UNA GEOGRAFÍA DE LA URBANIZACIÓN DESDE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS LA CIUDAD EN LA ERA DE LA FINANCIARIZACIÓN José Gasca Zamora • Patricia Eugenia Olivera Martínez (coordinadores) A partir de la década de los noventa del siglo XX, se registró una creciente demanda de inmuebles residenciales, productivos e infraestructuras que han requerido volúmenes extraordinarios de recursos financieros para su producción y consumo. Ello ha implicado que la financiarización adquiera una centralidad sin precedentes en el devenir de las ciudades y metrópolis contemporáneas. En Latinoamérica, las investigaciones sobre financiarización urbana comenzaron a proliferar desde hace poco más de una década con motivo de la gran recesión global detonada por los desajustes en las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos y varios países europeos, pero sobre todo por las nuevas escalas que adquirieron en países como Brasil, Chile, Argentina y México los procesos de producción y rentabilización de los bienes inmobiliarios mediante innovaciones en los fondos de inversión y la aparición de entidades y agentes financieros. La presente obra, que responde a ese contexto, reúne los aportes de un conjunto de autores latinoamericanos acompañados por reconocidos especialistas europeos. Los trabajos exploran los vínculos entre financiarización, sector inmobiliario y producción del espacio urbano desde el análisis del mercado de vivienda, la bursatilización hipotecaria y nuevas formas de titulización en propiedades del sector productivo. Otros temas de interés se centran en los efectos disruptivos de la crisis asociada a los ciclos del sector inmobiliario, así como en las distintas transformaciones espaciales, los paisajes urbanos y los conflictos sociales generados por las finanzas inmobiliarias. LA CIUDAD EN LA ERA DE LA FINANCIARIZACIÓN UNA GEOGRAFÍA DE LA URBANIZACIÓN DESDE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS José Gasca Zamora • Patricia Eugenia Olivera Martínez (coordinadores) LA CIUDAD EN LA ERA DE LA FINANCIARIZACIÓN UNA GEOGRAFÍA DE LA URBANIZACIÓN DESDE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO Dr. Enrique Graue Wiechers Rector Dr. Leonardo Lomelí Vanegas Secretario General Dr. Luis Agustín Álvarez Icaza Longoria Secretario Administrativo Dra. Guadalupe Valencia García Coordinadora de Humanidades INSTITUTO DE INVESTIGACIONES ECONÓMICAS Dr. Armando Sánchez Vargas Director Dra. Isalia Nava Bolaños Secretaria Académica Ing. Patricia Llanas Oliva Secretaria Técnica Mtra. Graciela Reynoso Rivas Jefa del Departamento de Ediciones LA CIUDAD EN LA ERA DE LA FINANCIARIZACIÓN UNA GEOGRAFÍA DE LA URBANIZACIÓN DESDE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS José Gasca Zamora Patricia Eugenia Olivera Martínez Coordinadores Catalogación en la publicación UNAM. Dirección General de Bibliotecas y Servicios Digitales de Información Nombres: Gasca Zamora, José, editor. | Olivera Martínez, Patricia Eugenia, editor. Título: La ciudad en la era de la financiarización: una geografía de la urbanización desde las inversiones inmobiliarias / José Gasca Zamora, Patricia Olivera Martínez, coordinadores. Descripción: Primera edición. | Ciudad de México : Universidad Nacional Autónoma de México, Instituto de Investigaciones Económicas, 2021. Identificadores: LIBRUNAM 2112815 | ISBN . 978-607-30-5130-9 Temas: Inversiones en bienes raíces -- Finanzas. | Financiarización. | Negocios en bienes raíces. | Urbanización -- Aspectos económicos. Clasificación: LCC HD1382.5.C58 2021 | DDC 332.6324—dc23 Primera edición noviembre de 2021 D. R. © Universidad Nacional Autónoma de México Ciudad Universitaria, Coyoacán, 04510, Ciudad de México Instituto de Investigaciones Económicas Circuito Mario de la Cueva s/n Ciudad de la Investigación en Humanidades 04510, Ciudad de México Proyecto PAPIIT: IN302120 “Financiarización del mercado inmobiliario: nuevas formas, actores y escalas en la producción del entorno construido en la ciudad contemporánea”. ISBN: 978-607-30-5130-9 Fotografía de la portada: Francisco Serrano García Diseño de portada: Juan Carlos Burgoa Corrección, cuidado de la edición y diseño de interiores: Marisol Simón Prohibida la reproducción total o parcial por cualquier medio sin autorización escrita del titular de los derechos patrimoniales. Impreso y hecho en México. Índice Introducción 9 1. El estado de la vivienda en la era de la financiarización Manuel B. Aalbers 13 2. Los agentes de la financiarización en el mercado inmobiliario en ciudades mexicanas Patricia Eugenia Olivera Martínez • Erick Javier López Sánchez 37 3. Financiarización y nuevo ciclo inmobiliario en las ciudades españolas: procesos comunes y desigualdades interurbanas Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle 67 4. Real Estate y Unreal Estate en el estallido social chileno Antonio Daher Hechem 91 5. Financiarización del mercado hipotecario en México Luis A. Salinas Arreortua • Gustavo G. Gutiérrez Ramírez 115 6. Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras): el ascenso de la urbanización financiarizada del sector productivo en México José Gasca Zamora 133 7 8 ÍNDICE 7. Inversores financieros y corporativos en el mercado inmobiliario comercial brasileño: una tipología para el análisis Daniel Sanfelici • Maira Magnani 157 8. Huellas de la financiarización inmobiliaria en Monterrey: mapeo y análisis urbano Abiel Treviño Aldape 179 9. Verticalización como efecto del capital financiero y la mercantilización del desarrollo urbano en Puebla Lorena Cabrera Montiel 199 10. La era de la financiarización urbana por el ascenso del circuito inmobiliario:una lectura a partir de Henri Lefebvre Enrique de Jesús Castro Martínez 223 11. Financiarización del territorio en América Latina: una aproximación a las empresas fintech como nuevos actores de la economía urbana en México y Argentina Derlis Daniela Parserisas 243 Introducción A partir de la década de los noventa del siglo XX, diversas ciudades alrededor del mundo registraron una creciente demanda de inmuebles residenciales, productivos e infraestructuras que han requerido volúmenes extraordinarios de recursos para su producción y consumo. Ello fue resultado no solo del ciclo ascendente de la urbanización, sino particularmente de los procesos de metropolización y la formación de densas redes de ciudades. La expansión urbana se refleja en edificaciones a mayor escala, combinando tendencias simultáneas de difusión y concentración, como parte del proceso denominado “urbanización planetaria”. Las metrópolis y grandes ciudades también son escenario de procesos de reestructuración económica, innovación productiva y complejización de los mercados laborales, por estas razones el sector inmobiliario resulta clave, pues se convierte en el vehículo principal para captar inversiones orientadas a la expansión y regeneración del tejido productivo, habitacional y distributivo. Innovaciones en la edificabilidad y variadas formas de reciclamiento de zonas que cumplieron su ciclo productivo dan cuenta de esta capacidad de expansión de los flujos de inversión en inmuebles, lo cual ha contribuido a consolidar el lugar de las grandes metrópolis como motores de la economía que encuentran en la financiarización uno de sus principales soportes. El suelo urbano, la construcción del entorno habitado y el consumo de bienes inmuebles resultan objetos clave de la financiarización, toda vez que son fundamentales en la absorción de excedentes de capital. El poder de las finanzas por medio de los negocios inmobiliarios adquire una centralidad sin precedentes en la sociedad contemporánea porque, al tiempo que se asocia