Universidad Autónoma de Santo Domingo

UASD

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

ING. AMÍN ABEL HASBÚN

ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL

TESIS DE GRADO PARA OPTAR POR EL TÍTULO DE:

INGENIERO CIVIL

FIDEICOMISO INMOBILIARIO COMO HERRAMIENTA PARA EL DESARROLLO

DE PROYECTOS HABITACIONALES EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

SUSTENTANTES:

ANGEIRY SANTANA 100160679

DANIAO GANDO 100153903
AUGUSTO ESCARRAMAN 100075068
JOSÉ CABRERA 100052978

Los conceptos expuestos en la presente

ASESOR
tesis, son responsabilidad de los
ING. FIDELIO SIMÉ, MSC sustentantes. Tesis para optar por el título
de ingeniería.

CIUDAD UNIVERSITARIA
DISTRITO NACIONAL
SANTO DOMINGO, REPÚBLICA DOMINICANA
MAYO 2018
FIDEICOMISO INMOBILIARIO COMO HERRAMIENTA PARA EL
DESARROLLO DE PROYECTOS HABITACIONALES EN LA
REPÚBLICA DOMINICANA
 AGRADECIMIENTOS

A Dios todo poderoso, por ser nuestro guía y estar con nosotros en todo momento.

A la Universidad Autónoma de Santo Domingo por ser nuestro hogar para formarnos
como profesionales y brindarnos las herramientas para la obtención del conocimiento.

A nuestro profesor y asesor Fidelio Simé el cual confió en nosotros al ayudarnos a

desarrollar nuestra tesis. Gracias por dedicarnos su tiempo y recibirnos cada día que lo
solicitamos, quien en su función como maestro era el único capaz de hablarnos y
orientarnos con la verdad en dicha profesión y en el campo laboral, siempre recordaremos
sus recomendaciones.

A la Lic. Emilia Fernández por ser nuestra inspiración para optar por el tema de nuestra
tesis, ese día en el aula magna cuando presentó el tema sobre fideicomiso inmobiliario, las
curiosidades por dicha figura en el campo de la construcción despertaron, de ahí nació lo
que ya hoy se considera una meta cumplida.

A la Ing. Sara Piña por asistirnos de una manera grata cada vez que la solicitábamos,
siempre dispuesta a colaborar en nuestras dudas, además de hacernos ver que cada día
estábamos más cerca de la meta y que por lo tanto debíamos de esforzarnos más,
cualidades como la carisma, fortaleza, humildad la caracterizan, siempre con una energía
positiva, digna de una gran persona.

Al Ing. Vladimir Reyes del Grupo Silquet GxT, SRL por ser una de las personas en
abrirnos las puertas cuando más lo necesitábamos. Recordamos la insaciable búsqueda de
una parte crucial de nuestra tesis y cuando ya creíamos que era imposible, a lo largo del
camino había una luz, dicha luz fue encendida por este señor tan adorable.

A la señora María por recibirnos con tanto amor y tratar de ayudarnos en todo lo que
estuviera a su alcance, en este recorrido fueron las personas más lindas y atentas para con
nosotros, recordamos esas tasas de té con la cual nos recibían, sepan que los llevamos en
nuestro corazones.

A todo aquel que de una manera u otra fue participe de esta gran experiencia, gracias.

Los Sustentantes

I
 DEDICATORIAS

Darle las gracias a Dios por sobre todas las cosas, ha sido mi apoyo, fuerza, sustento y
hasta mi voluntad. Sin su infinito amor y fortaleza llegar hasta aquí hubiese sido imposible.

A mis queridos padres, que siempre han estado ahí cuando más lo he necesitado, no hay
mayor amor que el de un padre para con sus hijos, son mi orgullo, mi ejemplo a seguir y
por ustedes respiro y vivo. Mi madre, mujer incansable, fuerte y luchadora, agradezco todo
el esfuerzo que has hecho para que llegara a donde estoy ahora, una madre hace lo que sea
por sus hijos y tu madre mía has hecho hasta lo imposible, te admiro y te agradezco
enormemente tu dedicación para conmigo . Mi padre, eres un ser sumamente especial, eres
una de las personas más bondadosa, solidaria y optimista que he conocido, eres esa persona
a la que admiro con locura, gracias por siempre guiar mis pasos y estar ahí para mí. Los
amo!

A mis hermanos, María Ángela, Ángel Antonio, Santo Ernesto (Polo), a los cuales amo
y siempre llevo presente conmigo. Polo, mi hermano mayor, mi inspiración y ejemplo a
seguir, gracias por tus consejos y por darme ánimos para seguir adelante y estar ahí
siempre que te he necesitado, este triunfo es de los dos.

A mis familiares, mi abuela esperanza, mi abuela Orfelia, mis tíos Dannet, Nelis, Ángel,
mis primos Darnelis (Lilan), Junior, Gissel (Lucindita), Héctor, Ariel, sepan que son muy
especiales para mí y los llevo en mi corazón.

A mis amigos, Marlene Noboa, Samelis Pérez, Chendy Núñez, Erika Reyes, Luis
Manuel, sepan que si están aquí son merecedores de mi respeto, ayuda y los adoro. Y a mis
demás amigos.

A mis reales compañeros, Dania Ogando, José Cabrera, Augusto Escarramán, Lorena
Rodríguez, Nathanael Cordero, Junior Cordero, Julio González, los aprecio y los considero
parte de mi vida.

Angeiry Santana

II
 Al Señor Todopoderoso quien todo lo puede, quien todo lo da y quien nos ha dirigido

hasta aquí.

A mis padres, Yadira De Oleo y Mártires Ogando, mi mayor orgullo, mi ejemplo a

seguir. Gracias por sus enseñanzas, por haber hecho de mí la persona que soy, por
mostrarme el camino que debo seguir, por su amor, comprensión, aliento, complicidad.
Los amo.

A mis hermanos Robert Yomartys, Yahira Luz, mis cómplices , gracias por apoyarme
en mi camino, por tolerarme, no olvido cada uno de sus sacrificios, espero sientan orgullo
de mí. Los amo. A mi hermana Yamaurys Esther de la cual siento gran orgullo y me siento
agradecida, haz sido un gran ejemplo a seguir para tus hermanos y resto de la familia. Te
amo.

A mis abuelos, Martha Estela, gracias por tu amor, por el gran ejemplo que nos diste a

tus nietos, afortunado aquel que te conoció y tubo la dicha de compartir contigo, abuela

Denia, gracias por tu cariño y dedicación a tu familia, abuelo Domingo, gracias por todo el

amor que promueves, por siempre tener una sonrisa para dar, abuelo Luis, gracias por tus

cuentos y tus ocurrencias. Los amo.

A mis tíos y tías, Gerardina Ogando, mi segunda madre, quien se desvela cada día para

servir a mis hermanos y a mí, Yanet, Euclides, Cedano, Anicet y todos aquellos que han

colaborado para hacer este logro posible.

A mi gran amiga Cynthia Mella, porque haz caminado conmigo todas mis batallas,

desde la escuela juntas. Te quiero demasiado. A mis demás amigos de toda la vida Jhony,

Angel, Carolina, Gabriela, con ustedes empecé a recorrer este largo camino, gracias por

compartir tantos momentos de adolescencia.

III
 A mis compañeros de la universidad, gracias por tolerarme, agradezco a Dios de haber

compartido con ustedes mis años de universidad, estoy orgullosa de ustedes. A mi

compañero Nathanael Cordero, gracias por todo.

Dania Ogando

IV
 A Dios le agradezco por acompañarme en toda la trayectoria de mi carrera, sustentando
mis fuerzas para no caer antes los infortunio y momentos de debilidad, brindándome salud
y conocimiento para superarlo.

A mi madre Leónidas Angomas que depósito todas sus fuerzas trabajando fuerte sin
desvanecer inclusive en la enfermedad para lograr este sueño que era tuyo también, a mi
padre Fenelon Escarramán que aun partiendo a muy temprana edad de mi vida lograste
formar un hombre de valores y trabajador como lo fuiste en vida, a ustedes mi eterno
agradecimiento.

A mis hermanos Maritza y Félix junto a sus respectivas familias, que siempre han
estado presentes ofreciéndome ese amor familiar en los momentos que más lo necesitaba.

A mi segundo padre, mi mejor amigo, mi tío Tomas Angomas por creer siempre en mí,
por ser mi soporte respondiendo en todo momento que necesitaba de usted, y hoy dedico
de manera especial tanto a usted como a mi madre este título de Ingeniero Civil. De igual
modo le doy gracias a su familia.

A mi compañera Anyi Mota y su familia por depositar ese voto de confianza,

proporcionando ese apoyo incondicional para que en la actualidad esta meta sea un logro.

A mis compañeros de tesis Dania Ogando, Angeiry Santana y José Cabrera. A esos
soldados que juntos libramos muchas batallas, mis compañeros de fraternidad Alan Cruz,
Estarlin Reynoso, Iván López, Johan Rodríguez, Marlenny Ortiz, Marlen Mármol y
Yadirca Rojas. A mis compañeros de clases que sin citar sus nombres los asocios a todos
por ser “Los Rulos UASD” y estar “De Acuerdo”.

Augusto Escarramán

V
 Al Señor todopoderoso, que no sólo me ha acompañado a lo largo de mi carrera, sino
desde que ya estaba concebido en el vientre de mi madre. Agradecido por cada cosa que he
tenido la oportunidad de vivir y porque me ha dado las fuerzas necesarias, para aceptar las
que no he podido cambiar.

A mi esposa Loreley y mis hijas: Chrystal, Isabella y Ellie, imperceptibles océanos del
tiempo.

A mis padres, José Cabrera y Edelmira Valerio, las palabras no son suficientes para
describirlos, sólo puedo decir que mi corazón reboza de ágape por ustedes.

A mis hermanas, Anibelka, Ana Keysi, Anabel y María, cuando no hay tormenta hemos
salido a ver las estrellas, y cuando sí, siempre han tenido su paragua en cada una de ellas.

A mis amigos, Domingo, Juan, Deyan, Wilson, Eladio, Carlos, Erick, Gustavo y
Raymon, la vida nos presenta personas de todo tipo en el camino, ustedes me brindaron
una amistad pura y sin interés, Dios le bendiga siempre.

José Cabrera

VI
AGRADECIMIENTOS .......................................................................................................I
DEDICATORIAS ............................................................................................................... II
ÍNDICE DE TABLAS, CUADROS Y/O FIGURAS ....................................................... X
GLOSARIO...................................................................................................................... XII
RESUMEN ......................................................................................................................XIII
ABSTRACT .................................................................................................................... XIV
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................... 1
CAPÍTULO I
I.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ............................................................... 2
I.2. PLANTEAMIENTO DE HIPÓTESIS ................................................................... 2
I.2.1. Variables ............................................................................................................. 2
I.2.2. Indicadores .......................................................................................................... 2
I.2.3. Grandes Ventajas Frente a los Métodos Tradicionales de Construcción: .......... 3
I.2.4. Conocer el Fideicomiso Inmobiliario: ................................................................ 3
I.3. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN ................................................................... 3
I.4. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA ...................................................................... 3
I.5. DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA ................................................................... 4
I.5.1. En el Espacio ...................................................................................................... 4
I.5.3. En Persona .......................................................................................................... 4
I.6. JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN ..................................................... 4
I.7. IMPORTANCIA INTRÍNSECA DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN ... 5
I.8. IMPORTANCIA EXTRÍNSECA DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN .. 5
I.9. ANTECEDENTES ................................................................................................... 5
I.10.FACTIBILIDAD DEL ESTUDIO ......................................................................... 6
I.11.OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN ............................................................. 6
I.11.1.Objetivos General .............................................................................................. 6
I.11.2.Objetivos Específicos ........................................................................................ 6
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO ............................................................................................................ 8
II.1.EL FIDEICOMISO ................................................................................................. 8
II.1.1.Origen Etimológico ............................................................................................ 8
II.1.2.Concepto ............................................................................................................. 8
II.1.3.Partes que Intervienen en un Fideicomiso .......................................................... 9
II.1.4.Objetivos del Fideicomiso .................................................................................. 9

VII
 II.1.5.Características del Fideicomiso .......................................................................... 9
II.1.6.Tipos de Fideicomisos ...................................................................................... 10
II.1.7.Ventajas ............................................................................................................ 13
II.1.8.Desventajas ....................................................................................................... 14
II.2.FIDEICOMISO DE INVERSIÓN Y DESARROLLO INMOBILIARIO EN
LA REPÚBLICA DOMINICANA ....................................................................... 15
II.2.1.Concepto ........................................................................................................... 15
II.2.2.Usos del Fideicomiso Inmobiliario .................................................................. 16
II.2.3.Beneficios del Fideicomiso Inmobiliario ......................................................... 16
II.2.4.Partes que Intervienen en el Fideicomiso Inmobiliario .................................... 17
II.2.5.El Contrato de Fideicomiso .............................................................................. 26
II.2.6.Régimen Tributario Aplicable al Fideicomiso ................................................. 29
II.2.7.Régimen de Nulidades, Prohibiciones y Terminación del Fideicomiso........... 33
II.2.8.Variantes del Fideicomiso Inmobiliario ........................................................... 35
II.2.9.Proceso para la Realización de un Proyecto Habitacional Bajo el Fideicomiso
Inmobiliario ...................................................................................................... 48
CAPÍTULO III
METODOLOGÍA Y PROCEDIMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN....................... 57
III.1.TIPO DE INVESTIGACIÓN.............................................................................. 57
III.2.MÉTODOS A UTILIZAR ................................................................................... 57
III.3.PROCEDIMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN .............................................. 57
III.3.1.Instrumentos y Técnicas para la Recolección de la Información .................... 57
CAPÍTULO IV
DISCUSIÓN Y ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS ................................................... 59
IV.1.INTRODUCCIÓN DEL FIDEICOMISO INMOBILIARIO EN LA
REPÚBLICA DOMINICANA .............................................................................. 59
IV.1.1.¿Qué Incentivó la creación del Fideicomiso Inmobiliario en República
Dominicana? ..................................................................................................... 60
IV.1.2.ASOCIACIÓN DE SOCIEDADES FIDUCIARIAS DOMINICANAS
(ASOFIDOM) ................................................................................................... 63
IV.2.EVOLUCIÓN DEL FIDEICOMISO Y OPERACIONES DE FIDUCIARIAS
EN REPÚBLICA DOMINICANA ....................................................................... 65
IV.2.1.Estadísticas de los Fideicomisos Registrados ................................................. 74

VIII
 IV.3.¿CÓMO HA REDUCIDO EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO EL
DÉFICIT HABITACIONAL? .............................................................................. 76
IV.4.COMPARACIÓN DEL DESARROLLO INMOBILIARIO PRÁCTICA
TRADICIONAL Y EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO ............................... 80
IV.5.EVALUACIÓN DEL PROYECTO RESIDENCIAL PEDRO LUIS II
MEDIANTE FIDEICOMISO INMOBILIARIO ................................................ 82
IV.5.1.Características Generales del Proyecto ........................................................... 82
IV.5.2.Determinación del Punto de Equilibrio........................................................... 89
IV.5.3.Análisis de los Resultados .............................................................................. 95
CAPÍTULO V
V.1.CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................... 95
V.1.1.CONCLUSIONES ........................................................................................... 95
V.1.2.RECOMENDACIONES .................................................................................. 96

BIBLIOGRAFÍA E INTERNETGRAFÍA ...................................................................... 97

ANEXOS .......................................................................................................................... 102

IX
 ÍNDICE DE TABLAS, CUADROS Y/O FIGURAS

Tablas

Tabla 1. Tarifas registro mercantil ...................................................................................... 30

Tabla 2. Tamaño de Muestra – Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009 .... 60
Tabla 3. Ingreso Mensual por Hogar - Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas,
2009 ..................................................................................................................................... 61
Tabla 4. Acceso a la Vivienda - Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009 .. 62
Tabla 5. Hogares Interesados en Adquirir una Vivienda - Estudio Mercado Habitacional en
zonas urbanas. ...................................................................................................................... 62
Tabla 6. Cantidad de fideicomisos registrados por DGII hasta 2018 .................................. 69
Tabla 7. Volumen de ingresos en pesos por tipos de fideicomisos 2013-2016 ................... 71
Tabla 8. Ingresos por fideicomiso como porcentaje del PIB .............................................. 72
Tabla 9. Ingresos por fideicomiso como porcentaje del sector construcción ..................... 72
Tabla 10. Fideicomisos registrados a partir del año 2013 ................................................... 75
Tabla 11. Indicadores del sector construcción..................................................................... 78
Tabla 12. Variables asociadas a la determinación del punto de equilibrio.......................... 90
Tabla 13. Precio de venta y cantidad de apartamentos ........................................................ 91
Tabla 14. Costos Generales del Proyecto Pedro Luis II ...................................................... 92
Tabla 15. Aportación de cada una de las fuentes para el proyecto Pedro Luis II................ 92
Tabla 16. Análisis de rentabilidad del Proyecto Pedro Luis II ............................................ 93
Tabla 17. Análisis del punto de equilibrio del Proyecto Pedro Luis II ............................... 93
Tabla 18. Análisis de Rentabilidad del Proyecto Pedro Luis II........................................... 94

Cuadros

Cuadro 1. Entidades registradas en DGII ............................................................................ 67

Cuadro 2. Diferentes tipos de fideicomisos que ofertan las fiduciarias .............................. 68
Cuadro 3. Fideicomiso Inmobiliario VS Práctica Tradicional ............................................ 81

X
 Gráficos

Gráfico 1. Flujo Grama de Fideicomiso Inmobiliario de Preventas .................................... 36

Gráfico 2. Esquema Fideicomisos VBC - Fase Preliminar ................................................. 45
Gráfico 3. Esquema Fideicomiso VBC - Fase Ejecución.................................................... 46
Gráfico 4 Ingreso Mensual de la Población – Estudio Mercado Habitacional en zonas
urbanas, 2009 ....................................................................................................................... 61
Gráfico 5. Razones del Desinterés por Adquirir una Solución Habitacional - Estudio
Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009 ................................................................... 63
Gráfico 6. Logo Asociación De Fiduciarias Dominicanas (ASOFIDOM) ......................... 64
Gráfico 7. Cantidad y porcentaje de los tipos de fideicomisos al 2018............................... 70
Gráfico 8. Cantidad de proyectos de Viviendas de Bajo Costo por año ............................. 73
Gráfico 9. Cantidad de fideicomitente por nacionalidad ..................................................... 74
Gráfico 10. Vivienda de Bajo Costo VS Desarrollo Inmobiliario en la República
Dominicana Desde el 2013 Hasta 2018 ............................................................................... 75
Gráfico 11. Fideicomisos Registrados Hasta el 2016 .......................................................... 76
Gráfico 12. Porcentaje del déficit habitacional según la ONE en 2016 .............................. 77
Gráfico 13. Cantidad de Viviendas de Bajo Costo por año ................................................. 79
Gráfico 14. Localización proyecto Pedro Luis II ................................................................ 82
Gráfico 15. Ubicación proyecto Pedro Luis II .................................................................... 83
Gráfico 16. Accesibilidad proyecto Pedro Luis II ............................................................... 83
Gráfico 17. Limites proyecto Pedro Luis II ......................................................................... 84
Gráfico 18. Descripción del proyecto Pedro Luis II ............................................................ 84
Gráfico 19. Descripción Edificio proyecto Pedro Luis II .................................................... 85
Gráfico 20. Edificio Apartamento proyecto Pedro Luis II .................................................. 86
Gráfico 21. Apartamento Tipo - Proyecto Pedro Luis II ..................................................... 86
Gráfico 22. Perspectiva del conjunto proyecto Pedro Luis II.............................................. 87
Gráfico 23. Perspectiva de la edificación proyecto Pedro Luis II ....................................... 87
Gráfico 24. Punto de Equilibrio........................................................................................... 94

XI
 GLOSARIO

EDES: Empresas Distribuidora de Electricidad (EDEESTE, EDENORTE, EDESUR)

ITBIS: Impuesto a la Transferencia de Bien Industrializados y Servicios.

IPI: Impuesto al Patrimonio Inmobiliario

ISR: Impuesto Sobre la Renta.

MITUR: Ministerio de Turismo

MOPC: Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones

OCTP: Oficina Central de Tramitación de Planos del MOPC

SIB: Superintendencia de Bancos

SIV: Superintendencia de Valores

VBC: Vivienda de Bajo Costo.

XII
 RESUMEN

La presente investigación tiene como objetivo principal dar a conocer la figura del
fideicomiso inmobiliario como herramienta de financiación e inversión en el sector de la
construcción de la República Dominicana, donde se analizó: la evolución de la actividad
constructora y el desarrollo de proyectos habitacionales a partir de la puesta en vigencia de
la Ley 189-11 (para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso Inmobiliario);
la comparación del método tradicional y este tema ; y por último y no menos importante la
evaluación de un proyecto habitacional bajo un fideicomiso inmobiliario de vivienda de
bajo costo.

Dicha investigación abarcó territorio dominicano y se enmarca a partir de la

promulgación de la ley 189-11 hasta el año 2018, se recopilaron informaciones de las
principales instituciones públicas y privadas, tales como, Dirección General de Impuestos
Internos (DGI), Superintendencia de Bancos (SIB), Instituto Nacional de la Vivienda
(INVI), Fiducia Rereservas, entre otras.

Entre los datos recolectados estuvieron los tipos de fideicomisos por año, cantidad de
proyectos de vivienda de bajo costo por año, participación del fideicomiso en el sector
construcción, principales fiduciarias del país, estudio de mercado habitacional, entre otros.

Se estudiaron cada una de las partes de este instrumento financiero como el marco legal
y los procesos para su aplicación, se presentaron los análisis que sustenta la importancia
del fideicomiso como principal figura para el desarrollo inmobiliario.

Terminada la investigación queda evidenciado que el fideicomiso inmobiliario es la

principal figura para el desarrollo de proyectos habitacionales.

Palabras claves: Fideicomiso Inmobiliario, Patrimonio Fideicomitido, Desarrollo

Inmobiliario, Confianza, Seguridad, Mitigación de Riesgos, Déficit Habitacional,
Punto de Equilibrio, Financiamiento.

