• En este trabajo nos centraremos en los dos temas que

consideramos mas importantes dentro de la actividad

inmobiliaria, no solo por la utilización habitual de los mismos
sino también por su importancia jurídica. Por un lado,
evaluaremos la relación que existe entre la reserva de compra
y el boleto de compraventa, y por otro lado, la relación entre
la reserva de compra y la seña.
FIRMAMOS RESERVA O SEÑA??
• En el primer caso el interrogante o problema por resolver es el
siguiente: ¿que ocurre si al firmar una reserva estamos en
realidad realizando un contrato de compraventa? En este caso
nos encargaremos de mostrar las diferencias jurídicas
existentes entre ambos contratos resaltando los elementos
que son propios de un boleto de compraventa y que, en caso
de figurar en la reserva, estarían cambiando la modalidad y los
alcances del contrato.
• El segundo interrogante es el de las similitudes y diferencias
que podemos encontrar entre la reserva y la seña.
Fundamentalmente nos centraremos en las cosencuencias-
efectos, que existen según si se firma una reserva o una seña.
La reserva inmobiliaria y el boleto de compraventa
• La reserva inmobiliaria y el boleto de compraventa
• Veamos en primer lugar la naturaleza propia del contrato para
saber que elementos deben conformarla y las partes que la
realizan.
• La reserva inmobiliaria es un tipo de contrato que se establece
entre un interesado en adquirir un inmueble y el propietario
del inmueble o el agente inmobiliario que lo representa.
• Por esta razón suelen aparecer en la practica inmobiliaria
numerosos problemas al momento de realizar una reserva.
• Distinto es el caso de la firma de un boleto de compraventa
donde se establece con mayor claridad los elementos
constitutivos infaltables en su conformación, como mas
adelante veremos. En el caso de la reserva suelen quedar
muchos puntos confusos librados a la suerte de las partes
teniendo en cuenta los inconvenientes que puede traer, no
solo en las relaciones jurídicas emergentes entre las partes sino
también teniendo en cuenta la parte pecuniaria concomitante.
• En definitiva, al momento de interpretar la reserva hay que
hacerlo en referencia a lo que se quiso estipular en cada caso.
Hay que mirar en primer lugar a la voluntad de las partes y su
verdadera intención ya que es un contrato nacido de la
autonomía de la voluntad, enmarcada por la buena fe y con las
limitaciones que le imponen la moral, las buenas costumbres y
el orden publico. Lo que las partes hayan incorporado al
documento voluntariamente y habiendo dado consentimiento
al firmar se transforma en ley para las partes y es exigible su
cumplimiento.
• Es una modalidad contractual atípica -un contrato
innominado-. No esta regulada por nuestra legislación y a causa
de esto no existe una modalidad exigida según la forma para su
realización, salvo la exigencia de que estén firmados y
realizados en doble ejemplar. De este modo los distintos
agentes inmobiliarios junto con la parte interesada incorporan
los elementos que consideran necesarios para la realización de
la reserva. Pero estos elementos pueden varias según las
circunstancias lo que hace que existan diferentes tipos de
reservas según la situación.
• El sentido fundamental de la reserva, es el de un contrato en
el que se entrega una suma de dinero, generalmente de
escaso monto, a fin de obtener por un plazo necesariamente
breve que se retire de la venta un bien determinado, -“que se
 saque la oferta de la vidriera , que se retire por un plazo la
foto del inmueble”-, lapso durante el cual no se concretara la
operación con otro interesado permitiendo a los firmantes del
documento ajustar los detalles de la venta y realizar las
averiguaciones para finiquitarla.

• El sentido fundamental de la reserva, es el de un contrato en

el que se entrega una suma de dinero, generalmente de
escaso monto, a fin de obtener por un plazo necesariamente
breve que se retire de la venta un bien determinado, -“que se
saque la oferta de la vidriera , que se retire por un plazo la
foto del inmueble”-, lapso durante el cual no se concretara la
operación con otro interesado permitiendo a los firmantes del
documento ajustar los detalles de la venta y realizar las
averiguaciones para finiquitarla.
• En este sentido la reserva esta subordinada a la celebración
del posterior contrato de compraventa definitivo y en caso de
no darse este ultimo la reserva de venta caduca
automáticamente. Funciona como una condición suspensiva y
la no realización del boleto de compraventa se considera que
la obligación nunca hubiera surgido.
QUE PASA CON EL DINERO ENTREGADO ????
• Sobre este punto veremos a continuación que ocurre con el
dinero entregado y las diferencias que en este punto la
reserva tiene respecto de la seña.
• Pero ingresemos dentro del primer aspecto que es el de
establecer una distinción entre la reserva y los boletos de
compraventa a partir de los elementos que los componen.
Debemos aclarar que entendemos que ambos tipos de
 contratos tienen fines distintos y se celebran con vistas a
establecer diferentes relaciones contractuales.
• En el primer caso, por lo visto anteriormente por medio de la
reserva el reservante busca asegurarse la prioridad de poder
negociar sobre el bien evitando que el propietario lo venda a
un tercero. En el caso del boleto de compraventa, la relacion
es distinta pues en este ultimo ya se esta realizando la venta.-
• Mas allá de los distintos fines que diferencian a los contratos
es importante atender los elementos que los componen. Por
lo tanto al momento e realizar la reserva deberán observase
en cada caso las cláusulas que lo componen pues en caso de
incorporar otros elementos estaremos frente a un contrato de
compraventa.
• Si se incorporan sobre todo el precio y la cosa (en el primer
caso siendo dinero y serio y en el segundo, determinada)
estamos frente a un boleto de compraventa definitivo.
Pueden aparecer además otros elementos que, según el caso,
podrán acentuar que se esta en presencia de un contrato de
compraventa y no de una reserva.
Es probable que las partes pensaran que estaban ante una reserva
de compra o un boleto provisorio o pre-boleto, pero la
incorporación de estos elementos constituye en realidad un boleto
de compraventa y los efectos que este produce es el de realizar la
venta siendo un principio de ejecución de contrato. Y de este modo
queda regulado por las normas que gobiernan este tipo de contratos
como por ejemplo el pacto comisorio
Más aun, si nos encontramos frente a un documento que contiene
todos los elementos necesarios para realizar una venta, podemos
afirmar que existe también el derecho a reclamar la escrituración
correspondiente e incluso, frente a la resistencia de una de las
partes, el juez podrá firmarla en nombre de la parte que se niega a
hacerlo
• En definitiva, no importa entonces el nombre que las partes le
den a la reserva sino mas bien el contenido que la compone y
es este el que debe mirarse en primer lugar para establecer la
naturaleza cierta del contrato. De modo preciso se ha afirmado
en un fallo que “el hecho de que un documento este intitulado
`compromiso de compra` no quita de manera alguna el valor
asignado de una verdadera compraventa, si de común
acuerdo figura allí el bien que se vende, la forma de pago del
precio y el compromiso de compra y vender, que representan
los elementos esenciales del contrato de compraventa”

Segunda cuestión la reserva inmobiliaria y la seña

• Nos queda por resolver la segunda cuestión que es la de

establecer las principales diferencias entre la reserva y la seña
para arribar a los efectos que producen cada una de estas
modalidades contractuales.
• Frente a lo que acabamos de ver podemos afirmar en primer
lugar que en el caso de que la reserva tenga todo los
elementos necesarios, estaremos ante un boleto de
compraventa y no de una reserva. En este caso el documento
firmado podrá tener los efectos y los alcances de una seña.
• Sin embargo los contratos llevan nombres distintos y en algo
buscan identificarse. En caso de hablar de reserva no se podría
aplicar (salvo que los elementos la identifiquen con la seña) el
art. 1202 del Cod. Civil sino que deberá evaluarse la voluntad
de las partes que se manifiestan en el contrato.
 • Sí cuando se habla de seña ya que allí puede aplicarse el
mencionado articulo (salvo que los elementos que la
conforman no sean conformes a la naturaleza de una seña sino
más bien el de una reserva).