con la urbanización planetaria, desencadena procesos disruptivos de la economía global, tal como se registró hace poco 9 10 LA CIUDAD EN LA ERA DE LA FINANCIARIZACIÓN más de una década con la gran recesión económica precipitada por los desajustes de las hipotecas de alto riesgo introducidas en los mercados bursátiles de Estados Unidos y varios países europeos. Fue justo por la crisis económica global, registrada entre 2007 y 2009, que la financiarización se posicionó como un tema de la agenda de investigación urbana en diversos países. En América Latina han tenido lugar foros donde se ha discutido la articulación entre finanzas, sector inmobiliario y transformaciones urbanas, al tiempo que surgen publicaciones especializadas sobre el tema, alentadas principalmente por geógrafos, urbanistas, economistas y sociólogos radicados en Chile, Brasil, México y Argentina. La financiarización inmobiliaria es una de las claves de interpretación del crecimiento y la metamorfosis urbana, porque es el primer eslabón de una compleja cadena en la que se rentabiliza la demanda de espacio edificado; esto incluye variados mecanismos de inversión para la producción, adquisición y renta de propiedades. Parte de la discusión inicial latinoamericana sobre financiarización inmobiliaria emergió con el análisis de las transformaciones registradas en el mercado de vivienda y la intensificación de la mercantilización del espacio urbano. Dentro de estas líneas de investigación se han estudiado los impactos de los proyectos inmobiliarios que suelen impulsar grandes financiadores operados por desarrolladores inmobiliarios, industriales de la construcción y el propio Estado. El tema de la financiarización ha resultado de interés en la medida que evidencia cómo las intervenciones urbanísticas, en muchos casos, se encuentran descontextualizadas de las necesidades locales; su lógica invasiva promueve procesos de exclusión, segregación y desplazamiento, lo que contraviene el sentido social de la política de la ciudad. En otros casos, la financiarización de formas extensivas de edificación en la periferia ha derivado en procesos de acaparamiento de tierras, la disolución de formas de vida rural y contextos de habitabilidad desprovistos de la planeación que han generado externalidades negativas con altos costos sociales, económicos y ambientales. Desde hace una década los estudios sobre el nexo entre finanzas y sector inmobiliario en varios países latinoamericanos comenzó a ampliarse en la medida que la conversión de bienes inmobiliarios en activos bursátiles ha configurado formas inéditas de financiarización en nuestros países. Este proceso reconocido como titulización o securitización ha trascendido como uno de los campos de mayor interés, no solo por lo relativamente novedoso, sino por el crecimiento acelerado de inversiones en este segmento y su capacidad real y potencial para promover cambios en el espacio urbano. INTRODUCCIÓN 11 Lo anterior significa que la financiarización no es una variable más, sino un hecho social constitutivo de las dinámicas urbanas contemporáneas, a partir de lo cual se puede precisar que el proceso resultante es la urbanización financiarizada. Descifrar el carácter complejo de este proceso implica poner atención en tres factores que operan de manera articulada: la disponibilidad de excedentes de capital que buscan nuevos segmentos y formas de valorización, lo que reconfigura una geografía de las inversiones que vinculan actores y entidades locales con la escala nacional y global de la economía financiera. El segundo, corresponde a una creciente producción de edificaciones residenciales y de inmuebles del sector productivo, tanto por la demanda real, como por prácticas especulativas, fenómeno que se asocia al proceso de producción y rentabilización de los bienes inmobiliarios como activos financieros y a la reestructuración espacial productiva comandada por metrópolis y grandes ciudades. Finalmente, la emergencia de nuevos arreglos institucionales que favorecen un ambiente proclive para la innovación y operación de nuevos instrumentos, entidades financieras y agentes inversionistas, en este caso se considera principalmente segmentos y agentes asociados a las inversiones realizadas bajo distintas modalidades de titulización de activos inmobiliarios. En sintonía con el interés que ha despertado el estudio de la urbanización financiarizada bajo esta agenda en varias comunidades académicas, diversos investigadores y profesores mexicanos en colaboración con académicos de otros países latinoamericanos, incursionamos en su análisis; los resultados se dieron a conocer en el Seminario Internacional: “Capital inmobiliario: producción y transgresión del espacio social en la ciudad neoliberal”, que tuvo lugar en el otoño de 2018 en la Ciudad de México y la edición de un libro con el mismo título, publicado en 2019. Para fortalecer esa línea de investigación se inició en 2020 el proyecto: “Financiarización del mercado inmobiliario: nuevas formas, actores y escalas en la producción del entorno construido en la ciudad contemporánea”, el cual alentó la participación de académicos y estudiantes de universidades de países latinoamericanos y europeos. Esta iniciativa fue realizada en el marco del Programa de Apoyo a Proyectos de Investigación e Innovación Tecnológica (PAPIIT IN302120), la cual contó con el auspicio de la Dirección General de Asuntos del Personal Académico de la Universidad Nacional Autónoma de México. La presente obra es fruto de ese esfuerzo colectivo. Los 11 trabajos que la integran exploran los vínculos entre financiarización, sector inmobiliario y producción del espacio urbano desde el análisis del mercado de la vivienda, la bursatilización hipotecaria y nuevas formas de titulización en propiedades del sector productivo. Otros temas de interés se centran en los efectos disruptivos de la crisis asociada a los ciclos del 12 LA CIUDAD EN LA ERA DE LA FINANCIARIZACIÓN sector inmobiliario, así como en las distintas transformaciones espaciales, los paisajes urbanos y los conflictos sociales generados por las finanzas inmobiliarias. Si bien el proyecto de investigación se pensó originalmente dentro de una perspectiva latinoamericana, desde la cual se inscriben casos de estudio en ciudades de México, Chile, Brasil y Argentina, resultó enriquecedora la participación de dos reconocidos expertos europeos en este campo: Manuel Aalbers y Ricardo Méndez; sus aportes permitieron adentrarse en interesantes perspectivas desde Bélgica y España, respectivamente, lo que permitió contar con un espectro más amplio de casos de estudio que potenciaron la investigación. Una apreciación inicial de este ejercicio revela que la urbanización financiarizada mantiene similitudes en los países analizados, pero también las formas en que opera en cada caso, lo cual da cuenta de su carácter variado y desigual, de acuerdo con las especificidades que registran los entornos institucionales, las formas en que participan los actores y entidades financieras, así como las características históricas de la urbanización. Ello sugiere seguir trabajando desde la perspectiva latinoamericana a fin de continuar dilucidando las singularidades que distinguen a este fenómeno en nuestros países, sin soslayar las conexiones con los países del “Norte Global”. Los trabajos que integran este texto se desarrollaron bajo el periodo de la emergencia sanitaria de la COVID-19, cuyos efectos más profundos se resintieron durante el 2020 y, en varios países, se extendieron hasta los primeros meses de 2021. La pandemia representa un punto de inflexión difícil de soslayar, porque a la par de la emergencia