G02. Factibilidad Teìcnica y Econoìmica de Obras. Estudio de Propuestas
G02. Factibilidad Teìcnica y Econoìmica de Obras. Estudio de Propuestas
G02. Factibilidad Teìcnica y Econoìmica de Obras. Estudio de Propuestas
Evaluación de Proyectos
Aprendizajes Esperados
1. Identifica los diferentes tipos y características de propuestas de proyectos de construcción,
de acuerdo a sus especificaciones técnicas.
1. OBJETIVOS.
2. ANTECEDENTES GENERALES.
Una empresa constructora puede actuar, básicamente, bajo dos modalidades que se pueden
agrupar como sigue:
Construir para sí, con fines de venta posterior: La empresa usa sus propios recursos
para ejecutar sus proyectos y se arriesga a la aceptación o no de ellos por parte del
mercado consumidor (gestión inmobiliaria).
Construir por cuenta de tercero: La empresa contratista no usa sus propios recursos,
la obra es financiada por el mandante. La relación entre el mandante –contratista
puede ser de una de las siguientes formas: el mandante entrega el proyecto y lo
financia, el contratista, pero el mandante financia la obra; el contratista diseña,
ejecuta y financia la obra y entrega la obra terminada al mandante en un precio
previamente convenido (llave en mano)
En estas modalidades, el mandante escoge a los contratistas que efectuaran el trabajo mediante
un llamado a propuesta, en este el mandante pone ciertas condiciones a que deben ceñirse los
contratistas que deseen participar y reciben ofertas para la ejecución de los trabajos con diversos
métodos, plazos y costo, entre los que el selecciona aquel que le parezca más adecuado, de
acuerdo a una pauta previamente definida y conocida por todos los participantes.
Contratos
Un contrato corresponde a un convenio entre dos partes para realizar ciertas cosas. En la
construcción, este evento es celebrado entre el especialista que construye, quien se ha adjudicado
la propuesta, y el dueño que financia y fija los objetivos de acuerdo a sus necesidades y
posibilidades. El principal propósito de un contrato de construcción es definir derechos, obligaciones
y responsabilidades de cada una de las partes involucradas.
Propietario o mandante: Persona natural o jurídica para quien se ejecuta la obra, el cual
cuenta o puede conseguir los recursos económicos necesarios para pagar los costos que demande
la construcción.
Contratista: Persona natural o jurídica que suministra la experiencia y conocimientos, los
materiales, el equipamiento y los recursos necesarios para la ejecución de los trabajos.
Adicionalmente, el propietario puede designar una inspección técnica cuya misión es
controlar la ejecución de las obras de acuerdo a las especificaciones, además de ser un nexo
intermedio entre propietario y contratista.
Tipos de Contratos
En este tipo de contrato están los contratos a suma alzada y contrato a serie de precios
unitarios.
Para su implementación requiere de una confianza absoluta del dueño respecto del
contratista, además de un control muy estricto. En relación a los honorarios, existen varias formas
de considerarlo:
A.D. con honorarios fijos: Los honorarios corresponden a una suma fija, acordada de
antemano, independiente del costo total de la obra.
A.D. con honorarios fijos y bono al ahorro: En este caso se premia al contratista si ahorra
sobre un cierto precio base, recibiendo un porcentaje de lo ahorrado, pero si se sobrepasa del precio
base, solo recibe un honorario fijo.
A.D. con honorarios, premios y multas: Se establece un sistema de manera tal, que si el
contratista cumple de manera anticipada con el plazo se le premia, pero si sobrepasa dicho periodo
se le deja de pagar una cierta cantidad.
A.D. con honorarios a precio máximo de la obra garantizada: Para este caso se paga hasta
un precio máximo, por lo que, si se sobrepasa un cierto valor, no se paga mas que el valor acordado.
Cada una de las modalidades de contrato tiene sus ventajas y desventajas, de manera que
no puede decirse que un tipo de contrato sea mejor que otro. Sólo puede afirmarse que uno se
adecua mejor que otro según el tipo de proyecto en estudio.
El siguiente cuadro comparativo analiza las ventajas y riesgos que tiene cada uno de los tipos de
contrato.
El primer paso de este proceso lo constituye el momento en que el mandante decide llamar a
licitación. En ese momento el mandante debe tener claro:
Estas cuatro condiciones básicas implican una serie de etapas previas, que no siempre son
atendidas con seriedad por los mandantes y que inevitablemente afectan las ofertas que recibirán.
