El documento introduce los conceptos básicos de la tasación. Explica que la tasación determina el valor económico de un bien en un mercado específico. Define los diferentes tipos de bienes que pueden ser tasados, incluyendo bienes inmuebles, muebles e intangibles. También describe los conceptos clave de oferta y demanda en el mercado y cómo la finalidad de la tasación determina el mercado relevante para establecer el valor del bien.
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El documento introduce los conceptos básicos de la tasación. Explica que la tasación determina el valor económico de un bien en un mercado específico. Define los diferentes tipos de bienes que pueden ser tasados, incluyendo bienes inmuebles, muebles e intangibles. También describe los conceptos clave de oferta y demanda en el mercado y cómo la finalidad de la tasación determina el mercado relevante para establecer el valor del bien.
El documento introduce los conceptos básicos de la tasación. Explica que la tasación determina el valor económico de un bien en un mercado específico. Define los diferentes tipos de bienes que pueden ser tasados, incluyendo bienes inmuebles, muebles e intangibles. También describe los conceptos clave de oferta y demanda en el mercado y cómo la finalidad de la tasación determina el mercado relevante para establecer el valor del bien.
El documento introduce los conceptos básicos de la tasación. Explica que la tasación determina el valor económico de un bien en un mercado específico. Define los diferentes tipos de bienes que pueden ser tasados, incluyendo bienes inmuebles, muebles e intangibles. También describe los conceptos clave de oferta y demanda en el mercado y cómo la finalidad de la tasación determina el mercado relevante para establecer el valor del bien.
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TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION
Arq-Esp. Adrin JURI 1
1. Introduccin a la tasacin
La funcin de tasar, est ntimamente ligada al concepto de avalo. Este concepto de valuar, tiene una relacin directa con la estimacin de precios a determinados bienes, ya sean muebles, inmuebles o intangibles. Los precios, instalados dentro de un mercado inmobiliario, se afirman en la complejidad de los vaivenes entre la oferta y la demanda, siendo estos, los verdaderos formadores de precios de los distintos bienes en ese mercado.
En ese contexto de mercado, conformados por precios, se suponen valores que terminan siendo abstracciones o idealizaciones de la realidad construida. Por lo tanto tasar llegara a ser la determinacin del valor, en trminos econmicos, del bien en cuestin. Cualquier cuantificacin que se haga sobre un valor se har solamente a partir de la obtencin de un precio conocido, sobre un bien especifico y en un determinado mercado.
En sntesis, lo que se determina en toda tasacin es el "precio potencial" que adquiere el bien tasado, para el mercado en cual se pueda situar. Entendiendo al precio potencial como el precio que tendra el bien en una compra venta libre.
Evaluar un inmueble e interpretar de qu manera interacta con el mercado y cmo esa interaccin se traduce en un valor econmico, es un proceso que requiere de una gran flexibilidad y curiosidad. Percepcin, apertura, comunicacin, conocimiento son algunas de las aptitudes que debemos poner en juego en el proceso de tasacin.
2 . Clases de bienes
Dentro de la clase de bienes, encontramos los denominados bienes econmicos o bienes escasos, por oposicin a los bienes libres, son aquellos que se adquieren en el mercado pero pagando por ellos un determinado precio o valor. Es decir, son bienes materiales e inmateriales que poseen un valor econmico y que, por ende, son susceptibles de ser valuados en trminos monetarios. En este sentido, el trmino bien se utiliza para nombrar cosas que son tiles a quienes las usan o poseen. En el mbito del mercado, los bienes son cosas y mercancas que se intercambian y que tienen alguna demanda por parte de personas u organizaciones que consideran que reciben un beneficio al obtenerlos.
Entre las distintas clases de bienes tenemos, los bienes inmuebles, los bienes muebles y los intangibles.
2.1 Bienes inmuebles Los bienes inmuebles son aquellos que se encuentran inmovilizados, con todo lo que se encuentra adheridos a ellos con carcter de perpetuidad.
Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes races, por tener de comn la circunstancia de estar ntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, fsica o jurdicamente, al terreno, tales como los terrenos, casas, naves industriales, galpones, definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 2 suelo sin ocasionar daos a los mismos, porque forman parte del terreno o estn anclados a l.
2.2 Bienes muebles Los bienes muebles son aquellos que pueden ser trasladados de un lugar a otro, manteniendo su integridad. Por oposicin a los bienes inmuebles, son todos aquellos bienes personales depositados en estancias que son transportables, pero que uno no suele llevar consigo. Esto incluye, pero no se limita, a los elementos decorativos de una vivienda. As en Derecho civil no se consideran cosas muebles aquellas que naturalmente van adheridas al suelo u otras superficies (lavabos, baldosas, lajas, etc) mientras que stas si son consideradas muebles para el Derecho penal (por ejemplo, pueden efectivamente ser objeto de hurto). Entre estos podemos encontrar objetos de hogar como heladeras, computadoras, sofs, etc. Dentro de los bienes muebles, se encuentran algunas clases de bienes que podemos definir de la siguiente manera 2.2.1 Bienes industriales Los bienes industriales son los que se utilizan en la produccin de otros bienes o servicios. La mayora de los bienes industriales son bienes muebles en general, por ejemplo instalaciones y equipos comerciales, elementos de transporte industrial, aeronaves, embarcaciones, material ferroviario, maquinarias viales y agrcolas, etc.
2.2.2 Bienes de coleccin Debido a su singularidad son objetos que poseen un tratamiento especial, fundamentalmente son bienes muebles, algunos de ellos son, pinturas, esculturas, dibujos, grabados, monedas, estampillas, medallas, automviles, platera, etc.
2.3 Bienes intangibles Esta clase de bienes son inmateriales, muchos de ellos ligados a todos los anteriores, existe un nuevo concepto para incorporar a los balances econmicos del patrimonio de una organizacin, el valor de marca. Podemos decir que el trmino intangible se emplea con un sentido restringido para aquellos activos que producen beneficios parecidos a los que producen los bienes de uso o de renta y que no pueden materializarse fsicamente. Los activos intangibles pueden ser: las marcas, la identidad corporativa, la comunicacin institucional, la imagen, la reputacin de una organizacin; el conocimiento comercial, operativo, cientfico o tecnolgico, la propiedad intelectual, patentes y derechos de comercializacin; las licencias, concesiones y derechos de autor; la cartera de clientes y la forma de relacionarse con ellos, entre otros. 3. Mercado
Un mercado es un sistema en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante mecanismos de precios. El concepto de mercado TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 3 implica la capacidad de los compradores y vendedores para ejercer sus actividades sin restricciones. Esto implica que los bienes y servicios pueden intercambiarse entre compradores y vendedores sin restricciones indebidas a sus actividades. Cada parte responder a las relaciones de oferta y demanda, de acuerdo a sus propias capacidades y conocimientos. El mercado puede ser local, regional, nacional o internacional.
Para el comitente es importante la tasacin con una cierta finalidad, entre ellos, el valor para comprar o vender, para expropiar, para fijar impuestos, para garantas, para seguros, para repartos mutuos, para aportes, para retiros de sociedades, para divisin de bienes, etc.
En algunas cuestiones, la determinacin de mercado, es fcil de hallar, en una venta normal, se ofrece el valor en un mercado comprador. Pero cuando el intercambio no sea libre, se dificulta la bsqueda de ese mercado. Cabe destacar que un mercado puede ser, local, regional, nacional o internacional y en el mismo se puede dar el libre intercambio entre la oferta y la demanda.