sanitaria, se ha configurado una realidad social y económica crítica en los contextos urbanos con un desenlace incierto que invita a repensar cómo se ha alterado el devenir de la propia financiarización en medio de una crisis inédita. Entre las problemáticas acentuadas bajo este contexto se encuentran las dificultades de acceso a la vivienda social y los desalojos de vivienda en alquiler provocados por el desempleo. Otros renglones que impactaron las finanzas inmobiliarias se relacionan al paro temporal de la industria de la construcción y el cierre de numerosos negocios generadores de rentas, siendo los casos más emblemáticos el del turismo y los centros comerciales. Estos aspectos afectaron el comportamiento del sector de bienes raíces y aumentaron el riesgo de las inversiones del sector inmobiliario en los mercados bursátiles. Lo anterior invita a una nueva reflexión sobre el devenir de la urbanización financiarizada para los próximos años. 9 Verticalización como efecto del capital financiero y la mercantilización del desarrollo urbano en Puebla Lorena Cabrera Montiel* INTRODUCCIÓN En los últimos años, las ciudades latinoamericanas presentan características comunes de reestructuración, impulsadas principalmente por los condicionamientos del desarrollo económico y los cambios en los sistemas de planificación y gestión urbana que se sintetizan en la transformación de las operaciones inmobiliarias en magnitud, ritmo, forma y, en especial, agentes que participan; lo que ha alterado a su vez la morfología urbana. En las principales ciudades capitales como Ciudad de México, Bogotá, Santiago, Buenos Aires o Panamá, la mutación del sector inmobiliario, influido por la cada vez mayor participación del sector financiero, se manifiesta de manera tangible como expresión del proceso espacial relacionado con la financiarización. La integración del sector financiero global a la actividad inmobiliaria incentivó la innovación tecnológica, la desregulación de los mercados y la liberación y ampliación de flujos de capitales trasnacionales en un mercado globalizado, otorgándoles el dominio en las decisiones del sector productivo. La diversificación financiera resultante se manifiesta en una mayor disponibilidad de fondos para la oferta y la demanda para la generación de espacios habitacionales, edificaciones de usos diversos y para la creación de infraestructura. La financiarización inmobiliaria trajo consigo la transformación de las relaciones socioespaciales y la mercantilización del desarrollo urbano, de las cuales resulta * Departamento de Arte, Diseño y Arquitectura, Universidad Iberoamericana Puebla. Correo electrónico: lorena.cabrera.montiel@iberopuebla.mx y lorecamo@gmail.com. 199 200 LORENA CABRERA MONTIEL una organización territorial sumamente desigual que profundiza la dualidad, la segregación y la fragmentación de las ciudades y áreas metropolitanas, manifiestas en la producción simultánea de enclaves para la clase alta, que se benefician de inversiones públicas, así como de zonas poco servidas (De Mattos, 2016; 2016a). La nueva morfología urbana producida en las ciudades latinoamericanas está dominada por la entrada de nuevos productos desarrollados principalmente en las periferias que se simplifican en dos tipologías: la privatópolis inmobiliaria, o el aumento de amplios espacios residenciales cerrados, conectados pero autosegregados con abundancia de servicios y espacios exclusivos para sus residentes, de clases media y alta; y la precariópolis estatal, espacios habitacionales urbanizados, estandarizados e igualmente fragmentados, dirigidos a grupos medios y bajos (Hidalgo et al., 2008; Zunino e Hidalgo, 2011). Mientras en áreas centrales y espacios consolidados aparece una tendencia hacia la renovación urbana y la potencial gentrificación, así como hacia la producción vertical. El área metropolitana de Puebla no es ajena a estas pautas, pues en las primeras dos décadas de este siglo, particularmente a partir de 2010, se inició una precipitada reconfiguración del paisaje urbano, que hasta hace pocos años había conservado su plano original y su horizontalidad. Por un lado, los promotores privados de vivienda económica unifamiliar produjeron extensivamente miles de unidades en la periferia y, por otro, se observa una progresión de la producción intensiva de torres de departamentos, a la par de edificios de oficinas, servicios y usos mixtos, tanto en espacios periféricos, como en algunas áreas urbanas consolidadas, dando paso a la verticalización y a la construcción de nuevas formas de habitar la ciudad. Diversos factores multiescalares y multidimensionales han intervenido en este proceso, desde el impulso estatal a la competitividad urbana y la terciarización de las actividades que siguen los modelos globales; la consecuente transformación de los niveles de ingresos de la población, al igual que de sus aspiraciones; las adecuaciones de la política habitacional en escala nacional; la vigorización del capital en la producción de infraestructura regional y subsecuentes modificaciones a las regulaciones del desarrollo a escalas estatal, regional y municipal. Algunos autores aportan explicaciones de los procesos de acumulación de capital y producción del espacio urbano (Harvey y Smith, 2005; Pradilla, 2018), las fuerzas que determinan la localización y formas de consumo de los bienes producidos como la teoría de la renta de suelo (Jaramillo, 2009), la irrupción de nuevos modelos de producir y habitar el espacio (Abramo, 2011); enfoques que consideran las variables que influyen en las decisiones de la demanda, es decir, el conjunto de EL CAPITAL FINANCIERO Y LA MERCANTILIZACIÓN DEL DESARROLLO URBANO EN PUEBLA 201 prácticas que mueven a los individuos a comportarse de manera similar a la de otros miembros de su grupo social (Bourdieu, 2001; Miller, 2009), y que los transforman en consumidores de activos financieros, al promover la adquisición de una casa propia (Rolnik, 2013). Nuevos enfoques sobre la producción del espacio a partir de la financiarización, replantean los análisis sobre la circulación del capital financiero en los mercados inmobiliarios, reconvirtiendo el papel de activo real de los bienes raíces a instrumentos de inversión, lo que repercute en las decisiones estatales sobre el desarrollo urbano (Aalbers, 2008; Weber, 2010; Rolnik, 2013; Halbert y Attuyer, 2016), en sus implicaciones socioespaciales (Theurillat, 2011; Aalbers, 2011, 2016; Christopherson, Martin y Pollard, 2013; Theurillat, Rérat y Crevosier, 2015), con algunas exploraciones de los efectos en España (Méndez, 2018) y Latinoamérica (Zunino e Hidalgo, 2011; De Mattos, 2016; 2016a; Daher, 2013; Sanfelici y Halbert, 2016; Sanfelici, 2017). Asimismo, se ha analizado cómo el mayor peso del sector financiero en todas las ramas productivas ha afectado la organización, decisiones y estrategias de las empresas y ha reestructurado también la división del trabajo en el sector inmobiliario (Rutland, 2010; Capel, 2013; David, 2017). Esta transformación, promovida globalmente por organismos internacionales (Lovera, 2013a), se relaciona también directamente con la innovación en el campo tecnológico o sociotécnico en la fase de producción de los bienes inmuebles; así como con variables organizativas y económicas, propias de un enfoque corporativista, que favorecen la generación de ventajas competitivas. De esta manera, la forma de producción del espacio promocional mercantil, como campo de acción y acumulación de capital, promueve la creación de nuevos productos: conjuntos habitacionales cerrados, vivienda de lujo con amenidades, complejos comerciales, recreativos, corporativos, hoteles, desarrollos mixtos, artefactos característicos del capitalismo neoliberal (Pradilla, 2018). Pero estos procesos de innovación schumpeterianos,1 que se reflejan en una nueva espacialidad urbana (Abramo, 2011), no consisten solamente en la introducción de nuevos productos (diversificación tipológica y morfológica), sino que innovan con insumos, nuevos métodos, nuevas reglas de comportamiento y de organización y nuevas localizaciones; asimismo, se enfocan en reorientar las preferencias de la demanda y en la creación constante de nuevas expectativas sobre el uso del suelo urbano. Lo anterior, con el 1. Según Schumpeter (1934), la innovación se refiere a la introducción de bienes de consumo nuevos, o de mayor calidad que los anteriores, la introducción de nuevos métodos de producción, la apertura de nuevos mercados, el uso de nuevas fuentes de aprovisionamiento, o la introducción de nuevas formas de competencia que lleven a una redefinición de la industria. 