Las más importantes son las siguientes:
a) En la etapa de proyecto, el mandante debe poner en conocimiento del proyectista el costo
aproximado que debe tener la obra, de modo de evitar sorpresas reciprocas.
g) Elaborar el proyecto a cabalidad y en lo posible concertar una o más reuniones con todos
los proyectistas participantes. Es decir; arquitecto, ingeniero estructural, instaladores,
diseñadores, etc.
Tipos de Propuestas
Una vez que el mandante o propietario tiene claro lo que desea construir, en cuanto a
calidad y cantidad, lo que le permite establecer un nivel de inversión esperado y tiene definido el
cómo lo financiara, es decir, tiene un proyecto elaborado a cabalidad; entonces puede llamar a
propuesta, teniendo dos posibilidades, realizar una propuesta publica o una propuesta privada
Propuestas Públicas: En las que puede participar cualquier contratista que cumpla con los
requisitos exigidos. En algunas ocasiones los mandantes están obligados por ley a llamar a éste tipo
de propuestas, como lo son los organismos del estado. Esto se hace mediante un “registro de
contratistas”, que es integrado por empresas que están autorizadas para realizar trabajos con ellos.
Estos registros clasifican a las empresas por especialidad, tamaño, experiencia, capital, etc., de
modo de poder acotar la licitación o también realizar previamente una preclasificación de
contratistas, con el fin de evitar un exceso de proponentes.
Propuestas Privadas: Son aquellas en que pueden participar solamente los contratistas que
han sido invitados por el interesado.
Tipo de Estudios
Estudio Formal: Consiste en un análisis completo del proyecto, estudiando y cubicando sus
planos de obra gruesa y terminaciones, cotizando los materiales que se definen en las
especificaciones y analizando las obras de instalaciones sanitarias, eléctricas u otras que presente
el proyecto.
Para el correcto estudio de una propuesta por parte de él o los contratistas o constructores,
es necesario que todos ellos cuenten con la misma información, de manera de que postulen en
igualdad de condiciones. Los elementos con que deben contar los proponentes son:
Bases Administrativas: Pueden ser divididas en dos tipos, generales y especiales. Las
primeras contienen todas aquellas cláusulas que están destinadas a definir conceptos, fijar
instrucciones, determinar procedimientos, delimitar responsabilidades, y en general contiene
aspectos diferentes a los que incluyen las especificaciones técnicas y planos del contrato. Dentro
de las cláusulas se pueden distinguir las siguientes materias: Alcance de los trabajos a ser
efectuados, modelo de contrato a suscribir, garantías que se exigirán, plazo total de la obra y plazos
parciales, si existen; sistema de inspección, bases de medición y de pago que regirán como
retenciones y estados de pago, multas, sanciones o premios aplicables de acuerdo a las diversas
circunstancias.
Las bases especiales contienen cláusulas propias de la obra o tienen como fin modificar o
adaptar algunas regulaciones de las bases generales.
Serie de Preguntas y Respuestas: Una vez entregados todos los documentos de la propuesta
y analizados por parte de los proponentes, comúnmente surgen dudas y discrepancias acerca del
proyecto. Se establece entonces un mecanismo de realización de las consultas, en que los
proponentes emiten las preguntas al mandante, el cual deberá derivarlas a sus asesores o
proyectistas especializados para que formulen una respuesta o solución a la duda planteada. Todas
las consultas de los diferentes oferentes serán reunidas y reenviadas a todos los oferentes, de
manera de dar a los oferentes el mismo trato y que todos cuenten con las mismas aclaraciones.
Estudio de un Presupuesto
El presupuesto de una obra se puede subdividir en varios ítems distintos, los que sumados
determinan el presupuesto de venta que es presentado en la licitación y que son los siguientes:
Costos Directos del Proyecto: Corresponde al costo estimado que determina el contratista
que ejecutará el proyecto. Considera materiales, mano de obra y equipos.
Gastos Generales: Estimación del contratista que ejecuta el proyecto respecto de los costos
que no se pueden imputar a una partida o una actividad específica y deben ser prorrateados en las
diferentes partidas. Estos se pueden dividir en los propios del proyecto (como gastos del personal)
y gastos indirectos, los que incluyen gastos financieros, de garantía y oficina central.
Utilidad: Es el monto de dinero que estima el ejecutor del proyecto que debería ganar por
lo realizado. Éste se estima normalmente como un porcentaje del presupuesto del proyecto. El cual
depende de las esperanzas mínimas de rentabilidad que tengan los dueños de la empresa, del grado
de complejidad y riesgo del proyecto, de las proyecciones del mercado y de la carpeta de proyectos
de la empresa, entre otros aspectos.
- La fecha de término de los precios unitarios, labor que se vera muy agilizada por la
base de datos de precios unitarios desarrollada en esta memoria.
