Unidad 33 Derecho Real de Superficie Forestal

Monografía sobre la Ley N° 4.
890/13 ¨DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL¨ (DRSF)

Autor: Prof. Dr. FLORENCIO PEDRO ALMADA ÁLVAREZ
DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL
1.- INTRODUCCIÓN
En América latina en los últimos años se viene debatiendo sobre la

viabilidad jurídica de introducir en la legislación, una figura novedosa que
afecta a los bosques, sean naturales o plantados. En el Paraguay igual que en
la Argentina, es denominada Derecho Real de Superficie Forestal, y Vuelo
Forestal en Colombia. Los citados países ya han incorporado en sus
respectivas legislaciones dicha figura, mientras que en otros países, se sigue
debatiendo sobre la posibilidad de adoptarla.
Por Ley N° 4.890, promulgada el 25 de abril de 2013, se incorpora en el

ordenamiento jurídico paraguayo, un nuevo derecho real, que se denomina
DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (DRSF), que consta de 15 artículos.
La nueva figura jurídica se presenta como un derecho real autónomo,

separado e independiente del derecho de propiedad del inmueble sobre el
que se constituye y otorga al titular, llamado superficiario, la facultad de
usar, gozar y disponer (Ius utendi, frundi et abutendi) de los bienes forestales
plantados o los que se encuentren en forma de bosque natural, todo ello, en
concordancia con la legislación ambiental que regula la materia. Se debe
interpretar que la citada Ley se presenta como complementaria del Código
Civil, pues, nuestro Código en su art. 1.953 enumera los Derechos Reales,
adoptando el principio del número cerrado (numerus clausus). Según este
principio los Derechos Reales solamente pueden ser creados por la Ley.
Este Derecho Real supone la separación del dominio de una cosa en

sentido horizontal. El dominio del suelo pertenece al concedente, y el
dominio de lo que se encuentra sobre el inmueble, pertenece al superficiario.
No divide al predio sobre el cual recae, sino que convive conjuntamente con
el dominio, situación que se da con otros derechos reales, como las
servidumbres, por ejemplo, aunque se trate de un derecho autónomo y
tenga una vida limitada en el tiempo.
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EDICIÓN SIN FINES PECUNIARIOS Página 1
Monografía sobre la Ley N° 4.890/13 ¨DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL¨ (DRSF)
2.- ANTECEDENTES. Desarrollo histórico del Derecho de Superficie a

partir del Derecho Romano.
Según la opinión dominante de los estudiosos del Derecho Romano, la

superficie como figura jurídica, aparece en el Derecho Justinianeo, como una
forma especial de Servidumbre y estaba tipificado como un “Ius in re aliena”
(derecho sobre las cosas ajenas). Éste y otros derechos reales análogos no
tuvieron sanción por parte del “Ius Civile”, ni fueron reconocidos como
derechos reales en la doctrina clásica debido a que la propiedad se regía por
el principio “superficies solo cedit”, que según la expresión de Gayo: …“Lo que
otro ha edificado en nuestro suelo, aunque lo haya edificado en su nombre, se
hace nuestro por el derecho natural, porque la superficie accede al suelo”.
A medida que Roma se expandía territorialmente, surgió la necesidad

de regular la utilización y aprovechamiento de la tierra. A fin de racionalizar
el uso de los latifundios y satisfacer la demanda de edificios, se decidió
primeramente por parte del Estado y luego de los terratenientes particulares,
entregar fundos a manos privadas para la construcción de edificios en estos
terrenos.
Alfredo Di Pietro, en su obra: “Derecho Romano Privado”, pág. 151,

señala que esta figura se origina en la práctica de locar terrenos públicos a
particulares, permitiendo que los locatarios pudieran construir un edificio,
contra el pago de un cánon. Generalmente era un contrato a muy largo plazo
o perpetuidad. Aquellos que construían podían usar y beneficiarse (uti, fruit)
del edificio construido (se lo llama suferficies) siempre y cuando pague dicho
cánon (se lo llamaba solarium –de solum, suelo). Si bien se lo encuadraba en
la locación, tenía todas las características de una concesión pública.
Se observa en las fuentes romanas, que además de Gayo, autores

como Ulpiano y Paulo, se referían a la superficie; así éste último, al definir al
superficiario decía: …“aquel que tiene la superficie en suelo ajeno, y que debe
prestar cierta pensión”; y Gayo expresaba: “llamamos cosas superficiarias a
las que se levantaron en solar tomado en arrendamiento”.
En su obra “El Derecho de Superficie”, Vanesa A. Novello expresa que:

…“En el régimen del Derecho Civil Romano no parecía haber lugar para el
Derecho Real de Superficie porque el “Ius Civile” lo impedía, manteniéndose

dentro del esquema de los derechos personales, pero ante algunas
situaciones de notoria injusticia, derivadas de lo que hoy podríamos llamar el
ejercicio abusivo de los derechos de los propietarios del suelo, en el derecho
pretoriano se concedió a quienes habían construido en suelo ajeno una
acción y un interdicto. La superficie como derecho real entre los romanos
comienza a desarrollarse por obra del Pretor que brindó a su titular un
remedio, que excede al esquema de las relaciones contractuales del
propietario. Pero a diferencia de los sistemas modernos no se consideraba en
Roma al superficiario como propietario, ni la superficie como propiedad…”.
En la Edad Media: Debido al sistema político, social y económico

imperante en esta época, el régimen de la propiedad y tenencia de la tierra
estuvo organizado en torno al dominio desmembrado. La titularidad de dicho
dominio se concentraba en el Rey, quien otorgaba a los miembros de la
nobleza a través de concesiones especiales, el control sobre la propiedad de
la tierra, como así también el derecho de gobernar a sus vasallos, que eran
denominados siervos de la gleba (esclavo de la tierra), tanto es así, que
cuando se le vendía un feudo, se incluía en la venta a los vasallos. En este
periodo, el derecho de superficie tuvo mucha vigencia, por un lado como
habíamos señalado, por la desmembración del dominio, apareciendo así la
figura del dominio útil y el dominio directo; por otro lado, se evidencia en
esta época la influencia del derecho germánico, que daba mayor importancia
y valor al trabajo del constructor que al derecho de propiedad del suelo.
Entre los siglos XI y XIII, algunos jurisconsultos que fueron

denominados glosadores, estudiosos del derecho, retomaron la figura de la
superficie, ampliando su campo de aplicación, pues, no solamente se
aplicaba a las construcciones, sino también a las plantaciones que se hicieron
en suelo ajeno.
En forma progresiva se vislumbra la necesidad de separar la propiedad

del suelo y el derecho del superficiario, apareciendo así la concepción de la
propiedad superficiaria, apoyada en la doctrina de la división del dominio en:
útil y directo.

Es oportuno resaltar que en este periodo la superficie fue concebida

como una verdadera propiedad, paralela a la propiedad del suelo. El Derecho
de Superficie aparece como género y la edificación y la plantación como
especies o modalidades. Esta postura jurídica duró hasta la Revolución
Francesa.
“Como consecuencia de los abusos cometidos por los señores feudales,

que pueden resumirse en la esclavitud de los hombres a la tierra y los altos
precios de los censos (cánon) por el uso de la superficie, la enfiteusis y la
superficie fueron prohibidas, restaurándose la unidad de la propiedad en la
persona del propietario del suelo”.[1]
“El Código de Napoleón no reconoció el Derecho de Superficie por ser

considerado como una de las antiguas formas de sofocación de la propiedad
inmobiliaria. Ésta fue en general la posición de los Códigos de corte liberal e
individualista, que eran contrario a la propiedad dividida”.[2]
[1] NOVELLO, obra cit. pág. 18

[2] NELSON G.A. COSSARI: “El Derecho de Superficie”, pág. 5
Opinión de Vélez Sarsfield: En el derecho argentino, Vélez no incluyó el

Derecho de Superficie en la enumeración del art. 2.503 del Código Civil y
explica en la nota al mismo artículo que considera más conveniente adherirse
al derecho romano antiguo, que no admite que exista un propietario de la
superficie independientemente del propietario del suelo, porque este
derecho desmejoraría los bienes raíces y traería dificultades y pleitos con los
propietarios de los terrenos.
En la actualidad el Derecho de Superficie vuelve a resurgir dada su

implicancia económica y social con las modalidades de: 1°) edificación y
2°) forestación.
3.- EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (DRSF) EN NUESTRA

LEGISLACIÓN
En nuestro derecho existen varias leyes que se refieren a la
forestación, la Ley marco es la que lleva N° 422/73, “FORESTAL”, que en su
art. 1° declara de interés público el aprovechamiento y el manejo racional de

los bosques y obligatoria la protección, conservación, mejoramiento y

acrecentamiento de los recursos naturales.
La Ley N° 4.890/13, que crea el Derecho Real de Superficie Forestal, en

su art. 1°, in fine, establece:…“El área de conservación obligatoria establecida
como reserva legal de los bosques naturales por el art. 42 de la Ley N° 422/73
“FORESTAL”, no será objeto de constitución de Derecho Real de Superficie
Forestal (DRSF), debiendo respetarse lo dispuesto por dicha Ley al respecto”.
En nuestra legislación, además de las citadas leyes, podemos

mencionar otras que hacen relación con nuestro tema, como la Ley N° 96/92
“De vida silvestre”, que protege a la flora y fauna silvestre; la Ley N° 536/95
“De fomento a la Forestación y Reforestación”; la Ley N° 816/96 “Que adopta
medidas de defensa de los recursos naturales”; la Ley N° 2.524/04 “De
prohibición en la Región Oriental de las actividades de transformación y
conversión de superficies con cobertura de bosques”, conocida como “Ley de
deforestación cero”, por citar algunas (Al final de la unidad ampliaremos este
tema).
4.- CONCEPTO: El Derecho Real de Superficie Forestal es un derecho

autónomo, temporal que otorga al superficiario el uso, goce y disposición
jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar
forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad
de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarlas con derecho real de
garantía.
ETIMOLOGÍA: El término superficie deriva de los vocablos latinos

“Súper” y “Facies”. En su acepción más amplia designa la parte superior de un
objeto, su cara posterior o más propiamente las cosas que se elevan por
encima del suelo.
DEFINICIÓN LEGAL: La Ley N° 4.890/13 en su artículo 1° establece: “El

Derecho Real de Superficie Forestal, en adelante DRSF, es aquél por el cual el
titular del dominio de un inmueble susceptible de contener plantaciones
forestales o bosques naturales, constituye a favor de terceros o superficiarios,
un derecho de aprovechamiento o disposición sobre los bienes forestales
plantados sobre la superficie de su propiedad o sobre los bienes que se
encuentren en el inmueble en forma de bosque natural; todo lo cual deberá

ejercerse en concordancia con la legislación ambiental que regula la materia.
El área de conservación obligatoria establecida como reserva legal de
bosques naturales por el art. 42 de la Ley N° 422/73 “FORESTAL” no será
objeto de constitución de Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) debiendo
respetarse lo dispuesto por dicha Ley al respecto”.
El DRSF, crea una relación jurídica entre el propietario del inmueble y

el superficiario que pasa a ser el propietario de la superficie forestal con
carácter temporal. Conforme a lo expresado, queda claramente establecida
la existencia de dos tipos de propiedades, bien diferenciadas que son:
1°) la propiedad del suelo que corresponde al propietario del inmueble,
2°) la superficie forestal que corresponde al superficiario.
5.- NATURALEZA JURÍDICA
En el Derecho Romano la superficie se incluía entre los derechos sobre

cosa ajena (iura in re aliena) en razón de la vigencia del principio “Superficies
solo cedit”, en cuya virtud, el superficiario usaba y gozaba de una cosa ajena.
En la actualidad este derecho real en la generalidad de los casos, es

considerado como derecho autónomo, temporario, sobre cosa propia, así se
manifiestan algunos autores como Manuel Bilinski, quien expresa: “El
Derecho de Superficie Forestal, es un derecho real autónomo sobre cosa
propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la
superficie de un inmueble ajeno…”.
Autores como Aida Kemelmajer de Carlucci y Roca Sastre, sostienen

que tanto el titular del suelo como el superficiario ostentan un dominio
imperfecto: el del suelo porque lo ha desmembrado; el superficiario por
tener un dominio temporal.
Según la doctrina clásica, las cosas según su naturaleza se clasifican en

muebles e inmuebles. Nuestra Ley de Superficie Forestal considera a los
bienes forestales o masas arbóreas como mueble, según se expresa en la
parte final del art. 2°, que dice: “A los fines de la presente ley, las

plantaciones o masas arbóreas son consideradas cosas muebles, conforme a

lo establecido en el art. 1.878 del Código Civil”.
Consideramos que la parte final del artículo transcripto, no es muy feliz

al decir…“conforme a lo establecido”, entendemos que lo que se quiso decir
sería…“a los efectos de lo establecido”, porque el contenido del concepto
“mueble” de la Ley Forestal, es diametralmente opuesto a lo dispuesto por el
art. 1.878 del Código Civil que dice: “Son cosas muebles las que pueden
transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí mismas, sea que sólo
se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias
a los inmuebles”.
Según la concepción clásica, los bosques son considerados inmuebles

por accesión, por su adhesión física al suelo.
La legislación colombiana entiende que los árboles son “bienes

muebles por anticipación”.
En nuestro Código Civil, según la disposición del art. 1.874, los bosques
son considerados inmuebles por naturaleza, y por tanto, corresponden al
propietario del inmueble, porque la superficie accede al suelo.
Evidentemente, los legisladores recurrieron a una ficción jurídica al

considerar a los bienes forestales como muebles ¿A qué obedece este
cambio? La respuesta es muy sencilla: para facilitar su libre explotación
comercial.
Es notable como el legislador acomoda los conceptos jurídicos a la

realidad fáctica según los intereses dominantes.
6.- OBJETO
El objeto no es el inmueble, recae sobre los bienes forestales plantados

o los ya existentes como bosque natural al tiempo de su constitución.
Al respecto, el tratadista Juan Bernardo Iturraspe en las XIX Jornadas

de Derecho Civil, realizada en Rosario (R.A.) desde el 25 al 27 de octubre de
2003, al referirse al Derecho de Superficie Forestal sostuvo que: “…este

derecho recae sobre cosa propia, pues su objeto no es el inmueble sino las
plantaciones que se realicen en el mismo, a partir de la constitución de la
superficie, o las ya existentes a esa fecha”.
Entre los caracteres de este instituto podemos citar que se trata de un

derecho autónomo, temporario y transmisible, que otorga al titular el uso,
goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno.
7.- MODOS DE CONSTITUCIÓN
El Derecho Real de Superficie Forestal se constituye por contrato, que

puede ser a título oneroso o gratuito, y por disposición de última voluntad.
Así lo dispone el art. 6° de la Ley N° 4.890/13 de Superficie Forestal,

que textualmente dice: “El Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) se
adquiere por contrato, que puede ser oneroso o gratuito y por disposición de
última voluntad…”.
8.- EXTENSIÓN
La extensión del Derecho Real de Superficie Forestal está regulado por

el art. 1° de la Ley de Superficie Forestal. En efecto, el citado artículo en su
parte pertinente dice que el superficiario tiene “un derecho de
aprovechamiento o disposición sobre los bienes forestales plantados sobre la
superficie de su propiedad o sobre los bienes que se encuentren en el
inmueble en forma de bosque natural; todo lo cual deberá ejercerse en
concordancia con la legislación ambiental que regula la materia”. Y a
continuación, el mismo artículo establece: “El área de conservación
obligatoria establecida como reserva legal de bosques naturales por el
artículo 42 de la Ley N° 422/73 “FORESTAL”, no será objeto de constitución
de Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF), debiendo respetarse lo
dispuesto por dicha Ley al respecto”.
El mencionado art. 42 de la Ley N° 422/73 “FORESTAL”, dice al

respecto lo siguiente: “Todas las propiedades rurales de más de 20 hectáreas
en zonas rurales deberán mantener el 25% de su área de bosques naturales.
En caso de no tener este porcentaje mínimo, el propietario deberá reforestar

una superficie equivalente al 5% de la superficie del predio”.
Consideramos que el porcentaje del 25%, no favorece en modo alguno

la preservación de los bosques naturales como reserva legal, por el contrario,
fomenta su depredación. Ejemplo: Imaginemos que se tenga 100 hectáreas
de bosques naturales, se puede talar libremente el 75%, dejando tan sólo el
25% como reserva; lo ideal sería invertir este orden, si realmente existe
voluntad para preservar los bosques.
9.- EXCEPCIÓN
Según el texto del artículo comentado, se observa un límite al derecho

de disposición del superficiario, al disponer que se debe respetar lo
exceptuado en carácter de reserva legal de bosques naturales (25%) de las
propiedades rurales de más de 20 Has. De modo que, la misma Ley establece
la excepción a la regla general que consiste en el uso, goce y disposición de
los bienes forestales a los efectos de su aprovechamiento.
10.- FORMALIDADES
El art. 6° de la Ley N° 4.890/13 de Superficie Forestal dispone que este

derecho “en todos los casos, será instrumentado por escritura pública y éste
deberá ser inscripto en la Sección correspondiente de la Dirección General de
los Registros Públicos. Transcribimos a continuación las exigencias legales
requeridas: “En la escritura pública de constitución, se deberá transcribir el
informe pericial realizado por un agrimensor matriculado, el cual describirá la
parte del inmueble sometido al DRSF. Si el Derecho Real de Superficie
Forestal se constituye sobre bosques naturales, se deberá acompañar el plan
de manejo forestal en el que conste la autorización para su explotación
comercial, por parte de la autoridad competente”.
11.- INSCRIPCIÓN
Hemos comentado precedentemente, que la escritura pública de

constitución del DRSF debe ser inscripto en la Dirección General de los

Registros Públicos, en la Sección correspondiente. Desde el momento de su

inscripción, surte efectos jurídicos con relación a terceros.
12.- DURACIÓN, PLAZO LEGAL Y RENOVACIÓN
Conforme al art. 6° de la Ley N° 4.890/13, inc. b) El plazo de duración,

no podrá exceder de 50 (cincuenta) años y sólo será renovable por mutuo
acuerdo. Extinguido el DRSF, las partes por mutuo acuerdo podrán renovar el
contrato según lo dispone el citado inciso.
Dicha disposición no merece comentario alguno, por la claridad de su

texto.
13.- ¿ES UN DERECHO TRANSMISIBLE?
La cuestión que se plantea es si el Derecho Real de Superficie Forestal

es transmisible por actos entre vivos y por actos mortis causa.
Nuestra Ley N° 4.890/13 no dice nada al respecto, guarda silencio.

Sostenemos el criterio que se trata de un derecho transmisible. No
encontramos motivos valederos para sostener lo contrario.
En primer lugar, se debe tener en cuenta que el DRSF, es un derecho

autónomo. El superficiario puede usar, gozar y realizar actos de disposición
sobre la superficie del inmueble afectado. Además, se debe mencionar que
es un derecho temporario.
En el Derecho Privado rige el principio de que está permitido todo acto

que no esté expresamente prohibido por la Ley, siempre que no
contravengan normas de orden público o las buenas costumbres.
No existe ninguna duda respecto al derecho de disposición que tiene el

superficiario, como ejemplo, podemos citar que el mismo puede gravar la
superficie con un derecho real de garantía (art.7°) y no encontramos
impedimentos para que el superficiario transmita su derecho
temporalmente, basado en el principio de la autonomía de la voluntad.

Tanto en la legislación comparada como en la doctrina el derecho de

superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones
fijadas al constituirlo. El Código Civil Peruano en su art. 1.031 expresa: “El
derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por
testamento; asimismo, este derecho es transmisible, salvo prohibición
expresa”.
Autores como Arias-Schreiber y Carlos Cárdenas sostienen “que el

derecho de superficie es un derecho real, enajenable y transmisible por
sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no
puede exceder al máximo fijado por Ley (se trata de un derecho temporal)…”.
14.- ¿PUEDE OFRECERSE COMO GARANTÍA REAL?
Hemos señalado que el superficiario puede realizar actos de

disposición, así puede gravar la superficie con un derecho real de garantía. El
art. 7° de la Ley de Superficie Forestal dispone al respecto: “El titular del
Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) tendrá derecho de darlo en
garantía de prenda con registro…”.
15.- PRIVILEGIO
Si el Derecho Real de Superficie Forestal se constituye a título oneroso,

el precio a ser pagado al propietario (del inmueble) tendrá privilegio sobre
los derechos del acreedor prendario. Así lo dispone el art. 6°, inc. a) de la Ley
de Superficie Forestal.
16.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE
Teniendo en cuenta que el DRSF es autónomo, separado e

independiente del derecho de propiedad del inmueble sobre el que se
constituye, citaremos primeramente los derechos del propietario del
inmueble.
DERECHOS:

a) Conserva el derecho de enajenarlo o darlo en garantía hipotecaria en

forma parcial o total, pero el traspaso de dominio se hará con la
restricción correspondiente y el adquirente quedará obligado a
respetar el derecho real constituido sobre el mismo, hasta su
extinción. (arts. 4° al 7°).
b) Si el Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) afectare solamente a
una parte del inmueble, el propietario podrá ejercer plenamente su
derecho de dominio sobre el resto del mismo, en la medida que ello no
signifique una perturbación al superficiario (art. 5, in fine).
c) Derecho de privilegio a ser pagado por el otorgamiento del DRSF.
Producida la extinción del DRSF el propietario del inmueble afectado
adquiere los derechos que sobre las masas boscosas, naturales o
implantadas, pudieren subsistir.
OBLIGACIONES:
a) Está obligado a respetar los derechos del superficiario, hasta su

extinción. No puede utilizar por sí o por otro, las plantaciones o masas
arbóreas resultantes de la actividad forestal existente o a ser
implementada en el inmueble afectado o de disponer de las mismas
(art. 2°).
b) No podrá constituir sobre el terreno afectado, total o parcialmente,
ningún derecho real de disfrute durante la vigencia del contrato, ni
perturbar los derechos del superficiario. Si lo hiciere, el superficiario
podrá exigir el cese de la turbación (art. 5°).
17.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO
El titular del Derecho Real de Superficie Forestal tiene derechos y

obligaciones, desde el momento de su constitución.
DERECHOS:
a) Derecho de uso, goce y disposición sobre los bienes forestales.