XIII
 ABSTRACT

The main objective of this research is to present the figure of the real estate trust as a
tool for financing and investment in the construction sector of the Dominican Republic,
where the evolution of the construction activity and the development of housing projects
were analyzed. of the enactment of Law 189-11 (for the Development of the Mortgage
Market and the Real Estate Trust); the comparison of the traditional method and this topic;
and last but not least, the evaluation of a housing project under a low-cost housing real
estate trust.

This investigation covered Dominican territory and is framed from the promulgation of
the law 189-11 until 2018, information was collected from the main public and private
institutions, such as, General Directorate of Internal Taxes (DGI), Superintendency of
Banks (SIB), National Housing Institute (INVI), Fiducia Rereservas, among others.

Among the data collected were the types of trusts per year, number of low-cost housing
projects per year, participation of the trust in the construction sector, the country's main
fiduciaries, housing market study, among others.

Each of the parts of this financial instrument was studied as the legal framework and the
processes for its application, the analyzes that support the importance of the trust as the
main figure for real estate development were presented.

Finished the investigation is evidenced that the real estate trust is the main figure for the
development of projects rooms

Keywords: Real Estate Trust, Well Trust, Real Estate Development, Confidence,

Security, Risk Mitigation, Housing Deficit, Balance Point, Financing.

XIV
 INTRODUCCIÓN

Desde la civilización romana surge la figura del fideicomiso como ente representativo
de mediar los intereses de las partes involucradas, desde ese entonces la revolución que ha
denotado esta herramienta a nivel mundial no se ha hecho esperar, por lo que, es participe
en las esferas de grandes potencias que buscan a través de las facilidades que presenta el
mismo desarrollar políticas que beneficien a todos los sectores en la que puede verse
involucrado.

En lo que respecta a la República Dominicana la aplicación del fideicomiso como tal

está en vía de desarrollo, aplicando políticas y medidas que impulsen esta herramienta a
nivel de otros países de la región que ya gozan de sistemas estructurados bajo este
mecanismo.

El Fideicomiso Inmobiliario en el cual enfocaremos esta investigación sin duda alguna

comienza a ganar espacio de una forma más activa en el mercado financiero, a partir de la
aprobación y puesta en vigencia de la (Ley 189-11) pero muchos desconocen la forma en
que opera este importante instrumento financiero y los aportes que puede hacer para
facilitar la construcción de viviendas y el acceso de más familias a obtenerlas.

Lo que hace necesario indicar que la presente investigación busca dar a conocer en un
sentido más amplio las implicaciones y beneficios de la figura del fideicomiso en el sector
inmobiliario; por una parte, ofrece posibilidades de desarrollar proyectos brindando los
recursos necesarios, así como la optimización del uso de los mismos y por otra parte el
estado puede suplir el déficit habitacional en el cual se encuentra el país.
I. Capítulo I

CAPÍTULO I

PLANTAMIENTO DEL PROBLEMA

PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN

DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA

DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA

JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN

IMPORTANCIA INTRÍNSECA

IMPORTANCIA EXTRÍNSECA

ANTECEDENTES

FACTIBILIDAD DE LA INVESTIGACIÓN

OBJETIVOS
I.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El Fideicomiso Inmobiliario es un instrumento joven en territorio dominicano por lo

que hoy en día no está desarrollado en su máxima expresión, así como el desconocimiento
y puesta en práctica de todos los procedimientos que envuelven esta figura, dicho lo
anterior, la problemática resulta un poco más sencilla la forma en que opera este
importante instrumento financiero y los aportes que puede hacer para facilitar la
construcción de viviendas y el acceso de más familias a obtenerlas se hace poco notable en
nuestro país .

Por lo que, se aboga en representar el funcionamiento de este a través de la evaluación

de un proyecto habitacional para hacer notar las incidencias de este mecanismo en el
mismo, ya que, mediante el Fideicomiso Inmobiliario es posible reducir los costos de
construcción y el costo de financiamientos así como también un mejor control de riesgo,
tanto a promotores, acreedores, como a los adquirientes de las unidades con la inversión,
manejo y optimización de los recursos.

I.2. PLANTEAMIENTO DE HIPÓTESIS

El uso del Fideicomiso Inmobiliario como herramienta para el desarrollo de proyectos

habitacionales posee grandes ventajas frente a los método tradicionales de construcción,
por tal motivo, es necesario conocer e impulsar dicha figura.

I.2.1. Variables

• Uso del Fideicomiso Inmobiliario.

• Grandes ventajas frente a los métodos tradicionales de construcción.

• Conocer el Fideicomiso Inmobiliario.

I.2.2. Indicadores

Uso del Fideicomiso Inmobiliario:

• Desarrollo de proyectos habitacionales.

2
I.2.3. Grandes Ventajas Frente a los Métodos Tradicionales de Construcción:

• Confianza

• Transparencia

• Mitigación de riesgos

• Patrimonio autónomo

I.2.4. Conocer el Fideicomiso Inmobiliario:

• Características

• Ventajas y Desventajas

• Marco Legal

I.3. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN

¿Es conocida la herramienta del Fideicomiso Inmobiliario por pequeñas, medianas y

grandes empresas relacionadas al sector de la construcción en el país?

¿Es de gran utilidad la aplicación de Fideicomiso Inmobiliario para el desarrollo de

proyectos habitacionales?

¿Podrían proyectos de gran envergadura desarrollarse bajo un Fideicomiso

Inmobiliario?

I.4. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA

En la República Dominicana existe un déficit habitacional considerable, puesto que, las

condiciones del país en todo el sentido de la palabra han limitado el desarrollo de procesos
y/o proyectos que regulen esta polémica. Desde tiempos remotos el país ha requerido una
herramienta que pueda contrarrestar indirectamente estas consideraciones, por lo que, el
Fideicomiso Inmobiliario viene a jugar un papel importante debido a su flexibilidad a la
hora de agilizar estos procesos.

El fideicomiso en la República Dominicana ha venido a dinamizar en cierto aspecto la

economía del país, el mismo es una herramienta importante para la canalización de los

3
recursos y a su misma vez favorecer sectores que demanden de financiamiento en general,
por el gran aporte que este puede generar al mercado hipotecario, mercado de valores,
mercado de capital y todo lo concerniente al sistema financiero.

Aunque más del 70% de los fideicomisos que se realizan en el país son del tipo
inmobiliario, todavía se requiere que el alcance que pueda tener el mismo abarque más.

I.5. DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA

I.5.1. En el Espacio

El proceso de investigación sobre el Fideicomiso Inmobiliario abarca territorio

Dominicano, con el objetivo de dar a conocer nuevas políticas que faciliten el desarrollo de
sectores que se benefician de esta herramienta, caracterizada por brindar un panorama de
confianza, seguridad, flexibilidad y transparencia.

I.5.2. En el Tiempo

Dicho proyecto se enmarcará a partir de la puesta en vigencia de la (Ley 189-11) hasta

la fecha.

I.5.3. En Persona

Sustentantes

Br. Angeiry Santana

Br. Dania Ogando

Br. Augusto Escarramán

Br. José Cabrera

I.6. JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN

La presente investigación pretende ser un aporte para estudiantes, profesores de la

escuela de ingeniería civil y/o personas que quieran incursionar en el Fideicomiso
Inmobiliario, ya que se supone de gran interés conocer política que faciliten el desarrollo
de proyectos habitacionales.

4
 Procura brindar un panorama más confiable para la realización de actividades
comerciales en el sector de la construcción con la ejecución de proyectos de gran
envergadura, que sin duda alguna han traído beneficios económicos al país. Por otro lado el
deseo de hacer esta investigación radica en mostrar una vía factible para que se puedan
ejecutar proyectos que por falta de recursos y gestión no se han podido llevar a cabo,
incorporando los procedimientos, normativas y regulaciones necesarias para un
Fideicomiso Inmobiliario, además de explicar las ventajas y los aportes que esta figura
puede hacer al sector construcción.

I.7. IMPORTANCIA INTRÍNSECA DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

Explicar que el fideicomiso es la herramienta primordial para el desarrollo de proyectos

hipotecarios, agilizar procesos de financiamiento, entre otros aspectos del sistema
financiero.

I.8. IMPORTANCIA EXTRÍNSECA DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

Con la implementación del Fideicomiso Inmobiliario se busca favorecer a los sectores

de clase social media y baja que no tienen acceso a facilidades de préstamos hipotecarios
para adquirir una vivienda. Incursionando en mitigar el déficit habitacional y reduciendo
de manera indirecta la pobreza que existe hoy en día en República Dominicana.

I.9. ANTECEDENTES

La figura del fideicomiso se ve incorporada en la República Dominicana a través de la

(Ley 189-11) y la norma general sobre el cumplimiento de deberes y obligaciones
tributarias del fideicomiso (Norma General 01-2015), la cual proporciona un marco legal
unificado para el desarrollo del mercado hipotecario y de valores en el país, y en la cual, se
presenta el fideicomiso como principal herramienta para la financiación de la construcción
en general, promoviendo así el desarrollo de grandes y medianos proyectos, especialmente
las viviendas de bajo costo que está sujeta al marco legal expuesto en el (Decreto 359-12)
sobre viviendas de bajo costo.

Pese a su juventud, hoy en día existen 25 fiduciarias en operación que cuentan con una
sociedad de fiduciarias Dominicana. y 524 fideicomisos, siendo el Fideicomiso
Inmobiliario uno de los más comunes por los beneficios que este ofrece como seguridad y

5
confianza, mediante la definición previa de las condiciones relativas a la construcción,
administración, forma en que participan los inversionistas en el fideicomiso (sus derechos
y obligaciones) y el destino de los bienes resultantes una vez cumplido su objetivo.

Uno de los proyectos más importantes desarrollados por el gobierno es la Ciudad Juan
Bosch, una ciudad modelo construida sobre las bases del fideicomiso. Dicho proyecto
constará con más de 25,000 viviendas y se desarrollaría en más de una etapa.

Evidenciando así que la figura del fideicomiso ha venido al país a representar esa
herramienta que necesitaban las pequeñas, medianas y grandes empresas para impulsar el
desarrollo de proyectos, al mismo tiempo, ayudar al gobierno a reducir el déficit
habitacional que existe desde hace mucho tiempo.

I.10. FACTIBILIDAD DEL ESTUDIO

La viabilidad de este estudio está basada en el hecho de que el uso del Fideicomiso
Inmobiliario es una figura para desarrollar proyectos inmobiliarios relativamente nueva. En
los últimos años ha tomado mucho auge en la República Dominicana por los beneficios
que ofrece para todos los que participan en su desarrollo, donde estos demuestran lo
factible que es usar la figura de Fideicomiso Inmobiliario.

El impulso tan rápido de esta figura se debe a las ventajas que ofrece a los que
participan en el proceso, en la que podemos mencionar las principales como es confianza,
patrimonio autónomo y la mitigación de riegos a perder su inversión.

Las estadísticas sobre los proyectos en construcción de viviendas de los últimos años
arrojan una proyección del Fideicomiso Inmobiliario muy por encima del método
tradicional.

I.11. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN

I.11.1. Objetivos General

Dar a conocer el Fideicomiso Inmobiliario como herramienta de financiación e

inversión en el sector de la construcción en la República Dominicana.

I.11.2. Objetivos Específicos

6
 Evolución de la actividad constructora y el rol del Fideicomiso Inmobiliario en
esta.

 Puntualizar las ventajas de esta herramienta frente a los métodos tradicionales

para el financiamiento de proyectos.

 Establecer políticas que facilite el desarrollo de proyectos habitacionales

incorporando la figura del Fideicomiso Inmobiliario como herramienta de
financiación e inversión.

 Utilizar el fideicomiso como un instrumento que genere transparencia a los

promotores y confianza a los prominentes compradores.

 Especificar el marco legal aplicable al Fideicomiso Inmobiliario.

 Evaluar el proyecto Residencial Pedro Luis II mediante el Fideicomiso

Inmobiliario.

7
II. Capitulo II

CAPITULO II

MARCO TEÓRICO
 MARCO TEÓRICO

II.1.EL FIDEICOMISO

II.1.1. Origen Etimológico

La palabra “fideicomiso” proviene del latín (fideicommissum), para lo cual “fides”

representa fe y “commissum” confiado. Desde sus orígenes el fideicomiso estaba basado
en la confianza, en donde una persona le hacía un encargo a otra para que realizara un
determinado mandato.

II.1.2. Concepto

Según en el Art. 3 de la (Ley 189-11, pág. 6) establece que “el fideicomiso es el acto
mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de
propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas
fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado , llamado patrimonio
fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizado por el o los
fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias
personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la
extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley.
El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el
fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes
fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por
el fideicomitente”.

Por consiguiente, el fideicomiso es una figura jurídica (contrato) basado en la confianza

entre las partes, en la cual la primera (fideicomitente) transfiere un bien determinado a
título de propiedad al fiduciario para que en cumplimiento de un plazo o condición sean
destinado al beneficiario o fideicomisario.

El fideicomiso crea un patrimonio fideicomitido en la cual los bienes y derechos

pertenecientes al mismo constituyen un patrimonio autónomo e independiente separado de
los patrimonios propios de todos los partícipes del fideicomiso. Es decir, dichos bienes
quedaran afectados en derecho y obligación para la finalidad que fue constituido de
acuerdo a lo establecido en el acto. Esta particularidad hace que esta herramienta sea

8
atractiva, ya que los bienes quedan aislados de las acciones de los acreedores de las partes
involucradas, dichos bienes no responderán por las deudas de nadie, y estarán afectados
para el fin que se constituyó, y solo deben responder por las deudas y gastos concernientes
a la administración de dichos bienes.

II.1.3. Partes que Intervienen en un Fideicomiso

II.1.3.1. El Fideicomitente

Es aquella persona jurídica o natural que tiene la potestad de transferir la propiedad a la

fiduciaria: muebles, inmuebles, cheques, pagares, acciones, créditos, etc.

II.1.3.2. La Fiduciaria

Constituye y administra el patrimonio autónomo separado e independiente de los bienes

del fideicomitente, de la fiduciaria, del beneficiario y de otros fideicomisos.

II.1.3.3. Fideicomisarios o Beneficiarios

Recibe los frutos derivados de la inversión y adquiere la propiedad plena del bien
fideicomitido al finalizar el fideicomiso.

II.1.4. Objetivos del Fideicomiso

 Brindar una metodología alternativa para el emprendimiento de nuevos negocios.

 Mitigar los riesgos asociados a la puesta en marcha de nuevos negocios.

 Facilitar el acceso al crédito.

 Facilitar la estructuración de negocios mediante la conciliación de intereses de las

partes.

II.1.5. Características del Fideicomiso

 No tiene personalidad jurídica (aunque si es un contribuyente).

 Puede servir a cualquier propósito legal.

9
  Se considera irrevocable el contracto y no objeto de modificaciones, salvo
disposición contraria.

 Patrimonio autónomo e independiente propuesto en el Art. 7 de la (Ley 189-11,

pág. 7).

 Contrato sobre base de confianza.

 Se constituye por escrito ante notario.

 Contiene bienes de cualquier naturaleza.

 Posee un régimen de publicidad registral que lo hace oponible a terceros.

II.1.6. Tipos de Fideicomisos

De acuerdo a la (Ley 189-11) establece una posible clasificación de las diversas clases
de fideicomisos existentes, no limitativa, según su objeto, como se presenta a continuación:

II.1.6.1. Planificación sucesoral

Este tipo de fideicomiso fue uno de los primeros en ser implementados en el antiguo
derecho romano, supone que una persona (fideicomitente) designa a un fiduciario para que
a su muerte reciba todo o parte de sus bienes en calidad de propiedad fiduciaria con la
finalidad de cumplir su voluntad a favor de terceros.

II.1.6.2. Desarrollo Inmobiliario

Es el fideicomiso en el cual el fideicomitente transfiere un bien inmueble y recursos

financieros a un ente (en calidad de fiduciario) para que este lo administre con la finalidad
de desarrollar un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el
contrato, transfiriendo al final del proceso los bienes inmuebles construidos a quienes
resulten beneficiarios1.

Esta clase de fideicomiso es el ideal para llevar a cabo de manera exitosa proyectos
inmobiliarios, debido a que una persona aporta el terreno y otra persona aporta licencias,

1Fuente: Fideicomiso Inmobiliario. Tratamiento Jurídico, Impositivo y Contable (Bringas, De Lourdes Ferreyra,
Manuele, Muñoz Albelo, & Ruiz, 2012)

10
permisos, proyecto arquitectónico, recursos económicos, etc., lo que genera una certeza y
seguridad a ambas partes a partir del desarrollo del fideicomiso.

Cabe destacar que, el propietario del terreno tiene el beneficio de que se construya en su
propiedad, sin temer a perderlo, y el constructor de la obra tiene la ventaja que va a edificar
en un terreno que no es de su propiedad sin temor a perder toda su inversión.

En este esquema se puede dar el caso de que varios socios aporten diferentes bienes o
derechos para el desarrollo inmobiliario, esto con el fin de que se garantice sus intereses de
forma eficiente mediante los términos pactados en el contrato del fideicomiso.

II.1.6.3. Inversión

Es aquel por el cual los fideicomitentes invierten o colocan sumas de dinero a cualquier
título con la finalidad de que sean administrados a conformidad con el acto constitutivo en
provecho de beneficiarios o terceros.

Su principal finalidad es la inversión de recursos financieros, según los requerimientos

instruidos por los fideicomitentes, ya sea para su propio beneficio o el de terceros como
fideicomisarios. A través de esta operación, el fiduciario recibe una cantidad de dinero u
otros bienes o derechos de los fideicomitentes y los destina según las instrucciones que
reciba de este, a inversiones positivas que beneficiaran al fideicomisario, que puede ser el
mismo fideicomitente.

En esta clase de fideicomiso, el fiduciario tiene el deber y la responsabilidad de que se

asegure una estructura adecuada de rentabilidad, liquidez y seguridad. El fiduciario tiene
que hacer posible la participación del inversionista en los beneficios de las operaciones de
inversiones.

Además, este tipo de inversión permite, en las carteras colectivas, la participación de

pequeños y medianos inversionistas.

II.1.6.4. Garantía

Es un contrato en el cual el fiduciario recibe uno o más bienes por parte del
fideicomitente con el propósito de garantizar con ellos la realización de una o varias
obligaciones a cargo del fideicomitente o de un tercero.

11
 En este tipo de fideicomiso, es muy probable que el deudor, para el cumplimiento de las
obligaciones a favor de un acreedor, ponga en garantía el mismo patrimonio fideicomitido.
La ventaja principal de esta operación, es que el deudor-fideicomitente va a poder
mantener en su posesión, los bienes aportados al fideicomiso, y al mismo tiempo van a
servir como garantía. El acreedor tendrá la ventaja de que si el deudor –fideicomitente no
cumple con sus obligaciones, el acreedor-fideicomisario podrá solicitar al fiduciario que
realice la transferencia extrajudicial del patrimonio, sin requerir de un proceso judicial para
el cumplimiento de esta operación. Esto hace que la recuperación del crédito sea más
eficiente y rápida a un menor costo.

En los años anteriores a la publicación de este trabajo de grado, este tipo de fideicomiso
es el contrato que más se utiliza para la generación de obligaciones. Este fideicomiso
proporciona a todas las partes involucradas una seguridad jurídica y la certeza de que los
puntos acordados se cumplirán en total plenitud. Esto minimiza los riesgos de cualquier
negocio o inversión, teniendo como consecuencia que este tipo de fideicomiso sea un
instrumento jurídico-financiero muy práctico y útil. Entre los tipos de aplicaciones que se
le dan al fideicomiso de garantía, están en la entrega de una herencia, construcción de una
casa, inversión en un negocio complejo, etc.

II.1.6.5. Oferta Pública

Esta variante implica la participación del estado en el negocio de fideicomiso. En la cual

el estado figurando como fideicomitente transfiere uno o más bienes en calidad de
propiedad fiduciaria al fiduciario para que éste dé a dichos bienes un fin determinado en
beneficio de terceras personas.

La aplicación principal por la cual se utiliza este fideicomiso es obtener financiamiento

a través de la emisión de títulos de deuda. Esto resulta muy útil para las entidades morales
que necesitan recursos y que lo pueden obtener a través de la colocación en el mercado de
instrumentos como certificados bursátiles, los cuales quedan garantizados mediante
ingresos futuros como cuentas por cobrar.

II.1.6.6. Administración

El fideicomiso de administración es aquel en el cual una persona cede bienes o derechos

a un fiduciario para que lo administre conforme a lo establecido en el acto constitutivo a

12
favor de terceras personas llamadas beneficiarias, es decir, cuyo contrato tiene como
finalidad la trasferencia de un bien fideicomitido para ser administrado hasta que se
cumpla lo pactado o cese el plazo establecido.

Ampliando más, el deudor afecta al patrimonio del fideicomiso como bienes o derechos,
con la finalidad de que el fiduciario administre estos patrimonios y, en su caso, reciba los
beneficios del mismo, para dar servicio a la deuda a favor del acreedor-fideicomisario. Un
ejemplo de esto es la cesión de derechos de cobro que se derivan de un contrato de obra.

Esta herramienta ofrece una gran seguridad de pago al acreedor-fideicomisario, por lo

que, puede obtener condiciones de créditos mucho más beneficiosas.

II.1.6.7. Culturales y filantrópicos

Según el Art. 56 de la (Ley 189-11, pág. 34) se refiere a aquellos fideicomisos sin fines
de lucro cuyo objeto sea el mantenimiento y preservación de patrimonios culturales, tales
como museos, o la promoción y fomento de la educación, o la ejecución de labores
filantrópicas de cualquier tipo, entre otros.

II.1.7. Ventajas

Algunas de las ventajas que se pueden obtener a través de la utilización de la figura del
fideicomiso son2:

 Es una garantía exclusiva ya que no se comparte con otros acreedores.

 Teniendo en cuenta que dicho patrimonio no responde por las deudas del
fideicomitente, fideicomisario o fiduciario, el patrimonio fideicomitido es
inembargable y se encuentra excepto de peligro.

 Es un mecanismo flexible, ya que permite tener diferentes tipos de bienes, desde

los derechos de cobro, flujos dinerarios, equipos, acciones, terrenos, entre otros y
cumplir con diversos cargos. En la cual cada contrato se estructura en base a las
necesidades de las partes.

 Facilita el acceso al crédito.

2 Datos obtenidos a partir de la Web (https://www.lafiduciaria.com.pe/index.php?page=ventajas-la-fiduciaria)

13
  Con el fideicomiso se pueden reducir los riesgos en la operación y en una eventual
ejecución. Dicha ejecución no requiere de un proceso judicial, debido a ello la
recuperación de financiamientos es más rápida y eficaz.