- Plazo que requerirá para el análisis de gastos generales, considerando que algunos
dependen del costo directo.
- Plazo máximo que se dará para recibir cotizaciones de los proveedores y de los
subcontratistas.
f) Para el caso de contratos a suma alzada debe enfrentarse de inmediato el estudio de las
cubicaciones o cantidades por partida de obras, remitiéndose a la norma NCh 353 of 2000
Construcción – Cubicación de obras de edificación – Requisitos. Esta norma se analiza en el
i) Teniendo conocimiento cabal del trabajo a ejecutar y de las condiciones impuestas por el
mandante siempre es recomendable una o más visitas a terreno. Este aspecto, el cual es de
vital importancia para la estimación de costos y programación de la obra, será analizado en
detalle más adelante.
j) Una vez conocidas la mayoría de las variables que influirán en el estudio, el profesional
podrá elaborar uno o más programas tentativos de la obra para luego abocarse a su
evaluación. Los que serán destinados a optimizar los recursos disponibles.
k) Otro paso antes de enfrentar la confección del análisis de costos lo constituye el proveerse
de un listado de precios actualizados de mano de obra y de maquinarias, del que
normalmente disponen las empresas, porque siempre es necesario revisar en función de las
condiciones locales de trabajo. En el caso de la mano de obra deberá revisarse las
condiciones del mercado local, las necesidades de implementar sistemas de turnos,
incentivos, viáticos, movilización, etc. En el caso de las maquinarias deberá tenerse presente
fluctuaciones en los costos de los combustibles, mantención, desgaste de neumáticos, etc.
Costos
Costos Directos
Corresponde al pago de mano de obra con sus seguros, leyes sociales, entre otros, que
intervienen directamente en la ejecución de la unidad de obra. Además, se incluye el valor de los
materiales puestos a pie de obra, considerando su traslado al interior de la edificación. También
debe incluirse los gastos de personal, combustible, energía, arriendo o amortización, etc., que
tengan lugar por el accionamiento o funcionamiento de la maquinaria utilizada en la ejecución de
la misma unidad de obra. De ser omitido algún ítem del proyecto en el costo directo del mismo, éste
pasa a ser perdida para el constructor.
Los costos directos son proporcionales al tamaño del proyecto, ya sea que tengan una
relación directa con las cantidades de recursos utilizados en la producción, o que se deriven de la
ejecución de una labor de construcción claramente asignable a una actividad constructiva.
Costos Indirectos
Se considera gastos indirectos todos aquellos gastos de ejecución que no sean directamente
imputables a unidades de obra concretas, sino al conjunto o parte de ella. Comprenden los pagos
de toda la estructura logística necesaria para la administración de la ejecución del proyecto, la
evaluación de los imprevistos y la evaluación de las actividades.
Dentro de los costos indirectos se pueden distinguir diferentes elementos que lo componen:
Derechos de instalación de servicios públicos que están relacionados con los pagos por
concepto de instalación de conexiones de agua, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono y gas.
Estos valores generalmente son pagados por el propietario del proyecto y no son parte de la
licitación.
Gastos Generales
Los gastos generales corresponden a todo egreso que no puede asignarse a alguna partida
o grupo de partidas. Resultan de determinar la forma de cómo se ejecutará, administrará y
coordinará el proceso constructivo de una obra en el que se generan actividades que tienen un costo
asociado, pero que no están incluidos en los planos y especificaciones.
Los G.G. son los costos asociados con la infraestructura de apoyo y sistemas de supervisión
que no aparecen en el producto final.
Los gastos generales no deben ser calculados, a priori, como un porcentaje del costo directo
del proyecto o partida, sino que deben ser calculados según el tipo de obra y determinando las
características constructivas de ésta, su ubicación geográfica, tiempo de ejecución, estructura y
Cabe destacar, que los gastos generales dependen del tiempo, de la estructura de
la empresa y de su avidez por el trabajo
- Dependen del tiempo, dado que una gran parte de los gastos generales son función
de la magnitud del plazo ocupado en la construcción.
- Dependen de la estructura de la empresa, por cuanto los cargos por oficina central
y por personal de obra varían según el tamaño de la empresa. Por esto según la
envergadura del proyecto o propuesta, las empresas se agrupan por categoría, en
la hipótesis que para los trabajos de mayor envergadura y responsabilidad se
requiera de empresas más grandes y complejas o con mayor tradición en el
mercado, las cuales tienen gastos generales mayores.