b) Derecho de enajenar.
c) Derecho de gravar con derecho real de garantía.
d) Derecho de oponer acciones posesorias.
OBLIGACIONES:
a) Si es a título oneroso está obligado a pagar el cánon correspondiente,

llamado “solarium”.
b) Está obligado a pagar las contribuciones y cargas que gravan el fundo.
c) Extinguido su derecho, está obligado a abandonar el inmueble.
18.- DERECHOS DE TERCEROS
El art. 7° de la Ley de Superficie Forestal, en su inc. b) in fine, establece:

…“Los derechos de terceros resultantes de las obligaciones asumidas por el
superficiario forestal con los mismos, sólo podrán ser ejercidos contra los
derechos del superficiario forestal y en ningún caso contra los derechos de
propiedad del inmueble”.
El inc. d) dispone: “El acreedor prendario de un Derecho Real de

Superficie Forestal (DRSF) tendrá acceso al inmueble respectivo para su
inspección y para proceder al corte y extracción de los bienes forestales en
caso de ejecución judicial de sus derechos crediticios, en la medida necesaria
para satisfacer su crédito y sus accesorios”.
19.- ACCIONES EJERCITABLES POR LOS CONSTITUYENTES
Sobre este punto, el art. 14 de la Ley de Superficie Forestal, expresa:

“El superficiario podrá oponer las acciones posesorias previstas en el Código
Civil que fueren necesarias para precautelar su Derecho Real de Superficie
Forestal (DRSF) contra acciones del propietario del inmueble y contra
terceros, cuando ellas pudieran menoscabar de alguna forma sus derechos
superficiarios”.
Por otra parte, consideramos que el propietario del inmueble, en caso
de incumplimiento del contrato respectivo por parte del superficiario, podría
interponer las acciones reales y las acciones posesorias, que correspondan
según el caso.
20.- EXTINCIÓN. CAUSAS. ENUMERACIÓN Y EXPLICACIÓN DE LOS

DISTINTOS CASOS

En lo que respecta a la extinción del Derecho Real de Superficie

Forestal (DRSF), el art. 9° de la Ley N° 4.890/13, enumera taxativamente las
causas, que se transcribe a continuación:
Art. 9° “El Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) se extingue por las
siguientes causas: a) renuncia expresa por parte del superficiario; b)
vencimiento del plazo contractual; c) cumplimiento de una condición
resolutoria pactada; d) por consolidación en una misma persona de las
calidades de propietario y superficiario; e) por mutuo consentimiento, toda
vez que no afecte derecho de terceros”.
COMENTARIO
a) Renuncia expresa por parte del superficiario.

La renuncia expresa del superficiario debe ser formalizada en instrumento
público e inscripta en el Registro Público, a los fines de ser oponible a
terceros.
El art. 10° establece, además, que: “La renuncia voluntaria de los derechos
adquiridos por el superficiario desde el nacimiento del Derecho Real de
Superficie Forestal, no lo libera de las obligaciones asumidas con relación al
titular del dominio del inmueble”.
En esta disposición se aplica el adagio “los contratos deben cumplirse”.
Somos de opinión que si existiere daño por la extinción del derecho
producida por la causal invocada, el superficiario deberá indemnizar al nudo
propietario, incluso deberá pagar el cánon hasta el vencimiento del plazo
pactado, salvo convención en contrario al momento de la constitución del
derecho.
b) Vencimiento del plazo contractual.
Esta disposición es una causa de extinción, común de todos los contratos.
c) Cumplimiento de una condición resolutoria pactada.
La causal invocada por este inciso (c) deja a la voluntad de las partes, pactar
la extinción al cumplimiento de una condición resolutoria.
d) Por consolidación en una misma persona, se produce cuando por
transmisión, por actos entre vivos o mortis causa, el superficiario adquiere el
derecho real de dominio del nudo propietario.
e) Por mutuo consentimiento, siempre y cuando no afecte derecho de
terceros.

Esta causal, no es otra cosa que la aplicación del principio de la autonomía de

la voluntad.
21.- EL DERECHO DE SUPERFICIE EN LA LEGISLACIÓN COMPARADA
El Derecho de Superficie, cuyo origen se encuentra en el Derecho

Romano, en la actualidad, es admitido en varios países, tanto de Europa
como América Latina. Citaremos a modo de ejemplo algunos países que
legislan sobre este derecho. El género sería el Derecho de Superficie y sus
modalidades: a) la edificación y b) la forestación o silvicultura.
Entre los países europeos que admiten este derecho podemos citar
algunos de ellos: Alemania, Austria, Bélgica, España, Francia, Holanda, Italia,
Portugal, Suiza, entre otros.
En América Latina: Argentina, Perú, Colombia, Paraguay.

Comentaremos algunos de ellos.
En Argentina, se creó el Derecho Real de Superficie Forestal por Ley N°

25.509, de fecha 14 de noviembre de 2001. Consta de 15 artículos. Según
esta legislación, se trata de un derecho de uso, goce y disposición de la
superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de realizar en esa superficie
forestación o adquirir una forestación ya existente separada de la propiedad
del inmueble. Tiene dos alcances, por una parte, es concedido por el
propietario de un fundo mediante un contrato por un tiempo no mayor de 50
años a favor de un tercero para realizar actividades de forestación; y por
otra, se constituye sobre cosa propia, llamada propiedad superficiaria
concedido por el propietario del suelo, respecto de una forestación, dando
lugar a dos propietarios: uno del suelo y otro de la superficie.
En Colombia, el Derecho Real de Superficie Forestal está vigente desde

el 20 de abril de 2006, con la Ley N° 1.021 “Ley General Forestal”, que regula
las actividades relacionadas con los bosques naturales y las plantaciones
forestales. Esta Ley introduce en su art. 2°, numeral 15, la figura del “VUELO
FORESTAL”, al señalar que: “Se reconoce el vuelo forestal como el derecho
que tiene el titular o el propietario de una plantación forestal privada

debidamente registrada, para constituir sobre una plantación futura, una

garantía con cualquier entidad financiera.
Para todos los efectos jurídicos, se entiende que los árboles son bienes
muebles por anticipación conforme a lo establecido en el art. 37, en
concordancia con el art. 659 del Código Civil. Dichos bienes, podrán ser
susceptibles de enajenarse a cualquier título, gravarse, transferirse….”.
El comentarista Rolando Castaño Vergara, señala al respecto: “Para

Colombia es claro que introducir la institución del vuelo forestal, implica, por
una parte superar la definición clásica del Código Civil, de inmuebles por
adhesión y de “muebles por anticipación”, es en consecuencia crear una
ficción jurídica mediante la cual surge un derecho real de superficie diferente
al derecho real sobre el inmueble en el cual se tiene una plantación o un
bosque natural”.
Sería muy largo y tedioso el comentario de las demás legislaciones,

entendemos que como dice el dicho popular: “Un botón sirve para muestra”,
pero, en este caso, son dos botones para los fines de nuestra exposición.
22.- EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL Y EL MEDIO

AMBIENTE
Al tratar este nuevo derecho real incorporado en nuestra legislación,

debemos considerar dos aspectos bien diferenciados: 1°) la tala de los
árboles con fines de explotación comercial, y 2°) la preservación del medio
ambiente.
Cuando se derriban los árboles para su explotación comercial y no se

observan las normas jurídicas vigentes; cuando dicha actividad no es
controlada y se implementa en forma exagerada, se produce un grave daño a
la naturaleza.
El daño al medio ambiente involucra diversos factores, en la mayoría

de los casos, surgen como consecuencia de las acciones producidas por el ser
humano. El hombre es el único ser que destruye su habitad, convirtiéndose

en un depredador de la naturaleza, circunstancia que no se da en otras

especies en la escala de los seres vivos.
Se quiere justificar esta acción, aduciendo que es el precio del

progreso.
Se trata de justificar la utilización de los recursos naturales, invocando

concepto como “desarrollo económico”, para cuyo fin se debe aumentar la
producción, utilizando estos recursos como factor productivo, priorizando el
concepto de lucro, antes que la vida y la ecología.
Al respecto, la escritora Silvia Jaquenod de Zsogón, en su obra “El

derecho ambiental y sus principios rectores”, 3° edición, Madrid, pág. 53-54;
expresa lo siguiente: “La incompatibilidad se advierte entre determinado
modelo de desarrollo y la conservación del entorno físico; ese modelo se
caracteriza por ciertos principios, que orientan todo el proceso de expansión
económica:
- En lo filosófico; el “más tener” con preponderancia sobre el “más ser”
(recuérdese la frase de Thilard de Chardín “…lo importante no es tener
más, sino ser más”)
- En lo económico; el principio de la libertad de industria y comercio
(laisser faire laisser passer), como motor fundamental del proceso de
expansión.
- En el campo de la ética social, el “lucro” como fin y fundamento de la
acción individual y social.
- En lo jurídico, el viejo concepto liberal de la propiedad privada, en su
sentido estricto y tradicional.
Así, en aras de la industrialización a gran escala y a cualquier precio, y

de la concentración urbana, se esquilma y sacrifica el medio natural. Esta
concepción del desarrollo económico es, sin duda, la causa fundamental de la
llamada crisis ambiental, y ello porque la economía liberal se basa en la
cantidad y el consumo exagerado, y no en la calidad y satisfacción de las
necesidades reales del hombre (calidad de vida versus nivel de vida).
Y sigue diciendo la mencionada autora: “Cabe preguntarse ¿Es el

progreso el causante de estos daños al entorno físico y social?, o bien ¿Es la
práctica económico social de un determinado tipo de progreso?

Indiscutiblemente el culto al lucro, la adoración de lo artificial y del poder,
han conducido a agravar considerablemente el estado de la naturaleza y la
escasez integral de recursos naturales en el planeta. El materialismo y el
liberalismo en su desmedido afán de “beneficio” sacrifican la naturaleza y la
extinguen”.
¿Cuál sería la postura correcta para impulsar el desarrollo? ¿Se debe

priorizar el lucro o preservar la naturaleza? ¿Son incompatibles?
Todo depende del factor humano. Las decisiones tomadas a nivel

gubernamental deben ser las correctas, deben aplicarse en forma irrestricta
las normas legales que preservan el medio ambiente, porque de nada sirven
las buenas leyes si no se cumplen.
Protágoras ya lo había dicho en el Siglo IV A.C.: “El hombre es la

medida de todas las cosas”, y Hermogeniano señaló que “todo el derecho ha
sido constituido por causa de los hombres”.
En síntesis, todo depende de la voluntad política de los hombres,

repetimos: del factor humano.
Consideramos que el desarrollo económico no es opuesto a la

preservación del medio ambiente, siempre que los recursos naturales sean
explotados en forma racional.
En consecuencia, para implementar la expansión racional en lo

económico, se impone un nuevo enfoque del concepto de desarrollo, que al
mismo tiempo de satisfacer las necesidades primarias del hombre, conduzca
al logro de un ambiente sano, agradable y equilibrado, y como dicen los
ecologistas: “reconocer que la conservación del ambiente natural y humano
representa la condición esencial para un justo desarrollo”. (Carta de Gubbio,
Italia, 1982).
El Instituto Forestal Nacional (INFONA) ha realizado un interesante

trabajo sobre el tema que nos ocupa, insistiendo en un plan nacional de
reforestación a fin de mantener un equilibrio entre la deforestación y el
medio ambiente. Señala al respecto que el Paraguay tiene una arraigada

tradición forestal, que le ha permitido ganarse un nombre en los mercados.
Que maderas paraguayas, o productos de madera paraguayos, es una marca
conocida. Esto fue posible gracias a las excelentes aptitudes de sus especies
nativas, y por las capacidades industriales desarrolladas para el
procesamiento de esas maderas nobles.
Continúa diciendo que, la calidad y la abundancia de este tipo de

madera atrajeron el interés de muchas empresas locales y de los países
vecinos, que en lugar de aplicar un manejo sustentable de estas especies,
produjeron una depredación tal que atentó significativamente sobre la
productividad de los montes. Tal es así, prosigue diciendo el citado Instituto,
que de las más de 8.000.000 has. de bosques que cubría la Región Oriental
del país, los últimos estudios nos revelan que en la misma región quedan
aproximadamente 1.500.000 has. de bosques muy fragmentados y
degradados.
Por otra parte debemos destacar, que a pesar de los esfuerzos que el
Estado ha realizado desde la década de los ´70 en adelante a través de
diferentes leyes y programas, los resultados nos indican que se han
reforestado sólo unas 60.000 has., superficie totalmente insuficiente para
paliar las consecuencias de la pérdida de bosques enunciadas
anteriormente. Además, debe considerarse que la tala irracional de bosques
naturales, con árboles nativos centenarios, no se reponen a corto plazo,
porque la mayoría de las escasas reforestaciones se hacen con árboles de
rápido crecimiento, con miras a una pronta y continua explotación.
El informe que antecede describe con mucha precisión nuestra

realidad en materia forestal. Es sabido que la deforestación irracional y no
controlada produce un marcado desequilibrio ecológico que repercute
directamente sobre el medio ambiente. El tema de la deforestación es de
palpitante actualidad en varios países, motivo de preocupación no
solamente a nivel regional, sino internacional, porque en definitiva, afecta a
todo el planeta.

En la actualidad, según datos estadísticos obtenidos, los árboles

ocupan el 6% de la superficie de la tierra y, aun así, permiten la vida de más
de la mitad de las especies biológicas existentes.
El diario ABC Color, en su Editorial de fecha 19-06-2014, dice lo

siguiente: La Organización de las Naciones Unidas para la Agricultura y la
Alimentación (FAO) publicó hace poco de que nuestro país pierde cada año
nada menos que 180.000 has. de bosques, cifra que se mantiene constante
desde hace veinte años. El dato concuerda con otra publicación de la
prestigiosa Revista Science, donde se informa que el Paraguay tiene las
tasas más altas de pérdida forestal en todo el planeta, junto con Malasia y
Camboya. También es compatible con la denuncia de la Universidad de
Maryland (EE.UU.) de que el Chaco Paraguayo es la región del mundo en
que la pérdida de bosques avanza con mayor rapidez.
El tema de la deforestación no controlada, es alarmante,

especialmente por los efectos que producen. La tala de árboles produce
consecuencias desequilibrantes en el medio ambiente. La deforestación ha
hecho que varias especies desaparezcan del planeta. No se debe olvidar que
las plantas y animales tienen vida propia al igual que los seres humanos, es
decir, también nacen, respiran, crecen, se alimentan, y requieren un espacio
natural para desarrollarse, por eso se ha dicho que “cuando se tala un árbol,
se va una vida” y con más razón, cuando se mata un animal. La deforestación
indiscriminada afecta la existencia de la flora y la fauna en el medio
ambiente.
Nuestra realidad es sinceramente preocupante. Así se manifiestan en

las publicaciones periodísticas, no pasa una semana, a lo sumo dos, sin que
aparezca en primera plana el tema de la “Depredación de nuestros bosques”,
tanto en la Región Oriental como en la Occidental.
Lo más grave del caso es que se deforestan reservas ecológicas

naturales y áreas silvestres protegidas como los Parques Nacionales de
Caaguazú, Ñacunday, Ybytyruzú, San Rafael, Mbaracayú, Morombí,
Mbocayaty del Distrito La Colmena, Paso Bravo, Ypety y muchos otros.

Entre los efectos más visibles de la deforestación podemos citar la

erosión del suelo, el cambio del régimen de las lluvias, la desaparición del
habitad de especies silvestres y la pérdida de la biodiversidad, entre otros.
Qué ocurre cuando las plantas desaparecen, pues, disminuye la

filtración del agua de la lluvia en el suelo, razón por la cual disminuyen las
aguas subterráneas, provocando que los pozos y manantiales se sequen.
Como consecuencia de estas manifestaciones, aparecen las

inundaciones, ya que las lluvias intensas no pueden ser absorbidas por los
árboles, mientras el agua acumulada fluye y arrastra tierra y piedras que
luego llegan al cauce del río; lo que aumenta su caudal y provoca
inundaciones en los alrededores del río.
Creemos que ha llegado el momento de la reflexión, de hacer un

llamado urgente: “Si deseas un mundo mejor, debes cuidar tu medio
ambiente”.
23.- NORMAS CONSTITUCIONALES Y LEGALES
Nuestra Constitución Nacional al referirse a la vida y el ambiente en su

Capítulo I, dispone: Art. 6° “….El Estado también fomentará la investigación
de los factores de población y sus vínculos con el desarrollo económico, con
la preservación del ambiente y con la calidad de vida de los habitantes”.
El art. 7°, se refiere al derecho a un ambiente saludable y dice: “Toda

persona tiene derecho a habitar en un ambiente saludable y ecológicamente
equilibrado. Constituyen objetivos prioritarios de interés social la
preservación, la conservación, la recomposición y el mejoramiento del
ambiente, así como su conciliación con el desarrollo humano integral. Estos
propósitos orientarán la legislación y la política gubernamental pertinente…”.
El art. 8° establece: “Las actividades susceptibles de producir alteración

ambiental serán reguladas por la Ley. Asimismo, ésta podrá restringir o
prohibir aquellas que califique peligrosas…”. Concluye el citado artículo: “El
delito ecológico será definido y sancionado por la Ley. Todo daño al
ambiente importará la obligación de recomponer e indemnizar”.
Luego de la lectura de los citados artículos, se observa que tanto la

letra como el espíritu de nuestra Constitución es clara y terminante, al
expresar que toda persona tiene derecho a habitar en un ambiente saludable
y ecológicamente equilibrado, se refiere además, a la preservación del
ambiente para hacerlo compatible con la calidad de vida de los habitantes.
Declara de interés social y como objetivos prioritarios, la preservación,

la conservación, la recomposición y el mejoramiento del ambiente. También
manifiesta con toda claridad, que estos propósitos orientarán la legislación y
la política gubernamental pertinente”.
Podemos afirmar enfáticamente que nuestra Constitución Nacional se

pronuncia con claridad meridiana a favor de la ecología y la preservación del
medio ambiente.
LEYES NACIONALES
Nuestro país tiene una frondosa legislación en materia de leyes

ambientales y posiblemente sea una de las mejores del mundo, a tal punto
que una de ellas, la Ley N° 2.524/04, se conoce como “Ley de Deforestación
Cero”. Mencionaremos seguidamente algunas de esas leyes:
-Ley N° 422/73 “Forestal”. Declara de interés público y obligatorio la
protección, conservación, mejoramiento y acrecentamiento de los
recursos forestales.
-Ley N° 96/92 “De vida silvestre”. Protege a la flora y fauna silvestre.
-Ley N° 352/94 “De áreas silvestres protegidas”.
-Ley N° 536/95 “De fomento a la Forestación y Reforestación”.
-Ley N° 716/95 “Que sanciona delitos contra el medio ambiente”.
-Ley N° 515/94 “Que prohíbe la exportación y tráfico de rollos, trozos y
vigas de madera”.
-Ley N° 816/96 “Que adopta medidas de defensa de los recursos
naturales”.
-Ley N° 294/93 “Evaluación de impacto ambiental” y Ley N° 345/94 su
modificación.
-Ley N° 2.524/04 “De prohibición en la Región Oriental de las
actividades de transformación y conversión de superficies con
cobertura de bosques”, conocida como “Ley de Deforestación Cero”.
En conclusión, podemos señalar que tanto la Constitución Nacional

como nuestra legislación se pronuncian a favor del medio ambiente. Para
confirmar lo expresado, transcribimos a continuación una de las leyes, la N°
2.524/04, que en su art. 1° establece: “Es objetivo de esta ley propiciar la
protección, recuperación, y el mejoramiento del bosque nativo en la Región
Oriental, para que en un marco de desarrollo sostenible, el bosque cumpla
con sus funciones ambientales, sociales y económicas, contribuyendo al
mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes del país”, y el art.2°,
prohíbe en la Región Oriental, realizar actividades de transformación o
conversión de superficies con cobertura de bosques, a superficies destinadas
al aprovechamiento agropecuario en cualquiera de sus modalidades; o a
superficies destinadas a asentamientos humanos.
Paraguay es el país que más deforesta sus bosques, y la ley de

deforestación cero es letra muerta. Es realmente cero, pero en su aplicación.
24.- SITUACION ACTUAL
La situación actual en nuestro país con relación al medio ambiente es

gravísima. La actual crisis que afecta al ambiente y recursos naturales, es el
resultado de una serie de acciones que ocasionan el desequilibrio ambiental.
Algunas de las causas son: la deforestación, contaminación de aguas,
desechos tóxicos, la polución del aire, la pérdida de suelos productivos, la
acumulación de basuras, entre otras, a más de los efectos ya perceptibles del
cambio climático.
Nuestro país, en los últimos 50 años perdió el 90% de sus bosques. Las
grandes talas de árboles provienen de sectores identificados como grandes
productores que a gran escala explotan nuestros recursos naturales en sus
aserraderos como parte de un modelo productivo extractivista del agro.
Realmente la situación es crítica.
Podríamos agregar otros factores que inciden en la deforestación, que

serían de “menor cuantía”, pero que al final, contribuyen igualmente para la
tala de los árboles, ejemplos: “los campesinos sin tierra”, “los brasiguayos”,

que buscan habilitar nuevas tierras para el cultivo, “los ganaderos”, para
ampliar sus pastizales, etc.
Es oportuno señalar, que en nuestro territorio se ubica uno de los 200

lugares biológicamente más importantes del planeta, conocido como BAAPA
(Bosque Atlántico del Alto Paraná), con 700.000 has. Corre desde la Costa
Atlántica del Brasil y se extiende hacia la Región Oriental del Paraguay y la
Provincia de Misiones en la Argentina. Tiene una superficie total de
aproximadamente 2.000.000 Km2.
Es la masa boscosa más amenazada de la tierra. Su cobertura

boscosa está tremendamente fragmentada por masivos desmontes para la
explotación forestal, la implantación de pasturas y agricultura mecanizada.
Estas realidades debilitaron terriblemente al BAAPA y hoy sólo queda menos
de un 7% de remanente boscoso continuo. Sostiene el sistema de recarga
del mayor reservorio de agua dulce del mundo como el Acuífero Guaraní, de
1.087.879 Km2, de los cuales 75.000 Km2 corresponde al Paraguay.
Es imperioso preservar este tipo de remanente para la conservación de

varias especies de animales y vegetales, como así también, la calidad del
aire, los suelos, el agua, la diversidad biológica y vida de unas dos millones
aproximadamente de personas de esta área que dependen del BAAPA.
Si no se toman medidas correctivas, a corto o mediano plazo nos

quedaríamos sin bosques. Es el momento de tomar conciencia y actuar en
consecuencia a fin de mantener los bosques muy fraccionados que nos
quedan, y lo más importante, para paliar aunque sea en parte la pérdida de
nuestros bosques, debe implementarse una vigorosa reforestación,
preferentemente, con árboles nativos.

REFLEXIONES
• “La tierra es nuestra madre. Todo lo que le ocurra a la tierra le

ocurrirá a los hijos de la tierra”.
• “La tierra no pertenece al hombre, el hombre pertenece a la
tierra”.
• “El amor por todas las criaturas vivientes es el más noble atributo
del hombre”.
• “Si supiera que el mundo se acaba mañana, incluso hoy, yo plantaría
un árbol”.

LEY Nº 4.890/13
DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL
EL CONGRESO DE LA NACIÓN PARAGUAYA SANCIONA CON

FUERZA DE LEY
Artículo 1º.- El "Derecho Real de Superficie Forestal", en adelante

DRSF, es aquel por el cual el titular del dominio de un inmueble
susceptible de contener plantaciones forestales o bosques naturales,
constituye a favor de terceros o superficiarios, un derecho de
aprovechamiento o disposición sobre los bienes forestales plantados
sobre la superficie de su propiedad o sobre los bienes que se
encuentren en el inmueble en forma de bosque natural; todo lo cual
deberá ejercerse en concordancia con la legislación ambiental que
regula la materia.
El área de conservación obligatoria establecida como reserva legal de
bosques naturales por el Artículo 42 de la Ley N° 422/73
"FORESTAL", no será objeto de constitución de Derecho Real de
Superficie Forestal (DRSF), debiendo respetarse lo dispuesto por
dicha Ley al respecto.
Artículo 2º.- El Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) es
autónomo, separado e independiente del derecho de propiedad del
inmueble sobre el que se constituye y limita la facultad del propietario
de utilizar, por sí o por otro, las plantaciones o masas arbóreas
resultantes de la actividad forestal existente o a ser implementada en
el inmueble afectado o de disponer de las mismas. Dichos inmuebles
no podrán tener otro destino que el otorgado por el propietario en el
contrato respectivo, mientras se encuentren afectados por el Derecho
Real de Superficie Forestal (DRSF) que se hubiese constituido sobre
el inmueble objeto del contrato.
A los fines de la presente Ley, las plantaciones o masas arbóreas son
consideradas cosas muebles, conforme a lo establecido en el Artículo
1878 de la Ley N° 1183/85 "CÓDIGO CIVIL".
Artículo 3º.- Los beneficios o incentivos ambientales que otorguen las
leyes para las plantaciones forestales o bosques naturales serán
consignados en la escritura de constitución del derecho real de

superficie.
Artículo 4º.- El propietario del inmueble sujeto al Derecho Real de
Superficie Forestal (DRSF) creado por la presente Ley, conserva el
derecho de enajenarlo, pero el traspaso de dominio se hará con la
restricción correspondiente y el adquirente quedará obligado a
respetar el derecho real constituido sobre el mismo, hasta su extinción.
Artículo 5º.- El propietario del inmueble sobre el que se haya
constituido el Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF), no podrá
constituir sobre el terreno afectado, total o parcialmente, ningún
derecho real de disfrute durante la vigencia del contrato, ni perturbar
los derechos del superficiario. Si lo hiciere, el superficiario podrá exigir
el cese de la turbación.
Si el Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) afectare solamente
a una parte del inmueble, el propietario podrá ejercer plenamente su
derecho de dominio sobre el resto del mismo, en la medida que ello no
signifique una perturbación al superficiario.
Artículo 6º.- El Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) se
adquiere por contrato, que puede ser oneroso o gratuito y por
disposición de última voluntad. En todos los casos, será instrumentado
por escritura pública y este deberá ser inscripto en la Sección
correspondiente de la Dirección General de los Registros Públicos. En
la escritura pública de constitución, se deberá transcribir el informe
pericial realizado por un agrimensor matriculado, el cual describirá la
parte del inmueble sometido al Derecho Real de Superficie (DRSF). Si
el derecho real de superficie forestal se constituye, sobre bosques
naturales, se deberá acompañar el plan de manejo forestal en el que
conste la autorización para su explotación comercial por parte de la
autoridad competente.
En la escritura pública de constitución del Derecho Real de Superficie
Forestal (DRSF), se deberá consignar:
a) El precio a ser pagado al propietario por el otorgamiento del
Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF), el que tendrá privilegio
sobre los derechos del acreedor prendario.
b) El plazo de duración, que no podrá exceder 50 (cincuenta) años y
solo será renovable por mutuo acuerdo.
c) Otras condiciones impuestas por el propietario respecto del uso del
inmueble sobre el que se constituye el Derecho Real de Superficie
Forestal (DRSF).
d) La aceptación y conformidad con los términos y condiciones
impuestas por el propietario del inmueble por parte del beneficiario del
Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF).
La transferencia del Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) y la
extinción del mismo, cuando no fuera por vencimiento del plazo,
también deberán ser realizadas por escritura pública y deberán ser
inscriptas en el Registro respectivo.
Todos estos actos estarán exentos del pago de tasas judiciales.
Artículo 7º.- El titular del Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF)
tendrá derecho de darlo en garantía de prenda con registro. La
constitución de la garantía de prenda con registro quedará sujeta a las
siguientes condiciones:
a) Deberá otorgarse por escritura pública y tendrá efectos contra
terceros desde su inscripción en el Registro, donde se anotará en la
inscripción correspondiente del inmueble respectivo.
b) El propietario del inmueble sobre el que se haya constituido el
Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) tendrá derecho a
transferir la propiedad del inmueble o darlo en garantía hipotecaria, en
forma parcial o total, sin necesidad del consentimiento del superficiario
forestal. El adquirente o el acreedor hipotecario, así como otros
terceros con derechos sobre el inmueble estarán obligados a respetar
los derechos del superficiario forestal contemplados en la constitución
del Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF). Los derechos de
terceros resultantes de las obligaciones asumidas por el superficiario
forestal con los mismos, solo podrán ser ejercidos contra los derechos
del superficiario forestal y en ningún caso contra los derechos de
propiedad del inmueble.
c) El superficiario forestal y su acreedor prendario tendrán el libre
acceso al inmueble sobre el que se ha constituido el Derecho Real de
Superficie Forestal (DRSF), sin otras restricciones que las
establecidas en la escritura de constitución del Derecho Real de
Superficie Forestal (DRSF).
d) El acreedor prendario de un Derecho Real de Superficie Forestal
(DRSF) tendrá acceso al inmueble respectivo para su inspección y
para proceder al corte y extracción de los bienes forestales en caso de
ejecución judicial de sus derechos crediticios, en la medida necesaria

