Doctrina del día: algunos aspectos del proceso de desalojo

Desalojo del concubino, condena de futuro y entrega inmediata del bien

I.                    INTRODUCCIÓN. PLANTEO Y DELIMITACIÓN DEL TRABAJO.

El proceso de desalojo presenta muchas y variadas facetas, que han sido abordadas, desarrolladas
y delineadas en su significado, dimensiones e implicancias tanto, por los autores como a través de
los pronunciamientos de nuestros tribunales.
En esta ocasión, nos abocaremos al análisis de algunos de los mencionados plurales y diversos
aspectos, que, por diferentes motivos, han acaparado nuestra atención.
Concretamente, y tal como surge del título del presente trabajo, las siguientes páginas estarán
dedicadas al estudio, tratamiento y exposición de los siguientes tópicos e institutos vinculados o
incluidos en el ámbito del mentado proceso: desalojo del concubino; condena de futuro, y entrega o
desocupación inmediata del inmueble.
El método de trabajo consistirá en la exposición de los señalados temas, sistematizando en torno a
los distintos matices que cada uno de ellos comprende, el material recabado al efecto, que
comprende tanto los desarrollados elaborados por diferentes autores, sea en libros o en artículos
doctrinarios, como las enseñanzas que dimanan de los precedentes judiciales, fuentes que se
encuentran en estrecha interdependencia, y que constantemente se realimentan, intentando brindar
de ese modo un aporte que resulte de utilidad y que facilite la tarea  a los distintos operadores
jurídicos.
1. II.                  PROCESO DE DESALOJO: breve caracterización.
A fin de situarnos en el contexto y marco conceptual en el que operan y cobran virtualidad los temas
y figuras que serán tratados a continuación, comenzaremos por efectuar una muy breve
caracterización del proceso de desalojo.
“El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y
goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por
tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin
pretensiones a la posesión.”[1]
“Del concepto enunciado se infiere, por lo pronto, que la pretensión de desalojo no sólo es admisible
cuando medie una relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a
restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el caso de que, sin existir vinculación
contractual alguna, el demandado es un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no
aspira a ejercer la posesión.”[2]
“En segundo lugar, de la definición expuesta se deduce que la pretensión de desalojo sólo implica la
invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera
que excede el ámbito del proceso analizado toda controversia o decisión relativas al derecho de
propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes….”[3]
III.                DESALOJO DEL CONCUBINO. 
1. Planteo de la cuestión. Distintos supuestos.
“La doctrina y la jurisprudencia son unánimes en caracterizar al concubinato como la unión
permanente de un hombre y de una mujer, que sin estar unidos por matrimonio, mantienen una
comunidad de habitación y de vida, de modo similar a la que existe entre los cónyuges.”[4]
Dicho concepto puede ser aplicado, asimismo, a las uniones de hecho o situaciones de mera
convivencia en los casos de parejas conformadas por personas del mismo sexo.
El rasgo que distingue y caracteriza a la unión, relación o pareja concubinaria es la cohabitación, la
convivencia en aparente matrimonio, la comunidad de vida, lo cual implica, inexorablemente,
compartir el mismo domicilio.
La ausencia de un estatuto jurídico integral que contemple y regule los diferentes aspectos y
situaciones que puedan derivarse de la existencia y devenir de una unión de esas características, ha
dado lugar al surgimiento, además de muchas dificultades a la hora de tener que resolver los
conflictos llevados ante nuestros tribunales, de multiplicidad de opiniones doctrinarias, y de
orientaciones jurisprudenciales.
Uno de los tópicos vinculados con las uniones concubinarias que aún no ha recibido un marco legal,
y  que será abordado en esta parte de la exposición, es el atinente a la desocupación del bien
inmueble en donde residió la pareja de hecho cuando es de titularidad de uno solo de sus
integrantes, una vez ocurrida la ruptura de la unión, sea por decisión de uno o de ambos integrantes,
o bien sea por el fallecimiento de uno de ellos, en el que continúa residiendo o habitando el otro
componente de la disuelta unión, cuestión que, se anticipa, no ha recibido respuesta uniforme a lo
largo del tiempo.
Ese cuadro nos coloca frente a dos posibilidades, que no obstante, desembocan en la misma
problemática: el desalojo o desocupación del inmueble otrora compartido, judicialmente reclamado
por el ex concubino titular del bien, o por sus herederos, en caso de que la unión feneciera como
consecuencia del fallecimiento de uno de los concubinos.
En dicho contexto, las cuestiones a dilucidar residen, en primer término, en la determinación de la
calidad o carácter que reviste el concubino que continúa ocupando el inmueble de titularidad del otro
integrante de la unión, que fuera asiento de la convivencia una vez concluido el vínculo. Dicho en
otros términos: cuál es el título en virtud del cual lo detenta.
Una vez esclarecido ello, y como consecuencia directa del carácter que se le asigne, resta resolver
si puede ser sujeto pasivo de la acción o demanda de desalojo en los términos del artículo 676 del
Código Procesal Civil y Comercial de nuestra provincia.
El abordaje del tópico propuesto girará únicamente en torno del proceso de desalojo contemplado en
los arts. 676 siguientes y concordantes del Código de rito bonaerense, quedando excluido, en esta
ocasión, el análisis del tema desde la perspectiva de la protección o tutela del hogar familiar.
Pasando a considerar las soluciones dadas a los interrogantes planteados, se advierte que la
orientación, tanto doctrinaria como jurisprudencial, ha ido variando, mutando a lo largo del tiempo. La
dificultad se vio acentuada por la ya mencionada carencia de regulación normativa propia y
específica, lo que obligó a acudir a otras figuras ya existentes, tratando de seleccionar y aplicar la
que fuera más adecuada.
Ante la promoción de un proceso de desalojo contra el concubino que continuó habitando el
inmueble de titularidad del otro luego de finalizada la pareja y de concluida la convivencia, sea por el
otro integrante, o sea por sus herederos, deviene insoslayable determinar el carácter de dicha
detentación, a fin de poder establecer, luego, si encuadra en alguno de los supuestos de legitimados
pasivos contemplados en los términos del artículo 676 del CPCC Bs. As.
Para lograr el fin señalado, esto es, en aras de calificar el carácter de la ocupación por el concubino
no propietario del  inmueble en donde tuvo su asiento la convivencia, en los casos en que sea de
titularidad del otro integrante de la pareja, se ha acudido a diversas figuras o institutos jurídicos, de
los que daremos cuenta enseguida, como así también de las razones o motivos que se han
esgrimido tanto para sostener como para descartar su aplicación, camino que denota una cierta
evolución en las respuestas brindadas.
Tales figuras de las que se ha echado mano han sido las de intruso, tenedor, comodatario, y
poseedor.
Seguidamente, pasaremos revista de las mencionadas alternativas, ilustrando, asimismo, acerca de
su recepción –positiva o negativa- tanto doctrinaria como jurisprudencial.
“No es fácil precisar el encuadre jurídico que corresponde a la ocupación del inmueble propiedad de
uno de los concubinos por parte del otro, calificándose incluso en doctrina el problema como agudo.
Distintas son las soluciones que se han propuesto para el particular, suscitando cuestiones
interpretativas intrincadas…”[5] 
2. Carácter de la ocupación del inmueble asiento de la convivencia por el concubino no
propietario. Figuras invocadas. Evolución.
A)     Intruso.
La primera condición atribuida en el tiempo al concubino no propietario, cuyo desalojo se reclamara
judicialmente, fue la de intruso.
“La intrusión -no definida jurídicamente en las leyes de fondo ni de forma-, importa intromisión sin
derecho en el inmueble, contra la voluntad del dueño, debiendo configurar al mismo tiempo una
simple tenencia sin animus domini (doct. art. 676 CPCC).”[6]
En términos similares se ha sostenido que “Cabe calificar como intruso a quien se introduce en un
inmueble sin derecho y contra la voluntad del propietario o poseedor, aunque sin pretender la
posesión de aquél. Al igual que el tenedor precario, por lo tanto, el intruso es un simple tenedor
sin animus domini, pero la diferencia entre ambos estriba en la circunstancia de que el primero
obtuvo la tenencia a raíz de un acto voluntario del propietario o poseedor, al paso que el segundo lo
hizo por un acto unilateral.”[7]
Se ha resuelto, siguiendo esa misma línea, que “La acción de desalojo de inmuebles es viable
cuando el tenedor ha contraído la obligación de restituirlos, salvo una excepción en que no existe
esa obligación de dar cosa cierta: el intruso, que ha penetrado en el inmueble sin derecho o por la
fuerza, consumándose el apoderamiento contra la voluntad del poseedor. En cualquier otro caso,
defecciona la legitimación reglada por el art. 676 C.P.C.”[8], habiéndose aditado en otros
precedentes que la mentada penetración, para ser caracterizada como intrusión, pudo haber tenido
lugar “…por la vía de los hechos”.[9]
Con referencia al concreto supuesto planteado del concubino que continúa residiendo en el inmueble
que fuera asiento de la pareja disuelta, “Antiguamente la mayoría de la doctrina entendía que el
concubinato en sí no confería derecho alguno a las personas que convivían en ese estado.   La
jurisprudencia, entonces, siguiendo esta línea de pensamientos, se pronunció de tal modo en los
casos específicos que se le presentaron…”[10]
En el mismo sentido, se ha expresado que “…hasta hace algunos años prevalecía en la
jurisprudencia argentina la idea de que la concubina (o el concubino), por carecer de todo derecho
de propiedad y posesión sobre el inmueble del otro, al momento de la ruptura podía ser desalojado
como un simple intruso, si se negaba a desocupar el inmueble ante el requerimiento del concubino
propietario. La única alternativa, si había puesto dinero para la compra de la propiedad de la que se
la desalojaba, era probar en un juicio ordinario (normalmente posterior), que entre ambos existía una
sociedad de hecho o un condominio”[11], citándose, para ilustrar tal orientación jurisprudencial, un
antiguo precedente emanado de la Suprema Corte de Justicia provincial, en el que se sostuviera la
mentada caracterización para encuadrar el caso del  concubino no propietario cuyo desahucio se
pretendía, viabilizándose de tal modo la acción de desalojo intentada en su contra.[12]
En tren de cuestionar las decisiones que en tal sentido se emitieron,  se sostuvo en doctrina que
“Cabe asimismo recordar que se consideraba intrusión la introducción ilegal en un inmueble, o sea,
sin tener el consentimiento ab initio del propietario del mismo. Se es intruso desde el comienzo y no
por conversión de la situación en el transcurso de la relación.  Al seguir ésta última línea de
pensamiento vemos que aquella orientación jurisprudencial caía por su propio peso, ya que la
concubina ocupaba el inmueble, en principio, con el consentimiento del propietario, su concubino. De
allí que,…, nadie puede ser calificado de intruso, cuando accede a la ocupación de una finca con la
anuencia del titular del dominio.  Y ni un enojo o desavenencia de la vida en común puede dar un
calificativo ulterior que no se tuvo de entrada.”[13]
Tal imposibilidad de mutación del carácter con que se ha ingresado a residir en el bien inmueble en
cuestión, ha sido resaltada también en algún precedente, en el que se dijo que “Corresponde
rechazar la acción de desalojo, si uno de los actores, condómino del inmueble, mantuvo una relación
concubinaria con la accionada, y el restante consintió que la misma morase en el inmueble en tal
calidad, pues la circunstancia de haber concluido la relación concubinaria al retirarse el actor de la
casa, no puede por sí misma mudar la condición de pacífica conviviente -que hasta entonces
detentaba la accionada- tornándola en intrusa o tenedora precaria; y no probaron los accionantes la
celebración del pretenso contrato de comodato que habría sucedido a la disolución del vínculo
informal.”[14]
Expresando una idea que refuerza y enfatiza la expuesta en el parágrafo anterior, se manifestó que
“…solo por vía del absurdo puede afirmarse que la concubina penetra en el inmueble sin la voluntad
consciente del concubino.”[15]
Denotando una línea concordante con la que se viene explicitando, en el sentido de desestimar la
calificación del concubino como intruso, nuestra jurisprudencia ha resuelto que “Si el accionado
ingresa al inmueble como consecuencia de una relación afectiva -concubinaria- con la actora de
donde se desprende, que no lo hizo sin derecho, o por la fuerza, o por la vía de los hechos contra la
voluntad de aquella y si bien es cierto, que de dicha relación no se derivan consecuencias sobre el
bien en cuestión, más allá de la alegada existencia de una sociedad de hecho, no es procedente
habilitar la vía del artículo 676 del Código Procesal para el desahucio, toda vez que excluye la figura
de la intrusión.”[16]
A la misma conclusión, pero sobre la base de otros fundamentos, se arribó al decidirse que   “La
calidad de concubina excluye la figura de la intrusión y de la mera tenencia, pues para ello es
necesario que se haya hecho efectiva tradición de la cosa (art. 2460 del Código Civil) lo que es
incompatible en la convivencia conjunta y el juicio de desalojo no es el marco adecuado para decidir
el mejor derecho a la posesión que a cada uno de los concubinos compete”[17].
B)      Ocupante o tenedor precario.
Como se señalara supra, otra de las figuras a la que se ha acudido en el intento de calificar
jurídicamente la situación del concubino no propietario cuyo desahucio se reclama judicialmente,
luego de extinguida la relación de pareja, sea que dicha pretensión se interponga por el ex
concubino titular del bien, o por los sucesores de éste, ha sido la de ocupante o de tenedor precario.
Los artículos 2461 y 2352 del Código Civil brindan conceptos de tenencia.  La primera de dichas
normas establece que “Cuando alguno por sí o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos
de dominio sobre alguna cosa, pero sólo con la intención de poseer en nombre de otro, será también
simple tenedor de la cosa.”.  Por su parte, la segunda prescribe que “El que tiene efectivamente una
cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la
posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.”
A su vez, el artículo 2460 del mismo cuerpo legal prevé, con respecto a la adquisición de la tenencia
que “La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, sólo se adquiere por la tradición,
bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna.”  De lo que se sigue que, como
regla, la entrega de la cosa por parte del poseedor deviene necesaria para hacer adquirir la tenencia
al tenedor.
Volviendo ahora sobre el tema que nos ocupa, esta forma de caracterizar al concubino no propietario
tuvo recepción en decisiones emitidas por nuestros tribunales, tornándose procedente, en
consecuencia, la acción de desalojo promovida en su contra.
En ese sentido, se resolvió que “Si la relación de concubinato finalizó, la situación de uno de los
miembros de la disuelta pareja que pretende continuar habitando en el inmueble del otro, es la de un
ocupante precario y debe disponerse su desalojo (art.676, C.P.C.C.).”[18]
Asimismo, que “En la especie la demandada reconoce que ocupa el bien a partir de su relación
concubinaria, que sin dudas con su muerte ha concluido. Finalizado el concubinato la situación de la
accionada que pretende continuar habitando el bien, es la de un ocupante precario y por lo tanto
carece de derecho a permanecer en ella. Es procedente la demanda de desalojo incoada contra la
concubina del causante por un heredero forzoso toda vez que el concubinato no da derecho a la
continuación del uso del inmueble, a la muerte del concubino propietario, ya que el concubino no
habrá adquirido derechos respecto de la titularidad del inmueble y, en consecuencia, no puede
encontrarse en mejores condiciones que el dueño. Al no resultar sucesora del causante, por no
existir vínculo matrimonial no puede encontrarse en mejor situación que el nuevo titular del bien, por
ende no puede pretender permanecer en la ocupación que detenta. El carácter de concubina por sí
solo no resulta suficiente para repeler la acción de desalojo, sin perjuicio de que concluyera en el
rechazo de la acción al tener por acreditados derechos posesorios.”[19]
Entre nuestros autores también hubo voces que se alzaron sosteniendo esta calificación. Así,
claramente se ha expuesto que “…entre la ruptura de la cohabitación permanente –por
desavenencia o por defunción- y la pretensión de desahucio ha existido un período temporal en el
cual el concubino permaneció en la tenencia precaria de la cosa; la entrega de la cosa a efectos de
adquirir dicha tenencia se efectivizó mediante actos materiales, tales como permanecer en el
inmueble con el consentimiento del ex concubino o de sus herederos.  En tal sentido el art. 2460 del
Cód. Civil establece que para que la tradición tenga lugar basta la entrega de la cosa sin formalidad
alguna; con lo que debemos concluir en el carácter de tenedor precario del concubino/a, sin perjuicio
de que, llegado el caso concreto, se verifique la existencia de un comodato precario, circunstancia
que no modificará la obligación de restituir la cosa a su requerimiento.”[20]
No faltaron decisiones que adoptaron la solución contraria, esto es, que descartaran la aplicación de
la figura de tenedor precario para caracterizar al concubino no propietario cuyo desalojo se pretende
al finalizar la pareja de hecho, expresándose, en ese orden de ideas, que “La calidad de concubina
excluye la figura de la intrusión y de la mera tenencia, pues para ello es necesario que se haya
hecho efectiva tradición de la cosa (art. 2460 del Código Civil) lo que es incompatible en la
convivencia conjunta y el juicio de desalojo no es el marco adecuado para decidir el mejor derecho a
la posesión que a cada uno de los concubinos compete.”[21]
En el mismo sentido, se adujo que “Las figuras del tenedor precario e intruso no tienen equivalencia
gramatical ni jurídica, pero, sin perjuicio de sus diferencias, el primero debe tener respecto de quien
acciona, una obligación exigible de restituir, la cual, se desdibuja ante la relación concubinaria entre
las partes, y la alegación del demandado en cuanto al pago de cuotas del terreno como de
materiales y mano de obra de la construcción asentada en el mismo.”[22]
C)      Comodatario.
