TEMA 15. LA HIPOTECA.

1. CONCEPTO Y CARACTERES.
El propietario de un bien inmueble puede gravar o constituir una hipoteca de ese bien, de
forma que el valor final de ese bien cuando procede a la enajenación, destinarlo al pago de
la obligación garantizada con hipoteca.

A diferencia de la prenda, en la hipoteca, la posesión de la cosa continua a favor del

deudor, no hay desplazamiento posesorio. Demostrando la existencia del vinculo con
relación a terceros, a merced a la inscripción en el registro de la propiedad. Quiebra el
principio de libertad de forma. Es decir:

 No desplazamiento de la cosa. Aquí se diferencia de la prenda.

 La publicidad formal del derecho a través de la inscripción en el registro de la
propiedad.

La idea inicial aparece en el art. 1876 CC y es idéntico al art. 104 LH. Puede la hipoteca
ser considerada como un derecho real o como un contrato, ya que el CC la incluye dentro
de los contratos. Y es que la forma normal de constituir una hipoteca es por forma de un
contrato, pero no impide el reconocimiento como un derecho real.

Es un derecho real constituido en garantía de una obligación sobre bienes

inmuebles o derechos ajenos enajenables, que permanecen en la posesión de su
dueño, para satisfacer con el importe obtenido de su venta, aquella obligación
cuando sea vencida y no pagada. Algún autor añade la posibilidad de que se incluyan
otras modalidades, como es la posibilidad de que recaiga sobre bienes muebles.

Entre otras características de este derecho real tenemos que:

 Como es un derecho de naturaleza real, debe tener la notas de inmediatividad y

absolutividad. Estas notas son propias de todos los derechos reales. Esto esta dicho
en el art. 1876 CC y el art.104 LH.
 Otra característica es que es un derecho real de naturaleza inmobiliaria, sin
desconocer la posibilidad de constituir la hipoteca mobiliaria. Sin embargo, nosotros
nos vamos a referir a la hipoteca tradicional, la inmobiliaria.
 Se trata de un derecho real accesorio. Se da porque se constituye, igual que la
prenda, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. No puede la
hipoteca existir sin que exista un derecho de crédito en cuya garantía se ha
constituido.
La hipoteca sigue el camino de lo que ocurra con la obligación de la que sirve como
garantía. Sirve para reforzar el cumplimiento del a obligación. Sin embargo, para
algunos autores, si estamos ante un derecho de crédito personal sobre el cual se
constituye una hipoteca, implica que esta se transforme en un derecho de
naturaleza real. Por lo tanto, como la hipoteca transforma la naturaleza del derecho
personal, la hipoteca no es tanto accesoria, si no que tienen carácter sustantivo.

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 Al reconocer a la hipoteca naturaleza sustantiva o independiente, la obligación
personal se va a convertir en algo accesorio. En este caso, por tanto, lo sustantivo
seria la hipoteca y la obligación personal, lo accesorio.
 La inherencia o inseparabilidad. Aparecen plasmadas en los art. 1876 CC y en el
art. 104 LH.
 La publicidad registral. Para constituir una hipoteca es necesario que el documento
en el que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no se inscribe,
no sería tenida la hipoteca constituida válidamente con respecto a tercera personas
ni con respecto a los propios interesados. El art 159 establece lo mismo para las
hipotecas legales, que lo establecido para las hipotecas voluntarias.
 La hipoteca tiene también la característica de la determinación o de la especialidad.
Hay que estar pensando en que la hipoteca cuando se constituye recae sobre
bienes concretos o determinados. Esto lo exige el art. 119 LH. También aparece en
el art. 12 LH, donde se reconoce que se establezca la identidad de las obligaciones
garantizadas en el momento de constituir la hipoteca.
 Inseparabilidad o indivisibilidad. La garantía hipotecaria, mientras no se cancele o se
extinga, permanece o subsiste integra afectando a cada una de las partes. Se
garantiza toda la deuda. Art 1860 CC.
 La transmisibilidad. La hipoteca es un derecho trasmisible e hipotecable. Art. 107.4 y
art. 189 LH y art. 1878 CC.

Se regula en el libro IV capítulo V y libro III. La regulación de este derecho de la hipoteca,

como sabemos, no solo aparece en el CC, si no también en la LH de 1946 así como en el
Reglamento Hipotecario de 1947.
Esta variedad de textos se debe a la consecuencia del fracaso del proceso de codificación.
Debido a ella, para dar una regulación a unos determinados temas, se opto por llevar a
cabo una regulación de estos temas, como el hipotecario, a través de una serie de
regulaciones especiales.

Se podía haber aprovechado al aprobar el actual CC para incluir las regulaciones

especiales. Sin embargo no se hizo. Lo único que hizo el CC es traer unas regulaciones
que el legislador estimaba pertinentes, dejando la mayoría en la legislación especial de la
hipoteca. Esto explica la presencia de varias regulaciones en determinados temas como
este de la hipoteca, y es que no se incluyeron en el CC. Por eso hay dos.

Para la aplicación de las leyes hipotecarias, va a tener una gran importancia las
resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, aunque dichas
resoluciones no van a ser consideradas como jurisprudencia.

2. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA.
Para la constitución del derecho de hipoteca se lleve a efecto, es necesario que se cumpla
con una serie de requisitos.

Elementos personales.

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  Dueño de la finca hipotecada o un tercero. Es el sujeto pasivo.
 El acreedor hipotecario. El titular del derecho de hipoteca.

La ley exige que para que la hipoteca sea valida que la cosa pertenezca en propiedad del
hipotecante. Art. 1857 CC.

También admitimos que la constitución de la hipoteca se haga a través de la

representación a través de lo que establecido en el art. 139 LH, donde se dice que se
puede constituir una hipoteca por vía de representación siempre que el representante
tenga poder suficiente o bastante para llevar a cabo la constitución de la hipoteca.

La hipoteca que se ha constituido sin poder o con un poder insuficiente, puede ser
considera como no valida, salvo que sea ratificada por el propietario de la finca hipotecaria.
De esta manera, queda convalida la constitución de la hipoteca.

En relación con las personas que intervienen, el art. 138 LH autoriza la constitución de la
hipoteca bien por convenio entre las partes, o bien por declaración unilateral de voluntad
del dueño de los bienes sobre los que se establezca esa hipoteca.

Hay que enlazar este articulo con el art. 141 LH, donde se admite la constitución de la
hipoteca por un acto unilateral, pero no distingue entre actos intervivos o mortis causa. En
este caso habría que tener en cuenta lo que dice el art. 248 RH, donde se admite la
constitución de hipotecas en actos de ultima voluntad.

Por tanto se puede constituir una hipoteca tanto por vía bilateral como por vía unilateral, ya
sea mortis causa o intervivos.

Relativa a la capacidad de las partes, ha de estar en relación con la naturaleza del titulo o
acto por el que se constituye la hipoteca. En términos generales, y dado que la hipoteca es
un gravamen que implica una enajenación eventual, se exige que el constituyente o deudor
hipotecario sea propietario de la cosa dada en garantía y que además tenga la libre
disposición de sus bienes, o que se estén autorizados para ello por la ley.

Es decir, en algunos casos se puede constituir una hipoteca por personas que no tienen la
libre disposición de los bienes. Para ello, es necesario que estén autorizados por la ley de
acuerdo a determinadas formalidades.

Respecto del acreedor, para ser receptor de la hipoteca, no le hace falta una rigurosa
capacidad de disposición. Cumple solo con que esta persona tenga la capacidad general
para contratar. No se le exige ninguna capacidad especial.

Elementos reales.
En cuanto a estos hay que analizar.

 Las obligaciones que pueden ser garantizadas . Rige el principio del art 1876 CC,
donde se dice que en principio, toda clase de obligaciones son susceptibles de ser
garantizadas con hipoteca. A mayores, el art. 142 LH admite la constitución de

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 hipotecas sobre obligaciones futuras. Quedan excluidas eso si, las obligaciones
personalísimas y todas aquellas que derivan del estado civil de las personas o de
las relaciones familiares.
 Los bienes o las cosas hipotecables . En cuanto a esta cuestión, nuestra
legislación restringe la hipoteca clásica a los bienes inmuebles. Sin embargo, dentro
de esa limitación, se establece un criterio bastante amplio que permite que sean
objeto no solo las fincas, sino también los derechos que recaen sobre esas fincas.
Eso si, los bienes y los derechos deben ser susceptibles de enajenación y de
inscripción en el Registro.
Esto está dicho por el art. 106 LH y el art. 1874 CC. Es decir deben ser bienes
inmuebles, enajenables e inscribibles. Por ejemplo, si hay una prohibición de
disponer sobre uno determinado inmuebles inscrito, como no cumple con el requisito
de la enajenabilidad, no se podría constituir una hipoteca.

Como complemento, la ley establece también una serie de cosas y derechos que no se
pueden hipotecar, o una serie de derechos que solo pueden hipotecarse en unos
determinados supuestos. A esto nos lleva os art. 106, 107 y 108 LH.

 El art. 106 LH establece que se pueden hipotecar los derechos reales sobre bienes
inmuebles y los bienes muebles susceptibles de inscripción y enajenación. Recoge
lo que se puede hipotecar.
 El art. 108 LH dice que no se pueden hipotecar las servidumbres, los derechos de
uso y de habitación ni los usufructos legales. Esto es lo que no se puede hipotecar
 El art. 107 LH. Recoge los derechos que se pueden hipotecarse pero en
determinados casos. Estos son el derecho de usufructo, la nudapropiedad, las
segundas hipotecas, el derecho de superficie…esto es lo que se puede hipotecar,
pero con ciertas matizaciones.

Elementos formales.
Requisitos formales son diversos según la clase de hipoteca que vayamos a constituir y
con el acto o el titulo por el que se constituya. Pero al margen de esas exigencias
especificas dependiendo de cada caso, el requisito general e indispensable es que el
documento publico donde se constituya la hipoteca sea inscrito en el Registro de la
Propiedad como dice el art. 1875 CC, así como el art. 145 y 159 LH.

Hay que aclara que si se trata de una hipoteca de carácter voluntario, el necesario que se
constituya en escritura pública mas inscripción. En el caso de otro tipo de hipotecas que no
sean las voluntarias, es necesario que se establezca en documento publico, que no tiene
por que ser una escritura publica, mas la inscripción en el Registro.

3. CLASES DE HIPOTECAS
En función del origen. Art. 137 LH

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  Voluntarias. Están establecidas por un negocio jurídico, ya sea bilateral o de forma
unilateral, cuando esta se impone por disposición del dueño de los bienes que son
objeto de gravamen. Art. 138 LH.
 Legales. Son las que son establecidas por la ley. No las constituye directamente la
ley, sino lo que hace esta es crear la obligación a determinadas personas de
constituir una hipoteca para garantizar una obligación principal. Art. 158,159 y 168
LH.

En función de la forma. Atendiendo al criterio de la publicidad, es decir, la inscripción en el

Registro. Art. 194 y 195 LH.

- Expresas. Deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Sin este requisito no

se consideran válidamente constituidas.
- Tacitas. No exigen para su validez la publicidad del Registro. Prácticamente eso
si, todas las hipotecas son expresas porque como hemos visto, para que una
hipoteca este válidamente constituida, se necesita su inscripción en el registro.

En función del objeto.

- Generales. Cuando se hablaba de las generales, se entendía que eran estas las
que gravaban todos los bienes del deudor. Ahora bien, en virtud del principio de
especialidad, han desaparecido de nuestro derecho las hipotecas generales.
- Especiales. Estas gravan única y exclusivamente unos determinados bienes del
deudor.

Por el contenido.

- Ordinarias o de seguridad.
o Ordinarias. Aseguran unas obligaciones que ya existen. La obligación
asegurada tiene existencia asegurada, y su cuantía esta perfectamente
concretada. Estas son las mas frecuentes.
o Seguridad. Aseguran una obligación que tiene una existencia dudosa. La
cuantía esta indeterminada. Con esta denominación no aparecen como tales
las hipotecas reguladas en nuestro ordenamiento. Lo que si se hace es
establecer una regulación de casos concretos de algunas modalidades de
estas hipotecas de seguridad, como pasa con las hipotecas en garantía de
títulos al portador, a la orden….Destaca la hipoteca de máximo, en la que
solo se establece el importe máximo del crédito del cual debe responder la
finca. Es decir, hasta el punto máximo al se puede concretar la hipoteca, sin
establecer el importe exacto.

- Capital o de rentas.
o Capital. Se garantiza una obligación de cumplimiento unitario o total.
o Rentas. Se asegura la efectividad de pago o de rentas de las prestaciones
periódicas.

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En función de los efectos.
- Comunes. Se asegura el pago de la obligación guardando la prioridad que le
corresponde según el Registro. Se tiene en cuenta el orden del Registro a la
hora de cobrar un crédito.
- Privilegiadas. Se anteponen a las demás por su condición de privilegiadas. No se
tienen en cuenta el orden en el Registro.

En función del régimen legal.

- Normales. Se adaptan a la regulación y a las condiciones típicas de la LH y el
CC.
- Excepcionales. Se distancian o modifican las normas establecidas en la
regulación prevista en el CC o en la LH.

4. LA EXTENSION DEL DERECHO DE HIPOTECA.

La hipoteca consiste en aceptar el valor de unos bienes al cumplimiento de una obligación.
Por ello, la extensión del derecho de hipoteca, ha de tenerse en cuenta dos cuestiones
fundamentales. Estos son.

- Hasta que extremo la obligación va a quedar asegurada.

- Hasta que punto los bienes o los derechos quedan afectados por la garantía.

La garantía dada para reforzar el cumplimiento de la obligación, responde del capital

principal, y de los intereses y de las costas en el caso de que se diera esta posibilidad.
Si yo debo 100 es para asegurar esos 100, a los intereses y las costas. Es decir, afectan al
capital principal hasta los gastos expresados en la inscripción. En el Registro se inscribirán
esos 100 que es lo que vale la deuda principal. Pero también se inscribirán la cuantía de
los intereses cuando la obligación principal así los devenga.

En relación con el tema de los intereses, la LH establece que lo pactado por las partes es
lo que puede respetarse dentro de ciertos limites. Esto de los intereses lo regula la LH en
el art. 114 y el RH en el art. 220.
Si vamos al art. 114, se refiere a los intereses que produce el capital principal. Se excluyen
los intereses de los intereses, es decir, el anatocismo. También este articulo, que para el
computo de las anualidad se toma desde el momento en que se empezó a devengar
intereses. Pueden existir intereses que estén vencidos pero que no estén satisfechos. El
art. 115 establece que se permite pedir la ampliación de la hipoteca, tratándose esta de
una hipoteca distinta, diferente y posterior.

Respecto de las costas, sabemos que la hipoteca es accesoria. Solo se garantizaran los
gastos o costas en el caso de que se hayan pactado expresamente.

La dirección general de los registros y del notariado ha recogido que ningún precepto
introduce una prohibición para los interesados hacer la distribución del capital, de los
intereses y las costas en la forma que mejor les convenga. Eso si, esa distribución tiene

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que estar determinada o especificada de lo que responde la finca, es decir, hasta que
medida de los costes, de los intereses o del capital afecta la finca dada en garantía.

Otra cuestión se refiere a los bienes que se pueden hipotecar. Esto ya esta visto en el art.
106,107 y 108 LH. Se parte de estos chismes para analizar la extensión objetiva de la
hipoteca.
Aunque la LH se fija solo en los bienes inmuebles por naturaleza, es concreto, parece que
solo piensa en la fincas, también pueden ser hipotecados otra serie de derechos de
naturaleza real. Para simplificar las cosas, nosotros son referiremos solo a los bienes
inmuebles.

Hay que tener en cuenta que el inmueble se haya en poder del deudor o en poder de
un tercero.

 En el primer caso, hay que distinguir en cuanto la extensión, cuando se ha pactado

algo, o cuando no se ha pactado nada.
o Si no se ha pactado nada, hay que manejar el art. 109 y el art. 110. La
hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de
las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los
bienes hipotecados. Los elementos que se entenderán hipotecados junto a la
finca se extendiendo a esos que hemos puesto.
Normalmente, auné el art. 109 no lo dice, también es posible que la extensión
de la hipoteca afecte a las servidumbres o a los elementos comunes en el
caso de la Propiedad Horizontal.
El art. 110 establece respecto de las mejoras se entenderán hipotecas junto a
la finca las mejoras que consistan nuevas plantaciones, obras de riego o
desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno
o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan
en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva
construcción de edificios donde antes no los hubiere.
En relación con las indemnizaciones, en el art. 110.2 se regula.
o SI se ha pactado algo, hay elementos a los que la hipoteca se extiende solo
si se ha pactado expresamente. En el art. 111 LH. Estos elementos son.
 Frutos.
 Bienes muebles que se hallen permanentes en la hipoteca hipotecada.
 Las garantías vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse la
obligación garantizada.
 Terrenos agregados o la construcción de nuevos edificios donde antes
no los hubiere.

 En el caso de que los bienes inmuebles estén en poder de un tercero. Una vez que
se ha inscrito la hipoteca, aparece un tercero, que no es el deudor originario, al que
pasa a manos la finca a través de una enajenación. En estos casos, las reglas que
hemos manejado hasta ahora varían según dice el art. 112 LH.

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 Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la
hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las
mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación,
siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos
pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo
El mayor valor que se le va a asignar a la finca como consecuencia de esas mejoras
han de pertenecer a la persona que las ha costeado. En el caso de que existan
mejoras que pertenezcan al dueño de la finca, y no estén comprendidas en la
hipoteca, en el art. 113 LH se le concede la facultad al dueño de la finca entre exigir
su importe o en retener los objetos en que consista.

5. PROTECCIÓN DEL DERECHO DE HIPOTECA. LOS DERECHOS DEL

ACREEDOR HIPOTECARIO
Al acreedor hipotecario le interesa que los bienes hipotecados no pierdan su valor. Así, el
ordenamiento le concede al acreedor este una serie de medidas de conservación y
protección de la garantía durante la duración de la hipoteca.

Distinguimos una fase inicial, la fase preventiva o de seguridad, y una segunda fase, que
es la fase de ejecución o la fase de realización de valor.

Se distinguen por tanto, los derecho del acreedor hipotecario antes y después del
vencimiento de la hipoteca.

En la fase inicial, la preventiva o de seguridad, el derecho de realización del valor se halla

en una situación potencial o latente donde el acreedor solo dispone de acciones dirigidas a
la conservación de su derecho.

En esta fase preventiva dispone de unas acciones:

 La acción de deterioro o devastación. Art. 117 LH.

 La acción declarativa o de constatación de la hipoteca. Se pretende conseguir una
declaración judicial de la existencia del hipoteca, y el rango que le corresponde a
esa hipoteca.

En la segunda fase, la de ejecución o de realización de valor, donde una vez que ha

vencido el crédito asegurado con la hipoteca, y en el caso de que no se cumpla con la
obligación principal, entra en juego la realización del valor para con la ejecución
hipotecaria, es decir, la enajenación, poder cobrar dicho crédito.
Sabemos que cuando hablamos de ejecutar o la realización de valor, hablamos de
enajenar la cosa dada en garantía para cobrar el crédito garantizado.

FASE INICIAL: Centrándonos ahora en el momento preventivo o de seguridad,

analizaremos con más detalle las dos acciones citadas antes.

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Sabemos que con la hipoteca no hay desplazamiento posesorio, al contrario que lo que
pasa con la prenda. El bien o la cosa dada en garantía sigue estando en poder del deudor.
Esto presenta sus pros y sus contras.

Entre esos inconvenientes puede pasar que el acreedor pueda correr un cierto riesgo de
que el bien dado en garantía merme o disminuya su valor.
En este caso, el art. 117 LH, parte de conceder al acreedor la denominada acción de
devastación o de deterioro. Se deben dar una serie de presupuestos para poder ejercer
esta acción.

 La existencia de un deterioro. Se plantea la doctrina si se comprende o no a los

deterioros aun no producidos o lo que se conocer bajo el termino de los deteriores
temidos.
Hay autores que dicen que si que se puede incluir dichos deterioros temido porque
dicen que la naturaleza de esta acción es de prevenir o evitar. Por ello, serie
correcto admitir dentro de los deterioros estos denominados como temidos. Otro
sector doctrinal entiende que le deterioro debe estar ya realizado, para que una vez
que sabemos de la existencia del mismo, se pueda ejercer esta acción de
devastación.
Hay otra situación intermedia como la de la máquina del profesor Castan. Se partiría
de una interpretación del art. 117 de carácter teleológico o finalista. Lo normal es
que el valor de lo dado en garantía sea superior al crédito que asegura, raramente
el deterioro temido haría previsible un disminución del valor total de la cosa. Aquí los
deterioros temidos no se pueden incluir.
Pero si en un determinado supuesto se da el caso de que lo dado en garantía esta
ajustado con el crédito, la menor devaluación de la finca dada en garantía la hiciera
insuficiente para garantizar el crédito, o que el deterioro fuera de tal envergadura
que hiciera insuficiente la garantía del crédito o del obligación principal. En este
caso si que serie posible tener en cuenta la existencia de los deterioros temidos.
 Que se produzca una disminución del valor de la finca hipotecada. Esta disminución
es necesaria que se de una relación de causa efecto entre la voluntad del
propietario y la disminución del valor.
 Que la disminución del valor se produzca por dolo, culpa o voluntad del deudor .
También es posible que se de por omisión, es decir, que el deterioro se haga por un
no hacer del deudor para evitar ese deterioro.
Los arts 630 y ss. de la LEC habría que tenerlos en cuenta a la hora del procedimiento
de la acción de devastación.
El art. 117 no especifica las medidas a realizar para evitar el daño o deterioro, cosa que si
se hace en otros ordenamientos. Tampoco nos dice si las medidas se pueden adoptar de
oficio por el juez o si se requiere que deban ser establecidas por las partes.

Junto a esta acción, también tenemos la posibilidad de que ejercite la denominada acción
declarativa, que persigue que se afirme por declaración judicial la existencia y el rango de
la hipoteca.

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Junto a los derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca, también tenemos
unos derechos del acreedor este después del vencimiento del a hipoteca. Nos movemos
en le ámbito de la realización de valor o de ejecución de la hipoteca.

FASE DE EJECUCIÓN: Estamos en la fase de ejecución o de realización de valor.

Tenemos dos acciones, una de carácter personal y otra acción que es la llamada acción
real hipotecaria.

 La acción personal se dirige contra el deudor. En el segundo caso se dirige contra el

inmueble que es el derivado de la hipoteca.
 Además, la acción personal se realiza contra cualquiera de todos y cada uno de los
bienes que conforman el patrimonio del deudor basándonos en el principio de
responsabilidad patrimonial universal. Se diferencia de la acción real hipotecaria
porque solo va contra los bienes objetos de hipoteca.
 Procesalmente se diferencian porque la acción personal se pide la juez que dicte
sentencia de condena al cumplimiento de una obligación dineraria. En el caso de la
acción real persigue que el juez dicte una sentencia para obtener una determinada
suma de dinero.

Ambas acciones son compatibles. Ese grado de compatibilidad esta recogido en el art. 105
LH. Se reconoce la compatibilidad entre el ejercicio de ambas acciones.

Un último aspecto es la duración de ambas acciones. En le caso de las personales se

establece un plazo de ejercicio de 15 años mientras que son 20 años para el ejercicio de la
acción real hipotecaria.
Ahora nos centraremos solo en la acción real hipotecaria. Nos centraremos en La
posibilidad de llevar a cabo la realización del valor, centrándonos en la acción real, es
llevar a cabo un ejercicio o bien judicial o extrajudicial.

EJERCICIO DE LA ACCIÓN REAL HIPOTECARIA POR LA VÍA JUDICIAL .

Si llegado el cumplimiento o de la obligación, no se hace por parte del deudor. Ante el

incumplimiento de este, el acreedor ejercita la acción real en exclusiva sobre el bien
hipotecario. Se ejercita siguiendo las reglas que la LEC establece para la ejecución
forzosa, y mas en concreto, para la ejecución dineraria. Esto esta en el art. 517 y 571 y ss.
Mas en concreto aun, nos basaremos en los artículos referidos la ejecución de los bienes
hipotecados o pignorados de los art. 681 y ss.

Entramos a ver el ejercicio judicial de la acción real. Conforme a lo que se recoge en el art.
682 LEC, se recogen unos requisitos:

- Que la ejecución se dirige contra los bienes dados en hipoteca exclusivamente.

