El Estado como proveedor en la relacion de Consumo IVUJ Martinez Medrano

Título: El Estado como proveedor en la relación de consumo. El caso del Instituto de Vivienda y Urbanismo de la Provincia de Jujuy Autor: Martínez Medrano, Gabriel Publicado en: Cita: TR LALEY AR/DOC/2222/2023 Sumario: I. Introducción. — II. El fallo. — III. La doctrina autoral. — IV. Jurisprudencia. — V. Nuestra opinión. (*) I. Introducción El presente es un breve comentario de uno de los aspectos del fallo "Paganetti, Héctor Guillermo y Nieva Onieva, María Lorena c. Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy", dictado por la Sala Primera de la Cámara en lo Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy. La pregunta que motiva este comentario es si existe relación de consumo entre el Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy (IVUJ), que es un organismo dependiente del Estado provincial y el adquirente a título oneroso de un inmueble nuevo, en el marco de un plan de viviendas organizado por dicho Instituto. En el caso que exista relación de consumo, serán de aplicación las normas nacionales de protección de usuarios y consumidores, en particular la ley 24.240. Para el caso de que la respuesta sea negativa serán de aplicación las normas administrativas provinciales sobre responsabilidad del Estado, por expresa remisión del art. 1765 del Código Civil y Comercial de la Nación (Cód. Civ. y Com.). Huelga decir que, si se aplican las normas de consumo, el adquirente de vivienda nueva se encuentra mejor protegido y su situación se equipara a quien adquiere una vivienda a un proveedor particular. El art. 1º de la originaria redacción de la ley 24.240 incorporaba como consumidores: c) La adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas. En el art. 1º vigente el párrafo ha sido suprimido, no obstante, en el art. 10 se menciona al documento de venta de cosa inmueble. Otras dos normas que protegen a los adquirentes de inmuebles en cuotas son la Ley 14.005 de Venta de Lotes en Cuotas (1) y la Ley 19.724 de Prehorizontalidad (2). La doctrina ha definido la relación de consumo inmobiliario como "el vínculo jurídico entre el proveedor que de modo profesional ofrece en el mercado bienes inmuebles con el objeto de que el consumidor adquiera, sobre estos, derechos reales o personales como destinatario final" (3). Hemos leído varias sentencias sobre conflictos en la operatoria de los Institutos de Vivienda lo que nos permite graficar cómo se genera el sistema de venta de viviendas a través de estos organismos. Por lo general una entidad intermedia (Mutual, Cooperativa, Colegio Profesional) adquiere un terreno con el aporte de sus miembros que serán los futuros adjudicatarios y cede en propiedad al Instituto Provincial de la Vivienda (IV). Este contrata la empresa constructora. Finalizada la obra vende las viviendas a los adjudicatarios (originarios miembros de la entidad intermedia). La financiación puede ser otorgada por el IV o por un tercero (en ocasiones el Banco Hipotecario). Los conflictos que se originan pueden ser "de papeles" o "de construcción". En el primer caso, pueden darse problemas para la escrituración de las viviendas, cuestiones relacionadas con la falta de pago de las cuotas por los adjudicatarios, entre otras. Los conflictos de construcción pueden aparecer por deficiencias en esta (vicios ocultos); daños causados por las instalaciones de la vivienda a los ocupantes o terceros; mala calidad de los materiales, etc. Existen también otros conflictos "de papeles" vinculados al incumplimiento por parte del adjudicatario de reglamentaciones administrativas de los IV, como ser la obligación de ocupar el inmueble por el adjudicatario, no alquilarlo, no transferirlo, etc. II. El fallo El caso en comentario se trató de un típico conflicto "de papeles" en el cual el adjudicatario demandó por daños y perjuicios fundado en la tardía entrega del inmueble y que esa circunstancia hacía operativa una cláusula reglamentaria que aumentó el precio. Los tres jueces coincidieron en el rechazo de la demanda basados en que la demora en la entrega del inmueble se debió fundamentalmente a la negligencia del demandante quien había omitido la entrega, en tiempo y forma, de la documentación. Lo que hace al presente comentario es la calificación que hicieron los jueces de la relación entre el adjudicatario y el IVUJ. El primer voto (minoría) determinó que el adjudicatario era un consumidor, el IVUJ un proveedor y por lo tanto se trataba de una relación de consumo regida por la Ley de Defensa del Consumidor 24.240 (LDC). Los dos votos (mayoría) estimaron que la relación era de tipo administrativo y por lo tanto se regía por el derecho público provincial, no siendo aplicable la LDC. El voto que abre el debate es el de la minoría que dice: "Las partes son contestes en que el Colegio de Abogados de Jujuy junto con el Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy firmaron un convenio, reglamentado por las Resoluciones 204-IVUJ-2009 y 079-IVUJ-2009, por el cual un grupo de matriculados adquieren un Lote indiviso a nombre del Colegio, que luego sería transferido al IVUJ para la ejecución de obras de viviendas. Es así como, mediante cesión de derechos por parte del Dr. Gustavo Vera a favor del actor, este último inicia los trámites administrativos como postulante en fecha 10/10/2014, mediante solicitud de inscripción Nº 305.895 (fs. 6/7). Discrepan en cambio, en el encuadre legal que le cabe a ese vínculo, pues mientras el actor afirma que está subsumido en el régimen del consumidor, la demandada lo niega. Corresponde, entonces, tratar estas cuestiones dirimiendo primero —porque ello depende la procedencia o no de esta vía— si existe entre las partes relación de consumo que justifique el ejercicio de la acción sumarísima que, en defensa de sus derechos, le acuerda a todo consumidor el art. 53 de la ley 24.240". [...] "En nuestro caso, es claro que el IVUJ, es la persona jurídica que se dedica de modo profesional u ocasionalmente (art. 2 LDC) a la adquisición de terrenos para la construcción de viviendas, que las ofrece al público o a los afiliados de Colegios profesionales con los que firma convenios y que recibe como contraprestación dinero, pues exige una cuota mensual por parte de los adquirentes. Por otro lado, la reforma introducida a la LDC por la ley 26.361 amplió considerablemente el espectro abarcador del concepto 'relación de consumo' al que le son aplicables las normas del régimen del consumidor. En el caso puntual, no hay dudas que el actor está comprendido en la definición que el art. 1º asigna al sujeto activo de esa relación en tanto adquirente de un bien como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar y que con el IVUJ como proveedor, se encuentran inmersos en una relación de consumo. En cuanto al objeto del contrato que tratamos, enseña Ricardo Luis Lorenzetti que 'Las relaciones jurídicas que se celebran en el ámbito inmobiliario se subsumen en el régimen de la ley, siempre que exista una relación de consumo, es decir, que haya un consumidor y un proveedor en los términos que prevé la norma' y que queda comprendida en tal concepto "la compraventa de inmuebles en construcción o a construir", cualquiera sea la modalidad que se adopte 'incluso figuras asociativas' (autor citado, 'Consumidores Segunda Edición actualizada'. Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2009, ps. 132/133). Siendo así, resulta incuestionable la vía sumarísima elegida por el actor para el reconocimiento y ejercicio del derecho a reclamar conforme al estatuto del consumidor. El segundo voto, niega el carácter de consumidor del adquirente de vivienda nueva al IVUJ con los siguientes argumentos: En el caso de la provisión o construcción de una vivienda por un precio, el Instituto de Vivienda de Jujuy (entidad autárquica del Estado Provincial) no interviene en el mercado inmobiliario de manera 'profesional', siquiera sea 'ocasionalmente', como agente de comercialización. A mi juicio tal intervención, de fomento al acceso a una vivienda digna, se vincula con fines superiores que el Estado tiene señalados, y se encuentra obligado a promover y cumplir por Normas y Tratados Internacionales, las Constituciones de la Nación y de la Provincia de Jujuy, y la Ley (art. 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948, art. 