 Es una estructura tributariamente neutra.

 El fideicomiso no obstaculiza los procesos de gestión del fideicomitente.

 Siendo este una figura totalmente sólida, comprende lo siguiente: levantamiento de

embargo si así fuese el caso sobre patrimonios en fideicomiso, reconocimiento de
inembargabilidad de fondos en fideicomisos y defensa exitosa contra demandas de
nulidad de fideicomiso.

 Planificación.

 Mitiga los cargos de impuestos públicos.

 Controla la distribución de un patrimonio.

 Confiabilidad.

 Bonos de subsidio otorgados por el estado.

II.1.8. Desventajas

Una de las desventajas es que existe el riesgo de que el fiduciario no cumpla con lo
estipulado en el contrato de fideicomiso, ya que el fiduciario es quien se va a encargar de
garantizar la buena administración de los recursos del fideicomitente, fideicomisario y los
propios, por eso es la importancia de contratar un fiduciario con experiencia en el área que
garantice un desenvolvimiento eficaz actuando con profesionalismo en el ejercicio de su
encargo.

Otros riesgos que pueden perturbar el contrato son:

 Riesgos operativos.

 Riesgos políticos.

 Riesgos legales.

 Riesgos financieros.
14
II.2.FIDEICOMISO DE INVERSIÓN Y DESARROLLO INMOBILIARIO EN LA

REPÚBLICA DOMINICANA

El fideicomiso inmobiliario supone una herramienta altamente sofisticada y eficiente

que desde hace tiempo ha hecho revoluciones en los países latinoamericanos, desde,
Colombia, México, Argentina y Panamá, atendiendo a dichos países su introducción en la
legislación dominicana admite un potencial desarrollo para sectores que demanden de los
beneficios que otorga, como es el de la construcción.

De acuerdo a las características de esta novedosa figura, en donde prevalece la

protección de los bienes encomendados, surge la idea de catalizar recursos para ser
invertidos de una forma indirecta en proyectos habitacionales que aportan al crecimiento
económico de la nación y que combaten una de las principales problemáticas del país el
déficit habitacional.

Dicho lo anterior, es necesario conocer la estructuración de este mecanismo y su

regulación para fomentar el desarrollo del mismo, con la finalidad de hacer de ello una de
las principales figuras que impulse el sector de la construcción, ya que con las facilidades
que otorga agiliza todos los procesos involucrados, prevale la seguridad y confianza que es
vital para promover los negocios inmobiliarios.

II.2.1. Concepto

Plantea Julio César en su artículo sobre Fideicomisos inmobiliarios: Garantía y

seguridad de Inversión, que muchos habían sido los esfuerzos para implantar en la
constitución dominicana la figura del fideicomiso, ya que el Proyecto de Ley sobre
Fideicomisos en el país data del año 1969, mediante plan elaborado por una comisión de
juristas designada por el Dr. Joaquín Balaguer, mismo que nunca llegó a remitirse al
congreso, una segunda intención del Proyecto de Ley sobre Fideicomiso fue sometido por
el Dr. Salvador Jorge Blanco en 1983; así como los más recientes proyectos sometidos y
reintroducidos en varias ocasiones por el Ex Congresista Pelegrín Castillo.3

Hasta el año 2011 en donde fue aprobada y puesta en vigencia la (Ley 189-11), donde
expresa el interés de la nación de establecer políticas que faciliten el desarrollo de

3Planteada por Julio César en su artículo del Diario Noticia sobre Fideicomiso Inmobiliario en República
Dominicana (http://www.diarionoticia.com.do/enfoque/fideicomisosinmobiliarios.htm)

15
proyectos habitacionales, principalmente de vivienda de bajo costo, que reduzcan el
importante déficit habitacional en el cual se encuentra el país, así como también utilizar
dicha plataforma y marco jurídico para la implementación de estructuras de financiamiento
costo-eficientes, tanto para la promoción de la construcción de viviendas de bajo costo
como para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en general y otras consideraciones que
repercuten en lo planteado anteriormente.

De esta manera la (Ley 189-11, pág. 36) en su Art. 58 define el Fideicomiso de

Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario como patrimonios independientes
gestionados por una entidad administradora o fiduciaria, por cuenta y riesgo de los
fideicomisarios, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en
distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.

El fideicomiso inmobiliario podrá ser administrado por las personas jurídicas

constituidas de conformidad con las leyes de la República Dominicana, cuyo fin sea
realizar el negocio del fideicomiso y fungir como fiduciarios, tales como, las
administradoras de fondos de inversión, los intermediarios de valores, los bancos
múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos, y otras entidades de intermediación
financiera previamente autorizadas a esos fines por la Junta Monetaria, como lo indica la
presente ley.

II.2.2. Usos del Fideicomiso Inmobiliario

Los proyectos inmobiliarios implican riesgos económicos a grandes escalas, por lo que,
se hace uso de esta herramienta como una solución viable por su gran claridad y apoyo en
la canalización de los recursos, entre otros aspectos.

II.2.3. Beneficios del Fideicomiso Inmobiliario

Luego de haber analizado las consideraciones del fideicomiso en su modalidad

inmobiliaria, atendiendo a las principales fiduciarias del país, las cuales promueven el
desarrollo del Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario, la
utilidad que puede generar dicho mecanismo como tal al sector construcción son las
siguientes:

16
  Conoce la viabilidad del Proyecto previo a incurrir en gastos mayores,
financiamientos, asumir obligaciones, que le podrían perjudicar en caso de que el
proyecto no inicie.

 El constructor no necesariamente tiene que comprar previamente el inmueble y el

Propietario no pierde el control total del mismo, en caso de que el proyecto no se
lleve a cabo.

 Brinda mayor potencial y velocidad en las ventas, al ofrecer seguridad y confianza

a los compradores de los inmuebles.

 Aumenta/Facilita la participación de inversionistas en el proyecto por la seguridad

y transparencia que la figura de este tipo de fideicomiso ofrece al momento de
realizar sus aportes, ya que estos pasan a ser administrados por una fiduciaria.

 Abre las puertas para compradores/inversionistas extranjeros, dominicanos

residentes en el exterior y a posibles clientes actualmente no bancarizados o no
sujeto de créditos para la compra de vivienda con financiamiento bancario.

 Los aportes/pagos/inversiones generan intereses durante la fase de preventas.

 Permite la participación de múltiples fideicomitentes o aportantes (propietarios de

terreno, promotores, constructores, arquitectos, compañías inmobiliarias, etc.).

 Resguardo en los bienes a un patrimonio autónomo, separado del patrimonio de las

partes involucradas.

 Genera valor agregado al proyecto.

 Le permite una administración individualizada de los recursos.

 Para la construcción de vivienda de bajo costo (precio de venta tope RD$2,

573,700.48) la (Ley 189-11) establece una serie de beneficios fiscales.

II.2.4. Partes que Intervienen en el Fideicomiso Inmobiliario

Para la conformación del fideicomiso inmobiliario es necesario que existan dos partes,
ya que es un contrato bilateral deben intervenir de manera imprescindible el fideicomitente
y fiduciario, el primero se encarga de transmitir los bienes y los cede para la constitución

17
del fideicomiso y el segundo adquiere los bienes en propiedad fiduciaria a favor del
beneficiario o fideicomisario que es quien recibe los frutos derivados del fideicomiso.

En su variante de fideicomiso inmobiliario el contrato en cuestión no tiene divergencia

en cuanto a las partes que conforman el fideicomiso en general, dicha diferencia está en el
rol que debe cumplir cada sujeto cuando se trata de un negocio inmobiliario. Para entender
a fondo el lenguaje fiduciario vamos a definir las tres partes que intervienen en el contrato
según la (Ley 189-11) y de manera paralela se explicará cada una de las partes atendiendo
al fideicomiso inmobiliario así como también los derechos y obligaciones de los mismos.

II.2.4.1. Constituyente o Fideicomitente

El fideicomitente serán los inversores que aportaran el capital con el fin de la compra
del terreno y costear todo lo que demande la obra. Puede ser el titular de un terreno,
ahorristas o una empresa constructora (quienes aportan un determinado capital).

El Art. 21 de la (Ley 189-11, pág. 13), lo define como la persona física o jurídica que
transfiere derechos de propiedad u otros derechos reales o personales al o a los fiduciarios,
para la constitución de uno o varios fideicomisos.

El fideicomitente tendrá que tener capacidad legal para disponer de los bienes y
derechos y constituir el fideicomiso, el mismo podrá ser fideicomitente o beneficiario
siempre que este establecido en el contrato de fideicomiso.

Derechos del Fideicomitente o Constituyente

Siempre y cuando no vaya en contra de los intereses de las partes que intervienen en el
acto constitutivo, el fideicomitente tendrá los siguientes derechos:

 Designar uno o más fiduciarios y reservarse derechos específicos vinculados con la

posibilidad de vigilar que se cumplan lo pactado en el acto constitutivo.

 Revocar el fideicomiso siempre y cuando esté establecido en el contrato.

 Exigir la rendición de cuentas amparado en lo dispuesto en la (Ley 189-11) y en las

cláusulas del acto constitutivo de fideicomiso.

 Nombrar a los sustitutos del o de los fiduciarios cuando el fiduciario incumpla sus
obligaciones.
18
  Accionar ante el incumplimiento del fiduciario cuando este haya faltado a lo
establecido en el contrato o en el desempeño de su encargo.

 Exigir a los fiduciarios el cumplimiento de las finalidades estipuladas en el acto

constitutivo.

 Hacer las modificaciones de lugar en el acto constitutivo siempre y cuando no se

lesionen los derechos de las partes.

 Obtener la restitución o devolución de los bienes y derechos fideicomitidos al

momento de la extinción del fideicomiso, si no se hubiese previsto un destino
distinto para los mismos en el acto constitutivo del fideicomiso.

 Revocar las atribuciones otorgadas a los fiduciantes cuando estos incumplieran con
sus obligaciones siempre que dicha facultad hubiere quedado expresa en el acto
constitutivo, y en los casos que no se haya establecido dicha cláusula si existe
incumplimiento por parte de los fiduciarios, podrán acudir a la justicia.

Obligaciones del Fideicomitente o Constituyente

 Remunerar al fiduciario siempre y cuando se haya previsto en el acto constitutivo

del fideicomiso.

 Transmitir los bienes y derechos señalados en el acto constitutivo al fiduciario.

 Reembolsar los gastos efectuados por este en ocasión del ejercicio de sus
funciones.

 Asistir al fiduciario en la defensa del patrimonio fideicomitido, cuando sea

necesario y respetar lo establecido en el contrato de fideicomiso.

II.2.4.2. Fiduciario

El fiduciario recibirá en dominio todos los fondos para adquirir el inmueble e inscribirlo
a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos de las disposiciones de la
(Ley 189-11) para llevar a cabo lo estipulado en dicho acto constitutivo, hasta la
finalización de las obras, es el elemento fundamental del contrato de fideicomiso por las
responsabilidades que asume. También pueden ser personas o empresas que tengan

19
conocimiento en el campo de la construcción y/o administración de fondos de terceros y
que a su vez también tengan conocimiento de fideicomisos y negocios inmobiliarios, ya
que se hará cargo de supervisar y administrar el progreso de las obras, el manejo de los
fondos, la ejecución del proyecto, la contratación de profesionales en el área que sea
necesario y la confección de boletos de compraventa de las unidades a construir.

En el Art. 24 de la (Ley 189-11, pág. 15) se define como la persona jurídica autorizada
para fungir como tal, que recibe los bienes dados o derechos cedidos en fideicomiso para
cumplir con ellos las instrucciones del o de los fideicomitentes.

El fiduciario juega un papel muy importante dentro del fideicomiso y es que al recibir
en dominio los derechos del patrimonio fideicomitido goza de tener la mayor
responsabilidad ante el contrato de fideicomiso, originando así que los lineamientos para
fungir como tal sean de carácter específicos y más estrictos, por lo que es necesario
conocer mediante la presente Ley dichos requerimientos.

La (Ley 189-11) establece que el fideicomitente tiene la facultad de elegir varios

fiduciarios, para que los mismos en conjunto deleguen dichas funciones, si dicho acto
constitutivo estipula lo mencionado anteriormente se denominaran cofiduciarios y el
mismo deberá indicar el orden y las condiciones en que deben operar o en que hayan de
sustituirse según el caso. Teniendo en cuenta que el número de fiduciarios siempre deberá
ser impar y dichas decisiones serán unánimes. Para la conformación del patrimonio
fideicomitido dicho contrato deberá indicar a cuál de los fiduciarios se traspasaran los
bienes.

En el Art. 27 de la (Ley 189-11, pág. 16), las atribuciones del fiduciario son muy claras,
donde expresa que el fiduciario tiene dominio sobre el patrimonio fideicomitido y tiene la
potestad de administrar, dar uso, disposición y reivindicación sobre los bienes que
conforman dicho patrimonio fideicomitido, siempre y cuando sean en cumplimiento del fin
del fideicomiso y con las limitaciones que se hubieren establecido en dicho acto. El
dominio fiduciario se ejerce a partir de la transferencia de los bienes objeto del
fideicomiso, salvo si se estipula lo contrario en el contrato de fideicomiso, y hasta el
término del fideicomiso.

20
 Derechos del Fiduciario

 Cobrar la retribución por sus servicios, de acuerdo a lo establecido en el acto

constitutivo o lo dispuesto en la (Ley 189-11).

 Aceptar o declinar su elección.

 Utilizar los recursos del fideicomiso con prudencia y diligencia, siguiendo las
prácticas de un buen padre de familia para cubrir los gastos en que incurriere en la
administración del patrimonio fideicomitido y en la realización de su finalidad, así
como resarcirse de los gastos en que haya incurrido en el cumplimiento de los fines
del fideicomiso, siempre que los mismos estén debidamente justificados y
documentados como lo establece el (Reglameto NO. 95-12).

Obligaciones del Fiduciario

 Someterse estrictamente a las instrucciones del o de los fideicomitentes.

 Administrar el fideicomiso en interés único de los fideicomisarios o beneficiarios,

gestionando las operaciones que realice con cuidado de modo que ofrezca la mayor
seguridad.

 Registrar los bienes registrables que conformen el patrimonio fideicomitido,

cumpliendo los requerimientos de la ley.

 Suministrar, en los casos que corresponda o cuando así lo estipule el acto

constitutivo, al o a los fideicomisarios, a su requerimiento, información completa y
exacta acerca de la naturaleza, cantidad y situación de los bienes constituidos en
fideicomiso, de acuerdo al orden que estipula el (Reglameto NO. 95-12, 2012).

 Las cuentas propias correspondientes al fideicomiso manejarla con la mayor

claridad posible y comunicarles tanto al fideicomitente como al beneficiario todo lo
relacionado con lo mencionado anteriormente.

 Cumplir con los actos concerniente a su cargo, salvo en los casos que lo estipule la
(Ley 189-11) puede facultar a otra persona.

21
  Realizar las diligencias y acciones necesarias para proteger y conservar el
patrimonio fideicomitido.

 Mantener los bienes del fideicomiso separados de sus propios bienes, llevando para
ello una contabilidad separada o independiente.

 Accionar para la defensa de los bienes fideicomitidos, en contra del fideicomitente,

beneficiarios o de terceros si así se requiere.

 Mantener en confidencialidad frente a terceros las informaciones que se relacionen

con los fideicomisos durante la vigencia y luego de la terminación de este, siempre
y cuando dichas informaciones no estén contenidas en el acto constitutivo del
fideicomiso o en cualquier otro acto sujeto a registro público.

 Prevenir los posibles riesgos que corran los bienes fideicomitidos con pólizas de
seguros de acuerdo al contrato o conforme a las buenas prácticas de gestión.

 Cumplir con las atribuciones tributarias que correspondan al fideicomiso es decir

con los derechos y deberes.

 Transferir los bienes del patrimonio fideicomitido una vez cumplida la finalidad y
obligaciones del fideicomiso a las partes que corresponda según el acto constitutivo
del fideicomiso, es decir al o a los fideicomitentes, al o a los fideicomisarios o
beneficiarios o al fiduciario sustituyente en caso de cese en sus funciones.

 Pagar al fideicomisario en los plazos establecidos en el acto constitutivo del

fideicomiso o, en caso de que no se establezcan, en plazos trimestrales, la renta neta
de la propiedad en fideicomiso, cuando éste sea creado para pagar renta por periodo
determinado.4

 Cuando haya más de un fiduciario deben participar en la administración del

fideicomiso y si ocurre cualquier acto que atente contra dicha administración por
parte de cualquier cofiduciario, iniciar las acciones de lugar e informar al o a los
fideicomitentes y al o a los fideicomisarios o beneficiarios.

 Debe llevar las cuentas claras y precisas, rendir cuentas al o a los fideicomitentes y
al o a los fideicomisarios o beneficiarios sobre la administración del fideicomiso.

4 (Reglameto NO. 95-12, 2012)

22
 Régimen de responsabilidad del fiduciario

El Art. 32 de la (Ley 189-11, pág. 21) expresa que los bienes del o de los fiduciarios no
responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que solo
serán satisfechas con los bienes fideicomitidos. No obstante, el o los fiduciarios serán
responsables de los daños y perjuicios que provengan de faltas cometidas en el ejercicio de
sus funciones, respondiendo en este caso con sus propios bienes por los daños causados.

En caso de que los fiduciarios no cumplan con sus deberes o faltaran a los intereses que
les fueron confiados, el fideicomitente y fideicomisario pueden delegar la sustitución del
fiduciario siempre y cuando esté estipulado en el contrato de fideicomiso, si dicha facultad
no está establecida en el acto de fideicomiso el fideicomitente y fideicomisario podrán
hacer uso de la justicia y nombrar a un fiduciario provisional o solicitar su reemplazo por
cualquiera de las causas de remoción judicial contenidas en la (Ley 189-11). Si dichas
causas fueran por dolo, negligencia, imprudencia, impericia o incumplimiento de las
obligaciones del contrato, el fiduciario será el único responsable por la pérdida de los
fondos fiduciarios y deberá reintegrar al patrimonio del fideicomiso el valor de lo perdido,
así como también una indemnización por los daños y perjuicios. Dicho lo anterior, las
funciones que son atribuidas a los fiduciarios son indelegables por lo que los mismos son
responsables frente al fideicomitente o fideicomisario de las acciones u omisiones de los
auxiliares y apoderados que bajo su cargo efectúen actos del fideicomiso.

Régimen de rendición de cuentas del fiduciario

El fiduciario tiene la obligación de rendir cuentas de su encargo al fideicomitente y

fideicomisario según se estipule en el contrato de fideicomiso, y si en el acto no se
establece dicho parámetro, deberá entonces rendir cuentas por lo menos dos (2) veces al
año y al extinguirse el fideicomiso al fideicomisario. El fiduciario tendrá que informar en
las rendiciones de cuentas y con los detalles necesarios, a quien concierna, de la percepción
de rentas, frutos o productos, así como de cualquier operación de adquisición, liquidación,
sustitución o inversión de bienes. El informe de gestión debe contener al menos como
mínimo, los estados financieros de dicho periodo y una relación de las inversiones que
conforman el patrimonio fideicomitido. Es necesario que la relación incluya plazo, tipo,
monto de la inversión y rendimiento generado. De la misma forma, debe quedar
establecido la remuneración del fiduciario o tarifas administrativas y cualquier situación

23
que haga prever el deterioro significativo de los activos objeto del fideicomiso, como lo
indica la (Ley 189-11).

Remoción judicial del fiduciario

Atendiendo al Art. 36 (Ley 189-11, pág. 23), dispone de los lineamientos a tomar en
consideración a la hora de hacer la expulsión del fiduciario si así fuese necesario a
solicitud del fideicomitente, cofiduciarios y fideicomisarios o cualquier representante legal
por el Juzgado de Primera Instancia competente, si se origina alguna de las siguientes
situaciones:

 Si se demuestra en su contra dolo, negligencia, impericia o descuido en su

desempeño como fiduciario, o cuando la gestión de sus otros negocios que posee el
fiduciario esté en duda.

 Si los administradores o cualquier representante legal de la entidad fiduciaria

estuvieran condenados por un delito o crimen.

 Si falta a sus deberes o pone en peligro los intereses que les fueron confiados.

 Cuando se negara a rendir cuentas o a entregar el inventario de los bienes objeto del
fideicomiso al fideicomitente o fideicomisario cuando corresponda.

 Por inhabilidad pronunciada por autoridad competente o pérdida de alguna de las

condiciones exigidas para el ejercicio de sus funciones.

 Si ocurriera disolución, liquidación forzosa, quiebra, o cualquier procedimiento

equivalente.

II.2.4.3. Beneficiario o fideicomisario

El beneficiario es quien recibe el dominio de las unidades ya construidas establecidas en

el contrato al finalizar la obra por parte del fiduciario. Pueden ser los mismos que aportan
los bienes para el emprendimiento de fideicomiso, es decir los propios fideicomitentes.

El Art. 40 de la (Ley 189-11, pág. 25) expone que el concepto de beneficiario o

fideicomisario es la persona física o jurídica a favor de quien el o los fiduciarios
administraran los bienes dados en fideicomiso.

24
 Los fideicomisarios podrán ser designados por los fideicomitentes para que reciban
simultáneamente los frutos derivados del fideicomiso, al igual los fideicomitentes pueden
ser designados como fideicomisarios en el acto constitutivo de fideicomiso. En cambio, los
fiduciarios no podrán ser elegidos como fideicomisarios, salvo a lo dispuesto en el Párrafo
I del Artículo 31 que expresa “en principio los fiduciarios no podrán estipularse como
fideicomisarios. De llegar a coincidir tales calidades, el o los fiduciarios no podrán recibir
los beneficios del fideicomiso en tanto la coincidencia subsista”. Si no estuviera estipulado
en el contrato de fideicomiso cuando falten los fideicomisarios designados y, no existiendo
fideicomisarios sustitutos se tendrá como fideicomisarios a los sucesores de estos y en el
caso de ausencia de los mismos, se tendrá como fideicomisarios a los fideicomitentes.

En caso de que los fideicomisarios o beneficiarios no puedan ser determinados al

momento de formalizarse el fideicomiso, deberá establecerse en el contrato de fideicomiso
todas las consideraciones necesarias con el fin de que se pueda proceder posteriormente a
su identificación dentro del plazo de duración del fideicomiso.

Derechos del Fideicomisario

 Ejercer los derechos de propiedad sobre los bienes afectados una vez se concluya el
fideicomiso.

 Reclamar la rendición de cuentas al o a los fiduciarios.

 Solicitar la remoción del o de los fiduciarios.

 Ejercer la acción de responsabilidad contra el o los fiduciarios por incumplimiento

o mal desempeño.

 Impugnar la validez de los actos por el fiduciario que hayan contrariado los
requerimientos del fideicomitente.

 Exigir al o a los fiduciarios los beneficios que se generen del patrimonio

fideicomitido.

 Requerir a los fideicomitentes en caso de ser necesario integrar todos los bienes que
deban conformar el patrimonio fideicomitido según el acto constitutivo.

25
 Obligaciones del Fideicomisario

No surgen de la ley.

II.2.5. El Contrato de Fideicomiso

El acto constitutivo del fideicomiso es el documento legal donde se encuentran

contenido todas las pautas y consideraciones necesarias para la validez del fideicomiso,
siendo necesario que se instrumente ante un notario o bajo firma privada y quedando sin
efectos legales los actos verbales.

Como todo documento legal, los actos de fideicomisos requieren de elementos

necesarios que deben estar claramente establecidos. De acuerdo al Art. 13 de la (Ley 189-
11, pág. 14), se deben pronunciar sin que sean limitativos los siguientes aspectos:

a) Objeto: describirá el propósito, alcance y finalidad que da origen al fideicomiso,

referirá las partes que intervienen en el mismo y las condiciones para establecer
su forma de ejecución, entre otros términos propios de la actividad fiduciaria,
estipulando en claro que dicho objeto no podrá ser modificado durante la
vigencia del fideicomiso.

b) Finalidad: especificará una por una, en claro, y sin excepciones las actividades
relativas al cumplimiento del objeto del fideicomiso.

c) Bienes: se deberán detallar los bienes presentes y futuros que aportarán al

fideicomiso, las condiciones de transferencia, la entrega de los bienes
fideicomitidos al fiduciario, la cual debe expresar la finalidad estipulada por el
fideicomitente.

d) Destino de los bienes terminado el fideicomiso: el acto deberá especificar el

destino de los bienes una vez terminado el fideicomiso.

e) Obligaciones y derechos de las partes: se detallarán las obligaciones y

derechos de los fideicomitentes, fiduciarios y beneficiarios, amparados por la
(Ley 189-11), incluyendo las restricciones y/o limitaciones a tales derechos y
obligaciones.

26
f) Remuneración: el fideicomisario podría ser o no remunerado. En el caso de que
el mismo sea remunerado, debe quedar descrito en el acto constitutivo el monto
o por ciento del valor neto del patrimonio fideicomitido que recibirá el fiduciario
por los servicios brindados, así como la forma y oportunidad en que el mismo
será liquidado y cobrado. No podrá recibir ninguna otra remuneración a menos
que se elabore un adenda en el cual las partes estén de acuerdo.

g) Terminación del acto constitutivo de fideicomiso: se deberá especificar la

forma en que se transferirán los bienes al momento de ocurrir cualquiera de las
causales de extinción del fideicomiso, establecidas por la (Ley 189-11), el
(Reglameto NO. 95-12), y el propio acto constitutivo. Se contemplará las
formalidades que regirán el finiquito del fideicomiso y consecuente liberación
de las responsabilidades asumidas por las partes y especificadas en el acto
constitutivo.

h) Organizaciones auxiliares del fideicomiso: si existiese alguna junta o comité

auxiliar del fideicomiso, el mismo deberá especificarse en el acto constitutivo,
describiendo su forma de integración, atribuciones y normas de funcionamiento.
En ningún caso dichas juntas o comités podrán sustituir al fiduciario, ni el
fiduciario podrá delegar sus responsabilidades a dichos órganos.

i) Gastos: deberán señalarse en el acto las pautas para la imputación de gastos con
cargo al fideicomiso, los cuales deberán estar ligado estrictamente con la
consecución del objeto del fideicomiso.

j) Rendición de cuentas: se definirán los procedimientos por parte del fiduciario

para la rendición de cuentas ante el o los fideicomitentes, el o los beneficiarios y
los organismos de supervisión correspondientes, esto es, el acto constitutivo
deberá contener, los parámetros, forma y periodicidad de la rendición de
cuentas, este último no debe ser un periodo menor de dos (2) veces al año
(semestralmente) y al termino del fideicomiso. El fiduciario sustentará cada
rendición de cuentas con las documentaciones de lugar.

k) Declaración jurada por parte de los fideicomitentes. Deberá expresar al

menos los siguientes aspectos:

27
 1) Procedencia legitima de los bienes fideicomisitos, de conformidad a las
normas legales vigentes sobre lavado de activos.

2) Estado jurídico de los bienes.

3) En caso de que los bienes pudieran estar afectados, mencionar las cargas
y gravámenes que afectan a los mismos.

4) Que el acto que crea el fideicomiso no adolece de causa u objeto ilícito.

5) Que no se constituye con la intención de defraudar derechos de

acreedores del o de los fideicomitentes.

Adicionalmente a los puntos mencionados anteriormente los cuales deben contener todo
acto constitutivo de fideicomiso, la (Ley 189-11, pág. 12) en su Art. 14 habla sobre
cláusulas prohibidas, considerando lo siguiente:

Cláusulas Prohibidas: el acto constitutivo no podrá contener ninguna cláusula que

signifique imposiciones abusivas y/o ilegales y que desnaturalice la actividad fiduciaria,
desvíen su objeto original, ni que implique actos ilícitos y/o violación de algún derecho
ajeno, tales como:

1) Previsiones que disminuyan las obligaciones del fiduciario, establecidas por la

ley.

2) Limitaciones de los derechos del o los fiduciarios o del o los beneficiarios.

3) Cláusulas que otorguen facultades a los fiduciarios de añadir nuevas cláusulas o

modificar unilateralmente el contenido de cualquiera de estas contenidas en el
acto constitutivo.

En su Art. 15, la (Ley 189-11, pág. 16) habla sobre “Memorándum adicional o carta de
deseos”, donde expresa que los fideicomitentes podrán redactar un Memorándum adicional
o carta de deseos con indicaciones solo sobre el manejo y operación del fideicomiso, sin
modificar el objeto, los términos y condiciones del acto constitutivo que dio origen al
mismo. Dicho documento deberá ser otorgado mediante acto bajo firma privada.

28
II.2.6. Régimen Tributario Aplicable al Fideicomiso

Las principales obligaciones tributarias establecidas por la (Ley 189-11) y la normativa

tributaria son5:

 Declaración del impuesto sobre Transferencia de Bienes Industrializados y

Servicios (ITBIS)6.

 Pago Impuesto sobre transferencias Inmobiliarias.

 Pago de Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI).

 Remisión mensual de todos los formatos de envío.

 Declaración informativa del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y sobre Activos

(ACT). Los fideicomisos están exentos de estos impuestos pero deben remitir la
declaración informativa anualmente.

II.2.6.1. Impuesto de Transferencia

Los bienes fideicomitidos están sujetos al pago del impuesto sobre transferencia de
bienes, según la naturaleza del bien, al momento del traspaso al patrimonio fideicomitido.7

Estará exento del pago del impuesto a la transferencia en los siguientes casos:

a) Los proyectos habitacionales calificados de bajo costo (VBC), de acuerdo con el

Art. 131 de la (Ley 189-11, pág. 69), ampliado en el título sobre (Exenciones
Fiscales para los Fideicomisos de Viviendas de Bajo Costo) de esta
investigación.

b) Cuando el bien sea transferido al fideicomisario o beneficiario, en cumplimiento

a lo establecido en el contrato conforme al Art.46 de la (Ley 189-11, pág. 28).

c) El traspaso de patrimonio fideicomitido por sustitución de la fiduciaria, por la

restitución de los bienes fideicomitidos al fideicomitente o el traspaso a los
fideicomisarios, según el párrafo IV del Art. 18 de la norma 01-15.

5
(Guía del Constribuyentes 18, Direccion General de Impuestos Internos, 2017)
6 Declaración del Impuesto sobre Transferencias de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS).
7 (Norma General 01-2015)

29
II.2.6.2. Impuesto sobre Constitución, Modificación o Revocación del fideicomiso.

Estará exento del pago de cualquier impuesto o contribución alguna los actos para la
constitución, modificación o revocación del fideicomiso. Sin embargo, deberá pagarse una
tarifa fija al registro mercantil por concepto del registro del fideicomiso. Cabe destacar que
esta es una tarifa fija establecida por la Cámara de Comercio y Producción y no en
proporción a los montos involucrados en el documento que se trate.

Tabla 1. Tarifas registro mercantil

Registro Fideicomiso Constitución Extinción Modificación

Fideicomiso Normal Normal Normal

RD$10.000,00 RD$5.000,00 RD$5.000,00

Fuente: Elaborado con datos obtenidos en la Web (https://www.camarasantodomingo.do/registro-

mercantil/Media/assets/documents/tarifas/Tarifario.pdf)

II.2.6.3. Declaración del Impuesto sobre Transferencia de Bienes Industrializados y

Servicios (ITBIS)

La tasa de ITBIS a aplicar a la transferencia de bienes gravados y/o prestación de

servicios según lo establecido en los párrafos I y II del Art. 23 de la (Ley 253-12 sobre el
Fortalecimiento de la Capacidad Recaudatoria del Estado para la Sostenibilidad Fiscal y el
Desarrollo Sostenible, 2012) es del 18%.8

El pago de este impuesto deberá realizarse en el transcurso de los veinte días posterior a
la declaración del mismo. Ej.: (si se declara el 20de enero se debe a pagar antes del 20 de
febrero). Si se pasa de estas fechas se deberá pagar una mora de un 10 % adicional en el
primer mes y un 4 % progresivo e indefinido por cada mes o fracción de mes subsiguiente
(DGI).

8
Dirección general de impuestos internos.

30
II.2.6.4. Impuestos a la Transferencias Inmobiliarias en los Fideicomisos de Desarrollo y

Construcción de Viviendas de Bajo Costo. (VBC).

En los proyectos de Desarrollo Inmobiliario los adquirientes de las unidades

construidas deberán pagar el impuesto correspondiente a la transferencia inmobiliaria. En
ningún caso los adquirientes se consideraran beneficiarios)9.

II.2.6.5. Impuesto Sobre la Renta Y Ganancia de Capital

Las Rentas obtenidas por parte del fideicomiso no están sujetas al pago de impuesto
sobre la renta (ISR). Sin embargo deberán realizar su declaración jurada anual sobre la
renta de sociedades a modo informativo10.

En lo que concierne al Beneficiario o Fideicomisario, los beneficios obtenidos de los

fideicomisos estarán sujetos al pago de ISR.

Las fiduciarias en nombre del fideicomiso deberán retener el 10% de los beneficios
pagados o acreditados a los beneficiarios, de conformidad al Art. 308 del (Ley 11-92
CÓDIGO TRIBUTARIO, pág. 86), considerándose beneficios la diferencia entre el valor
de los bienes o activos recibidos y el valor fiscal de adquisición para el fideicomitente
ajustado por inflación de cada uno de los aportes realizados, siempre que el fideicomitente
no se haya deducido como gastos en sus declaraciones de ISR.11.

II.2.6.6. Impuestos Sobre la Renta en los Proyectos de Desarrollo Inmobiliario o de

Construcción(esto es un subcapítulo de impuesto sobre la renta)

Los proyectos de desarrollo inmobiliario, cuyo periodo de construcción sea mayor a un

ejercicio fiscal y cuyas ganancias estén previstas a entregar al finalizar la obra, deberán
pedir un plazo de treinta días después del cierre fiscal, la autorización de la DGII para
postergar la entrega de los beneficios del año fiscal hasta el término del desarrollo y venta
de las unidades. La DGII dará respuesta en un plazo no mayor de treinta días a partir de la
solicitud.12.

9
Art. 23 (Norma General 01-2015, pág. 8)
10 Art. 24 de la (Norma General 01-2015, pág. 8)
11 Art. 25, Párrafo I y II de la (Norma General 01-2015, pág. 9)
12 Art. 26 de la (Norma General 01-2015)

31
II.2.6.7. Impuesto a la Ganancia de Capital

La transferencia de los bienes del fideicomitente al fideicomiso no está sujeta al pago de

impuesto por ganancia de capital al momento del aporte, de acuerdo al Art. 46 de la (Ley
189-11, pág. 28), en cambio, cuando se transfiere activos de capital a un tercero sí se
deberá realizar el pago de ganancia de capital, según lo establecido en el Art. 289 de la
(Ley 11-92 CÓDIGO TRIBUTARIO, pág. 76). Dicho impuesto se calculará de la siguiente
manera:

 Cuando el fideicomiso transfiere a un tercero un activo de capital que fue

aportado por el fideicomitente, el monto gravable será la diferencia del valor de
la transferencia al tercero menos el costo de adquisición para el fideicomitente
ajustado por la inflación.

 Cuando el fideicomiso transfiere a un tercero un activo de capital que fue

adquirido por el fideicomiso, el monto gravable será el valor de transferencia a
tercero menos el costo de adquisición ajustado por la inflación13.

II.2.6.8. Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI).

Los fideicomisos están sujetos al pago del IPI de conformidad con lo establecido en la
(Ley 18-88 sobre el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) y sus modificaciones.

El Impuesto al patrimonio Inmobiliario (IPI) es un impuesto anual que se aplica sobre la

suma total del patrimonio inmobiliario gravado que tienen registrados las personas físicas y
fideicomisos.14

El monto a pagar por este impuesto es el 1% del valor del inmueble y se paga en dos (2)
cuotas semestrales, siendo la fecha límite para el pago de la primera cuota el 11 de marzo y
la segunda el 11 de septiembre de cada año.

Los Fideicomisos de Viviendas de Bajo Costo están exentos del pago de este impuesto.
(Ver Anexo A, Respondiendo inquietudes sobre el sector Inmobiliario, DGII).

13
(Norma General 01-2015, 2015)
14 Datos obtenidos desde la página web de la DGII (http://www.dgii.gov.do/ciudadania/impuestos/Paginas/IPI.aspx)

32
 Impuesto a la propiedad Inmobiliaria en los fideicomisos de desarrollo

inmobiliario

Los proyectos de Desarrollo Inmobiliario podrán solicitar la exclusión de los inmuebles

en proceso de construcción, de la base imponible del Impuesto Sobre el Patrimonio
Inmobiliario (IPI), hasta un máximo de tres años.

Para beneficiarse de esta exclusión los proyectos deben cumplir con los requisitos
establecidos en la (Norma General NO. 07-2007).

II.2.7. Régimen de Nulidades, Prohibiciones y Terminación del Fideicomiso

La sección VI de la (Ley 189-11, pág. 31) está destinada a establecer las nulidades,
prohibiciones y causas de extinción del fideicomiso, además, de indicar el destino de los
bienes fideicomitido después de terminado el fideicomiso. De acuerdo a lo establecido por
dicha ley:

Serán nulos:

a) Los fideicomisos que se constituyan sin los requerimientos de forma y fondo

relativos al acto constitutivo del fideicomiso.

b) Los fideicomisos que carezcan de objeto y causa.

c) Los fideicomisos que tengan un objeto o causa ilícita; o que sea celebrado por
una persona incapaz y sin la debida presentación.

d) Si alguna disposición del acto constitutivo no es válida por alguna razón, esta
podrá anularse sin que afecte las demás disposiciones, salvo que la anulación de
dicha disposición no pueda ser separada de las otras sin que altere el propósito
del fideicomiso.

Serán prohibidos:

a) Los fideicomisos que no sean establecidos por escrito, por medio del acto
constitutivo.´

b) Aquel fideicomiso que estipule que el o los fiduciarios se quedaran con los
bienes fideicomitidos, producto del negocio fiduciario.

33
 c) Los fideicomisos en el que los fiduciarios resulten ser los beneficiarios, salvo la
excepción estipulada en el párrafo I, Art.31 de la (Ley 189-11, pág. 20), en
donde explica que de existir dicha casualidad, los beneficios no serán entregados
mientras la coincidencia subsista.

d) El fideicomiso constituido en fraude de acreedores o de la administración

fiduciaria

El fideicomiso se extinguirá por las razones siguientes:

a) Por la llegada del término indicado en el acto constitutivo.

b) Por la realización del objeto por la cual fue constituido, en caso de que llegase antes
del término del mismo.

c) Por haberse cumplido la condición resolutoria al que ha estado sujeto.

d) Por pérdida o extinción total de los bienes objeto del fideicomiso.

e) Por la imposibilidad del cumplimiento de sus fines.

f) Por convenio expreso entre los fideicomitentes, fiduciarios y beneficiarios.

g) Por revocación del o de los fideicomitentes, siempre y cuando estos se hayan

reservado expresamente este derecho en el acto constitutivo.

h) En ausencia, renuncia o muerte del o de los fideicomisarios, siempre y cuando no se

haya previsto en el acto constitutivo quienes lo sustituyan.

i) Por renuncia o remoción del fiduciario siempre y cuando no haya posibilidad de

nombramiento del sustituto dentro del plazo establecido y según el acto
constitutivo.

j) Por quiebra o liquidación forzosa del fiduciario, siempre que no haya posibilidad
del nombramiento del sustituto en el plazo establecido y de conformidad con el acto
constitutivo.

k) Por acciones de terceros que pongan fin al fideicomiso.

34
 l) Por confundirse en una sola persona la calidad de único fiduciario como único
fideicomisario, sin que haya la posibilidad de nombramiento de un nuevo fiduciario
o fideicomisario por parte del fideicomitente.

Extinguido el fideicomiso los bienes afectados por el mismo administrados por el

fiduciario, serán devueltos por este a las personas que figuren como fiduciarios en el acto
constitutivo y de acuerdo a las condiciones de extinción del fideicomiso, de no
especificarse en el acto, los bienes pasarán a manos de los fideicomitentes o sus sucesores.
En ausencia de los mismos el patrimonio pasará a manos del estado.

II.2.8. Variantes del Fideicomiso Inmobiliario

II.2.8.1. Fideicomiso Inmobiliario de Preventas

Este fideicomiso tiene como enfoque principal recaudar los recursos de los interesados
en obtener inmuebles del proyecto inmobiliario, por medio de pagos de las cuotas iniciales
que forma parte del mecanismo de separación y vinculación a un determinado proyecto
inmobiliario (vivienda, oficina y locales comerciales). La fiduciaria se encarga de recibir
estos avances y los mantiene e invierte en inversiones de bajo riesgo hasta que las
condiciones establecidas en el contrato fiduciario se cumplan en el tiempo establecido y
sean destinados a la construcción del proyecto. Estas condiciones son las que conocemos
como punto de equilibrio, y es cuando concurren los siguientes aspectos:

 Aspecto legal. Cuando el estatus legal del inmueble donde será construido el
proyecto esta normal y cumple con los estándares.

 Aspecto económico. Cuando se logra un porcentaje de ventas y financiamiento y

se garantiza una viabilidad financiera.

 Aspectos Técnicos. Cuando se adquieren todos las licencias, permisos, planos,

deslinde, etc.

Al momento de llegar al punto de equilibrio el promotor o constructor da inicio a la

construcción del proyecto y dispone del acceso de los recursos recaudados en las
preventas.

35
 ¿Cómo Funciona el Fideicomiso Inmobiliario de Preventas?

Las actividades realizadas en este proceso están regularizadas por la entidad financiera y
la (Ley 189-11). A continuación será detallado un flujograma correspondiente a este
proceso como se muestra en el (Gráfico 1. Flujo Grama de Fideicomiso Inmobiliario de
Preventas).

Gráfico 1. Flujo Grama de Fideicomiso Inmobiliario de Preventas

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos en la investigación

Beneficios

Promotor o Constructor

Le permite al constructor comercializar y comprobar la viabilidad de su

proyecto sin necesidad de invertir grandes cantidades de dinero,
disminuyendo significativamente los riesgos.

36
 El promotor inspira a sus futuros compradores confianza y transparencia
en la ejecución del proyecto.

Total acceso a la información sobre el estado de la recaudación de los

recursos por parte de la fiduciaria.

Rentabilidad de los recursos recaudados.

Esquema sencillo y comprensible que no genera impacto fiscal ya que no

contempla la transferencia de activos.

Adquirientes

La fiduciaria administra los recursos de los adquirientes o inversionista al

mismo tiempo que el promotor se encarga de cumplir con los aspectos
técnicos para el punto de equilibrio.

Rentabilidad por la inversión temporal de los recursos.

Seguridad, confianza y transparencia.

II.2.8.2. Fideicomiso Inmobiliario de Administración

El objetivo fundamental por la cual se creó esta variante del fideicomiso inmobiliario es
la constitución de un patrimonio autónomo a través de la transferencia de bienes (en este
caso un solar), para ser administrados por la fiduciaria según las condiciones de los
fideicomitentes en el contrato. El solar será transferido al fideicomiso para realizar los
adelantos de gestiones administrativas y legales previa al inicio del proceso de
construcción de un proyecto inmobiliario.

37
 Citando algunos de los diferentes proyectos en que se puede utilizar este tipo de
fideicomiso son:

 Plazas comerciales, oficinas, etc.

 Vivienda casas: Casas, Apartamento.

 Centros Médicos, Consultorios.

 Proyectos Turísticos, Construcción y remodelación de hoteles.

 Proyectos Industriales.

 Zonas Francas.

Desarrollo del Proceso del Fideicomiso de Administración Inmobiliaria

Fase 1. Incorporación del Fideicomiso

Los fideicomitentes (aportantes de inmuebles, entidades que otorgan financiamiento,

constructores, etc.) establecen las reglas del proyecto, responsabilidades, obligaciones y la
forma de distribución.

Los bienes, derechos y obligaciones pasan a ser administrados por un tercero que sea
especializado como la fiduciaria.

Fase 2. Las preventas

Esta fase se adapta perfectamente al Fideicomiso Inmobiliario de Preventas detallado

anteriormente en la pág.35.

Fase 3. Desarrollo del proyecto

En esta parte se realizan las siguientes actividades expuestas según la secuencia de

avance de la fase:

1. Se transfiere la propiedad del inmueble al fideicomiso.

2. Se entrega el inmueble al constructor en comodato, que es un contrato por el cual se

da o recibe prestada una propiedad de las que pueden usarse sin destruirse con la
obligación de restituirla.

