6/22/2017 G.R.

 No. L­18456

Today is Thursday, June 22, 2017

Custom Search

Republic of the Philippines
SUPREME COURT
Manila

EN BANC

G.R. No. L­18456           November 30, 1963

CONRADO P. NAVARRO, plaintiff­appellee, 
vs.
RUFINO G. PINEDA, RAMONA REYES, ET AL., defendants­appellants.

Deogracias Tañedo, Jr. for plaintiff­appellee.
Renato A. Santos for defendants­appellants.

PAREDES, J.:

On  December  14,  1959,  defendants  Rufino  G.  Pineda  and  his  mother  Juana  Gonzales  (married  to  Gregorio
Pineda), borrowed from plaintiff Conrado P. Navarro, the sum of P2,500.00, payable 6 months after said date or
on June 14, 1959. To secure the indebtedness, Rufino executed a document captioned "DEED OF REAL ESTATE
and CHATTEL MORTGAGES", whereby Juana Gonzales, by way of Real Estate Mortgage hypothecated a parcel
of land, belonging to her, registered with the Register of Deeds of Tarlac, under Transfer Certificate of Title No.
25776, and Rufino G. Pineda, by way of Chattel Mortgage, mortgaged his two­story residential house, having a
floor  area  of  912  square  meters,  erected  on  a  lot  belonging  to  Atty.  Vicente  Castro,  located  at  Bo.  San  Roque,
Tarlac,  Tarlac;  and  one  motor  truck,  registered  in  his  name,  under  Motor  Vehicle  Registration  Certificate  No.  A­
171806.  Both  mortgages  were  contained  in  one  instrument,  which  was  registered  in  both  the  Office  of  the
Register of Deeds and the Motor Vehicles Office of Tarlac.

When the mortgage debt became due and payable, the defendants, after demands made on them, failed to pay.
They,  however,  asked  and  were  granted  extension  up  to  June  30,  1960,  within  which  to  pay.  Came  June  30,
defendants again failed to pay and, for the second time, asked for another extension, which was given, up to July
30, 1960. In the second extension, defendant Pineda in a document entitled "Promise", categorically stated that in
the remote event he should fail to make good the obligation on such date (July 30, 1960), the defendant would no
longer ask for further extension and there would be no need for any formal demand, and plaintiff could proceed to
take  whatever  action  he  might  desire  to  enforce  his  rights,  under  the  said  mortgage  contract.  In  spite  of  said
promise, defendants, failed and refused to pay the obligation.

On August 10, 1960, plaintiff filed a complaint for foreclosure of the mortgage and for damages, which consisted
of liquidated damages in the sum of P500.00 and 12% per annum interest on the principal, effective on the date
of maturity, until fully paid.

Defendants, answering the complaint, among others, stated —

Defendants admit that the loan is overdue but deny that portion of paragraph 4 of the First Cause of Action
which  states  that  the  defendants  unreasonably  failed  and  refuse  to  pay  their  obligation  to  the  plaintiff  the
truth  being  the  defendants  are  hard  up  these  days  and  pleaded  to  the  plaintiff  to  grant  them  more  time
within which to pay their obligation and the plaintiff refused;

WHEREFORE,  in  view  of  the  foregoing  it  is  most  respectfully  prayed  that  this  Honorable  Court  render
judgment granting the defendants until January 31, 1961, within which to pay their obligation to the plaintiff.

On September 30, 1960, plaintiff presented a Motion for summary Judgment, claiming that the Answer failed to
tender any genuine and material issue. The motion was set for hearing, but the record is not clear what ruling the
lower  court  made  on  the  said  motion.  On  November  11,  1960,  however,  the  parties  submitted  a  Stipulation  of
Facts, wherein the defendants admitted the indebtedness, the authenticity and due execution of the Real Estate
and  Chattel  Mortgages;  that  the  indebtedness  has  been  due  and  unpaid  since  June  14,  1960;  that  a  liability  of
12%  per  annum  as  interest  was  agreed,  upon  failure  to  pay  the  principal  when  due  and  P500.00  as  liquidated
damages; that the instrument had been registered in the Registry of Property and Motor Vehicles Office, both of
the  province  of  Tarlac;  that  the  only  issue  in  the  case  is  whether  or  not  the  residential  house,  subject  of  the
mortgage therein, can be considered a Chattel and the propriety of the attorney's fees.

On February 24, 1961, the lower court held —

... WHEREFORE, this Court renders decision in this Case:

(a) Dismissing the complaint with regard to defendant Gregorio Pineda;

http://www.lawphil.net/judjuris/juri1963/nov1963/gr_l­18456_1963.html 1/3
6/22/2017 G.R. No. L­18456
(b) Ordering defendants Juana Gonzales and the spouses Rufino Pineda and Ramon Reyes, to pay jointly
and  severally  and  within  ninety  (90)  days  from  the  receipt  of  the  copy  of  this  decision  to  the  plaintiff
Conrado P. Navarro the principal sum of P2,550.00 with 12% compounded interest per annum from June
14, 1960, until said principal sum and interests are fully paid, plus P500.00 as liquidated damages and the
costs of this suit, with the warning that in default of said payment of the properties mentioned in the deed of
real estate mortgage and chattel mortgage (Annex "A" to the complaint) be sold to realize said mortgage
debt, interests, liquidated damages and costs, in accordance with the pertinent provisions of Act 3135, as
amended by Act 4118, and Art. 14 of the Chattel Mortgage Law, Act 1508; and

(c)  Ordering  the  defendants  Rufino  Pineda  and  Ramona  Reyes,  to  deliver  immediately  to  the  Provincial
Sheriff  of  Tarlac  the  personal  properties  mentioned  in  said  Annex  "A",  immediately  after  the  lapse  of  the
ninety (90) days above­mentioned, in default of such payment.

The  above  judgment  was  directly  appealed  to  this  Court,  the  defendants  therein  assigning  only  a  single  error,
allegedly committed by the lower court, to wit —

In  holding  that  the  deed  of  real  estate  and  chattel  mortgages  appended  to  the  complaint  is  valid,
notwithstanding  the  fact  that  the  house  of  the  defendant  Rufino  G.  Pineda  was  made  the  subject  of  the
chattel mortgage, for the reason that it is erected on a land that belongs to a third person.

Appellants contend that article 415 of the New Civil Code, in classifying a house as immovable property, makes no
distinction  whether  the  owner  of  the  land  is  or  not  the  owner  of  the  building;  the  fact  that  the  land  belongs  to
another  is  immaterial,  it  is  enough  that  the  house  adheres  to  the  land;  that  in  case  of  immovables  by
incorporation, such as houses, trees, plants, etc; the Code does not require that the attachment or incorporation
be made by the owner of the land, the only criterion being the union or incorporation with the soil. In other words,
it is claimed that "a building is an immovable property, irrespective of whether or not said structure and the land
on which it is adhered to, belong to the same owner" (Lopez v. Orosa, G.R. Nos. L­10817­8, Feb. 28, 1958). (See
also the case of Leung Yee v. Strong Machinery Co., 37 Phil. 644). Appellants argue that since only movables can
be the subject of a chattel mortgage (sec. 1, Act No. 3952) then the mortgage in question which is the basis of the
present action, cannot give rise to an action for foreclosure, because it is nullity. (Citing Associated Ins. Co., et al.
v. Isabel Iya v. Adriano Valino, et al., L­10838, May 30, 1958.)

