizar a quien sufrió un daño. Partiendo de esa definición, el autor
sostiene que el saneamiento por evicción “es la indemnización que puede reclamarse
al vendedor y que solo nace cuando la cosa es evicta, que se produce con el despojo
de la cosa reclamada por sentencia judicial y por una causa preexistente el contrato
de compraventa”254.
Por otro lado, Fernández Chacón sostiene:

“[E]l saneamiento por evicción está diseñado por el legislador como mecanismo de
protección al comprador para el caso de que este se vea privado del bien enajenado, en
virtud del derecho de un tercero anterior a la conclusión del contrato declarado por
sentencia firme”255.

Agrega que es:

“[U]n régimen de responsabilidad contractual diferenciado, dotado de unos perfiles

y requisitos propios, cuya regulación responde a la necesidad de tutelar al comprador
por la falta de transmisión, dada la finalidad traslativa de la compraventa. Pese a
que el saneamiento por evicción no deriva, stricto sensu, de un incumplimiento de sus
obligaciones contractuales por el vendedor, se asemeja sobremanera a este en sus efectos
prácticos, dados los montantes indemnizatorios contemplados”256.

Sobre la base de lo expuesto, es factible concluir que el saneamiento por evicción

tiene carácter indemnizatorio y se justifica en la necesidad de compensar al adquirente
que es privado de su derecho a destinar el bien a la finalidad para la que fue adquirido.

253 De la Puente y Lavalle, Manuel, El contrato en general. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del
Código Civil, t. iii, Lima: Palestra, 2007, pp. 467-468.
254 Silva Hanisch, Maximiliano, La citación de evicción en la compraventa. Aspectos procesales y civiles, Valencia:
Tirant lo Blanch, 2020, p. 41.
255 Fernández Chacón, Ignacio, La transmisión de la propiedad en la compraventa, Thomson Reuters Aranza-
di, 2018. Recuperado de <https://tmsnrt.rs/3TiMqYB>.
256 Fernández Chacón, op. cit.

135
Art. 1495 Libro VII: Fuentes de las obligaciones

3. EL VALOR DEL BIEN AL MOMENTO DE LA EVICCIÓN

Arias Schreiber señala que este caso se ajusta a la nueva concepción de la obli-
gación de saneamiento, que como sabemos tiene carácter indemnizatorio257. Esta tesis
es compartida por De la Puente y Lavalle, quien agrega que, “el saneamiento por
evicción tiene como justificación el compensar al adquirente por la privación de su
derecho a destinar el bien a la finalidad para la que fue adquirido”258. De allí que el
valor real del bien “para los efectos de la evicción no es el que vale el bien tomando
en consideración todos sus atributos, sino el valor real que tiene el bien para el adqui-
riente, teniendo en cuenta la finalidad para la que ha sido adquirido”259 y “el pago del
valor del bien operará tanto si se tratara de un contrato a título oneroso o gratuito”260.
La doctrina española nos ofrece interesantes ejemplos261, como los siguientes:
a) En el caso de la venta de ciertos bienes inmuebles, como los vehículos
motorizados, casi siempre será menor el valor del bien al momento de la
evicción. No obstante, algo que no sucederá es en el caso de las obras de
arte, que suelen revalorizarse con el tiempo.
b) En los bienes inmuebles, la situación es variables y suele estar sujeto a las
fluctuaciones del mercado o de otros hechos, como, por ejemplo, la cons-
trucción de una vía de paso alternativa, que podría generar la pérdida de su
valor.
Por su parte, Lasarte, interpretando el artículo 1478.1 del Código Civil español
que establece “la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la
evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta”, sostiene:

“[E]l inciso tiene una clara pretensión de ‘actualizar’ el valor de la cosa al momento en
que se produce la privación para el comprador. No obstante, un sector de la doctrina
(Puig Brutau) entiende que la regla del citado precepto no se aplica a los supuestos de
aumento o disminución del valor de modo imprevisible y excepcional, pues si bien lo
perseguido es la indemnidad del comprador, también es cierto que sería injusto hacer
recaer la extraordinaria plusvalía sobre el vendedor”262.