202 LORENA CABRERA MONTIEL fin de lograr mayores ganancias por la valorización de las novedades inmobiliarias y la desvalorización ficticia de localizaciones y productos “obsoletos”, lo que estimula a otros promotores a reproducir estas prácticas, repitiendo cada vez el ciclo de innovación inmobiliaria (Abramo, 2011). Nos enfocamos así en una nueva tendencia del desarrollo inmobiliario en la metrópolis poblana, la producción promocional mercantil de inmuebles distintos, en términos de intensidad edificatoria y ocupación del suelo, es decir, en el fenómeno de la verticalización (para uso habitacional), del que dan cuenta diversos estudios en otras ciudades latinoamericanas (Machado y Miranda, 2004; Díaz y Nuñez, 2007; Rodríguez, 2016; Briñez, 2018; López-Morales et al., 2019). Para puntualizar, nos referimos a la verticalización como el proceso de intensificación de la producción de edificios en altura, el cual conlleva el desarrollo económico de ciertas áreas de la ciudad y el consecuente aumento de la densidad urbana. No se trata meramente de una transformación física, sino del incremento de la fragmentación socioespacial, la creación de nuevas formas de habitar el espacio y la modificación de estilos de vida de la población. La producción de inmuebles verticales no es un modelo “nuevo” en sí, pues ha estado presente desde el siglo XIX, con la edificación de los primeros rascacielos estadounidenses que se volvieron símbolos de modernidad y prosperidad económica, pasando por el modelo de sustitución de importaciones, que extendió esta tipología edificatoria a los países en desarrollo donde comenzaron a construirse grandes complejos verticales, principalmente para ocupación habitacional, pero es a partir de la era neoliberal, y gracias a la innovación tecnológica y a la disponibilidad y dominio del capital financiero, que inició el florecimiento de este modelo. En México, el estancamiento del mercado de vivienda, tras un periodo de gran auge y posterior crisis financiera, incitó a que los desarrolladores inmobiliarios, nuevos o extraños al sitio o a la actividad, buscaran alternativas arriesgadas. Desde los noventa, en Puebla, las condiciones de desarrollo urbano en la periferia favorecieron la aparición de nuevas mercancías inmobiliarias y el desarrollo vertical. Las operaciones de fraccionamiento de suelo para venta de lotes urbanizados se extendieron explotando el mito de la casa como patrimonio, al igual que la búsqueda de seguridad y de exclusividad por parte de la demanda. Algunos agentes se vieron favorecidos, por sus nexos con los poderes locales, al conocer anticipadamente las condiciones del crecimiento urbano y de la inversión en infraestructura, a lo que se atribuye la compra masiva de terrenos periféricos (de origen ejidal agrícola), estratégicamente ubicados, a costos ventajosos, para limi- EL CAPITAL FINANCIERO Y LA MERCANTILIZACIÓN DEL DESARROLLO URBANO EN PUEBLA 203 tarse a esperar el desarrollo de la zona. El acaparamiento del suelo les posibilitó determinar precios monopólicos y establecer las formas de actuación. Como es bien sabido, un parteaguas en el desarrollo urbano de Puebla fue el Proyecto Regional Angelópolis que consideró la creación de las reservas territoriales Atlixcáyotl y Quetzalcóatl, en tierras ejidales, al surponiente de la ciudad; así como la construcción de la Vía Atlixcáyotl, el anillo periférico y un acuaférico. Este proceso de incorporación masiva de suelo social, los subsecuentes cambios de uso de suelo y la posterior alianza de los promotores con entidades financieras nacionales o trasnacionales, fueron clave de la transformación de la actividad inmobiliaria. Así, se adecuaron las condiciones para la producción de nuevas formas de agrupamiento de vivienda como las “comunidades planeadas” para sectores acomodados, que confinan y agrupan a su vez otros conjuntos más pequeños, simultáneas a los macroconjuntos de vivienda económica terminada, que se abordan a detalle en otro estudio (Cabrera, 2020). En 2005 se vivía un panorama inmejorable para la actividad inmobiliaria del país: bajos niveles de inflación; el ingreso de inversionistas financieros trasnacionales (David, 2017), especialmente de EU y España comenzaron a invertir en las principales ciudades mexicanas, con lo que se flexibilizaron los créditos puente y se extendieron los cofinanciamientos hipotecarios. Sin embargo, la crisis financiera de 2008-2009 replanteó los modelos del negocio inmobiliario, afectando en mayor medida a los promotores “vivienderos”, que dependen del financiamiento de los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis) en todo el país y que, para sortear las adversidades, se enfocaron en nuevos nichos de mercado; disminuyendo en específico, la producción de vivienda social para orientarse al segmento medio y medio alto. Este trance también perturbó la actividad de grandes desarrolladores de vivienda para sectores de ingresos más altos, que tuvieron que acelerar la innovación en sus estrategias y formas de operación. Entre éstas, incidieron en la modificación de las vocaciones e intensidades de sus reservas de suelo, reorientaron productos o segmentos sociales, sometiéndose a la demanda y buscaron la asesoría especializada por parte de organismos empresariales;2 lo que les permitió aliarse con accionistas de probada experiencia y profesionalizar sus áreas administrativas, operativas y de gestión. Esta nueva organización del trabajo inmobiliario condujo, entre otras cosas, a la producción de vivienda vertical, así como a la creación y desaparición de marcas para desarrollar inmuebles únicos, a una alta especialización y la aparición de edifi2. Entre ellos: la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura (AMFII), o la National Association of Realtors (NAR). 204 LORENA CABRERA MONTIEL cios cada vez más lujosos, con acabados de primer nivel, que se promueven como inteligentes, con ingeniería y tecnología de vanguardia, y a la adopción y promoción de certificaciones internacionales en materia se sustentabilidad.3 EL MERCADO INMOBILIARIO Y LA VIVIENDA VERTICAL EN PUEBLA En el mercado inmobiliario actual de Puebla se encuentran operaciones sin precedentes que sobresalen por su proceso de producción, magnitud e innovación tipológica. Estas operaciones significan una importante incorporación de suelo al mercado urbano, al igual que la revalorización de ciertas áreas, en las que se ha intensificado el uso del suelo. Fenómeno que no dista mucho de lo que ocurre en las ciudades mexicanas más grandes, donde la producción vertical también es elevada; sin embargo, en el territorio poblano, el incremento, tanto en número de proyectos, como de unidades de vivienda ha sido mayor (cuadro 1). Desde hace dos décadas, se ha dado seguimiento a la vasta producción de agrupamientos habitacionales en Puebla.4 Dentro de este diverso universo se han distinguido, entre otras formas de producción de vivienda, promociones inmobiliarias dirigidas a los segmentos de población medios y altos (vivienda media, residencial, residencial plus y premium), en paralelo a subsistemas de equipamientos y servicios, al interior o en los alrededores de nuevas urbanizaciones, conectadas a las nuevas o mejoradas obras de infraestructura. El auge de la producción vertical de vivienda en Puebla comenzó en realidad tras el surgimiento de otras innovaciones, tanto operaciones inmobiliarias que tuvieron importantes repercusiones —como las “comunidades planeadas”—, como en lo referente a la diversificación de las funciones de los promotores fraccionadores, con la asesoría de inversionistas trasnacionales con los que se asociaron; así como la intensificación de la demanda de altos ingresos,5 la incursión de promotores secundarios y megadesarrolladores (Cabrera, 2020) y la implementación de 3. Como el sistema LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) líder de certificación sostenible que evalúa, además de aspectos energéticos, el comportamiento ambiental, las condiciones de confort, la calidad del aire, los residuos o la movilidad en los edificios (GBCI, 2021). 4. El monitoreo se ha realizado a través del registro constante de nuevos proyectos de vivienda (horizontales y verticales), que aparecen en distintas publicaciones inmobiliarias, recorridos en campo, así como la indagación en los medios de promoción o con representantes de las empresas. 5. Además, desarrollaron un aparato publicitario y de marketing especializado para extender la demanda, a partir de la manipulación de sus aspiraciones, ofreciendo tipologías distintas, servicios específicos y amenidades. EL CAPITAL FINANCIERO Y LA MERCANTILIZACIÓN DEL DESARROLLO URBANO EN PUEBLA 205 Cuadro 1 Comparativo unidades de vivienda vertical en ciudades mexicanas Población 2010 Hogares 2010 Población 2020 Hogares 2020 Incremento 2010-2020 Población Hogares 20 5 21 6 CDMX Monterrey 982 764 804 230 4 1 5 1 724 277 515 614 8.39% 8.09% Guadalajara 434 878 075 531 268 642 483,691 Puebla 2 728 790 589 137 3 199 530 843 940 30.08% 36.60% 18.80% 37.95% 17.25% 43.25% 994 3 765 1 030 5 789 97 703 2 210 370 3 283 66 1 276 1 465 326 3 067 61 308 776 499 089 672 122 1 648 1 764 4 670 759 8 841 144 2 248 2 819 2 725 379 8 171 174 179.3% 19.5% 5.7% 49.8% 25.8% 150.9% 111.3% 105.1% 169.3% 118.2% 120.9% 86.0% 16.3% 166.4% 185.2% 106 042 341 423 054 370 171 828 4 1 5 1 2015 Residencial Residencial plus Premium Total Núm. proyectos 2018 Medio Residencial Residencial Plus Premium Total Núm. proyectos 2 3 9 8 23 247 561 092 597 497 277 2 4 1 8 Incremento 2015-2018 Residencial Residencial Plus Premium Total Núm. proyectos Fuente: Censo General de Población y Vivienda, INEGI 2020; Gran Reporte Verticalización 2015 y 2018, Mind Over Markets. nuevas estrategias de gestión y de instrumentos financieros como los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) o el Crowdfunding o fondeo colectivo (véanse capítulos 2, 5, 6, y 7 de este libro). Aunque, empresas locales ya habían realizado promociones verticales en zonas estratégicas de la ciudad, el apogeo de las comunidades planeadas y el desarrollo comercial en las vías primarias que se conectan a éstas, inició el desarrollo de nuevos modelos de vivienda vertical —mixta y más lujosa—, y de otras tipologías alternativas de vivienda, como las Town Houses.6 Los grandes fraccionadores impulsaron, simultáneamente a la venta individual de lotes, la oferta de macrolotes o clústeres urbanizados con distintos usos: 6. Tipología híbrida entre casa adosada y departamento en condominio, de no más de tres plantas, con accesos independientes, espacios comunes, comparten gastos de mantenimiento. 206 LORENA CABRERA MONTIEL Fotografía 1 Torres Palmas, vista hacia el poniente desde Hotel La Quinta, Reserva Territorial Atlixcáyotl, Puebla Fuente: Lorena Cabrera (Puebla, Pue, 8 de octubre de 2019). residencial, comercial, servicios o mixto; dirigida a promotores constructores que buscaban opciones de desarrollo o inversión de bajo riesgo,7 para asegurar la comercialización y dinamizar el poblamiento de las grandes comunidades planeadas. Los promotores secundarios aprovecharon así la popularidad, la adecuación y la seguridad de los clústeres cerrados, las amenidades del plan maestro y la asesoría especializada para el acceso a esquemas de financiación, primero para producir viviendas horizontales en serie, dentro de los segmentos medio y residencial y, posteriormente, vivienda vertical. La oferta de macro lotes urbanizados en zonas servidas y privilegiadas, y los altos rendimientos alcanzados en Puebla, daría pie a la llegada de promotores foráneos, esencialmente después de 2010; entre ellos, megadesarrolladores con décadas de experiencia, procedentes de ciudades del norte 7. Con estos terrenos urbanizados aseguraban ventajas para los desarrolladores: economías de escala, la obtención de permisos de uso de suelo, la disminución de impactos ambientales, la oferta de tierra con servicios, infraestructura y factibilidad; y, la posibilidad de adquirir la reserva territorial que se vaya necesitando (Cervantes, 2016:80). EL CAPITAL FINANCIERO Y LA MERCANTILIZACIÓN DEL DESARROLLO URBANO EN PUEBLA 207 y centro de México al igual que algunas empresas extranjeras, que buscaban su diversificación geográfica.8 VERTICALIZACIÓN FINANCIERA, VIVIENDA DE LUJO Y MEGADESARROLLADORES El mercado vertical residencial comenzó a cobrar auge en Puebla debido, por un lado, a que los edificios de departamentos en áreas céntricas ofrecieron una localización conveniente, mientras, que, por otro, los periféricos brindaron propuestas innovadoras para las nuevas expectativas de la demanda. Es así cómo se observa un importante crecimiento de la oferta de vivienda vertical en Puebla hacia el año 2010, que se acentuaría más adelante. En 2006, los complejos verticales representaban sólo 15% de las ventas del mercado, en 2011 alcanzaron 30% y, en particular, la vivienda vertical Residencial y Residencia Plus pasó de cinco en 2013, a 15% en 2016 (Hernández, 2016). Una de las empresas locales precursoras de la vivienda vertical de lujo en Puebla fue Grupo Proyecta, al construir en 2004 las torres Residencial Palmas —de 141 8. Entre ellos podemos mencionar a los consorcios nacionales SARE, GADOL, RUBA, ALDE, la española Grupo LAR aliada a la local Grupo Acción y la Constructora Colpatria de Colombia. 