The trial court did not predicate its decision declaring the deed of chattel mortgage valid solely on the ground that
the house mortgaged was erected on the land which belonged to a third person, but also and principally on the
doctrine  of  estoppel,  in  that  "the  parties  have  so  expressly  agreed"  in  the  mortgage  to  consider  the  house  as
chattel "for its smallness and mixed materials of sawali and wood". In construing arts. 334 and 335 of the Spanish
Civil Code (corresponding to arts. 415 and 416, N.C.C.), for purposes of the application of the Chattel Mortgage
Law, it was held that under certain conditions, "a property may have a character different from that imputed to it in
said  articles.  It  is  undeniable  that  the  parties  to  a  contract  may  by  agreement,  treat  as  personal  property  that
which by nature would be real property" (Standard Oil Co. of N.Y. v. Jaranillo, 44 Phil. 632­633)."There can not be
any  question  that  a  building  of  mixed  materials  may  be  the  subject  of  a  chattel  mortgage,  in  which  case,  it  is
considered  as  between  the  parties  as  personal  property.  ...  The  matter  depends  on  the  circumstances  and  the
intention of the parties". "Personal property may retain its character as such where it is so agreed by the parties
interested even though annexed to the realty ...". (42 Am. Jur. 209­210, cited in Manarang, et al. v. Ofilada, et al.,
G.R. No. L­8133, May 18, 1956; 52 O.G. No. 8, p. 3954.) The view that parties to a deed of chattel mortgagee
may agree to consider a house as personal property for the purposes of said contract, "is good only insofar as the
contracting parties are concerned. It is based partly, upon the principles of estoppel ..." (Evangelista v. Alto Surety,
No.  L­11139,  Apr.  23,  1958).  In  a  case,  a  mortgage  house  built  on  a  rented  land,  was  held  to  be  a  personal
property, not only because the deed of mortgage considered it as such, but also because it did not form part of
the land (Evangelista v. Abad [CA];36 O.G. 2913), for it is now well settled that an object placed on land by one
who has only a temporary right to the same, such as a lessee or usufructuary, does not become immobilized by
attachment (Valdez v. Central Altagracia, 222 U.S. 58, cited in Davao Sawmill Co., Inc. v. Castillo, et al., 61 Phil.
709).  Hence,  if  a  house  belonging  to  a  person  stands  on  a  rented  land  belonging  to  another  person,  it  may  be
mortgaged as a personal property is so stipulated in the document of mortgage. (Evangelista v. Abad, supra.) It
should be noted, however, that the principle is predicated on statements by the owner declaring his house to be a
chattel, a conduct that may conceivably estop him from subsequently claiming otherwise (Ladera, et al.. v. C. N.
Hodges, et al., [CA]; 48 O.G. 5374). The doctrine, therefore, gathered from these cases is that although in some
instances, a house of mixed materials has been considered as a chattel between them, has been recognized, it
has been a constant criterion nevertheless that, with respect to third persons, who are not parties to the contract,
and specially in execution proceedings, the house is considered as an immovable property (Art. 1431, New Civil
Code).

In  the  case  at  bar,  the  house  in  question  was  treated  as  personal  or  movable  property,  by  the  parties  to  the
contract  themselves.  In  the  deed  of  chattel  mortgage,  appellant  Rufino  G.  Pineda  conveyed  by  way  of  "Chattel
Mortgage" "my personal properties", a residential house and a truck. The mortgagor himself grouped the house
with  the  truck,  which  is,  inherently  a  movable  property.  The  house  which  was  not  even  declared  for  taxation
purposes was small and made of light construction materials: G.I. sheets roofing, sawali  and  wooden  walls  and
wooden posts; built on land belonging to another.

The cases cited by appellants are not applicable to the present case. The Iya cases (L­10837­38, supra), refer to
a building or a house of strong materials, permanently adhered to the land, belonging to the owner of the house
himself. In the case of Lopez v. Orosa, (L­10817­18), the subject building was a theatre, built of materials worth
more  than  P62,000,  attached  permanently  to  the  soil.  In  these  cases  and  in  the  Leung  Yee  case,  supra,  third

http://www.lawphil.net/judjuris/juri1963/nov1963/gr_l­18456_1963.html 2/3
6/22/2017 G.R. No. L­18456
persons assailed the validity of the deed of chattel mortgages; in the present case, it was one of the parties to the
contract of mortgages who assailed its validity.

CONFORMABLY WITH ALL THE FOREGOING, the decision appealed from, should be, as it is hereby affirmed,
with costs against appellants.

Bengzon, C.J., Padilla, Bautista Angelo, Labrador, Barrera, Dizon, Regala, and Makalintal, JJ., concur.

The Lawphil Project ­ Arellano Law Foundation

http://www.lawphil.net/judjuris/juri1963/nov1963/gr_l­18456_1963.html 3/3