Es importante el nombre del contrato o su contenido

• Por lo tanto, como hemos visto al hablar de la relación con el
boleto de compraventa, si bien es importante la
denominación que las partes le den al documento la
naturaleza jurídica del mismo viene dada por los elementos
que lo componen.
• Por eso es importante para su distinción observar
primeramente lo que las partes han querido establecer al
firmar el instrumento (tanto para saber si es reserva o seña,
como para saber si es penitencial o confirmatoria). Más allá de
ello, en algunos casos se ha identificado el sentido de reserva
con el de seña
• Del mismo modo deberá observarse también la cantidad de
importe entregado, ya que en el caso de la reserva se hace
entrega de una suma de dinero, generalmente de escasa
significación. Pero en el caso de que la cantidad sea elevada,
puede esta suponer que no se estaba frente a un documento
provisorio (reserva) sino frente a un boleto definitivo y por lo
tanto dicho monto entregado podra ser comprendido como la
entrega de una seña.
• Al entregar un monto elevado cuando no es necesario hacerlo
en una reserva puede entenderse como una confirmación de
las obligaciones contraídas o incluso como principio de
ejecución.
• Uno de los puntos sobre los que versa la importancia de esta
distinción esta en establecer que ocurre con el dinero
entregado en calidad de reserva o seña. Este es un problema
importante con el que se encuentra el agente inmobiliario si la
operación se frustrara en este punto.
• En la seña, según afirma el art. 1202 del Cod. Civ., las partes
pueden arrepentirse y en caso que se arrepienta el oferente
perdera el importe entregado.
• Pero ocurre también que en algunos casos el dinero entregado
en calidad de reserva puede tener los alcances de una seña y
por lo tanto se perdera el importa si se frustrara la
celebración del contrato proncipal.
• Si es el oferente quien se arrepiente, perderá este el monto
entregado y en caso de ser el aceptante, deberá restituir al
oferente el monto recibido mas otro tanto. En el caso de que
el arrepentimiento provenga del oferente es lógico que este
pierda el importe entregado sino se beneficiaria al reservar sin
una contraprestación de su parte.
• Si es el oferente quien se arrepiente, perderá este el monto
entregado y en caso de ser el aceptante, deberá restituir al
oferente el monto recibido mas otro tanto. En el caso de que
el arrepentimiento provenga del oferente es lógico que este
pierda el importe entregado sino se beneficiaria al reservar sin
una contraprestación de su parteEste arrepentimiento de las
partes podrá darse cuando no haya habido un principio de
ejecución del contrato, es decir que si cualquiera de las partes
ha empezado a cumplir con las prestaciones no puede por lo
tanto arrepentirse puesto que el cumplir la prestación es una
manera de confirmar el contrato.
• Seria contradictorio que al cumplir el contrato una de las
partes quisiera arrepentirse. Por eso cuando la seña se
 entrega bajo la cláusula “en concepto de seña y como
principio de ejecución del contratoQueda en muchos casos a
criterio del agente inmobiliario si debe devolverse el monto
entregado como seña o no. La mayor parte de las empresas
inmobiliarias tiende a devolver la reserva en caso de no
concretarse el negocio siempre y cuando exista una causa
justificada correspondiente al comprador o a la empresa que
impidiera llevar a cabo la operación.
• Sin embargo en muchos casos las empresas no devuelven el
monto entragado como reserva provocando un inconveniente
entre las partes.
• En nuestra opinión, hay que ser cautelosos con este tema ya
que es sencillo a simple vista afirmar que la reserva debe
devolverse en caso de no hacerse la operación.
• Sin embargo, en muchas casos puntuales aparecen, impuestas
por las partes, causas simuladas o excusas que impiden la
realización de la operación y a través de ellas se busca la
devolución de la reserva. En estos casos puede ocurrir que las
partes hayan decidido realizar la operación sin la
intermediación pactada con la inmobiliaria, buscando
ahorrarse la comisiónTambién debemos aclarar que en
algunos casos pueden existir gastos originados en la emisión
de la reserva (por ejemplo, sacarlo de la venta, poner la franja
de “reservado” en el cartel, etc).
• Si por alguna razón la operación no llegara a darse, la parte
que originara el obstáculo en el negocio deberá hacerse cargo
de los gastos surgidos del retiro de venta del inmueble
siempre y cuando esto este aclarado de algún modo expreso
entre el agente inmobiliario y las partes. En caso de que se
tratara del oferente, el gasto se podrá descontar al momento
de devolver la reserva.
Clarín.com » Edición Miércoles 30.09.1998 » Sociedad »
• Algunas inmobiliarias se quedan con la reserva que deja la
gente
COMPRAVENTA DE PROPIEDADES: DENUNCIA DE LA CAMARA
