매달 1100만원 따박따박 꽂힌다…30대 직장인 '딴주머니' 비결은

머니투데이 원문 기사전송 2025-02-21 06:00

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"상가는 내가 컨트롤(기획)할 수 있는 투자라고 판단합니다."

부동산 투자로 32억원(순자산 15억)을 일군 30대 직장인 딴주머니의 말이다. 딴주머니는 2018년 현금 2000만원으로 첫 부동산 투자를 시작해 7년 만에 자산을 수십 배로 불렸다. 그는 지금까지 총 9건의 부동산 매매를 진행했는데, 지난 3년간 상가 투자에 집중하면서 자산 가치가 10억원가량 뛰었다. 매달 월세로 통장에 들어오는 돈은 1100만원, 대출 이자를 내면 500만원이 남는다.

딴주머니는 "상가는 매수부터 임대료 조정, 매도까지 내가 직접 기획한다"며 "월세 수익이 주는 안정감이 크고, 시세 차익도 동시에 노릴 수 있다"고 밝혔다.

딴주머니는 우선 임대료가 주변 시세보다 낮은 상가를 물색한다. 월세를 조금만 올려도 상가 가치는 이에 상응해 오를 수 있다는 판단이다. 딴주머니는 "종종 임대인이 장기 임대를 해 임대료 인상을 어려워하거나 시세를 잘 모르는 경우 저평가된 매물일 가능성이 크다"며 "이같은 물건을 매수하는 것이 중요하다"고 말했다.

임장에 나설 때는 공실률을 반드시 확인한다. 주변 상가의 공실률이 30% 이상이면 투자 대상에서 배제한다. 상가의 외관, 시설 관리 상태 등도 살피는데, 관리가 미흡하면 임대료를 올리기 어렵다고 보고 매수를 포기한다. 관리가 잘 돼 있더라도 신축 상가는 기피 대상이다. 그는 "신축 상가는 가격이 비싸 수익률이 낮다"며 "단기 유행 상권은 몰락할 위험이 있어 배후 세대가 많은 안정적인 상권 위주로 투자한다"고 설명했다.

상가 매수에 성공하고, 정비를 거쳐 월세를 인상하는 단계에 이르면 그 즉시 매물로 내놓는다. 딴주머니는 "필수재인 주택과 달리 상가는 팔기가 어렵다"며 "팔리면 돈을 회수해 다시 투자하면 되고 안 팔리더라도 현금흐름이 계속 나와 느긋하게 기다릴 수 있다"고 설명했다. 실제로 그는 2022년 경기도 용인의 한 아파트 단지 내 상가 3개를 7억원에 낙찰받고, 이를 1년 만에 팔아 2억4500만원의 차익을 봤다.

딴주머니는 처음부터 상가에 투자하지 않았다. 투자 초반에는 아파트 갭투자 등으로 총 6억원의 수익을 내며 승승장구했다. 그러나 이른바 '부동산 전문가'의 말을 듣고 투자한 아파트 두 채에서 1억7000만원이 넘는 손실이 발생하자 투자법을 재점검하게 됐다. 딴주머니는 "이제 '나만의 투자 기준을 가져야겠다'고 생각했다"며 "아파트는 가격이 오르기만을 기다려야 하기에 내가 직접 대응할 수 있는 상가로 바꿨다"고 말했다.

딴주머니는 향후 월세 규모를 2~3배 이상으로 늘린 뒤 은퇴할 계획이다. 그는 파이어(자발적 조기 은퇴)를 꿈꾸는 이들에게 "자의든, 타의든 언젠가는 직장과는 이별을 해야 한다"며 "그나마 시간이 있고 안정적일 때 월급 주머니가 아니라 자신만의 '딴 주머니'를 차는 경험이 필요하다"고 강조했다.

※ 이 기사는 2030 세대의 경제적 자유를 위한 투자 정보를 제공하는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 업로드된 영상을 바탕으로 작성됐습니다. 딴주머니가 설명하는 더 구체적인 노하우는 영상을 참고해 주세요. 오는 26일 2편 영상이 공개될 예정입니다.

매달 1100만원 따박따박 꽂힌다…30대 직장인 '딴주머니' 비결은

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김이진

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