Como se señalara, otro de los institutos jurídicos a los que se acudió en el intento de enmarcar
jurídicamente el supuesto del concubino que permanece en el inmueble de propiedad del otro luego
de finalizada la unión, fue el comodato.
“Habrá comodato cuando una persona entrega gratuitamente a otra una cosa inmueble o mueble no
fungible ni consumible, para que ésta la use devolviéndole luego la misma cosa.”[23]             “Es un
contrato real, que solo se perfecciona con la entrega de la cosa (art. 2256 [Código Civil])…”[24]
El señalado intento de calificación ha sido desechado al decidirse que “El concubinato entre el
causante y la demandada y la convivencia conjunta que supone descarta la existencia de un
comodato, -y con ello la procedencia del desalojo- en cuanto no se efectivizó la entrega cabal de la
cosa del comodante a la supuesta comodataria en el marco de una vinculación contractual que parte
de la nítida diferencia entre quién da y recibe y las posteriores y consecuentes obligaciones de la
comodataria de conservar la cosa, asumir sus deterioros y a la postre restituirla (arts. 1131, 2255,
2256, 2266, 2267, 2271 y cdts. C.C.).”[25]
En el mismo sentido se ha resuelto que “No reviste el carácter de comodataria quien convivió con el
actor como su concubina y, por lo tanto, no puede ser sujeto de la acción de desalojo (arts. 1141;
2255; 2256 C.C. y 676 del CPC). Es que la situación de la concubina demandada por desalojo no
puede ser asimilada a ninguna figura en que haya obligación de restituir en los términos del art. 676
del CPC, debiendo rechazarse la demanda en su contra.”[26]
En el mismo sendero se ha patentizado que “Si el accionante era propietario del inmueble y, por
ende, era quien había adquirido el derecho a poseer y poseía la cosa (arts. 2506, 2513, 2514, 2515,
2351, 2445, y concds. del C. Civil), el uso gratuito del bien posibilitado por el propietario a la
demandada y no obstante su calidad de concubina, no puede sino calificárselo jurídicamente como
de comodato (arts. 2255, 2256 -1° parte-, 2263,2265 y concds. Código Civil), pues como es sabido
el concubinato es una mera situación de hecho que no crea ninguna relación jurídica entre los
concubinos, salvo en los casos en que la ley lo establezca.”[27]
D)      Otros supuestos.
Otro de los institutos jurídicos que se han encontrado en danza en el intento de determinar la
situación del concubino que continúa habitando en el inmueble en que residiera la pareja, de
titularidad del otro integrante, invocado específicamente para resistir el pretendido desahucio, ha
sido la figura de la sociedad de hecho.
El obstáculo que se ha presentado a su respecto no proviene, en esta hipótesis, de que se haya
descartado su aplicación por considerarse que la figura es inapropiada para enmarcar la situación,
sino que radica en la acreditación o demostración de su existencia, ya que se ha entendido que el
estrecho marco del juicio de desalojo no es el ámbito propicio para llevar a cabo la actividad
probatoria tendiente a demostrar su configuración en el caso concreto.
En ese orden de ideas, se ha decidido que “El juicio de desalojo es un procedimiento especial, que
tiende a celeridad de la acción para que la persona que se crea con un título suficiente obtenga el
inmueble de aquel que se encuentra obligado a restituirlo por lo que es ajeno a cualquier otra
pretensión que se intente debatir. Partiendo [de la] premisa que el desalojo es una acción de
naturaleza personal que tiene objeto recuperar la tenencia del bien inmueble cuando existe una
obligación de restituir, resulta impropio incluir la disputa cuestiones que exceden tan acotado marco
procesal. Por ello su objeto queda limitado a verificar si existe o no entre las partes, la referida
obligación. No resulta viable acumular otras pretensiones que desvirtúen el objeto especial o
particular de esta clase de proceso planteando cuestiones propias de otra vía procesal que no
coincide con la estructura y trámite del proceso sumario. Quedan excluidas de tal manera del ámbito
del juicio de desalojo aquellas cuestiones que exceden el conflicto vinculado a la tenencia o uso de
la cosa, como ser las pretensiones reales derivadas de la posesión o propiedad del inmueble, o
como en el caso la existencia de una sociedad de hecho, debiendo recurrirse en estos casos al juicio
de conocimiento pleno pertinente. Conforme a ello y siendo que la demandada se ha opuesto al
desalojo invocando derecho a la ocupación en virtud de una pretensa sociedad de hecho con el
propietario del bien en cuestión, no corresponde aquí expedirse sobre la existencia y alcances de
aquella, sino que el análisis debe limitarse a establecer si existe o no la obligación de restituir que
establece como requisito para el andamiento de la acción de desalojo el art. 676 del CPC, o de otro
modo si la concubina demandada tiene derecho a continuar en ocupación.”[28]
IV.                CONDENA DE FUTURO
1. Caracterización. Finalidad.
En esta parte del trabajo, como lo indica el epígrafe, abordaremos la denominada “condena de
futuro”, contemplada en el artículo 677 del Código Procesal Civil y Comercial bonaerense, que
regula la figura en los siguientes términos: “La demanda de desalojo podrá interponerse antes del
vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena la
desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán a cargo del actor cuando el
demandado, además de allanarse a la demanda, cumpla con su obligación de desocupar el bien o
devolverlo en la forma convenida.”
De los términos de la norma transcripta surge claramente cuál es el principal presupuesto o recaudo
que torna procedente su aplicación, el cual, por lo demás, resulta ser definitorio: que el plazo
convenido para la restitución del bien se encuentre pendiente de cumplimiento al interponerse la
pertinente demanda.  De donde deriva también su denominación, aunque cabe señalar que sobre tal
tópico no existe uniformidad entre los autores.
En ese orden de ideas, la condena de futuro ha sido caracterizada como una “…rara figura procesal,
cual es la posibilidad de que se reclame y resuelva el desalojo de un bien inmueble antes de que
exista obligación exigible de restituirlo en los casos en que previamente se pactó un plazo de
duración en el marco de un contrato.”[29]  Ello así, en virtud de que “…es condición de procedencia
del desalojo la existencia de un deber exigible de reintegrar la cosa. Aquí el legislador ha dejado de
lado tal recaudo priorizando el temor fundado de que cuando llegue ese momento el ocupante no
cumpla en debido tiempo con su obligación y ello cause un particular perjuicio al actor y por tal
circunstancia permite la procedencia de una pretensión –y consiguiente sentencia- con efecto
`preventivo´”.[30]
La importancia de tal nota definitoria de la figura analizada ha sido puesta de resalto diciendo que
“La pendencia del plazo comporta un requisito esencial de este instituto. La pendencia debe existir al
tiempo de interponerse la demanda…”[31]
Como una directa e insoslayable derivación del mentado requisito condicionante de la demanda de
condena de futuro se desprende que, en estos supuestos, la pretensión “…precede a la lesión, ya
que nos encontramos ante una fundada certidumbre de que la violación del derecho operará en el
futuro…”[32], “…De esta manera, el instituto vendría a constituir una excepción a la regla que
establece que la lesión habilita la acción. Tampoco se concreta una situación jurídica que permita
constituir un derecho, por lo que no existe un interés de obrar actual. Está subordinado al
vencimiento de un plazo. Pero el interés viene a anticiparse a fin de reducir, en lo posible, a cero, el
lapso entre la tipificación del caso y su reconocimiento judicial.”[33]
“…Se trata de un proceso donde el interés de obrar por parte del locador radica en la posibilidad de
una violación futura del derecho por parte del inquilino y en la necesidad de prevenir el daño que se
derivaría de la falta de un título ejecutorio en el momento en que la prestación sea debida…”[34]
La finalidad perseguida mediante el instituto bajo estudio se encuentra indisolublemente unida a la
imprescindible pendencia del plazo y al temor de que el bien no sea restituido oportunamente. “…La
anticipación tiene como fin evitar que el actor se vea privado del bien por más tiempo que el
contratado… Logrando la sentencia con anterioridad al vencimiento del plazo pactado, puede,
llegado el mismo, proceder directamente al desalojo sin dispendio de tiempo….”[35]
Nuestros tribunales también se han expedido sobre tal aspecto del tópico que nos ocupa,
sosteniéndose al respecto que “La acción de desalojo con condena de futuro, tiene por objeto
prevenir el daño que se derivaría de la falta de un título ejecutivo en el momento en que la prestación
sea debida, por lo que confiere al locador la posibilidad de tener en sus manos la desocupación
inmediata del bien si el locatario no lo hace en el término pactado.”[36]
Los aspectos considerados conducen otra arista, no menos importante, teniendo en cuenta que el
proceso se desenvuelve, sin lesión actual, pero en la perspectiva de que la vulneración del derecho
ocurrirá: “La cuestión sería decidir aquí qué grado de certeza es exigible acerca del incumplimiento
del deudor para permitir la tramitación de un proceso de conocimiento, donde el juez deberá dictar
una sentencia que conjeture acerca de la tipificación de una lesión y la vigencia de un complejo
fáctico y jurídico cuya persistencia en el tiempo no es más que un cálculo de probabilidades.” [37] A
lo que se añade que “…se trata de un juicio de probabilidad acerca del acaecimiento de un hecho
futuro, que se formulará considerando una determinada circunstancia o conjunto de circunstancias
actuales.”[38]
Ante la falta de previsión normativa, desde que la figura analizada se contempla sólo en el artículo
677 CPCCBA más arriba transcripto, en el cual no se han incluido pautas al respecto, es posible
concluir que la cuestión, eminentemente fáctica y circunstancial, variable en cada caso concreto,
queda librada al prudente arbitrio judicial.
“Siempre la posibilidad de incumplimiento será una cuestión contingente que se puede o no
presentar, pero que en el presente ya aparece como verosímil.”[39]
2. Tiempo de la demanda.
Se ha visto ya que la pendencia del plazo para la restitución del bien es uno de los requisitos
caracterizantes de la figura estudiada. A partir de ello, se torna importante determinar o establecer
con cuánta anticipación a la fecha de vencimiento del plazo convenido puede o es conveniente o
adecuado entablarse o interponerse la demanda tendiente a lograr una condena de futuro. Ahora
bien, lo primero que corresponde señalar sobre el particular, y que salta a la vista de la simple
lectura del único artículo regulatorio de la figura obrante en nuestro Código Procesal Civil, es que se
trata de un aspecto no contemplado expresamente por dicha norma.
La cuestión se relaciona, asimismo, con una posible o eventual conducta abusiva por parte del
accionante.
Ese vacío normativo no ha pasado inadvertido, y en aras de dar respuesta al interrogante planteado,
se ha expresado que “Nada dice la ley acerca de la anticipación que debe mediar entre la
interposición de la demanda y el vencimiento del plazo de la locación. Si bien en algún precedente
se expresó que la antelación debe ser razonable, siendo improcedente la demanda interpuesta con
una anticipación, por ejemplo, de más de dos años, la mayor parte de la jurisprudencia considera,
con buen criterio a nuestro juicio, que no es pertinente ajustarse a requisitos temporales que la ley
no contempla y que la mayor antelación con que el proceso se promueva no comporta un ejercicio
abusivo del derecho en los términos del art. 1071, apartado segundo, del Código Civil.”[40]
En aras de determinar cuándo sería adecuada la promoción de la demanda sin incurrir en un posible
uso abusivo del instituto, frente a la opinión de quienes sostienen que al efecto la anticipación debe
producirse en un tiempo prudencial, calculándose a tal fin el tiempo normal de tramitación del
proceso[41], se ha considerado que “…conjeturar acerca de la duración del proceso es una azarosa
predicción frente a la creatividad dilatoria de quien decide defenderse a ultranza en un juicio de
desalojo. Por otro lado, la posibilidad de una conducta abusiva del locador resulta bien acotada en el
instituto. En efecto, si las condiciones fácticas y jurídicas perduran hasta el vencimiento del plazo y el
inquilino cumple en tiempo oportuno, el accionante prematuro pagará las costas…[…] la
jurisprudencia ha dispuesto que el legislador no ha establecido en que momento el locador puede
iniciar la acción que le compete, por lo que se debe entender que ha dejado al arbitrio de quienes
tuvieran la facultad para iniciarla elegir la ocasión en que crean oportuno poner en marcha el órgano
jurisdiccional competente para lograr sus fines. Quien peticiona haciendo uso de una prerrogativa
jurídica expresa, sin que aparezca acreditada una circunstancia idónea que desvirtúe los fines del
derecho, ni trascienda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres, no
abusa de ellos.”[42]
3. Sentencia.
Debemos comenzar por señalar que en esta cuestión tampoco puede perderse de vista la
particularidad de la figura, dada por el dictado de una sentencia que condene a restituir un bien
inmueble, la que –en el funcionamiento normal de la figura- será emitida con anterioridad al
vencimiento del plazo convenido al efecto, de modo que no se configura en estos casos la situación
típica de la decisión judicial condenatoria, cual es que la misma sea emitida habiendo operado ya el
incumplimiento.  Ello no implica desconocer que puede presentarse el caso de que, en el marco de
una pretensión por condena de futuro, la sentencia se dicte habiendo fenecido ya el plazo pactado.
“La condena de futuro, por razones de conveniencia práctica, escinde en el tiempo la doble actividad
declarativa y de condena. Recordemos que las resoluciones judiciales, y especialmente la sentencia,
siempre son declarativas, en el sentido de que declara el derecho de las partes, que a esa
declaración pueden unir diversos elementos, uno de los cuales es la condena al cumplimiento de
una prestación. También debemos recordar que en nuestro Derecho no se puede escindir en dos
procesos, uno para la declaratividad y otro para la condena…, pero admite, a través de la sentencia
de la condena de futuro, la diversificación en el tiempo. En este sentido y con la particularidad
mencionada, las sentencias de `condena de futuro´, como su mismo nombre lo indica, solamente
pueden ser sentencias de condena, lo que se ratifica si se recuerda cuáles son los efectos de las
sentencias según sean declarativas, constitutivas o de condena…”[43]
La idea ha sido expresada también más sintéticamente, en los siguientes términos: “…La condena
de futuro es una sentencia declarativa que al vencer su plazo de cumplimiento y no ser cumplida se
transforma en condenatoria…”[44]
En el mismo sentido, se resaltó “Toda sentencia de condena se ejecuta si el cumplimiento debido
por el condenado no se realiza; la condena de futuro plantea el mismo caso. … Pero esta
anticipación en la condena es posible porque se refiere exclusivamente a cumplimiento de
prestaciones de plazo cierto.”[45]
Nuestros tribunales también se han expedido sobre la cuestión, manifestando al efecto que “El
objeto del juicio de desalojo es asegurar la libre disposición de los inmuebles al que tiene derecho a
ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia mediante
actos o contratos que por cualquier causa no pueden considerarse ya existentes (S.C.B.A., en “Ac. y
Sent.”, 1958-II-856); lo cual debe compatibilizarse con el juicio de desalojo con condena de futuro, ya
que la condena que recae por efectos del ejercicio de una acción de esta clase, declara de presente
la existencia del derecho y virtualmente contiene la fuerza ejecutiva que no despliega hasta que la
exigibilidad llegue.”[46]
También que  “En la condena a la prestación futura, la declaración de certeza contempla también la
ejecución futura; tiene por consiguiente las dos funciones: hacer cierto el derecho y formar la
convicción de los órganos del Estado sobre la ulterior actualidad del derecho. No obstante, la
decisión produce en esta clase de pronunciamientos judiciales, efectos de cosa juzgada y no
meramente provisional.”[47]
En cuanto al contenido de la sentencia, “El fallo determinará la fecha en que habrá de hacerse esa
entrega de la cosa.”[48]
No efectivizado el desalojo en la oportunidad establecida, corresponde la ejecución por el
procedimiento previsto en los arts. 497 y ss. del Código Procesal Civil y Comercial local.