En los G.G. se debe distinguir dos agrupaciones. Están los de la obra propiamente tal, como
tipo de contrato, condiciones de venta, plazo, monto, recursos especiales, etc., y también están los
gastos de la empresa constructora que ejecuta los trabajos, el cual consulta los gastos propios de
ella y que inciden sobre todas las obras que ejecuten, como arriendo de oficina y gastos de
mantención, profesionales, técnicos y administrativos permanentes, movilización, inspecciones,
etc., que se requieren para el funcionamiento normal de la empresa.
Dentro de los gastos de la obra, los elementos que los constituyen varían según sean las
definiciones que se seguirán en el estudio del presupuesto, pero generalmente consultan:
Se deben considerar los salarios de los profesionales y técnicos que dirigirán la obra,
así como también lo que corresponde para el gerente o socio visitador por parte de la
empresa. Dentro de los profesionales están el administrador o director de obra, que
corresponde a la máxima autoridad en el proyecto, el o los profesionales ayudantes de
También en este ítem se debe considerar los viáticos y/o arriendo de departamentos
o inmuebles si es que el proyecto se lleva a cabo en zonas aisladas o alejadas del lugar de
residencia del personal.
4. Seguros y garantías
4.1.1 Documento de garantía, generalmente por el 5% del monto del contrato, el que se
devuelve ordinariamente a la recepción definitiva de la obra, y puede ser por medio
de una boleta bancaria o por una póliza de garantía las que se obtienen por medio de
un banco o la compañía de seguros, respectivamente. Éstas pueden hacerse efectivas
por el mandante justificando su incumplimiento en cualquier momento.
4.1.2 Retenciones a estados de pago, generalmente son por un 5% del monto del contrato,
reteniendo el 10% en cada estado de pago hasta completar el 50% de lo contratado.
Lo que ordinariamente se devuelve en un 75% en la recepción provisoria y un 25% en
la definitiva, y pueden canjearse por boletas de garantía.
4.2 Garantía por seriedad de la propuesta: la cual asegura al mandante la aceptación de las
condiciones y firma del contrato. Generalmente es el 2% del presupuesto oficial o
también se fijan en montos fijos en U.F. Se garantizan en boletas bancarias y son
devueltas contra entrega del documento de garantía del contrato.
4.3 Garantía por anticipos: El monto del anticipo se especifica en las bases administrativas,
y se garantiza con boletas o pólizas equivalentes al total recibido. Pueden ser
devueltos por medio de los estados de pago.
En este ítem debe considerarse, solo de ser necesario, vehículo de obra con su
correspondiente consumo de combustible, lubricante y neumáticos. Incluye muebles,
papelería, copias, artículos de oficina, caja chica, y elementos de aseo, necesarios para una
cómoda realización del trabajo por parte del personal profesional y administrativo, así como
bodegueros, rondines, portero, etc.
6. Elementos de seguridad
7. Varios
Localización de la obra
Requerimientos contractuales
Imprevistos
El proceso de elaboración del presupuesto de una obra es un complejo proceso de planeación que
involucra factores disimiles como el clima, la disponibilidad y los precios de los recursos, el
rendimiento de la mano de obra, las condiciones del sitio de la obra, etc.; en el cual es imposible
garantizar que están previstas todas las situaciones internas y externas que le afectarán
económicamente.
Algunos aspectos como la experiencia y criterio del constructor, la veraz, oportuna y amplia
información sobre el proyecto, y una correcta técnica presupuestal pueden minimizar el grado de
incertidumbre, pero a los errores humanos hay que agregar posibles fallas ajenas a la ejecución.
A cada nivel o etapa de un planeamiento económico corresponde un nivel de riesgo. Los imprevistos
en construcción deben confiarse a aquellas acciones que quedan fuera del alcance y control del
constructor y que la previsión de ellas no pudo hacerse con la información disponible.
Utilidades
3. DESARROLLO
Analizar cuáles son los factores que afectan la estimación de los Gastos Generales y los Imprevistas
durante el estudio de Propuestas de Obras de Construcción.
4. INSUMOS
5. EQUIPAMIENTO
N° MAX
Equipos. CANTIDAD
ALUMNOS
Data Show. 1 20
Computador 1 20
6. BIBLIOGRAFÍA
- https://www.google.cl/?gfe_rd=cr&ei=6DU8VIT_B8bL8gfErICgCg&gws_rd=ssl#
- Solminihac Tampier, Hernán E. Procesos y técnicas de construcción, Ediciones
Universidad Católica de Chile,2008,
- http://www2.scielo.org.ve/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0798-
96012006000200006&lng=es&nrm=i
- http://www.udp.cl/minors/docs/gtconstruccion/estudio_propuestas.pdf
- http://www.itemizar.cl/
- Estudio de Propuestas – Autor : Gustavo Arriagada