Prontuario delle locazioni
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Prontuario delle locazioni - AA.VV.
Sommario
PRONTUARIO DELLE LOCAZIONI
Le locazioni di immobili nel codice civile
La riforma delle locazioni abitative
Premessa
La legge 431 del 9 dicembre 1998
Art. 1 - ambito di applicazione
Art. 2 - modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione
Art. 3 - disdetta del contratto da parte del locatore
Art. 4 - convenzione nazionale
Art. 5 - contratti di locazione di natura transitoria
Art. 6 - rilascio degli immobili
Art. 7 - condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile
Art. 8 - agevolazioni fiscali
Art. 9 - disposizioni per i fondi per la previdenza complementare
Art. 10 - ulteriori agevolazioni fiscali
Art. 11 - fondo nazionale
Art. 12 - osservatorio della condizione abitativa
Art. 13 - patti contrari alla legge
Art. 14 - disposizioni transitorie e abrogazione di norme
Art. 15 - copertura finanziaria
Le novità della legge di riforma
Entrata in vigore
La liberalizzazione dei contratti
L'oggetto della legge di riforma
Necessità della forma scritta
I tipi di contratto
Gli incentivi fiscali
La rinnovazione dei contratti
L'assistenza delle organizzazioni
I contratti tipo
La disdetta
Locazioni di natura transitoria
Il rilascio degli immobili
Patti contrari alla legge
L'abrogazione delle norme
L'abolizione delle imposte in caso di morosità
Cosa cambia con le nuove norme
Due tipi di contratto
Che cosa succede alla prima scadenza
Assistenza delle organizzazioni
Patti contrari alla legge
Il procedimento esecutivo
A) Pendenza del provvedimento esecutivo
B) Provvedimento con un titolo diverso dalla finita locazione
C) Provvedimenti di rilascio emessi dopo l'entrata in vigore
D) L'aumento del canone
E) Condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio
Le agevolazioni fiscali
Agevolazioni per gli inquilini
Sfratti eseguibili solo se si pagata l'ICI
Niente IRPEF per i canoni non incassati
Comuni sempre più liberi sull'ICI (ora IMU)
Il contratto di locazione stagionale
LA CONVENZIONE NAZIONALE
Attuazione della legge 431/98 sulle locazioni ad uso abitativo
Articolo 1 Criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale
Articolo 2 Criteri per la definizione dei canoni di locazione e dei contratti tipo per gli usi transitori.
Articolo 3 Criteri generali per la determinazione dei canoni e per i contratti tipo per gli studenti universitari fuori sede
Articolo 4 Agevolazioni fiscali
Articolo 5 Il presente decreto sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
LA LEGGE SULL’EQUO CANONE. LE LOCAZIONI ABITATIVE
Legge 27/7/1978 n°392 (legge dell'equo canone)
Legge 359/92 Art.11
Canone
Aggiornamento del canone
Suddivisione spese fra proprietario e inquilino
Disdetta
Rinnovo del contratto
Sconti fiscali
I CONTRATTI LIBERI
Contratto 3 + 2
Durata e rinnovo
Facoltà di recesso
Modulistica
Agevolazioni fiscali
Contratto di natura transitoria
Canone
Durata
Rinnovo
Facoltà di recesso
Modulistica
Agevolazioni fiscali
Contratto a studenti universitari fuori sede
Dove può essere stipulato
Requisiti dell'inquilino
Canone
Aggiornamento del canone
Durata
Rinnovo
Recesso
Suddivisione degli oneri
Modulistica
Agevolazioni fiscali
Le locazioni agevolate. Regole inderogabili ed accordi sindacali
IL LOCATORE
IL CONDUTTORE
Cosa deve conoscere il proprietario che affitta
Il subaffitto totale dell'immobile
Riparto spese
AMMINISTRAZIONE
ASCENSORE
AUTOCLAVE
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
IMPIANTI SPORTIVI
IMPIANTO ANTINCENDIO
IMPIANTO TELEVISIVO
PARTI COMUNI
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
PORTIERATO
PULIZIA
SGOMBERO NEVE
RIPARTO DEGLI ONERI ACCESSORI E DELLE SPESE DEGLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE E RIPARAZIONE
PRINCIPIO GENERALE
CASI PARTICOLARI ATTINENTI L'INTERNO DELL' UNITÀ LOCATA:
- Impianto di produzione di acqua calda
- Impianto elettrico esistente all'inizio della locazione
- Imbiancature e verniciature
- Intonaci
- Tubazione
- Unità igienico-sanitarie
CASI PARTICOLARI ATTINENTI LE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO:
- Portierato
- Pulizie parti comuni
- Giardinaggio
- Riscaldamento - Produzione di acqua calda
- Ascensore
- Energia elettrica parti comuni - Acqua
- Trasporto rifiuti solidi urbani e rotazione sacchi
- Impianti vari
- Fosse biologiche - Pozzetti - Pozzi neri
- Spese di amministrazione e assicurazione dello stabile
- Servizi vari a carico dell'inquilino
Il riscaldamento, le spese condominiali, l'obbligo dei lavori a carico del proprietario
Come si dividono le spese per gli oneri accessori
Quale diritto all'inquilino in merito ai lavori e alle riparazioni
Lo sfratto e la cessazione del contratto di locazione
La proroga dello sfratto
Questa data è prorogabile?
