Un desarrollador de viviendas multifamiliares ha comprado un edificio de oficinas vacío en uno de los centros clave de empleo de San Diego con la intención expresa de crear cientos de apartamentos en una zona donde actualmente no existen.
A finales de diciembre, JPI, con sede en Dallas, compró el terreno de 3.65 acres en 9444 Waples St. en Sorrento Mesa por $31 millones a un importante desarrollador de bienes raíces de ciencias de la vida, según los registros de propiedad y las presentaciones regulatorias.
La transacción abre el camino para que JPI demuela el actual edificio de oficinas de cuatro pisos el próximo año y construya en su lugar un complejo de apartamentos de cinco o seis pisos con entre 300 y 400 unidades, en su mayoría de precio de mercado, dijo el desarrollador.
“Es un poco pionero, estamos llevando viviendas multifamiliares a una zona… donde no hay mucha vivienda,” dijo Seth Dorros, ejecutivo de JPI a cargo de las compras de terrenos. “Es una ubicación fantástica desde el punto de vista de estar ubicada centralmente en San Diego. Estás cerca de las playas, pero también cerca del empleo.”
La propiedad de Waples Street, que da a Mira Mesa Boulevard, está compuesta por un edificio de oficinas de 88,315 pies cuadrados, construido en 1986 y renovado en 2016, y está rodeado de un amplio estacionamiento en superficie.
La propiedad fue previamente propiedad de Alexandria Real Estate Equities. La empresa que cotiza en bolsa compró la propiedad en 2021 por $23 millones antes de vender posteriormente un 50% de interés a un socio de empresa conjunta. Alexandria también posee y opera varios otros edificios industriales y de investigación a lo largo de Waples Street como parte de su Pacific Technology Park. Antes de la venta, el prolífico desarrollador de bienes raíces de ciencias de la vida había destinado la propiedad de 9444 Waples St. para su redevolución.
En su llamada más reciente de ganancias, el CEO de Alexandria, Peter Moglia, dijo a los inversionistas que la empresa estaba deshaciéndose de propiedades que “ya no encajan con nuestra estrategia principal”. La empresa se enorgullece de poseer los mejores activos, co-localizados dentro de mega campus, en los mejores submercados, y está en proceso de vender ubicaciones en todo el país que no coinciden con su fórmula. La compañía dijo que completó transacciones por $1.1 mil millones en los últimos tres meses de 2024. El mercado de ciencias de la vida de San Diego también está sobresaturado, con tasas de vacancia alcanzando un máximo histórico el año pasado.
El cambio propuesto por JPI en el uso de la tierra es un giro marcado para el mercado de Sorrento Mesa, que está al oeste de Camino Santa Fe en el área del Plan Comunitario de Mira Mesa, y actualmente es hogar de gigantes de la tecnología y biotecnología como Qualcomm y Dexcom. La zona está compuesta principalmente por una mezcla de edificios de laboratorios y oficinas, así como almacenes, tanto nuevos como antiguos.
El recientemente adoptado Plan Comunitario de Mira Mesa abrió la puerta a viviendas en porciones de Sorrento Mesa que han sido recientemente designadas como aldeas urbanas de empleo. El terreno de Waples Street, por ejemplo, ahora está zonificado como uso mixto de empleo, o EMX-1, lo que permite la residencia como un uso secundario, y tiene una relación máxima de área de piso de 3, lo que significa que el área total de piso del proyecto puede ser tres veces el tamaño del lote. La zona también incluye un límite de altura de edificación de 120 pies.
Parece que JPI es el primero en aprovechar el cambio en el uso del suelo, probando la posibilidad de integrar apartamentos en una zona rodeada de empleo. El desarrollador espera atraer a trabajadores bien remunerados que aún podrían verse fuera de los precios de las viviendas cercanas, justo al este de Camino Santa Fe en Mira Mesa.
Otros desarrolladores residenciales, dijo Dorros, están igualmente mirando nuevas oportunidades de vivienda posibles gracias al plan comunitario actualizado.
“Tienes muchos grupos multifamiliares, además de constructores de viviendas y similares, que están buscando potencialmente llevar viviendas a toda la comunidad de Mira Mesa, no solo al área de Sorrento Valley,” dijo.
JPI, que se encuentra en las primeras etapas de planificación, espera comenzar la construcción del proyecto de apartamentos entre abril y junio del próximo año, y estima entre 30 y 36 meses para la construcción. El proyecto, tal como se concibe, incluye una estructura de estacionamiento sobre el nivel del suelo con las unidades residenciales rodeándola. El desarrollador declinó dar detalles específicos sobre el estacionamiento, pero dijo que generalmente proporciona 1.5 espacios por unidad en proyectos similares.
Hasta la fecha, el desarrollador ha presentado un paquete de revisión preliminar a la ciudad y ha recibido comentarios que sugieren que el proyecto propuesto está en consonancia con las restricciones de uso del suelo y podría ser aprobado a nivel del personal, dijo Dorros.
Aunque la mayoría de las unidades se alquilarán a precios de mercado, JPI espera reservar el 10% de las unidades para familias de bajos ingresos, como exige la ciudad.
Fundada en 1989, JPI se dedica exclusivamente a la construcción de complejos de apartamentos en California y Texas, y generalmente vende sus propiedades una vez finalizadas. En San Diego, el desarrollador construyó y vendió Jefferson Makers Quarter, que se inauguró el año pasado como The Wyatt Makers Quarter, en 1509 Broadway en East Village. También está construyendo actualmente el proyecto de 295 unidades Jefferson Oceanside en 1999 S. Oceanside Blvd.
La compra de la propiedad de Waples Street por parte de la empresa incluye una disposición, que se formaliza en la escritura de donación, que impide al desarrollador construir cualquier espacio de ciencias de la vida en el sitio. La “Restricción de Ciencias de la Vida” corre con la propiedad, lo que significa que los futuros propietarios también están sujetos a este pacto.
Original Story
Sorrento Mesa office property slated to be redeveloped with hundreds of apartments