Lacruz Berdejo sostiene que el Código Civil español en su pretensión de que

el comprador quede indemne, concede le concede el valor de la cosa cuando la pier-

257 Arias-Schreiber Pezet, Max, Exégesis del Código Civil peruano de 1984, t. i, 2.a ed., Lima: 2011, p. 325.
258 De la Puente y Lavalle, op. cit., p. 471.
259 Idem.
260 Arias-Schreiber Pezet, op. cit., p. 325.
261 Martínez Martínez, María, Evicción parcial en la compraventa en el Código Civil español, Madrid: Dykin-
son, 2004, p. 127.
262 Lasarte, Carlos, Principios de Derecho Civil, t. iii, 21.a ed., Marcial Pons, 2019, p. 199.

136
 Sección primera: Contratos en general Art. 1495
de; ya sea mayor o menor que el de la venta, sin discernir la causa del incremento o
demérito263.

4. LOS INTERESES LEGALES

De la Puente y Lavalle resalta la conveniencia de la inclusión de los intereses
legales que se devenguen por concepto de evicción264. A través de este concepto, el
transferente deberá pagar a su adquirente, no solo el valor que tiene el bien al mo-
mento de la evicción, sino también los intereses legales devengados desde la evicción
hasta el momento en que se efectivice el pago, conforme a las reglas señaladas en el
inciso 2 del artículo 1495.

5. LOS FRUTOS DEVENGADOS

Este supuesto pareciera presentar contradicción con el artículo 908 del Código
Civil que prescribe que “el poseedor de buena fe hace suyo los frutos”. Si el adquirente
es de buena fe, hará suyo los frutos percibidos y nada tendría que restituir al evicente.
Sin embargo, ello no sería así, dado que el artículo 1495 inciso 3 señala la posibilidad
de que el adquirente, pese a que poseyó de buena fe el bien objeto de evicción, pueda
ser obligado por el juez a devolver los frutos devengados del bien o su valor.
Al respecto, Salvat sostuvo:

“[H]ay que tener en cuenta que en las relaciones con el vendedor, el comprador es
de buena fe siempre que al tiempo de la adquisición haya ignorado el peligro de la
evicción, aunque después llegue a conocerlo […], en tanto que en sus relaciones con el
verdadero propietario, la buena fe debe existir en cada hecho de percepción de frutos
[…]; puede ocurrir, por consiguiente, que después de haber adquirido de buena fe, el
comprador llegue a tener conocimiento del vicio de su título y desde ese momento ser
ya responsable de los frutos para con el verdadero propietario y obligado a restituírselos
[…], sin que por eso se haya modificado su situación respecto al vendedor; es el valor
de esos frutos el que la ley lo autoriza a reclamar”265.

De la lectura de De la Puente y Lavalle266 sobre lo señalado por Salvat, se

pueden distinguir dos situaciones:
a) La buena fe del adquirente frente al transferente, que seguirá siéndolo hasta
que sea evicto, porque sabe que él no lo podrá privar de su posesión.
b) La situación jurídica del adquirente frente al evicente. La posesión de buena fe
de aquel terminará desde el momento en que es emplazado con la demanda,

263 Lacruz Berdejo, José Luis, Elementos de Derecho Civil, t. ii, vol. 2, 5.a ed., Madrid: Dykinson, 2013,
p. 44.
264 Concuerda con esta posición Arias-Schreiber Pezet, op. cit., p. 325 y Torres Vásquez, Aníbal, Teoría
general del contrato, t. ii, Lima: Instituto Pacífico, 2012, p. 878.
265 Salvat, Raymundo, Tratado de Derecho Civil argentino, t. vi, Buenos Aires: La Ley, 1946, p. 379.
266 De la Puente y Lavalle, op. cit., p. 472.

137
Art. 1495 Libro VII: Fuentes de las obligaciones

en caso la pretensión del tercero, que alega mejor derecho, culmine con una
decisión favorable que condene al adquirente a la pérdida del derecho. En este
caso, el juez, conforme lo establece la norma materia de comentario, podrá
ordenar que el adquirente pagar al evicente los frutos percibidos durante el
desarrollo del juicio.
Por este motivo, producido la entrega de los frutos o su valor al evicente, el
artículo 1495 inciso 3 concede al adquirente el derecho para solicitar al transferente
la posibilidad de exigir el pago del valor de dichos frutos. Se trata, según Martínez
Martínez citando a Carrasco Perera, de una acción de regreso que se mantiene
para la acción de saneamiento267.
Finalmente, Arias-Schreiber sostiene que no aplica el derecho al reembolso del
pago de frutos cuando el adquirente obró de mala fe. Igual situación ocurrirá cuando
conocía que el bien era litigioso o ajeno268.

6. LAS COSTAS DEL JUICIO DE EVICCIÓN

Para Arias-Schreiber, esta norma establece el derecho del adquirente de soli-
citarle al transferente el reintegro de las costas del juicio de evicción, si hubiese sido
obligado a pagarla269.
A nuestro entender, deben considerarse dos situaciones:
a) La participación del adquirente como demandado, debido a que el trans-
ferente, pese a ser válidamente citado con la demanda, no se apersonó al
proceso de evicción. En este caso, el adquirente, que no fue sucedido en el
proceso, podría ser condenado al pago de costas, al ser la parte vencida. De
producirse, quería habilitado para exigirle al adquirente el pago de las costas.
b) La intervención del adquirente como tercero coadyuvante, debido a que el trans-
ferente se apersonó al proceso y lo sustituyó como parte demandada. En esta
situación, el adquirente de manera voluntaria optó por permanecer en el proceso
a fin de coadyuvar en la demanda. Por tanto, cabría la posibilidad de que el juez
lo exonere en el pago de las costas, en el entendido que obró en el pleno ejercicio
legítimo de la defensa de su derecho. De no producirse la exoneración, también
quedaría expedito su derecho para solicitarle el pago de las costas.

7. LOS TRIBUTOS Y GASTOS DEL CONTRATO

Según Arias-Schreiber270, el derecho de exigir el pago de tributos y los gastos
del contrato del adquirente evicto es una consecuencia de la obligación de saneamien-

267 Martínez Martínez, op. cit., p. 129.

268 Arias-Schreiber Pezet, op. cit., p. 325.
269 Ibid., pp. 325-326.
270 Ibid., p. 326.

138
 Sección primera: Contratos en general Art. 1495
to que tiene como propósito evitarle un empobrecimiento injustificado. Se trata de
una obligación legal que impone al transferente el reintegro de los tributos y gastos
efectuados por el adquirente en la celebración del contrato.
Dentro de los tributos, podemos encontrar el impuesto de alcabala, el impuesto
a la renta, y en los gastos, a los honorarios profesionales del asesor jurídico que realiza
el estudio de los títulos y suscribe la minuta, los gastos notariales y registrales.

8. LAS MEJORAS HECHAS DE BUENA FE POR EL ADQUIRENTE

Aquí nos encontramos ante un adquirente, que realizó mejoras de buena fe en el
bien adquirido. Sin embargo, producida la evicción, perdió el derecho de posesión o
uso del bien, y ser vio obligado a entregarlo al evicente, sin que este haya reembolsado
el costo de tales mejoras. Según Arias-Schreiber, posición que compartimos, no existe
razón para que se perjudique al adquirente de buena fe. Por este motivo, atendiendo
al carácter indemnizatorio del saneamiento por evicción, se justifica que se compense
al adquirente el valor total que para él tiene el bien atendiendo a la finalidad para la
cual fue adquirido. Esta norma, al no hacer distinción del tipo de mejoras (necesarias,
útiles y de recreo), la doctrina es unánime en señalar que se refiere a todas.
Mención especial tienen las mejoras de recreo, que fueron realizadas con el
propósito de mejorar el disfrute del bien.
En importante precisar que esta norma solo opera para los contratos relativos a la
transferencia de la posesión y el uso, más no a aquellos que tiene por objeto trasladar
la propiedad, debido a que en estos no se concibe la existencia de mejoras.
Para De la Puente y Lavalle, la norma establece la posibilidad de que el adqui-
rente solicite todas las mejoras, es decir, las necesarias, las útiles y las de recreo. Esto
responde al carácter indemnizatorio de la obligación de saneamiento por evicción,
que justifica que se compense al adquirente el valor total que para él tiene el bien,
atendiendo a la finalidad para la cual fue adquirido.

9. LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS

Este supuesto de hecho revela el carácter indemnizatorio de la obligación de
saneamiento por evicción. A decir de De la Puente y Lavalle, es una responsabi-
lidad que nace cuando el contrato ya se ha cumplido, sin embargo, el adquirente es
privado del derecho adquirido. Se trata de una responsabilidad postcontractual que
forma parte del género de la responsabilidad civil contractual. Por ello, no existen
inconvenientes para que se aplique el artículo 1321 del Código Civil según el cual,
queda sujeto a la indemnización de daños y perjuicios quien no ejecuta sus obliga-
ciones por dolo, culpa inexcusable o culpa leve. El mencionado autor indica que,
para este caso, podría ser más apropiado hablar de mala fe, en lugar de dolo o culpa
en la celebración del contrato. Según el artículo del Código Civil existe un deber de
proceder con buena fe en la celebración de los contratos.

139
Art. 1496 Libro VII: Fuentes de las obligaciones

Respecto a la culpa, se producirá cuando el transferente celebre un contrato omi-

tiendo la diligencia que le era exigible, en el tiempo, modo y lugar, que le produjeron
que ignorara la existencia del mejor derecho del tercero.
Para Arias-Schreiber271, esta norma sanciona al transferente con el pago de la
indemnización de los daños y perjuicios cuando haya incurrido en dolo o culpa al
celebrar el contrato. A contrario sensu, no se producirá esta indemnización si no ha
habido dolo o culpa, salvo que se haya extendido la responsabilidad de acuerdo con
lo permitido por el artículo 1489. Este artículo permite a los contratantes ampliar,
restringir o suprimir la obligación de saneamiento, salvo el caso contemplado en el
artículo 1528, que señala que es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o
limitar la obligación de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo.
Sin embargo, puede ser válida, a juicio del juez, la exoneración o limitación del sa-
neamiento por hechos concretos, cuya justificación debe expresarse en el contrato.
REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES

En cuanto al segundo requisito, incumplimiento por el actor de su prestación; aquí

debe precisarse que la parte demandada no ha cumplido parte de las prestaciones a
su cargo, conforme a lo pactado en la cláusula décima, que la obligó a perfeccionar y
entregar los documentos relativos a la posesión y uso del bien objeto de la compraventa,
y en particular los documentos que autorizan la instalación de los servicios de luz,
agua y desagüe, asimismo la habilitación urbana y cambio de uso; y, cláusula décimo
novena, donde la vendedora se obligó al saneamiento por evicción, que comprenderá
todos los conceptos previstos en el artículo 1495 del Código Civil, límites en el uso
y posesión del terreno adquirido, no contando con luz, agua y desagüe.
[Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente,
Casación N.° 2458-2015 Lima Este, Lima: 20 de octubre del 2016,
considerando décimo tercero]

Artículo 1496.– Mejoras hechas por el transferente

Si las mejoras son abonadas al adquirente, habiendo sido hechas por el transferente, su valor
será considerado a cuenta de lo que tenga que pagar este a aquel.

Concordancias nacionales:
CC: 917, 1495 inc. 6

Comentario de Luis Alberto Velásquez Agapito

Sumario: 1. Concepto y clases de mejoras. — 2. Las mejoras y los contratos relativos a la

transferencia de posesión y uso. — 3. Las mejoras realizadas por el transferente. — 4. Re-
ferencias bibliográficas.

271 Arias-Schreiber Pezet, op. cit., p. 326.

140
 Sección primera: Contratos en general Art. 1496
1. CONCEPTO Y CLASES DE MEJORAS
Según un sector de la doctrina nacional, “las mejoras son modificaciones ma-
teriales que se hacen en un bien y que generalmente producen un incremento de su
valor”272. Aquí “el supuesto es que el poseedor ha hecho mejoras en el bien, el cual
desde luego no es de su propiedad. Tiene derecho el poseedor a que se le reembolse el
valor de estas mejoras”273. Por otro lado, el autor español Díez-Picazo sostiene que
la mejora consiste en “un incremento patrimonial producto de una especial actividad
que desemboca en un aumento del valor de la misma”274.
En nuestro país, el artículo 916 del Código Civil contempla las siguientes clases
de mejoras:
a) Necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro
del bien. Un sector de la doctrina nacional precisa que se trata de “mejoras
indispensables; tienen que hacerse para atender la conservación del bien”275.
b) Útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el
valor y la renta del bien.
c) Recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o
mayor comodidad.
Según se aprecia del texto del artículo 1496, no se hace distinción a algún tipo
de mejora, por lo que se entenderá podrá reembolsarse las mejoras necesarias, útiles
y de recreo.

