Desarrollo de Un Proyecto de Construccion

DESARROLLO DE UN
PROYECTO DE
CONSTRUCCION
DESARROLLO DE UN PROYECTO DE
CONSTRUCCION
Financiera Negociación del terreno
Diseño del Proyecto
Preventas – separación de inmuebles

Comercial firma de encargos fiduciarios
Tramites ante las Empresas de Servicios Públicos –

Plan Parcial –Licencia de urbanismo
División material del predio

(constitución de la urbanización)
Técnica
Transferencia anticipada de zonas de uso público
Obtención del crédito constructor
Constitución de hipoteca
Jurídica
Licencia de construcción
Iniciación de la Construcción
CONSTRUCCION
“Permiso de ventas”
Financieros
Firma de Promesas
Formalización trámites crédito y subsidio
Comerciales Constitución Propiedad Horizontal
Firma de escrituras de compraventa - hipoteca
Radiación solicitud desenglobes catastrales
Técnicos Entrega Inmuebles
Desembolso crédito y subsidio
Primera Asamblea de copropietarios

Jurídicos
Entrega Zonas Comunes del conjunto
CONSTRUCCION
1 Negociación lote de terreno

Valor del terreno
Comerciales
Prefactibilidad económica
Mercado
Condiciones físicas del terreno

Técnicos
Area y localización
Normatividad Prediseño (tipo y cantidad de viviendas)
Propietarios
Jurídicos
Estudio de Títulos
CONSTRUCCION
2 Diseño del Proyecto
Urbanístico Diseño
Arquitectónico
Estructural
Hidro-sanitario Planos
Eléctrico
Paisajístico Radicación
para
aprobación
CONSTRUCCION
3 Iniciación de la comercialización del proyecto
 Firma documento de separación
Una vez que los clientes han escogido los inmuebles a adquirir y
han cancelado la “cuota de cierre” o “separación”, se diligencia
un formato que contiene toda la información de la negociación
(identificación de los clientes, inmuebles seleccionados, precio,
forma de pago, fecha aproximada de entrega, etc.)
 Firma de encargos fiduciarios

Contratos mediante los cuales los clientes entregan a una
fiduciaria, seleccionada por el constructor, las sumas de dinero
correspondientes al precio de los inmuebles, con la instrucción de
que éstas sean desembolsadas a favor del constructor una vez
éste acredite que obtuvo el punto de equilibrio y el “permiso de
ventas”.
CONSTRUCCION
4 Trámites ante las empresas de servicios públicos
Es la obtención de la aprobación de los diseños de

redes para servicios públicos y vías y la posterior
conexión de los servicios de acueducto, alcantarillado,
gas, energía y telecomunicaciones.
 Aprobación de redes interiores

Es la aprobación por parte de las empresas de servicios públicos
de las redes internas de servicios de cada uno de los inmuebles.
 Aprobación de diseño de redes generales y vías
Es la aprobación por parte de las empresas de servicios públicos

de las redes urbanísticas de servicios del proyecto que incluye las
redes externas diferentes a las de las unidades de dominio
privado así como la conexión a las redes públicas.
CONSTRUCCION
5 Trámites urbanísticos
Plan Parcial
 instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan

las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial respecto
de un predio de gran dimensión.
Licencia de urbanismo
 Resolución mediante la cual alguna Curaduría urbana autoriza

la creación de espacios públicos y privados en un predio, la
ejecución de obras de Urbanismo e infraestructura de servicios
para la futura construcción de edificaciones.
CONSTRUCCION
5 Trámites urbanísticos
Licencia de urbanismo
 Contenido:
 La adopción del plano oficial de la urbanización (indica la distribución
de espacios públicos y privados, la forma de subdivisión predial prevista,
los lotes susceptibles de ser edificados, etc.)
 La determinación de las obligaciones a cargo de los urbanizadores

responsables, tales como construir y equipar las vías, zonas verdes,
redes y obras de infraestructura de servicios públicos, entregar y
transferir gratuitamente las zonas de cesión.
Licencia de urbanismo por etapas

CONSTRUCCION
Licencia de Construcción
 Resolución mediante el cual alguna Curaduría Urbana autoriza
desarrollar edificaciones. Las licencias de urbanización y construcción
tienen una vigencia de 24 meses prorrogables por una sola vez por
12 meses.
 Además de estas licencias, existen otras tendientes a autorizar la
demolición de construcciones ya existentes, su modificación interna
o externa, su ampliación, adecuación o reparación, etc.
Aprobación planos propiedad horizontal
 Aprobación que otorga el curador urbano o la Oficina de

