코스타-호킨스 임대주택법
Costa–Hawkins Rental Housing Act |
코스타-호킨스 임대주택법(Costa-Hawkins)은 1995년에 제정된 캘리포니아 주의 법률로, 시 임대료 관리 법령을 제한한다.코스타-호킨스는 크게 [1]두 가지 방법으로 필드를 선점한다.첫째, 단독주택이나 콘도, 신축[2] 아파트 등 특정 종류의 주거단위에 대한 임대료 통제를 도시가 확립하는 것을 금지하고 있다.이것들은 면제된 것으로 간주된다.둘째, "엄격한" 임대료 통제라고도 불리는 "휴가 통제"를 금지한다.이 법안은 민주당 짐 코스타 상원의원과 공화당 의원 [3][4]필 호킨스가 후원했다.
아파트가 '휴가 통제' 상태에 있는 경우, 시 조례로 소유자가 임대료를 올릴 수 있는 권한을 거부하거나 제한할 수 있다.이전 세입자가 자발적으로 아파트를 비우거나 '정당한 이유'(임대료 미납 등)로 퇴거당한 경우에도 이런 방식으로 작동한다.다시 말해, 코스타-호킨스는 위의 자발적 또는 '정의로운 이유' 상황에서 "공휴가 통제"를 금지함으로써, 시가 아파트 소유자에게 어떠한 가격(즉, 보통 시장 가격)[5][6]으로 공실을 임대할 수 있는 권리를 허용하도록 의무화하고 있다.
캘리포니아에서의 임대료 통제는 주로 자치체를 만드는 것이다.시 정부의 이러한 능력은 연방 및 주 헌법뿐만 아니라 연방 및 주 [7]법률에 의해 제한됩니다.코스타-호킨스는 캘리포니아 도시의 임대 시장을 규제하는 권한을 관리하기 [8][9]위해 제정된 주요 주 법령입니다.
1970년대 임대료 통제의 원인
1970년대 후반 캘리포니아와 전국적으로 [10][11]두 번째 임대료 규제 조례가 물결쳤다.부동산 가치 상승과 치솟는 금리로 인해 캘리포니아에 있는 단독 주택은 살 수 없게 되었다.실망한 구매자들은 종종 아파트로 이사했다.임대주택 부족 현상이 나타나 임대료가 올랐다.주로 비주택적인 이유(예: 토지 사용)로 인해, 도시들은 새로운 주거단위의 건축을 제한하기 시작했다.임대주택 가격이 오르면서 투자수익률과 현금흐름이 주택담보대출을 받은 새 집주인들의 임대료 인상을 부추겼다.주정부와 연방정부의 저소득 주택 지원이 감소했다.인플레이션은 경제 전반에 걸쳐 있었지만 임금과 임금 또한 떨어졌다.소비자 운동과 발의안 13의 효과는 그 후 도시 [12][13][14][15][16][17][18]정치에서 세입자 행동주의를 자극했다.
임대료 관리와 관련된 문제는 복잡하고 설득력이 있으며, 개인, 사회, 경제, 정치, 법률 등 여러 가지 측면이 있습니다.종종 토론과 토론은 과장된 진술 사이의 경쟁을 유발할 위험이 있다.일부 지지자들은 모든 인상을 "임대료 인상"이라고 부를 수도 있고, 반면 일부 반대론자들은 임대료 규제가 빈민가로 이어진다고 말한다."임대료 단속 전투원들의 주장 범위는 놀랄 만한 것일 수 있습니다.더 나쁜 경우, "논쟁은 극단의 공허한 충돌이 되고, 그 결과는 정보가 없는 선거인단, 경솔한 정책, 분열된 공동체가 된다."'2세대 임대료 통제'에서 이 문제는 더 명확해졌지만 여전히 [19][20]논란이 되고 있다.
1995년 코스타-호킨스 입법
법률로 이어지는 정치적 사건
1972년 버클리시는 제2의 물결 임대료 관리 조례를 채택한 최초의 캘리포니아 도시가 되었습니다.1976년 민주당 소속 제리 브라운 주지사는 지방 임대료 관리법을 우선시하는 주법(AB 3788)에 거부권을 행사했다.그것은 주류 부동산 단체인 캘리포니아 주택 위원회(CHC)의 지원을 받아왔다.거부권에 대한 대응으로 부동산업계는 1980년 [21]주정부 투표에서 발의안 제10호를 얻어냈다.그러나 65% 대 35%[22][23]로 완패했다.
한편 1978년 6월 발의안 13호는 캘리포니아 유권자들에 의해 2대 1로 승인되었다.선거 전에 발의안 13호 '납세자 반란'의 지도자인 하워드 자비스는 발의안 13호가 통과되면 집주인들이 임대료를 낮출 것이라고 제안했었다.많은 유권자들은 발의안 13호가 지주 재산세를 낮춤으로써 임대료 인하를 의미한다고 생각했다고 한다.집주인들이 이를 지키지 않을 경우 세입자들의 반발을 우려한 CHC는 발의안 13호에 반대하기로 결정했다.브라운 주지사와 CHC의 선거 후 노력에도 불구하고 집주인들은 거의 [24][25][26]임대료를 내리지 않았다.
