Zweitwohnungssteuer

Die Zweitwohnungssteuer ist als örtliche Aufwandsteuer eine reine Kommunalsteuer. Sie wird von der Gemeinde erhoben. Besteuert wird das Innehaben einer Wohnung (Zweitwohnung) neben einer Hauptwohnung. Häufig wird die Zweitwohnung mit der Nebenwohnung nach dem Melderecht gleichgesetzt.

 

Kompetenzrechtliche Grundlage ist Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz, wonach die Länder „örtliche Verbrauch- und Aufwandsteuern“ erheben können. Diese Gesetzgebungskompetenz haben fast alle Länder den Gemeinden übertragen (etwa in Baden-Württemberg nach § 9 Abs. 4 Kommunalabgabengesetz), die ggf. eine Zweitwohnungssteuersatzung erlassen (in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg bestehen Landesgesetze).

Der steuerliche Tatbestand ist das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung. Ob die Wohnung gemietet ist oder vom Eigentümer selbst bewohnt wird, spielt dabei keine Rolle. Auch gilt es als unerheblich, wenn sich die Hauptwohnung am selben Ort befindet.

Einige Gemeinden, wie z. B. Dresden, verstehen unter einer Wohnung eine abgeschlossene Wohneinheit mit Zimmer, Küche/Kochnische und Bad/WC im Sinne der jeweiligen Landesbauordnung, andere (z. B. Dippoldiswalde) betrachten jeglichen Wohnraum als Wohnung. Auch das Vorhandensein von Fenstern sowie der Energie- und Wasserversorgung kann ein Entscheidungskriterium sein. In einigen Städten, wie z. B. Erftstadt oder München, unterliegen auch alle Mobilheime, Wohnmobile, Wohn- und Campingwagen, die zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfes auf einem eigenen oder fremden Grundstück für einen nicht nur vorübergehenden Zeitraum abgestellt werden, der Zweitwohnsitzsteuer. Für einen Camper fällt eine Zweitwohnungssteuer nur dann an, wenn dies ausdrücklich in der Zweitwohnungssatzung vorgesehen ist und dort Ausstattungs-Mindestmerkmale festgelegt sind, die ein Mobilwohnheim zur Wohnung aufwerten.^[5]

In der Regel ist die Jahreskaltmiete die Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer. In einzelnen Gemeinden wird auch die Jahresrohmiete (Kaltmiete mit bestimmten kalten Betriebskosten) bzw. Wohnfläche herangezogen.

Häufig wird auf § 79 Bewertungsgesetz in der Fassung vom 26. September 1974 (BGBl. I S. 2370) mit der Maßgabe Bezug genommen, dass die Jahresrohmieten, die gemäß Artikel 2 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 (BGBl. I S. 851) vom Finanzamt auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 festgestellt wurden, jeweils für das Erhebungsjahr auf den September des Vorjahres hochgerechnet werden. Die Hochrechnung gibt die statistische Steigerung der Wohnungsmieten in der Zeit vom 1. Januar 1964 bis zum 30. September des dem jeweiligen Erhebungszeitraum vorausgehenden Jahres wieder. Diese Bezugnahme auf die Einheitswerte auf den 1. Januar 1964 hält der Bundesfinanzhof im Hinblick auf die Grundsteuer für verfassungswidrig und hat diese Frage dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt.^[6]

Fällt keine Miete an, etwa bei kostenloser Überlassung von Wohnraum, wird die ortsübliche Vergleichsmiete als Berechnungsmaßstab benutzt. In Neuruppin und Oranienburg wird ein fester Satz pro Quadratmeter Wohnraum, gestaffelt nach Ortslage und ganzjähriger Benutzbarkeit, erhoben.^[7][8]

Der Steuersatz liegt aktuell zwischen 8 % in Hamburg, Kassel und Lüneburg, und 35 % in Konstanz. In der Regel beträgt er zwischen 10 % und 15 %. Einige Gemeinden und Städte erheben eine nach bestimmten Kriterien gestaffelte Steuer.

Den degressiven Steuertarif nach Mietaufwandsstufen (u. a. Stadt Konstanz und Leipzig) hat das Bundesverfassungsgericht bereits 2014 für verfassungswidrig erklärt, da dieser das Grundrecht auf Gleichbehandlung des Art. 3 Abs. 1 GG verletzt.^[9][10]

Mit einer Satzung, die an das Melderecht anknüpft, ist nicht besteuerbar, wer von nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten, deren eheliche Wohnungen sich in einer anderen Gemeinde befinden, aus beruflichen Gründen eine Nebenwohnung unterhält.

Die Satzung legt fest, wann von der Zweitwohnungssteuer befreit wird. Häufig vorkommende Befreiungsgründe sind

• Wohnungen, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern zu therapeutischen Zwecken oder für Erziehungszwecke zur Verfügung gestellt werden;
• Wohnungen in Alten-, Altenwohn- und Pflegeheimen, in Einrichtungen zur vorübergehenden Aufnahme pflegebedürftiger Personen, Gemeinschaftsunterkünften und in ähnlichen Einrichtungen;
• Straftäter, die in Justizvollzugsanstalten einsitzen;
• Nebenwohnungen, die Minderjährige oder noch in Ausbildung befindliche Personen bei den Eltern oder bei einem/beiden Elternteil/en innehaben, soweit sie von den Eltern finanziell abhängig sind;
• Wohnungen, deren Inhaber noch nicht 16 Jahre alt ist (Meldepflicht liegt bei den Eltern);
• Nebenwohnungsinhaber, die Soldaten oder Polizeivollzugsbeamte sind und eine Gemeinschaftsunterkunft beziehen;
• Nebenwohnungsinhaber, die in Deutschland gemeldet sind und in einer Beherbergungsstätte einen vorübergehenden Aufenthalt für nicht länger als zwei Monate begründen.

Geringes Einkommen kann ein Befreiungsgrund sein. So sind in Pirna Studenten ohne Einkommen befreit. In Bayern werden Personen, deren Summe der positiven Einkünfte 29.000 Euro nicht überschreitet, auf Antrag von der Zweitwohnungssteuer befreit.^[11]

Es besteht keine Pflicht, BAföG-Studenten generell von der Erhebung der Zweitwohnungssteuer auszunehmen,^[12] im Einzelfall kann die Steuer aber erlassen oder gestundet werden.^[13] Das Bundesverfassungsgericht hat die Zweitwohnungssteuer für volljährige Studenten gebilligt,^[14] es aber offengelassen, ob dies auch für Studenten unter 18 Jahren gilt, die nach § 22 Abs. 2 Bundesmeldegesetz ihren Hauptwohnsitz nur bei den Eltern/Personensorgeberechtigten und nicht am Studienort haben dürfen.^[15]

Die erste Zweitwohnungssteuer wurde von der Gemeinde Überlingen (Bodensee) zum 1. Januar 1973 eingeführt.^[16] In den darauf folgenden Jahren wurde das Überlinger Modell über alle Instanzen hinweg auf seine Zulässigkeit gerichtlich geprüft. Im Jahre 1983 stufte das Bundesverfassungsgericht die Zweitwohnungssteuer als eine „rechtlich zulässige örtliche Aufwandsteuer“ ein.^[17]

In den Stadtstaaten sowie in Universitätsstädten wurde sie häufiger als anderswo eingeführt. Jedoch gibt es noch immer Universitätsstädte, die keine Zweitwohnungssteuer eingeführt haben bzw. diese wieder abgeschafft haben, etwa Göttingen und Greifswald.

In Bayern war die Zweitwohnungssteuer bis zum 1. August 2004 nicht zulässig; das Kommunalabgabengesetz (KAG) enthielt ein entsprechendes Verbot. Seit der Aufhebung des Verbots führten zahlreiche Städte und Gemeinden sie ein.

Beim kommunalen Finanzausgleich werden nur Personen mit Hauptwohnung berücksichtigt. Für eine Person mit Nebenwohnung erhält die jeweilige Gemeinde kein Geld, sie hat allerdings gewisse Mehrausgaben für Einrichtungen, die durch den Zweitwohnungsinhaber typischerweise nur sporadisch genutzt und damit nicht ausgelastet werden (bei Urlaubsregionen z. B. Schwimmbäder).^[18]

Von der Zweitwohnungssteuer erhoffen sich Städte und Gemeinden

• unmittelbar höhere Einnahmen
• höhere Schlüsselzuweisungen durch Ummeldungen

Insbesondere Großstädte (z. B. Magdeburg, Dresden) erhoffen sich etwa 75 % der Mehreinnahmen durch erhöhte Schlüsselzuweisungen. Insofern spielt die Effizienz der Zweitwohnungssteuer (Verwaltungsaufwand versus Steuereinnahmen) eine nachgeordnete Rolle.

Es gibt bereits eine Anzahl von Städten, die diese Steuer eingeführt haben oder noch einführen wollen. Allein in Baden-Württemberg und Bayern erheben jeweils über 100 Kommunen eine Zweitwohnungssteuer.

Die Stadt Baden-Baden erhebt hohe Zweitwohnungssteuern, die in der Höhe nicht gedeckelt sind. So wird für einen Anteil des jährlichen Mietaufwands bis 2.500 Euro ein Steuersatz von 20 % angesetzt. Für den Anteil zwischen 2.500 Euro und 5.000 Euro gilt ein Satz von 27,5 %, der Anteil über 5.000 Euro wird mit 35 % besteuert.^[19]

Beispiel: Für einen jährlichen Mietaufwand von 12.000 Euro werden somit (2.500 Euro × 20 %) + (2.500 Euro × 27,5 %) + (7.000 Euro × 35 %) = 3.637,50 Euro fällig.

Weitere Beispiele:

• Berlin 15 %
• Bremen 12 %
• Dresden 10 %
• Frankfurt/Main 10 %
• Hamburg 8 %
• Hannover 10 %
• Leipzig 16 %
• Mainz 10 %
• München 18 %
• Nürnberg 10 %
• Stuttgart 10 %

Personen, die ihre Zweitwohnung am selben Ort wie die Erstwohnung haben, dürfen nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts nicht ohne Vorliegen eines sachlichen Grundes von der Besteuerung ausgenommen werden, der diese Ungleichbehandlung rechtfertigen würde.^[17]

Das Bundesverfassungsgericht hat geprüft, ob eine Zweitwohnungssteuer für Personen zulässig ist, die aufgrund ihrer beruflichen Situation auf die Zweitwohnung (sogenannte Erwerbszweitwohnung) angewiesen sind. Dies betrifft insbesondere Berufstätige und ggf. Studenten/Auszubildende, die eine Erstwohnung innehaben.

Für Ehepaare gilt nach Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Oktober 2005 eine Ausnahme von der Zweitwohnungssteuerpflicht, wenn in der Satzung Bezug auf die melderechtliche Hauptwohnung genommen wird. Ehepartner, die wegen ihrer Arbeitsstelle eine Wohnung in einer anderen Stadt haben, müssen in solchen Fällen für ihre zweite Wohnung keine Steuern zahlen. Die Richter in Karlsruhe erklärten deswegen die Regelungen der Städte Hannover und Dortmund für nichtig. Zur Begründung führten sie an, eine derart gestaltete Steuer diskriminiere die Ehe und stelle eine besondere Belastung für die Entscheidung der Ehepartner zu einer gemeinsamen ehelichen Wohnung dar.^[20]

2014 urteilte das Bundesverfassungsgericht, die Zweitwohnungssteuer dürfe nicht degressiv (also mit steigender Miethöhe prozentual niedriger) erhoben werden.^[21]

Im Rahmen der doppelten Haushaltsführung kann neben den eigentlichen Unterkunftskosten wie der Miete auch die Zweitwohnungssteuer als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Allerdings sind die Kosten für eine doppelte Haushaltsführung, die für die Nutzung der Unterkunft angesetzt werden können, auf höchstens 1.000 EUR im Monat begrenzt.^[22]

Im Mai 2014 wurde bekannt, dass einige Bundespolitiker ihre Bleibe in Berlin nicht als Wohnsitz angemeldet hatten.^[23]

Problematisch gestaltete sich anfangs der Einzug der Zweitwohnungssteuer für die in Tutzing gelegene Villa Stolberg, einen der Zweitwohnsitze des Königs von Thailand, genannt Rama X.^[24]

• Allgemeine Informationsseite zur Zweitwohnsitzsteuer
• Zweitwohnungssteuersatzung von Bochum (PDF; 16 kB), Dresden (PDF; 33 kB) und Nürnberg (PDF; 29 kB) (Zum Erreichen der jeweiligen Satzung: auf der jeweiligen, offiziellen Stadtseite Verweisen im Sinne von Rathaus/Verwaltung, Ortsrecht, Kämmerei, Steuer oder Satzung folgen)
• Hamburgisches Zweitwohnungssteuergesetz (HmbZWStG). In: Justizportal Hamburg. Amtsgericht Hamburg, 23. Dezember 1992, abgerufen am 22. September 2013. 
• Portal zur Zweitwohnungssteuer der Kommunen (Memento vom 4. April 2016 im Internet Archive)