Planeación, a los planos de alinderamiento, cuadros de áreas o al
proyecto de división entre bienes privados y bienes comunes de la
propiedad horizontal
CONSTRUCCION
6. Transferencia zonas de uso público
Si el predio que se desarrolla comprende zonas de uso

público, el urbanizador tendrá que transferir
anticipadamente la propiedad mediante escritura pública,
y garantizar con una póliza de cumplimiento que
construirá, dotará y posteriormente entregará
formalmente al Distrito o municipio, las vías, andenes,
parques, etc.
CONSTRUCCION
Obtención de financiación para el proyecto

7. (trámite crédito constructor)
Debido al cuantioso valor de un proyecto, los constructores suelen
solicitar financiación para su construcción. La entidad financiera
evalúa tanto el proyecto como la capacidad financiera de la
constructora.
Pasos a seguir:
 Radicación de la solicitud de crédito

 Aprobación
 Realización de estudio de títulos (designación abogado)
 Realización de avalúo (designación perito)
 Constitución de hipoteca en mayor extensión
 Asignación de prorratas a las unidades: asignación de un
porcentaje del crédito aprobado por el constructor, a cada uno de
los bienes privados que integrarán el proyecto
 Desembolsos del crédito según avance de obra
CONSTRUCCION
8. Régimen de Propiedad Horizontal
 Sólo lo puede constituir el propietario.
 La constitución es voluntaria pues no

hay ninguna norma que obligue al
propietario a constituirlo.
CONSTRUCCION
Definición:
Forma especial de dominio, constituida voluntariamente por el

propietario, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre
bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás
bienes comunes.
Como se constituye:
a. Escritura pública.
b. Registro de la escritura pública
Soporte técnico:
a. Licencia urbanística.
b. Aprobación de planos de P.H. y cuadro de áreas.
CONSTRUCCION
Nacimiento y certificación de la persona jurídica:
 Nace con el registro del reglamento

 Alcaldías: certifican su existencia y representación legal
Características
 Se requiere la coexistencia de dos tipos de bienes: de propiedad

privada y de propiedad común
Los bienes comunes no pueden transferirse, embargarse o gravarse
separadamente de los bienes privados a que acceden y viceversa.
 Cada propietario puede enajenar su unidad privada, hipotecarla,
darla en arrendamiento, sin necesidad del consentimiento de los
dueños de los demás inmuebles.
CONSTRUCCION
9. Trámite de permiso de ventas
Para desarrollar la actividad de enajenación de viviendas es

necesaria la obtención del permiso de ventas por parte de las
Alcaldías, para lo cual hay que adjuntar los documentos requeridos
por la ley. Si se inicia la enajenación de las viviendas sin radicar esta
documentación, se incurre en sanciones.
Documentos a radicar:
 Título de propiedad
 Licencia de construcción
 Hipoteca – certificado de prorratas
 Constancia de avance de obras
Cuando se trata de vender inmuebles distintos de vivienda, tales

como locales, oficinas, habitaciones hoteleras, etc, no se requerirá de
dicho permiso.
CONSTRUCCION
10. Firma de promesas de compraventa
Obtenido el “permiso de ventas”, la sociedad podrá:
 Firmar promesas de compraventa
Contrato mediante el cual las partes se obligan a celebrar un

contrato posterior, en este caso, de una compraventa.
 Solicitar a la fiduciaria que desembolse en su favor las sumas de

dinero consignadas por los clientes en los encargos fiduciarios.
CONSTRUCCION
11. Firma escrituras de compraventa

La compraventa de bienes inmuebles debe celebrarse por escritura
pública y registrarse en la oficina de registro de instrumentos públicos.
Pagado el precio de compraventa y aprobado el crédito individual, se

puede firmar la escritura de compraventa. Ideal: uno o dos meses
antes de la entrega del inmueble.
12. Entrega de los inmuebles
Culminada la construcción, se procede a la entrega de los inmuebles

a los compradores. De dicha diligencia se levanta un acta.
CONSTRUCCION
13. Primera Asamblea de Copropietarios
 El constructor, por ley, obra como administrador provisional de la

copropiedad.
 Una vez entregado el 51% de las unidades debe citar a la primera

Asamblea de Copropietarios.
 En esta Asamblea se plantean los siguientes temas:

