SISTEMAS CLÁSICOS

Romano: No se transfiere nunca la propiedad; el dominio requiere no solo el

consentimiento de las partes sino la TRADICIÓN., es decir la entrega material de la cosa.
Francés: El Cód. Napoleónico nos señala que con la sola obligación de entregar la
propiedad se considera ejecutada; es decir el acuerdo de las partes es suficiente para que se
dé la transmisión de la propiedad.
Alemán: Prima el acuerdo abstracto de transmisión entre el adquiriente y el enajenante
(Ausflassung): El registro tiene carácter constitutivo, sin registro no nace el derecho de
propiedad inmueble a pesar de que exista contrato.
El Sistema Peruano: de influencia francés y según nuestro ordenamiento se efectúa con la
sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él,
salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”
DIFERENCIAS:
Artículo 947 del CC
-Los efectos de la transferencia de la propiedad de cosas muebles se efectúa con la tradición
a su acreedor.
-Entrega física del bien mueble de un acreedor a su deudor.
-Para el cumplimiento de una formalidad de transferencia de dominio de cosas muebles se
requiere la inscripción en un determinado registro.
-El artículo 947 se contrae exclusivamente a la transferencia de propiedad de una cosa
mueble y no se extiende a los bienes incorporados.
Artículo 949 del CC
-La obligación de dar lleva consigo la de entregar o realizar la tradición.
-La obligación de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario de él.
-No establece ningún requisito para la transferencia de la propiedad.
-Nuestro código opta por el principio consensualista.
 TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD – 949 CC

La Transferencia de Propiedad Inmueble es un tema de gran importancia,

originando una serie de opiniones acerca de su actual tratamiento en el Código
Civil.
En nuestro Derecho Civil Patrimonial, cuando se trata de la transferencia de la
propiedad es de aplicación el artículo 949 del Código Civil, según el cual la sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de
él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Ello en concordancia, con
el artículo 923 del mismo Código sustantivo que define al derecho de
propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien; debiendo ejercerse en armonía con el interés social y
dentro de los límites de la ley.
El artículo 1529 del Código Civil expresa que por la compraventa el vendedor
se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su
precio en dinero. De acuerdo a esta definición, la compraventa presenta, entre
otras, dos características que cabe resaltar en relación con el tema que nos
ocupa: es un contrato obligacional en el que la traslación de dominio es una
consecuencia del perfeccionamiento del contrato; y, es consensual,
requiriendo solamente el consentimiento de las partes, existiendo libertad de
forma.
En consecuencia, por aplicación de los artículos 1529 y 949 del Código Civil, la
transferencia de inmuebles por compraventa resulta siendo de carácter
consensual; habiéndose adoptado la teoría espiritualista de procedencia
francesa; siendo suficiente que entre vendedor y comprador exista un acuerdo
respecto a la compraventa, para que este último se convierta en propietario del
bien inmueble, no requiriendo de formalidad alguna.
Debido a ello la transferencia de la propiedad se produce en un solo momento:
únicamente con el título la sola obligación de dar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él; Por tanto, la inscripción registral en el Registro de la
Propiedad Inmueble, no es obligatoria, siendo declarativa más no constitutiva de
derechos (excepto en el caso de la hipoteca en el que la inscripción sí es
constitutiva).
"Nuestro ordenamiento legal establece que la transferencia de propiedad es
consensual, de forma, que la inscripción registral no es requisito constitutivo de tal
caso, tal y como refiere el artículo novecientos cuarenta y nueve del Código Civil,
en este sentido el doctor Max Arias Schereiber Pezet dice que la inscripción
registral no asume más valor que el de un simple aviso que protege a los
terceros que no han intervenido en el acto, pero no lleva en sí misma una
verdadera sustantividad".
Cabe precisar que existen dos grandes sistemas de transferencia de la propiedad,
que han sido adoptados por la mayoría de la legislaciones mundiales: el sistema
denominado FRANCÉS o simple consenso o espiritual por el que basta solo
el acuerdo de las partes para dar por efectuada o transferida la propiedad de
un bien inmueble y la teoría de la yuxtaposición del título y el modo o
también conocida como régimen español o romano que propugna además
del solo consenso, que genera el contrato, la necesidad de un modo o acto
externo que le permita a todos los miembros de una comunidad conocer de
la celebración de un negocio de traslación de propiedad inmobiliaria.
