Voces: DAÑOS Y PERJUICIOS - DAÑOS EN EL INMUEBLE - FILTRACIONES - PROPIEDAD

HORIZONTAL - REGLAMENTO DE COPROPIEDAD - DOMINIO

Partes: Bazzi, Alejandra Mabel c/ Trsar, Maria Victoria | daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: A

Fecha: 23-feb-2012

Cita: MJ-JU-M-71471-AR | MJJ71471

Producto: MJ

En materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio la

responsabilidad incumbe al consorcio, mientras que si los daños derivan de cañerías de distribución que
sirven exclusivamente a determinados departamentos, el responsable es el dueño del departamento que
hubiere originado el perjuicio.

Sumario:

1.-Corresponde condenar a la demandada a indemnizar los daños consistentes en humedades originadas

en filtraciones producidas en cañerías de distribución que servían exclusivamente a su departamento.

2.-Las cuestiones suscitadas por los daños que producen las filtraciones en un edificio afectado al
régimen de propiedad horizontal se encuentran regidas por normas distintas según que los daños tengan
origen en cosas de propiedad común o de dominio exclusivo de cada copropietario.

3.-En caso que los daños tengan origen en cosas de propiedad común la responsabilidad es contractual
(pues el reglamento de copropiedad y administración tiene tal naturaleza), mientras que ella debe
emplazarse en el campo aquiliano en caso de que los daños tengan origen en cosas de dominio
exclusivo de cada copropietario, en el que será de aplicación el art. 1113 , segundo párrafo, segundo
supuesto, del Código Civil.

4.-En materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio la
responsabilidad incumbe al consorcio, mientras que si los daños derivan de cañerías de distribución que
sirven exclusivamente a determinados departamentos, el responsable es el dueño del departamento que
hubiere originado el perjuicio.

5.-Si bien había un deterioro en la red principal (cañería de distribución vertical de agua), también
existían daños en las conexiones del departamento (distribución de agua fría y caliente y desagüe de
cloacas), partes privativas que, en tanto tales, comprometen la responsabilidad de la accionada en los
términos del art. 1113, segundo párrafo, segundo supuesto, del Código Civil.

6.-No quedan dudas de que la humedad existente en el inmueble de la actora tuvo su causa en los daños
detectados en partes privativas de la vivienda de la demandada, quien por otro lado no ejecutó de
inmediato las debidas reparaciones, lo que ocasionó los daños descriptos por la actora en su libelo
inicial.

7.-La demandada era dueña de la cosa productora de las filtraciones, por lo que se configura a su
respecto la responsabilidad prevista por el art. 1113, segundo párrafo, segundo supuesto, del Código
Civil.

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de febrero del
año dos mil doce, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala "A" de la Excma. Cámara Nacional
de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos
caratulados: "BAZZI, ALEJANDRA MABEL C/ TRSAR, MARIA VICTORIA s/ DAÑOS Y
PERJUICIOS", respecto de la sentencia de fs. 244/247, el tribunal estableció la siguiente cuestión a
resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de
cámara doctores: SEBASTIÁN PICASSO - HUGO MOLTENI - RICARDO LI ROSI -

A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR. SEBASTIÁN PICASSO DIJO:

I. La sentencia de fs. 244/247 admitió la demanda deducida por Alejandra Mabel Bazzi, y en
consecuencia condenó a María Victoria Trsar a abonar a la actora la suma de $ 13.872, con más
intereses y costas.

Contra dicho pronunciamiento se alza el Ministerio Pupilar. A fs. 490/493 expresó agravios la Sra.
Defensora de Menores e Incapaces de Cámara -a los que adhirió el curador de la demandada (fs. 498)-,
que fueron replicados por la actora a fs. 502/503.

II.- La accionante relató en la demanda que desde principios del año 1998 aparecieron manchas de
humedad en el techo de su departamento, sito en la calle Barzana 2176, piso 7° "C" de esta ciudad.
Señaló que intentó ingresar al departamento de la demandada, ubicado en el piso 8° C del mismo
edificio, a fin verificar si las manchas eran producidas por daños en las cañerías, pero el acceso le fue
negado por la Sra. Trsar. Refirió que las filtraciones avanzaron, y se extendieron desde la cocina al
living comedor, al pequeño hall de entrada, y finalmente al baño y la habitación, con caída de
agua.Añadió que en el marco de un juicio sobre oposición a reparaciones urgentes iniciado por el
consorcio contra la aquí demandada se logró ingresar al departamento, y se pudo comprobar que a
causa del deterioro de las cañerías de agua y de los "desagotes" de esa unidad funcional -que luego
fueron reparadas- se produjeron los daños en su departamento. En consecuencia, reclamó ser
indemnizada por los daños y perjuicios sufridos a raíz de las filtraciones.