3.1 Oferta y demanda Las operaciones de compra y venta se producen en el mbito del mercado, una institucin social mediante la cual los vendedores (oferentes) y los compradores (demandantes) establecen una relacin comercial para concretar la transaccin. El oferente participa del mercado (ya sea fsico o virtual) a partir de poner sus productos a disposicin de los potenciales compradores. El vendedor establece un precio de venta que es el que deber pagar el comprador para que la transaccin se concrete. Si el comprador desea adquirir el producto y est de acuerdo con el precio, pagar al vendedor y efectivizar la compra. 3.1.1 Oferta La oferta es el precio vigente de un bien que se encuentra a la venta en un mercado determinado durante un plazo de tiempo. Dicha oferta no solo depende del precio del bien, sino tambin de la tecnologa existente, los precios de los factores variables, los precios de los bienes relacionados, la poltica econmica del gobierno y los precios futuros esperados.
3.1.2 Demanda La demanda es la cantidad de un bien que los compradores quieren adquirir, en un mercado determinado durante un plazo de tiempo. De acuerdo a los precios vigentes en ese mercado. Tambin depende de los precios de los bienes relacionados, el nivel de ingreso de los compradores, los gustos y expectativas sobre precios futuros.
3.2 Finalidad de la tasacin y mercado El mercado problema queda establecido segn sea la finalidad de la tasacin. As como existen diversas finalidades tambin tenemos diversos mercados. Es importante antes de comenzar a realizar una tasacin, conocer la finalidad de la misma, esta situacin, hace que se pueda encontrar el mercado en el cual encuadrar el valor de mercado.
TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 4 3.2.1 Compra venta futura 3.2.1.1 Compra Cuando tenemos que hacer una tasacin teniendo en cuenta una futura compra, existe un mercado vendedor que conocemos, con caractersticas especificas. Es decir, que cuando tenemos que tasar una casa para ser vendida, (precio potencial), existe un futuro comprador, por lo tanto ese es el mercado en el cual debemos hacer hincapi.
3.2.1.2 Venta Del mismo modo cuando tenemos que hacer una tasacin teniendo en cuenta una futura venta, existe un mercado comprador que conocemos, con caractersticas especificas. Es decir, que cuando tenemos que tasar una casa para ser comprada, (precio potencial), existe un futuro vendedor, por lo tanto ese es el mercado en el cual debemos hacer hincapi.
3.2.2 Compra venta eventual 3.2.2.1 Garanta hipotecaria Una tasacin hipotecaria es una valoracin de un bien, para que el mismo sea objeto de garanta en un prstamo hipotecario. A travs de esta valoracin el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cul es el valor del bien garanta del prstamo y cul es el riesgo que asume con la operacin hipotecaria. La tasacin hipotecaria no tiene otra finalidad ms que servir de garanta para el prstamo hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cual se realiza la hipottica.
3.2.2.2 Seguro El Valor de Tasacin para estos fines ser el correspondiente al costo de reposicin, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno. A travs de esta valoracin se puede tener una idea de valor de reposicin del construido, en un mercado determinado.
3.2.2.3 Expropiacin En el caso de las tasaciones por expropiacin, corresponder la determinacin del Valor Objetivo del bien, entendido, en funcin de la Ley N 21.499, como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin, en condiciones equivalentes a las que precedan a la expropiacin, sin tener en cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. Cabe destacar que en este caso existe un vendedor condicionado.
3.2.2.4 Ejecucin por deuda El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, afectado por un coeficiente de reduccin para fijar la base de remate que determinar el comitente segn la legislacin vigente.
3.2.3 Compra venta potencial 3.2.3.1 Base imponible En las relaciones jurdico tributarias el hecho imponible pone de manifiesto la existencia de una capacidad econmica en los sujetos, pero para que el impuesto pueda ser TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 5 aplicado, este hecho debe valorarse de alguna manera, normalmente en unidades monetarias. La base imponible es en definitiva la magnitud que se utiliza en cada impuesto para medir la capacidad econmica del bien. Se corresponde con un comprador de liquidacin. 3.2.3.2 Base judicial En caso de tasaciones judiciales, se considera la tasacin como una magnitud de valor de mercado, ajustada por un coeficiente de reduccin segn corresponda. Se prev un mercado tipo comprador normal.