Principalmente, son dos las ideas que tienen mayor relevancia respecto a la
transmisión de propiedad: el momento mismo de la transmisión, es decir el tiempo
en el cual opera plenamente el cambio de titularidad del derecho de propiedad; y
la validez del acuerdo de transmisión que se celebra entre el transferente y el
adquirente.
l Código Civil de 1852 adoptó un solo sistema de transferencia no diferenciado
para los bienes corporales, sea estos muebles o inmuebles; siendo este el de la
yuxtaposición del título y el modo, así lo prescribía su artículo 574°: “la
enajenación se completa con la tradición, que es la entrega de la cosa, poniéndola
a disposición de un nuevo dueño (…)
El Código Civil de 1936, despertó la más ardua discusión respecto al sistema de
transferencia de propiedad inmobiliaria que debía recoger este Código. Con
relación a los bienes muebles, la cuestión no origina mayores dudas, se optó por
seguir con el sistema español o romano esto es, de la yuxtaposición del título y el
modo, exigiéndose la tradición o entrega de la cosa. Y respecto de los bienes
inmuebles se decide mantener el sistema consensual, así se establece en el
Libro de las Obligaciones, artículo 1172°: “la obligación de dar una cosa
inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en
contrario.
El Código Civil de 1984, recoge en su artículo 949°: el sistema francés del simple
consenso o espiritual, así dicho artículo prescribe “La sola obligación de enajenar
un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición
legal diferente o pacto en contrario”, este dispositivo es más técnico que su
antecesor, 1172° del C.C. de 1936, que sólo se limitaba a la obligación de dar,
ahora se refiere a la enajenación en general y se refiere a bienes inmuebles,
dejando de lado la vieja clasificación de cosas. Además, ubica al artículo 949° en
el libro de los derechos reales, de donde, algunos piensan, nunca debió apartarse;
sin embargo, veremos que la mayor parte de los Códigos modernos ubican la
transferencia de inmuebles dentro de las Fuentes de las Obligaciones, pues en la
generalidad de los casos dicho acto se efectúa mediante contratos: compraventa,
permuta, donación, etc.
Pero el verdadero conflicto se ha suscitado después de la promulgación del
Código de 1984, pues, pese a lo prescrito en el ya citado artículo 949°, no pocos
autores discuten y se preguntan: ¿Cuál es el sistema que realmente está vigente
en el Perú? Esta hesitación (duda) es natural si contraponemos el artículo 949°,
principalmente con los artículos 1402°: “El objeto de los contratos es crear,
modificar o extinguir obligaciones”; 1529°: “Por la compraventa el vendedor se
obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio
en dinero”; 1549°: “Es obligación esencial de vendedor perfeccionar la
transferencia de propiedad del bien”; 1567°: “El riesgo de la pérdida de los bienes
ciertos, no imputables a los contratantes, pasa al comprador desde el momento de
su entrega”; 1135°: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores
a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo (…)”. Son estos
dispositivos legales los que ponen en duda sobre el sistema de transferencia de
propiedad que rige en el país. Y los que han originado dos corrientes al interior de
nuestra legislación civil.
A continuación presentamos algunas jurisprudencias. Las dos primeras se
construyen sobre la teoría del simple consenso, las siguientes dos se refieren al
sistema de yuxtaposición del título y el modo, en la que el modo esta encarnado
en la inscripción registral – moderna vertiente de la teoría del título y el modo,
denominada del sistema registral constitutivo, muy distinta a la teoría alemana.
CAS. Nº 1617-99-LIMA: “El artículo 949° del Código Civil recoge la Teoría
Francesa según la cual el mero consentimiento tiene la facultad de transmitir la
propiedad al adquirente, con arreglo a la norma invocada, el solo intercambio de
voluntades, o “solo consensus”, perfecciona la transferencia de propiedad
inmobiliaria; en tal sentido, el referido acuerdo de voluntades basta para transmitir
el dominio de los bienes inmuebles. El sistema de transferencia de propiedad en
nuestro ordenamiento jurídico descarta como elemento constitutivo a la inscripción
de un inmueble en el Registro Público”. Publicada en el Diario Oficial El Peruano el
01/09/2000; pág. 6192.