38
3. Se incorpora los aportes provenientes de los inversionistas y adquirientes.

4. Se realizan desembolsos de los aportes y financiamiento al constructor.

5. Se supervisan la obra en general.

6. Se realizan pagos a los proveedores.

7. Reportes periódicos a los fideicomitentes y los adquirientes.

Fase 4. Finalización del proyecto

En esta fase se culmina el proyecto cuando se cumplen estas pautas:

 Transferencia de propiedad a los adquirientes.

 Distribución de utilidades a los beneficiarios que este caso serían los

fideicomitentes según las instrucciones planteadas en el contrato de fideicomiso
inicialmente.

 Cierre del fideicomiso.

Ventajas

Constructor

 El constructor no necesariamente tiene que comprar el inmueble para realizar el

proyecto.

 El propietario no pierde el control del inmueble en caso de no realizarse el

proyecto.

 Se conoce la viabilidad del proyecto antes de incurrir en gastos mayores así como
financiamiento que le podría generar consecuencias negativas.

 Las ventas se generan con mucha velocidad a causa de la seguridad y confianza que
ofrece la fase de preventas.

 La participación de los inversionistas en el proyecto se mantiene en aumento por la

confianza y seguridad que brinda la administración de los fondos por la fiduciaria.

39
 Adquiriente o Inversionista

 Transparencia.

 Imparcialidad.

 Seguridad.

 El dinero de los pagos está custodiado por la fiduciaria, reduciendo en su totalidad

que se puedan utilizar para causas ajenas al proyecto inmobiliario específicamente.

 Los aportes de pagos o inversiones generan intereses durante la fase de preventas.

 Se crea una separación patrimonial, inembargable de los bienes fideicomitidos.

II.2.8.3. Fideicomiso Inmobiliario de Vivienda de Bajo Costo (VBC)

Este fideicomiso tiene como propósito la creación de una estructura financiara

independiente para la administración transparente, enfocada en asegurar el correcto
desarrollo de un programa de construcción de vivienda de bajo costo. Es la variante del
Fideicomiso Inmobiliario que más se ha desarrollo en la República Dominicana por su
objetivo principal que es la construcción y comercialización de proyectos inmobiliarios
que se encuentran dentro de la calificación de proyectos de bajo costo de acuerdo con las
especificaciones establecidas en el Art. 129 de la (Ley 189-11, pág. 68) principalmente.

Viviendas de Bajo Costo

Las viviendas calificadas de bajo costo por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI),
son aquellas cuyo precio de venta es igual o menor a RD$2, 573,700.48, para los contratos
firmados al 2018.

Acreditación como Proyectos de Bajo Costo

La acreditación de los proyectos, calificados como proyectos de viviendas de bajo costo

y el disfrute de los incentivos previsto en la (Ley 189-11), será realizado por el Instituto
Nacional De La Vivienda (INVI) conforme al (Decreto 359-12, pág. 6 Título IV) sobre el
Reglamento para la Acreditación de Proyectos de Viviendas de Bajo Costo.

40
 Él (Decreto 359-12) tiene como objetivo establecer los procedimientos, condiciones y
características que los proyectos necesitan para obtener del Instituto Nacional de la
Vivienda (INVI) la acreditación de Proyectos de Viviendas de Bajo Costo como lo expresa
el Artículo 1. Inicialmente el costo de venta por unidad según el Artículo 26 del mismo
Decreto era de RD$2, 000,000.00 y a la fecha está en RD$2, 573,700.48 para todos los
contratos firmados en el año 2018. Este monto será ajustado anualmente por la inflación
conforme a las disposiciones del Art. 327 de la (Ley 11-92 CÓDIGO TRIBUTARIO, pág.
94).

Entidades que Participan en la Acreditación

MINISTERIO DE OBRAS PÚBLICAS Y COMUNICACIONES (MOPC)

Esta entidad se encarga de coordinar los requerimientos que debe cumplir el solicitante
para la tramitación de proyectos de viviendas de bajo costo, a través de Ventanilla Única
creada según el Art. 59 de la (Ley 189-11, pág. 36), con la finalidad de facilitar y agilizar
el proceso.

El solicitante deberá dirigirse a ventanilla única con los documentos requeridos por cada
una de las instituciones correspondientes para la aprobación del proyecto de viviendas de
bajo costo. Estos documentos serán en (01) un solo original y la cantidad de copias que
sean necesarias, la cual difieren en su entrega de forma física (documentos escritos) y
formato digital.

En el (Anexo B) se encuentran detallados los documentos que solamente deben ser

depositados en la Oficina Central De Tramitación De Planos del Ministerio de Obras
Públicas y Comunicaciones (MOPC) en Santo Domingo.

INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INVI)

Esta entidad tiene a cargo la acreditación de los proyectos de vivienda de bajo costo. El
INVI recibe la documentación de los proyectos desde Ventanilla Única del Ministerio de
Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC) y evalúa que cumpla con lo

s requerimientos para emitir la certificación de VBC como lo establece la (Ley 189-11)

con la finalidad de que los adquirientes de las viviendas puedan obtener los beneficios de
los incentivos que ofrece la ley ya citada.

41
 DIRECCIÓN GENERAL DE IMPUESTO INTERNOS (DGII)

Esta entidad coordinará la compensación por concepto de Impuesto a la Transferencia

de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS), que son pagados en todo el proceso de
construcción de la vivienda, refugiado en el Art. 265 de la (Ley 11-92 CÓDIGO
TRIBUTARIO, pág. 62) y todas sus modificaciones que otorga el derecho de utilizar el
fondo de reembolsos tributarios para el pago de estas compensaciones.

La DGII recibirá de Ventanilla Única del Ministerio de Obras Públicas y

Comunicaciones (MOPC) la acreditación ya realizada por el Instituto Nacional de la
Vivienda (INVI). Respecto a los datos del fideicomiso, serán obtenidos de la sociedad
fiduciaria constituida tales como el nombre del fideicomiso y los datos de los adquiriente
de las viviendas.

Una vez la DGII evalué mediante un estudio de carga fiscal que conlleva el proceso
completo de la construcción de la vivienda de bajo costo, certificará el valor de la
compensación de los adquirentes para el pago del bono. Este proceso tiene un plazo de 20
días calendario contando desde el día de depósito.

MINISTERIO DE HACIENDA

Esta entidad en conjunto con la Dirección General de Presupuesto tiene como función
incluir anualmente en las asignaciones presupuestarias para el fondo de reembolso, el
monto de las compensaciones para proyectos de vivienda de bajo costo.

Disposiciones Especiales con Relación a Proyectos de Viviendas de Bajo Costo

 Se construirán edificios de hasta 5 niveles sin la necesidad de construir ascensor.

 No requiere obligatoriamente de escaleras de emergencia.

 Si no dispone de área de lavado por unidad de vivienda, se debe incluir un área de

lavado en común.

 Las terminaciones mínimas requeridas serán:

a) Muros de obra gris o equivalentes al método constructivo.

b) Piso de cemento pulido.

42
 c) Puertas exteriores y puertas interiores en baños.

d) Ventanas.

e) Cualquier otro requerimientos mínimo sugerido por el Ministerio de Obras

Públicas y Comunicaciones (MOPC) a la fecha.

 Servicio de agua potable.

 Servicio de disposición de aguas residuales.

 Servicios de desechos sólidos.

 Sistema de Energía.

Requerimientos para las Empresas Constructoras que Constituyan un

Fideicomisos para la Construcción de Vivienda de Bajo Costo (VBC)

La construcción de viviendas de bajo costo deberá constar de varios requerimientos al

momento de la entrega de los documentos a Ventanilla Única del Ministerio de Obras
Públicas y Comunicaciones (MOPC) para poder obtener la acreditación de un proyecto
como tal.

En el (Decreto 359-12, pág. 10 Título V) sobre la (Ley 189-11) se exponen de manera

detallada cada uno de los requerimientos que deben cumplir los representantes de los
fideicomisos para la construcción de la VBC, tales como todas las características del
proyecto, los estudios previos de aprobación, planos, copia del RNC y registro mercantil y
no menos importantes es que los representantes deben tener dos (02) años de experiencia
mínima en la construcción de proyectos de viviendas.

Exenciones Fiscales para los Fideicomisos de Viviendas de Bajo Costo(VBC)

Se considera que las exenciones fiscales son unas de las ventajas o beneficios que
tendrán los adquirientes de alguna vivienda construida bajo la acreditación de un proyecto
de vivienda de bajo costo. En el Art. 131 de la (Ley 189-11, pág. 69), especifican todas las
exenciones fiscales que beneficia este tipo de fideicomisos, quedando exento del pago de
los impuestos que se muestran a continuación:

a) Impuesto sobre la renta y ganancias de capital.

43
 b) Impuestos, tasa o contribución que pueda ser aplicable a las transferencias
bancarias y a la expedición, canje o depósito de cheques.

c) Impuesto sobre activos o patrimonio incluyendo el impuesto a la propiedad

inmobiliaria de vivienda suntuaria y solares urbanos.

d) Impuesto sobre la construcción u otros servicios.

e) Impuesto al traspaso de bienes inmuebles y registro de operaciones inmobiliaria

en general.

Bono de Vivienda de Bajo Costo

El bono vivienda es una compensación del impuesto sobre transferencia de bienes

industrializados (ITBIS) que ha de ser pagado en el proceso de construcción de los
proyectos de viviendas de bajo costo desarrollados bajo la figura del fideicomiso. El
Estado Dominicano devuelve (aproximado el 13.60% de los costos directos) del ITBIS en
que incurre el constructor durante el proceso de construcción de las viviendas.

Este bono se puede utilizar como parte del iniciar para la compra de la vivienda o por
consiguiente como parte del capital del préstamo hipotecario en caso de que ya haya sido
completado el inicial. El bono debe ser solicitado por la entidad de intermediación
financiera al Ministerio De Hacienda. Esta entidad dispondrá de un plazo de 30 días,
contado a partir de la fecha de solicitud del bono correspondiente.

Estas disposiciones tienen como base el Párrafo III del Art. 131 de la (Ley 189-11, pág.
69) y (Decreto 153-13).

Condiciones que Deben Cumplir los Adquirientes del Bono de Vivienda de

Bajo Costo

Para ser beneficiario del bono por la adquisición de viviendas de bajo costo, el
adquiriente debe cumplir con ciertas condiciones:

 El proyecto residencial donde está adquiriendo la vivienda debe estar calificado

como Vivienda de Bajo Costo¨ por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI).

 Estar inscrito en la Dirección General de Impuesto Interno.

44
  Debe ser adquiriente de una primera y única vivienda. En caso de que los
adquirientes estén casados, ambos cónyuges deberán cumplir con este
requerimiento.

 La vivienda deberá ser habitada por el adquiriente o los relacionados con el

adquiriente de primer grado, en caso de incumplimiento el adquiriente está
obligado a devolver el monto del bono otorgado.

 Está prohibido el alquiler o transferencia de la vivienda durante un periodo mínimo

de 5 años, en caso de incumplimiento el adquiriente está obligado a devolver el
monto del bono otorgado.

Fases de un Fideicomiso Inmobiliario de Bajo Costo

El proceso que conlleva agotar un Fideicomiso Inmobiliario para un proyecto de

viviendas de bajo costo se puede dividir en dos fases:

1. Fase Preliminar

En la cual se administra el dinero proveniente de las preventas. Esta fase se maneja de

igual manera al (Fideicomiso Inmobiliario de Preventas).

Gráfico 2. Esquema Fideicomisos VBC - Fase Preliminar

Esquema - Fideicomiso VBC - Fase Preliminar

Fideicomitente/
Fideicomitente/Fiduciario: Fiduciaria/Entidad Financiera: Adquirientes:
Firman contracto fiduciario e Abre las cuentas para el recaudo Firman documentos
inicia "Fase Previa" para el de los recursos de los establecidos para la
proyecto. adquirientes. vinculación de los
adquirientes al proyecto.

Adquirientes/Entidad Fiduciaria/ Adquirientes:

Fideicomitente/Fiduciaria
Financiera Verificados los
Transfiere el inmueble para
Depositan las cuotas documentos, la fiduciaria
adelantar en el INVI la
establecidas en el plan de pagos notifica a los compradores
acreditación del proyecto
de la vinculación en la cuenta y a los fideicomitentes
como Vivienda de Bajo
abierta para tal fin en el sobre la vinculación del
Costo.
fideicomiso. proyecto.

Fideicomitente: Cumplidas las condiciones:

Firman los documentos para Los recursos se dejan disponibles a favor del fideicomitente.
tramite de licencias y No cumplidas las condiciones:
acreditación del proyecto Se devuelven los recursos a los adquirientes más los intereses
como VBC. generados durante el proceso.
Fuente: Imagen obtenida de la fiduciaria La Nacional http://www.fidulanacional.com.do/nuestros-servicios/fideicomisos-
inmobiliarios

45
 2. Fase de Ejecución

En esta fase se continúa con la recolección de los fondos proveniente de los

compradores y/o créditos interinos y se transfieren al constructor para la ejecución del
proyecto. Una vez concluida la construcción se transfieren las unidades inmobiliarias a los
adquirientes.

Gráfico 3. Esquema Fideicomiso VBC - Fase Ejecución

Esquema - Fideicomiso o VBC - Fase Preliminar

Entidad Financiera/
Fideicomitente/Fiduciario: Adquiriente/Fiduciaria:
Fiduciaria:
Continúa vinculación de los Depositan los recursos,
Firman documentos de
adquirientes, cumpliendo según el plan de pagos
crédito con requisitos
con los documentos establecidos en promesa
exigidos, y otorgan garantías
establecidos. de compraventa firmada.
solicitadas (hipoteca).

Fiduciaria/Suplidores y Asesor Externo/ Entidad Financiera/

Contratistas: Fiduciaria: Fiduciaria:
Efectúa los pagos con visto Otorga el visto bueno a Desembolsa los recursos del
bueno del asesor externo. los pagos instruidos. crédito al fideicomiso.

Fiduciaria/ Fiduciaria/ Adquiriente:

Fiduciaria/Adquirientes:
Fideicomitente: Tramita devolución ITBIS el
Firman documentos para la
Transfiere beneficios y/o cual será aplicado al pago
transferencia de los
inmuebles, según lo de la cuota inicial o del
inmuebles, junto con el
establecido en el contrato crédito a largo plazo
constructor.
de fiducia. otorgado al adquiriente.
Fuente: Imagen obtenida de la fiduciaria La Nacional http://www.fidulanacional.com.do/nuestros-servicios/fideicomisos-
inmobiliarios.

Ventajas

Adquiriente

 Acceso al bono de compensación.

 Confianza en la administración de los recursos por una fiduciaria vigilada por la

Superintendencia de Bancos.

 Los recursos son destinados exclusivamente al desarrollo del proyecto.

46
  Se considera un patrimonio autónomo que protege los bienes del fideicomiso del
riesgo de cualquier actividad del constructor.

Constructor

 El patrimonio autónomo protege los bienes del fideicomiso del riesgo de la

actividad del constructor o de contingencia.

 El constructor evalúa el mercado de su proyecto sin tener que hacer grandes

inversiones en el desarrollo del proyecto.

 Exención de impuestos de traspaso del solar al patrimonio autónomo.

 El patrimonio autónomo disminuye los riesgos para los bancos y con esa medida
aumenta la facilitación al acceso de crédito para el constructor.

Inversionista

 Los recursos del crédito se administran por un tercero y este se asegura que sean
destinados exclusivamente al proyecto.

 Los desembolsos se hacen directamente al patrimonio autónomo y este a su vez

paga a los suplidores del constructor, con una previa aprobación del supervisor,
asegurando la destinación de los recursos del proyecto.

Proyecto

 Exención de impuestos sobre activos o patrimonio, incluyendo el impuesto al

patrimonio inmobiliario.

 Exención de impuesto a la construcción y a los servicios de construcción.

 Exención de impuesto a las transferencias bancarias.

47
II.2.9. Proceso para la Realización de un Proyecto Habitacional Bajo el Fideicomiso

Inmobiliario

Ya sabiendo las consideraciones teóricas para un Fideicomiso Inmobiliario, seguimos a

explicar el proceso (en práctica) para su implementación, en donde:

1. El proyecto debe partir de una idea viable. Es importante resaltar que debe existir el
aporte de un terreno con el fin de desarrollar el proyecto.

2. Formulación del Proyecto o Anteproyecto: donde se obtienen los diseños

arquitectónicos, estructurales, sanitarios, eléctricos, los estudios de suelo,
presupuesto, flujos de trabajo, flujos financieros.

3. Se procede a constituir el fideicomiso.

4. Se realizan los trámites de lugar para la obtención de licencia y aprobación del

fideicomiso.

II.2.9.1. Requisitos para la Constitución del Fideicomiso Inmobiliario

A los fines de constituir el fideicomiso, las instituciones fiduciarias solicitan al o a los

fideicomitentes una serie de documentaciones tanto técnicas como jurídicas, estas pueden
variar ligeramente de acuerdo a los dictámenes de cada institución. De acuerdo con
Fiduciaria Reservas los siguientes son los requisitos para la constitución del fideicomiso15:

Documentación legal del Fideicomitente Promotor:

 Compañías: documentación constitutiva de la empresa, incluyendo estatutos de

la sociedad, última acta de asamblea, copia de documentos de identidad
vigentes, RNC y registro mercantil.

 Soporte de los aportes de capital para la construcción a título personal o de

compañía: movimiento de cuentas de los últimos 3 meses, último estado
financiero realizado, balance de cuentas, líneas de créditos disponibles, contratos
de intercambio, inversiones, acuerdos con suplidores, etc.

15 Datos suministrados por la Fiduciaria Reservas

48
  Historial de experiencia de la empresa constructora y/o hoja de vida del personal
que ejecutará la construcción. (Incluir imágenes de los proyectos realizados,
ubicación y funciones que desempeñó en el mismo: constructor, supervisión,
diseño, etc.).

Documentación del Inmueble:

 Copia del certificado de título y plano catastral.

 Avalúo realizado por un tasador autorizado. Si posee una tasación reciente,

remitir para validar.

 Documentación legal correspondiente en caso de que se encuentre en proceso de

algún trámite legal. (Deslinde, refundición, etc.)

 Documentación legal del propietario de los terrenos.

 Ubicación del proyecto (google maps).

 Acuerdo del terreno (contrato de venta o acuerdo de aporte).

Documentación del Proyecto

 Descripción detallada del proyecto.

 Render o imagen del proyecto.

Documentación técnica del Proyecto (si los poseen listos)

 Juego de planos tipo ayuntamiento (arquitectónicos, si aún no lo poseen

completos) (en físico y en formato AutoCAD 2007).

 Presupuesto de la obra firmada por ingeniero y/o arquitecto, incluyendo análisis

de costos y cronograma correspondientes (en físico y en formato Excel).

 Cronograma de Obra.

Nota: Los documentos técnicos pueden ser remitidos cuando estén terminados. Pueden
enviar lo que posean a la fecha y completar previo a la entrega en Ventanilla Única/MOPC
(en caso de ser VBC), para fines de revisión.

49
II.2.9.2. Inscripción del Fideicomiso al RNC por el Fiduciario

De acuerdo a las normas establecidas por la DGII, la inscripción del Fideicomiso al

RNC conlleva los siguientes requisitos:

1. Formulario de Declaración Jurada para el Registro y Actualización de Datos de

Sociedades (RC-02) firmado y sellado por el fiduciario en nombre del fideicomiso.
Con los anexos correspondientes (Ver Anexo D), según sea el caso que se requiera:

 Anexo D-A: Registro de partes no incorporadas al RNC.

 Anexo D-B: Registro de sociedades extranjeras como partes de un fideicomiso.

 Anexo D-C: Para la identificación del beneficiario final.

2. Copia del contrato de fideicomiso registrado en la Cámara de Comercio y

Producción que corresponda.

3. Informe de los bienes sujetos a valoración, actualizado a la fecha del aporte.

4. Copia de los certificados de títulos o matrículas, en los casos de que se realicen

aportes de inmuebles o vehículos.

5. Autorización del fiduciario, según la entidad supervisora que corresponda.

6. Si se trata de un fideicomiso de oferta pública debe estar autorizado por la

Superintendencia de Valores (SIV). Incluir certificación de la SIV que lo autorice.

7. Si se trata de un fideicomiso relacionado con una entidad de intermediación

financiera, debe estar autorizado por la Superintendencia de Bancos (SIB). Incluir
certificación de la SIB que lo autorice.

8. Cuando se trate de un fideicomiso cuyo objeto sea supervisado o regulado por otra
institución, debe depositar la debida autorización.

Una vez obtenido el RNC, la fiduciaria deberá solicitar en nombre del fideicomiso, los
Números de Comprobantes Fiscales (NCF) para sus operaciones, según los procedimientos
establecidos por la DGII.

50
II.2.9.3. Tramitación de Planos y Emisión de Licencias de Construcción.

Previo a la iniciación de cualquier proyecto de construcción se debe presentar ante el

departamento de tramitación de planos del MOPC los documentos que especifiquen las
condiciones legales, estructurales, arquitectónicas, sanitarias, eléctricas y de materiales
necesarios para la ejecución de cualquier proyecto de construcción; éstos deberán cumplir
con todas las leyes, normas y reglamentos establecidos en el país, así como también con las
características de calidad mínimamente requeridas16.

En caso de ser un Fideicomiso Inmobiliario que no tenga la modalidad de bajo costo se

procede a llenar el formulario de solicitud de licencia o F-3 (ver Anexo E) depositar las
documentaciones requeridas por el MOPC (ver Anexo B) al departamento de tramitación
de planos junto con el formulario de solicitud de Licencia o F-3.

II.2.9.4. Tramitación de Documentos para los Proyectos de Construcción de Viviendas

de Bajo Costo - Ventanilla Única

Gracias a la (Ley 189-11) existe una ventanilla única a cargo de El Ministerio de Obras
Públicas y Comunicaciones (MOPC), el cual se encarga de velar por que los proyectos de
construcción de viviendas de bajo costo cumplan con los requerimientos de tramitación de
planos y otorgamiento de licencias necesarios para la implementación del proyecto,
además, de controlar la calidad de la ejecución y el cumplimiento de los plazos y procesos
acordados, como se mencionó anteriormente.

De acuerdo con el Art. 59 de la (Ley 189-11, pág. 36), el Ministerio de Obras Públicas y
Comunicaciones (MOPC), los ayuntamientos y demás organismos públicos que
intervengan directa o indirectamente en la aprobación de los planos y estudios, en el
otorgamiento de licencias y permisos, entre otros procedimientos y/o requisitos de carácter
administrativos indispensables para el desarrollo y la construcción de viviendas bajo
fideicomiso inmobiliario, regulados bajo la mencionada ley, deberán facilitar, coordinar y
acordar entre sí los requerimientos a cumplir por el solicitante, los plazos en los cuales
pueden realizar los estudios y las verificaciones correspondientes e identificar el área y el
personal que en sus instituciones serán responsables de la aprobación y el cumplimiento de

16 Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC)

51
su tramitación, de modo que puedan interactuar entre si y cumplir con las respectivas
actuaciones de forma eficiente y ágil.

Requerimientos para la solicitud de permisos y autorizaciones para proyectos de

Ventanilla Única. Pasos a seguir:

Paso 1. Realizar contrato de fideicomiso con la institución fiduciaria de su elección y

registrarlo en la Cámara de Comercio y de Producción de la República Dominicana.

Los constructores deben tener dos (02) años como mínimo, en experiencia de
construcción en proyectos de viviendas según Art. 41 del (Decreto 359-12, pág. 10).

Pasó 2. Depositar solamente en la Oficina Central de Tramitación de Planos, en Santo

Domingo, del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC):

 Carta de intención como Proyecto de Ventanilla Única de Viviendas de Bajo Costo.

Con todos los datos del promotor, constructor o responsable a contactar.

 Copia del Contrato de fideicomiso notariado y registrado en la Cámara de

Comercio y de Producción de la República Dominicana, citado en el paso 1,
anexada la No Objeción de la superintendencia que le corresponda.

 Copia del RNC y Registro Mercantil del fideicomiso, según Art. 41 del (Decreto
359-12, pág. 10).

 Memoria de presupuesto detallado con análisis de costos encuadernada en formato

8 ½" X 11", color negro, rotulada como VENTANILLA ÚNICA y un juego de
planos grapados, en formato 24" x 36" en papel blanco y a escalas establecidas en
el Reglamento MOPC R-021. Ambos documentos deben presentarse en físico y en
digital (en un mismo CD) para acreditación de Proyecto de Viviendas de Bajo
Costo ante el Instituto Nacional de Viviendas (INVI).

 Una vez que el INVI certifique que se cumplen los requisitos y se recibe en el
MOPC dicha acreditación como proyecto de viviendas de bajo costo, se le informa
al usuario y se dispondrá de hasta diez (10) laborables para verificar que el
proyecto recibido esté completo.

 Tres (03) juegos de planos arquitectónicos, de construcción y replanteo de calles y

estacionamientos (perfiles longitudinales, ejes rasantes y secciones transversales),
52
 grapados, en formato 24" x 36" en papel blanco y a escalas establecidas en el Art.
2.2.3 del (Requrimientos de Aplicación del Reglamento General de Edificaciones y
Tramitación de Planos R-021 del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones
(MOPC), 2006, pág. 11), para demás permisos con dibujos y detalles según
(Reglamento para Dibujos de Planos en Proyectos de Edificaciones R-005 del
Ministerio de Obras Públicas y Comunicaiones, 1985), firmados y sellados por
todos los responsables de diseño con su colegiatura.

 Copia del título (s) definitivo de propiedad según (Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario ) y copia del plano de Mensura (s) Catastral (es); de presentar varias
mensuras, incluir croquis ilustrativo de solares refundidos firmado por Agrimensor
(colegiado).

 Memoria Descriptiva del proyecto encuadernada en formato 8 ½" X 11", color

negro, conteniendo la descripción del proyecto y los planos arquitectónicos,
urbanísticos y dimensionados del proyecto en formato 11"X 17" insertados en la
carpeta, para los permisos de uso de suelo, no objeción y retiros a linderos en los
ayuntamientos, según Art. 2.2.1 (Requrimientos de Aplicación del Reglamento
General de Edificaciones y Tramitación de Planos R-021 del Ministerio de Obras
Públicas y Comunicaciones (MOPC), 2006, pág. 10). Puede ser copia de la
solicitada en las demás instituciones o ministerios.

 Todos los planos deben estar correctamente dibujados y presentados con planos de
localización, ubicación y lotificación de solares con deslindes y linderos indicados,
para permisos de la Dirección de Planeamiento Urbano, certificación de uso de
suelo y NO Objeción a emitir por el ayuntamiento que corresponda.

 Dos (02) planos topográficos, señalando cotas de las rasantes, accesos, cruces de
calles, distancias a ejes o carreteras tanto para las revisiones de derecho de vía
como para las distribuciones de la red sanitaria, pluvial y las líneas de inducción o
impulsión, para permisos en las Corporaciones de Agua y Alcantarillado.

 En caso de proyectos en el interior del país, la localización del proyecto debe

especificarse en los planos mediante coordenadas geográficas o UTM.

 Ficha Técnica, Formulario F-3 (ver Anexo E) o similar debidamente lleno.

53
  Memoria de cálculos estructurales y un (01) CD rotulado, con los análisis de cargas
para revisión estructural en el MOPC, en formato impreso 8 1/2" x 11", color
negro.

 Memoria de Estudio Geotécnico, dos (02) copias, de acuerdo con él (Reglamento

para Estudios Geotécnicos en Edificaciones R-024 , 2006), realizado por las
compañías calificadas por este ministerio, en formato impreso 8 1/2" x 11", color
negro, para permisos en los ayuntamientos y en el MOPC.

 Memoria descriptiva de Cálculos Hidráulicos, en digital un (01) CD y tres (03)

copias, en formato impreso 8 1/2" x 11", color negro, encuadernadas, de acuerdo al
(Reglamento para el Diseño y la Construción de Instalaciones Sanitarias en
Edificaciones R-008 del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC),
2010) e Instructivo de Permisos para Proyectos de la Corporación de Agua y
Alcantarillado correspondiente o INAPA17. Dicha memoria debe incluir los planos
sanitarios insertados en formato 11" x 17", describiendo las fuentes de
abastecimiento, demanda de agua, drenaje pluvial y tipo de tratamientos de las
aguas residuales en la urbanización, áreas de parqueos, en cada tipología de
vivienda y los demás requisitos descritos en el instructivo citado. Por igual tres (03)
juegos de planos urbanísticos sanitarios y pluviales, con todas las especificaciones
indicadas en el instructivo.

 Memoria de diseños y cálculos eléctricos, en formato 8 1/2" x 11", color negro, con
los planos sanitarios insertados en formato 11" x 17" describiendo cálculos y
distribuciones de las subestaciones y/o empalmes eléctricos en la urbanización y
distribución eléctrica por cada tipología de vivienda, según requisitos y tres (03)
juegos de planos urbanísticos eléctricos con todas las especificaciones solicitadas
en las EDES18, para los permisos correspondientes. Una vez aprobados en las
EDES se le sellará cuatro (04) juegos adicionales de planos que se requerirán luego
al usuario.

 Si las edificaciones fueron de algún modo iniciadas o construidas sin la emisión de

la licencia de construcción se procederá a un estudio de vulnerabilidad estructural

17 Disponible gratis en la CAASD y MOPC

18 EDES: Empresas Distribuidoras de Electricidad (EDESTE – EDENORTE – EDESUR)

54
 según Art. 2.1.4 y 2.1.5 del (Requrimientos de Aplicación del Reglamento General

de Edificaciones y Tramitación de Planos R-021 del Ministerio de Obras Públicas y

Comunicaciones (MOPC), 2006, pág. 9) que permita certificar que se ha realizado

conforme a los planos y memorias presentadas. Dicho estudio debe ser realizado

por las compañías calificadas por el ministerio y el tiempo de su realización es

responsabilidad del usuario.

Pasó 3. Esperar dictámenes y/o aprobaciones de las anteriormente citadas revisiones,

demás instituciones y ministerios (que serán enviados vía correo electrónico) y en algunos
casos:

 En provincia Samaná: aprobación, a ser tramitada por el Ministerio de la

Comisión de Samaná y MITUR.

 Ubicados en Carreteras y Caminos: aprobación a ser tramitada por el Ministerio

de Franja de Derecho de Vía de la Dirección General de Carreteras y Caminos
Vecinales según la (Ley 684-1965 que Regula el Tránsito y Construcciones en la
Isletas de las Autopistas) y sus decretos correspondiente.

 Ubicados en la Autopista 6 de Noviembre: aprobación a ser tramitada por el

Ministerio, de la Comisión Rectora de la Autopista (6 de noviembre).

 Ubicados en Vías Concesionarias: No Objeción de la concesionaria

correspondiente a ser tramitada por el ministerio.

Pasó 4. En caso de producirse dictámenes, el usuario será contactado y deberá pasar por
ante la Oficina Central de Tramitación de Planos a recoger los planos para realizar las
correcciones o cambios solicitados por los revisores del MOPC u otras instituciones o
Ministerios. Traerlos nuevamente al MOPC corregidos y esperar aprobaciones y sellos de
cada institución o ministerio.

Pasó 5. Entrega de la licencia de construcción y envío a la DGII de copia del contrato

de fideicomiso y tasaciones exentas realizadas.

55
 La licencia de construcción será emitida a nombre del fideicomiso y solo por la
descripción única y total del proyecto definido en el contrato de fideicomiso (etapas,
estipulaciones y planificaciones).

Modificaciones o anexos a la licencia deberán someterse una vez sea entregada la

licencia y se procederá con los requisitos normales estipulados en el MOPC, para dicha
tramitación, fuera de Ventanilla Única.

Notas Adicionales:

 Todos los requisitos que deben aparecer en los planos, según las demás
instituciones o ministerios, están disponibles gratuitamente en la Oficina Central de
Tramitación de Planos (OCTP) y en la página Web del MOPC, en formato .PDF,
como relación de requerimientos unificados para Ventanilla Única de viviendas
bajo costo. (ver Anexos B).

 Una vez el usuario retire planos o documentos de esta Oficina Central de

Tramitación de Planos (OCTP) para realizar las correcciones de los dictámenes
dados. El tiempo transcurrido es responsabilidad del usuario.

 El estudio de vulnerabilidad estructural, especificado en los Art. 2.1.4 y 2.1.5

(Requrimientos de Aplicación del Reglamento General de Edificaciones y
Tramitación de Planos R-021 del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones
(MOPC), 2006, pág. 9), que certifica que lo iniciado en obra se ha realizado
conforme a los planos y memorias presentadas, debe ser realizado por las
compañías calificadas por este ministerio y el tiempo de su realización es
responsabilidad del usuario. La lista de empresas calificadas está publicada en la
página Web del ministerio, en descarga gratuita de las normas y reglamentos.

 Todo proyecto (y/o memoria geotécnica o estructural) depositado y abandonado por

la razón que sea, por un período mayor de seis (06) meses en nuestra oficina, será
eliminado de nuestros archivos y deberá ser sometido como proyecto nuevo como
se establece en la (Resolución del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones
del 2010 (MOPC 2010)).

 Canales de prestación del servicio, ya sea presencial, web, telefónico, móvil u

otros.

56
III. CAPÍTULOS III

CAPÍTULO III

METODOLOGIA Y PROCEDIMIENTO DE LA INVESTIGACION

 METODOLOGÍA Y PROCEDIMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN

III.1. TIPO DE INVESTIGACIÓN

 Descriptiva es la metodología a utilizar, con la cual se busca describir el fenómeno

de estudio, cuyo propósito de investigación es indagar, analizar y presentar datos
que sustenten la importancia del fideicomiso como principal figura para el
desarrollo inmobiliario.

 Analítico, ya que se estudiarán cada una de las partes que componen este
instrumento financiero y su aplicación en los sectores ligados a la construcción.

 Cualitativo, se tomarán en cuenta las características y todo lo concerniente a los

aspectos que envuelven el tema de investigación.

III.2. MÉTODOS A UTILIZAR

 Deductivo-Inductivo. De lo general a lo particular.

III.3. PROCEDIMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN

III.3.1. Instrumentos y Técnicas para la Recolección de la Información

III.3.1.1. Técnicas

Recolección de la información en fuentes primarias, utilizando como herramienta,

parámetros estadísticos y el estudio del Proyecto Residencial Pedro Luis II relacionado al
Fideicomiso Inmobiliario.

III.3.1.2. Fuentes Primarias

Consultas con empresas y asociaciones ligadas al tema del Fideicomiso Inmobiliario en

la República Dominicana, así como también con profesionales relacionados a este ámbito
laboral.

57
III.3.1.3. Fuentes Secundarias

Análisis documental de las distintas fiduciarias establecidas en el país, revistas, libros,

documentos, leyes y reglamentos ligados al tema de investigación.

III.3.1.4. Tipo de Instrumento

 Estudio de caso

58
IV. CAPÍTULO IV

CAPÍTULO IV

DISCUSIÓN Y ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

 DISCUSIÓN Y ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

IV.1. INTRODUCCIÓN DEL FIDEICOMISO INMOBILIARIO EN LA

REPÚBLICA DOMINICANA

El Fideicomiso Inmobiliario en Latinoamérica ha representado una atractiva

oportunidad de negocios en la cual se han desarrollado diversos proyectos inmobiliarios
que han sido de gran importancia para el desarrollo del sector construcción de los países
de la región que han adaptado esta modalidad. A razón de esto la República Dominicana
viene reclamando desde hace décadas la creación de figuras como la del fideicomiso, cuya
inexistencia en nuestro derecho nos ha situado en condiciones muy por debajo frente a la
mayoría de las legislaciones extranjeras.

La República Dominicana no contaba con una ley que reconociera esta figura jurídica,
el ¨patrimonio separado¨ que es una de la característica más importante del Fideicomiso
estaba sujeta a distintas leyes tales como la (Ley 19-00 que Regula el Mercado de Valores
en la República Domininicana, 2000), (Ley 87-01 que crea El Sistema Dominicano de
Seguridad Social , 2001) y el Art. 898 del (CODIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA
DOMINICANA, pág. 113), pero no contaba con un marco legal que estableciera de
manera expresa las características del fideicomiso.

El déficit habitacional existente en el país aumentaba de manera alborotadora,

conduciendo a la República Dominicana a situarse en la cúspide del renglón enfocado al
país con más habitantes sin una vivienda propia. Era de interés nacional establecer leyes
que ayudaran el desarrollo de proyectos de viviendas que sean dirigidas a la población de
bajos recursos siendo la más afectada en dicha materia.

En consideración a esto el día 16 del mes de julio del año 2011, el Senado bajo el
mandato de Leonel Fernández en condición de Presidente constitucional de la República
Dominicana en su momento del periodo 2008-2012 es promulgada la (Ley 189-11).

La (Ley 189-11) tiene por objetivo principal destrabar el desarrollo del mercado
hipotecario buscando soluciones directas a las problemáticas, revolucionando el sector
inmobiliario y de la construcción provocando la disminución del déficit habitacional que
sobrepasa la unidad de millón en la República Dominicana.

59
 Con la (Ley 189-11) ya efectiva con sus todos sus reglamentos (donde muchos de estos
reglamentos fueron aprobados años después de la ley), trae con ella el marco legal sobre el
Fideicomiso Inmobiliario que comenzó a utilizarse de manera de manera continua dos años
después a la altura del 2013.

IV.1.1. ¿Qué Incentivó la creación del Fideicomiso Inmobiliario en República

Dominicana?

Los últimos estudios del mercado habitacional en zonas urbanas realizados en

República Dominicana muestran una problemática que durante los últimos años el déficit
habitacional va en aumento exponencial. Esto influyó a conformar una comisión entre el
sector público y privado para definir mecanismo que dinamicen el sector de la
construcción y buscar soluciones luego de un diagnostico detallado de la situación.

En la sección de oferta y demanda del estudio de Mercado Habitacional en Zonas

Urbanas realizado por el BNV19 muestran tablas estadísticas característica a la demanda
del mercado habitacional.

Tabla 2. Tamaño de Muestra – Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas,

2009
Tamaño Muestra El Universo
Estratos %
Hogares Hogares

Distrito Nacional 560 283,360 17.70

Santiago de los Caballeros 540 156,060 17.08

Santo Domingo Este 420 223,440 13.29

Santo Domingo Oeste 400 87,600 12.65

Los Alcarrizos - Pantoja - Pedro Brand 440 69,520 13.92

Santo Domingo Norte - Guerra (Sin la

420 26,000 13.29
Victoria)

Boca Chica (Parte Urbana de Boca Chica, La

380 43,320 12.02
Caleta, San Andrés)

Total De Muestra 3,160 889,300 100.0

Fuente: BNV – Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009

19 (Geronimo, Joaquín, 2009)

60
 Gráfico 4 Ingreso Mensual de la Población – Estudio Mercado Habitacional en
zonas urbanas, 2009

49.06%

25.06%

12.06%
8.09%
2.02%

Menos de RD$5 mil a RD$15 mil a RD$30 mil a RD$50 mil a

RD$5,000.00 RD$15 mil RD$30 mil RD$50 mil RD$70 mil Promedio

Fuente: BNV – Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009

Tabla 3. Ingreso Mensual por Hogar - Estudio Mercado Habitacional en zonas

urbanas, 2009

Los
Ingreso Sto. Sto. Sto.
Distrito Boca Al. /
Mensual Del Santiago Dgo. Dgo. Dgo. Guerra Promedio
Nacional Chica Pedro
Grupo % Norte Oeste Este % %
% % Brand
Familiar % % %
%
Menos de
17.1 20.0 4.2 13.8 6.0 9.2 12.7 2.5 12.6
RD$5,000.00
RD$5,000.00
a 37.7 52.6 51.1 53.0 43.6 59.2 51.4 55.0 49.6
RD$15,000.00
RD$15,000.00
a 21.4 17.2 32.9 22.8 30.7 28.4 27.7 40.0 257.0
RD$30,000.00
RD$30,000.00
a 16.3 5.0 9.5 6.8 15.2 2.4 5.7 2.5 8.9
RD$50,000.00
RD$50,000.00
a 4.1 0.9 0.3 0.5 2.4 0.8 0.2 0.0 1.6
RD$70,000.00
Más de
1.1 0.5 0.0 0.0 1.2 0.0 0.0 0.0 0.6
RD$70,000.00

No sabe 1.6 0.0 1.1 2.3 0.2 0.0 0.7 0.0 1.1

Total 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
Fuente: BNV – Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009

61
 Tabla 4. Acceso a la Vivienda - Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas,
2009

Los
Sto. Sto. Sto.
Boca Al. /
Acceso a la D.N. Santiago Dgo. Dgo. Dgo. Guerra Promedio
Chica Pedro
Vivienda % % Norte Oeste Este % %
% Brand
% % %
%
Propia Pagada 40.2 48.3 47.9 38.3 49.8 64.7 50.7 57.5 48.3
Propia
5.5 1.9 3.9 4.8 4.5 0.3 3.2 0 3.4
Pagándose
Alquilada 50.4 41.1 42.1 53 39.3 26.8 42.3 37.5 42.5
Prestada o
3.4 8.7 6.1 3.3 6.4 8.2 3 5 5.7
Cedida
No Sabe 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total 100.0 100.0 100.0 100.0 100 100.0 100.0 100.0 100.0
Fuente: BNV – Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009

Tabla 5. Hogares Interesados en Adquirir una Vivienda - Estudio Mercado

Habitacional en zonas urbanas.

Los
Interés en Sto. Sto. Sto.
Boca Al. /
Adquirir una D.N. Santiago Dgo. Dgo. Dgo. Guerra Promedio
Chica Pedro
Solución % % Norte Oeste Este % %
% Brand
Habitacional % % %
%
Si 48.6 57 50.5 50 48.6 44.5 41.4 57.5 49
No 49.8 39.8 48.4 49.7 51.2 54.2 56.4 42.5 49.4
No Sabe 1.6 3.2 1.1 0.3 1.3 1.3 2.3 - 1.5
Total 100.0 100.0 100.0 100.0 100 100.0 100.0 100.0 100.0
Fuente: BNV – Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009

62
Gráfico 5. Razones del Desinterés por Adquirir una Solución Habitacional - Estudio
Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009

50.01%

36.01%

12.00%

2.20%

Promedio
Bien donde estoy No recursos Vivienda Tengo vivienda

Fuente: BNV – Estudio Mercado Habitacional en zonas urbanas, 2009

Todos estos resultados arrojaron un diagnóstico de:

 Déficit habitacional.

 El bajo ingreso de las personas y concentrada en personas con capacidad de

compra de hasta RD$1, 300,000.00.

 Alta sensibilidad a tasa de interés en efectos de créditos.

 Relación entre las ofertas presentada con mayor valor y metraje a la requerida.

 Dificultad de ahorro para reunir el inicial.

IV.1.2. ASOCIACIÓN DE SOCIEDADES FIDUCIARIAS DOMINICANAS

(ASOFIDOM)

La Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (ASOFIDOM) es una entidad

sin destinación de lucro destinada a reunir las sociedades fiduciarias de la República
Dominicana para defender los intereses de los asociados y dar seguimiento al desarrollo
del fideicomiso en el país. Esta entidad fue constituida el 8 de abril del 2005.

63
 Gráfico 6. Logo Asociación De Fiduciarias Dominicanas (ASOFIDOM)

Fuente: Pagina Web de la Asociación De Fiduciarias Dominicanas (ASOFIDOM) (http://www.asofidom.org/index.php)

IV.1.2.1. Valores20:

Misión: promover el avance del fideicomiso en la República Dominicana, con el

propósito de impulsar y colaborar con el progreso y desarrollo sostenible del país,
representando efectivamente todos los intereses y necesidades de nuestros asociados.

Visión: posicionar la figura del fideicomiso como la principal y más eficiente

herramienta para el desarrollo de la economía nacional, convirtiéndose en la entidad de
referencia del sector fiduciario de la República Dominicana.

La entidad cuenta con las más reconocidas fiduciarias del país tales como:

 Banco Dominicano Del Progreso S.A.

 Asociación Popular De Ahorros Y Préstamos

 Fiduciaria BHD S.A.

20 http://www.asofidom.org/asofidom/quienes-somos)

64
  Fiduciaria Dominicana S.A. (FIDONSA)

 Fiduciaria La Nacional

 Fiduciaria Popular S. A.

 Fiduciaria Reservas S.A.