3.2.3.3 Particin En el caso, de particiones de bienes por disolucin de sociedades, divorcios, etc. La tasacin deber realizarse de acuerdo a valores de mercado, considerando un comprador normal.
3.2.3.4 Aporte societario En el caso de un inmueble que pueda ser aportado a bienes societarios, es de suma importancia una tasacin para evitar sobrevaluaciones. Se deber tasar teniendo en cuenta un mercado comprador normal.
3.2.3.5 Fondo comn de inversin Un fondo de inversin es una institucin de inversin colectiva que consiste en reunir fondos de distintos inversores, naturales o jurdicos, para invertirlos en diferentes instrumentos financieros, responsabilidad que se delega a una sociedad administradora que puede ser un banco o institucin financiera. En este caso, la tasacin de un inmueble debera considerarse en un mercado comprador normal. En este caso, es un inmueble afectado a una explotacin (letra hipotecaria)
3.3 Cuadro sntesis entre la finalidad de la tasacin y el mercado Finalidad de la tasacin Mercado Compra venta futura compra Vendedor especfico venta Comprador especfico Compra venta eventual Garanta hipotecaria Comprador de liquidacin Seguro Vendedor normal Expropiacin Vendedor condicionado Ejecucin por deuda Vendedor de liquidacin Compra venta potencial Base imponible Comprador de liquidacin Base judicial Comprador normal Particin Comprador normal Aporte societario Comprador normal Fondo comn de inversin Comprador normal
TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 6 3.4 Identificacin del mercado y tendencia Al relevar la clase de mercado debe tenerse en cuenta la ubicacin de ste en relacin al problema. Convenidos que el problema es el bien que tenemos que tasar. Se denomina tendencia de mercado a aquella tendencia en la cual un mercado se mueve en una direccin particular en un intervalo de tiempo. Para identificar las tendencias del mercado se utiliza el anlisis tcnico, estudio que caracteriza a las tendencias de mercado como una respuesta previsible de los precios del mercado en los niveles de apoyo a los precios y la resistencia de precios que vara con el tiempo. Los trminos de tendencia de mercado pueden ser los siguientes: 3.4.1 Tendencia creciente Es una tendencia de mercado en la que los precios de las propiedades estn en alza, se considera como una tendencia creciente, este tipo de tensin de mercado se la considera como positiva, representndose con el signo ms (+).
3.4.2 Tendencia estacionaria Es una tendencia de mercado en la que los precios de las propiedades estn inmovilizados o poseen muy poca variacin, en este caso la tendencia se representa con el signo igual (=).
3.4.3 Tendencia decreciente Es una tendencia de mercado en la que los precios bajan considerablemente, en un perodo de tiempo y para un mercado determinado, la misma se representa con el signo menos (-).
4. Derecho 4.1 Restricciones Al relevar la clase de derecho sobre el bien deben tenerse en cuenta las restricciones al dominio tanto de carcter legal como administrativo. 4.2 Averiguaciones Pueden realizarse las averiguaciones necesarias ante las autoridades que correspondan para saber si el bien por tasar est vinculado a situaciones especiales. 4.3 Clases de derecho Debe relevarse la clase de derecho, calificando sus caractersticas distintivas y de acuerdo a la categora de inmueble a la que se referencie. 4.3.1 Derecho pleno En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin ms limitaciones que las que imponga la ley. El objeto del derecho de propiedad est constituido por todos los bienes susceptibles de apropiacin. Para que se cumpla tal condicin, en general, se requieren tres condiciones: que el bien sea til, ya que si no lo fuera, TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 7 carecera de fin la apropiacin; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupacin, porque de otro modo no podr actuarse. Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres facultades principales: uso, goce y disfrute. El USO es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la funcin social del derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios. El GOCE es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que el propietario de una cosa es tambin propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervencin. El DISFRUTE es el derecho de disposicin sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa est bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesin), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo daarla o destruirla (disposicin material), salvo que esto sea contrario a su funcin social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservacin. 4.3.2 Derecho restringido 4.3.2.1 Clase de derechos y acciones Las acciones y derechos de una persona sobre una propiedad, para conceptualizarla, es la parte que tiene una persona en un inmueble que fsicamente no est dividido o, especficamente, es la cuota ideal de un bien. Se da cuando materialmente existen dos o ms personas que ejercen un derecho de propiedad sobre el mismo bien. Podemos entenderlo de manera ms prctica: que el bien inmueble est dividido en dos o ms partes y que a su vez le corresponden a dos o ms personas, que an no han hecho la divisin formal. 4.3.2.2 Clase de servidumbre La servidumbre en un predio, consiste en un derecho real que los propietarios de predios vecinos pueden establecer voluntariamente, para que un predio llamado sirviente preste a otro llamado dominante la ventaja permanente de un uso limitado. Como relaciones de uso, las servidumbres son derechos fundamentalmente solidarios e indivisibles, siendo esto ltimo lo que ocasiona que la servidumbre permanezca ntegra a pesar de que cualquier predio implicado se divida. Adems, tampoco cabe la posibilidad de una adquisicin o extincin parcial. Como tipo de concurrencia de derechos que es la servidumbre, esta produce una limitacin de la propiedad del predio sirviente. Es el predio el que sufre el gravamen, pero el propietario en ningn momento queda personalmente obligado; es por esto por lo que la servidumbre no puede consistir en un hacer, sino ms bien en un padecer la limitacin. Aunque por parte del predio sirviente la servidumbre suponga una tolerancia, desde la perspectiva del dominante esta puede consistir en una intromisin lcita sobre TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 8 el fundo que acta como sirviente, o en un derecho a impedir determinados actos en el fundo sirviente. Cuando el servicio prestado se puede reconocer por un signo, como puede ser una ventana o un canal, la servidumbre se denomina aparente, mientras que en el caso opuesto, es decir, cuando se carece de ese signo mencionado, la servidumbre recibe el nombre de no aparente. 4.3.2.3 Clase locacin (alquiler) Hay locacin de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero. El contrato de locacin tiene los siguientes caracteres: Es bilateral, desde que origina obligaciones recprocas para el locador y locatario. Es oneroso y conmutativo; se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es decir, que el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce. Es consensual, porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad ni tampoco de la entrega de la cosa; pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben ser hechos por escrito. Es de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente a travs de un tiempo ms o menos dilatado. 4.3.2.4 Clase usufructo El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario posee la cosa pero no es de l (tiene la posesin, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla, pero no es su dueo. Por ello no podr enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario. La propiedad de la cosa es del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravndola, enajenndola o mediante testamento. Puede afirmarse que el usufructo se presenta como una desmembracin temporal del dominio; pues mientras una persona, el usufructuario, obtiene las utilidades de alguna cosa, el dueo conserva la propiedad, en tanto que derecho, pero sin poder usar ni gozar de lo suyo, en una expectativa de goce futuro, que lleva a denominarlo, por la disminucin de sus facultades de goce, "nudo propietario". 4.3.2.5 Clase hipoteca La hipoteca es un derecho real de garanta, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o prstamo), que confiere a su titular un derecho de realizacin de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 9 hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los bienes hipotecados.
4.3.2.6 Clase nuda propiedad Es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relacin con ella es de ser sola y nicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesin por haber sido cedida sta a travs de un derecho real denominado usufructo. La nuda propiedad son el conjunto de prerrogativas que conserva el propietario de una cosa, cuando esa cosa es objeto de un derecho de propiedad (usufructo, o habitacin por ejemplo) por parte de un tercero. 4.3.2.7 Clase anticresis Es el Derecho civil y penal, una garanta en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crdito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyndola una vez que se haya pagado la deuda. Por su parte, un contrato de anticrtico se conoce comnmente como la cesin de un bien a cambio de una cantidad de dinero. La misma cantidad de dinero debe ser devuelta para poder recuperar el bien inmueble. 4.3.2.8 Clase concesin La concesin tiene por objeto la administracin de los bienes mediante el uso, aprovechamiento, explotacin de las instalaciones o la construccin de obras y nuevas terminales de cualquier ndole sea martima, terrestre o area de los bienes del dominio pblico o privado.
4.3.2.9 Clase usos y habitacin El derecho de uso y el derecho de habitacin son derechos reales de caractersticas comunes. Si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen derechos diferentes. Ambos son derechos personalsimos, intransferibles, y que se otorgan por razn de la persona. El derecho de uso Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su caso, su familia. El derecho de habitacin es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para l y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda. 5. Clases del bien Conjunto de propiedades o riquezas que pertenecen a una persona o grupo. Podemos diferenciar la clase de bien, de acuerdo a una categorizacin de bienes inmuebles, sean estos urbanos o rurales.
TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 10 Agrupamiento urbano Agrupamiento rural Terrenos Chacra Casa Campo Quinta Yacimientos Departamento Canteras Oficina Minas Local comercial Local comercial Galpn Galpn Planta industrial Planta industrial Equipamiento urbano Equipamiento rural
5.1 Aptitudes del bien 5.1.1 Aptitud cualitativa El relevamiento de la aptitud cualitativa no debe reflejar slo las cualidades que el bien tiene sino tambin, las que le atribuyen el mercado el cual se tasa. La cuantificacin de la aptitud cualitativa se obtiene por comparacin con casos tpicos. El caso tpico implica un cierto grado de aceptacin por el mercado o cierto grado de reiteracin, es decir, un nmero significativo de casos singulares. Para realizar el relevamiento de la aptitud cualitativa del bien habr que analizar el inmueble desde el punto de vista de las caractersticas constructivas, morfolgico- paisajstica y de su vigencia funcional. En el anlisis del bien, cuando corresponda, deber tenerse en cuenta la autenticidad, entendiendo por tal que el inmueble haya sido efectivamente producido con los materiales, con la tcnica, por el ejecutor y en le momento que se le atribuyen. 5.1.2 Aptitud cuantitativa La expresin primaria de la aptitud cuantitativa es la superficie, la que se debe relacionar con el grado de aprovechamiento permitido al bien por las regulaciones del cdigo vigente en el lugar, como as tambin referenciarla a elementos tipo, los que darn pautas para una valorizacin ms acertada. 5.2 Estado de conservacin En la determinacin del estado de conservacin del bien deben aplicarse los criterios adecuados al destino u objeto de la tasacin. Para establecer la depreciacin se debe tener en cuenta preferentemente su estado de conservacin y antigedad. El estado de conservacin de un bien despus de un nmero determinado de aos, depende de la calidad constructiva, de las modificaciones y del mantenimiento. 5.3 Calidad constructiva Puedan establecerse de acuerdo con la escala de categoras siguiente: SUPERIOR MEDIA INFERIOR y sus puntos intermedios, de acuerdo con la complejidad del bien. 5.4 Vida til Es la que resulta del anlisis de los materiales y de las caractersticas constructivas que fueron utilizados en la construccin del bien, en condiciones de mantenimiento normal. TASACIONES I - INTRODUCCION A LA TASACION Arq-Esp. Adrin JURI 11 5.5 Expectancia de vida Es la valoracin de la vida remanente del bien en las condiciones de conservacin que ste tiene en el momento en que se efecta la tasacin. 5.6 Ubicacin del bien Este tem corresponde a la ubicacin geogrfica del bien y no la del mercado para el cual se tasa.