- Que en la escritura de la constitución de la hipoteca, se determina el precio que
los interesados establece han tasado el bien para que sirve de tipo en la subasta
ulterior.
- Que en la escritura ha de constar el domicilio del deudor a afectos de los
oportunos requerimientos y notificaciones.

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La LEC prevé 3 posibilidades para la realización de valor.

- Subasta judicial del bien. Art. 655 y ss LEC y el art. 691 LEC.
- Convenio de realización de valor aprobado judicialmente. Esto esta en el art. 640
LEC.
- La realización del valor por persona o entidad especializada. Esto esta en el art.
641 LEC.

Este procedimiento ejecutivo, una vez que se ha iniciado, puede suspenderse esta
ejecución hipotecaria por 3 causas o en 3 tipos de situaciones que aparecen en los art.
695, 696, y 697 LEC.

 Cuando se establece una oposición a la ejecución por las causas previstas en el art.
695 LEC.
 En las situaciones de la tercería de dominio. Art. 696.
 Prejudicialidad penal. Art. 697.

Una vez ejecutado el bien hipotecado, el precio obtenido se entregara al acreedor para el
pago del capital, los intereses y las costas. Una vez que se ha pagado al acreedor, el
remanente (lo que sobra), si es que existe, se despostará a disposición de los derechos
posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado, es decir, a los acreedores
posteriores. Y si aun sobra, pues se le devolverá al deudor.

Las consecuencias que se pueden derivar del procedimiento de ejecución de la hipoteca,

son efectos de carácter sustantivo y de naturaleza registral. Estos son:

 El bien adjudicado se inscribe en el Registro de la Propiedad al nombre del que se

le adjudica el bien, es decir, al adjudicatario. El que ha comprado el bien en la
subasta vamos. Esto se dice en el art. 674 LEC.
 Las cargas anteriores a la hipoteca ejecutada siguen existiendo sobre el bien, y el
adjudicatario lo que hace es subrogarse en ellas. El art. 670 LEC dice esto.
 Se va a extinguir tanto la hipoteca como los gravámenes o inscripciones posteriores
a la hipoteca.

La LEC regula en los art. 661 y 675 introduce una regulación especial para los casos en los
bienes inmuebles este ocupado por otros que no sea el deudor, por ejemplo que este
arrendado el inmueble.

Procedimiento extrajudicial de la ejecución de la acción real.

Esta cuestión de la posible venta extrajudicial del bien hipotecado esta recogido en el art.
129 LH.
Establece un medio de carácter notarial de venta extrajudicial con las formalidades
previstas en el RH. Solo es posible acudir a esta venta extrajudicial ante notario si se ha

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pactado expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca. Además, deberá
constar el precio en la que se tasa la finca.

MECANISMOS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA. CAUSAS (Epígrafe a mayores)

La extinción de la hipoteca se puede producir por dos causas fundamentales:

 Causa general: Cuando se extingue la obligación garantizada, al ser la hipoteca un

derecho de carácter accesorio conlleva la extinción de la misma.

 Causas específicas de extinción de la hipoteca:

o Renuncia del derecho de hipoteca.
o Acuerdo extintivo entre el acreedor y el propietario gravado con esa hipoteca.
o Pérdida de la finca hipotecada.
o Confusión, es decir, en la misma persona se junta la condición de acreedor y
deudor.
o Cuando haya expirado el término o plazo o se haya cumplido la extinción
resolutoria.
o A través del ejercicio de la acción hipotecaria.
o Prescripción.
o Caducidad.
o A través de la cancelación de la hipoteca: más en concreto por la cancelación
del asiento, sabiendo que en nuestro ordenamiento para la válida constitución
de la hipoteca es necesario que se realice en escritura pública y se registre
en el Registro de la Propiedad, se cancela el asiento por el expediente de
liberación de cargas o de gravámenes.

En esta materia hay que tener en cuenta que la relación entre el acreedor y el deudor la
hipoteca se puede haber extinguido por alguna de las causas anteriores, pero de cara a
terceras personas la hipoteca no se extingue automáticamente porque para la extinción de
cara a terceras personas es necesaria la cancelación de ese asiento, en función de una
serie de formalidades y requisitos que se recogen en el Reglamento Hipotecario en el art.
179.

Artículo 179. RH.

Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la

correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su
consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo 1.º
del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.

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