INMOBILIARIA ARGENTINAAlgunas inmobiliarias se quedan
con la reserva que deja la gente
El 10% de los reclamos que recibe la Cámara es por la falta de
devolución de la reserva, una vez que se frustra la operación
• · Por operar en forma irregular, la semana pasada la Cámara
expulsó a 2 inmobiliariasA raíz de las denuncias que está
recibiendo, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)
recomienda a los futuros compradores de viviendas que se
asesoren antes de dejar dinero de reserva. Según dicen, el 10
por ciento de los reclamos que reciben es de gente a la que la
inmobiliaria no le devolvió la plata de la reserva cuando no se
concretó la operación.Es más, la Cámara -que agrupa al 25 %
de las casi 5.000 inmobiliarias que hay en la Capital Federal-
acaba de expulsar a dos empresas por operar con ardides que
no se corresponden con una buena inmobiliaria, dijo el
abogado Héctor DOdorico, flamante titular de la
Cámara.Lamentablemente estamos padeciendo un pequeño
porcentaje de delincuentes que trabajan ensuciando al
mercado, dijo.
• Ocurre que desde hace unos cinco años las inmobiliarias están
pidiendo una suma que ronda los mil pesos a modo de
reserva, en el caso de que alguien que busca casa manifieste
interés por una propiedad y realice una contraoferta (por
ejemplo, oferte menos de lo que pide el vendedor).
• A diferencia de la reserva, que simplemente es una propuesta
de compra, la seña significa el inicio de ejecución de la venta. Y
si el comprador después desiste, la pierde.La reserva es una
 modalidad habitual que se hace con los fines de tener certeza
de que la preferencia (por el inmueble) es concreta, explicó
Jorge Toselli, de la inmobiliaria Toselli y Fuentes, con 35 años
en el mercado.
• De no haber acuerdo -en la rebaja del precio, el ejemplo
apuntado-, las inmobiliarias tienen la obligación de restituir el
dinero. La fórmula de reserva, así se llama el trámite,
contempla que la devolución se debe hacer a las 24 horas de
no concretada la operación.Pero esto no siempre sucede.
• Hay inmobiliarias, las menos, claro, que en este punto estafan
a la gente. Además toman reservas que no son exclusivas.
¿Qué hacen con el dinero? Buscan capitalizarse. Toman la
reserva de uno, de otro, de diez personas y ponen el dinero a
trabajar, sostiene Toselli.Las trampas que buscan estas
inmobiliarias marginales, tal como las denomina la Cámara,
radica en confundir al comprador o comprometerlo con una
firma aprovechando su ignorancia en el aspecto legal o
inmobiliario.Lo cierto es que muchas personas desisten en el
reclamo, otras caen en la trampa de la letra chica y las menos
denuncian sus experiencias
• En este último caso, siempre y cuando la operación se haya
frustrado porque el vendedor no aceptó la contrapropuesta,
los compradores deben pelearla para recuperar la plata
porque estos estafadores estiran la situación hasta las últimas
consecuencias, dice Toselli, que integró el directorio de la
Cámara durante 12 años
• Por lo general reaccionan luego de recibir una carta
documento, agrega quien asegura haber conocido entre siete
y ocho firmas que hacían una suerte de sociedad con las
reservas y, como mínimo, se quedaban con los intereses.¿Por
qué sucede esto? Para la Cámara hay una razón: existen
 muchas inmobiliarias en el mercado porteño y no todas están
en condiciones de competir con lealtad.
• Por todo esto y para jerarquizar la actividad, la Cámara puso a
disposición un teléfono (300-2272) donde se evacuan dudas y
se ofrece asesoramiento gratuito.FragilidadLa devolución de
las reservas -reconoce DOdorico- es el costado más frágil.
Aunque no entró en detalles, el titular de la Cámara sostuvo
que las dos inmobiliarias desafectadas respondían a casos
realmente patológicos.
• Más allá de su buena voluntad, lo cierto es que tanto las
inmobiliarias expulsadas como otras que no están asociadas a
la CIA operan libremente y se convierten en anzuelos
atractivos para los interesados
• Por caso, una inmobiliaria que tiene sus oficinas en Barrio
Norte y pidió la reserva del nombre, señaló: No es costumbre
devolver la reserva. Es más, el 90 por ciento de las
inmobiliarias no lo hace, afirmó su dueño. Parado en la vereda
de enfrente, Toselli argumenta que no debe haber más de un
10 por ciento de firmas que hagan esto, aunque reconoce que
las inmobiliarias tramposas suelen tomar reservas no
exclusivas.¿Qué quiere decir? Piden las señas a varios
oferentes
• y eligen el mejor postor. Mientras, hacen trabajar la plata. Era
una operatoria muy común en otros tiempos.Con menos de
10 días en su cargo, DOdorico planea instrumentar una
campaña para promocionar el asesoramiento en materia
inmobiliaria. Pretendemos que antes de dejar una propuesta,
la gente nos consulte para evitar posteriores inconvenientes,
sobre todo en el caso de ignorar la trayectoria de la
inmobiliaria.