Come e quando l'inquilino può recedere dal contratto
Il proprietario non in regola con il fisco non può eseguire lo sfratto
Come avviene questa dimostrazione?
Lo sfratto per morosità
La licenza o lo sfratto per finita locazione
ISTRUZIONI PRATICHE PER NON PAGARE LE TASSE SUI CANONI NON PERCEPITI
CASI DI FINITA LOCAZIONE
CASI DI MOROSITA'
TRATTAMENTO TRIBUTARIO INDENNITA' RISARCITORIA
REGISTRAZIONE RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
LE PRATICHE POST-CONTRATTUALI
COMUNICAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO
REGISTRAZIONE DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE
1) L'IMPOSTA DI REGISTRO
2) SPESE AGGIUNTIVE
3) LE MARCHE DA BOLLO
La ripartizione delle spese di registro
La procedura completa
Rinnovo della registrazione
Risoluzione anticipata
Sanzioni
Il diritto dell’inquilino ad intervenire all’assemblea condominiale e il suo diritto di voto
Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Capo I
Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo
Art. 1.
Ambito di applicazione
Art. 2.
Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione
Art. 3.
Disdetta del contratto da parte del locatore
Capo II
Contratti di locazione stipulati in base ad accordi definiti in sede locale
Art. 4.
Convenzione nazionale
4-bis. (1)
Tipi di contratto
Art. 5.
Contratti di locazione di natura transitoria
Capo III
Esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
Art. 6.
Rilascio degli immobili
Art. 7. (1)
Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile
Capo IV
Misure di sostegno al mercato delle locazioni
Art. 8.
Agevolazioni fiscali
Art. 9. (1)
[Disposizioni per i fondi per la previdenza complementare
Art. 10.
Ulteriori agevolazioni fiscali
Art. 11.
Fondo nazionale
Capo V
Disposizioni finali
Art. 12.
Osservatorio della condizione abitativa
Art. 13.
Patti contrari alla legge
Art. 14.
Disposizioni transitorie e abrogazione di norme
Art. 15.
Copertura finanziaria
Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
Art.27. (Durata della locazione).
Art.28. (Rinnovazione del contratto).
Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza).
Art.30. (Procedura per il rilascio).
Art.31. (Sanzioni).
Art.32. (Aggiornamento del canone).
Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).
Art.35. (Limiti).
Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione).
Art.37. (Successione nel contratto).
Art.38. (Diritto di prelazione).
Art.39. (Diritto di riscatto).
Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione).
Art.41. (Norme applicabili).
Art.42. (Destinazione degli immobili a particolari attività).
Art.43. (Improcedibilità della domanda).
Art.44. (Tentativo obbligatorio di conciliazione).
Art.45. (Ricorso al giudice).
Art.46. (Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali di lavoro).
Art.47. (Poteri istruttori del giudice).
Art.48. (Passaggio dal rito ordinario al rito speciale).
Art.49. (Passaggio dal rito speciale al rito ordinario).
Art.50. (Incompetenza del giudice).
Art.51. (Delle impugnazioni).
Art.52. (Cambiamento del rito in appello).
Art.53. (Consulente tecnico in appello).
Art.54. (Clausola compromissoria).
Art.55. (Termine per il pagamento dei canoni scaduti)
I COMUNI AD ALTA DENSITA' ABITATIVA
QUADRO GENERALE DELLE CATEGORIE DI IMMOBILI
1 – Immobili a destinazione ordinaria
2 – Immobili a destinazione speciale
3 – Immobili a destinazione particolare
GLOSSARIO DELLA LOCAZIONE
Aggiornamento del canone
Comunicazione di cessione fabbricato
Conduttore
Contratto di locazione
Deposito cauzionale
Art. 11 equo canone: (Deposito cauzionale)
Locatore
ISTAT
Locazione
Morosità
Obbligazione del conduttore
Obbligazioni del locatore
Art. 13 legge di riforma: (Patti contrari alla legge)
Registrazione
Spese di registrazione
Restituzione deposito cauzionale
Sfratto
PRONTUARIO DELLE LOCAZIONI
Aggiornato con le modifiche apportate dal D.L. 28 marzo 2014, n. 47,
convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80.
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Le locazioni di immobili nel codice civile
La materia delle locazioni di immobili fu regolata dal Codice civile, risalente al 1942, stabilendone le regole fondamentali, ma la normativa è stata oggetto, nel tempo, di numerose modifiche da parte del legislatore, che ha regolato la materia, soprattutto in considerazione della sua rilevanza sociale e della posizione delle parti del rapporto locatizio, nel quale il locatore (cioè il proprietario dell’immobile) è considerato (a torto o a ragione, secondo le opinioni) la parte più forte di tale rapporto, nei confronti del locatario o conduttore (comunemente chiamato inquilino) considerato, invece, come la parte più debole. Le modifiche tuttavia hanno interessato solo una parte delle disposizioni del Codice civile, mantenendone, invece, molte altre, a tutt’oggi, ancora pienamente vigenti. Da qui, dunque, la necessità di iniziare la disamina della legislazione sulle locazioni, proprio dalle disposizioni del Codice.