para satisfacer su crédito y sus accesorios.
Artículo 8º.- El Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) no se
extingue por la destrucción total o parcial de la masa boscosa, natural
o implantada, cualquiera fuere su causa, siempre que el superficiario
realice nuevas plantaciones dentro del plazo de 2 (dos) años,
contados a partir de la destrucción total o parcial, salvo convención en
contrario.
Artículo 9º.- El Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) se
extingue por las siguientes causas: a) renuncia expresa por parte del
superficiario; b) vencimiento del plazo contractual; c) cumplimiento de
una condición resolutoria pactada; d) por consolidación en una misma
persona de las calidades de propietario y superficiario; e) por mutuo
consentimiento, toda vez que no afecte derecho de terceros.
En estos supuestos, se aplicarán a la propiedad superficiaria las
normas del Código Civil relativas al dominio revocable sobre
inmuebles, en tanto no sean contrarias a las disposiciones de la
presente Ley.
Artículo 10.- La renuncia voluntaria de los derechos adquiridos por el
superficiario desde el nacimiento del derecho real de superficie
forestal, no lo libera de las obligaciones asumidas con relación al titular
del dominio del inmueble.
Artículo 11.- El inmueble sobre el que se haya otorgado un Derecho
Real de Superficie Forestal (DRSF) tendrá una deducción del 50%
(cincuenta por ciento) del impuesto inmobiliario. Los beneficios
cesarán desde el momento en que se haya extinguido totalmente el
Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF).
Artículo 12.- Producida la extinción del Derecho Real de Superficie
Forestal (DRSF), el propietario del inmueble afectado adquiere los
derechos que sobre las masas boscosas, naturales o implantadas,
pudieren subsistir.
Artículo 13.- El propietario del inmueble afectado por Derecho Real de
Superficie Forestal (DRSF) no podrá constituir restricciones de
dominio, adicionales a las concedidas al superficiario, cuando ellas
pudieran afectar los derechos de éste.
Artículo 14.- El superficiario podrá oponer las acciones posesorias
previstas en el Código Civil que fueren necesarias para precautelar su
Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) contra acciones del
propietario del inmueble y contra terceros, cuando ellas pudieran

menoscabar de alguna forma sus derechos superficiarios.
Artículo 15.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Aprobado el Proyecto de Ley por la Honorable Cámara de Senadores,
a los cuatro días del mes de octubre del año dos mil
doce, quedando sancionado el mismo, por la Honorable Cámara de
Diputados, a los diecinueve días del mes de marzo del año dos mil
trece, de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 204 de la
Constitución Nacional.
Víctor Alcides Bogado González Jorge Oviedo Matto

Presidente Presidente
H. Cámara de Diputados H. Cámara Senadores
Atilio Penayo Ortega Iris Rocio González Recalde
Secretario Parlamentario Secretaria Parlamentaria
Asunción, 25 de abril de 2013

Téngase por Ley de la República, publíquese e insértese en el
Registro Oficial.
El Presidente de la República
Luis Federico Franco Gómez
Rody Adan Godoy


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Monografía sobre la Ley N° 4.

890/13 ¨DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL¨ (DRSF)

DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL

En América latina en los últimos años se viene debatiendo sobre la

Por Ley N° 4.890, promulgada el 25 de abril de 2013, se incorpora en el

La nueva figura jurídica se presenta como un derecho real autónomo,

Este Derecho Real supone la separación del dominio de una cosa en

SE PROHIBE SU REPRODUCCIÓN SIN AUTORIZACIÓN DEL AUTOR

2.- ANTECEDENTES. Desarrollo histórico del Derecho de Superficie a

Según la opinión dominante de los estudiosos del Derecho Romano, la

A medida que Roma se expandía territorialmente, surgió la necesidad

Alfredo Di Pietro, en su obra: “Derecho Romano Privado”, pág. 151,

Se observa en las fuentes romanas, que además de Gayo, autores

En su obra “El Derecho de Superficie”, Vanesa A. Novello expresa que:

Derecho Real de Superficie porque el “Ius Civile” lo impedía, manteniéndose

En la Edad Media: Debido al sistema político, social y económico

Entre los siglos XI y XIII, algunos jurisconsultos que fueron

En forma progresiva se vislumbra la necesidad de separar la propiedad

SE PROHIBE SU REPRODUCCIÓN SIN AUTORIZACIÓN DEL AUTOR

Es oportuno resaltar que en este periodo la superficie fue concebida

“Como consecuencia de los abusos cometidos por los señores feudales,

“El Código de Napoleón no reconoció el Derecho de Superficie por ser

[1] NOVELLO, obra cit. pág. 18

Opinión de Vélez Sarsfield: En el derecho argentino, Vélez no incluyó el

En la actualidad el Derecho de Superficie vuelve a resurgir dada su

3.- EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (DRSF) EN NUESTRA

SE PROHIBE SU REPRODUCCIÓN SIN AUTORIZACIÓN DEL AUTOR

los bosques y obligatoria la protección, conservación, mejoramiento y

La Ley N° 4.890/13, que crea el Derecho Real de Superficie Forestal, en

En nuestra legislación, además de las citadas leyes, podemos

4.- CONCEPTO: El Derecho Real de Superficie Forestal es un derecho

ETIMOLOGÍA: El término superficie deriva de los vocablos latinos

DEFINICIÓN LEGAL: La Ley N° 4.890/13 en su artículo 1° establece: “El

encuentren en el inmueble en forma de bosque natural; todo lo cual deberá

El DRSF, crea una relación jurídica entre el propietario del inmueble y

5.- NATURALEZA JURÍDICA

En el Derecho Romano la superficie se incluía entre los derechos sobre

En la actualidad este derecho real en la generalidad de los casos, es

Autores como Aida Kemelmajer de Carlucci y Roca Sastre, sostienen

Según la doctrina clásica, las cosas según su naturaleza se clasifican en

SE PROHIBE SU REPRODUCCIÓN SIN AUTORIZACIÓN DEL AUTOR

plantaciones o masas arbóreas son consideradas cosas muebles, conforme a

Consideramos que la parte final del artículo transcripto, no es muy feliz

Según la concepción clásica, los bosques son considerados inmuebles

La legislación colombiana entiende que los árboles son “bienes

Evidentemente, los legisladores recurrieron a una ficción jurídica al

Es notable como el legislador acomoda los conceptos jurídicos a la

El objeto no es el inmueble, recae sobre los bienes forestales plantados

Al respecto, el tratadista Juan Bernardo Iturraspe en las XIX Jornadas

2003, al referirse al Derecho de Superficie Forestal sostuvo que: “…este

Entre los caracteres de este instituto podemos citar que se trata de un

7.- MODOS DE CONSTITUCIÓN

El Derecho Real de Superficie Forestal se constituye por contrato, que

Así lo dispone el art. 6° de la Ley N° 4.890/13 de Superficie Forestal,

La extensión del Derecho Real de Superficie Forestal está regulado por

El mencionado art. 42 de la Ley N° 422/73 “FORESTAL”, dice al

En caso de no tener este porcentaje mínimo, el propietario deberá reforestar

Consideramos que el porcentaje del 25%, no favorece en modo alguno