“Dicho plazo debe contarse desde que se vence la obligación, salvo que el contrato haya vencido
antes de la sentencia, en cuyo caso se contará a partir de la notificación de este último acto.”[49]
Estrechamente vinculado con el tópico que evoca el epígrafe, “Otro tema que preocupa al intérprete
es la posibilidad de que en el lapso entre la sentencia y el vencimiento del plazo convenido se dicte
una ley que prorrogue éste último.”[50]
A lo que se ha respondido diciendo que “…siempre queda la duda de si el dictado de esa posible ley
puede impedir la ejecución de una sentencia firme, y me inclino por admitir que ello es posible,
atento al carácter de orden público de las leyes locativas y al hecho de que la prórroga legal se
produce antes del vencimiento del plazo convenido, lo cual impide que llegue a concretarse el hecho
futuro que da base fáctica a la sentencia y, por tanto, ésta no puede ser ejecutada, y ello aún en el
supuesto de que la nueva ley establezca que no se aplicará a los juicios con sentencia firma, ya que
la condena de futuro no puede perjudicar a un inquilino en relación a aquellos otros   que ven
prorrogados sus contratos por la nueva ley.”[51]
Asimismo, que “…ha dicho bien la jurisprudencia nacional que cuando entre la condena y el tiempo
de ejecución sobrevienen normas de orden público que prorrogan la vigencia de los contratos
locativos, ellas tienen preeminencia sobre la intangibilidad de la primera…”[52]
Para finalizar, “También se ha dicho que …si ese plazo –proveniente de un pacto establecido entre
particulares- resulta pospuesto por otro legal en virtud de disposiciones de naturaleza imperativa, lo
decidido debe ceder paso, pues de otro modo se daría prevalencia a una situación privada sobre
una norma de orden público que entró en vigor mientras el contrato vivía…”[53]
4. Costas.
En el artículo 677, CPCCBA, más arriba transcripto, encontramos una expresa previsión acerca de
las costas en el proceso de desalojo por condena de futuro.  En su parte pertinente dispone dicha
norma: “Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de allanarse a la
demanda, cumpla con su obligación de desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida.”
La jurisprudencia de nuestros tribunales ha resaltado el carácter específico de la regla que en
materia de distribución de costas contiene el mentado articulo 677, al decir que “…Siendo, entonces,
la acción principal el desalojo, es la que obviamente, debe regir el tema de las costas, y no
habiéndose objetado la condena a desalojar, no existe otro desemboque legal que el previsto por el
art. 677 del Código ritual que contempla específicamente el tema.”[54]
También se ha resuelto que “Si el inquilino reconoce el derecho del locador en su demanda
anticipada y entrega el bien en tiempo propio, funciona el art. 677 del C.P.C.C., y éste último debe
cargar con las costas. Los arts. 68 y 70 de la Ley de Enjuiciamiento son inaplicables para el caso a
que se refiere el art. 677 del mismo cuerpo legal.”[55]
Se advierte con facilidad de los términos de la manda, que la aplicación de éste específico régimen
en materia de costas está condicionada a la concurrencia simultánea de dos presupuestos: 1) que el
demandado se allane a la demanda, y 2) que cumpla su obligación de restituir el bien en forma
oportuna.
La imprescindible concurrencia coetánea de los dos requisitos señalados para que adquiera
operatividad el régimen que sobre las costas contiene el artículo 677 CPCCBA se puso claramente
de resalto en los siguientes términos: “Si se acredita la restitución oportuna del bien –y existió previo
allanamiento- el juez por medio de resolución posterior y sobre la base de esta norma habrá de
imponer todas las costas al actor. Mientras que si se incumple alguna de estas dos condiciones, la
regla a utilizarse a los fines de atribuir responsabilidad por los gastos de la litis será la genérica que
contempla el art. 68.”[56]
Y también al sostenerse que “…si el accionado, lejos de allanarse, contesta la demanda y se opone
al desalojo, las costas se aplicarán al vencido por aplicación de los principios generales sobre
costas…”[57]
Nuestros magistrados no han sido ajenos al tema: “Si se ha recurrido a la vía del desalojo
anticipado, y ha mediado allanamiento a la demanda y cumplimiento de la obligación de desocupar
el bien, las costas serán impuestas al actor…”[58]
La temática de la imposición de las costas en el proceso de desalojo con condena de futuro presenta
dos aristas de interés. Una de ellas se refiere a la oportunidad o momento en que debe resolverse
acerca de la atribución de responsabilidad por las costas.  El otro, es la finalidad que se persigue
mediante ese régimen particular.
Acerca de la primera cuestión se ha resuelto que “Dispone el art. 677 del CPCC que tratándose de
un contrato de locación pendiente de un plazo convencional el locador puede para asegurarse el
recupero del inmueble arrendado en el tiempo convenido reclamar anticipadamente el desalojo.
Siendo que ello presupone la posibilidad de una condena de futuro, limitada a una orden de
desahucio condicionada a que el inquilino no cumpla con la entrega en el tiempo convenido, es
lógico que la imposición de costas deba diferirse si la sentencia se dicta con antelación al plazo y el
demandado se allana a la demanda comprometiendo la entrega oportuna. Llegado el momento, de
acuerdo con la norma citada (que sigue el principio general edictado en el art. 70, Código), las
costas habrán de imponerse en función de lo acontecido. Serán a cargo del demandado cuando no
haya cumplido con la devolución en tiempo propio y serán a cargo del actor cuando aquél sume al
oportuno allanamiento la desocupación y entrega del bien arrendado en la forma convenida. La
devolución del bien arrendado vencido el plazo de arriendo es una obligación del locatario (art.
1156   y 1606, CCiv.) que requiere la colaboración del locador, que debe tomar razón de la cosa y
recibir nuevamente su tenencia.”[59]
La misma orientación se percibe en nuestros autores.  En tal sentido, “Las costas en el proceso de
desalojo tienen una regulación específica, lo que torna inaplicables las reglas generales de la
materia. Tratándose de una demanda anticipada de desalojo, el pronunciamiento sobre imposición
de costas debe diferirse, si los demandados se allanaron a la demanda y se comprometieron a
devolver el bien al vencimiento del plazo convenido. Cumplidos los requisitos legales, esto es el
allanamiento y la oportuna desocupación, las costas del proceso se imponen a la parte actora. De
modo que si el inquilino es demandado por el desalojo anticipado y cumple en término la restitución
del inmueble, las costas deben ser soportadas por el actor, siempre que el allanamiento haya sido
oportuno…”[60]
Asimismo, se ha manifestado que “… en estos supuestos, la sentencia no podrá –como es regla-
imponer las costas ya que por imperativo legal deberá esperarse a que venza el plazo para el
cumplimiento.”[61]
Y que “En la hipótesis de mediar allanamiento y de hallarse pendiente el plazo de la locación, no es
dudoso que la sentencia debe limitarse a hacer lugar a la demanda y a diferir el pronunciamiento
sobre las costas hasta tanto llegue la oportunidad de hacer efectiva la desocupación del bien, pues
es recién entonces cuando se estará en condiciones de verificar el cumplimiento del segundo de los
requisitos exigidos por la norma.”[62]
Colocándose en la situación opuesta, en un pasaje que deja ver al mismo tiempo la necesidad
insoslayable de la concurrencia de los dos requisitos señalados supra a fin de que cobre
operatividad el régimen del artículo 677, se expresó que “… que no cabe postergar el
pronunciamiento sobre costas en el supuesto de que el demandado se oponga injustificadamente a
la pretensión. Frente a esta hipótesis la sentencia definitiva que admite la demanda de desalojo debe
condenar al demandado al pago de las costas, de acuerdo con el principio general contenido en el
art. 68, apartado primero, del CPN, con prescindencia de que, eventualmente, aquél restituya el
inmueble dentro del plazo.”[63]
El segundo aspecto planteado, es decir, cuál es la finalidad perseguida mediante tal régimen sobre
las costas procesales, ha sido respondido al expresarse que “Se resguarda el derecho de la parte
demandada haciéndose cargar al actor con todas las costas del juicio en la medida en que se haya
allanado a la demanda y, además, entregue el inmueble en la fecha estipulada por el
magistrado.”[64]
“Es evidente que si el inquilino es demandado anticipadamente y luego cumple en término la
restitución del inmueble, se lo habrá obligado a participar en el proceso injustificadamente. Ello
siempre que no hubiese promovido defensas que hayan fracasado. Aquella participación innecesaria
irriga gastos comprendidos en la condena en costas, que deberán ser soportados por el  actor,
quien, sin razón, obligó al demandado a litigar.”[65]
La télesis de la especial previsión que en materia de costas contiene el mentado art. 677 CPCCBA
ha sido puesta de relieve por nuestros tribunales, al decidir que “Si se ha recurrido a la vía del
desalojo anticipado, y ha mediado allanamiento a la demanda y cumplimiento de la obligación de
desocupar el bien, las costas serán impuestas al actor por haberse tratado de una tramitación que, a
la postre, ha sido innecesaria -art. 677 C. Proc.-.”[66]
V.                   ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE.
1. Caracterización. Supuestos comprendidos.
Como una primera aproximación a la figura, ya que a lo largo de la exposición se irán desarrollando
y profundizando los diferentes aspectos que la misma comprende, delineándola de ese modo con
mayor precisión, se la puede caracterizar como aquel instituto que, en el marco de un proceso de
desalojo, permite obtener o recuperar la tenencia del inmueble sobre el que versa el litigio, en forma
provisoria, antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva.
La mencionada figura tuvo inicial recepción legislativa en nuestro ámbito bonaerense mediante la
incorporación, en el Código Procesal Civil y Comercial local, del artículo 676 bis, llevada a cabo por
la ley 11.443 (sancionada el 02/09/1993, promulgada el 22/09/1993, y publicada con fecha
06/10/1993), precepto que la regula de la siguiente manera:
“En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor o intruso, en cualquier estado del
juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del
inmueble si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y
perjuicios que se pudieren irrogar. El juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la
entrega inmediata del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.”
Como fácilmente se advierte de los términos de la manda antes transcripta, la procedencia de la
desocupación o entrega inmediata del inmueble objeto del juicio de desalojo procede en los casos
en que la pretensión de desahucio se dirija –exclusivamente- “contra tenedor precario o intruso”,
restringiendo de ese modo su campo de actuación a tales específicos supuestos.
Con posterioridad, tal acotado marco de aplicación de la entrega inmediata del inmueble se vio
ampliamente extendido, expansión que tuvo lugar con motivo de la incorporación del artículo 676 ter
al referido código de rito, efectuada mediante la ley 14.220 (sancionada el 02/12/2010, promulgada
el 23/12/2010, y publicada el 14/01/2011). Dicho precepto estatuye:
“En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el
vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación
inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el art. 676 bis. Para el supuesto que se probare
que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación
locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, en
favor de la contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto
como en la multa, con la caución real.”
De tal modo, ahora puede requerirse la concesión de la medida analizada también en los procesos
de desalojo proseguidos con sustento en las causales de falta de pago de los arriendos o de
vencimiento del contrato.
Como se ha puesto de relieve, “…Sin duda dichos supuestos, antes no previstos, son los de más
común aplicación en los litigios…”.[67]
Así, las posibilidades de aplicación de la desocupación o entrega inmediata del inmueble resultan
notoriamente acrecentadas. Es que, si bien los procesos de desalojo instaurados contra tenedores
precarios o intrusos se presentan con asiduidad en los tribunales de justicia, con la señalada reforma
se han venido a sumar aquellos que se sustentan en la falta de pago del canon locativo o
vencimiento de contrato, causales que, como bien se ha destacado, “…resultan ser de las más
características del proceso de desalojo de inmuebles locativos…”.[68]
A pesar de la secuencia temporal señalada en cuanto a la inclusión de los artículos 676 bis y 676 ter
en nuestro ordenamiento positivo, es importante destacar que, aún con anterioridad a la
incorporación del artículo 676 ter, algún precedente judicial admitió la aplicación de la medida
considerada en un proceso de desalojo fundado en la causal de falta de pago, echando mano a tal
fin, de lo preceptuado por el artículo 676 bis, ponderando la conveniencia de su aplicación en
atención a las circunstancias del caso.
En ese antecedente, explicitando los motivos que condujeron a adoptar la mentada decisión, se
sostuvo que “Pudiendo resultar perjudicial para la actora el estado de abandono del bien inmueble, y
que el referido perjuicio debe estimarse cierto, corresponde otorgarle la tenencia provisoria del bien,
aun cuando no resulten estrictamente aplicable el art. 676 bis C.P.C.C. (ley 11.443) que se refiere a
acciones contra tenedores precarios o intrusos. El derecho parece verosímil para lo peticionado y el
perjuicio grave está latente.”[69]
En otro caso se arribó a la misma solución, señalando al efecto que “La entrega provisoria del
inmueble locado puede fundarse tanto en el art. 676 bis CPCCN como en los arts. 230, 232 y  concs.
CPCCN. … Respecto del art. 676 bis, si bien  no contempla el caso específico, el carácter de
`tenedor precario’ puede asimilarse al supuesto de autos.”[70]
La figura que se está considerando también ha sido receptada normativamente en el Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación, específicamente, en los artículos 680 bis y 684 bis, los que
la contemplan en términos sustancialmente similares, pero no idénticos, que los correlativos
preceptos locales.
Las diferencias entre los pertinentes preceptos de ambos ordenamientos radican en que, el artículo
680 bis del cuerpo normativo nacional, correlativo de nuestro artículo 676 bis, no contempla los
desalojos intentados contra tenedores precarios, sino que únicamente prevé la procedencia de la
entrega inmediata cuando tales litigios se instauren contra intrusos; asimismo, no exige
expresamente que la contracautela a prestar por el actor que obtenga la medida deba revestir el
carácter de “real”; y, por último, no contempla el párrafo final de la mencionada norma bonaerense,
que requiere ineludiblemente la invocación y acreditación de peligro en la demora como requisito de
ineludible concurrencia para la concesión de la medida.
Por su parte, el artículo 684 bis del código ritual civil nacional se diferencia de su concordante
bonaerense (es decir, el art. 676 ter, CPCCBA), en que, para el supuesto de acreditarse que el actor
obtuvo la medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de
alquileres, prevé, además de la multa –con el mismo monto máximo- la ejecución inmediata de la
caución, sin contemplar expresamente el pago de los daños y perjuicios ocasionados, como
tampoco que los mismos deban resultar también garantizados, tanto como el importe que se fije para
la referida sanción, mediante la caución real, como parece desprenderse del art. 676 ter del
CPCCBA.
Para concluir con la comparación normativa que sintéticamente se ha plasmado en los párrafos
previos, es del caso manifestar que en el orden nacional, para todos los supuestos de procedencia
de entrega inmediata, esto es, sea en los previstos en el art. 680 bis como en aquellos contemplados
en el art. 684 bis del CPCCN, se añade, en el artículo 680 ter de ese cuerpo legal que …” el juez
deberá realizar antes del traslado de la demanda un reconocimiento judicial dentro de los cinco días
de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial.”, norma que no tiene correlato
en el orden provincial.
Debido a la relativamente corta vida con que cuenta –al momento de la elaboración del presente
trabajo- en nuestro ámbito bonaerense, la figura de la desocupación inmediata en procesos de
desalojo basados en la falta de pago del canon locativo o de vencimiento de contrato, en atención a
la fecha en que el artículo 676 ter, regulatorio de la misma, ha sido incorporado en nuestro código de
forma, aún no se ha producido a su respecto un amplio o extendido repertorio jurisprudencial que
permita apreciar su recepción por parte de nuestros tribunales, contrariamente a lo que sucede con
relación a la misma figura para los supuestos de tenedores precarios o intrusos.
Antes de continuar con el desarrollo del tema, es pertinente consignar ciertas aclaraciones previas.
Algunas de las fuentes doctrinarias consultadas a los fines de la elaboración de las disquisiciones
que a continuación se expondrán sobre el tópico, abordan la figura analizada partiendo o teniendo
como base su regulación en el orden nacional, actitud respaldada en la estrecha similitud que
presentan tales normas con sus pares locales.
A ello se suma que las decisiones judiciales recabadas al mismo fin, a las que se hará referencia en
el transcurso del despliegue de los distintos aspectos que serán examinados, han sido pronunciadas
con referencia a la entrega inmediata del bien en procesos de desalojo seguidos contra tenedores
precarios o intrusos. No obstante ello, en atención a la remisión que efectúa el artículo 676 ter del
CPCCBA al procedimiento previsto en el artículo 676 bis del citado cuerpo legal, resultan de utilidad
para la exposición del tema también en los casos de desalojo con fundamento en la falta de pago o
de vencimiento del contrato.
Sentado lo anterior, y retomando la exposición, debe mencionarse que la figura  en estudio ha
recibido diferentes denominaciones.
En tal sentido, entre los doctrinarios se han acuñado diferentes expresiones para designarla, tales
como “desocupación inmediata”, “entrega inmediata” -siguiendo, de ese modo, la terminología
utilizada en los artículos 676 bis y 676 ter del CPCCBA-, “desalojo anticipado”[71], “anticipo del
desalojo”[72], “desalojo interinal”[73], “lanzamiento preventivo del inmueble”[74], “desalojo
cautelar”[75], “entrega anticipada del inmueble”[76], “desalojo inmediato”[77], entre otras.