208 LORENA CABRERA MONTIEL departamentos—, conjuntas al centro comercial Palmas Plaza,9 en terrenos de la reserva territorial Atlixcáyotl (fotografía 1); antes de realizar su obra cumbre —Lomas de Angelópolis— aledaña al periférico. De igual forma, como se ha mencionado, los promotores locales habían erigido pequeñas torres intraurbanas dentro del mercado de vivienda vertical más asequible, pero después del auge inmobiliario, se estimuló la evolución de algunas empresas que, aliados con asesores y socios financieros, comenzaron a desarrollar torres de mayor altura. Sobresale, por su potencial para redensificar zonas atractivas de la ciudad, la alianza entre la desarrolladora Grupo UNE y la comercializadora LINDEN Inmobiliaria,10 especializados en la oferta de torres de vivienda de nivel medio, residencial y residencial plus estratégicamente emplazadas (véase cuadro 2); aunque también desarrollan conjuntos de lotes y vivienda horizontal (Grupo Une, 2018; Linden, 2019). Además de incrementar los niveles de los edificios, se incorporaron amenidades, como las promovidas por los desarrolladores regionales más grandes, como los señalados en el cuadro 3. A pesar de la fuerza que han cobrado algunas empresas locales y la edificación temprana de torres de departamentos de lujo en zonas intraurbanas consolidadas como La Paz, en Puebla destacan los desarrollos verticales localizados en el área periférica de mayor plusvalía de la ciudad, conocida como Angelópolis, a lo largo de la reserva y corredor urbano Atlixcáyotl y su intersección con el anillo periférico, sobre todo en las contornos de los desarrollos La Vista y Lomas de Angelópolis; asimismo, el desarrollo vertical se extiende hacia otras zonas potenciales en las que también se obtiene usufructo de la inversión realizada en infraestructura pública, en especial en el sistema vial, como ha sucedido en los alrededores del Bulevar Forjadores, La Noria o Zavaleta (mapa 1).11 9. La construcción de centros comerciales adyacentes a los fraccionamientos o desarrollos habitacionales, realizada por los mismos promotores del proyecto residencial representa otra de las estrategias de innovación adoptadas en Puebla. 10. La inmobiliaria Linden surgió en 1995, para ayudar a encontrar vivienda a familias alemanas que llegaron a laborar a Volkswagen. Actualmente, se especializa en la comercialización, pero ha incursionado en la construcción y otros servicios integrales. Entre sus clientes, cuenta, además del Grupo UNE, fundado en 2001, al Grupo Proyecta y a otros del sector productivo (Linden, 2012). 11. En estas zonas se han realizado recientemente importantes obras viales: el Distribuidor vial 475 en La Noria en 2007, la renovación de Calzada Zavaleta en 2017, la modernización del Bulevar Forjadores en 2017; sin dejar a un lado las fuertes inversiones —centenas de millones de pesos— en la reconstrucción de la Vía Atlixcáyotl, así como en los retrazos del anillo periférico y sus distribuidores viales. EL CAPITAL FINANCIERO Y LA MERCANTILIZACIÓN DEL DESARROLLO URBANO EN PUEBLA 209 Cuadro 2 Desarrollos Grupo Une/Linden, área metropolitana de Puebla, 2006-2020 Año Desarrollo Niveles 2006 2008 2008 2009 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2013 2013 2013 2013 El Cielo Torre Noria Momi La Paz Linden Punta del Cielo Residencial Torre Circuito Torre Huexotitla Torre El Parque Torre Los Olivos Torre San Gabriel Torres Zavaleta Acueducto La Noria Vista Laguna Torres Ciprés Torres Inspiralta 4 8 8 6 9 8 7 4 4 8 9 4 9 9 2014 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2018 2014 2018 2017 2019 2020 2020 Torres Setri El Cerro Arborada Torre Anzures Sikul Town houses Torre Artema Torre UMA Centro Zavaleta Huamantla 28 Torres El Puente de México Torre Fresnos Plazuelas del Fresno Torre Arbolada Torre Kupress Rinconada del Fresno Torre Selenite 11 10 8 10 3 39 27 17 6 9 7 5 9 18 4 36 Precio por departamento en pesos mexicanos 3 285 000 4 620 070 2 950 000 a 3 800 000 1 612 579 2 691 000 2 588 165 2 460 000 4 506 782 4 380 000 4 599 000 2 966 898 1 700 000 3 000 000 (renta) 2 800 00 2 588 850 3 172 871 2 838 000 Zona La Paz La Noria La Paz La Paz La Noria Huexotitla La Paz Zavaleta La Paz Zavaleta La Noria Bugambilias Zavaleta CC Angelópolis Zavaleta La Paz Belisario D Anzures Sonata Parque del Arte CC Angelópolis Zavaleta La Paz Forjadores Las Ánimas La Carcaña La Paz Zavaleta La Carcaña Atlixcáyotl Fuente: Elaboración propia con base en información obtenida a través de levantamiento en campo, exploración en páginas web https://site.linden.com.mx/, <https://grupoune.com.mx/> y otros medios publicitarios inmobiliarios, durante 2020. En La Vista Country Club, el complejo residencial más lujoso y exclusivo para vivir en Puebla, el cambio de inversionistas implicó a su vez la alteración de usos de suelo y densidades;12 pues en su plan maestro original precisaba la agrupación 12. La Vista desarrollado en 1998 sobre 160 hectáreas del ejido Santa María Tonantzintla, fue concebido por el empresario Carlos Peralta (quien desarrolló también Bosque Real en Naucalpan de Juárez), quien traspasó el fraccionamiento a Marcos Salame en 2006. Actualmente, La Vista Country Club & Golf A.C. es parte del Consorcio Residencial Poblano S.A. de C.V. y sus filiales. 210 LORENA CABRERA MONTIEL Cuadro 3 Principales desarrollos verticales en la zona Lomas de Angelópolis Año Nombre Uso habitacional con amenidades 2012 Sonata Towers 2013 Altix 2014 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 High Towers Residence Nvbola1 Torre Villa Toscana Montieri Residenze Vista Turquesa2 Alpha Residences Sikul Loreta Vertical house 2018 2018 High Towers Elite Punta Cascatta A, B1 2018 Axial 2018 2017-2018 Vista Marqués Park View Amani Resort Living 2019 2017- Punto Horizonte Sadro Residencias1, 2 20182017- Helea1, 2 Oak 58 High Living (Orso y Lupo)1, 2 Antavia Luxury City1, 2 2016-2019 2020 Zaó Vertical Living Uso Comercial y Servicios 2015 Sonata Hotel Luxury Corner Plaza Sinfonía Plaza Punta Plaza Ópera Plaza Jazz Sonata Market Escala Sonata Torre A&C Tipología Niveles Torres (3) Torres (2) 19 15 Torres (3) Torre Torre Torre Torres (3) Torre Town houses Torre Town houses Torres (2) Torres (4), Town houses Torres (2) 21 42 6 Torre Torre Torres (2) Resort Living Torres (2) Torres (2) Promotor Blueicon/Sonata Grupo Frondoso/Promotora GF Puebla, S.A.P.I. de C.V. Arquitectoma Blueicon Lemon promociones 14 8 3 8 21 20 20 7 22 27 26 Torre Torres (2) 33 58 Torres (4) 40-67 Torre 18 Hotel Plaza Plaza Plaza Plaza Plaza Market vip Plaza/Oficinas Torre oficinas 17 4 3 3 4 4 2 Simetric/Alpha Residences G. Une/Linden Doma 24.7 Arquitectoma Promociones Metropolis, S.A. de C.V. Grupo Frondoso/Promotora GF Puebla, S.A.P.I. de C.V. Grupo Gadol S.A. de C.V. Park View/ACCIVIM 1 Archetonic D+S Arquitectos Magic Re Developers SAPI/ Inmobiliaria Rivoli S.A.P.I. de C.V./Inversionistas: Desarrolladora HUCapital S. de R.L. de C.V. Bulnes Arquitectos Grupo FORMS Metra Arquitectura (local) Asvec Capital Grupo Grupo Grupo Grupo Grupo Grupo Grupo VTR/Blueicon VTR VTR VTR VTR VTR/Blueicon VTR Colliers International Uso mixto, incorporan otras actividades y servicios además de las amenidades para los residentes. Se localizan fuera del desarrollo Lomas de Angelópolis, pero son adyacentes. Fuente: Elaboración propia con base en información obtenida a través de levantamiento en campo y distintos medios publicitarios inmobiliarios durante 2020. 1 2 EL CAPITAL FINANCIERO Y LA MERCANTILIZACIÓN DEL DESARROLLO URBANO EN PUEBLA 211 Mapa 1 Localización y jerarquía de desarrollos de vivienda vertical, principales zonas y corredores en el área metropolitana de Puebla, 2000-2020 Fuente: Elaboración propia, con base en información obtenida a través de levantamiento en campo y medios publicitarios inmobiliarios durante enero-julio de 2020. Consultado en <https://tinyurl.com/VerticalPuebla> 212 LORENA CABRERA MONTIEL de no más de 1 900 unidades de vivienda de tipo residencial plus, agrupadas en 19 clústeres en torno a campos de golf, así como otras secciones multifuncionales para usos comerciales y recreativos (La Vista Country Club, 2017). En 2006, se impulsó la edificación de los departamentos La Vista Towers —27 niveles—, quebrantando el reglamento interno del fraccionamiento, con la venia del Ayuntamiento de San Andrés. Más adelante, se desarrollaron La Vista Residence —18 niveles—, y otros edificios menores como Torre Platino de Grupo JV y Torre Diamante. Sin embargo, las mejores referencias de operaciones verticales dentro de macrolotes preparados con ese propósito se encuentran en Lomas de Angelópolis de Grupo Proyecta. Desarrollo que agrupa un sinnúmero