1. ↑ Archivierte Kopie (Memento vom 20. November 2016 im Internet Archive)
2. ↑ Robert Salzer: Alte Widmungen sind nicht einfach änderbar. In: ORF.at. Österreichischer Rundfunk, Stiftung öffentlichen Rechts, 2. November 2024, abgerufen am 3. November 2024 (Jedoch – Stand 2024 – nicht in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland). 
3. ↑ Leerstandsabgabe: Bundesrat besiegelt Verfassungsnovelle (PK0406/24.04.2024) | Parlament Österreich. Abgerufen am 3. November 2024. 
4. ↑ Alexander Kdolsky: Leerstandsabgabe: Wichtige Änderungen. WEKA Business Solutions GmbH, 24. Juni 2024, abgerufen am 3. November 2024. 
5. ↑ Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein, Az.: 2 LB 97/17. Zitiert nach: Zweitwohnungssteuer für Dauercamper nicht immer rechtens. In: merkur.de. 30. April 2019, abgerufen am 15. Februar 2020. 
6. ↑ BFH, Beschluss vom 22. Oktober 2014, Az. II R 16/13, Volltext = BStBl. 2014 II 957.
7. ↑ Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in der Fontanestadt Neuruppin. Abgerufen am 6. Mai 2021. 
8. ↑ Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in der Stadt Oranienburg. Abgerufen am 21. April 2024. 
9. ↑ BVerfG, Beschluss vom 15. Januar 2014, Az. 1 BvR 1656/09, Volltext.
10. ↑ Copyright Haufe-Lexware GmbH & Co. KG – all rights reserved: Verfassungswidrigkeit der Zweitwohnungssteuer | Steuern | Haufe. In: Haufe.de News und Fachwissen. (haufe.de [abgerufen am 17. Mai 2018]). 
11. ↑ Bayerisches Staatsministerium des Innern, für Sport und Integration: Zweitwohnungssteuer - Befreiungsmöglichkeiten.
12. ↑ BVerwG, Urteil vom 17. September 2008, Az. 9 C 14.07, Volltext; namentlich das Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1 GG), gebietet es nicht, Studenten, die Leistungen nach dem Bundesausbildungsförderungsgesetz (BAföG) erhalten, generell von der Zahlung von Zweitwohnungssteuer auszunehmen.
13. ↑ BVerwG, Urteil vom 17. September 2008, Az. 9 C 14.07, Volltext; "Das schließt nicht aus, eine im Einzelfall fehlende Leistungsfähigkeit etwa im Wege eines Erlasses aus Billigkeitsgründen (§ 163, § 227 AO) oder einer Stundung (§ 222 AO) zu berücksichtigen."
14. ↑ BVerfG, Beschluss vom 17. Februar 2010, Az. 1 BvR 529/09, Volltext; Die gegen den Beschwerdeführer festgesetzte Zweitwohnungsteuer entspricht den finanzverfassungsrechtlichen Vorgaben an eine örtliche Aufwandsteuer im Sinne von Art. 105 Abs. 2a GG (1.). Sie verletzt weder den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG (2.), noch die in Art. 6 Abs. 1 GG geschützte Familie (3.) oder die in Art. 11 GG gewährleistete Freizügigkeit (4.).
15. ↑ BVerfG, Beschluss vom 17. Februar 2010, Az. 1 BvR 529/09, Volltext; Das durch die Steuersatzung in Bezug genommene Melderecht stellt für volljährige Kinder diskriminierungsfrei darauf ab, welche Wohnung vorwiegend benutzt wird.
16. ↑ Thomas Birtel: Vom Zweitwohnungsteuerrecht gestern und heute – Professor Dr. iur. Hermann-Wilfried Bayer zum 80. Geburtstag. KStZ 2013, 21
17. ↑ ^{a b} BVerfG, Beschluß vom 6. Dezember 1983, Az. 2 BvR 1275/79, BVerfGE 65, 325.
18. ↑ Zweitwohnsitzsteuer: Wer sie zahlen muss und wann sie fällig wird. Webseite der Immowelt AG. Abgerufen am 29. Oktober 2015.
19. ↑ Zweitwohnungsteuersatzung von Baden-Baden (Memento vom 27. September 2013 im Internet Archive)
20. ↑ BVerfG, Beschluss vom 11. Oktober 2005, Az. 1 BvR 1232/00, 2627/03, Volltext = BVerfGE 114, 316.
21. ↑ Zweitwohnungssteuer muss Leistungsfähigkeit beachten. Südkurier vom 14. Februar 2014 (Memento vom 25. Februar 2014 im Internet Archive)
22. ↑ Zweitwohnungsteuer von der Steuer absetzen. Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V, 8. Dezember 2023, abgerufen am 21. Juni 2024. 
23. ↑ Nach dem Grünen-Fraktionschef Anton Hofreiter „outen“ sich immer mehr Politiker in Berlin, die Anmeldung ihrer Bleibe in der Hauptstadt versäumt zu haben. Die Zweitwohnungsteuer bekommt so eine erstaunliche Bedeutung. in: FAZ.
24. ↑ Tobias Gmach: Starnberger See: Thailands König zahlt offensichtlich keine Steuern für seine Zweitwohnung in Bayern. In: Merkur.de. 12. April 2022, abgerufen am 23. April 2024.