2. Naturaleza jurídica.
Acerca de determinación de la naturaleza jurídica de la desocupación o entrega inmediata del
inmueble se ha sostenido que “…no es una cuestión académica´ o `bizantina, pues sólo a partir de
su concreta conceptualización como tales [es decir, como medidas cautelares] cabría su dictado por
un juez incompetente en casos de urgencia…; la concesión del recurso de apelación contra la
resolución que la admite con efecto devolutivo…; y la exclusión de toda idea de prejuzgamiento en
su proveimiento.”[78] Por el contrario, ninguna de esas consecuencias serían aplicables en caso de
sostenerse una postura negatoria del carácter cautelar del instituto considerado.
Sobre el tópico en cuestión no existe uniformidad entre los autores, diversidad de pareceres que se
aprecia, asimismo, en los precedentes judiciales.
Entre quienes consideran que se trata de una medida cautelar se encuentra Salgado, quien,
exponiendo su parecer en orden al tema propuesto, manifiesta que “En nuestra opinión, el desalojo
anticipado debe ser entendido como una medida cautelar innovativa;  basta con observar los
presupuestos exigidos por la norma, que no son otros que los de las medidas cautelares….”.[79] A lo
que añade: “Medida cautelar, cautela material, tutela anticipada, jurisdicción anticipatoria, etc.   Es
interesante advertir cómo la doctrina ha elaborado diversas interpretaciones a partir del avance de la
tutela jurisdiccional. Así cuando hablamos de medidas que, dictadas con anterioridad a la sentencia,
anticipan total o parcialmente la pretensión de fondo encontramos diferencias, sutiles, en cuanto a
los recaudos exigidos doctrinariamente para la procedencia de las mismas. […] Entienden, quienes
comulgan con la existencia de un instituto procesal diferenciado entre las medidas cautelares –en
sentido genérico- y la tutela anticipatoria –coincidencia total o parcial con la pretensión-, que los
presupuestos de cada uno son distintos; en lugar de peligro en la demora habrá un perjuicio
irreparable, en vez de verosimilitud en el derecho habrá una certeza provisional.  Por nuestra parte
estimamos que dichos requisitos se encuentran sobradamente contemplados en la extensa gama de
daños que se deben prever en la apreciación del peligro en la demora, en consonancia con el grado
de verosimilitud provisional que cada juez tendrá, en cada caso concreto, a la hora de decidir la
procedencia de cualquier medida cautelar.  Por lo que no cabe, en la especie analizada, la adopción
de nuevos presupuestos…”[80]. Más adelante, el mismo autor señala que “Creemos que en todos
los casos, aunque cautelarmente se adelante el objeto de la pretensión, en lo que hace al proceso
de desalojo estamos hablando de una entrega provisoria de la tenencia del inmueble, por lo que es
ineludible el dictado de una sentencia de mérito que convierta tal tenencia en definitiva.”[81]
Por su parte, Falcón –con referencia al instituto analizado aplicado en casos de desalojos
promovidos contra intrusos- considera que “Se trata de un procedimiento preventivo… Es
claramente un procedimiento cautelar que requiere la confirmación de una sentencia de mérito para
su fijación definitiva, y donde la misma ley permite su actuación en virtud de la naturaleza del
derecho en juego.  Por un lado tiene al resguardo del bien, por otro, a evitar que el tiempo que dura
el juicio haga perder derechos al reclamante que no podrán ser recuperados jamás, especialmente
en los casos en que los intrusos son insolventes…”[82].
El mismo autor, -con respecto ahora a la entrega inmediata del inmueble en peticionada en procesos
de desahucio impetrados por falta de pago o vencimiento de contrato- señala que “…Al igual que la
medida anterior, a la que el mismo artículo 684 bis [del CPCCN] remite, nos encontramos ante un
caso de tutela anticipada sustancial…”[83].
Enrolado también en la corriente que atribuye carácter cautelar al instituto que nos ocupa
encontramos a Kielmanovich, quien brinda su aporte al desentrañamiento de la cuestión, refiriendo
que “…hemos dicho y reiteramos… que el art. 680 bis del Cód. Procesal [de la Nación] regula
la entrega anticipada y cautelar del bien objeto del desalojo, de la misma manera, en este contexto,
que lo hace en la actualidad la nueva figura del art. 684 bis [también del CPCCN], pues, con
abstracción de que ambos dispositivos legales hagan referencia a los tradicionales presupuestos de
las cautelares referidos a la sumaria acreditación de la verosimilitud del derecho y a la prestación de
una adecuada caución, una y otra habrán de disponerse a título precario, supeditadas al posterior
pronunciamiento definitivo que disponga o no la restitución definitiva en el proceso de desalojo,
razón por la cual el actor habrá de continuar sujeto al siempre inquietante imperativo
de proseguir con su tramitación hasta el dictado de la sentencia definitiva que haya de estimar o
rechazar la pretensión…”[84].
Como señaláramos más arriba, existe también una corriente de opinión que niega el carácter de
medida cautelar al desalojo inmediato del inmueble en el marco de procesos de desalojo.
En esa orientación se sitúa de los Santos, quien al respecto entiende que “Este instituto –que actúa
directamente el derecho material- es, en cuanto a su naturaleza jurídica, lo que se ha dado en llamar
una `tutela anticipada o coincidente’ y presenta diferencias sustanciales con las medidas cautelares
previstas en los códigos procesales, pese a compartir con estas el carácter de medidas urgentes. …
La denominada `desocupación inmediata´ consiste…en una modalidad de tutela anticipada, que
tiene por objeto la satisfacción provisoria de una pretensión urgente, que es coincidente total o
parcialmente con lo pretendido en la demanda.”[85]
También Colerio rechaza el carácter precautorio del desalojo o entrega inmediata del bien, y explica
detalladamente su postura, comenzando por señalar que “…pensamos que esta desocupación
inmediata no es una medida cautelar.  Primero, porque no se tramita inaudita pars, porque no tiene a
asegurar el cumplimiento de una futura sentencia favorable y tampoco existe el peligro en la demora,
ni tiene el carácter de urgencia que podrían tener, por ejemplo, los alimentos, salvo que se tome
como peligro el tiempo necesario que lleva la tramitación de todo proceso judicial, peligro que, en
cambio, sí existe en la medida cautelar, cuando se aseguran bienes del deudor ante la posibilidad de
que se insolvente durante la tramitación del proceso.  Y, en segundo lugar, tampoco es una medida
provisoria, puesto que, una vez desalojado el inquilino, ejecutada la caución y percibida la multa, es
impensable que el juez ordene ponerlo nuevamente en el bien locado, tanto porque la ley no prevé
esa restitución como por el deterioro que las incidencias vividas necesariamente produjeron en la
relación locador-locatario.”[86] A lo que agrega que “Por otra parte, ninguna disposición de la norma
[refiriéndose al artículo 684 bis del CPCCN] establece que la entrega anticipada sea provisoria o
precaria, ni tampoco dispone la prohibición de ocupar el inmueble desalojado mientras subsista el
derecho o dure el proceso en el que el inquilino intente demostrar la falsedad o el ocultamiento del
locador, y tampoco sería posible reinstalar al locatario en el inmueble cuando, por ejemplo, el mismo
ha sido vendido (supuesto en que la caución se hubiese dado sobre otro bien) o alquilado a terceros
de buena fe…”. [87] Tras lo cual define su posición al decir que “…En realidad de lo que se trata es
de un supuesto de sentencia anticipada que hace lugar total y definitivamente a la pretensión del
actor, que tiene como fundamento lo que tanto la experiencia como la estadística enseñan que los
procesos de desalojo fundados en las causales de falta de pago o vencimiento de contrato
prácticamente prosperan en su totalidad.”[88] Como refuerzo, apunta que, en virtud de que al
obtener la medida analizada el actor ya logra la satisfacción de su pretensión, cesa para él la carga
de impulsar el proceso, quedando únicamente en cabeza del inquilino accionado, a fin de acreditar la
falsedad de los extremos invocados por el locador, y además, dado que la medida se dispone con
posterioridad a la traba de la litis, la verosimilitud del derecho del actor se acerca mucho a la certeza.
[89]
Abatti y Rocca (h) descartan igualmente que la figura analizada revista naturaleza cautelar, pero
sostienen una visión diferente a las reseñadas en cuanto a la determinación de su  especifico
carácter o condición. En efecto, exponen que “…a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCC
nacional como el 676 bis del CPCC (PBA), no son medidas cautelares propiamente dichas, sino
procesos especiales de desalojo, con algunas de las características de aquéllas, tal como ya se
sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., “Desalojo inmediato de ocupantes
precarios e intrusos. El art. 676 bis del CPCC de la Prov. de Bs. As.”, ADLA, 1993-D-5358), donde
opinamos que a dicha norma le faltan los siguientes caracteres propios de las medidas cautelares: 1)
no se tramita inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado
del juicio, luego de trabada la litis, aunque por otro lado, daría argumento para sostener que nada
impediría que ello se tramite inaudita parte, pues el texto no lo prohíbe. Al respecto sostuvimos que
el trámite debería ser inaudita parte (Abatti, Enrique L. y Rocca Ival (h), “Nuevo desalojo abreviado
para locaciones. Ley 25.488”, LL, sec. Actualidad, 19/II/02, p. 1); 2) no requiere de información
sumaria previa.”[90]
Profundizando la explicación, añaden que “Hay distingos entre las medidas cautelares y los
procedimientos de desalojo establecidos por los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN y 676 bis y ter del
CPCCBA, pues los últimos carecen de los siguientes caracteres:  1) no se tramitan inaudita parte,
porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, pos traba de litis;
pero por otro lado, daría argumento para sostener que nada impediría que se tramite inaudita parte,
pues no estaría prohibido por los mencionados artículos;  2) no serían provisionales, pues nada se
opone a que la restitución sea definitiva y además, para responder a cualquier perjuicio que le
pudiera ocasionar al demandado, se formaliza la contracautela;  3) no es accesoria, porque la
finalidad en sí misma es la restitución de la finca a quien lo peticiona invocando la verosimilitud del
derecho;  4) no prevé información sumaria, ni instituto similar, tal como sí es requerido por el art. 197
del CPCCN, por ejemplo.  De lo expuesto, podría sostenerse que el procedimiento contemplado por
los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN, y 676 bis y ter del CPCCBA, no serían medidas cautelares,
sino resoluciones que causan estado, contrariamente a las precautorias, que pueden ser
modificadas o levantarse.”[91]
Pasando ahora a abordar las opiniones que sobre el tópico se han vertido en los fallos emitidos por
los órganos judiciales bonaerenses, encontramos que la figura analizada ha sido considerada como
una medida cautelar[92] o como una precaución conservatoria[93], resaltándose en algunos casos
su carácter excepcional[94], y señalando, en otros, su parecido con otro instituto, al decir que es “…
similar a la del art. 610 del mismo código en el interdicto de recobrar, cuyo examen por la doctrina y
jurisprudencia resultan de utilidad para el caso.”[95]
En otros precedentes se la ha calificado como “medida cautelar material”[96], también como
“pretensión cautelar innovadora”[97], y con mayor precisión y adecuación en los términos, como una
“medida cautelar innovativa”[98].
En otras ocasiones se ha entendido que se trata de un supuesto de “tutela (o sentencia)
anticipada”[99].
Por último, también se ha aludido a la misma como “la acción de desalojo prevista en el art. 676 bis
del Código Procesal”[100]
1. 3.       Oportunidad.
Bajo este acápite abordaremos la cuestión referida a la oportunidad en que puede requerirse o
solicitarse la entrega o desocupación inmediata del inmueble objeto del proceso de desalojo, con
relación a la cual el artículo 676 bis del CPCCBA –aplicable a los casos regulados por el artículo 676
ter del citado ordenamiento, en virtud de la remisión que en el mismo se efectúa a la norma citada en
primer término-  es claro al señalar que la misma puede disponerse “…en cualquier estado del juicio
después de trabada la litis…”.
Al respecto se ha señalado que “Siendo el desalojo anticipado una resolución cautelar innovativa de
gran incidencia entre las partes, ya que modifica una situación de hecho existente y su objeto es
idéntico al del proceso principal, debe ser tratada con sumo cuidado. Entendemos que por ese
motivo, y de manera excepcional dentro de la tutela cautelar, la misma se lleva a cabo una vez
trabada la litis…”[101].
Tanto la finalidad de la exigencia considerada, así como su significado en el marco del instituto
analizado, han sido puestas de relieve al decirse que “…Se debe respetar…el derecho a ser oído y
de defensa en juicio del demandado, por lo que una vez notificada la demanda deberá transcurrir el
plazo otorgado para que se presente.”[102] Y además, se ha precisado que “…la actitud asumida
por el demandado, al ser llamado al proceso, será formadora de la decisión cautelar.”[103]
Un criterio análogo se trasluce al expresarse que  “La traba de la litis se produce con la notificación
del traslado de la demanda efectuada en debida forma, acto que permite al accionado ejercer su
derecho constitucional a la defensa en juicio.  Sin embargo, la finalidad de este recaudo radica
también en permitir al juzgador conocer la actitud del accionado ante el emplazamiento, si opone
defensas y la virtualidad de las defensas opuestas a la pretensión de desalojo, a los fines de analizar
de mejor modo si existe en el caso un derecho verosímil.  Ello conlleva naturalmente que deba
esperarse al vencimiento del plazo para contestar la demanda por parte de todos los accionados
previo a solicitar el desahucio inmediato.  Si no contestan, la verosimilitud resultará de lo normado
por el art. 354 inciso 1º CPCCN.  Si contestan, será menester analizar los términos del responde
para solicitar fundadamente la medida. De lo expuesto se colige que para solicitar la desocupación
inmediata no basta con haber notificado a los accionados, sino que será menester que venza el
plazo fijado para el responde y, cuando éste se produce, será menester analizar sus términos para
requerir el desahucio.”[104]
En forma similar se han expedido nuestros magistrados.
Así, en cuanto a la télesis perseguida mediante la imposición de la previa traba de la litis se ha
resuelto que “En cuanto a la entrega anticipada del inmueble, prevista por el art. 676 bis CPCC, al
legislador no se le escapó la gravedad de la medida (ya que en cierto modo implica un
adelantamiento de la satisfacción de la pretensión), y por tal razón -a diferencia de las otras medidas
cautelares- dispuso que esa entrega sólo puede solicitarse después de trabada la litis. La intención
ha sido resguardar debidamente el principio de defensa en juicio, ya que de dictarla el juez tiene a la
vista la postura de ambos litigantes.”[105]
El mismo parecido se advierte en cuanto a la elucidación de debe entenderse por trabar la litis a
estos fines, habiéndose resuelto en ese sentido que  “La procedencia de la medida prevista en el art.
676 bis del C.P.C., impone entre otros recaudos que haya quedado trabada la litis -es decir no
inaudita parte en la tramitación del juicio de desalojo contra el tenedor precario o intruso. En
consecuencia, una vez presentada la contraria o vencido el término para contestar la demanda
podrá plantearse la cuestión.”[106]
En algún precedente se ha sostenido un criterio más riguroso, al considerarse que “La medida que
otorga el art. 676 bis del CPC sólo puede requerirse después de que la demanda haya sido
respondida por el accionado, o cuando decretada su rebeldía, ésta se encuentre firme y
consentida.”[107]
Por su parte, Falcón comienza su abordaje del tópico del acápite explicando que, en su parecer,
“`Trabar la litis´ supone la notificación y no la contestación de la demanda…, siempre que la
notificación cree desde ese momento para el demandado la carga de la contestación, de lo contrario
la traba de la litis operará desde el nacimiento de la carga de contestar la demanda.”[108] Prosigue
con su exposición efectuando una crítica de la exigencia considerada, acorde con su postura de
asignar carácter cautelar a la medida, al decir que “La expresión del artículo 684 bis” –del CPCCN,
que encuentra en el art. 676 ter del CPCCBA su correlativo local- “ha sido desgraciada de todos
modos, ya que tratándose de un sistema cautelar, no es necesario el conocimiento del afectado por
la medida para tomarla, pues para ello está la contracautela, que en este caso debe ser real…Por
otro lado la cautelaridad no requiere otro conocimiento que el que aporta y debe probar quien pide la
medida, y tal es el criterio en general de las medidas precautorias que es de aplicación al presente
caso…”[109], para finalizar aclarando que “…si la ley lo hubiera querido hubiera sido explícita
diciendo que `podrá tomarse una vez contestada la demanda o vencido el plazo para hacerlo´,
aunque alguna jurisprudencia puede dar a entender lo contrario.  Pero en éste, como en muchos
otros casos, los jueces no pueden hacerle decir al legislador una cosa totalmente distinta de la que
se expresa de manera clara…”[110].
Acerca del recaudo examinado, el cual, por otro lado, es uno de los pilares en que fundan su opinión
negatoria del carácter cautelar del instituto que nos ocupa, y con particular referencia a los
supuestos previstos en el art. 676 ter del CPCCBA, Abatti y Rocca consideran que “La demanda
debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y ocupantes.  Esto es en resguardo
de la garantía de defensa en juicio.”[111]
Por último, se trae a colación un precedente en el cual la falta de cumplimiento del recaudo de la
previa traba de la litis, como hito que abre temporalmente la posibilidad de solicitar la inmediata
entrega del inmueble objeto del juicio de desalojo, devenida impracticable ante la imposibilidad de
integrar válidamente la litis con quienes puedan ser ocupantes del bien a desalojar, se constituyó en
un obstáculo a la concesión de la citada medida. Allí se dijo que “La imposibilidad de integrar
válidamente la litis con quienes puedan resultar ocupantes del bien motivo de autos, en la forma que
pretende la demandada reconviniente, torna inviable la entrega del inmueble anticipada, ante la falta
de uno de los elementos que condicionan su procedencia -traba de la litis con el tenedor precario o
intruso- (arts. 676 bis Código Procesal).”[112]
4. Requisitos.
Los requisitos o recaudos a cuya confluencia en el caso concreto se supedita la procedencia de la
medida, están enunciados expresamente en las normas que la autorizan, esto es, los artículos 676
bis y 676 ter del CPCCBA.
Sobre el particular, el primero de dichos preceptos establece que “…el juez podrá disponer la
inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los
eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar”, añadiendo, a continuación que “El juez solo
ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren
ocasionarse graves perjuicios para el accionante.”
La restante disposición citada remite al procedimiento establecido en el artículo previamente
transcripto, consignando expresamente el carácter real de la caución o cautela a brindar por quien
solicite –y obtenga- la medida.
Entonces, para que pueda concederse la inmediata entrega del inmueble deben invocarse y
acreditarse los siguientes recaudos: a) verosimilitud del derecho; b) peligro en la demora (“graves
perjuicios” reza el art. 676 bis, CPCCBA), y c) prestarse la pertinente contracautela, que en la figura
considerada debe ser, por imperativo legal, de carácter exclusivamente real.
Antes de avanzar en la consideración de cada uno de dichos recaudos en forma individual, es
pertinente señalar que, en algunas ocasiones, sea para la constatación de la concurrencia de los
mismos en el caso concreto, sea con referencia a la apreciación de la medida en sí, se ha postulado
la adopción de un criterio riguroso. Para justificar tal actitud, se ha invocado a veces la gravedad que
reviste la medida.  Pero en otras es consecuencia de postular el encuadramiento de la desocupación
inmediata en la categoría de tutela anticipada o de cautela material, respecto de la cual, quienes son
partidarios de la misma, entienden que los requisitos que habilitan su dictado deben configurarse o
constatarse con un grado mayor de profundidad y gravedad que el necesario para el otorgamiento
de las medidas cautelares.
“Para conceder la medida cautelar material del art 676 bis. del CPCC, el legislador requiere el
imprescindible concurso de ciertos presupuestos o requisitos (calidad de intruso o tenedor precario
en el demandado; verosimilitud del derecho del actor; peligro inminente de graves perjuicios para
este último si se demora la entrega pedida; contracautela real por los eventuales daños y perjuicios
que se pudieran ocasionar al demandado). Tales requisitos que al dictado del verbo con que el
legislador incorporó el art.676 bis al código de formas de nuestra Provincia parecen ser los mismos
que permiten la adopción de las medidas cautelares instrumentales clásicas, exigen del juzgador
una mirada más exigente y severa para decir de su configuración.”[113]
“…Es que como la cautela que otorga el art. 676 bis, conlleva la tutela judicial de un estado fáctico-
jurídico, en aras de garantizar el goce eventual o futuro del inmueble “sub caussa”, en su apreciación
debe privar un criterio riguroso, con la finalidad de evitar que a través de la pretensión cautelar, se
dirima virtualmente el objeto litigioso, sin contar aún con elementos indubitables para hacerlo.”[114]
Asimismo, “La medida cautelar prevista por el artículo 676 bis del Código Procesal, similar a la
prevista para el interdicto de recobrar (art. 610 C.P.C.C.), es de carácter excepcional y para su
utilización debe seguirse un criterio restrictivo, debiendo surgir claramente los extremos que la
habilitan.”[115]
No debe perderse de vista que tanto la caracterización de los tres recaudos enumerados, así como
la delimitación de su significado, contenido y forma de configuración en los casos concretos, se
encuentra estrechamente vinculada a la postura que se sostenga respecto de la naturaleza jurídica
del instituto de la entrega inmediata del bien, circunstancia que se verá reflejada en los desarrollos
que siguen a continuación.
A)     Verosimilitud del derecho.
“Para que proceda este sistema cautelar es necesaria la prueba sobre la verosimilitud del derecho
de manera clara y contundente…”[116], es decir, “Se debe persuadir al juez que el derecho aducido
en la demanda es formalmente creíble…”[117].
Reflejando su postura en cuanto a la naturaleza jurídica de la figura que nos ocupa, Salgado se
explaya acerca del recaudo a que alude el acápite sosteniendo que “Es sabido que lo que se exige
en las medidas cautelares no es una certeza de la existencia de un mejor derecho, sino que el
peticionante aporte elementos que prima facie hagan presuponer una alta probabilidad de la
existencia de aquel derecho pretendido (fumus bonis iuris); ya que la certeza de la existencia sólo
podrá obtenerse con el dictado de la sentencia definitiva. En la especie en estudio, dicha
verosimilitud quedará configurada no sólo por los elementos incorporados por el actor y los hechos
relatados por éste, sino también por la contestación de la demanda y por las diligencias que el juez
entienda conducentes a tal efecto…”[118].
Veamos que han dicho nuestros magistrados en orden al significado y dimensión del recaudo
considerado.
Al respecto, se ha resuelto que “…teniendo en cuenta que la tutela brindada en estos casos es
provisional y susceptible de ser modificada o revocada por la sentencia definitiva a la que está
preordenada, es bastante con crear en la conciencia del Juzgador un estado de fuerte probabilidad
sobre la fundabilidad de lo peticionado, mas no la absoluta certeza. De allí que la verosimilitud a que
alude el art. 676 bis, ha de entenderse como algo más que el mero símil o simple apariencia de
intruso que brinda la situación del accionado y que evoca el vocablo verosímil. Es menester que esa
situación de intrusión que se endilga al demandado se presente como altamente probable o
probabilísima.”[119]
También, que “El Juzgador ante una medida de tutela anticipada ha de entrar a conocer
derechamente el fondo del asunto para conceder anticipadamente todo o parte de lo solicitado en la
demanda. Para ello debe ganar un estado de convicción que sin depositarlo, necesaria y
definitivamente, en los campos de la certeza propios de la sentencia definitiva, se acerque bastante
a ella, avanzando o yendo más allá de la mera verosimilitud que demanda la toma de las medidas
cautelares instrumentales.”[120]
De la exigencia legal que establece que la medida analizada sólo pueda peticionarse con
posterioridad a la traba de la litis se ha extraído como corolario la necesidad de que el magistrado
actuante pondere, a los fines de resolver la concesión o denegación del instituto bajo estudio, no
solo los elementos aportados por el accionante que peticiona la entrega inmediata del inmueble, sino
también los allegados por el demandado. En ese orden, en vinculación con el recaudo ahora
analizado, se ha dicho que ”Para la procedencia de la medida que autoriza el art. 676 bis del CPC,
no sólo debe resultar “verosímil” la versión que en tal sentido suministre el accionante, sino que, por
tratarse de una medida que opera sólo luego de trabada la litis, también es importante observar la
seriedad de la defensa que ha opuesto el accionado, puesto que las posibilidades de progreso de la
demanda de desalojo también dependen de las circunstancias obstativas que haya mencionado el
ocupante en su escrito de responde.”[121]
Asimismo, que “La acción de desalojo prevista en el art. 676 bis del CPC, por tratarse de una medida que
sólo opera luego de trabada la litis, es importante observar, además de la verosimilitud del derecho del
accionante, la seriedad de la defensa que ha opuesto el accionado, puesto que las posibilidades de
progreso de la demanda de desalojo también dependen de las circunstancias obstativas que haya
mencionado el ocupante en su escrito de responde. Es decir, la restitución inmediata no podría ordenarse
si la verosimilitud del planteo del demandante se enfrenta con una defensa que arroja la misma fuerza de
convicción.”[122]
Una de las circunstancias a tener en consideración a los fines de evaluar la concurrencia o configuración
de la verosimilitud del derecho, en el cual se ha reparado particularmente, está dado por la legitimación del
actor [123], habiéndose resuelto en esa dirección que “…Si la demandada ha controvertido frontalmente la
acción de desahucio impetrada en su contra, articulando además excepción de falta de legitimación a la
actora, la que ha sido postergada para el momento de sentenciar, precisamente por considerar el “a quo”
insuficientes los elementos de juicio obrantes en esta inicial etapa de la litis para resolverla como de previo
y especial pronunciamiento, a la luz de los descriptas circunstancias procesales, el derecho alegado por la
actora dista de mostrar verosimilitud suficiente, lo cual desmerece el andamiento de la pretensión cautelar
innovadora por ausencia de los requisitos que condicionan su procedencia, cuya ponderación, debe ser
rigurosa….”[124]
En el mismo sentido, el pronunciamiento de sentencia –aun cuando no esté firme- que beneficia a la parte
solicitante de la medida también se ha computado a los fines de tener por configurado el requisito de la
verosimilitud del derecho, habiéndose resuelto en ese orden que “En el caso del artículo 676 bis del
C.P.C.C., la verosimilitud del derecho del actor se desprende de las sentencias dictadas a su favor en
ambas instancias, aunque aún no se encuentren firmes atento el recurso extraordinario concedido,
debiendo recordarse que la disposición trató de implementar una alternativa procesal expeditiva para la
pronta recuperación de la unidad, sin aguardar la total sustanciación del proceso, que puede insumir un
tiempo considerable.”[125]
B)      Peligro en la demora.
“La norma [con referencia al art. 676 bis del CPCCBA] dispone que el juez ordenará el lanzamiento
`cuando de no decretarse la entrega pudieran derivarse graves perjuicios para el accionante…´ Esto
conlleva a la invocación por parte del actor del `peligro en la demora´ al pedir la restitución
anticipada del inmueble, ya que [el] tiempo que transcurra, le puede acarrear notorios perjuicios, en
forma inminente o inmediata. “[126]
Precisando el significado del requisito que nos ocupa en el supuesto particular de la entrega
inmediata del inmueble, se ha expresado que “En lo que hace al peligro en la demora ( periculum in
mora), no estará constituido por la desaparición de los medios necesarios para el cumplimiento de la
sentencia, cosa que finalmente se podrá realizar desalojando a la demandada, sino por la
prolongación excesiva del juicio, dilatando muchas veces de manera injustificada la satisfacción del
derecho controvertido.  Es decir que el peligro en la demora surge de la onerosidad producida en el
patrimonio del locador a causa de la entrega dilatada del inmueble…”[127]
También nuestros tribunales se han expedido sobre el tópico, resolviendo al respecto que “La
entrega del inmueble al accionante, receptada como “medida cautelar innovativa” en el nuevo art.
676 bis del Código Procesal (ley 11443, pub. en B.O. 06/10/93), fue regulada -sin lugar a dudas-
para evitar que durante el trámite del juicio se desbaraten los derechos del actor, no tanto por el
temor de no poder recuperar la tenencia del inmueble (puesto que ello se halla asegurado con el uso
de la fuerza pública que el Juez puede ejercer al estar dotado de “imperium”), sino más bien por el
riesgo de irreparabilidad de los perjuicios que podrían llegar a producirse si el accionado no
desocupa el bien cuya obligación de restituir le es exigible.”[128]
En otros casos se sostuvo que “Lo que se persigue con la entrega inmediata prevista en el art. 676
bis del CPC, es garantizar que el inmueble a recuperarse mediante el juicio de desalojo no se
deteriore por el uso inapropiado o abusivo por parte del ocupante y, además, tiende a evitar los
perjuicios que podrían derivarse de esa ocupación indebida, tales como la pérdida de valor del bien,
el lucro cesante por alquileres caídos, el corte de suministro de ciertos servicios, la generación de
deudas por impuestos que gravan el inmueble, etc.”[129]
Asimismo, “…en la especie deben invocarse y acreditarse los graves perjuicios que pudieren
derivarse para el demandante, y no únicamente el peligro que para la cosa pueda resultar a raíz de
su abandono o falta de vigilancia, como se refiere en la providencia apelada.”[130]
Por otra parte, dado que el otorgamiento de la medida queda supeditado a que se logre formar la
convicción del juez acerca de que la concurrencia del peligro en la demora –sumado a los restantes
requisitos- se verifica en cada caso concreto, un aspecto esencial consiste en la adecuada
acreditación de su configuración, tópico que ha merecido la atención de nuestros magistrados.
Al respecto se ha resuelto que “Para que proceda la medida cautelar del art. 676 bis del CPCC, es
necesario que exista un peligro en la demora, que debe ser grave, actual o inminente, no evitable
sino mediante dicha medida, por lo que la petición de la entrega inmediata del inmueble, antes del
dictado de la sentencia de mérito en el juicio de desalojo, fundada solo en el derecho al mismo pero
sin invocar ni demostrar el perjuicio que podría derivarse para el accionante, no cumple los requisitos
para la procedencia de la cautelar solicitada.”[131]
Acerca del recaudo analizado también se dijo que “El peligro en la demora en la entrega inmediata
del inmueble, no puede presumirse, ni basta para que se lo tenga por acreditado con la subjetiva
manifestación unilateral de la parte accionante, si ésta llega desprovista de respaldo objetivo. Para
que la inminencia del daño cierto pueda ser aceptada como tal, debe emerger de elementos
indubitables que pongan de relieve el riesgo de irreparabilidad de los perjuicios que podrían llegar a
producirse si el accionado no desocupa el bien cuya restitución se le exige…”[132]
En similares términos se ha resuelto que “…conforme se desprende del segundo párrafo del art. 676
bis del Código ritual, el perjuicio no solo debe ser grave, sino actual o inminente, no evitable sino
mediante la referida medida cautelar. Es decir, debe tratarse de la potencialidad inmediata de la
producción de graves perjuicios para el actor. De allí, entonces, que el peligro en la demora no
pueda presumirse, ni basta la mera manifestación de la actora de la posibilidad de un daño para que
se lo acepte como real…”[133].
Estrechamente vinculada con lo que se viene manifestando se encuentra la cuestión referida a
cuáles son los medios de prueba a que puede acudirse a fin de evidenciar el peligro en la demora,
con miras a convencer al juez acerca de su concurrencia en el caso, sobre lo cual se ha
manifestado, con particular referencia a los casos autorizados por el art. 676 ter del CPCCBA, que
“…Como la finalidad de la entrega anticipada del inmueble es evitar los perjuicios que pudieran
derivarse de la ocupación indebida, tales la destrucción del inmueble o sus accesorios, el lucro
cesante por alquileres caídos, la pérdida de oportunidades de venta o locación, la necesidad de
realizar reparaciones y el peligro que deterioros pudieran ocasionar a los mismos ocupantes o
terceros o a inmuebles linderos, la acumulación de deudas por impuestos y tasas y servicios,
expensas de la P.H., etc., para demostrar el peligro en la demora a los fines probatorios, podría
acompañarse un informe técnico de arquitecto o ingeniero sobre el estado del inmueble, fotografías,
certificados, constancias de deuda de los organismos recaudadores de impuestos, tasas o servicios,
ofrecimiento de testigos para que declaren a primera audiencia, …, etc.”[134]
A modo ilustrativo, se trae a colación en precedente en el cual se tuvo por configurado el recaudo
analizado sosteniendo que el mismo “…surge del perjuicio patrimonial y hasta moral que representa
para el locador seguir soportando que su propiedad se encuentre ocupada por quien hace dos años
que no abona suma alguna; máxime cuando en el juicio por cobro de alquileres, que tramita ante las
mismas partes, se resolvió la `pesificación’ de la deuda en mora.”[135]
C)      Contracautela.
El último requisito que resta por abordar, está dado por la necesaria contracautela que debe prestar
el actor, en caso de que se haga lugar a su petición de entrega inmediata del inmueble sobre el que
versa el juicio de desahucio.
Como se adelantara más arriba, tanto para los supuestos previstos por el artículo 676 bis del
CPCCBA, como por el art. 676 ter del mismo ordenamiento, la caución debe ser, por expreso
mandato legal, inexorablemente de carácter real. “El art. 676 ter del CPCCBA reafirma lo dispuesto
por el art. 676 bis imponiendo el ofrecimiento de una fianza real…”[136]
Se ha considerado que “Se trata de una condición para hacer efectivo el lanzamiento, antes que un
requisito de admisibilidad. Sin embargo, es conveniente que se ofrezca la contracautela real que
indica la norma al solicitar la medida, explicitando sobre qué bienes hacerla efectiva, es decir, qué se
ofrece a título de caución real.”[137]
También, que “Es necesario, como requisito de operatividad, que se ofrezca una caución real
(contracautela) suficiente para responder a eventuales daños que sufra el demandado, si con
posterioridad no se verifican los hechos alegados por el actor…”[138].
Con el recaudo considerado, “…se da un acabado resguardo a aquel que será desalojado sin una
sentencia de condena….”[139], quedando así expuesta la finalidad de la contracautela.