de clústeres, agregados en varias etapas, y que ocupa 789 hectáreas de los municipios de San Andrés Cholula y Santa Clara Ocoyucan.13 Entre 2006 y 2016, Grupo Proyecta (GP) se asoció con Anida, filial inmobiliaria de Grupo BBVA, por interés de esta última, para implementar el desarrollo por etapas que arrancó con Lomas II, 132 hectáreas de lotes urbanizados para 6 000 viviendas en el segmento medio y residencial, además de espacio público, equipamiento y una zona para uso comercial (el Town Center Sonata) (Cruz, K. , 2006). Tras la alianza con Anida, GP adoptó una organización corporativa y diseñó un esquema para hacer el negocio autofinanciable, basado en una fuerte estrategia publicitaria y en la preventa. Asimismo, dosificó la oferta de acuerdo con el avance de las ventas, lo que les permitió definir el tipo de producto a desarrollar: lotes para vivienda unifamiliar, grupos pequeños de lotes, desde 1 000 m2 para vivienda vertical o macrolotes de cientos de subdivisiones para desarrolladores secundarios. La idea de comercializar lotes para vivienda vertical fue un aporte de Anida, con el fin de recuperar la superficie destinada a los parques y para abarcar un nicho de mercado de población de segmentos de ingreso altos: ejecutivos jóvenes, solteros, parejas sin hijos, personas en retiro e inversionistas que desean rentar sus viviendas. Esta última opción progresó con la etapa Zona Azul, que añadió 55 hectáreas del desarrollo sobre ejidos de Santa Clara Ocoyucan y que fue diseñada en su mayoría para ese propósito. Tanto en esta urbanización como en etapas subsecuentes, 13. La primera etapa (Lomas I) de 125 hectáreas, desarrollada en 2001 en el ejido de San Antonio Cacalotepec y otros terrenos de pequeña propiedad en San Andrés Cholula; fue un proyecto de urbanización creado para la venta de lotes individuales con uso habitacional de baja densidad, para el segmento de vivienda residencial plus, así como otros espacios (áreas verdes y recreativas, centro comercial, escuelas y servicios); que no difería demasiado del resto de operaciones de la época. EL CAPITAL FINANCIERO Y LA MERCANTILIZACIÓN DEL DESARROLLO URBANO EN PUEBLA 213 se llevaron a cabo acciones de adquisición de suelo invasivas14 y operaciones que evidencian la financiarización contundente del sector en Puebla (cuadro 3). El emplazamiento estratégico del Distrito urbano Sonata dentro del máster plan lo constituyó como nuevo lugar de centralidad, y además atrajo a grandes firmas desarrolladoras, por la flexibilidad para realizar complejos híbridos de vivienda con amenidades, espacios comerciales, de negocios, áreas deportivas y recreativas. El planteamiento de desarrollos mixtos les permite a los inversionistas obtener rentas de localización y de monopolio acumuladas (Márquez, 2020). A partir de 2011, en el Distrito Sonata se detonó la producción de vivienda vertical por parte de empresas inmobiliarias foráneas y una local creada ex profeso. En particular, el desarrollo de esta zona engendró sospechas sobre la procedencia de los recursos. En este sitio, Arquitectoma de la CDMX inició el desarrollo High Towers Elite —tres torres de 21 niveles— (Arquitectoma, 2019; 2019a); y en 2012, ingresó el corporativo poblano Blueicon15 con el desarrollo de otras tres torres, Sonata Towers —15 niveles—, Sonata Hotel y la Torre Nvbola —42 niveles y 198 metros de alto— (Nvbola Tower, s.f.), hasta el momento la más alta para uso habitacional en Puebla. También, arribaron Grupo FRONDOSO (Promotora GF Puebla SAPI) del Estado de México, para desarrollar las torres Altix y Axial; así como, D+S Arquitectos, de la CDMX, encargado de Punto Horizonte Luxury Apartments. Además, se edificaron complejos de menor altura —siete u ocho niveles—, pero mayor extensión horizontal, como Alpha Residences en 2016, del corporativo capitalino SIMETRIC GI; en 2018, Park View de ACCIVIM 1 (SAPI) procedente de León, Guanajuato; y, en las cercanías, las torres Montiere Residenze de LEMON Promociones. En la última etapa, Grupo Proyecta adquirió más de 400 hectáreas de los ejidos de Santa Clara Ocoyucan y Santa María Malacatepec para el desarrollo de Cascatta 14. No hay que olvidar las historias de despojo y hostigamiento a los ejidatarios, en esta y en anteriores etapas, así como el complejo entramado de corrupción y tráfico de influencias, la complacencia de organismos federales con jurisdicción sobre el suelo y el ambiente (Llaven, 2016), las afectaciones ambientales y el desabasto de recursos provocado en las comunidades aledañas (Mastretta, 2018). 15. Los principales accionistas del corporativo BlueIcon Technology SA de CV, han sido investigados por la Fiscalía General de la República y la Secretaría de Hacienda y Crédito Público por lavado de dinero, al no poder comprobar la procedencia lícita de sus recursos (Delgado, 2016). Además, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores sancionó a la empresa Nvbola Tower (SAPI) por realizar una oferta pública de valores de los espacios comerciales, sin inscribirlos en el RNV (Notimex, 2017; Obras, 2017). 214 LORENA CABRERA MONTIEL Fotografía 2 Punta Cascatta, vista hacia el norte desde Parque Cascatta, Lomas de Angelópolis. Fuente: Lorena Cabrera (Santa Clara Ocoyucan, Puebla, 28 de julio de 2019). I, II y IIB. En 2017, Promociones METRÓPOLIS, que también desarrolló el Corporativo Angelópolis en Sonata, comenzó el complejo Punta Cascatta —cuatro torres habitacionales, Town Houses y amenidades— (figura 3). Además, en esta área, ARCHETONIC edificó las Torres Amani. Por otro lado, encontramos también otros desarrollos adyacentes a Lomas, como las Torres Adamant I y II de MILK Liver Investments, Nducha, Blue Towers, Torres Casiopea, Albore, Arts Luxury Condos, My Residence.16 Asimismo, en las cercanías de Lomas de Angelópolis están proyectados complejos verticales disruptivos que transformarán aún más el paisaje poblano por sus innovaciones morfológicas, funcionales o tecnológicas, como la Torre Helea de Bulnes Arquitectos, Oak 58 High Living —58 niveles— de Grupo Forms, las torres Antavia Luxury City —67 niveles— de Metra Arquitectura, o Sadro de Magic Re Developers. La sobre oferta de productos residenciales que incluye torres de departamentos con amenidades, amueblados o sin amueblar, para renta o venta, habitación o 16. Este complejo se levantará sobre un terreno donado por el gobierno del estado al Consejo Coordinador Empresarial en 2004, para situar las oficinas de su sede. El Consejo Coordinador Empresarial (CCE) intercambió la posesión del suelo con la empresa BLUEICON por la edificación de éstas. EL CAPITAL FINANCIERO Y LA MERCANTILIZACIÓN DEL DESARROLLO URBANO EN PUEBLA 215 Cuadro 4 Precio promedio por metro cuadrado, por tipo de inmueble, 2010-2020 Año/Tipo de inmueble 2010 2020 Incremento precio promedio San Andrés Cholula Puebla Casa sola Departamento Casa sola Departamento $ 11 072.07 $ 13 654.43 $ 12 969.26 $ 20 421.97 $ 7 729.46 $ 9 828.23 $ 7 458.20 $ 12 974.66 23.32% 57.46% 27.15% 73.97% Fuente: Portal metros cúbicos, diciembre 2010 y julio de 2020, recuperado de https://www.metroscubicos. com/precios/puebla/san-andres-cholula/san-andres-cholula y https://www.metroscubicos.com/precios/puebla/puebla/puebla inversión, ha trastocado el volumen de vivienda en Puebla. Tan solo en Lomas se espera el desarrollo de hasta 40 000 unidades de vivienda (Cervantes, 2016). Además, se observa el repunte generalizado de los precios de venta de departamentos más que el de las casas solas, en los municipios de Puebla y San Andrés Cholula,17 donde se concentran (cuadro 4). Por otro lado, la extensión alcanzada y el aumento en la densidad de esta zona ha requerido