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966 —Ley 23.313—, art. 14 bis, tercer párrafo in fine, y 75 incs. 22 y 23 de la Constitución de la Nación Argentina; 72, numeral 10 y concordantes de la Constitución Provincial). La misma alusión a que la actividad del proveedor debe ser desarrollada "de manera profesional, aun ocasionalmente" evoca —en mi opinión— a la noción de intermediación en los cambios en el mercado, lo que era propio de la condición y el estatuto del comerciante, según lo normaban los arts. 1°) 2°) 5°) 6°) y concordantes del Código de Comercio derogado. Y sin que a ello empezca, en lo que aquí interesa y a la hora de razonar, las previsiones de los arts. 451 y 452 inciso 1°) del cuerpo normativo citado. El mercado inmobiliario existe". El art. 4 de la Ley Provincial 3354 (t. según ley 4024) de "Creación del Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy", establece: "El Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy tiene por objetivo esencial llevar a cabo en el ámbito oficial de la Provincia —conforme a las atribuciones otorgadas por la presente Ley— la política en materia de vivienda y urbanismo que en función de la política de Desarrollo Regional, fije el Poder Ejecutivo, poniendo en marcha los mecanismos capaces de promover y orientar el esfuerzo de todos los sectores para la consecución de esos objetivos". "De la precitada norma surge para mí que la provisión por el accionado de una vivienda a precios o mediante el pago de cuotas que ni siquiera compensan su costo (lo cual es un dato de la experiencia), tiene que ver con la concreción de políticas públicas de fomento que impiden considerar la dación o prestación como el objeto de una relación de consumo. Tampoco el sujeto actúa, en el sentido que lo he expresado, organizado de manera 'profesional' para colocar sus 'productos' en el mercado inmobiliario, ni opera en él en condición de agente de intercambios, siquiera sea accidentalmente. Pienso que, de llevar al extremo la tesitura interpretativa, desentendida de sus consecuencias, echando mano al axioma interpretativo según el cual 'allí donde la ley no distingue, no debemos distinguir' (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus), aun haciendo pie y partiendo de un razonamiento correcto desde el punto de vista formal, se caería en el absurdo de que la prestación de todo servicio por el Estado, con tal que sea divisible (y sabemos que casi todos lo son, a excepción de la seguridad y la defensa), quedaría fuera de la órbita del Derecho Administrativo y subsumido en las previsiones de la ley 24.240. A contramano de lo que ahora dispone el nuevo Código Civil y Comercial (art. 1765). Viene a mi mente, lo que ocurriría con la cantidad de prestaciones que el Estado brinda en el campo de la Salud, la Educación, la Asistencia Social y la Seguridad Social. Todas serían susceptibles de ser aprehendidas, sin necesidad de distingos, por el régimen especial del Derecho del Consumidor. Lo que no es razonable, ni tampoco prudente. El voto cita un precedente de la Justicia Federal de La Plata que señaló que el servicio educativo prestado por la Universidad Nacional no era un servicio que transformara la relación alumno - institución en una de consumo. El tercer voto, que conforma la mayoría tampoco reconoce el estatus de consumidor al adquirente con el siguiente argumento: A tales efectos, adhiero a las consideraciones efectuadas por el Dr. López Iriarte en el sentido que la sola calificación subjetiva del Estado como persona jurídica pública no es suficiente para considerarlo como proveedor en la relación de consumo (art. 1092, Cód. Civ. y Com.; art. 3, LDC) por más que se ofrezca un bien o se preste un servicio con destino final cuando se trata de la ejecución de políticas de Estado como de políticas públicas de fomento para la adquisición de viviendas, en cumplimiento de la manda constitucional (art. 14 bis, CN). Si bien es una cuestión opinable la configuración del Estado lato sensu como proveedor de bienes y servicios, habiéndose discutido según se trate de la prestación de servicios de carácter esencial (salud, justicia, educación y seguridad) o de carácter empresarial, respectivamente, toda vez que en el caso se plantea el conflicto hermenéutico, entiendo que la cuestión debe ser analizada con precaución y cautela. Así, en tales términos, en general se ha dicho que el Estado en sus diferentes niveles 'puede quedar comprendido en una típica relación de consumo, en la medida que la administración pública ofrezca en el mercado bienes y servicios a los consumidores' [STIGLITZ, Gabriel - HERNÁNDEZ, Carlos A. (dirs.), Tratado de derecho del consumidor, La Ley, Bs. As., 2015, 1ª edición, t. I, p. 431]. Sin embargo, en el presente caso la naturaleza compleja de la operación económica llevada a cabo (ej. contrato administrativo entre el Colegio de Abogados de Jujuy y el IVUJ) y el financiamiento estatal para el pago del precio de una vivienda construida mediante licitación, implica que en el caso no deben ser aplicadas las reglas de la ley de defensa del consumidor. Es más, en materia responsabilizatoria, incluso la propia Corte Suprema de Justicia excluyó la responsabilidad de la Provincia de Buenos Aires en el célebre caso 'Mosca' (CSJN, 06/03/2007, 'Mosca, Hugo A. c. Provincia de Buenos Aires y otros', Fallos: 330:563)". III. La doctrina autoral Los autores que he consultado, expertos en derecho del consumo, parecen respaldar el voto de la minoría, es decir que el adquirente de vivienda nueva es un consumidor, aunque el proveedor sea un organismo del Estado. Barocelli, en su tesis doctoral sostiene: "En este orden de ideas, analizaremos a continuación los diferentes supuestos en que la Administración puede encarnar en el rol de proveedor: I) Estado empresario. El Estado desarrollando a menudo diferentes actos de mercado, ya sea porque dicha actividad ha sido declarada servicio público, de interés público, nacional o estratégico, o por una decisión política se ha decidido desarrollar alguna actividad comercial, industrial, de servicios, etc. A tales fines, se observa la organización de distintas empresas que comercializan bienes o prestan diferentes servicios, de capital total o parcialmente público (nacional, provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal), creadas o adquiridas por el Estado. Podemos mencionar como ejemplos empresas de correos, bancos públicos, compañías de seguros provinciales, empresas públicas de servicios públicos domiciliarios, de transportes, empresas viales, construcción y financiación para la vivienda, seguros, servicios de comunicación audiovisual, juegos y apuestas, comercialización de hidrocarburos, etc. No se trata aquí de considerar al Estado en su rol de responsable en la ejecución de políticas públicas, sino de su desempeño empresarial en el mercado. La empresa estatal o mixta puede tener diferentes formas de organización: empresas y sociedades del Estado, sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria o minoritaria, sociedades de economía mixta y otras organizaciones empresariales donde el Estado tenga participación en el capital o en la formación de las decisiones societarias. En estos casos, la jurisprudencia mayoritariamente ha caracterizado a las relaciones con los usuarios, beneficiarios o destinatarios de los bienes o servicios como relaciones de consumo, incluso por la Corte Suprema de Justicia de la Nación (4). Sahián, por su parte sostiene: A priori, el Estado puede presentarse como sujeto pasivo de la relación de consumo, cuando actúa como proveedor, ya sea de modo directo o mediante la responsabilidad solidaria que le puede ser extensiva respecto de los servicios prestados por terceros mediante concesión, licencia u otras modalidades contractuales administrativas. Como prestador directo o regulador, el Estado debería responder como lo haría un particular frente al consumidor o usuario (5)". Chamatropulos (6), también sostiene que el Estado debe ser considerado proveedor y argumenta que las Direcciones de Naciones Unidas del 22 de diciembre de 2015 aclaran que la provisión de bienes y servicios por parte de empresas estatales se encuentra incluida en el régimen de defensa del consumidor. Similar definición contiene la resolución 34/2011 del Grupo Mercado Común del Mercosur. El autor cita una serie de casos donde se determinó la existencia de relación de consumo en el caso de servicios prestados directamente por el Estado. Así por ejemplo a un hospital municipal por error de diagnóstico de un paciente, al Registro de la Propiedad por errores registrales, a un aeródromo municipal por la muerte de una persona a causa de fallas en la instrucción de un bautismo de paracaídas. También cita el caso cordobés del Instituto de la Vivienda de Córdoba sobre el que hablaremos más adelante. Fernando Shina estudia la situación de los Institutos Provinciales de la Vivienda y la operatoria, señalando que se trata de relaciones contractuales conexas y que deben responder tanto el banco financista como el IPV bajo las normas de consumo: Así sostiene: "un ejemplo frecuente de este tipo de operatoria consiste en ofrecer, desde un instituto provincial, viviendas económicas, para que una parte de la población adquiera una casa para uso familiar. Lo propio de estos negocios es que la existencia de cada contratante es esencial para la existencia del otro. Sin la participación del instituto de la vivienda, que promueve la oferta habitacional entre la población, y una entidad bancaria que la financia, la iniciativa no podría concretarse. Ambas entidades concurren simultáneamente para cumplir un único objetivo: el acceso a la vivienda de personas con escasos recursos. Es fundamental tener en cuenta que entre el instituto oficial y la entidad bancaria hay una vinculación jurídica que resulta determinante para la concreción del negocio. Sin esa conexidad, que es empresaria y profesional, el negocio no podría concretarse. Dice el autor, ¿qué sucede si no se acuerdan al comprador de vivienda la protección de las leyes de consumo? Si la respuesta fuera contraria a los intereses del consumidor y protectoria de la entidad, se daría una situación escandalosa. El consumidor afectado podría demandar a la entidad financiera, amparándose en la ley 24.240, pero no podría usar ese mismo ordenamiento legal para demandar al instituto provincial que también participó, de manera protagónica, en el desarrollo del negocio que, por el motivo que fuera, terminó en una disputa legal. Resulta inadmisible que un mismo contrato, celebrado entre distintas personas y cuya finalidad sea el cumplimiento del mismo objetivo, tenga un régimen legal diverso para cada sujeto. Nosotros sostenemos que ningún organismo, sea público o privado, tenga o no finalidad lucrativa, puede estar eximido de cumplir leyes de orden público como lo es la ley 24.240" (7). IV. Jurisprudencia He efectuado un relevamiento en distintas bases de datos sobre sentencias que involucran a los Institutos de la Vivienda provinciales de los cuales encuentro dos tipos de conflicto y la aplicación a cada uno de ellos de distintas normas. IV.1. Sentencias que aplican el Derecho Administrativo Provincial Por un lado, existen conflictos netamente administrativos que se relacionan con el cumplimiento o incumplimiento del IV o del adjudicatario de los reglamentos. En este primer grupo se destacan los casos en los cuales el adjudicatario no cumple con el objeto del inmueble que le fue adjudicado, ya sea porque no vive en él porque está desocupado o porque lo ha transferido por alquiler o venta (técnicamente cesión del boleto). En estos casos observamos que se aplica el derecho administrativo sin considerar al adjudicatario como consumidor. Se trata de resoluciones administrativas del IV que determinan la des adjudicación de los inmuebles que son recurridas en sede judicial. Por ejemplo, la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires (SCBA) (8) en el caso "Montagna" (9) en el que se discutía el desalojo de un inmueble adjudicado, al resolver un conflicto de competencia resolvió lo siguiente: "El art. 166, párrafo final, de la Constitución de la Provincia consagra las bases de la materia administrativa, cuyo conocimiento confía a órganos judiciales especializados. Y el Código Procesal aprobado por la ley 12.008, con sus reformas, despliega los alcances del sistema de enjuiciamiento de los casos administrativos. Con arreglo a tales normas, compete a los tribunales contencioso administrativos el conocimiento y decisión de las pretensiones que se deduzcan en los casos originados por la actuación u omisión, en el ejercicio de funciones administrativas, de los órganos de la Provincia, los Municipios, los entes descentralizados y otras personas [...] Bajo estas premisas, cabe concluir que la de autos es una de esas controversias, máxime cuando contra la autoridad pública involucrada se ha deducido una pretensión expresamente tipificada en el CPCA, cual es la que aluden sus arts. 2 inc. 1° y 12 inc. 1°. Adviértase también que las resoluciones 1888/2014 y 4975/2014 dictadas por el Administrador General del IPV versan acerca de un convenio para la adjudicación de viviendas sociales, cuya naturaleza administrativa este cuerpo hubo de destacar con anterioridad (arg. art. 2 inc. 6°, CPCA; doctr. causas B. 68.417 'Lozowski', res. del 23/11/2005; B. 71.610 'Muñiz', res. del 19/10/2011 y B. 72.814 'González', res. del 