Pero, en virtud de que no se ha establecido normativamente otra especificación fuera de la antes
mencionada en cuanto a que la cautela deba revestir carácter real, “… La fijación de la extensión –
calidad y monto- de la caución es atribución del magistrado actuante en autos, de acuerdo con la
mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso.”[140]
No obstante lo anterior, “La cuantía de la contracautela no podrá ser exagerada, y tornar de esa
forma en ilusorio el derecho de quien solicita la medida precautoria.”[141]
Un aspecto importante a la hora de la determinación de la caución está dado por las circunstancias
que puede considerar, ponderar y evaluar el magistrado actuante al momento de fijar y graduar la
contracautela, y en su caso, resolver si la ofrecida por el actor al solicitar la inmediata desocupación
del inmueble es suficiente, en atención a las particularidades del caso.
En ese orden de ideas, “…El monto o graduación de la contracautela estará dado por los daños y
perjuicios que la medida cautelar pueda causar, a saber: el lucro cesante si se tratare de un
inmueble destinado a la actividad comercial, los gastos de mudanza, el mayor valor locativo que
debió afrontar el locatario, los daños materiales e inclusive morales de la indebida
desocupación.”[142]
Con relación a cuáles son los bienes aptos para dar adecuado cumplimiento con la cautela
requerida, “El art. 676 bis CPCCBA no impone el tipo de caución real que debe fijar el juez.”[143],
por lo que “Se podrán ofrecer como caución real sumas de dinero, inmuebles a embargo, títulos con
valor dinerario, etc. Pueden ser en todos los casos de propiedad del peticionario o de terceros
ofrecidos a instancias de aquel.”[144]
En ese sentido, se ha resuelto que “El actor ofrece como contracautela la traba de un embargo sobre
el inmueble objeto de este proceso. Estimo que ello es garantía suficiente para responder a los
eventuales perjuicios que pueda ocasionar al locatario (art. 199 CPCCN.)…”[145]
Antes de finalizar el desarrollo del recaudo que en esta ocasión nos ocupa, es pertinente recordar la
parte final del art. 676 ter del CPCCBA, que prescribe “…Para el supuesto que se probare que el
actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el
pago e alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la
contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la
multa, con la caución real.”
De esos términos se deriva que el pago de la multa también “…queda garantizado con la caución
real que debe otorgarse para obtener el lanzamiento de los ocupantes del inmueble.”[146]
5. Apelación. Efecto.
La resolución que dispone el desalojo inmediato del inmueble, en cualquiera de los supuestos en
que se encuentra autorizada la adopción de dicha medida, es decir, seguido por las causales de
intrusión, tenencia precaria, falta de pago o vencimiento de contrato, previsto en los artículos 676 bis
y 676 ter, es susceptible de ser impugnada mediante la interposición de recurso de apelación.
En ello hay acuerdo, tanto en doctrina como en nuestros tribunales, coincidencia de pareceres que
también se advierte, salvo algunas excepciones, en cuanto al efecto devolutivo –no suspensivo- con
que corresponde conceder dicha vía recursiva.
Sobre el particular, Falcón ha manifestado que “El recurso de apelación interpuesto por el
demandado contra la medida que dispone la desocupación inmediata del inmueble en un proceso de
desalojo con base en el artículo 684 bis del CPCCN debe concederse con efecto devolutivo, en
atención a la naturaleza cautelar de la medida (arg. art. 198, CPCCN).”[147]
Salgado se ha expresado en términos sustancialmente iguales, añadiendo que “A nuestro criterio
debe primar el carácter cautelar de la medida, de otra manera no se cumpliría con el fin del desalojo
anticipado…”[148].
Incluso Abatti y Rocca (h), quienes, como ya hemos visto, han adoptado una diferente postura en
torno de la naturaleza jurídica de la medida que nos ocupa, son contestes en sostener que el efecto
devolutivo es el que corresponde al recurso de apelación articulado contra la decisión judicial que
hace lugar al desalojo o entrega anticipada del inmueble.
Así, en tren de explicar la solución que propician, en vinculación con su caracterización en cuanto a
la naturaleza jurídica del instituto de marras, han expresado –con referencia al artículo 676 ter del
código de forma bonaerense- que “El recurso de apelación contra la resolución que dispone la
entrega anticipada de la finca debe concederse con efecto devolutivo, pues aunque no se trata de
una medida cautelar pura, para su viabilidad, sin embargo en la faz recursiva debe regir el art. 198
CPCCBA, en cuanto a que ningún incidente planteado por el destinatario de la medida (locatario,
comodatario, intruso u ocupante) podrá detener su cumplimiento y la apelación deberá concederse
en efecto devolutivo y, nunca con efecto suspensivo. Además, la interpretación judicial, jamás
debería torcer la voluntad del legislador, cuando al imponer este sistema quiso obtener un rápido
desalojo en aras de la protección de la propiedad y la seguridad en los negocios; si se utilizara la
medida ilegalmente, está la caución para responder a los daños que pudieran causarse al
desahuciado. En relación al art. 676 bis del CPCCBA, la jurisprudencia se ha orientado en el mismo
sentido al resolver que resulta aplicable el art. 198 in fine de la ley ritual y se debe conceder el
recurso de apelación con efecto devolutivo (arts. 275 y 277 CPCCBA) (Cám. Civ. y Com. Quilmes,
16/XI/95, Lexis N° 14/40220), consecuentemente, este mismo criterio debería ser aplicado al art.
676 ter.”[149]
En el mismo sentido se expide también de los Santos, quien postula el efecto no suspensivo de la
apelación incoada contra la decisión que ordena la entrega inmediata del inmueble objeto del juicio
de desalojo “…  con fundamento en que la ejecutabilidad inmediata deriva del carácter urgente de la
medida y que ella supone necesariamente que ningún incidente pueda obstar a su cumplimiento y
que la apelación contra el auto que la dispone deba concederse con efecto no suspensivo
(devolutivo).  Otra interpretación convertiría en letra muerta la eficacia de la medida si la apelación
pudiera suspender su ejecutabilidad.  Ello no es óbice, sin embargo, a que por vía de reposición el
juez de primera instancia pueda dejar sin efecto la medida, ante la procedencia de los argumentos
del afectado. Asimismo, coadyuva a la interpretación restrictiva de los efectos suspensivos del
recurso de apelación las limitaciones recursivas que establece el artículo 494 CPCCBA, aplicable en
virtud de establecer el artículo 676 para los procesos de desalojo el trámite del juicio sumario.   Por
otro lado, el citado art. 494 indica que la apelación contra las providencias cautelares -a las que cabe
asimilar la desocupación inmediata- deben tramitar por expediente separado.”[150]
Nuestros tribunales, como se anticipara, se han expedido a favor de la misma solución, habiéndose
resuelto en ese orden de ideas que “Dado que la medida incorporada al Código de procedimientos
en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, como artículo 676 bis, no deja de revestir el
carácter de cautelar y como tal le resulta aplicable lo dispuesto por el art. 198 “in fine” del Código
citado, se debe conceder el recurso de apelación con efecto devolutivo.”[151]
Una de las voces que propugna la solución opuesta la encontramos en la opinión de Colerio, quien,
en estricta correspondencia con su postura –más arriba ampliamente expuesta- negatoria del
carácter de medida cautelar a la figura bajo estudio, considera que se trata de un supuesto de
sentencia anticipada que hace lugar total y definitivamente a la pretensión del actor, de lo que hace
derivar, como consecuencia obligada, que la apelación, en estos casos, deba concederse en efecto
suspensivo.[152]
6. Sanción: multa.
A fin de desalentar eventuales conductas temerarias por parte del accionante al momento de
peticionar la medida estudiada, tratando de aventar que se incurra en conductas reñidas con la
buena fe, en forma privativa para los supuestos de desalojo proseguidos con base en el no pago de
arrendamientos o vencimiento del contrato, el artículo 676 ter del Código Procesal Civil y Comercial
bonaerense prescribe: “Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando
hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá
una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, más los daños y perjuicios
que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caución real.”
Se ha precisado que el caso para el cual se ha establecido la procedencia de la sanción considerada
“…Consiste en un supuesto de abuso del derecho en su obtención.”[153]
Con tal previsión, “El Código ha tratado de balancear la celeridad de la entrega agregando a la
garantía cautelar una sanción pecuniaria… a favor de la otra parte…”[154].
“La norma contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte, cuando el
actor haya logrado vigorizar la medida de desalojo inmediato ocultando hechos o documentos, sean
referentes a la relación locativa o al pago de alquileres, a más de poder llegar a ejecutarse la
caución real efectivizada, para responder por los daños y perjuicios irrogados al legitimado pasivo y,
de haberse desocupado o no la finca.”[155]
Además de la finalidad preventiva a que se ha aludido, y justamente, para aquellas ocasiones en
que la disuasión ha fracasado, se evidencia y pone en funcionamiento la que podría considerarse
como segunda meta o propósito subsidiario de la sanción en cuestión, la que ha sido puesta de
relieve al decirse que “Tanto la caución real, como la multa que contempla el art. 676 ter CPCC
(PBA), tienen la función de resarcir al demandado por la conducta ilícita del actor que hubiere
ocultado hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres.” [156]. 
Ello, sin perjuicio de los daños y perjuicios que sean procedentes.[157]
Por lo expuesto, la mentada sanción, que es susceptible de ser concebida o apreciada como un
refuerzo de la garantía –contracautela real- que debe otorgar quien requiera y obtenga la entrega
inmediata del bien a quien resulte afectado por la misma, no fue legalmente prevista para el caso de
desahucio contra tenedores precarios o intrusos.  Una plausible explicación o justificación de la
señalada diferencia puede encontrarse en la diferente entidad que adquiere la medida en los casos
en que existe o ha existido un vínculo contractual locativo previo, con los consecuentes deberes y
obligaciones que del mismo se derivan para ambas partes de la relación, pudiendo derivarse de ello
que la entrega inmediata del bien, en las circunstancias descriptas, se torne más gravosa para el
afectado.

[1] PALACIO, Lino E. Derecho Procesal Civil, t. VII, Cuarta Reimpresión, Abeledo Perrot, Buenos
Aires, 1994, ps. 77-78.
[2] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal…, cit., t. VII, p. 78.
[3] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal…, cit., t. VII, p. 78.
[4] FLAH, Lily R. y SMAYEVSKY, Miriam, “Procedencia de la acción de desalojo contra el
concubino”.  LL 1990-D-140, p. 142.
[5] C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 26/12/2006, “M. R. K. c/ A.J.L. s/ Alimentos y atribución del hogar
conyugal”.
[6] C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 2ª, 23/12/2004, “Barreto, Evita c/ Barreto, Juana y ots. s/
Desalojo”.
[7] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal…, cit., t. VII, p. 95.
[8] C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 11/9/1997, “Soule, Pablo Jesús y otros c/ Velo, Patricia Luján s/
Desalojo.”
[9] SCBA, Ac. 60.925, 1/10/1996, “Franco, Juan Carlos y otro c/ Rojas, Olga y otros s/ Desalojo”;
SCBA, Ac. 56.295, 8/7/1997, “Piegari, Edelta Ethel Del Alma c/ López, Jorge Orlando s/ Desalojo”,
AyS 1997 III, 466; C. Civ. y Com. Azul, Sala 2ª, 8/5/2001, “Fortini, Albina c/ Christensen, Reinaldo M.
y otra s/ Desalojo”.
[10] SALGADO, Alí J., Locación, desalojo y comodato, edición ampliada y actualizada por Santiago
J. E. Pano y José María Salgado, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2010, p. 376.
[11] FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I, “Concubinato, desalojo y vivienda”, LL 2006-B-759, p. 760.
[12] SCBA, 2/5/55, JA, 1955-III-361, citada en FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I., “Concubinato,
desalojo y …”, cit., p. 760, y por GREPPI, María L., “Convivencia de parejas: análisis de las uniones
de hecho a la luz de la doctrina y de la jurisprudencia de la provincia de Buenos Aires”, APBA
2010/8/853, donde se precisa la carátula: “Ragognetti, Juan A. v. Mármol, María Teresa Sasso de”, y
se añade, asimismo, la cita de lo resuelto por la C. 1ª Civ, y Com. La Plata, Sala 1ª, 16/4/1963,
“Janchuk, Sergio v. Kosak, Alicia Nesteruk de”.
[13] SALGADO, Alí Joaquín, Locación, comodato…, cit., p. 376, con cita de Alvarez Alonso,
Salvador, “El desalojo por intrusión, precario, comodato y usurpación”, Abeledo-Perrot, Buenos
Aires, 1966, p. 83.
[14] C. Civ. y Com. Pergamino, 3/12/1996, “Teñukas, Orlando F. y otra c/ Pereyra, Aurelia s/
Desalojo”.
[15] FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I., “Concubinato, desalojo y…”, cit., ps. 760-761, con cita de
Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Protección jurídica de la vivienda familiar”, Editorial Hammurabi,
1995, p. 392.
[16] C. 1ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3ª, 24/8/2004, “Barbosa, María Cristina c/ Competiello, Miguel
Francisco s/ Desalojo”.
[17] C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 2/9/1999, “Figueroa Domingo Cipriano c/ Zabala Zapata Alberta
s/ Desalojo”.
[18] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3ª, 15/5/1990, “J. de S., L. C. y otro c/ G., M. V. y demás
ocupantes s/ Desalojo”.
[19] C. Civ. y Com. Dolores, 6/12/2007, “Suc. Jofré Abel Leonardo c/ Díaz, Virginia s/ Desalojo”.
[20] SALGADO, Alí Joaquín, Locación, comodato…, cit., ps. 380-381.
[21] C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 2/9/1999, “Figueroa, Domingo Cipriano c/ Zabala Zapata, Alberta
s/ Desalojo”.
[22] C. 1ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3ª, 24/8/2004, “Barbosa, María Cristina c/ Competiello, Miguel
Francisco s/ Desalojo”.
[23] BORDA, Guillermo A., Manual de contratos, Decimoctava edición actualizada, Editorial Perrot,
Buenos Aires, 1998, p. 720.
[24] BORDA, Guillermo A., Manual…, cit., p. 721.
[25] C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 29/9/1994, “Silvero, Raúl s/Sucesión y otra c/ Camejo, Irma y/o
cualquier otro ocupante s/ Desalojo”, DJBA, 148- 272; JA 1995- III-268.
[26] SCBA, Ac. 43.952, 5/6/1990, “Guevara, Teresa c/ Puig, Hugo s/ Desalojo”, LL 1990-D-201; ED
140-592, DJBA 1991-140-38; AyS 1990-II-347; C. Civ. y Com. Necochea, 26/8/1999, “G., V. c/ S. y
ot. s/ Desalojo”.
[27] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3ª, 28/8/1997, “Alegre, Felipe C.A. c/ Paulenko, Mónica B. s/
Desalojo”.
[28] C. Civ. y Com. Dolores, 6/12/2007, “Suc. Jofré Abel Leonardo c/ Díaz, Virginia s/ Desalojo”.
[29] CAMPS, Carlos E. Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires. Anotado.
Comentado. Concordado, t. II, 1ª ed., Lexis Nexis Depalma, 2004, p. 511.
[30] CAMPS, Carlos E., Código Procesal…, cit., t. II, p. 511.
[31] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 520.
[32] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 520.
[33] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., ps. 521-522.
[34] FALCON, Enrique M. Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial, T. VI, 1ª edición, Rubinzal-
Culzoni Editores, Santa Fe, 2007. Pág. 486.
[35] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 486.
[36] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1º, 28/7/1988, “Fontana de Depetrini, María c/ Marasca
S.C.A. s/ Desalojo – Condena de futuro”.
[37] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 521.
[38] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 520.
[39] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 521.
[40] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal…, cit., t. VII, p. 125.
[41] MOLINA PORTELA, Carlos, Condena de futuro, Buenos Aires, 1984, p. 15, citado por
SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 522.
[42] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., ps. 522-523.
[43] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 489.
[44] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 486.
[45] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 489.
[46] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3º, 3/12/1991, “Coporaal, Eldifonso c/ Díaz, Enrique Alberto y
otros s/ Condena de futuro”.
[47] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3º, 3/12/1991, “Coporaal, Eldifonso c/ Díaz, Enrique Alberto y
otros s/ Condena de futuro”.
[48] CAMPS, Carlos E., Código Procesal…, cit., t. II, p. 512.
[49] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 491.
[50] RAMIREZ, Jorge O., El juicio de desalojo, 3ª edición actualizada, Ediciones Depalma, Buenos
Aires, 1994, p. 120.
[51] RAMIREZ, Jorge O., El juicio.., cit., p. 121.
[52] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 530.
[53] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 530.
[54] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1º, 28/7/1988, “Fontana de Depetrini, María c/ Marasca
S.C.A. s/ Desalojo – Condena de futuro”.
[55] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3º, 3/12/1991, “Coporaal, Eldifonso c/ Díaz, Enrique Alberto y
otros s/ Condena de futuro”.
[56] CAMPS, Carlos E., Código Procesal… cit., t. II, p. 512.