캘리포니아 전역에 걸쳐 도시 세입자들은 많은 지역 집단을 형성했고, 이 집단은 강도와 강도가 빠르게 증가했습니다.세입자 운동가들은 주정부와 시정부를 겨냥한 정치적 운동을 조직했다.브라운 주지사의 새로운 '임대 핫라인'에는 하루에 12,000통의 전화가 걸려오고 있었다."임대료 인상 압력, 임대료 파업, 그리고 임대료 인상과 특히 노인들에 대한 지속적인 뉴스에 대한 반응으로, 로스앤젤레스 시의회는 1978년 8월에 6개월 임대료 동결을 통과시켰다." 1988년까지 14개 도시가 완전 임대료 통제, 64개 도시가 이동식 주택 [27][28][29]공원의 임대료 통제를 채택했다.
그러나 세입자 집단의 힘은 결국 사라지기 시작했다.그러나 CHC는 1995년 임기제한으로 퇴임할 때까지 데이비드 로버트 주 상원의원이 이끄는 민주당에 의해 부분적으로 임대료 규제를 '선제'하려는 시도를 좌절시켰다.반면 민주당 짐 코스타 의원은 1983년 이후 부동산업에 대한 '선점' 법안을 통과시키지 못했다.그는 1995년 법안이 법사위를 통과했던 상원에 있었다. 로베르티가 부재하면 민주당 표가 몰렸다.그 법안은 "필요한 [30][31]과반수 이상"으로 상원을 통과했다.
법률: 스폰서 및 반대
코스타-호킨스 임대주택법은 1995년에 법률이 되었다.그 법령은 민법 제1954.50조부터 1954.[32]535조까지로 성문화되었다.이 법안의 후원자는 짐 코스타 민주당 상원의원(프레즈노)과 필 호킨스 공화당 의원(벨플라워)[3][4]이었다.
상원에서 처음 도입된 이 법안의 본문은 나중에 의회 법안 1164가 되었다.몇 번의 협상 끝에 양원에서 통과되었다.공화당 주지사 피트 윌슨은 AB 1164를 법안으로 [33]통과시켰다.
공화당이 선호하는 의제인 임대료 규제를 제한하는 것으로 이해되지만 일부 민주당원들은 이 법안을 지지했다.그pro-tenant 서부 센터 법과 빈곤에(WCLP)그 법안의 세입자 이익:임대료 인상 금지" 심각한 건강, 안전, 소방,이나 건물 법 위반과 6개월 동안 수정되지 않은 경우 발견되었다,"과 subtenants을 더 낮은 임대료 기존 임대. 아래의 주장을 여러가지 기능들을 이서했어요.[34][35]
그러나 WCLP는 이 법안에 반대했다.특히, 야당을 조직하여 임대료 통제권을 가진 캘리포니아 도시들과 함께 흩어진 지역 단체들(임차업자, 노인, 제휴 종교)의 "연합"을 결성하려고 했다.이에 따라 산타모니카, 버클리, 웨스트할리우드 등이 로비스트를 고용하기 위해 출연금을 냈다.양보(법안 발의자와의 협상을 통해 얻어짐)는 '공휴가 통제 해제'의 3년 단계였다.그러나 의회에서는 코스타-호킨스가 "거래 완료", 야당이 "마지막 숨막힘"이라는 의견이 일치했다.코스타 호킨스가 법안으로 통과된 것은 몇 가지 세입자의 이익을 축소시킨 것으로 여겨졌다.임대료 규제 지지자들은 1970년대와 1980년대의 [36][37]승리에 대한 도전에 불안해했다.
성문화된 법률의 규정
코스타-호킨스 법률은 캘리포니아 민법 제54.50절부터 1954.[38][39]535절까지이다.
일반적으로
이 법은 단독주택, 콘도, 신축 [40]등 임대료 통제를 면제한다.그것은 대부분의 상황에서 [42]지방 정부의 규제들이 "휴가 [41]통제"를 다시 하는 것을 금지한다.1995년에 "휴가 통제"를 시행한 5개 도시에서는 이 법이 단계적으로 [43]도입된다.그것은 부과된 임대료(예: 저소득 주택에 대한 충당금)와 위반 통지의 영향(예: 건강 또는 [44]안전에 대한)에 관한 정부 계약을 체결한다.코스타-호킨스는 서브 테넌트([45]subtenancy) 및 기타 [46]문제도 다룬다.
임대료 관리 면제
이 법은 단독주택, 콘도, 신축 [47]임대주택에 대한 임대료 통제를 금지하고 있다.일반적으로 '신규'는 1995년 2월 1일 이후(1995년 [48]코스타-호킨스법에 따라) 건설된 모든 건물을 의미한다.그러나 기존 임대료 통제가 있는 도시의 경우, 지방 임대료 관리 [49]조례에서 '신규'는 과거로 거슬러 올라간다.
그 도시들에서는 임대료 통제의 제정일이 무엇이 '새로운'지를 결정한다.그 이전에 건설된 임대 시설만 시의 임대료 통제를 받게 될 것이다.그 이후에 지어진 건물들은 코스타-호킨스 하에서는 면제될 것이다.따라서 샌프란시스코에서는 1979년 이상 된 건축물만 임대료를 관리할 수 있으며 오클랜드와 버클리에서는 1980년 이상 된 건축물이 임대료 관리법을 [50][51]통과시킨 해입니다.로스앤젤레스 시의 날짜는 1978년 [52][53]10월입니다.
그러나 이러한 면제는 도시의 전체 임대 주식의 대부분을 임대료 관리 하에 둘 수 있다.예를 들어 샌프란시스코에서는 2014년 현재 전체 렌털 유닛의 약 75%가 임대 [54]관리되고 있으며, 2014년 로스앤젤레스에서는 멀티 아파트 유닛의 80%가 임대 [55]: 1 관리되고 있다.
2002년 법률 개정
2002년에 개정되어 1995년 법 이후 콘도 전환과 관련된 허점을 메우게 되었다.아파트 소유자는 개조된 단지를 팔지 않고도 콘도 전환으로 신규 입주증명서를 발급받을 수 있다.이 경우,[56][57][58][59] 임대단위는 법에 따라 임대료 통제의 면제 대상이 되지 않는다.
캘리포니아의 임대료 관리
Costa-Hawkins는 캘리포니아에서 [60]임대료 관리의 운영 조항과 관행을 안내하는 주요 주법입니다.그러나 실제로 구체적인 임대료 관리법을 작성하고 채택하는 것은 대부분 지방 정부이다.
법적 맥락
선언된 목적
지방임대료관리조례는 그 목적을 명시할 수 있다.명시되거나 암시되는 것은 임대료 통제가 실제로 지역사회의 복지를 개선할 것이라는 조사 결과 또는 가정이다.
보통 임대료 통제는 주택 임대 시장의 가격 상승 또는 변동에 따른 인근 및 개인 임대인에게 미치는 파괴적인 영향을 완화하는 것을 목적으로 하는 시 제정 법률(시 조례)이다.또한 주택 [61][62][63][64][65][66][67][68]부족 시 안전하고 거주 가능한 주거단위의 유지보수를 도모할 수 있다.
이러한 시의 취지의 예로는 1979년 샌프란시스코 행정법령을 개정하는 긴급조례로서 제정된 샌프란시스코 주거임대차 안정 및 중재조례(SFRO)가 있다.조사 결과, 임대료 통제에 앞서 시장이 빡빡하고 임대료가 크게 인상될 경우, "일부 세입자는 요청된 임대료 인상을 지불하려고 하지만, 결과적으로 다른 생활 필수품에 대한 지출을 줄여야 한다.이러한 상황은 특히 노인, 고정 소득자, 저소득 및 중간 소득 가구에게 어려움을 야기하는 등 도시의 상당한 수의 임차인에게 해로운 영향을 끼쳤다."[69][70][71]
헌법상의 제한
캘리포니아 주의회를 위해 분석가인 Stephen Halloway는 특히 주와 지방 정부(예: 도시) 사이의 임대료 통제의 헌법적 및 법적 맥락에 대해 논평했다.코스타-호킨스가 제정되었을 때, 기존 캘리포니아 법은 "현지 임대료 관리 조례의 채택에 대한 법적 조항은 없지만 금지하지는 않는다.사건법, 버켄펠트 대 사건 City of Berkeley(1976) 17 Cal. 3d 129는 과도한 임대료를 제거하고 동시에 집주인에게 그들의 재산에 대한 정당하고 합리적인 수익을 제공하는 것이 합리적으로 계산된다면 임대료 통제는 지방 정부의 적절한 권한 행사라고 주장했다."[72][73][74][75][76][77]
1997년 카바나우 [78]사건에서 한 임대 부동산 소유자는 연방 헌법에 의해 금지된 "취득" 또는 역 비난의 형태로 산타모니카 시의 임대료 관리법에 이의를 제기했다.캘리포니아 대법원은 하급 주 법원의 판결을 확정했다.2005년 H.N.과 Frances C.에서요 Berger Foundation 사건,[79] California 항소법원은 임대 위원회로 있는 시의회가 소유자의 동등한 투자 수익률에 대해 공정하고 정당하며 합리적인 것을 결정할 것을 규정한 조례를 지지했다.조례에서는 임대료 인상 요구에 직면했을 때 적용할 구체적인 공식이나 절차를 정하지 않고, 대신 고려해야 할 11가지 요소를 명시했다.여기서 이사회는 전문가의 [80]의견에 의존했다.
통상의 규정
대여금액
주요 조항은 매달 세입자에게 청구되는 달러 금액을 규제하고 있다.대부분의 임대료 규제 조례의 정치적 의도는 대개 필수적이며, 도시의 소유권에 대한 관심을 유도하고 임대료를 올릴 수 있는 능력을 제한한다.
퍼센티지최대 허용 가격 상승은 기존 임대료의 백분율로 나타낼 수 있다.예를 들어 Alameda 5%, Hayward 5%, Los Angeles 3%, Los Gatos 5%[81]입니다.2016년 새너제이에서는 연간 임대료 인상폭을 기존 [82]임대료의 8%에서 5%로 낮췄다.2017년 비벌리힐스에서는 긴급조례에 따라 임대료가 10%에서 3%[83]로 최대 인상되었습니다.
CPI. 또는 소비자물가지수(CPI)에 의해 측정된 바와 같이 임대료 인상 한도는 생활비의 변화에 직접적으로 영향을 미칠 수 있다.캘리포니아의 1980년 이후 CPI는 일반적으로 [84]5% 미만이었다.CPI를 지표로 사용한 임대료 관리 조례의 예: 오클랜드, 마운틴 뷰, [85]리치몬드.샌프란시스코에서는 SFRO가 연간 인상폭을 CPI의 60%, 기존 [86]임대료의 7%로 제한하고 있습니다.마찬가지로, 버클리 임대 위원회는 연간 [87]CPI의 65% 증가를 허용합니다.
임대주택에 대한 임대료(임대료가 아닌 임대료)가 지방자치단체에 의해 엄격하게 규제되는 공실조절법은 아래의 "법률 전 휴가조절"에서 논의된다.
기타 요소
다양한 '임대료 관리'가 있는 모든 시 또는 카운티에는 범위와 [88]내용이 크게 다를 수 있는 자체 조작된 법이 있습니다.다른 쟁점들 중에서 '임대차 통제'법은 다음을 다룰 수 있다.
- 추가 제외,[89][90][91]
- 임대중개위원회,[92][93][94]
- 구내 [95][96][97]조건,
- 임대 등록소,[98][99]
- 단지 종료를 야기할 뿐이고
- 이전 수당,
- 공실 관리
그냥 종료를 유발해.소유자에 의한 무원인(또는 무과실) 임대차 종료는 "정당한 원인"을 명시하지 않은 것(임대료 미납 또는 세입자가 초래한 민폐 등)이다.도시는 [100][101][102]종료하기 위해 소유주에 의해 어떤 형태의 "정당한 원인"이 통지되어야 할 수도 있다.그러나 주법에 [103]따르면 퇴거에는 정당한 이유가 필요하지 않습니다.기타 정당성은 예를 들어 (a) 정부 명령에 따른 (b) 소유자의 가족이 해당 [104][105][106]단위에 점유할 수 있도록 허용하는 등 "정당한 이유"를 구성할 수 있다.소유주들은 이 법들이 예를 들어, 성가신 일, 가정 폭력, 범죄 [107]행위 등으로 이웃을 방해하는 문제 세입자들을 다루는 능력을 제한한다고 주장한다.
이전 수당.시 조례에서는 소유자가 이사 및 이와 유사한 비용(예: 무과실 종료)에 대한 수당을 출발 세입자에게 지급하도록 요구할 수 있다.각 도시마다 세부 사항이 있습니다.임차인은 "정당한 이유"가 해지된 경우(임대료 미지급 또는 민폐 발생 등)에는 이러한 수당을 받지 않습니다.그러나 임차인에게 과실이 없도록 기존 임차권을 종료하기로 한 소유자의 결정은 (서면통지, 법원의 퇴거명령에 의해) 소유자의 [108][109][110][111][112]수당을 지급할 의무를 유발할 수 있다.주택 임대 시장에서의 유닛 철수는 엘리스 법에 [113][114]의해 통제된다.
공실 관리아래 "법률 전 휴가 관리"에서 논의되었습니다.
임대료 통제에 대한 반대
일반적으로 경제학자들은 시간이 지남에 따라 임대료 통제가 작동하는 방식에 대해 흠을 잡는다: 그것은 [115][116][117]주택 공급을 감소시킨다.반대 의견을 말할 때, 그러한 일반 원칙이 캘리포니아에 적용되었다.임대료 통제 찬성 주장은 일반적으로 임대료 통제를 확립하는 조례를 제정할 때 시에서 채택한다(위 [118]참조).
당초 임대료 대책은 공공에게 저렴한 주택을 제공하려고 했으나 신규 주택의 수가 감소하여 주택난을 가중시켰다.이후의 임대료 관리법은 신규 건설을 면제했다.그러나 그러한 규제는 오래된 주택 [119]재고의 개선이나 유지에 대한 인센티브도 제거한다.이 법은 소유주가 임대차 계약을 판매 또는 기타 용도로 전환할 것을 권장하고 있다.임대료 관리법은 차별 없이 단기적인 혜택을 제공한다. 저소득 시민에게 안도감을 주는 것은 부유한 임차인에게 횡재하는 것이다.시 당국의 통제가 시장보다 낮은 임대료를 책정하고 있는 주택 단위에서는 세입자가 더 오래 머물기 때문에 임대할 수 있는 임대료 수가 감소한다.그러면 신규 세입자에게 부과되는 시장 임대료는 (a) 소유주가 임대료 통제 손실을 상쇄할 때 또는 (b) [120][121]신규 유닛의 건설업자가 공급 대비 시장 수요 가격을 책정할 때 더 높아진다.요컨대, 임대료 통제는 주택 [122][123]공급을 감소시킨다.
경제적 결론은 일반에 의해 해석될 수 있다.어떤 사람들은 임대료를 낮추는 임대료 통제가 다른 사람들을 위해 임대료를 올리는 데 효과가 있을 수 있다.임대료 통제에 의한 낮은 임대료에 대한 총급여액이 프로그램의 의도하지 않은 타인에게의 임대료 인상 효과로 취소된다면 '사회를 위해 좋은 일'이라고 볼 수 있는가?만약 그것의 주된 효과가 단지 임대료 비용을 전체적으로 줄이는 것이 아니라 불평등하게 재분배하는 것이라면?다른 대안이 있나요?최근 '스탠포드 페이퍼'의 저자들은 다음과 같이 말한다. "만약 사회가 임대료 인상에 대한 사회 보험을 제공하기를 원한다면, 이 보조금을 정부 보조금이나 세금 공제의 형태로 제공하는 것이 더 바람직할 것이다."[124][125][126][127][128]
캘리포니아의 도시 목록
지난 50년 동안 캘리포니아의 총 482개 도시 [129]중 아마도 20개 도시가 임대료 관리 조례 또는 그보다 적은 법을 제정했습니다.도시는 나중에 임대료 통제를 중단할 수 있다. 예를 들어,[130][131][132] 산타 로사가 2017년에 새로운 임대료 관리법을 폐지하기로 투표했다.
이 조사는 2018년 10월경에 완료되었다.COVID-19 대유행의 심각한 경제적 결과 이후, 시의회는 변화된 환경에 적응했다.특히 캘리포니아 주는 임시 퇴거 유예 제도를 [133]확립했다.
임대료 관리 조례 적용
15개 [134][135][136][137]도시가 현재 캘리포니아 주에서 관리하는 임대료로 등록되어 있습니다.
Alameda,[138][139] Berkeley, Beverly Hills,[140] East Palo Alto,[141] Hayward,[142] LA,[143] Los Gatos,[144] Mountain View,[145] [146]Oakland,[147] Palm [148][149]Springs, Richmond.샌프란시스코,[150] 새너제이,[151] [152][153]산타모니카,[154] 웨스트할리우드
새크라멘토는 2019년 [155]8월 13일 세입자 보호 및 구제법을 채택했다.
또한 Campbell(임대료 관리 자체는 없지만 중개 서비스를 제공), Fremont(2017년에 임대 관리 거부) 및 Thousand Oaks(대부분 모바일 홈 [156]파크 전용 임대 관리 제한 있음)도 있습니다.
제한적인 임대료 관리
이동식 주택 공원만을 위한 임대 관리를 하는 많은 도시의 두 가지 예: Cotati,[157][158] Thousand Oaks.[159]
비임대 요소 포함
일부 도시에는 임대료 자체를 규제하지 않는 임대주택법이 있다.따라서 이들 6개에는 중개 서비스가 있습니다.캠벨,[160] 프레몬트,[161] 가든다,[162] 팔로알토,[163] 샌레안드로,[164][165] 유니언시티이것이 "임대 관리"로 간주되는지에 대해서는 정의가 다릅니다.위에서 언급한 바와 같이, Palo Alto는 임대료 통제가 없다고 선언했지만, 임대료 [166]인상에 대한 조정은 제공하고 있다.한편, 프레몬트는 중개 서비스의 6가지 목적 중 3번째로, 「임대료를 적정·합리적인 [167][168]금액으로 인상한다」라고 리스트 하고 있다.
글렌데일의 법령은 정당한 이유 없이 퇴거를 금지하고 있다.그러나 팔로 알토처럼 글렌데일은 '임대료 통제'[169]를 거부했다.거의 모든 임대료가 통제되는 도시들 또한 정당한 [170]이유 없이 퇴거를 금지하고 있다.임대료를 통제하지는 않지만 이유 없는 퇴거를 금지하고 있는 캘리포니아 도시들: 글렌데일,[171] 샌디에이고,[172][173] 유니언 시티.[174]
임대료 통제는 거부했고
지난 몇 년 동안 이 도시들은 임대료 규제 조례를 폐지하기로 의결하거나, 그렇지 않으면 임대료 규제를 반대하기로 결정했다.프레몬트(2017년),[175] 글렌데일([176]2013년), 팔로알토(2017년), 산타로사(2017년).[177][178][179]
정의에 따라 비임대 요소(중재 및 정당한 퇴거)에 대한 섹션에서 이들 도시가 여기에 추가될 수 있다(임대료 금액의 실제 통제를 거부하는 도시).캠벨, 가든다, 산 레안드로, 유니언 시티요
1977년부터 1983년까지 "22개 도시의 투표자들은 27개의 임대료 규제 [180]계획을 거부했다."그 후 임대료 규제를 [181]피한 도시로는 패서디나(1977년), 산타 바바라(1978년), 산타 크루즈(1979년), 롱비치(1980년), 샌디에이고(1980년)[182] 등이 있다.
코스타-호킨스법의 효력
이 법의 주요 목적은 공실 통제를 없애고 시장 세력(공급과 수요)이 임대 가격을 책정할 때 간헐적인 역할을 다시 확립하는 것, 그리고 임대 단위의 특정 범주(예: 신축, 단독 주택과 아파트)를 임대료 통제에서 면제하는 것이다.새로운 단위에 대한 면제는 주택 [183][184]공급을 장려하기 위한 것이었다.
법전의 공실 관리
대부분의 임대료 관리 조례(중간으로 간주됨)는 소유자가 임대료를 기존 세입자에게 인상할 수 있는 능력을 제한한다.그러나 일부 엄격한 임대료 통제 제도에서는 오픈마켓에서 집주인이 부과할 수 있는 임대료를 제한하기도 했다. 즉, 이전 세입자의 자발적인 퇴거로 아파트가 비어 있거나 정당한 이유로 퇴거로 비어 있는 경우이다.그래서 엄격함을 공실관리라고도 했다.이에 따라 통제된 임대금액은 특정 임차권뿐만 아니라 특정 [185]임대단위에 대해서도 특정하게 되었다.
이러한 "엄격한" 체제 하에서, 시장의 힘은 가격 결정에서 제외된다(신규 건설 단위와 같은 면제 범주 제외).코스타-호킨스가 제정되기 전에는 다음과 같은 5개 도시에 이러한 엄격한 공실 통제가 존재했다.버클리, 산타모니카, 코타티, 이스트팔로알토, 웨스트할리우드.[186]
임대료 통제 요소가 도시에 거부되었습니다.
코스타-호킨스는 '휴가 통제 해제'를 허용하기 위해 현지법을 선점했다. 즉, '휴가 통제'를 폐지했다.따라서, 이 법은 이전 세입자의 자발적 이탈 또는 원인 [187]퇴거에 따라 집주인이 "주거 또는 단지에 대한 최초 임대료율 설정"을 허용한다.당시 공실 통제로 인해, 이러한 선점 조치는 3년에 걸쳐 단계적으로 시행된 "공실 통제의 해제" 과정을 시작했다.이에 따라 1999년 1월 1일 전면 [188][189]발효됐다.
이 법은 추가로 임대료를 면제하는 특정 종류의 주거 단위, 즉 "별도로 양도할 수 있는" 단위, 즉 단독 주택과 콘도를 통제한다.이 법은 또한 1995년 [190][191]2월 1일 이후에 발급된 입주증명서가 있는 주거단위의 신축도 면제하였다.
도시가 보유한 임대료 관리 요소
임대료 통제 요소(상기)의 대부분을 결정하는 권한은 법에 의해 도시에 맡겨졌다.도시들은 헌법상의 [192]제한 하에 임차권 금액의 변경을 계속 통제하고 있다.도시는 퇴거를 규제할 실질적인 관할권과 임차권을 [193][194][195]끝낼 수 있는 소유자의 능력을 가지고 있다.이에 따라 시는 소유자가 정당한 이유 없이 세입자를 해지하는 것을 금지할 수 있다.또한, 법령에 의해 시는 소유자에게 비용을 부과하고 임차인에게 권리(예: 이전 수당)[196][197][198]를 부여할 수 있다.
각 캘리포니아 도시는 독자적으로 임대료 관리 조례를 채택하고 제정할 수 있다.유효한 것은 스펙트럼 전체에 걸쳐 있습니다.캘리포니아의 카운티에서는 주법에 [199]따라 임대료 관리법을 제정할 수도 있습니다.
코스타-호킨스의 법원 해석
이 법이 장부에 오른 20년 동안, 많은 소송들이 그것을 인용하며 제기되었다.항소자들 중 일부는 성문 판례가 되었다.2009년 Palmer 사건은 '예상치 않게' 임대차 단위당 포함 구역제를 시행하는 지역법을 위반했다.이 밖에도 몇 가지 사례에 대해 설명합니다.코스타-호킨스 법령을 더 큰 법적 틀 안에서 어떻게 적용할 것인가에 대한 의문이 남는다. 예를 들어, 다양한 인접 주법 및 다양한 지방 임대료 관리 및 기타 조례와의 상호작용이 가능하다.
Palmer (2009) : 포함 주택 임대
'신규 건설' 면제가 적용됩니다.
Palmer/Sixth Street Properties LP v. City of Los Angeles(2009년)[200]에서는 코스타-호킨스를 로스앤젤레스 시의 포괄적 주택 조례에 적용하는 방법이 쟁점이었다.포괄적 주택법(포괄적 구역제라고도 함)은 새로운 다세대 개발의 건설에 적용되며, 자유 시장에서 판매되는 더 많은 수의 가구와 함께 가격 통제가 가능한 일부 적당한 단위를 포함하도록 의무화하려고 한다.캘리포니아의 도시와 카운티 중 약 3분의 1은 포괄적 구역제 조례를 가지고 있다.이러한 법률은 저렴한 판매용 유닛 외에 임대용 유닛을 요구할 수 있다.이 경우 로스앤젤레스 주택조례는 저소득 [201]세입자를 위한 60채의 임대료를 시내 서쪽 350채의 Geoff Palmer의 개발에 포함시킬 것을 사실상 의무화했다.
그러나 항소법원은 코스타-호킨스 하의 신축 건물의 임대료 관리 면제는 이 사건의 특정 사실에 적용된다고 판결했다.그러므로 그 도시는 부동산 [202][203][204][205][206]개발업자에 대한 주택 명령을 집행할 수 없었다.
2013년 포함 임대료 복원 법안
파머 사건은 따라서 임대료를 포함 주택의 일반적인 공식에서 없앴다.그러나 비판론자들은 항소심 재판부의 의견이 "코스타-호킨스법이 결코 다루려 하지 않은 상황에 잘못 적용된 것"이라고 주장했다.그것은 2013년에 그 법을 조정하려는 정치적 반응을 불러일으켰다.이에 따라,[207][208] 캘리포니아 의회는 "임대료를 위한 저렴한 주택 요건의 합법성을 재정립하기 위한" 법안 1229를 통과시켰다.
브라운 주지사의 2013년 거부권 행사
2013년 10월 제리 브라운 주지사는 이 법안에 거부권을 행사했다.그는 오클랜드 시장으로서 저소득층과 중산층 사회에 발전을 가져오는 것이 얼마나 어려운지를 알았다.개발자에게 시장 이하의 유닛을 프로젝트에 포함하도록 요구하는 것은, 특정의 커뮤니티에서 구입 가능한 주택의 양을 의미 있게 증가시키지 않더라도, 이러한 과제를 악화시킬 수 있습니다."
저렴한 주택의 옹호자들은 제약받는다고 느꼈다.그러나 코스타-호킨스 하에서 신축 면제를 회피한 대안들이 있었다: "건설업자는 재정적 지원을 받거나 밀도 보너스와 같은 다른 가치 있는 대가를 받는다" 그리고 "임대료 [209][210][211][212]제한에 대해 도시와 계약에 의해 합의한다".
2017년 빌 '수정' 팔머 렌탈
의회는 2017년 [213][214]파머에서 법원의 판결을 수정한 법안(AB 1505)을 승인했다.이 법안은 저소득 가구를 위한 포괄임대주택을 요구할 수 있는 능력을 지방자치단체에 회복시켜 사실상 임대료를 책정하는 것이다.그러나 개발 [215]프로젝트 단위의 15% 이상에 적용할 수 있는 경우, 그러한 시 요건에 대한 검토(타당성 조사 기준)를 통해 국가의 감독을 허용한다.그리고 나서 브라운 [216]주지사는 2017년 캘리포니아를 위한 15개의 주택 법안들 중 하나인 법안에 서명했다.
입주 증명서:부리엔 LLC 대 와일리 사건
2014년 캘리포니아 항소법원은 "1995년 [48]2월 1일 이후에 발급된 입주 증명서"에 기초한 임대료 관리 면제에 관한 법률 조항을 명확히 했다.이 조항은 해당 유닛의 [217]주거용 사용에 앞선 입주증명서에만 적용되도록 유지되었다.
부리엔 사건, LCC 대 제임스 A 사건 Wiley the Hawkins는 이 코스타-호킨스의 면제규정이 아파트에서 콘도로 개조된 건물(두 가지 주거용도 모두)에 적용된다고 주장했다.법원은 임대주택 공급을 늘리는 건설·개발을 촉진하기 위한 것이지 형식적인 재분류를 촉진하기 위한 것이 아니라고 판단했다."우리는 섹션 1954.52, 하위 섹션 (a)(1)이 해당 [218][219][220]유닛의 주거용 사용에 앞서 발급된 점유증명서를 언급한다고 결론짓는다."
Moser 규칙: '휴가 제어'당 자녀 수
2015년 1월, 제1지방 항소법원은 코스타-호킨스가 임대인에게 "원래 거주자"가 더 이상 해당 건물에 영구적으로 거주하지 않는 새로운 임대료율을 설정할 수 있도록 허용하지만, 이 규제 완화는 부모로부터 입주를 시작한 미성년 자녀가 있는 집주인에게 제공되지 않는다고 결정했다.집을 비운 후에도 거기 남아 있었어요Mosser Companies 대 San Francisco 임대료 안정 중재 [221]위원회에서 항소 법원은 재판부의 판단을 확언했다.사례 해설에는 코스타-호킨스는 "서면대로 모든 합법적 거주자가 건물을 떠날 때까지 공실 규제 해제를 허용하지 않는다"고 명시되어 있다.집주인의 주장에도 불구하고, 이것은 임대료 통제 [222]구역의 세대 간 임차권을 구성한다.
그 후 2015년 7월 제1지방 항소법원에서 T&A Drolapas 대 San Francisco 주택 임대료 안정화 및 Arb. Bd.[223]에서 Mosser 규칙이 확대되었다.이 결정은 비슷한 사실들을 다루었다. (이사한 원래의 임차인의 아들의 집세를 올리려는 집주인)법원은 우선 코스타-호킨스가 제정되기 전에 가족이 이사를 왔기 때문에 아들이 단지 소작인이었더라도 그는 장엄하게 살았을 것이라는 사실을 밝혀냈다.그러한 "하위 세입자"는 "원래 거주자"일 수 있다.그러나 법원은 그가 Mosser의 지배하에 있는 원래의 거주자이기도 하지만, Mosser의 경우와 달리, 집주인이 임차인이 [224]그 아들에 대해 알고 있었다는 증거가 없음에도 불구하고, 그는 또한 Mosser의 지배하에 있는 원래의 거주자라는 것을 밝혀냈다.
Mak: "Just cause" 알림 및 "Vacency control"
- 단순 변심이나 실수에 의한 취소/교환/반품이 불가능합니다.상품을 원하지 않으시는 경우 언제든지 KREAM에서 재판매를 하실 수 있습니다.[100][226]
Mak의 집주인은 세입자에게 '주인의 전입'에 대한 해지 통보를 했다.그러나 집주인은 고지를 취소하고 세입자와 이사 계약을 맺었고, 세입자는 사전 통지 때문에 이사하지 않는다고 읊었다.그러나 집주인은 입주하지 않고 새 세입자에게 임대했다.해당 버클리주 조례를 적용하면 이전 세입자가 소유자의 입주 통지 때문에 이사를 나갔다는 추정이 제기됐다.집주인은 새로운 세입자가 시장금리 임대료의 유효성에 이의를 제기했을 때 이러한 가정을 반박할 수 없었다.따라서, 빈 단위는 여전히 이전 통제된 임대료 금액과 연계되어 있으며, 이는 새로운 세입자에게 [227]자격이 주어지는 상황이었다.
캘리포니아의 최근 사건
저렴한 가격의 주택 부족 및 HAA
1970년대와 1980년대의 위기로 시작된 주택 순환이 완전히 순환된 것 같다.주택 부족이 재발하여 위기 단계에 이른 것으로 보인다(캘리포니아 주택 부족 참조).2014년 캘리포니아 부동산 개발에 관한 논문에서 저자들은 "캘리포니아 전역의 많은 사람들이 주택, 특히 저렴한 가격의 주택 부족에 의해 야기되는 과제에 계속 직면하고 있다"고 말했다.지난 수십 년 동안 주(州)의 주택 생산은 인구와 일자리 증가에 뒤처져 주택 적자가 발생했습니다.모든 시민들이 어느 정도 주택 부족의 영향을 느끼는 반면, 경제 스펙트럼의 가장 낮은 끝에 있는 소득을 가진 사람들은 종종 부족의 가장 큰 타격을 받는다."[228][229][230][231][232][233]
캘리포니아의 부족에 대해서는 최근 개정으로 주택책임법(HAA)이 강화됐다.2016년판에는 다음과 같이 명시되어 있다. "(a) 입법부는 다음을 모두 찾아 선언한다. (1) 긴급 대피소를 포함한 주택 부족은 캘리포니아의 경제적, 환경적, 사회적 삶의 질을 위협하는 중대한 문제이다. (2) 캘리포니아 주택은 미국에서 가장 비싸졌다."[234][235]
여기서 의회는 주택 공급을 늘림으로써 부족을 극복하는 것을 목표로 한다.HAA는 새로운 주택 [236][237][238][239][240]건설을 제한할 수 있는 도시의 힘에 상세한 제한을 가하고 있다.브라운 주지사가 서명한 최근 HAA 개정안은 민주당원 3명이 후원했다.상원 – 이스트 베이, 라울 보카네그라, 어셈블리 – 파코이마, 톰 댈리, 어셈블리 – 산타 [241]아나.
그러나 HAA와 그에 따른 법안들은 [242][243]충분하지 않다고 한다.
코스타-호킨스 폐지 노력
입법부에 의한
2017년 2월 17일 캘리포니아 의회에서 민주당 의원인 리처드 블룸, 롭 본타, 데이비드 치우는 통과되면 1995년 코스타-호킨스 임대주택법(Costa-Hawkins 임대주택법)을 단순히 폐지하는 법안인 AB 1506을 제출했다.코스타-호킨스의 공실 통제 해제와 제외를 고려할 때, 그 폐지는 지방 정부가 주택 임대료 가격 규제와 그 범위 및 유사한 [244][245][246][247]문제를 자유롭게 통제할 수 있도록 할 것이다.4월까지 그 법안은 의회에서 강력한 반대와 암울한 전망에 직면했다.그 후 [248][249]내년까지 위원회에서 보류되었다.
2018년 1월 11일, 하원 주택 및 지역사회 개발 위원회의 추 위원장(샌프란시스코)은 블룸의 법안을 표결에 부쳤다.통과하지 못했어요.두 공화당은 반대표를 던졌다.민주당 에드 초우(아르카디아)와 짐 우드(힐즈버그)는 기권하면서 임대료 통제는 주택 공급을 늘리는 데 아무런 도움이 되지 않으며 정부가 가장 필요로 하는 시기에 신규 건설을 저해할 수 있다고 말했다.[250]: 1 반대파를 대표하는 천 명의 지지자들이 [250][251]투표에 참석했다.
이니셔티브별: Prop 10
2017년 10월 23일, ACE(Alliance of Californians for Community Enfowerment)는 1995년 코스타-호킨스법을 전면 폐지하는 투표 조치를 위해 주 법무장관에게 서류를 제출했다.ACCE는 캘리포니아 전역의 현재 임대료가 너무 비싸서 통제할 수 없다고 말합니다.2018년 11월 국민투표에 참여하려면 365,880명의 서명이 [252][253][254][255]필요한 것으로 알려졌다.
찬성론자들은 4월 말에 코스타 호킨스의 [256][52]폐지를 위한 계획을 승인하기에 충분한 서명이 있다고 발표했다.지지자들은 그것을 "저렴한 주택법"이라고 명명했다.발의안은 2018년 [257][258]11월 총선 투표용지에서 발의안 10호였다.
11월 6일, 발의안 10호가 결정적으로 패배했다고 로스앤젤레스타임스가 보도했다.선거구의 100%가 보고한 예비 결과: 38%(267만5378명)가 찬성, 62%(4310만298명)가 [259]반대표를 던졌다.
UC 버클리 테너 주택혁신센터의 도시정책 교수 캐롤 갈란테는 프로포즈 10이 단독주택에 대한 정부 임대료 규제의 문을 열었기 때문에 실패했을 수도 있다고 추정했다. 왜냐하면 전국 임대주택 재고의 40%가 단독주택이기 때문이다.이는 다수의 소유주가 이 [260]제안에 반대표를 던질 수 있는 결과를 낳았다.
이니셔티브별: Prop21
다수의 지지를 얻지 못하자 발의안 10(양쪽 모두 에이즈 헬스케어 재단에 의해 재정적으로 지원됨)을 주창했던