4/06/2014)". En sentido similar resolvió la Corte Suprema de Salta cuando hizo lugar a un amparo para evitar el desalojo de una vivienda y anular una resolución administrativa del IV de esa Provincia (10). Otro caso de desadjudicación se resolvió, en contra del adjudicatario, por la Justicia de Neuquén: Corresponde rechazar la pretensión de los accionantes de obtener la restitución de la posesión de un lote y su adjudicación definitiva por parte del Instituto de la Vivienda, toda vez que este último entregó un lote y los actores se obligaron a ocuparlo, a abonar las cuotas y a no transferir o ceder su uso, obligaciones que, como ha quedado patentizado, no fueron cumplidas, desnaturalizando el fin social tenido en cuenta al momento de la adjudicación, [...] los incumplimientos de los accionantes a las obligaciones impuestas en el boleto de compraventa, aun cuando no se considere que no se ocupó el lote efectivamente adjudicado, sumado a que no se ha logrado acreditar que haya existido un compromiso del derecho de defensa en el trámite administrativo llevado a cabo, alcanzan para legitimar la actuación del IPVU que ha sido puesta en crisis. Por consiguiente, del análisis de las actuaciones administrativas agregadas a la causa, surge de modo claro que las razones de hecho y de derecho que dieron fundamento a los actos cuestionados, en el aspecto examinado, han sido apreciadas con criterio de razonabilidad, circunstancia que conlleva a desestimar la existencia de vicios pasibles de la sanción de nulidad que fue solicitada por los actores (11). En el sentido de legitimar al IPV de Santa Fe para el dictado de resoluciones administrativas sobre construcciones no autorizadas en el espacio verde de viviendas objeto de un plan, se ha dicho: "Si en el caso, el actor sostiene la incompetencia del ente provincial -Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo- para intervenir en la causa, atento a la situación dominial del terreno sobre el cual asentó la mejora —el que habría pasado a pertenecer al dominio municipal—, corresponde aclarar que, en efecto, si bien la transferencia de terrenos destinados a espacios verdes y penetraciones vehiculares y peatonales han pasado a integrar el dominio público municipal, ello no es suficiente para concluir en la incompetencia de la Provincia para dictar el acto, ahora cuestionado" (12). IV.2. Sentencias que aplican el Derecho del Consumidor Existe otro grupo de casos en los cuales el Tribunal aplicó el derecho del consumidor o en su defecto normas civiles. Se trata, por lo general, de casos de daños y perjuicios vinculados al inmueble adjudicado. El más claro en ese sentido es el caso "Ruiz" (13) en el cual se produjo el deceso de un ocupante del inmueble adjudicado por el IPV de la Provincia de Bs As a consecuencias de un incendio causado por un desperfecto en la instalación eléctrica de la vivienda. El Tribunal responsabilizó al IPV y al Banco Hipotecario (financiador de la obra) en los términos del art. 40 de la ley 24.240. Aquí los fundamentos: "Conforme lo señaló el sentenciante de grado, la adquisición de una vivienda a estrenar por parte del actor, para habitar en ella con su familia constituyó un contrato de consumo en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor. Normativa que en su art. 1º establecía que tenía por objeto 'la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar y social...c) La adquisición de bienes inmuebles destinados a vivienda...'. Asimismo, resulta procedente remarcar que el art. 40 de la Ley de Defensa del Consumidor (según Ley 24.999) dispone: 'Si el daño al consumidor resulta del vicio o riesgo de la cosa o de la prestación del servicio, responderán el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o servicio [...] Sólo se liberará total o parcialmente quien demuestre que la causa del daño le ha sido ajena'. Según lo establecido en el art. 3 de la referida norma en caso de duda sobre la interpretación de las disposiciones de la ley 'se estará siempre a la interpretación más favorable para el consumidor'. Como bien lo destacó el Sr. Juez de grado el actor adquirió el inmueble en el marco de una compleja operatoria diseñada por el entonces Banco Hipotecario Nacional, en la que tanto dicha entidad como el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires desarrollaban un rol preponderante. En cuanto a las