[57] RAMIREZ, Jorge O., El juicio…, cit., ps. 121-122.
[58] C. Civ. y Com. Morón, Sala 2º, 14/2/1995, “Caico de Portillo, Lina c/ Volpe, Claudio Valentín s/
Desalojo (condena anticipada)”.
[59] C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 1ª, 6/3/1990, “Hiene de Limmer, Elke Carla c/ Foster, Ronald F.
s/ Desalojo anticipado”.
[60] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 491.
[61] CAMPS, Carlos E., Código Procesal…, cit., t. II, p. 512.
[62] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal…, cit., t. VII, p. 126.
[63] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal…, cit., t. VII, p. 128.
[64] CAMPS, Carlos E., Código Procesal…, cit., t. II, p. 512.
[65] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 532.
[66] C. Civ. y Com. Morón, Sala 2º, 14/2/1995, “Caico de Portillo, Lina c/ Volpe, Claudio Valentín s/
Desalojo (condena anticipada)”.
[67] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 453.
[68] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 440.
[69] Juzgado de Paz, Villa Gesell, 10/4/1996, “Arraras, Ana Maria c/ Martinez, Juan Carlos s/
desalojo por falta de pago”.
[70] C. Civ. y Com. San isidro, Sala 1ª, 11/12/2002, “Galilea, Gregorio c/Chattas, Jorge”, JA 2003-IV-
469.
[71] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 457.
[72] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 453.
[73] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 453.
[74] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 459.
[75] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 463.
[76] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento e desalojo abreviado en la
Provincia de Buenos Aires (art. 676 ter CPCCBA)”, LLBA, Año 18, Número 3, Abril 2011, p. 245.
[77] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 244.
[78] KIELMANOVICH, Jorge L., “La entrega anticipada del bien en el juicio de desalojo.”, LL 2002-D-
1228, p. 1228.
[79] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., ps. 454-455.
[80] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., ps. 455-456.
[81] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 467.
[82] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 439.
[83] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 441.
[84] KIELMANOVICH, Jorge L., “La entrega anticipada…”, cit., p. 1230.
[85] de los Santos, Mabel A., “Juicio de desalojo y desocupación inmediata en la reforma procesal
civil de la provincia de Buenos Aires”, APBA, nº 10, octubre 2011, p. 1091. En el mismo sentido
Quadri, Gabriel H., “Desalojo y anticipación de tutela: la eficacia del proceso adecuadamente
resguardada”, JA 2003-IV-469, donde expresó que “…en tales supuestos de entrega anticipada nos
hallamos con un claro caso de anticipo de tutela…”.
[86] COLERIO, Juan P., “La desocupación inmediata prevista en el artículo 684 bis del CPCCN no
es cautelar”, Revista de Derecho Procesal, nº 2008-2, Editorial Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, p. 139.
[87] COLERIO, Juan P., “La desocupación inmediata…”, cit., p. 139.
[88] COLERIO, Juan P., “La desocupación inmediata…”, cit., p. 140.
[89] COLERIO, Juan P., “La desocupación inmediata…”, cit., ps. 140-141.
[90] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., ps. 245-246.
[91] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 246.
[92] C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 20/4/1995, “Loisaga Sojo, Pablo c/ Luquetti, Raúl H. y otro s/
desalojo”; C. Civ. y Com. San Martín, Sala 2º, 19/2/2002, “Termini, José c/ Quiroga, Elsa y otros s/
Desalojo”; C. Civ. y Com. San Martín, Sala 2º, 3/12/2002, “Díaz, Lucila Elsa, Díaz, Silvia Nora y
Sanguesa, Elsa c/ Salinas; subinquilinos y ocupantes s/ Reivindicación”; C. Civ. y Com. Dolores,
5/9/2006, “Puglisi, Luis c/ Larragán, Gladis s/ Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 21/6/2007,
“Municipalidad de San pedro c/ Peralta, Julia Isolina y otros y/o quienes resulten ocupantes,
usurpadores o intrusos s/ Desalojo”.
[93] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1º, 28/11/1955, “Arguelo, Margarita c/ costa, María Elsa s/
Desalojo”; C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1º, 8/7/1997, “Francisco Ctibor c/ Pietra, Roberto Carlos
s/ Incidente de Apelación”.
[94] C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 22/3/1994, “Marincovich, Nicolás c/ Cali Agustín Luis y/u
ocupante s/ Desalojo. Diligencia preliminar”; C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 8/11/2001, “La Spina,
Mariano Domingo y otra c/ Da Fonseca, Alberto José y otros s/ Desalojo”; C. Civ. y Com. San Isidro,
Sala 2º, 18/5/2006, “Palermo, Marta Lucía y otro c/ Boeri, Néstor Jorge s/ desalojo”; C. 1ª Civ. y
Com. San Nicolás, 15/2/2007, “Barbe, Santiago J. c/ González, Yanina o Yaninna s/ Desalojo”; C. 1ª
Civ. y Com. San Nicolás, 21/6/2007, “Municipalidad de San pedro c/ Peralta, Julia Isolina y otros y/o
quienes resulten ocupantes, usurpadores o intrusos s/ Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás,
26/6/2008, “Machado, Guillermo E. –sucesión- c/ Córdoba, María Fernanda y otros s/ desalojo y
daños y perjuicios”, entre otras.
[95] C. 1º Civ. y Com. San Nicolás, 22/3/1994, “Marincovich, Nicolás c/ Cali Agustín Luis y/u
ocupante s/ Desalojo. Diligencia preliminar”. En sentido similar, C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás,
15/2/2007, “Barbe, Santiago J. c/ González, Yanina o Yaninna s/ Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. San
Nicolás, 21/6/2007, “Municipalidad de San pedro c/ Peralta, Julia Isolina y otros y/o quienes resulten
ocupantes, usurpadores o intrusos s/ Desalojo”; C. Civ. y Com. San Martín, Sala 1º, 6/2/2009,
“Loyola, Liliana Lucía c/ Intrusos y/u ocupantes s/ Intrusión –Acciones derivadas”, entre otras.
[96] C. 1ª Civ. y Com. 1º La Plata, Sala 3º, 24/8/1999, “Díaz, Daniel c/ Ocupantes Inmueble Diag. 73
Nº 2267 s/ Desalojo”. En sentido similar, C. 1ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3º, 21/10/2003, “Ranalleta,
Jacinto c/ Arbia, Jorge D. s/ desalojo”.
[97] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1º, 15/11/2005, “Scaglia, Luisa Josefina c/ Damonte, Roberto s/
Desalojo”.
[98] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2º, 21/2/1995, “Trueba, Raúl c/ Machado, María s/
Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2º, 19/5/1995, “Alvarez, Roberto y otros c/ Cepeda,
Verónica s/ Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2º, 15/4/1999, “Franco, Cándido c/
Blascow, Ricardo s/ Desalojo”; C. Civ. y Com. Dolores, 25/4/2000, “Bon Marchand S.A. c/ Cicero,
Antonio s/ Desalojo”; C. Civ. y Com. Quilmes, Sala 1º, 10/6/2003, “Bianco Fernández, Ana c/ Araujo,
Antonio s/ Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1º, 1/3/2005, “Altuna, Laura María c/
Fernández Maciel, Lázaro y Ots. s/ desalojo”.
[99] C. Civ. y Com. Azul, Sala 2º, 30/8/2000, “Taúl, Juan Manuel y otro c/ Servat, José s/ Desalojo”.
En sentido similar, C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 16/3/2007. En sentido similar, C. 1ª Civ. y Com.
San Nicolás, 6/3/2007, “Finelli, Carolina Angela c/ Leveratto, Miguel Angel y otros s/ Desalojo”, en
donde se expresó que “…la medida excepcional que ha consagrado el mencionado artículo 676 bis
implica en cierto modo un adelantamiento de la satisfacción de la pretensión del actor…”. Asimismo,
C. Civ. y Com. Dolores, 25/4/2000, “Bon Marchand S.A. c/ Cicero, Antonio s/ Desalojo”, en la que se
consideró que “En cuanto a la entrega anticipada del inmueble, prevista por el art. 676 bis
CPCC….en cierto modo implica un adelantamiento de la satisfacción de la pretensión…”.
[100] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2º, 3/8/2000, “Diana, Horacio c/ García, Marcelo s/
Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1º, 11/11/2004, “Spinelli, Norberto Domingo y Ots. c/
Alsina, Martín Gonzalo y Ot. s/ desalojo”.
[101] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 460.
[102] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 454.
[103] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 467.
[104] DE LOS SANTOS, Mabel A., “Juicio de desalojo…”, cit., p. 1094.
[105] C. Civ. y Com. Dolores, 25/4/2000, “Bon Marchand S.A. c/ Cicero, Antonio s/ Desalojo”. En el
mismo sentido, C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 6/3/2007, “Finelli Carolina Angela c/ Leveratto Miguel
Angel y otros s/ Desalojo”.
[106] C. Civ. y Com. Pergamino, 29/2/2000, “Soc. Italiana de Socorros Mutuos c/ Ortíz de Polo, R. s/
Desalojo”.
[107] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2º, 21/2/1995, “Trueba, Raúl c/ Machado, María s/
Desalojo”.
[108] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 436
[109] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 436.
[110] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 436, refiriéndose al artículo 680 bis del CPCCN.
[111] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 245.
[112] C 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1º, 10/9/1998, “Correa, Gloria c/ Egea de Loredo, Lía Amelia s/
Depósito judicial. Rest. Inmueble”.
[113] C. 1ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3º, 24/8/1999, “Díaz, Daniel c/ Ocupantes Inmueble Diag. 73
N°2267 s/ Incidente de apelación”.
[114] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1º, 28/11/1995, “Arguelo, Margarita c/ Costa, María Elsa s/
Des.”; C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1º, 15/11/2005, “Scaglia, Luisa Josefina c/ Damonte, Roberto
s/ Desalojo”.  En el mismo sentido, C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3º, 3/11/2005, “Leo, Hayde c/
Ocupantes s/ Desalojo”.
[115] C. Civ. y Com. San Martín, Sala 2º, 19/2/2002, “Termini, José c/ Quiroga, Elsa y otros s/
Desalojo”; C. Civ. y Com. San Martín, Sala 2º, 3/12/2002, “Díaz, Lucila Elsa; Díaz, Silvia Nora y
Sanguesa, Elsa c/ Salinas; subinquilinos y ocupantes s/ Reivindicación”.
[116] FALCON, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, ps. 435-436, con referencia al supuesto de desalojo
por intrusión, regulado en el art. 680 del CPCCN.
[117] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 245.
[118] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 459.
[119] C. 1ª Ci. Y Com. La Plata, Sala 3ª, 24/8/1999, “Díaz, Daniel c/ Ocupantes Inmueble Diag. 73
N°2267 s/ Incidente de apelación”.
[120] C. 1ª Civ. y Com. La Plata, Sala 3ª, 24/8/1999, “Díaz, Daniel c/ Ocupantes Inmueble Diag. 73
N°2267 s/ Incidente de apelación”.
[121] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, 27/4/2000, “Municipalidad de General Pueyrredón c/
Gianello Celia s/ Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, 3/12/2002, “Pirrota Néstor c/
Acuña Matilde B. y otro s/ Desalojo”.
[122] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, 3/8/2000, “Diana Horacio c/ Garcia Marcelo s/
Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1ª, 11/11/2004, “Spinelli, Norberto Domingo y Ots. c/
Alsina, Martín Gonzalo y Ot. s/ Desalojo”.
[123] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 460.
[124] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1ª, 15/11/2005, “Scaglia, Luisa Josefina c/ Damonte, Roberto
s/ Desalojo”.
[125] C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 29/8/2006; “Piervincenzi, Autelio y otros c/ González, Fabiana
s/Desalojo”.
[126] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 246.
[127] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 459.
[128] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, 15/4/1999, “Franco, Candido c/ Blascow, Ricardo s/
Desalojo”; C. Civ. y Com. Dolores, 25/4/2000, “Bon Marchand S.A. c/ Cicero, Antonio s/ Desalojo”; C.
1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1ª, 1/3/2005, “Altuna, Laura Maria c/ Fernandez Maciel Lazaro y
Ots. s/ Desalojo”.
[129] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, 15/4/1999, “Franco, Candido c/ Blascow, Ricardo s/
Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, 27/4/2000, “Municipalidad de General
Pueyrredón c/ Gianello Celia s/ Desalojo; C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, 3/12/2002,
“Pirrota Néstor c/ Acuña Matilde B. y otro s/ Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1ª,
10/6/2004, “Fernández, Gloria Ermelinda c/ Boerr, Marcela s/ Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. San
Nicolás, 29/8/2006; “Piervincenzi, Aurelio y otros c/ González, Fabiana s/Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com.
Mar del Plata, Sala 1ª, 25/10/2007, “Cuellar, Rubén Amado y Ot. c/ Avila, Ana Alejandra s/ Desalojo
Falta de Pago”.
[130] C. Civ. y com. Quilmes, Sala 1ª, 10/6/2003, “Bianco Fernandez Ana c/ Araujo Antonio s/
Desalojo”.
[131] C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, 15/4/1999, “Franco, Candido c/ Blascow, Ricardo s/
Desalojo”; C. Civ. y Com. Dolores, 5/9/2006, “Puglisi, Luis c/ Larragán, Gladis s/ Desalojo”.
[132] C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1ª, 15/11/2005, “Scaglia, Luisa Josefina c/ Damonte, Roberto
s/ Desalojo”; C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 2ª, 18/5/2006, “Palermo Marta Lucía y otro c/ Boeri
Néstor Jorge s/ Desalojo”.
[133]; C. 2ª Civ. y Com. La Palta, Sala 1ª, 28/11/1995, “Arguelo, Margarita c/ Costa, María Elsa s/
Des.; C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1ª, 8/7/1997, “Francisco Ctibor c/ Pietra, Roberto Carlos s/
Incidente de apelación”; C. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala 1ª, 14/10/1997, “Filipovic, Adrián E. c/
Barragán, Edgardo y otro s/ Desalojo”; C. Civ. y Com. San Martín, Sala 1ª, 6/2/2009, “Loyola, Liliana
Lucía c/ Intrusos y/u ocupantes s/ Intrusión – Acciones Derivadas”. En el mismo sentido, C. 1ª Civ. y
Com. San Nicolás, 21/6/2007, “Municipalidad de San Pedro c/ Peralta Julia Isolina y otros y/o
quienes resultaren ocupantes, usurpadores o intrusos s/ Desalojo”. En sentido similar, C. 1ª Civ. y
Com. San Nicolás, 8/11/2001, “La Spina, Mariano Domingo y otra c/ Da Fonseca, Alberto José y
otros s/ Desalojo”; C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 2ª, 18/5/2006, “Palermo Marta Lucía y otro c/
Boeri Néstor Jorge s/ Desalojo”; C. 1ª Civ. y Com. San Nicolás, 26/6/2008, “Machado Guillermo E.
-Sucesión- c/ Córdoba María Fernanda y otros s/ desalojo y daños y perjuicios”.
[134] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 246.
[135] C. Civ. y Com. San isidro, Sala 1ª, 11/12/2002, “Galilea, Gregorio c/Chattas, Jorge”, JA 2003-
IV-469.
[136] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 246.
[137] DE LOS SANTOS, Mabel A., “Juicio de desalojo…”, cit., p. 1095.
[138] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 454.
[139] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 461.
[140] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., ps. 246-247.
[141] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 462.
[142] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 461.
[143] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 247.
[144] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., ps. 461-462.
[145] C. Civ. y Com. San isidro, Sala 1ª, 11/12/2002, “Galilea, Gregorio c/Chattas, Jorge”, JA 2003-
IV-469.
[146] DE LOS SANTOS, Mabel A., “Juicio de desalojo…”, cit., p. 1096.
[147] FALCÓN, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI., p. 443, con referencia al art. 684 bis del CPN.
[148] SALGADO, Alí J., Locación, comodato…, cit., p. 469.
[149] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 248.
[150] DE LOS SANTOS, Mabel A., “Juicio de desalojo…”, cit., p. 1096.
[151] C. Civ. y Com. Quilmes, Sala 1º, 16/11/1995; “Lens Héctor Rubén c/ Messina de Pellisari
Susana y Otro s/ Desalojo”. En el mismo sentido: C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1º,
30/10/2007, “Calceta, Beatriz c/ Lujan, Raúl Aníbal y Ot. s/ Desalojo. Recurso de Queja “.
[152] COLERIO, Juan P., “La desocupación inmediata…”, cit., p. 140.
[153] DE LOS SANTOS, Mabel A., “Juicio de desalojo…”, cit., p. 1096.
[154] FALCÓN, Enrique M., Tratado…, cit., t. VI, p. 443.
[155] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 247.
[156] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), “Nuevo procedimiento…”, cit., p. 247.
[157] DE LOS SANTOS, Mabel A., “Juicio de desalojo…”, cit., p. 1096, donde sostiene que “…Cabe
destacar que la multa es independiente de los daños y perjuicios que la medida pudiere causar…”.

NEUQUEN, de octubre de 1999.-

Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: "CAÑICURA MARIA C/ LAZARO FELIX S/ INCIDENTE DE
APELACION" (Expte. Nº 290-CA-99) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL N° 2 a esta Sala I integrada por los Dres. Luis SILVA ZAMBRANO y Lorenzo W.
GARCIA con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO de GIORGETTI, y
CONSIDERANDO: 
Que debe resolverse la apelación interpuesta por la actora en contra del auto de fs.112 de los
principales –113 en los presentes- en cuanto le deniega la medida cautelar genérica solicitada a fs.
111 y vta. de aquellos –112 en éstos-.
Al expresar sus agravios –fs.118 y vta.- la apelante fundamenta el perjuicio irreparable que esa
denegatoria le causa, en el desalojo dispuesto en los autos “Lázaro... s/Reivindicación” lo que le
obliga a abandonar su vivienda ante el encierro que esa medida le produce, por lo que pierde la
posesión del lote a usucapir, tornando en ilusorio el reconocimiento del derecho que pretende en
este proceso.- Incluye su petición dentro de la medida cautelar innovativa que la autorice a acceder
a su vivienda.-
Lo grave y delicado de la situación planteada motivó a esta Alzada a disponer la realización de una
audiencia entre ambos contendientes, requiriéndose asimismo las causas principales sobre
reivindicación y prescripción adquisitiva tramitadas entre ellos.- A pesar de las arduas negociaciones
intentadas -a las que se sumaron otros vecinos de esa manzana en condiciones irregulares en
cuanto a la ubicación real de sus lotes conforme a los planos existentes- el principio de acuerdo a
que se arribara no pudo materializarse debiendo resolverse, entonces, en esta instancia, el primitivo
motivo de apelación: esto es, la procedencia de la medida cautelar innovativa que permita a la
actora, sin perjuicio de cumplir con el lanzamiento ordenado por el Juzgado Civil N° 6, acceder a su
vivienda.-
La accionante, quien se encuentra condenada por sentencia firme al desalojo del lote 11 en la causa
iniciada por el aquí demandado (Lázaro) por reivindicación, solicita esta medida cautelar genérica,
pues ese desahucio, a disponerse en fecha inminente, le priva a ella y a su núcleo familiar del
acceso a la vivienda, cuya mayor porción se encuentra fuera de aquel lote, designado como parte
del ex Brazo del Río Limay; asimismo menciona que los servicios de gas, agua y cloacas se
conectan a su vivienda a través de esa franja lateral del lote reivindicado, lo que provocaría también
el corte de esos suministros.-
Así las cosas, ante el fallo dictado en otra causa, y luego del contacto directo con ambos
contendientes habido en esta Alzada al que ya se hizo referencia precedentemente, se observa que
corresponde efectuar en los presentes un ejercicio puntual de la virtud de la prudencia a efectos de
evitar la fractura de los límites que separan un proceso en situación de ejecutoria de otro que recién
se inicia.
Consecuentemente, y dentro de los parámetros preindicados, ante el decisorio que dispone el
desahucio fundadamente, cabe analizar la fuerza del perjuicio aquí alegado, apareciendo claro que
de no accederse a la cautelar, se privaría al actor del único acceso posible a su vivienda,
convirtiendo a aquél en irreparable, no sólo por sus efectos sino por el objeto reclamado en los
presentes.
El escollo que impidió en la instancia de origen –fojas 113- la concreción de la medida peticionada
en los presentes fue la existencia de una sentencia firme y, por tanto, en condiciones de ser
ejecutoriada. Las características de la cosa juzgada allí recaída hacen que el fallo pase a ser
insustituible e inmodificable, pero no de modo absoluto sino ante las circunstancias evaluadas en el
proceso en que fue dictado.
Cabe preguntarse, entonces, si con la medida aquí decretada se está suspendiendo la ejecución de
un acto jurisdiccional firme dictado por otro Tribunal, impidiendo el cumplimiento de su decisión. Se
observa así que no existe coincidencia total en cuanto allí se ordena la restitución del bien –ex lote
11- y aquí sólo se pide un “permiso de paso” sobre un lateral del mismo para acceder a un inmueble
que se encuentra fuera del lote objeto de la reivindicación ordenada: ex brazo del río Limay, ajeno a
la anterior contienda, y éste, cuya posesión detenta el actor, no fue objeto de la cosa juzgada
dispuesta en aquel.
Corresponde refirmar que, así como la sentencia firme juzga una realidad concreta y lo hace con
sujeción o no a las limitaciones cognoscitivas que el orden jurídico le impone al juez, la cosa juzgada
es tal con referencia a esa realidad, observándose que no pareciera ser la misma que, en su
totalidad, pretende obtenerse en el presente, como surge del párrafo anterior.- Esto, dicho con la
provisoriedad propia de este estadio.-
Las medidas cautelares apuntan a un solo y claro objetivo: asegurar la eficacia de la jurisdicción
haciendo que la sentencia, al tiempo de dictarse, pueda cumplir con el objeto mediato de la
pretensión. Así ocurre con las medidas cautelares genéricas del artículo 232 del Cód. Proc. en
donde resulta claro que ante la posibilidad cierta de que el derecho pudiera sufrir algún perjuicio
inminente o irreparable, se podrán aplicar las medidas urgentes que fueren más aptas para asegurar
provisionalmente el cumplimiento de la sentencia, cosa que significa, no que medie satisfacción
anticipada de la pretensión, sino que se tomen los arbitrios precisos –fuera de los tipificados por el
Código- para que, cuando la sentencia se dicte, no resulte ineficaz o de cumplimiento imposible
(conf. “La revolución procesal, Adolfo A. Rivas, en Rev.de Der. Procesal. Medidas Cautelares, 1.
pag.130 y sgtes.). Así, en los presentes la pretensión apunta a la obtención de una medida como
parte de su objetivo principal sin la cual éste no podría lograrse, pues por más que eventualmente se
reconociera el derecho de propiedad al actor, su denegación se daría en la práctica al no poder
acceder al inmueble ni utilizar los servicios básicos.-
Y nos encontramos aquí fuera de las medidas cautelares propiamente dichas donde la urgencia
juega como una condición prácticamente excluyente para que pueda adoptarse una solución
anticipatoria. De tal manera que existe una razón de necesidad impostergable, un plus decisivo
acumulable a la simple e intrascendente indisponibilidad o pérdida del derecho, advirtiéndose en tal
grado la urgencia que si la medida no se adopta en este momento se causa un daño irreparable al
peticionario.-  En esa tesitura, la urgencia proviene de una situación de déficit en el uso y goce de la
propiedad, agravada de manera trascendente al hacerse efectivo  en su totalidad el desalojo
ordenado en la reivindicación, para cumplir con la sentencia allí dictada.- Se advierte así que la
pretensión de fondo del actor –usucapir parte del lote cuya devolución se ordenara en aquel fallo- se
puede parcializar a esta altura del proceso, descomponiéndose para producir una satisfacción
fragmentada de su derecho en tanto se resuelve con la debida sustanciación y en toda su magnitud
la propiedad que se supone conculcada. Cabe señalar que el mantenimiento, en principio, de esta
decisión anticipatoria habrá de llevarse hasta la sentencia definitiva.-
De todo lo actuado ante esta Alzada surge que existe convicción suficiente acerca del derecho
invocado, se ha prestado contracautela y el anticipo de jurisdicción que se otorga no importa una
decisión definitiva sobre la pretensión concreta del demandante y lleva ínsita una evaluación del
peligro de permanencia en la situación actual a fin de habilitar una resolución que concilie los
probados intereses de aquel y el derecho constitucional de defensa del demandado (conf. CSJN,
fallo citado en Medidas autosatisfactivas, Jorge W.Peyrano –Director-, Ed.Rubinzal Culzoni, página
52).-
Por ello, esta Sala I RESUELVE:
1.- Autorizar, con el carácter de medida cautelar y hasta que recaiga un pronunciamiento sobre el
fondo de la cuestión, el “permiso de paso” requerido por la actora sobre una franja del lote 11 de
2,88 m. de frente por todo su largo –conforme plano de fs.88-, hasta la vivienda de la actora, a fin de
permitir su comunicación con la vía pública y el uso de los servicios públicos necesarios, ello  sin
perjuicio del derecho de propiedad reconocido a Félix Lázaro y del desahucio dispuesto a su favor
sobre el resto del lote.-
2.- Con costas en la Alzada en el orden causado por tratarse de una cuestión opinable.(art.68 in fine,
Cód. Proc.).-
3.- Regístrese, devuélvanse los expedientes agregados por cuerda a fs. 130 vta., notifíquese  con
habilitación de día y hora y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-

Estos son los límites de las órdenes de desalojo a ocupantes irregulares de inmuebles

La Corte Constitucional ha considerado que además del respeto de todas las garantías
constitucionales del derecho al debido proceso, el trámite de los procesos administrativos de
desalojo de ocupantes de bienes inmuebles asentados de manera irregular debe articularse con la
protección del derecho a la vivienda digna y en obediencia de los artículos 13 y 51 de la Carta
Política y de los tratados internacionales sobre la materia.
Así, la Corte precisó que existe la necesidad de adoptar políticas sociales para evitar los
asentamientos humanos irregulares, en atención a la obligación que tiene el Estado de promover
programas de habitación, especialmente dirigidos a la población vulnerable, que se ajusten a los
contenidos básicos del derecho a la vivienda digna. (Lea: Si desalojo atenta contra interés general,
es posible sacrificar propiedad privada)
En caso que se pretendan recuperar bienes inmuebles, las autoridades deben implementar las
medidas adecuadas para la protección de los derechos fundamentales de los afectados  y, por
consiguiente, se deben cumplir con los siguientes aspectos:
 
• Garantizar el debido proceso
• Consultar previamente a la comunidad afectada.
• Notificar de la decisión de desalojo en un plazo suficiente.
• Suministrar a los interesados, en un plazo razonable, información relativa a los desalojos previstos
y a los fines que se destinarán las tierras o las viviendas.
• Estar presentes durante la diligencia.
• Identificar a todas las personas que efectúen el desalojo.
• No efectuar desalojos cuando haya mal tiempo o de noche, salvo que las personas afectadas den
su consentimiento.
• Ofrecer recursos jurídicos efectivos a los afectados.
• Ofrecer asistencia jurídica a la comunidad para solicitar la garantía de sus derechos y, si es del
caso, la reparación de los daños que les sean causados.
 
De esta manera, cuando el grupo poblacional afectado no disponga de recursos propios para
proveerse una solución de vivienda digna, las autoridades deben adoptar las medidas pertinentes de
acuerdo con sus posibilidades, para que se proporcione otra vivienda, reasentamiento o acceso a
otras tierras productivas, según proceda.
Pero también las autoridades deben evitar el uso desproporcionado de la fuerza y proteger
especialmente a la población más vulnerable, como adultos mayores, menores de edad, personas
en situación de discapacidad, desplazados, entre otros. (Lea: Autoridades deben brindar
acompañamiento a desplazados objeto de medidas de desalojo)
Como consecuencia, en los procedimientos de desalojo, la responsabilidad de garantizar el derecho
a la vivienda digna recae sobre las instituciones y autoridades tanto del nivel local como nacional,
quienes de manera conjunta deben cumplir con estas obligaciones constitucionales.
En ese sentido, el alto tribunal reiteró que “las autoridades locales y de policía son garantes de los
derechos fundamentales de la población asentada en su respectiva jurisdicción, y que las
poblaciones vulnerables por razones de igualdad y justicia material merecen una consideración
especial y son titulares de una protección reforzada de parte de las autoridades”.
Finalmente, si bien es cierto que las ocupaciones irregulares de bienes inmuebles no cuentan con
respaldo legal, dicha circunstancia no es una razón válida para desconocer los derechos
fundamentales de los invasores, los cuales adquieren una mayor relevancia con el propósito de
impedir que las personas padezcan más sufrimientos en razón de los desalojos que se inician en su
contra, concluyó el máximo juez de la Constitución Política de 1991 (M.P. Luis Guillermo Guerrero).

¿Me pueden desalojar si en la vivienda hay menores?

Absolutamente sí.
Ante la posibilidad de un eventual desalojo por falta de pago de alquileres o por remate de la
propiedad, la gente suele hacer la pregunta del título o alguna de sus variantes:
¿Me pueden desalojar aunque en la vivienda haya personas mayores?
¿Me pueden desalojar aunque en la vivienda haya personas discapacitadas?
¿Me pueden desalojar aunque sea mi vivienda única?
¿Me pueden desalojar aunque sea jubilado?
¿Me pueden desalojar aunque esté desocupado?
Si, si, si, si y si.
Aunque a algunos les pueda resultar sorpresivo, estas preguntas son muy frecuentes y conforman
uno de los tantos mitos populares absurdos y completamente carentes de sentido.
Todo sistema jurídico, en cualquier parte del mundo y en cualquier momento de la humanidad, se
basa en unos pocos principios absolutos, completamente lógicos e inmodificables. Uno de ellos
es: las obligaciones deben cumplirse.
Personalmente, no deja de sorprenderme que muchas veces la gente esté de acuerdo con esa regla
pero no con sus consecuencias.
Me ha pasado en numerosas ocasiones que cuando le digo a alguien que ninguna de las situaciones
mencionadas es fundamento para evitar un remate o un desalojo, suelen “saltar” enojados alegando
“cuestiones humanitarias”.
“¿Cómo puede ser que la ley permita que quede en la calle una familia con menores, ancianos o
discapacitados?”
Quienes se “indignan” para con la ley -en mi opinión, la minoría de las veces debido a su ignorancia
jurídica y la mayoría de las veces debido a un desprecio por las leyes y a la intención de “zafar” del
cumplimiento de su obligación- “olvidan” algunos “detalles”.
En primer lugar, pretender que una persona no pueda resultar afectada porque alguien de su familia
es menor de edad, mayor de edad o discapacitada, equivale a pretender impunidad para todos los
que se encuentren en dicha situación, en abierta violación a la igualdad ante la ley.
Por otro lado, paradójicamente, todos los que se encuentren en situación quedarían prácticamente
excluidos del sistema (¿quién le alquilaría a una persona en cuya familia hay menores si después no
los puede desalojar?).
Peor aún, quedarían excluidos todos aquellos que podrían llegar a estar en esa situación (¿quién le
alquilaría a un matrimonio joven, cuando existen grandes posibilidades de que sean padres en poco
tiempo, en cuyo caso no se los podría desalojar?).
Afinando el análisis, y sin que ello signifique imaginar situaciones extremas, se caería en una
parálisis jurídica y económica, ya que nadie haría negocios con nadie.
Para graficar esto vamos con algunos ejemplos que pueden parecer cómicos pero resultan muy
gráficos.
Toda persona que alquile o contraiga una obligación y tenga un hijo de un año sabría que no la
pueden desalojar por diecisiete años más (hasta que el niño cumpla dieciocho). Si en ese plazo no
solucionó sus cosas, cuando el chico ande por los quince, bien puede empezar a buscar un
hermanito, que le permita evitar el desalojo dieciocho años más.
Si se complica, está la posibilidad de adoptar o formar pareja con alguien que ya tenga hijos  (que
seguramente lleva menos tiempo que la adopción).
Si quiere seguir zafando, siempre está el recurso de traer a vivir al abuelo (si fuera cierto que con
personas mayores no pueden desalojar).
De última, siempre está la posibilidad de traer algún discapacitado a casa (habrá que buscar entre
las tías o los viejos primos lejanos de mamá, y en el peor de los casos se publica un artículo en el
diario ofreciendo vivienda gratis a cualquier discapacitado).
Igual de absurda es la queja cuando el deudor es desempleado o jubilado.
Las razones y los casos posibles son similares (¿quién haría negocios con una persona pronta a
jubilarse?, ¿quién le alquilaría a una persona que puede quedar desempleada en cualquier momento
-situación en la que se encuentra casi todo el mundo, con excepción del cada vez menos selecto
grupo de empleados públicos-?).
Lo cierto es que todos los que tienen en sus familias menores de edad, mayores de edad,
discapacitados o son desempleados o jubilados pueden ser desalojados y sus viviendas pueden ser
rematadas, por suerte para ellos.
Digo “por suerte” porque eso significa que son tratados por la ley exactamente igual que los demás,
con los mismos derechos y, por supuesto, con las mismas obligaciones.
No podemos exigir que no nos discriminen cuando se trata de nuestros derechos y simultáneamente
exigir que sí nos discriminen cuando se trata de nuestras obligaciones.
Si bien a muchos de Uds. la pregunta del título, con las variantes que mencionamos aquí, puede
parecerles obvia, para mucha gente no lo es y forma parte de las leyendas populares legales sin
ningún sentido (como aquella que dice que “los boxeadores tienen la mano prohibida”, como si los
no boxeadores no la tuvieran).
No puedo finalizar sin reiterar mi percepción de que estas dudas obedecen más a una actitud de
desapego a las normas y al cumplimiento de las obligaciones que a una genuina ignorancia jurídica.
Con ayuda de la responsabilidad individual y el regreso del sentido común, esperemos que estas
conductas se reviertan.