2. LAS MEJORAS Y LOS CONTRATOS RELATIVOS A LA TRANSFERENCIA DE POSESIÓN Y

USO
Realizadas las precisiones, corresponde determinar en qué tipos de contratos es
factible el pago de mejoras y su reembolso a favor del adquirente a que hace mención
el artículo 1496 del Código Civil.
La doctrina nacional sostiene que solo son posibles los pagos de mejoras en los
contratos relativos a la transferencia de la posesión y el uso. No aplica a los contratos
de transferencia de la propiedad, por la simple razón de que en estos casos no aplican
las mejoras276. Si el vendedor transfiere la propiedad de un bien no hay posibilidad
de que luego le haga mejoras, por la simple razón de que el bien ya no le pertenece.
En otras palabras, las mejoras y el derecho a su reembolso solo son posibles cuando

272 Avendaño V., Jorge y Francisco Avendaño A., Derechos reales, Lima: PUCP, 2017, p. 44.
273 Avendaño V. y Avendaño A., op. cit., p. 44.
274 Díez-Picazo, Luis, Fundamentos del derecho civil patrimonial. Las relaciones jurídico-reales, el registro de la
propiedad, la posesión, vol. iii, Madrid: Civitas, 1995, pp. 679-680.
275 Avendaño V. y Avendaño A., op. cit., p. 45.
276 Muro Rojo, Manuel, Código Civil comentado. Comentan 209 especialistas en las diversas materias del derecho
civil, t. vii, 2.a ed., Lima: Gaceta Jurídica, 2007, pp. 662-664.

141
Art. 1496 Libro VII: Fuentes de las obligaciones

el bien puede ser objeto de restitución, que solo se da en los contratos relativos a la
transferencia de la posesión y el uso.

3. LAS MEJORAS REALIZADAS POR EL TRANSFERENTE

El artículo 1496 del Código Civil, establece el caso en que el transferente hizo
mejoras en el bien y cuyos derechos hayan sido posteriormente materia de evicción y
en la sentencia el juez haya condenado al evicente a abonar el valor de las tales mejoras
al adquirente. El pago comprenderá todas las mejoras necesarias, útiles y de recreo277.
Torres Vásquez278 refiere que puede ocurrir que el bien se halle con mejoras en
el momento de la adquisición, o, por acuerdo entre los contratantes, fueron hechas
por el vendedor con posterioridad a la transferencia. Es natural que ellas se hayan
tenido en cuenta al pactarse la transferencia, y si el contrato es oneroso han servido
para fijar el valor de la contraprestación.
Si el tercero evincente indemniza al adquirente por esas mejoras, el valor de ellas
corresponderá al transferente. Por esta razón, si el valor de las mejoras (necesarias,
útiles y de recreo) ha sido abonado por el evincente al adquirente, este debe aplicar
su importe como pago a cuenta de lo que le debe su transferente por concepto de
saneamiento.
Con esta medida, según Arias-Schreiber, se busca evitar un empobrecimiento
injustificado del transferente. Por este motivo, en el caso el adquirente haya recibido el
importe de mejoras del evicente, tendrá que aplicarlo a cuenta de lo que deba recibir
por concepto de saneamiento. Se trata de una regla justa y práctica y que abarca toda
la gama de mejoras (necesarias, útiles y de recreo)279.
REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES

Se advierte que la parte demandada hizo uso de su derecho de excepción de in-

cumplimiento conforme al artículo 1496 del Código Civil. Lo dicho implica que
la validez de la mencionada resolución de pleno derecho se encuentra cuestionada
porque requiere para ello que la parte actora acredite si cumplió o no con lo que
era su obligación, no resultando prudente que sea en este proceso, sino en uno de
naturaleza distinta.
[Sala Civil Transitoria, Casación N.° 1462-2012 Lima, Lima: 7
de agosto del 2013, considerando tercero]

277 De la Puente y Lavalle, Manuel, El contrato en general. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del
Código Civil, t. iii, Lima: Palestra, 2007, p. 482.
278 Torres Vásquez, Aníbal, Teoría general del contrato, t. ii, Lima: Instituto Pacífico, 2012, pp. 881-882.
279 Arias-Schreiber Pezet, Max, Exégesis del Código Civil peruano de 1984, t. i, 2.a ed., Lima: 2011, p. 326.

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