 Fiduciaria Scotiabank

 Fiduciaria Universal S.A.

 Entre otras.

Con motivo al enfoque de promocionar y desarrollar el fideicomiso en República

Dominicana, tienen actualmente módulos de capacitaciones fiduciaria dirigida a diversos
sectores de la sociedad.

Esta dirigida por Luis Miguel De Camps García, licenciado en derecho graduado de la
Pontifica Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM), con un master en Magister en
Derecho de Negocios de Georgetown University Law Center, Washington D.C. USA.

IV.1.2.2. Contactos

Dirección: Se encuentran ubicados en la Av. Gustavo Mejía Ricart #100, Torre

Empresarial MM. Suite 201. Santo Domingo, República Dominicana.

Teléfono: 809-567-8444

Fax: 809-567-8200

Correo: info@asofidom.org

IV.2. EVOLUCIÓN DEL FIDEICOMISO Y OPERACIONES DE FIDUCIARIAS

EN REPÚBLICA DOMINICANA

El concepto de fideicomiso en los países latinoamericanos es una adopción inspirada en

el Trust anglosajón, este término, es una palabra inglesa que significa «confianza». El
origen de este concepto no se sabe con exactitud, muchos autores dicen que los ingleses se
inspiraron en el fideicomiso del Derecho Romano y otros autores dicen que no, pero la
verdad es que las dos instituciones tienen en su esencia apreciables semejanzas.

65
 Los países de esta área geográfica se vieron influenciado por la versatilidad y amplitud
de esta institución en su aplicación. Entre los primeros países de la región que adoptaron y
adecuaron el Trust anglosajón están; México, en la década de los 20; Panamá, Puerto Rico,
Honduras, Colombia, Venezuela, en los años 50; Ecuador y Argentina en los años 90, y en
2011 República Dominicana.21

A pesar de que la República Dominica no es uno de los países pioneros del fideicomiso
en América Latina, este concepto se encuentra arraigado en la legislación dominicana.
Aparece por primera vez en la (Ley 356, 1940), la cual agrega un párrafo en el Art. 198 del
(CODIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA DOMINICANA, pág. 198), con el fin de ampliar
dicho concepto. Hasta ese entonces la única institución susceptible de reglamentar la
sustitución fideicomisaria era el testamento.

El esfuerzo por introducir la atractiva figura en dicha legislación seguía a vapor, por
ello, fueron varios los intentos de crear algunos proyectos de leyes adaptados a la
estructura jurídica dominicana; el primero fue en 1963, contenía 61 artículos y fue creado
por una comisión de juristas, asignados por el Dr. Joaquín Balaguer, pero no tuvo
aprobación. El segundo contenía 34 artículos y fue introducido por el entonces presidente
Dr. Salvador Jorge Blanco, también sin aprobación. El terceto y el último sin aprobación
fue en 2008, propuesto por el entonces Diputado Pelegrín Castillo.

Finalmente, en 2009 se aprueba el Proyecto de Ley Desarrollo Mercado Hipotecario,

elevado por el Lic. Héctor Valdez Albizu, Gobernador del Banco Central y Presidente de la
Junta Monetaria, ante el entonces Presidente de la República, Lic. Leonel Fernández
Reyna. La ley se hace vigente para el año 2011 (Ley 189-11) y su Reglamento de
Aplicación (Reglameto NO. 95-12).

Como se puede observar el fideicomiso es un instrumento reciente en el panorama

financiero dominicano y a pesar de su corta existencia, ya está demostrando ser una
herramienta potenciadora de negocios. Tanto así, que ya hay 524 fideicomisos de todo tipo,
registrado en la DGII y 25 Sociedades Fiduciarias en operación (Cuadro 1. Entidades
registradas en DGII), de carácter independiente, conglomerados bancarios y financieros, y
de origen nacional y extranjero.

21 Manuel Coronado: El Fideicomiso en el Ordenamiento Jurídico Dominicano. [Consulta: 7 agosto 2017].

Disponible en:educacionjuridicalegal.blogspot.com/2012/09/el-fideicomiso-en-el-ordenamiento.html?m=1

66
 Cuadro 1. Entidades registradas en DGII

No. NOMBRE
1 FIDUCIARIA BHD S.A.
2 SOCIEDAD FIDUCIARIA GLOBAL
3 IN COMMENDAM S.A.
4 PARNERS FIDUCIARIOS S.A.
5 CCI TRUST S.A.
6 FIDUCORP SERVICIOS FIDUCIARIOS CORPORATIVOS S.A.
7 FIDUCIARIA UNIVERSAL S.A.
8 FIDUCIARIA POPULAR S.A.
9 FIDUCIARIA RESERVAS S.A.
10 DAF PARTNERS S.A.
11 JMMB SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A.
12 PARALLAX FIDUCIA S.A.
13 DINAMIS TRUSTEE DT S.A.
14 FIDUCIARIA BANTRUST S.A.
15 FIDUCIARIA SCOTIABANK S.A.
16 FIDUCIARIA LA NACIONAL S.A.
17 FIDUCIARIA OMG S.A.
18 FIDUCIARIA ADVANCED TRUSTEE SERVICES S.A.
19 FIDUCIARIA FIVAL S.A.
20 FIDUCIARIA FENIX S.A.
21 MS FIDUCIAMS S.A.
22 VERTEX FIDUCIA S.A.
23 FIDUCIARIA TIVAL S.A.
24 FIDUCIARIA DOMINICANA FIDOM S.A.
25 SOCIACION POPULAR DE AHORROS Y PRESTAMOS
Fuente: Dirección General de Impuestos Internos

Las fiduciarias existentes en el país ofrecen diferentes modalidades de fideicomisos a

sus clientes, desarrollándose la modalidad de Inversión Inmobiliaria como la figura más
recurrente. A continuación se muestran algunas de las fiduciarias con los diferentes tipos
de fideicomiso que se desarrollan en cada una de ellas (Cuadro 2. Diferentes tipos de
fideicomisos que ofertan las fiduciarias).

67
 Cuadro 2. Diferentes tipos de fideicomisos que ofertan las fiduciarias

Fuente: Elaboración propia a partir de diversas webs

De los 524 fideicomisos registrados por DGII hasta 2018, que pertenecen tanto a
entidades nacionales como extranjeras, la mayoría de los fideicomisos inscrito son de
Desarrollo inmobiliario (41%), seguido por Vivienda de Bajo costo (30%) y Fideicomisos
de Administración (21%), en el (Gráfico 7. Cantidad y porcentaje de los tipos de
fideicomisos al 2018) se observa tal afirmación.

68
 Tabla 6. Cantidad de fideicomisos registrados por DGII hasta 2018

Modalidad de Fideicomiso Cantidad de Fideicomiso

Fideicomiso Vivienda de Bajo Costo 142
Fideicomiso Administración 108
Fideicomiso Desarrollo Inmobiliario 238
Fideicomiso Oferta Pública 4
Fideicomiso Educativa 2
Fideicomiso Sucesión 8
Fideicomiso Garantía 14
Fideicomiso Inversión 2
Fideicomiso Filantrópico 6
Total 524
Fuente: Dirección General de Impuestos Internos (DGII)

La (Tabla 6. Cantidad de fideicomisos registrados por DGII hasta 2018) muestra la

cantidad de fideicomisos hasta el 2018 registrados en DGII, clasificados por cada tipo. Es
notorio que ciertas modalidades, desde el inicio de esta figura, hasta la fecha, no han tenido
un gran impacto en la sociedad dominicana, como lo son: el Fideicomiso de Inversión (2),
Educativa (2), Oferta Pública (4), etc.

Una de las razones primordiales por la que estos tipos de fideicomisos no estén
evolucionando como se esperaba, es la dilatación en los trámites que hay que realizar para
llevar acabo un fideicomiso; por ejemplo: el primer Fideicomiso de Oferta Pública se tomó
casi año y medio para su realización (hasta la fecha solo hay 4), tiempo extremadamente
largo para la terminación de un negocio de esta índole. Es difícil imaginar que todo este
retraso ocurre con uno de los instrumentos llamados a ser de los más fuertes canalizadores
de inversión. Los valores que se colocaron para esta figura se vendieron muy rápido,
debido al interés del mercado de invertir en dicha figura.

69
 Gráfico 7. Cantidad y porcentaje de los tipos de fideicomisos al 2018

Varios 22 4.72%

Garantia 14 3.28%

Administración 108 21%

Bajo Costo 142 30%

Inmobiliario 238 41%

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la DGII

El (Gráfico 7. Cantidad y porcentaje de los tipos de fideicomisos al 2018) muestra que

hasta el momento, la modalidad de Fideicomisos de Desarrollo Inmobiliario es la más
utilizada (238), por encima de la de Viviendas de Bajo costo (142) y de la de Fideicomisos
de Administración (108). Sin embargo, el volumen de ingresos de los fideicomisos de
Viviendas de Bajo Costo, están muy por encima del de las demás modalidades (Tabla 7.
Volumen de ingresos en pesos por tipos de fideicomisos 2013-2016), debido a las políticas
del Estado Dominicano, de fomentar la construcción de referidas viviendas.

La diferencia en el volumen de ingresos, entre la modalidad de Vivienda de Bajo costo

y el tipo de fideicomiso que más se le acerca (Administración), para el año 2016, ascendió
a un valor de RD$2,037 millones, una diferencia realmente grande, si se tiene presente que
ese monto, es el 63% del ingreso que le corresponde a dicha modalidad. Si se observa el
total de ingresos para este mismo año en la (Tabla 7. Volumen de ingresos en pesos por
tipos de fideicomisos 2013-2016), se verificará que aproximadamente el 55% de los
volúmenes recaudados pertenecen a dicho instrumento, y que el 66 % corresponden a la
construcción de viviendas.

Cónsono los datos anteriores, si sumamos el porcentaje correspondiente de la modalidad

de Fideicomiso de Viviendas de Bajo Costo más el Desarrollo Inmobiliario, se tendría que
el 71 % de los fideicomisos registrados en DGII corresponden de alguna u otra forma al
sector construcción, posición privilegiada para este sector por las garantías que ofrece a

70
constructores, compradores y por lo que se mencionó anteriormente, con relación a las
políticas del Estado Dominicano, de fomentar la construcción de referidas viviendas para
mitigar el déficit habitacional.

Tabla 7. Volumen de ingresos en pesos por tipos de fideicomisos 2013-2016

Modalidad de
2013 2014 2015 2016
Fideicomiso
Vivienda de Bajo
121,255,832.15 1,339,188,410.39 3,585,134,272.71 5,291,035,252.82
Costo
Administración 9,987,988.89 1,507,902,252.65 2,235,452,658.96 3,253,119,913.09
Desarrollo
9,555.19 143,779.41 2,365,478.61 1,073,891,058.58
Inmobiliario
Oferta Pública - - 15,175,688.16 61,920,354.14
Educativa - - 41,434.05 25,681,917.43
Sucesión - - - 2,226,025.76
Garantía 0.01 280.77 88.05 2,015,811.84
Filantrópico - 0.01 1.03 1,940,226.43
Total 131,253,376.24 2,847,234,723.23 5,838,169,621.57 9,711,830,560.09
Fuente: Dirección General de Impuestos Internos (DGII)

En la (Tabla 7. Volumen de ingresos en pesos por tipos de fideicomisos 2013-2016), se

observa el volumen de recaudación bruto de los fideicomisos durante los diferentes años, y
el desglose de los diversos rublos que abarcan este sector. Este volumen de ingreso, en
pesos dominicanos, proviene de las recaudaciones que realizan las instituciones que están
registradas para fungir como fiduciarias. Cabe destacar que los datos suministrados son
hasta el año 2016, debido a que, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII),
trabaja con los datos de un año anterior, esto significa, que en el 2018 se trabaja con los
datos del 2017, los mismos no están publicados por que todavía están en proceso.

El Producto Interno Bruto (PIB) es uno de los principales indicadores del crecimiento
económico de un país, está conformado por varias actividades, las cuales aportan a la
medición del mismo. La posición económica de cualquier actividad se refleja en el aporte
que esta hace al PIB, por lo tanto, para medir la evolución del fideicomiso en la economía
dominicana se toma como referencia el volumen total de ingresos en dicho indicador.

71
 Tabla 8. Ingresos por fideicomiso como porcentaje del PIB

Volumen de Ingresos Participación del

PIB (Millones De
Años por Fideicomiso Fideicomiso en el PIB
RD$)
(RD$) (%)
2013 2,590,678.00 131,253,376.24 0.01
2014 2,841,203.00 2,847,234,723.23 0.10
2015 3,068,139.00 5,842,169,621.57 0.19
2016 3,298,427.00 9,711,830,560.09 0.29
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del BCRD Y DGII

El volumen total de ingresos por fideicomisos como porcentaje del PIB, en los años
2013 hasta 2016, se presenta en la (Tabla 8. Ingresos por fideicomiso como porcentaje del
PIB), en donde se observa, que el aporte de esta herramienta dinamizadora de negocios a la
economía dominicana todavía debe ser influenciada hasta alcanzar otro peldaño. Es
evidente que ha estado en un incremento constante, pero el 0.29% para el año 2016
(máximo aporte), deja mucho que desear para una herramienta llamada a ser la
potenciadora de países con economías emergentes, como República Dominicana.

Tabla 9. Ingresos por fideicomiso como porcentaje del sector construcción

Participación
Participación del
Aporte del Sector Aporte del Sector del Fideicomiso
Fideicomiso en el
Años Construcción al Construcción al en el Sector
Sector Construcción
PIB (%) PIB (RD$) Construcción
PIB (RD$)
PIB (%)
2013 7.30 189,119,494,000.00 121,265,387.34 0.06
2014 13.80 392,086,000,000.00 1,339,332,189.80 0.34
2015 19.80 607,491,522,000.00 3,591,499,751.32 0.59
2016 9.50 313,350,570,000.00 6,364,926,311.14 2.03
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del BCRD Y DGII

Como se mencionó anteriormente, la mayoría de fideicomisos registrados hasta la fecha

pertenecen al sector construcción, el cual ha tenido una excelente presencia en la economía
dominicana, aportando en gran magnitud a PIB, tal aseveración se puede visualizar en la
(Tabla 9. Ingresos por fideicomiso como porcentaje del sector construcción). También se
observa el aporte del fideicomiso (Fideicomiso Vivienda de Bajo Costo + Fideicomiso
Desarrollo Inmobiliario) en el desarrollo de este sector.

Para el período 2013-2016 el aporte del fideicomiso a dicho sector se mantuvo en

crecimiento (Tabla 8. Ingresos por fideicomiso como porcentaje del PIB), con vertiente a

72
seguir de igual forma para los años venideros. Para el año 2016, las recaudaciones por
fideicomisos contribuyeron con el 2.03% del aporte que hizo el sector construcción al PIB,
aportación muy importante en términos monetarios.

El objetivo del Estado Dominicano, de mitigar dicho déficit, ha generado un incremento

exponencial cada año en la construcción de proyectos evaluados como Viviendas de Bajo
Costo (Gráfico 8. Cantidad de proyectos de Viviendas de Bajo Costo por año),
demostrando de esta manera por que dicha modalidad está también posicionada con
respecto a las demás.

Gráfico 8. Cantidad de proyectos de Viviendas de Bajo Costo por año

2013 12

2014 33

2015 45

2016 60

2017 103

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INVI

La cantidad de fideicomiso por año, ha estado en crecimiento constantemente,

demostrando así, la evolución de la figura, no obstante, se piensa que si no hubiera
deficiencias en las diferentes instituciones públicas que regulan el proceso, existiera un
crecimiento en mayor dimensión para los diferentes tipos de fideicomisos.

Los directivos del consejo de la

ASOCIACIÓN DE SOCIEDADES FIDUCIARIAS DOMINICANAS (ASOFIDOM),

expusieron que los procesos internos en las entidades reguladoras no han facilitado el
desarrollo en cierto punto, se cree, que de ser diferente dicho proceso, se tendría hasta tres
veces mayor la cantidad de fideicomiso que existe hoy en día. Como solución, se plantea
que en vez de tener tres reguladores, sea una entidad la encargada.

73
 Otra de las recomendaciones a fin de facilitar el negocio del fideicomiso, es que, se
permita la conversión de fideicomisos privados a públicos, por ejemplo: si se crea un
fidecomiso privado, y su promotor analiza que tendría un mejor crecimiento si va al
mercado de valores, le sea posible la conversión.

La cantidad de fideicomisos registrados son una compilación de las diferentes

entidades, tanto nacionales como extranjeras que operan en el país. Las sociedades
extranjeras en cuanto a su existencia, capacidad y funcionamiento se regirán por la ley del
lugar de su constitución. Sin embargo, en su operación y actividades locales, estarán
sujetas a las leyes dominicanas.

En la (Gráfico 9. Cantidad de fideicomitente por nacionalidad) se muestra la

composición del mercado al 2018, en referencia a la distribución de personas (personas
físicas y jurídicas) que fungen como fideicomitentes, clasificadas por nacionalidad. Se
observa que 738 entidades son dominicanas y 58 extranjeras.

Gráfico 9. Cantidad de fideicomitente por nacionalidad

58
7%

738
93 %

Dominicanos Extranjeros

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la DGII

IV.2.1. Estadísticas de los Fideicomisos Registrados

El Fideicomiso Inmobiliario de vivienda de bajo costo representa la tasa más alta de

proyectos inmobiliarios desarrollados en República Dominicana desde el año 2011, año en
el cual fue promulgada la (Ley 189-11). Estos datos fueron confirmados según las
estadística de las entidades que participan en la conformación de los fideicomisos.

74
 La Dirección General de Impuestos Internos (DGII), muestra que no fue hasta el año
2013 que iniciaron a registrarse los proyectos de fideicomisos inmobiliarios, siendo el de
vivienda de bajo costo el que se llevó el porcentaje mayor. En la Tabla 10. Fideicomisos
registrados a partir del año 2013, obtenida mediante la plataforma de solicitud de acceso a
la información pública como se muestra en el (Anexo C), lo identifica con un 40% respecto
al total de los proyectos inmobiliarios.

Tabla 10. Fideicomisos registrados a partir del año 2013

Categoría Cantidad

Vivienda de Bajo Costo 144

Desarrollo Inmobiliario 218

Total 362
Fuente: Datos suministrados por la DGII

Gráfico 10. Vivienda de Bajo Costo VS Desarrollo Inmobiliario en la República

Dominicana Desde el 2013 Hasta 2018

40%

Vivienda de Bajo Costo

60%
Desarrollo Inmobiliario

Fuente: Datos suministrados por la DGII

La Fiduciaria Reservas hasta agosto del 2016 tenía registrados 86 fideicomisos de bajo
costo abordando un 35% entre todas las categorías de fideicomisos.
75
 Gráfico 11. Fideicomisos Registrados Hasta el 2016

Fuente: Datos suministrados por la fiduciaria reservas

IV.3. ¿CÓMO HA REDUCIDO EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO EL

DÉFICIT HABITACIONAL?

En los últimos años la República Dominicana ha estado expuesta de manera progresiva,

al problema de déficit habitacional; debido al crecimiento poblacional, a la formación de
nuevos hogares y al poco acceso al financiamiento de los sectores de bajos ingresos. Según
el estudio "Las Marcas de la Política Habitacional", de la Comisión de Vivienda y Hábitat
de Foro Ciudadano, publicado a fínales del 2017, que aborda la situación de la sectorial
vivienda durante el período 2000-2016, el déficit de viviendas aumenta aproximadamente
37,000 viviendas cada año. Cónsono con esta gran preocupación, las recomendaciones que
destacan en el documento, son las siguientes: generar un consenso metodológico integral,
para el cálculo del déficit; consensuar y desarrollar un plan decenal de la vivienda en
donde se integren todas las acciones del sector, a corto, mediano y largo plazo; incrementar
el nivel de inversión en la sectorial vivienda al 1% del PIB, a partir del año fiscal 2018.

No se tiene con exactitud la cantidad del déficit habitacional, debido a que no existe un
método exacto para su cálculo. Conforme al estudio descrito anteriormente el déficit
habitacional acumulado, tanto cuantitativo como cualitativo, se acerca a los dos millones
de vivienda. También en el llamado "Año del fomento de la vivienda" (2016) la Oficina
76
Nacional de Estadística (ONE) realizó la publicación del déficit situándolo
aproximadamente a dicha cifra, en definitiva un porcentaje alarmante (Gráfico 12.
Porcentaje del déficit habitacional según la ONE en 2016).

Gráfico 12. Porcentaje del déficit habitacional según la ONE en 2016

19%

81%
Habitantes con viviendas
Habitantes sin viviendas

Fuente: Elaboración propia a partir del informe sobre el déficit habitacional de la ONE

El alto porcentaje de las familias dominicanas sin viviendas y su vertiente a seguir

incrementándose, preocupaba al gobierno central y a los organismos que se encargan de
velar por el cumplimiento del Art. 59 de la (CONSTITUCION DE LA REPUBLICA
DOMINICANA, 2015, pág. 20). Como respuesta a la problemática surgida, para hacerle
frente, se aprueba la (Ley 189-11), especialmente para el desarrollo de viviendas de bajo
costo, con el fin de mitigar dicho déficit, desarrollando políticas financieras e incentivos,
tanto para los productores como para los adquirientes de clase media y media baja.

La demanda de propiedades sociales siempre ha existido, pero no un producto para

satisfacer dicha demanda. Por eso, con esta ley se anima a los constructores a invertir en el
mercado social, facilitando a los compradores el camino para adquirir sus viviendas, al
mismo tiempo que se da inicio al desarrollo de la inversión público-privada, meramente
importante para el crecimiento de la economía Dominicana. Para el año 2010, la inversión
total en el sector construcción tenía una participación del sector privado alrededor del 17 %
y del sector público un 83%. Sin embargo, la situación cambió en el 2016, pues la
inversión privada creció un 45% y la pública se redujo a un 55%, datos expuestos por el

77
presidente de la Cámara Dominicana de la Construcción (CADOCON), ingeniero Christian
Maluf.

El sector construcción se ha convertido en uno de los sectores de mayor aporte al

crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB), demostrando ser un pilar para el desarrollo
económico. Con la puesta en marcha de la (Ley 189-11), y la aprobación a las primeras
fiduciarias para operar en el país (no hasta finales del 2012), por parte de la
Superintendencia de Bancos, se ha observado una expansión en los créditos otorgados para
la adquisición de viviendas, crecimiento influenciado por el uso de la figura del
fideicomiso inmobiliario para las viviendas de bajo costo, en proyectos habitacionales
como los de la Barquita, Ciudad Juan Bosch, entre otros.

A través de los diferentes informes económicos (Tabla 11. Indicadores del sector
construcción), correspondiente a cada año, emitidos por el Banco Central, es posible
observar dicho crecimiento, tanto del sector construcción, como el de sus indicadores. En
este caso, se enfatiza en el indicador Préstamo Adquisición de Viviendas.

Tabla 11. Indicadores del sector construcción

Tasa de Crecimiento (%)

Indicadores 13/12* 14/13* 15/14* 16/15* 17/16*
Valor Agregado 7.3 13.8 19.8 9.5 4.1
Volumen de Ventas Nacionales
Cemento 14.7 14 10.6 7.5 -1.5
Pintura 42.7 -3.5 12.3 7.5 8.8
Varilla 0.8 17.6 18.5 5.1 4.4
Volumen de Importaciones
Cemento Asfáltico -2.6 -54.1 79.9 85.8 -58.4
ITBIS pagado (RD$) 7.1 28 22.4 7.8 17.4
Gastos del GC en Construcción
-30.6 25.4 -16.7 -5.7
(RD$)
Prestamos Construcción (RD$) 19.1 57.7 1.6 20.8 10
Prestamos Adquisición de Viviendas
10.3 14.6 14.9 10.6 11.5
(RD$)
Fuente: Elaboración propia a partir de datos suministrados por el Banco central de la República Dominicana
(Informes anuales de economía)

El aumento del indicador Préstamo Adquisición de Viviendas, refleja que la figura del
fideicomiso inmobiliario está llenando los propósitos para los cuales fue creado. Este
aumento demuestra que cada vez más demandantes tienen acceso al financiamiento de una

78
vivienda digna, y que la economía se encuentra en crecimiento, lo cual es sinónimo de
mitigación de la pobreza y a su vez del déficit habitacional.

El costo de venta de las viviendas ofertadas antes de que el Fideicomiso Inmobiliario

empezara a posicionarse en país, ascendía los 3.5 millones de pesos, lo cual no era
asequible para que las clases media y media baja pudieran obtenerlas, por lo que, tanto las
ofertas como las demandas eran muy bajas. En el estudio "Oferta Y Demanda Habitacional
en Zonas Urbanas" que realizó ACOPROVI, en el 2013, se registró que la oferta total de
viviendas en ese momento, la mayoría de costo medio y alto, era de apenas 6,990
unidades, cantidad

Con el auge de esta modalidad de fidecomiso, se empieza a observar un incremento

exponencial, tanto, en las ofertas como en las demandas de viviendas, especialmente
Viviendas de Bajo Costo. El aumento sustancial en las ofertas de Viviendas de Bajo Costo
(Gráfico 13. Cantidad de Viviendas de Bajo Costo por año), demuestra; que el mercado
social se ha convertido en un mercado atractivo para los constructores, que el crédito para
la adquisición de vivienda se ha elevado completamente (Tabla 11. Indicadores del sector
construcción), ya que esta es la única vía para que estas diferentes clases sociales puedan
obtener un hogar y que en definitiva más ciudadanos tienen acceso a una residencia digna,
lo que significa que se está mitigando el déficit habitacional en el país.

Gráfico 13. Cantidad de Viviendas de Bajo Costo por año

38664
40000 35000
35000

30000 27181

25000

20000

15000
9244
10000
2784
5000

0
2013 2014 2015 2016 2017

Fuente: Elaboración propia a partir de datos suministrados por el INVI

79
 Si se compara la cantidad de viviendas ofertadas, en el estudio descrito anteriormente,
con las 27,181 unidades construidas en 2015, más las 35,000 en 2016, más las 38,664 en
2017 a través de proyectos del fideicomiso, tendríamos en el mercado de oferta de vivienda
un total de 100,845 unidades, cifras nunca vistas en la historia del país. Esto supone más de
50% del total de viviendas construidas en los últimos 50 años.

IV.4. COMPARACIÓN DEL DESARROLLO INMOBILIARIO PRÁCTICA

TRADICIONAL Y EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO

En la práctica tradicional el desarrollo de un proyecto de tipo inmobiliario está

completamente a cargo del contratista; quien debe estar en la capacidad de gestionar y/o
administrar los recursos, llevar a cabo la parte constructiva y además, encargarse de
proporcionar el inmueble.

En vista de todas esas responsabilidades a cargo del ingeniero contratista, el riesgo

asociado al desarrollo del anteproyecto es muy elevado, y no garantiza que el mismo llegue
al menos a su punto de equilibrio.

En cambio, con el fideicomiso inmobiliario se hace posible delegar funciones sobre

sociedades fiduciarias quienes administran el bien inmueble en función y bajo las
regulaciones del acto de fideicomiso en beneficio de las partes involucradas, mitigando así
los riesgos generados por la práctica tradicional.

Las ventajas que presenta el fideicomiso inmobiliario sobre la práctica tradicional son
muy considerables, brindado seguridad a todas las partes que intervienen en el desarrollo
del proyecto. En el Cuadro 3. Fideicomiso Inmobiliario VS Práctica Tradicional, se aprecia
cómo actúa cada parte en el proyecto y las ventajas que posee un método del otro.

80
Cuadro 3. Fideicomiso Inmobiliario VS Práctica Tradicional

Practica Tradicional FEDEICOMISO INMOBILIARIO

El constructor los
Los recursos se adquieren generalmente de
adquiriente de dos
tres fuentes:
fuentes:
1. Capital Propio de 1. Los capitales propios del desarrollador o
Origen de los sus socios de su socios
Recursos
2. Varios créditos
2. El crédito bancario
bancarios
3. Los recursos de preventa que van al
fideicomiso
El comprador aporta su
dinero para la compra El comprador aporta su dinero para la
y este va a una cuenta compra y este va a una cuenta de
controlada por el fideicomiso, cuenta administrada por una
constructor institución autorizada (fiduciaria). Ventaja:
Comprador en caso de que el proyecto no alcance el
punto de equilibrio y no se haga realidad,
el comprador tiene la seguridad de que su
dinero será de vuelto con todo y sus
intereses.
Constituyen una La garantía es fiduciaria. Ventaja: si hay
compañía incumplimiento de pagos, viene un
proceso extrajudicial, y por ende, el banco
Entidad Financiera
puede recuperar su dinero sin esperar
muchos años en los tribunales, como es
usual en los litigios de hipotecas.
Constituyen una
Constituyen un fideicomiso. Ventaja: se
compañía
crea un fideicomiso en una sociedad
fiduciaria, con todos los procedimiento del
Desarrollo e negocio delimitados en el contacto, por lo
Inversionista que, ninguno de los dos puede hacer cosas
unilateralmente, mientas, cuando se crea
una compañía existen costos y hay que
distribuir acciones.
Fuente: Elaboración propia a partir de diversas Webs

81
IV.5. EVALUACIÓN DEL PROYECTO RESIDENCIAL PEDRO LUIS II
MEDIANTE FIDEICOMISO INMOBILIARIO

IV.5.1. Características Generales del Proyecto

IV.5.1.1. Localización

Gráfico 14. Localización proyecto Pedro Luis II

Fuente: Grupo Silquet GxT SRL & Google Maps

82
IV.5.1.2. Ubicación

El proyecto se encuentra ubicado en la Prolongación Av. Caracol, Municipio Boca

Chica. Comprende un área de 10,750.04 m2.

Gráfico 15. Ubicación proyecto Pedro Luis II

Fuente: Grupo Silquet GxT SRL & Google Maps

IV.5.1.3. Accesibilidad

Gráfico 16. Accesibilidad proyecto Pedro Luis II

Fuente: Grupo Silquet GxT SRL & Google Maps

83
IV.5.1.4. Límites

El proyecto se encuentra limitado:

 Al Este: Prolongación Av. Caracol

 Al Oeste: Calle Noroeste

Gráfico 17. Limites proyecto Pedro Luis II

Fuente: Grupo Silquet GxT SRL

IV.5.1.5. Descripción del Proyecto

Gráfico 18. Descripción del proyecto Pedro Luis II

Fuente: Grupo Silquet GxT SRL

84
 El proyecto Pedro Luis II, es un proyecto cerrado con garita y portón de acceso, gazebo,
áreas verdes, una cisterna con sus bombas por edificio.

El proyecto consta de 128 apartamentos, distribuidos en 8 edificios de 16 unidades cada

uno, con un área de 65.60m2.

IV.5.1.6. Descripción Edificio

Gráfico 19. Descripción Edificio proyecto Pedro Luis II

Fuente: Grupo Silquet GxT SRL

Los edificios están construidos de hormigón armado de cuatro apartamentos por nivel:

Dependencia: Terminación:

Sala Pisos: Cerámica Importada

Comedor Meseta

Cocina Puertas: Polimetal

Balcón Gabinetes: Madera

Área de Lavado Closets

3 Dormitorios

1 Baño
85
IV.5.1.7. Edificio Apartamento

Gráfico 20. Edificio Apartamento proyecto Pedro Luis II

Fuente: Grupo Silquet GxT SRL

IV.5.1.8. Apartamento Tipo

Gráfico 21. Apartamento Tipo - Proyecto Pedro Luis II

86
 Fuente: Grupo Silquet GxT SRL

IV.5.1.9. Perspectiva del Conjunto

Gráfico 22. Perspectiva del conjunto proyecto Pedro Luis II

Fuente: Grupo Silquet GxT SRL

IV.5.1.10. Perspectiva de la Edificación

Gráfico 23. Perspectiva de la edificación proyecto Pedro Luis II

Fuente: Grupo Silquet GxT SRL

87
88
IV.5.2. Determinación del Punto de Equilibrio

IV.5.2.1. Concepto:

El análisis del punto de equilibrio consiste en determinar la cantidad de bienes y/ o

servicios que debemos producir y vender para cubrir los costos totales22.

Este análisis nos permite ver la relación que existe entre costos, precios y volumen
(cantidades vendidas). Pudiendo así determinar aquella cantidad que producida y vendida,
permite recuperar exactamente los costos variables más los costos fijos asociados a la
operación.

Para poder entender este aspecto, es preciso definir algunos costos, como a
continuación:

 Costo Variable Total (CVT): es aquel cuyo valor está determinado, en proporción
directa, por el volumen de producción, ventas o cualquier otra medida de actividad.

 Costo Variable Unitario (CVU): es el valor asociado a cada unidad de lo que se

produce o del servicio que se presta.

 Costo Fijo (CF): es aquel costo de una determinada actividad que no varía durante
cierto periodo, independientemente del volumen de esa actividad.

IV.5.2.2. Importancia del análisis del punto de equilibrio para un Fideicomiso

Inmobiliario.

Partiendo de lo anterior, el punto de equilibrio dentro de la actividad constructora,

específicamente en proyectos habitacionales, representa aquella cantidad de viviendas que
vendidas, permitan recuperar los costos totales asociados a dicha actividad.

¿Por qué es importante el punto de equilibrio para desarrollar un proyecto bajo

Fideicomiso Inmobiliario?

El punto de equilibrio representa ser la herramienta más importante para las fiduciarias
y/o sector de la construcción, debido a que garantiza la viabilidad del proyecto, por lo que,
si este no se alcanza se podría concluir con que el proyecto ha fracasado, ya que si no se

22 Página Web (http://deproyectoenproyecto.blogspot.com/2011/05/el-punto-de-equilibrio-del-proyecto.html)

89
hace las preventas suficiente para llega al punto de equilibrio se le devuelve su dinero a
los compradores, con los intereses que se generaron. Y los inversores incurren en una
pérdida, aunque mínima, pero pérdida al fin.

De concordancia con lo especificado en el párrafo anterior debemos conocer los

siguientes aspectos que nos darán una idea de cuán importante es el punto de equilibrio:

 En el contrato que se firma entre la constructora y la fiduciaria en la etapa de

preventas deben especificarse las condiciones generales de la vivienda como
precio, términos, plazos y condiciones para el inicio de la obra y posterior firma de
la promesa de compraventa en donde estos datos dependen del punto de equilibrio.

 Las Unidades que deben venderse para alcanzar el punto de equilibrio, deben ser
vendidas durante la etapa de preventas, asegurando así la viabilidad del proyecto.

 Alcanzado el punto de equilibrio se da inicio a la ejecución del proyecto.

Para la determinación del punto de equilibrio se deben considerar las siguientes

variables: cantidad producida, precio de venta unitario, costos fijos y costos variables
unitarios. Dichos ingresos estarán determinados por la cantidad vendida y el precio de
venta unitario, los costos los determinan la cantidad producida y vendida, los costos fijos y
los costos variables por unidad.

Se tendrá en forma matemática lo siguiente:

Tabla 12. Variables asociadas a la determinación del punto de equilibrio

Variable Fórmula
Y= Ingreso de venta PVu X Q
PV= Precio de venta unitario
Q= Cantidad vendida
C= Costo total CF+CVu X Q
CF= Costo fijo
CVu= Costo variable unitario CV/Q
Q= Cantidad producida y vendida
CVu= Costo variable unitario
Q*= Punto de Equilibrio CF/(PV-CVu)
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos de la Web
(http://www.javeriana.edu.co/decisiones/analfin/capitulo4.pdf)

90
IV.5.2.3. Determinación del punto de equilibrio para el proyecto Pedro Luis II

(Fideicomiso Inmobiliario de Bajo Costo)

Para este estudio se tomó el Proyecto Pedro Luis II, el cual se plantea ha pasado por una
fase de estudios preliminares y concepción de diseños, es decir, el proyecto se encuentra en
la etapa de conformación del fideicomiso y para esto se requiere determinar el punto de
equilibrio del mismo, para establecer las condiciones anteriormente mencionadas de
preventas e inicio de ejecución del proyecto en cuestión y finalmente concluir si el
proyecto es viable o no.

Este análisis se basa en identificar el punto de equilibrio tomando como costos los
propios de la obra (construcción) más los asociados a la actividad fiduciaria.

Tabla 13. Precio de venta y cantidad de apartamentos

Descripción

Precio de venta por Und. de Apto. RD$2,200,000.00

Cantidad de Aptos. 128

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos suministrados por Grupo Silquet

En la Tabla 13. Precio de venta y cantidad de apartamentos se observa que el precio de

venta por unidad de apartamento es de RD$ 2, 200,000, lo cual nos dice por las
características del proyecto y el precio de venta que estamos frente a un caso de
fideicomiso de vivienda de bajo costo.

91
 Tabla 14. Costos Generales del Proyecto Pedro Luis II

Terreno Monto %

Construcción 25,500,000.00 10.88%

Urbanización 148,316,963.30 63.26%

Gastos Financieros 31,730,624.00 13.53%

Administración Fiduciaria 12,403,506.35 5.29%

Comisión por ventas 4,460,415.96 1.90%

Publicidad 11,780,000.00 5.02%

Otros 255,000.00 0.11%

Total 234,446,509.60 100.00%

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos suministrados por Grupo Silquet & Fiduciaria Reservas

En la tabla presentada anteriormente se muestran los costos generales del proyecto

donde se observan además de los costos directos e indirectos de la construcción percé, los
costos propios de la actividad fiduciaria, si estuviéramos calculando el punto de equilibrio
para un proyecto sin fideicomiso, no tuviéramos los costos por administración fiduciaria ni
por comisión de ventas.

Tabla 15. Aportación de cada una de las fuentes para el proyecto Pedro Luis II

Fuentes Montos %
Promotor 47,442,520.71 20.24%

Aporte de terreno 25,500,000.00 10.88%

Bancos 129,203,191.11 55.11%

Ventas 32,300,797.78 13.78%

Total 234,446,509.60 100%
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos suministrados por Grupo Silquet & Fiduciaria Reservas

92
 Tabla 16. Análisis de rentabilidad del Proyecto Pedro Luis II

Punto de Equilibrio

Financiamiento RD$129,203,191.11

Ventas requeridas 57%

Total en contratos RD$161,503,988.89

Cantidad de unidades RD$73.00

Cobertura de Financiamiento 100%

2% cuenta recaudadora RD$3,230.079.78

15% de los aportes correspondientes al promotor RD$7,116,378.11

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos suministrados por Grupo Silquet & Fiduciaria Reservas

Tabla 17. Análisis del punto de equilibrio del Proyecto Pedro Luis II

Punto de Equilibrio

Financiamiento RD$129,203,191.11

Ventas requeridas 57%

Total en contratos RD$161,503,988.89

Cantidad de unidades RD$73.00

Cobertura de Financiamiento 100%

2% cuenta recaudadora RD$3,230.079.78

15% de los aportes correspondientes al promotor RD$7,116,378.11

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos suministrados por Grupo Silquet & Fiduciaria Reservas

En la tabla 17. Punto de equilibrio podemos ver los valores correspondientes al cálculo
del punto de equilibrio, donde resultó que este se alcanza con un 57% de las ventas
correspondientes a 73 unidades. Por otro lado y unos de los puntos más importantes es que
el financiamiento en este fideicomiso es de un 55% equivalente a RD$129, 203,191.11 lo
cual en teoría corresponde a una cobertura del 100 %, completando el 57% del punto de
equilibrio las recaudaciones que equivalen a un 2% ( RD$ 3,230,079.78).

93
 Si fuera el caso de que se optara por realizar el proyecto de la manera tradicional en el
que los inversionistas se arriesgasen a optar por una hipoteca para financiar el proyecto,
entonces no existiera el valor por los aportes.

Gráfico 24. Punto de Equilibrio

Punto de Equilibrio
$500,000,000

$400,000,000

$300,000,000

Ventas
$200,000,000 Costos
Utilidades

$100,000,000

$0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190

-$100,000,000
Fuente: Elaboración propia.

Tabla 18. Análisis de Rentabilidad del Proyecto Pedro Luis II

Rentabilidad (Datos Presentados)

Presupuesto Total Estimado RD$234,446,509.60
Ventas RD$281,600,000.00
Beneficio RD$47,153,490.40
% 20.11%
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos suministrados por Grupo Silquet & Fiduciaria Reservas

94
IV.5.3. Análisis de los Resultados

Se realizó el cálculo del punto de equilibrio y rentabilidad para el proyecto residencial

Pedro Luis II, ubicado en la prolongación Av. Caracol, municipio de Boca chica,
conformado por 128 unidades de apartamento con las características descritas
anteriormente y con un precio de venta unitario de RD$2,200,000.00 calificando el
proyecto en un Fideicomiso de bajo costo.

El punto de equilibrio se alcanzó con un 57% de las unidades vendida, correspondiente

a 73 unidades, y un monto de RD$ 160, 600,000 lo cual indica que está dentro de los
rangos aceptables que surgieren que el mismo se encuentre entre 50-60%.

La rentabilidad del proyecto fue de un 20% lo cual es muy bueno. Estos resultados
fueron consultados con Fiduciaria Reservas, quien determinó que los datos presentados
cercioran la viabilidad del proyecto

95
V. CAPÍTULO V

CAPÍTULO V

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
V.1. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

V.1.1. CONCLUSIONES

El Fideicomiso Inmobiliario, sin lugar a dudas, es la principal herramienta para el

desarrollo de proyectos habitacionales en la República Dominicana, particularmente en
viviendas de bajo costo, debido a la seguridad y a las garantías que ofrece a las partes
intervinientes: el Comprador, quien recibe de vuelta su dinero e intereses generados si el
proyecto no se lleva a cabo; la Entidad financiera, la garantía es fiduciaria y si hay
incumplimiento de algunas de las partes en el proceso extrajudicial no hay que esperar
muchos años en los tribunales para resolver el litigio; el Desarrollador e inversionista, se
constituye un fideicomiso confiando en una sociedad fiduciaria por lo que se evita tener
que formar una compañía la cual trae por si costos y acciones que hay que distribuir.

La correcta asesoría legal es de gran importancia al momento de utilizar la figura del

fideicomiso, no sólo en la confección del contrato, donde se detallan los derechos,
obligaciones y responsabilidades de cada una de las partes, con el fin de prever
eventualidades que pudieran ocurrir durante la existencia del mismo. Sino también, es
adecuado realizar una planificación fiscal del negocio, para determinar a cuales impuestos
o costos fiscales, pasivos o no, estará sujeto el fideicomiso.

Al ejecutarse un proyecto con Fideicomiso Inmobiliario, el “punto de equilibrio” es un

elemento central que determina la viabilidad del negocio en el tiempo (de 50 a 60 por
ciento) e inicia cuando las fiduciarias autorizan el desembolso de los fondos obtenidos
durante la etapa de preventas. En esta investigación, dicho punto asciende a un 57%,
representado a 73 de 128 apartamentos del proyecto residencial Pedro Luis II , con una
rentabilidad monetaria de un 20%, equivalente a cuarenta y siete millones de pesos
dominicanos (RD$47,153,490.40) indicando que dicho proyecto es factible y puede ser
desarrollado.

95
V.1.2. RECOMENDACIONES

 Agilizar los trámites que se llevan a cabo para realzar un fideicomiso, en vez de ser
tres reguladores, sea solo uno.

 Que los ciudadanos de clases baja y media baja, con empleos informales tengan
más facilidad por parte de las entidades financieras para ser bancarizados.

 Permitir por parte de las entidades regulatorias la conversión de fideicomisos

privados a públicos.

 Que exista una entidad de tramitación de planos como ventanilla única para los
proyectos inmobiliarios en general (no de bajo costo), o en su defecto que se
incluyan en dicha institución.

96
 BIBLIOGRAFÍA E INTERNETGRAFÍA

1. COLAFI.D. (s.f.). Discurso Fideicomiso . Recuperado el 05 de Enero de 2018, de

Discurso Fideicomiso :

http://www.aba.org.do/images/colafi/PDF/conferencia_1.pdf

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101
 ANEXOS

Anexo A: Respondiendo Inquietudes Sector Inmobiliario

Anexo B: Ventanilla Única de Bajo Costo

Anexo C: Fideicomisos Registrados a Partir del Año 2013

Anexo D: Formulario F-3

Anexo E: Formulario de Solicitud de Licencia

Anexo F: Cantidad de Personas que Fungen como Fideicomitente Clasificadas por

Nacionalidad en el País (Dominicanos y Extranjeros).

Anexo G: Cantidad de Contribuyentes Registrados como Fideicomiso por Tipos Año

2018

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