ya la intervención del gobierno estatal y de los municipios involucrados, con la incorporación, en 2015, de nuevos pasos a desnivel para facilitar el ingreso a la comunidad “planeada” y librar el peaje de la autopista Puebla-Atlixco (Cruz, H., 2015). Tan solo este ejemplo aislado pone en evidencia la falta de planeación del crecimiento urbano en Puebla. Por el contrario, y en ausencia de una voluntad de planificación metropolitana, las modificaciones recientes a los planes municipales de desarrollo han relajado las restricciones en la actividad constructiva que incentiva edificaciones cada vez de mayor altura. En 2016, se actualizó el Programa Municipal de Desarrollo Urbano Sustentable del municipio de Puebla para identificar las zonas con mayor vocación económica y trazar políticas urbanas para atraer proyectos de inversión; además, plantea la redefinición de usos del suelo y densidades edificatorias, promueve la reutilización de inmuebles y baldíos para construir vivienda económica y media y la creación de reservas que posibilitarán la verticalización en zonas estratégicas de la ciudad. Para San Andrés Cholula se aprobó en 2018 el Programa Municipal de Desarrollo Urbano Sustentable del municipio. Este documento pretendía continuar el ritmo de urbanización reciente y proponía la ampliación de vialidades en las localidades 17. En la exploración empírica realizada, encontramos valores de venta de departamentos que oscilan entre los 45 662 dólares y los 310 502 dólares. 216 LORENA CABRERA MONTIEL rurubanas del municipio para facilitar la conectividad de los desarrollos existentes, además de consentir la edificación de hasta 40 niveles a lo largo de éstas. Debido al reclamo de organizaciones sociales y comunidades originarias del municipio se dio marcha atrás a este programa y se planteó su modivcación a través de la consulta, que continúa en proceso. Por último, habría que prestar atención a otro tipo de operaciones inmobiliarias presentes en la dinámica de verticalización de la zona, que comenzó desde finales de los noventa con edificios para oficinas con las Torres JV I, II y III y la torre del Poder Judicial. Asimismo, desde los primeros años del 2000 se han asentado equipamientos para el turismo, con la construcción de hoteles de varios niveles de altura, mezclados en algunos casos con comercio, por mencionar algunos: el Hotel Fiesta Americana y el centro comercial Espacio La Vista, desarrollados por especialistas inmobiliarios de activos comerciales y de hoteles (Grupo Empresarial Ángeles con GDI y FibraHotel (Grupo GDI, 2019; Fibrahotel, 2019), o el Grand Fiesta Americana en el centro comercial Angelópolis, entre muchos otros. De igual forma, en la misma zona podemos apreciar también el desarrollo de infraestructura privada para la salud, como una alternativa de inversión, como el Hospital Ángeles, el Hospital Puebla o las Torres médicas MAC ubicadas sobre Periférico. Por otro lado, el desarrollo de estos sectores manifiesta el cumplimiento de las exigencias de infraestructura inmobiliaria para la ciudad global. No podemos dejar a un lado tampoco el acrecentado desarrollo de plazas y centros comerciales con propuestas innovadoras, que incluyen tipologías verticales, integradas o no con otros usos y que requieren un análisis aparte, ya que la diversificación financiera en la producción del espacio urbano, no solo ha trastocado el ámbito de la producción habitacional, también, y sobre todo, ha enaltecido los espacios para el consumo, con espacio como shopping-malls, strip-centers, súper e hipermercados (De Mattos, 2016a). REFLEXIONES FINALES El desarrollo vertical busca las zonas privilegiadas de la ciudad en términos de conectividad y accesibilidad a equipamiento y servicios, pero busca y promueve los espacios de exclusividad y de estatus. Esta modalidad de producción representa con claridad los procesos de financiarización inmobiliaria, ya que los proyectos obedecen más a criterios de inversión que a necesidades sociales reales, como a la provisión de vivienda para sectores más amplios de población. EL CAPITAL FINANCIERO Y LA MERCANTILIZACIÓN DEL DESARROLLO URBANO EN PUEBLA 217 La subordinación estatal al mercado y la actuación corporativa de los desarrolladores locales y regionales, ponen de manifiesto el influjo del capital financiero global, al igual que la aparición de desarrollos cada vez más complejos en las zonas urbanas de mayor rentabilidad, expresa la propagación de las estrategias de financiarización neoliberales globales en el territorio, en escala local. El boom inmobiliario que se observa ha reestructurado no sólo el paisaje y el sector de la construcción, también ha revitalización otros sectores económicos. Para los promotores que han incursionado en este negocio, la verticalización es una muy buena oportunidad de negocio, ya que les permite aprovechar el suelo y genera beneficios en distintos ámbitos del trabajo en este sector, pues se obtienen ganancias en todas las fases de promoción, no sólo por la renta diferencial II, sino por la captación de nichos especializados de mercado gracias a la especialización y a las innovaciones espaciales. En este sentido, se generan grandes dividendos desde la producción, pero también en la fase de comercialización, división que se está profesionalizando cada vez más en temas de logística, mecanismos financieros y servicios enfocados a los mercados locales. Las preferencias y aspiraciones de los habitantes de Puebla han ido cambiando, conforme se van introduciendo nuevos proyectos de desarrollo vertical mixto o con amenidades y nuevos modelos de vivienda. Esto, aunado al crecimiento natural y al arribo de población extranjera o de otras ciudades, acostumbrados de por sí a estas tipologías, o que consideran la posibilidad de adquirir segundas viviendas, amplifica la demanda y consolida la verticalización habitacional. Además, los sectores medios se inscriben en esta lógica del capital, con la cada vez más creciente facilidad de acceso a créditos hipotecarios, gracias a la posibilidad de cofinanciamiento, la multiplicación de fondos especializados, y también a la instauración de prácticas arriesgadas como la securitización, que transforman los bienes inmuebles en activos financieros (valores) y que podrían conducir a una burbuja inmobiliaria. Finalmente, y contrario a lo que se espera, en el caso de Puebla, lejos de renovar las áreas centrales y contener la expansión urbana, la verticalización ha intensificado el uso de suelo mixto en espacios periféricos, sirviéndose de las redes de infraestructura y servicios públicos. La redensificación de espacios vacantes, la valorización de áreas urbanas o la creación de nuevas centralidades es bien vista e incluso promovida por planificadores urbanos, políticos y por la población de ciertos sectores. Sin embargo, este tipo de desarrollo inmobiliario cada vez tiene mayor peso en la reconfiguración del paisaje urbano, con consecuencias socioespaciales, económicas y ambientales negativas. El encarecimiento del suelo, el crecimiento in- 218 LORENA CABRERA MONTIEL sular, la segregación, la fragmentación socio espacial y los impactos ambientales, son sólo algunas de las que podemos mencionar. BIBLIOGRAFÍA Aalbers, M. (2008), “The Financialization of Home and the Mortgage Market Crisis”, Competition & Change, 12(2), 148-166. (2011), “Place, Exclusion, and Mortgage Markets”, Chichester: John Wiley & Sons. 36(5). <https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.2012.01192_2.x> (2016), “The Financialization of housing: a political economy approach”, Abingdon: Routledge. Abramo, P. 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