CAS. Nº 1702-Ucayali: “En aplicación al artículo 949° del Código Civil, la
demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la materialización de la
medida de embargo; no siendo necesaria la inscripción en los Registros Públicos
de la Escritura Pública de compraventa para que la transferencia quede
perfeccionada, desde que dicha inscripción no es constitutiva de derecho
dominal”. Publicada en el Diario Oficial El Peruano el 07/01/2000; pág. 4508.
CAS. Nº 310-2001-Lambayeque: “Para los bienes inmuebles inscritos no es
suficiente la existencia de un documento privado, aunque sea de fecha cierta por
la que se transfiere la propiedad, sino que se necesita que el derecho sea inscrito”.
Publicada en el Diario Oficial El Peruano.
CAS. Nº 1322-2001-Lima: “En materia de derechos de propiedad, si bien el
registro no cumple una función constitutiva de derechos sino meramente
declarativa, la publicidad que brinda permite a terceros ajenos a la celebración del
acto estén en condiciones de tomar conocimiento de su contenido,
constituyéndose así el sistema registral en garante de la seguridad jurídica”.
Publicada en el Diario Oficial El Peruano el 01/10/2002; pág. 8929.
Cómo se transmite la propiedad mueble?
Conforme a lo prescrito en el artículo 947 del Código Civil, la transferencia de
propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su
acreedor, salvo disposición legal diferente, por lo que, en consecuencia, al
estar demostrado que los bienes embargados han seguido en poder de la
demandada, el derecho de propiedad de la actora no está probado, en aplicación
de la citada norma (CAS. Nº 3202-98-Ica. 02/06/1999)
¿Cómo se transmite la propiedad inmueble?
Conforme al derecho común el artículo novecientos cuarenta y nueve del Código
sustantivo dispone que la sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal
diferente o pacto en contrario; y en aplicación de este dispositivo, el derecho de
propiedad del actor se constituyó con anterioridad a la medida cautelar trabada
(CAS. Nº 706-2002-Junín. 16/07/2002).
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD ADOPTADO POR EL
ORDENAMIENTO JURÍDICO PERUANO. La doctrina y la legislación peruana, sin
embargo, se ha mantenido fiel a la interpretación francesa del principio
consensualista y a la noción clásica romana de que el contrato solo crea
obligaciones, lo que explicaría la artificial coherencia de los artículos 949º, 1402º Y
1529º del Código Civil, y ha ido más lejos aún; se puede ver en el sistema
consensualista peruano un sistema transmisivo de doble causa, es decir de título y
modo”.
En Roma los contratos no transferían nunca la propiedad, la transmisión de los
derechos reales sobre las cosas y, particularmente, el dominio, requería no sólo el
consentimiento de las partes, sino también la tradición, es decir la entrega material
de la cosa. Se distinguía así entre el contrato propiamente dicho y la transmisión
del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo de voluntades; para la
segunda era necesaria la tradición.
3. El derecho francés desarrolla un sistema de transmisión y adquisición de
derechos reales distinto del sistema dual (título y modo) por lo cual sólo se basa
en el solo consensus. Es suficiente para adquirir la propiedad de un bien inmueble,
una vez transmitido el derecho de dominio como efecto inmediato del contrato, la
obligación del vendedor consistirá en permitir la posesión real y efectiva del bien,
en propiedad del comprador.
4. La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el negocio jurídico
y el acto traslativo del dominio. En Alemania prima el criterio de la Ausflassung,
que es un acuerdo abstracto de transmisión entre el adquiriente y el enajenante.
En el sistema germano de la separación del contrato el consentimiento no es
suficiente para la traslación de la propiedad y esta se produce desdoblada, según
se trate de bienes muebles o inmuebles. En el primer caso se requiere la tradición,
sea física o espiritualizada, en tanto que en el segundo es necesaria la inscripción
del contrato en el registro de la propiedad o en los libros territoriales.
5. El Código de 1852.- Este Código es influenciado eminentemente por el Código
de Napoleónico, en el cual considera que sólo el consentimiento consensus era
necesario para poder transferir la propiedad inmueble. En el Código de 1936.-
Artículo 1172.- “la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al
acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario”.