La demanda fue contestada por el curador oficial de la demandada, quien se reservó el derecho de
formular una respuesta definitiva con posterioridad a la producción de la prueba (fs. 113). En
oportunidad de alegar, el mencionado funcionario sostuvo que no se encuentra debidamente probado
que los daños en el inmueble de la actora hayan provenido de cosas de propiedad privativa de la
demandada (fs. 234).
En su sentencia, la Sra. juez de grado endilgó responsabilidad a la demandada en los términos del art.
1113, segundo párrafo, segundo supuesto, del Código Civil, en su carácter de dueña de la cosa riesgosa
que originó los daños denunciados, y -como ya lo señalé- hizo lugar a la demanda.

III.- Los agravios de la Sra. Defensora de Menores e Incapaces de Cámara giran en torno a la ausencia
de elementos de convicción que acrediten que los daños ocasionados en la vivienda de la actora
tuvieron su origen en el departamento de su representada. Se queja por entender que la juez de grado
valoró erróneamente la pericia producida en estos autos, pues sostiene que dicho informe carece de
fundamentos científicos y técnicos.

IV.- Corresponde, en primer lugar, destacar que las cuestiones suscitadas por los daños que producen
las filtraciones en un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal se encuentran regidas por
normas distintas según que los daños tengan origen en cosas de propiedad común o de dominio
exclusivo de cada copropietario.En el primer caso, la responsabilidad es contractual (pues el
reglamento de copropiedad y administración tiene tal naturaleza), mientras que ella debe emplazarse en
el campo aquiliano en el segundo caso, en el que será de aplicación el art. 1113, segundo párrafo,
segundo supuesto, del Código Civil. Al respecto, afirma Aida Kemelmajer de Carlucci que, en materia
de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio la responsabilidad
incumbe al consorcio, mientras que si los daños derivan de cañerías de distribución que sirven
exclusivamente a determinados departamentos, el responsable es el dueño del departamento que
hubiere originado el perjuicio (Kemelmajer de Carlucci, Aída, "Últimas tendencias de la jurisprudencia
argentina en materia de daños en la propiedad horizontal", en Kemelmajer de Carlucci, Aída (dir.)
Responsabilidad Civil. Liber Amicorum a François Chabas, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, p.
247/250).

V.- Sentado lo que antecede, y atento a que no es motivo de controversia la existencia de los daños en
la unidad funcional de la actora, es preciso determinar, entonces, el origen de los deterioros, a efectos
de evaluar si puede atribuirse algún tipo de responsabilidad a la accionada.

El perito ingeniero, Sr. Ernesto R. Pinazo, informó que los daños producidos en la propiedad de la Sra.
Bazzi son consecuencia inmediata de daños provenientes del departamento de la demandada (vid.
respuesta al punto 1, a fs.209).

Y si bien para así dictaminar sólo tuvo en cuenta el video, las fotografías y la pericia producida en los
autos "Bazzi, Alejandra Mabel c/ Trsar, María Victoria s/ prueba anticipada", cabe señalar que la
quejosa no desconoce los daños en el departamento de su representada, sino que entiende que tuvieron
su origen en el deterioro de las cañerías de agua (columna general), es decir, en un cosa común del
edificio, por lo que la responsabilidad incumbiría al consorcio.

Es por eso que es necesario dilucidar si los daños en la vivienda de la demandada fueron ocasionados
en un sector común o propio, a efectos de determinar si corresponde hacer lugar a la demanda.

A tal fin, procederé a evaluar las probanzas obrantes en los autos "Consorcio Barzana 2174/76/78 c/
Trsar, María Victoria s/ oposición a la ejecución de reparaciones urgentes", expte. n° 29.197/99, que
tengo a la vista.

Ante todo, es indispensable señalar lo que surje del reglamento de copropiedad, cuya copia luce a fs.
35/46. En su artículo séptimo, ese instrumento enumera las cosas de uso común, entre las cuales
menciona las instalaciones de agua hasta las conexiones con las respectivas unidades (fs. 43 vta.).
Asimismo, de acuerdo al artículo décimo de dicho reglamento: "cada propietario deberá atender al
cuidado y reparación de las instalaciones o cañerías generales de Obras Sanitarias, agua, electricidad y
gas, en la parte que corresponde a su departamento, hasta las conexiones con las redes principales" (fs.
44).

Sentado lo que antecede, el perito arquitecto señaló que para poder eliminar las pérdidas en los distintos
departamentos afectados era necesario realizar en el departamento 8° "C" las siguientes reparaciones:a)
cambio de la cañería de distribución interior de agua fría y caliente de la cocina y el baño, b) cambio de
los desagües de la cocina y del baño (pileta de piso, desagüe de la bañera), c) terminar la sustitución de
la antigua cañería de distribución vertical de agua (fs. 62/63).