cláusulas previstas en los referidos convenios y reglamentos tendientes a excluir la responsabilidad del Banco Hipotecario SA o el Instituto Provincial de la Vivienda por cualquier cuestión que pudiera plantearse respecto a las obras ejecutadas, resultan inoponibles a los adquirientes de las viviendas, sin perjuicio de las acciones de repetición que pudieren resultar pertinentes entre las partes involucradas. El art. 40 de la ley 24.240 prevé la responsabilidad solidaria entre quienes participan del proceso de provisión de una cosa que por su vicio o defecto genere un daño al consumidor. Como se señaló anteriormente tanto el Banco Hipotecario SA, el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos aires y Cooperativa de Vivienda Luz y Fuerza Limitada resultaron ser parte en el desarrollo de la operatoria y emprendimiento constructivo en el marco del cual adquirió su vivienda el actor. La que le fue vendida con una instalación eléctrica deficiente que generó el fatal accidente que motiva estas actuaciones. Consecuentemente, por los fundamentos antes expuestos voto porque se desestimen los agravios en estudio y se confirme la sentencia en cuanto condenó solidariamente a las codemandadas 'Banco Hipotecario SA e Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires y a la tercera citada Cooperativa de Vivienda Luz y Fuerza Limitada' por los daños cuya reparación reclama el actor y que son consecuencia del incendio producido en su vivienda el día 12 de diciembre de 1999". Otro caso en que se determinó la aplicación de normas consumeristas a la relación del IPV con los adjudicatarios proviene de la Cámara Civil y Comercial de mi ciudad de Mar del Plata en el caso "Martino" (14). En este expediente el conflicto surgió por la construcción de una pileta de natación en el complejo de viviendas a lo que los adjudicatarios se oponían. Lo interesante fue que el Tribunal encuadró la relación como de consumo. El Juez de Primera Instancia calificó al actor como consumidor en los términos del art. 1 de la ley 24.240; recordó qué se consideran términos o cláusulas abusivas conforme al dec. 1798 que reglamenta el art. 37 de la ley 24.240, y señaló que correspondía aplicar la regla de interpretación en el sentido más favorable al consumidor. La Cámara validó ese encuadre al efectuar citas de la ley 24.240, pero entendió que el IVP no había sido firmante de las cláusulas abusivas que se declaraban nulas y por ello lo eximió de la demanda de nulidad de estas, aunque mantuvo el fallo de grado que lo hacía responsable de daños y perjuicios a los accionante. En un fallo cordobés (15), en el cual el adjudicatario reclamó la entrega de cocheras que no estaban previstas en el boleto de compraventa y aparecían un tanto confusamente mencionadas en el folleto, se rechazó su demanda y se dijo: "Aunque podamos coincidir con el apelante en cuanto a que las partes han quedado unidas por una relación de consumo, por lo que resultaba oficiosamente aplicable el derecho consumeril con prescindencia de la omisión de su postulación por las partes, ello no justifica sin más la revocación del rechazo de la demanda, en tanto el apelante no ha acertado en demostrar de qué manera la aplicación del micro sistema consumeril, más flexible y favorable a la parte débil y vulnerable de la relación, ostenta entidad dirimente para incidir favorablemente a su esfera de interés. Veamos: El apelante se ha limitado a invocar el carácter de orden público del sistema (art. 65 Ley 24.240 y sus modificatorias), la regla de mayor flexibilidad probatoria en caso de dudas, y la sanción prevista para el caso de publicidad engañosa, sin rebatir puntualmente toda la argumentación vertida en el fallo anatematizado en cuanto a que no se ha producido prueba alguna en punto a que los estacionamientos semicubiertos estuvieran contemplados en el precio que abonaron los consumidores por sus unidades habitacionales". Como se puede observar la cuestión no es pacífica y admite en ciertos casos alguna de las dos soluciones. Daremos nuestra opinión en el punto siguiente. V. Nuestra opinión Como la mayoría de las cuestiones legales, no existe una solución única para la diversidad de casos que la realidad presenta. Por ello entendemos que lo que determina el régimen legal aplicable viene condicionado por el tipo de conflicto. Si se trata de una resolución adoptada por el IV en su carácter de autoridad pública, por ejemplo, la desadjudicación de viviendas por incumplimientos de reglamentos administrativos, entendemos que las acciones judiciales para cuestionar su resolución están sujeta a las normas administrativas, siempre teniendo en consideración que el derecho a la vivienda tiene asiento como derecho especialmente reconocido en la Constitución Nacional. En los casos en que se cuestionan las calidades de la obra, materiales, defectos de construcción o daños producidos a ocupantes o terceros producto de las instalaciones, consideramos que se trata de un caso regido por las normas de consumo tal como lo aplicó la Cámara Nacional Civil en el caso Ruiz. En casos como el aquí comentado, donde se discutía el precio de la vivienda, entiendo que la solución pasaría por el art. 3 de la ley 24.240 que establece: Las relaciones de consumo se rigen por el régimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa específica. (Artículo sustituido por art. 3° de la ley 26.361 BO 7/04/2008). La misma solución trae el art. 25 en cuanto a proveedores de servicios públicos con legislación específica. Por ello me inclino a respaldar el voto de la minoría, sin perjuicio de que en este caso la calificación de la relación fue un ejercicio académico puesto que no tenía ninguna virtualidad práctica para resolver el caso, ya que la demanda fue rechazada de todos modos, cualquiera sea la legislación que se aplicare por la propia culpa de la víctima, que en este caso no entregó la documentación requerida en termino al proveedor. (A)  Abogado, Universidad Nacional de Mar del Plata. Director de Asuntos Legales de la Asociación de Defensa de Derechos de Usuarios y Consumidores (ADDUC). (1)  Artículo 1º - Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas periódicas, quedan sometidos, como forma esencial para su validez a las condiciones y requisitos establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato. (2)  Artículo 1°- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen. (3)  JAPAZE, Belén, "La fisonomía multiforme del proveedor en la relación de consumo inmobiliario". RCCyC, 2023 (febrero), 121, TR LALEY AR/DOC/42/2023. (4)  BAROCELLI, Sebastián, "La relación de consumo como categoría jurídica en el Derecho del Consumidor argentino" Director: Leandro Vergara Tesis presentada por: Sergio Sebastián Barocelli, Universidad de Buenos Aires, 2019, ps. 220/221. El autor reitera esos conceptos en su obra: Teoría General de las Relaciones de Consumo. Fecha: 19/04/2021. Cita: IJ-MCXXIX-781. (5)  SAHIAN, José, "Su tesis: Dimensión constitucional de la tutela de los consumidores. Progresividad y control de regresividad de los derechos de los consumidores", Universidad Complutense de Madrid, 2017, p. 204. (6)  CHAMATROPULOS, Demetrio A., "Estatuto del Consumidor Comentado", Ed LA LEY, 2019, 2ª edición, p. 182. (7)  SHINA, Fernando, "La relación de consumo. La noción ensanchada de proveedor". Rubinzal Culzoni. (8)  Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires. (9)  B. 73.743, "Montagna, Andrea Valeria c. Inst. de la Vivienda s/ Pretensión anulatoria. Confl. de competencia art. 7° inc. 1° ley 12.008". La Plata, 14 de octubre de 2015. (10)  CJ Salta, 23/12/2019, "O., P. A.; S., L. M. c. Instituto Provincial de la Vivienda Salta (IPV) s/ amparo - recurso de apelación"; CJ de Salta, 08/04/2019, "B. M., C. F. c. Instituto Provincial de Vivienda de Salta (IPV) s/ recurso de apelación", TR LALEY AR/JUR/6309/2019. (11)  TSJ Neuquén, 17/04/2018, "Ruiz Castro, Rufino y otra c. Instituto Provincial de Vivienda y Urbanismo de Neuquén s/ Acción procesal administrativa". (12)  CSJ Santa Fe, 27/08/2003, "Miniello, Jorge Alberto c. Provincia de Santa Fe s/ Recurso contencioso administrativo de plena jurisdicción". Expte.: CSJ Nro. 336, Año 1992. (13)  CNCiv., Sala F, 14/12/2020, "Ruiz, Daniel Antonio c. Banco Hipotecario SA y otros s/ Daños y perjuicios". Expte.N°18116/2010 —Juzgado 1—. (14)  CCiv. y Com. de Mar del Plata, Sala 3ra, 03/11/2009, "Martino, Fernando c. IDECSA y otros s/ Daños y perjuicios". (15)  CCiv. y Com. 2ª Nominación de Córdoba, 27/09/2016, "César, Luis Alberto c. Dirección Provincial de la Vivienda y otros s/ Ordinario — Cumplimiento/Resolución de contrato". Expte. Nº 1465096/36, TR LALEY AR/JUR/76556/2016. Documento   © Thomson Reuters Información Legal