6. 1. Sistema de Unidad del Contrato.- Se caracteriza por exigir la celebración de
un solo negocio jurídico en el cual reposan las voluntades del transferente y del
adquirente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad. 1.1. Sistema
transmisivo de la causa única.- Establece que el contrato es la fuente directa del
efecto traslativo de la propiedad por lo cual no requiere del modo que haga pública
la adquisición de la propiedad; es decir el solo consentimiento de las partes.
7. 1.1.1. Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual sólo el
consentimiento de las partes hace propietario al comprador; es decir se expresa
en la autonomía de la voluntad.2. Sistema transmisivo de doble causa.- Se
caracteriza por exigir dos negocios jurídicos, uno obligacional y otro dispositivo, en
los que, con distintas características y consecuencias, reposan las voluntades del
transferente y del adquiriente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad.
2.1. Sistema real o de tradición o sistema de la unión del título y el modo.-
Reconocido en nuestro sistema jurídico para la transferencia de bienes muebles.
8. 2.2. Sistema registral constitutivo no convalidante.- En este sistema, el registro
no es convalidante puesto que de operar un defecto en la validez del acto o
contrato (causal) el acto del registro también resultaría ineficaz estructural o
inválido. Este sistema es adoptado sólo para inmuebles por el sistema brasileño.3.
El sistema de separación del contrato.- El sistema de separación tuvo su origen en
la revisión crítica a la que fue sometida en Alemania del siglo XIX la teoría del
título y el modo, este sistema postula la separación de los contratos, es decir,
existen dos contratos o actos jurídicos, uno que produce los efectos obligatorios y
otro que genera la transferencia de la propiedad.
9. Transferencia de propiedad de bienes muebles determinados– Artículo 947.- La
transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la
tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente. Sistema de transmisión
de la propiedad de bien inmueble – Artículo 949.- La sola obligación de enajenar
un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición
legal diferente o pacto en contrario.
10. 1. Nuestro Código Civil, abandonó el sistema de transmisión inmueble del
derecho romano del título, el consentimiento, y modo, la tradición o entrega;
siendo así ha optado por elegir como sistema de transferencia de propiedad
inmueble el sistema espiritualista o francés y para la transferencia de la propiedad
de bienes muebles se mantiene la traditio como modo.2. Para el sistema
espiritualista o consensual de transmisión de la propiedad, la sola obligación es el
que produce el efecto traslativo del dominio de la propiedad.3. Los sistemas de
transferencia de propiedad tienen tres objetivos primordiales: el permitir una
circulación ágil de bienes y servicios, el reducir el número de adquisiciones a non
domino (adquisición de quien no es dueño) y el de dar seguridad jurídica.
La propiedad se adquiere por apropiación de una res nullius (art. 929),
especificación y mezcla (artículo 937), accesión (art. 938), transmisión
convencional (art. 947 y 949), prescripción adquisitiva (art. 950), por sucesión
intestada (art. 660) y otros modos establecidos por ley Seguidamente tratamos la
transmisión convencional de la propiedad, ósea su adquisición mediante convenio.
El Derecho Romano exigió el título (el contrato) y el modo (la traditio) para la
transmisión de la propiedad mueble o inmueble, en una sociedad materialista
como la romana no era concedible que el contrato transfiera la propiedad. En
cambio, en el Derecho francés la transmisión de la propiedad mueble o inmueble
se realiza solo consensu; el adquirente es propietario inmediatamente que se
perfecciona el contrato.
El Código Civil francés (Code Napoleón) estableció el principio de la transmisión
de la propiedad por el solo cambio de los consentimientos. A esta solución se llegó
después de una larga evolución histórica, como dicen los Mazeaud, "desde la
necesidad de una tradición, de una entrega de la cosa para producir la transmisión
de la propiedad, se ha llegado, especialmente por las tradiciones simbólicas y por
las cláusulas de desposesión y posesión, a la regla de la transmisión solo
consensu" afirmada en el art. 1138 del Code: "la obligación de entregar la cosa se
perfecciona por el simple consentimiento de las partes contratantes. Ella hace el
acreedor propietario".
El Derecho Civil peruano en cuanto la adquisición de la propiedad de los bienes
inmuebles se mantiene fiel al sistema francés, desde el Código de la
Confederación Perú Boliviana de 1836, pasando por los Códigos de 1852 y 1936,
hasta el vigente de 1984. en cambio, con relación a los muebles sigue el sistema
romano del título y el modo como mecanismo de transmisión de propiedad.