A su vez, el 1° de diciembre de 1999, el oficial de justicia que intervino dejó asentado que, de acuerdo
con lo manifestado por el arquitecto, "debería procederse al cambio de toda la instalación de
distribución de agua fría y caliente y desagüe cloacas primario y secundario" (sic, fs. 125 vta.)

Así las cosas, cabe concluir que si bien había un deterioro en la red principal (cañería de distribución
vertical de agua), también existían daños en las conexiones del departamento (distribución de agua fría
y caliente y desagüe de cloacas), partes privativas que, en tanto tales, comprometen la responsabilidad
de la accionada en los términos del art. 1113, segundo párrafo, segundo supuesto, del Código Civil.

Más allá de lo dicho hasta aquí, y solo a mayor abundamiento, cabe tener presente el artículo undécimo
del citado reglamento, que establece: "Es ogligación de los copropietarios ejecutar de inmediato la
reparación de los desperfectos que originados en las unidades de su propiedad pueda ocasionar
perjuicios o demás inconvenientes a los otros copropietarios..." (sic, fs. 44).

En este orden de ideas, no quedan dudas de que la humedad existente en el inmueble de la actora tuvo
su causa en los daños detectados en partes privativas de la vivienda de la demandada, quien por otro
lado no ejecutó de inmediato las debidas reparaciones, lo que ocasionó los daños descriptos por la
actora en su libelo inicial.

En definitiva, la demandada era dueña de la cosa productora de las filtraciones, por lo que se configura
a su respecto la responsabilidad prevista por el art.1113, segundo párrafo, segundo supuesto, del
Código Civil.

En virtud de lo expuesto, y pese al esfuerzo argumentativo desplegado por la recurrente, propongo que
se confirme este medular aspecto del pronunciamiento recurrido.

VI.- En lo atinente a las costas del juicio impuestas en la instancia de grado a la demandada vencida,
tampoco podría acogerse el recurso de la Sra. Defensora de Menores e Incapaces de Cámara, pues
-teniendo en cuenta que, además de que por la mencionada funcionaria, la demandada fue representada
en el proceso por el curador oficial- no encuentro motivos que me permitan apartarme del principio
objetivo de la derrota establecido por el art. 68 del CPCCN.

VII.- En síntesis, si mi voto fuere compartido, propongo al acuerdo: 1) Rechazar el recurso de

apelación, y en consecuencia confirmar la sentencia apelada en todo cuanto decide y fue materia de
apelación y agravios, y 2) Imponer las costas de alzada en el orden causado, en atención a la
representación promiscua asumida en los términos del art. 59 del Código Civil (artículo 68, segundo
párrafo, del CPCCN).

Los Dres. Hugo Molteni y Ricardo Li Rosi, votaron en el mismo s entido por razones análogas a las
expresadas en su voto por el Dr. Sebastián Picasso.

Con lo que terminó el acto.

Es copia fiel de su original que obra a fs. del Libro de Acuerdos de la Sala "A" de la Excma. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil.

Buenos Aires, febrero 23 de 2012

Y VISTOS:

Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, Se resuelve: 1) Confirmar la sentencia
apelada en todo cuanto decide y fue materia de apelación y agravios, y 2) Imponer las costas de alzada
en el orden causado, en atención a la representación promiscua asumida en los términos del art. 59 del
Código Civil (artículo 68, segundo párrafo, del CPCCN).

Atento lo decidido precedentemente corresponde entender en los recursos de apelación deducidos

contra los honorarios fijados a fs.247.

Ello así, valorando la calidad y extensión de la labor desarrollada dentro de las tres etapas en que se
dividen los juicios ordinarios, lo establecido por los artículos l, 6, 7, 19, 37 y 38 de la ley 21.839 y
concordantes de la ley 24.432 como así también lo decidido por la sala en cuanto a la forma de retribuir
los honorarios de los peritos médicos que carecen de un arancel propio (conf. H n° 584.734 del 8-2-12
entre muchos otros), corresponde, modificar los honorarios fijados a favor del perito médico, Dr.
Aníbal Torré, los que se fijan en PESOS ($.) mientras que, atento el alcance de los recursos -altos-
confírmanse los emolumentos fijados a favor de los restantes profesionales.

Por su labor en la alzada que diera lugar al presente fallo, fíjanse los honorarios de la Dra. María C.
Toccalino, en PESOS ($.) (arts. l, 6, 7, 14 de la 21.839 y conc. de la 24.432) suma que deberá ser
abonada en el plazo de diez días.-

Notifíquese y devuélvase.

SEBASTIÁN PICASSO - HUGO MOLTENI - RICARDO LI ROSI