Innanzitutto, la legge civile formula la definizione della locazione, stabilendo che la locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa […] immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo
. La definizione delinea, dunque, la locazione come un atto tra due parti (appunto, locatore e conduttore), avente ad oggetto un immobile, per un tempo ed un corrispettivo determinato per accordo tra le parti. Questi ultimi due elementi del rapporto (durata e corrispettivo) sono quelli che maggiormente sono stati oggetto delle modifiche, di cui si è detto, da parte del legislatore. Esula dalla previsione del Codice ogni considerazione circa l’uso (abitativo oppure commerciale, artigianale, industriale, ecc.) cui l’immobile locato viene adibito dal conduttore. Dunque, le norme del Codice civile, ancora in vigore, regolano ogni tipologia di locazione.
Per quanto riguarda la durata del rapporto, il contratto di locazione è considerato dal Codice un atto di ordinaria amministrazione del bene immobile oggetto della stessa, salvo che la sua durata, così come determinata dalle parti non sia superiore a nove anni (solo, però per la prima scadenza: non si tiene, dunque, conto di eventuali rinnovi, anche taciti, cioè nel caso di prosecuzione del rapporto dopo la scadenza, senza opposizione da parte del locatore). Se la durata del rapporto supera tale limite, la locazione è considerata atto di straordinaria amministrazione e deve essere stipulata per atto pubblico (cioè davanti ad un notaio), in quanto la legge ne prevede la trascrizione sui registri immobiliari. In ogni caso, comunque, la durata della locazione non può superare i trenta anni. Nel caso sia previsto un termine più lungo o, addirittura sia stabilita in perpetuo, la durata è ridotta al termine suddetto, decorso il quale il rapporto cessa di diritto. E’ opportuno, comunque ribadire che quest’ultimo termine riguardo solo il caso di contratto stipulato per trenta anni o ridotto a tale misura, non per i contratti con termini inferiori e rinnovato ad ogni scadenza.
La riforma delle locazioni abitative
Premessa
La legge 431 del 9 dicembre 1998
Questa legge ha avviato una riforma organica del settore delle locazioni degli immobili destinati a uso abitativo, che ha l’obiettivo di incoraggiare le locazioni di appartamenti.
La legge articolo per articolo
Art. 1 - ambito di applicazione
Questo articolo indica a quali tipi di contratto di locazione di immobili a uso abitativo si applicano le norme contenute nella legge di riforma e a quali, invece, non si applicano (contratti relativi a immobili vincolati ai sensi della legge 1089 del 1° giugno 1939, oppure inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche; ai contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio). Inoltre, si prevede l’obbligo della forma scritta per la validità della stipula dei contratti di locazione.
Art. 2 - modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione
Questo articolo indica quali sono le nuove modalità per stipulare i contratti di locazione. Cessano di avere efficacia le norme sull’equo canone e i patti in deroga
e vengono previsti due regimi alternativi.
1. contratti riguardo ai quali le parti sono libere di decidere tutti gli elementi a esclusione soltanto della durata che resta fissata in quattro anni (con rinnovo per altri quattro);
2. contratti riguardo ai quali le parti possono determinare una durata minore (3 anni con rinnovo per altri 2 alla scadenza), facendo riferimento però, per tutto il resto, ad appositi accordi definiti dalle associazioni dei proprietari e dalle associazioni dei conduttori. Per spingere i proprietari a stipulare questo secondo tipo di contratti, per i quali a fronte del vantaggio rappresentato dalla durata inferiore vi sarà lo svantaggio di un canone più basso rispetto a quello di mercato, sono previsti incentivi di carattere fiscale.
Art. 3 - disdetta del contratto da parte del locatore
Alla prima scadenza di contratti disciplinati dall’art. 2, comma 1, e di quelli disciplinati dall’art. 2, comma 3, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto ma soltanto in alcuni casi espressamente indicati (quando il locatore intende adibire l’immobile ai seguenti usi o effettuare sullo stesso le seguenti opere: uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti; finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico; disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore; quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito; quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni; se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo; in caso di vendita dell’immobile locato a terzi). Il locatore deve dare comunicazione della disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi. Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può invece dare la disdetta in qualsiasi momento, dandone la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il locatore, nei casi in cui abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio mediante l’esercizio illegittimo della facoltà di disdetta, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito. Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento (in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito).
Art. 4 - convenzione nazionale
Per favorire la realizzazione di accordi fra proprietari e conduttori deve essere convocata dal Ministro dei lavori pubblici una convenzione nazionale delle organizzazioni della proprietà edilizia e di quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. Nel caso in cui manchi l’accordo delle parti, provvede il Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze.
Art. 5 - contratti di locazione di natura transitoria
Con decreto attuativo del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze si