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n 2004, dentro del Título VII de la concepto del Impuesto Sobre la Renta e Impuesto
Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR), al Activo por las actividades realizadas por el
denominado: VII “De los Estímulos Fiscales”, fideicomiso. Por otra parte, al promover las
se establecieron beneficios a los fideicomisos a operaciones en Bolsa de Valores mediante la
través de los cuales se realizaran actividades emisión de Certificados de Participación
relacionadas con los negocios inmobiliarios de Inmobiliarios, permite el acceso al mercado
construcción o adquisición de inmuebles para inmobiliario a nuevos inversionistas. El propósito
destinarse a su enajenación o arrendamiento. de la reforma según se expone más adelante, es
fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario y,
Hacia el 2006, el legislador ha reconocido que con ello, la generación de empleos; asimismo operar
los fideicomisos inmobiliarios constituyen eficientes como medio de inversión tanto nacional como
mecanismos de inversión para fomentar el extranjera y obtener financiamiento para aquellos
desarrollo inmobiliario del país, y que es necesario que cuentan con activos inmobiliarios, pero
que se faciliten las operaciones que estos requieren liquidez para financiar el desarrollo de
fideicomisos realizan en la Bolsa de Valores, sus proyectos. Analizaremos en este trabajo los
colocando certificados de participación en los aspectos legales que, en forma genérica, rigen la
mercados bursátiles con el objeto de obtener un constitución y operación de los fideicomisos de
flujo de recursos que les permita cumplir con sus inversión inmobiliaria
fines.
Antecedentes
La Reforma Fiscal que nos ocupa, incorpora nuevas
disposiciones relativas a los fideicomisos inmobiliarios, y El congreso de Estados Unidos creó, en 1960, el marco
modifica precisamente los estímulos fiscales legislativo para los fideicomisos de Inversión en Bienes
contemplados dentro del Título VII de la Ley del ISR, y Raíces o de inversión inmobiliaria, conocidos por sus
adiciona los nuevos Artículos 223-A, 223-B y 223-C, siglas en inglés como “REITs” (Real Estate Investment
facilitando, por una parte, el cumplimiento de Trusts) para permitir al público inversionista
obligaciones de los fideicomitentes que aportan bienes al beneficiarse de inversiones comerciales en grandes
En los Artículos 223 y 224 de la Ley del II. Que su fin sea la adquisición o la construcción
Impuesto Sobre la Renta, se establecían como de bienes inmuebles que se destinen al
estímulos que los fideicomitentes no consideraran arrendamiento y la enajenación posterior de ellos
como enajenación las aportaciones de inmuebles después de haber sido otorgados en arrendamiento
que realizaran a los fideicomisos3 , incluso de por un periodo de al menos un año antes de su
haberse otorgado su uso o goce temporal a un enajenación, así como la adquisición de derechos
tercero (sino hasta que el fideicomitente pierda o de percibir ingresos provenientes del
haya renunciado al derecho a readquirir los bienes arrendamiento de bienes inmuebles.
aportados) y que no realizaran pagos provisionales
mensuales, con lo cual se difiere el pago del ISR. III. Destinar su patrimonio cuando menos en un
También en términos del Artículo 223 de la Ley en 70% al fin a que se refiere la fracción anterior y
comento, se aclaró respecto del Impuesto al Activo el remanente a la adquisición de valores a cargo
que “La institución fiduciaria no realizará pagos del Gobierno Federal inscritos en el Registro
provisionales por concepto del Impuesto Sobre la Renta Nacional de Valores e Intermediarios o de
e Impuesto al Activo, por las actividades realizadas acciones de sociedades de inversión en
por el fideicomiso”. Los beneficios hasta aquí instrumentos de deuda.
enunciados, consideramos cumplen el objeto de que
dichos fideicomisos dispongan de flujos de efectivo IV. Distribuir a los tenedores de los certificados de
mismos que pueden ser aprovechados para financiar participación, dentro de los dos meses siguientes
nuevos proyectos. al término del ejercicio, cuando menos y a
cuenta del resultado fiscal del mismo ejercicio,
Requisitos para acceder al estímulo fiscal determinado en los términos del Título II de
esta Ley, la cantidad que resulte de aplicar a
El Artículo 224 de la LISR señala los requisitos que dicho resultado, la tasa del 28%.
deben cumplir los fideicomisos para acceder a los
estímulos fiscales establecidos en el Artículo 223
de la propia Ley.
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Siempre que la fiduciaria otorgue su uso o goce temporal
Se eliminó la fracción IV que aludía a: ”Cumplir al mismo fideicomitente que aportó dichos bienes,
limitando la deducción de las rentas que pague por ello
con los requisitos de información al Servicio de
hasta por el equivalente al 12% anual del valor fiscal del
Administración Tributaria (SAT)”, sustancialmente inmueble.
El nuevo Artículo 223-B,señala que la institución 1. Acumular el resultado fiscal del ejercicio que
fiduciaria deberá les corresponda.
Más allá de los beneficios fiscales, es importante ciados públicamente en la Bolsa de Valores
mencionar que lo que se pretende es lograr la detentan acciones activas que suman unos 375 mil
reactivación de la economía y que se invierta en el millones de dólares.
sector inmobiliario, y desde ese punto de vista,
como también para la creación de empleos, este En opinión del presidente de la BMV, Guillermo
esquema de fideicomisos inmobiliarios hace Prieto Treviño, este esquema representa una alter-
accesible la inversión en el mercado inmobiliario nativa importante, ya que dará financiamiento a
para aquellos que no están en capacidad de invertir un sector en el que hay muchos activos fijos que
o arriesgar grandes cantidades y, sin embargo, la podrían ser más líquidos, y añadió: ”Los
colocación de certificados de participación en oferta inversionistas de bienes raíces están muy interesados
pública les permite acceder al beneficio económico en poder vender propiedades a través del mercado.
de un negocio que ha probado ser redituable. Esperamos poder ver el primer FIBRA a finales de año.
Y creemos que el potencial es enorme”. Además, pre-
El propio mercado inmobiliario se ve reactivado, vé que es muy probable que el capital extranjero
dado que en ocasiones aunque se disponga de ac- esté presente en las primeras emisiones”.4
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