1. Aprobación del presupuesto.
2. Designación del Consejo de Administración.
3. Designación de una comisión para recibir los bienes
comunes y señalamiento de fecha.
CONSTRUCCION
13. Primera Asamblea de Copropietarios
 El constructor, por ley, obra como administrador provisional de la

copropiedad.
 Una vez entregado el 51% de las unidades debe citar a la primera

Asamblea de Copropietarios.
 En esta Asamblea se plantean los siguientes temas:

1. Aprobación del presupuesto.
2. Designación del Consejo de Administración.
3. Designación de una comisión para recibir los bienes
comunes y señalamiento de fecha.
CONSTRUCCION
14. Entrega de zonas comunes a la copropiedad
 Bienes comunes esenciales:
Se entregan en la medida en que se vayan entregando cada una de

las unidades privadas.
 Bienes comunes de uso y goce general
Su entrega se hará al Consejo de Administración o en su defecto al

Administrador Definitivo, cuando se haya enajenado un número de
bienes privados que represente por lo menos el 51% de los
coeficientes de copropiedad.
CONSTRUCCION
15. Desenglobes catastrales
Es la solicitud que hace la constructora a catastro municipal para

que asigne un código catastral a cada uno de los inmuebles que
surgen como consecuencia de la división o englobe de predios o
como consecuencia del reglamento de propiedad horizontal.
Una vez registradas las escrituras de cada uno de los

compradores, éstas se envían a catastro para que proceda a
efectuar la respectiva mutación, es decir, para que haga constar
que el propietario del inmueble de que se trate no es ya la
constructora.

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Financiera Negociación del terreno

Diseño del Proyecto

Preventas – separación de inmuebles

Tramites ante las Empresas de Servicios Públicos –

División material del predio

Obtención del crédito constructor

Formalización trámites crédito y subsidio

Comerciales Constitución Propiedad Horizontal

Firma de escrituras de compraventa - hipoteca

Radiación solicitud desenglobes catastrales

Técnicos Entrega Inmuebles

Desembolso crédito y subsidio

Primera Asamblea de copropietarios

1 Negociación lote de terreno

Condiciones físicas del terreno

2 Diseño del Proyecto

3 Iniciación de la comercialización del proyecto

 Firma documento de separación

 Firma de encargos fiduciarios

4 Trámites ante las empresas de servicios públicos

Es la obtención de la aprobación de los diseños de

 Aprobación de redes interiores

 Aprobación de diseño de redes generales y vías

Es la aprobación por parte de las empresas de servicios públicos

 instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan

 Resolución mediante la cual alguna Curaduría urbana autoriza

 La determinación de las obligaciones a cargo de los urbanizadores

Licencia de urbanismo por etapas

Aprobación planos propiedad horizontal

 Aprobación que otorga el curador urbano o la Oficina de

6. Transferencia zonas de uso público

Si el predio que se desarrolla comprende zonas de uso

Obtención de financiación para el proyecto

 Radicación de la solicitud de crédito

8. Régimen de Propiedad Horizontal

 Sólo lo puede constituir el propietario.

 La constitución es voluntaria pues no

Forma especial de dominio, constituida voluntariamente por el

Nacimiento y certificación de la persona jurídica:

 Nace con el registro del reglamento

 Se requiere la coexistencia de dos tipos de bienes: de propiedad

9. Trámite de permiso de ventas

Para desarrollar la actividad de enajenación de viviendas es

Cuando se trata de vender inmuebles distintos de vivienda, tales

10. Firma de promesas de compraventa

Obtenido el “permiso de ventas”, la sociedad podrá:

 Firmar promesas de compraventa

Contrato mediante el cual las partes se obligan a celebrar un

 Solicitar a la fiduciaria que desembolse en su favor las sumas de

11. Firma escrituras de compraventa

Pagado el precio de compraventa y aprobado el crédito individual, se

12. Entrega de los inmuebles

Culminada la construcción, se procede a la entrega de los inmuebles

13. Primera Asamblea de Copropietarios

 El constructor, por ley, obra como administrador provisional de la

 Una vez entregado el 51% de las unidades debe citar a la primera

 En esta Asamblea se plantean los siguientes temas: